房地产成本全过程精细化管理三大管理宝典四大控制工具操作短页.pptx

1房地产成本全过程精细化管理中房地产成本全过程精细化管理中三大管理宝典四大控制工具三大管理宝典四大控制工具操作实务操作实务朱曙东朱曙东住房与城乡建设部政策研究中心住房与城乡建设部政策研究中心特聘专家特聘专家中中国国房房地地产产及及住住宅宅研研究究会会专专家家中国建设工程造价管理协会专家委员会委员中国建设工程造价管理协会专家委员会委员北京大学房地产黄埔同学会专家委员会主任北京大学房地产黄埔同学会专家委员会主任2讲座总目录讲座总目录 第三部分第三部分 房地产全过程精细化成本四大控制工具操作房地产全过程精细化成本四大控制工具操作 第二部分第二部分 房地产开发项目工程成本失控的原因分析房地产开发项目工程成本失控的原因分析 第一部分第一部分 房地产全过程精细化成本三大管理宝典操作房地产全过程精细化成本三大管理宝典操作3 第一部分第一部分 房地产全过程精细化成本三大管理宝典操作房地产全过程精细化成本三大管理宝典操作第一部分第一部分分目录分目录 第二宝典第二宝典 价款支付管理宝典操作实务价款支付管理宝典操作实务 第一宝典第一宝典 工程合同管理宝典操作实务工程合同管理宝典操作实务第三宝典第三宝典 工程结算管理宝典操作实务工程结算管理宝典操作实务4 第一部分第一部分 房地产全过程精细化成本三大管理宝典操作房地产全过程精细化成本三大管理宝典操作 第一宝典第一宝典 工程合同管理宝典操作实务工程合同管理宝典操作实务房地产合同的精细化管理框架房地产合同的精细化管理框架一一二二房地产合同策划起草审查管理房地产合同策划起草审查管理三三四四工程合同对成本的跟踪与控制工程合同对成本的跟踪与控制中海房地产工程合同管理分享中海房地产工程合同管理分享5房地产工程合同精细化管理框架房地产工程合同精细化管理框架一一1 1 合同管理概述合同管理概述1 11 1 工程合同的概念工程合同的概念 合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利、义务合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利、义务关系的协议。关系的协议。建设工程合同建设工程合同是承包人进行工程建设，发包人支付价款的合同。建设工程合同包括是承包人进行工程建设，发包人支付价款的合同。建设工程合同包括工程勘察、设计、施工合同工程勘察、设计、施工合同及材料设备采购合同及材料设备采购合同。1.2 1.2 合同管理的概念合同管理的概念 合同管理是对工程项目中相关合同的策划、签订、履行、变更、索赔和争议解决的合同管理是对工程项目中相关合同的策划、签订、履行、变更、索赔和争议解决的管理。它是工程项目管理的重要组成部分。管理。它是工程项目管理的重要组成部分。1.3 1.3 合同管理的合同管理的目的目的 合同管理是保证项目总目标和企业总目标的实现合同管理是保证项目总目标和企业总目标的实现，具体目的包括：具体目的包括：（1 1）使整个工程项目在预定的成本）使整个工程项目在预定的成本(投资投资)、工期范围内完成，达到预定的质量和、工期范围内完成，达到预定的质量和功能要求，实现工程项目的三大目标。功能要求，实现工程项目的三大目标。（2 2）使项目的实施过程顺利，合同争议较少，合同各方面能互相协调，都能够圆）使项目的实施过程顺利，合同争议较少，合同各方面能互相协调，都能够圆满地履行合同责任。满地履行合同责任。（3 3）保证整个工程合同的签订和实施过程符合法律的要求。）保证整个工程合同的签订和实施过程符合法律的要求。（4 4）在工程结束时使双方都感到满意，）在工程结束时使双方都感到满意，开发商能开发商能按计划获得一个合格的工程，达按计划获得一个合格的工程，达到投资目的；承包商不但获得合理的利润，还赢得了信誉，建立双方友好合作关系。这到投资目的；承包商不但获得合理的利润，还赢得了信誉，建立双方友好合作关系。这是企业经营管理和发展战略对合同管理的双赢要求。是企业经营管理和发展战略对合同管理的双赢要求。