房地产开发阶段及相关成本费用.pptx

1深圳中福财源房地产开发有限公司深圳中福财源房地产开发有限公司2前言 爱因斯坦每次作报告的前三到五天，都是呆在图书馆里寻找资料。他说人的大脑不可能把整个图书馆的书都装进去，只要是学过的、撑握过的知识，就会在大脑里留下永远的痕迹。当需要这些知识的时候，就会知道怎么去寻找帮助。下面，我们来学习下房地产开发各个阶段及相应成本费用，大家以后在做这块的时候，知道怎么去展开工作。3课程内容房地产开发阶段及相关成本费用2017.074第一步第一步房地产开发公司的设立房地产开发公司的设立第二步第二步房地产开发项目的立项和可行性研究房地产开发项目的立项和可行性研究第三步第三步房地产开发项目的规划设计和市政配套房地产开发项目的规划设计和市政配套第四步第四步房地产开发项目土地使用权的取得房地产开发项目土地使用权的取得第五步第五步房地产开发项目的拆迁安置房地产开发项目的拆迁安置第六步第六步房地产开发项目的开工、建设、竣工阶段房地产开发项目的开工、建设、竣工阶段第七步第七步房地产开发项目的经营阶段房地产开发项目的经营阶段第八步第八步房地产开发项目的物业管理阶段房地产开发项目的物业管理阶段目录5房地产开发公司设立阶段的法律程序一、内资房地产综合开发公司的设立1、公司设立准备2、申请资质等级审批3、申请办理企业名称预先核准4、办理工商注册登记5、办理税务登记二、外资房地产开发公司的设立6、申请批准项目建议书7、办理企业名称登记8、送审合资或合作合同、章程9、申领外商投资企业批准证书10、办理企业登记第一步第一步房地产开发公司的设立房地产开发公司的设立6房地产开发公司设立阶段的相关税费1、企业法人开业登记费2、企业法人变更登记费3、企业法人年度检验费4、补、换、领证照费第一步第一步房地产开发公司的设立房地产开发公司的设立7房地产开发项目的立项和可行性研究阶段的法律程序1、选定项目，签定合作意向书2、初步确定开发方案3、申报规划要点4、申报、审批项目建议书5、编制项目可行性研究报告6、申报、审批项目可行性研究报告第二步第二步房地产开发项目的立项和可行性研究房地产开发项目的立项和可行性研究8房地产开发项目立项和可行性研究阶段的相关税费1、可行性研究费2、建设工程规划许可证执照费第二步第二步房地产开发项目的立项和可行性研究房地产开发项目的立项和可行性研究9房地产开发项目规划设计和市政配套阶段的法律程序一、房地产开发项目的规划设计1、申报选址定点2、申报规划设计条件3、委托作出规划设计方案4、办理人防审核5、办理消防审核6、审定规划设计方案7、住宅设计方案的专家组审查第三步第三步房地产开发项目的规划设计和市政配套房地产开发项目的规划设计和市政配套10房地产开发项目规划设计和市政配套阶段的法律程序一、房地产开发项目的规划设计8、落实环保“三废”治理方案9、委托环境影响评价并报批10、建设工程勘察招、投标11、委托地质勘探12、委托初步设计13、申报、审定初步设计第三步第三步房地产开发项目的规划设计和市政配套房地产开发项目的规划设计和市政配套11房地产开发项目规划设计和市政配套阶段的法律程序二、房地产开发项目的市政配套14、征求主管部门审查意见15、落实市政公用设施配套方案16、报审市政配套方案17、市政各管理部门提出市政配套意见18、市政管线综合第三步第三步房地产开发项目的规划设计和市政配套房地产开发项目的规划设计和市政配套12房地产开发项目规划设计和市政配套阶段的相关税费1、工程勘察（测量）费2、工程设计费3、建设工程规划许可证执照费4、竣工档案保证金5、临时用地费6、临时建设工程费7、建设工程勘察招标管理费8、勘察设计监督管理费9、古建园林工程设计费第三步第三步房地产开发项目的规划设计和市政配套房地产开发项目的