6房地产工程合同精细化管理框架房地产工程合同精细化管理框架一一2 2 房地产工程项目管理、成本管理与合同管理的关系房地产工程项目管理、成本管理与合同管理的关系工程项目管理工程项目管理进度管理进度管理成本管理成本管理质量管理成本的控制成本的控制成本的确定成本的确定成本目标进度目标质量目标合同管理工程项目目标工程项目目标手段和手段和工具工具方法和方法和保障保障7房地产工程合同精细化管理框架房地产工程合同精细化管理框架一一33房地产开发企业的合同体系房地产开发企业的合同体系房地产开发企业的合同体系房地产开发企业的合同体系业务类合同业务类合同土地购置前期开发建设销售租赁物业管理建安工程合同材料设备采购合同咨询合同房屋销售合同商业运营合同广告宣传合同物业管理委托合同维修整改合同土地合同地勘测绘合同设计合同前期工程合同基础设施合同配套设施合同管理类合同管理类合同财 务、管 理财务合同财务合同人事、办公类合同人事、办公类合同8房地产工程合同精细化管理框架房地产工程合同精细化管理框架一一44房地产开发企业的合同关系与合同网络房地产开发企业的合同关系与合同网络房地产开发企业的合同关系与合同网络房地产开发企业的合同关系与合同网络开发商承包商咨询合同贷款合同勘察/设计合同监理委托合同采购供应合同工程保险合同材料设备运输合同材料设备采购合同流动资金贷款合同保险合同仓储保管合同设备租赁合同工程分包合同国际工程承包合同FIDIC运输合同土地征用与出让(成批/宗地)合同拆迁安置及拆迁承包合同供用水/电/气等合同房屋租赁与销售合同工程施工承包合同代理销售合同物业管理合同9房地产工程合同精细化管理框架房地产工程合同精细化管理框架一一（1 1）工程合同管理是工程项目管理、全过程成本管理的工具和手段；是全过程成本管理目标实现的）工程合同管理是工程项目管理、全过程成本管理的工具和手段；是全过程成本管理目标实现的重要保证；重要保证；（2 2）在全过程成本管理的合同网络关系中，业主和承包商是最重要的的两个合同节点，施工承包合）在全过程成本管理的合同网络关系中，业主和承包商是最重要的的两个合同节点，施工承包合同是所有合同中最重要的合同；同是所有合同中最重要的合同；（3 3）开发活动中有关各方之间的相互关系是合同关系，包括直接的和间接的合同关系，即建立在法）开发活动中有关各方之间的相互关系是合同关系，包括直接的和间接的合同关系，即建立在法律基础上的权利义务关系。要做好开发项目的全过程成本管理工作，关键是做好合同管理工作。律基础上的权利义务关系。要做好开发项目的全过程成本管理工作，关键是做好合同管理工作。44房地产开发企业的合同关系与合同网络房地产开发企业的合同关系与合同网络房地产开发企业的合同关系与合同网络房地产开发企业的合同关系与合同网络55房地产开发企业的合同管理职责房地产开发企业的合同管理职责房地产开发企业的合同管理职责房地产开发企业的合同管理职责合同承办部门：合同承办部门：负责本部门合同起草、会签、校稿、审核、负责本部门合同起草、会签、校稿、审核、批准、签章的过程管理批准、签章的过程管理 合同会签部门：合同会签部门：负责从本部门负责从本部门需求需求和和专业专业角度提出会签意见。角度提出会签意见。计划财务部（综合管理岗位：计划财务部合同管理员）计划财务部（综合管理岗位：计划财务部合同管理员）：负责对合同会签、执行过程进行动态监督管理负责对合同会签、执行过程进行动态监督管理 行政部门：行政部门：负责合同审核、用印、存档、查询工作负责合同审核、用印、存档、查询工作总结总结典型案例典型案例1 1龙湖地产合同管龙湖地产合同管理职责划分理职责划分66房地产开发企业的合同管理的内容和流程房地产开发企业的合同管理的内容和流程房地产开发企业的合同管理的内容和流程房地产开发企业的合同管理的内容和流程策划策划起草起草会签会签校稿校稿审核审核批准批准订立订立履行履行变更变更纠纷处理纠纷处理终止终止10 第一部分第一部分 房地产全过程精细化成本三大管理宝典操作房地产全过程精细化成本三大管理宝典操作 第一宝典第一宝典 工程合同管理宝典操作实务工程合同管理宝典操作实务房地产合同的精细化管理框架房地产合同的精细化管理框架一一二二房地产合同策划起草审查管理房地产合同策划起草审查管理三三四四工程合同对成本的跟踪与控制工程合同对成本的跟踪与控制中海房地产工程合同管理分享中海房地产工程合同管理分享11二二房地产合同策划起草审查管理房地产合同策划起草审查管理1.1 1.1 合同总体策划的基本概念：合同总体策划的基本概念：就是在工程项目的开始阶段，对整个工程、对整个合同的签订和就是在工程项目的开始阶段，对整个工程、对整个合同的签订和实施有重大影响的带根本性和方向性的问题进行研究的过程。实施有重大影响的带根本性和方向性的问题进行研究的过程。合同策划又叫合同规划。合同策划又叫合同规划。1.2 合约规划的编制：合约规划的编制：项目启动阶段编制合约规划，将项目各成本费项对应分解成未来可执行的合项目启动阶段编制合约规划，将项目各成本费项对应分解成未来可执行的合同，明确合同招标方式、时间，合同计价方式标准，随项目进展，合约规划逐步变成真实的合同和同，明确合同招标方式、时间，合同计价方式标准，随项目进展，合约规划逐步变成真实的合同和合同造价。（合同造价。（案例：案例：龙湖地产项目合同管理规划龙湖地产项目合同管理规划）1.3 1.3 合同规划的内容合同规划的内容典型案例典型案例2 2龙湖地产项目合龙湖地产项目合同管理规划同管理规划3 3万科地产标准合万科地产标准合同范本目录同范本目录4 4龙湖地产工程合龙湖地产工程合同需求单同需求单（1 1）合同范围、合同界限、衔接关系规划）合同范围、合同界限、衔接关系规划（2 2）委托方式和承包方式规划）委托方式和承包方式规划（3 3）招标方式的确定）招标方式的确定（4 4）合同类型策划）合同类型策划（4 4）合同条件的选择）合同条件的选择（建议尽快建立并优先采用）（案例：（建议尽快建立并优先采用）（案例：万科地产标准合同范本目录万科地产标准合同范本目录）（5 5）合同体系的协调：）合同体系的协调：目的使项目所涉及的各合同之间关系得到目的使项目所涉及的各合同之间关系得到恰当的安排与协调。包括的恰当的安排与协调。包括的内容：内容：工作上的协调工作上的协调技术上的协调技术上的协调价格上的协调价格上的协调 时间上的协调时间上的协调合同管理的组织协调合同管理的组织协调11合同策划（合同规划）合同策划（合同规划）合同策划（合同规划）合同策划（合同规划）2 2 2 2 提交合同需求提交合同需求 在项目进行过程中，项目公司要把握好招投标及合同进度，及在项目进行过程中，项目公司要把握好招投标及合同进度，及时提出合同需求。时提出合同需求。内容如下（内容如下（案例：案例：龙湖地产工程合同需求单龙湖地产工程合同需求单）工作范围、工作内容、技术要求、验收标准、中间交接工作范围、工作内容、技术要求、验收标准、中间交接验收时间、开工时间、完成时间、场地情况、配合工作等验收时间、开工时间、完成时间、场地情况、配合工作等12二二房地产合同策划起草审查管理房地产合同策划起草审查管理3 3 确定招标小组成员、考察入围单位、招标确定招标小组成员、考察入围单位、招标分工分工研发部研发部负责实施的招标负责实施的招标工程部工程部负责实施的招标负责实施的招标造价采购部负责实施的招标造价采购部负责实施的招标材设招标材设招标土建安装工程土建安装工程精装工程精装工程景观工程景观工程组长组长研发部经理研发部经理工程部经理工程部经理造价采购部职能负责人造价采购部职能负责人副组长副组长造价采购部职能负责人造价采购部职能负责人工程部职能负责人工程部职能负责人精装部经理精装部经理景观部经理景观部经理组组员员运营副总运营副总运营副总运营副总运营副总运营副总运营副总运营副总运营副总运营副总运营副总运营副总精装部经理精装部经理精装部经理精装部经理精装部经理精装部经理精装部经理精装部经理景观部经理景观部经理景观部经理景观部经理景观部经理景观部经理景观部经理景观部经理工程部经理工程部经理招标中心经理招标中心经理招标中心经理招标中心经理 招标中心经理招标中心经理 招标中心经理招标中心经理 招标中心经理招标中心经理采购中心经理采购中心经理 采购中心经理采购中心经理 采购中心经理采购中心经理 采购中心经理采购中心经理工程技术支持工程技术支持组专业工程师组专业工程师工程技术支持工程技术支持组专业工程师组专业工程师工程技术支持工程技术支持组专业工程师组专业工程师工程技术支持工程技术支持组专业工程师组专业工程师工程技术支持工程技术支持组专业工程师组专业工程师工程技术支持工程技术支持组专业工程师组专业工程师组组员员材料设备工材料设备工程师程师材料设备工材料设备工程师程师材料设备工材料设备工程师程师材料设备工材料设备工程师程师项目总监项目总监项目总监项目总监项目总监项目总监项目总监项目总监项目总监项目总监项目总监项目总监工程经理工程经理工程经理工程经理工程经理工程经理工程经理工程经理工程经理工程经理工程经理工程经理成本经理成本经理成本经理成本经理成本经理成本经理成本经理成本经理成本经理成本经理成本经理成本经理研发经理研发经理研发经理研发经理研发经理研发经理研发经理研发经理研发经理研发经理研发经理研发经理项目专业工项目专业工程师程师项目专业工项目专业工程师程师项目专业工项目专业工程师程师项目专业工项目专业工程师程师项目专业工项目专业工程师程师项目专业工项目专业工程师程师注：表中标有注：表中标有“”的为必须参加人员，标有的为必须参加人员，标有“”的成员可视招标的具体内容选择性参与的成员可视招标的具体内容选择性参与 招标小组是根据每项招标工作的具体内容成立的临时团队。