规划设计和市政配套13取得房地产开发项目土地使用权的法律程序一、国有土地使用权的出让1、办理建设用地规划许可证2、办理建设用地委托钉桩3、办理国有土地使用权出让申请4、主管部门实地勘察5、土地估价报告的预审6、委托地价评估7、办理核定地价手续8、办理土地出让审批9、签订国有土地使用权出让合同10、领取临时国有土地使用证11、领取正式国有土地使用证12、国有土地使用权出让金的返还第四步第四步房地产开发项目土地使用权的取得房地产开发项目土地使用权的取得14取得房地产开发项目土地使用权的法律程序二、国有土地使用权的划拨13、国有土地使用权划拨用地申请14、主管部门现场勘察15、划拨用地申请的审核、报批16、取得划拨用地批准第四步第四步房地产开发项目土地使用权的取得房地产开发项目土地使用权的取得15取得房地产开发项目土地使用权的法律程序三、集体土地的征用17、征用集体土地用地申请18、到拟征地所在区（县）房地局立案19、签订征地协议20、签订补偿安置协议21、确定劳动力安置方案22、区（县）房地局审核各项协议23、市政府下文征地24、交纳菜田基金、耕地占用税等税费第四步第四步房地产开发项目土地使用权的取得房地产开发项目土地使用权的取得16取得房地产开发项目土地使用权的法律程序三、集体土地的征用25、办理批地文件、批地图26、办理冻结户口27、调查户口核实劳动力28、办理农转工工作29、办理农转居工作30、办理超转人员安置工作31、地上物作价补偿工作32、征地结案第四步第四步房地产开发项目土地使用权的取得房地产开发项目土地使用权的取得17取得房地产开发项目土地使用权的相关税费1、地价款（土地出让金）2、资金占用费3、滞纳金4、土地使用费5、外商投资企业土地使用费6、防洪工程建设维护管理费7、土地闲置费8、土地权属调查、地籍测绘费9、城镇土地使用税第四步第四步房地产开发项目土地使用权的取得房地产开发项目土地使用权的取得18取得房地产开发项目土地使用权的相关税费10、地价评估费11、出让土地预订金12、征地管理费13、土地补偿费14、青苗及树木补偿费15、地上物补偿费16、劳动力安置费17、超转人员安置费18、新菜田开发建设基金19、耕地占用税第四步第四步房地产开发项目土地使用权的取得房地产开发项目土地使用权的取得19房地产开发项目拆迁安置阶段的法律程序1、委托进行拆迁工作2、办理拆迁申请3、审批、领取拆迁许可证4、签订房屋拆迁责任书5、办理拆迁公告与通知6、办理户口冻结7、暂停办理相关事项8、确定拆迁安置方案第五步第五步房地产开发项目的拆迁安置房地产开发项目的拆迁安置20房地产开发项目拆迁安置阶段的法律程序9、签订拆迁补偿书面协议10、召开拆迁动员会，进行拆迁安置11、发放运作拆迁补偿款12、拆迁施工现场防尘污染管理13、移交拆迁档案资料14、房屋拆迁纠纷的裁决15、强制拆迁第五步第五步房地产开发项目的拆迁安置房地产开发项目的拆迁安置21房地产开发项目拆迁安置阶段的相关税费1、房屋拆迁补偿费2、搬家补助费3、提前搬家奖励费4、临时安置补助费（周转费）5、清理费6、停产停业综合补助费7、对从城区位置较好的地区迁往位置较差的地区或远郊区县的居民的补助费8、一次性异地安置补助费9、房屋拆迁管理费10、房屋拆迁服务费第五步第五步房地产开发项目的拆迁安置房地产开发项目的拆迁安置22房地产开发项目开工、建设、竣工阶段的法律程序一、房地产开发项目开工前准备工作1、领取房地产开发项目手册2、项目转入正式计划3、交纳煤气（天然气）厂建设费4、交纳自来水厂建设费5、交纳污水处理厂建设费6、交纳供热厂建设费7、交纳供电贴费及电源建设集资费8、土地有偿出让项目办理“四源”接用手续9、设计单位出报批图10、出施工图第六步第六步房地产开发项目的开工、建设、竣工阶段房地产开发项目的开工、建设、竣工阶段23房地产开发项目开工、建设、竣工阶段的法律程序一、房地产开发项目开工前准备工作11、编制、报送工程档案资料，交纳档案保证金12、办理消防审核意见表13、审批人防工程、办理人防许可证14、核发建设工程规划许可证15、领取开工审批表，办理开工登记第六步第六步房地产开发项目的开工、建设、竣工阶段房地产开发项目的开工、建设、竣工阶段24房地产开发项目开工、建设、竣工阶段的法律程序二、房地产开发项目的工程建设招投标16、办理招标登记、招标申请17、招标准备18、招标通告19、编制招标文件并核准20、编制招标工程标底21、标底送审合同预算审查处确认22、标底送市招标办核准，正式申请招标第六步第六步房地产开发项目的开工、建设、竣工阶段房地产开发项目的开工、建设、竣工阶段25房地产开发项目开工、建设、竣工阶段的法律程序二、房地产开发项目的工程建设招投标23、投标单位资格审批24、编制投标书并送达25、召开招标会，勘察现场26、召开开标会议，进行开标27、评标、决标28、发中标通知书29、签订工程承包合同30、工程承包合同的审查第六步第六步房地产开发项目的开工、建设、竣工阶段房地产开发项目的开工、建设、竣工阶段26房地产开发项目开工、建设、竣工阶段的法律程序三、房地产开发项目开工手续的办理31、办理质量监督注册登记手续32、建设工程监理33、办理开工统计登记34、交纳实心黏土砖限制使用费35、办理开工前审计36、交纳投资方向调节税37、领取固定资产投资许可证38、报装施工用水、电、路39、协调街道环卫部门40、协调交通管理部门41、交纳绿化建设费，签订绿化协议42、领取建设工程开工证第六步第六步房地产开发项目的开工、建设、竣工阶段房地产开发项目的开工、建设、竣工阶段27房地产开发项目开工、建设、竣工阶段的法律程序四、房地产开发项目的工程施工43、施工场地的“三通一平”44、施工单位进场和施工暂设45、工程的基础、结构施工与设备安装46、施工过程中的工程质量监督第六步第六步房地产开发项目的开工、建设、竣工阶段房地产开发项目的开工、建设、竣工阶段28房地产开发项目开工、建设、竣工阶段的法律程序五、房地产开发项目的竣工验收47、办理单项工程验收手续48、办理开发项目的综合验收，领取工程质量竣工核验证书49、商品住宅性能认定50、竣工统计登记51、办理竣工房屋测绘52、办理产权登记第六步第六步房地产开发项目的开工、建设、竣工阶段房地产开发项目的开工、建设、竣工阶段29房地产开发项目开工、建设、竣工阶段的相关税费1、三通一平费2、自来水厂建设费3、污水处理厂建设费4、供热厂建设费5、煤气厂建设费6、地下水资源养蓄基金7、地下热水资源费8、市政、公用设施建设费（大市政费）9、开发管理费10、城建综合开发项目管理费11、建筑行业管理费第六步第六步房地产开发项目的开工、建设、竣工阶段房地产开发项目的开工、建设、竣工阶段30房地产开发项目开工、建设、竣工阶段的相关税费12、绿化建设费13、公园建设费14、绿化补偿费15、路灯维护费16、环卫设施费17、生活服务设施配套建设费（小区配套费）18、电源建设集资费（用电权费）19、外部供电工程贴费（电贴费）20、建安工程费21、建设工程招投标管理费22、合同预算审查工本费第六步第六步房地产开发项目的开工、建设、竣工阶段房地产开发项目的开工、建设、竣工阶段31房地产开发项目开工、建设、竣工阶段的相关税费23、质量管理监督费24、竣工图费25、建材发展补充基金26、实心黏土砖限制使用费27、工程监理费28、工程标底编制管理费29、机电设备委托招标服务费30、超计划用水加价31、夜间施工噪声扰民补偿费32、占道费33、固定资产投资方向调节税第六步第六步房地产开发项目的开工、建设、竣工阶段房地产开发项目的开工、建设、竣工阶段32房地产开发项目经营阶段的法律程序一、外销商品房的销售1、办理外销商品房预（销）售许可证2、选定中介代理机构和律师事务所3、与购房者签订认购书4、签订正式买卖契约5、办理签约公证6、办理外销商品房预售契约公证7、办理外销商品房的预售登记8、外销商品房转让登记9、外销商品房抵押登记10、楼宇交付入住手续11、办理产权过户手续第七步第七步房地产开发项目的经营阶段房地产开发项目的经营阶段33房地产开发项目经营阶段的法律程序二、内销商品房的销售12、提交完成建设项目投资证明13、签署预售内销商品房预售款监管协议14、办理内销商品房预（销）售许可证15、销售项目备案16、委托中介代理机构进行销售17、与购房者签订认购书18、与购房者签订买卖契约19、办理预售登记20、办理转让登记21、办理房地产抵押登记手续22、楼宇交付入住23、质量保证书和使用说明书24、办理产权立契过户手续第七步第七步房地产开发项目的经营阶段房地产开发项目的经营阶段34房地产开发项目经营阶段的法律程序三、房地产出租的综合管理25、房屋出租权的确认26、申请房屋租赁许可证27、出租人与承租人签订书面承租协议28、租赁当事人办理租赁登记手续29、租赁房屋的转租30、房屋租赁关系的终止第七步第七步房地产开发项目的经营阶段房地产开发项目的经营阶段35房地产开发项目经营阶段的法律程序四、房地产出租的专项（外来人员）管理31、房屋出租权的确认32、出租人办理房屋租赁许可证33、出租人办理房屋租赁安全合格证34、签订书面租赁协议35、租赁双方办理租赁登记备案手续第七步第七步房地产开发项目的经营阶段房地产开发项目的经营阶段36房地产开发项目经营阶段的法律程序五、房地产的抵押36、抵押权的设定37、签订抵押合同38、办理房地产抵押登记39、抵押房地产的占管40、抵押房地产的处分第七步第七步房地产开发项目的经营阶段房地产开发项目的经营阶段37房地产开发项目经营阶段的相关税费1、营业税（现改为增值税）2、城市维护建设税3、教育费附加4、印花税5、契税6、土地增值税7、企业所得税8、个人所得税9、房产税10、城市房地产税11、房屋产权登记费12、房屋所有权证工本费第七步第七步房地产开发项目的经营阶段房地产开发项目的经营阶段38房地产开发项目经营阶段的相关税费13、房产共有权执照费14、房屋他项权利执照费15、房屋买卖登记费16、房屋买卖手续费17、房屋租赁审核备案手续费18、外来人员租赁房屋审核备案手续费19、外来人员租赁私房合同登记备案手续费20、房屋租赁登记费21、房屋估价手续费22、房屋公证估价手续费23、房地产价格评估费24、房地产中介服务费第七步第七步房地产开发项目的经营阶段房地产开发项目的经营阶段39房地产开发项目物业管理阶段的法律程序1、物业管理单位经营资质审批2、签署物业管理委托合同3、居住小区的物业接管综合验收4、物业使用、管理、维修公约的核准5、安排签订管理公约6、制定、提供质量保证书和使用说明书7、物业管理服务基本要求8、物业管理委员会的设立第八步第八步房地产开发项目的物业管理阶段房地产开发项目的物业管理阶段40房地产开发项目物业管理阶段的相关税费1、居住小区物业管理启动经费2、共用部位共用设施设备维修基金3、普通居住小区物业管理费4、高档住宅物业管理费5、经济适用住房小区物业管理费6、供暖费第八步第八步房地产开发项目的物业管理阶段房地产开发项目的物业管理阶段41成本控制贯穿房地产开发的每一步，房地产公司的成本控制部与每个部门都有关联。就目前国内地产情况来看，主要成本发生在拿地阶段和建造阶段。设计阶段是控制建造成本的关键阶段。后语后语42深圳中福财源房地产开发有限公司深圳中福财源房地产开发有限公司