招标小组是根据每项招标工作的具体内容成立的临时团队。龙湖的做法如下：龙湖的做法如下：13二二房地产合同策划起草审查管理房地产合同策划起草审查管理4 4 合同的起草、审查、会签、审批合同的起草、审查、会签、审批4.1 4.1 合同的起草：合同的起草：合同要自己单位起草，把相关的管理要求灌输进去。注意事项：合同要自己单位起草，把相关的管理要求灌输进去。注意事项：（1 1）注意合同名称：）注意合同名称：合同名称要明确公司、项目、事项。按合同名称要明确公司、项目、事项。按“地区地区+公司公司+项目名称项目名称+事项事项”的原则命名合同。的原则命名合同。(2)(2)注意合同正文：注意合同正文：建议在本公司合同范本的基础上，根据以上合同策划的内容以及建议在本公司合同范本的基础上，根据以上合同策划的内容以及提交的合同需求，依据本工程项目实际情况，针对性地对专用条款进行完善即可。提交的合同需求，依据本工程项目实际情况，针对性地对专用条款进行完善即可。(3)(3)注意合同结尾：注意合同结尾：双方都必须使用合法的印章（公章或合同专用章），不得使用财双方都必须使用合法的印章（公章或合同专用章），不得使用财务章或业务章等不合法印章。务章或业务章等不合法印章。4.2 4.2 合同审查：审查的工具合同审查：审查的工具合同审查表合同审查表(1)(1)合同审查表的作用：合同审查表的作用：用合同审查表可以系统地进行合同文本中的问题和风险分析，用合同审查表可以系统地进行合同文本中的问题和风险分析，提出相应的对策。作用有：提出相应的对策。作用有：将合同文本将合同文本“解剖解剖”开，使它开，使它“透明透明”和易于理解，使合同主谈人对合同有一个全面和易于理解，使合同主谈人对合同有一个全面了解。了解。检查合同内容的完整性。用标准合同结构对照该合同文本，即可发现它缺少哪些必需检查合同内容的完整性。用标准合同结构对照该合同文本，即可发现它缺少哪些必需条款。条款。分析评价每一合同条文执行的法律后果，将给开发商带来的问题和风险挖掘出来，为分析评价每一合同条文执行的法律后果，将给开发商带来的问题和风险挖掘出来，为合同谈判和签订提供决策依据。合同谈判和签订提供决策依据。通过审查对发现的以下问题及时进行修正和完善：通过审查对发现的以下问题及时进行修正和完善：l)l)合同条款之间的矛盾性，即不同合同条款之间的矛盾性，即不同条款对同一具体问题的规定或要求不一致；条款对同一具体问题的规定或要求不一致；2)2)对开发商不利甚至有害的条款，如过于苛对开发商不利甚至有害的条款，如过于苛刻、责权利不平衡、单方面约束性条款；刻、责权利不平衡、单方面约束性条款；3)3)隐含着较大风险的条款；隐含着较大风险的条款；4)4)内容含糊，概念内容含糊，概念不清或自己未能完全理解的条款。不清或自己未能完全理解的条款。14二二房地产合同策划起草审查管理房地产合同策划起草审查管理4 4 合同的起草、审查、会签、审批合同的起草、审查、会签、审批4.2 4.2 合同审查的工具合同审查的工具合同审查表合同审查表(2)(2)合同审查表的格式合同审查表的格式审查项审查项目编号目编号审查审查项目项目条款条款号号 条条 款款 内内 容容 条条 款款 说说 明明 建建 议议 或或 对对 策策J02020J02020工程工程范围范围3.13.1工程范围包括工程范围包括BQBQ单中所列单中所列出的工程，及承包商可合出的工程，及承包商可合理推知需要提供的为本工理推知需要提供的为本工程服务所需的一切辅助工程服务所需的一切辅助工程程工程范围不清楚，工程范围不清楚，业主可以随意扩大业主可以随意扩大工程范围，增加新工程范围，增加新项目项目1.1.限定工程范围仅为限定工程范围仅为BQBQ单中所列出单中所列出的工程；的工程；2.2.增加对新增工程可重新约定价格增加对新增工程可重新约定价格条款条款S06021S06021责任责任和义和义务务6.16.1承包商严格遵守工程师对承包商严格遵守工程师对本工程的各项指令并使工本工程的各项指令并使工程师满意程师满意工程师权限过大，工程师权限过大，使工程师满意对承使工程师满意对承包商产生极大约束包商产生极大约束工程师指令及满意仅限技术规范及工程师指令及满意仅限技术规范及合同条件范围内并增加反约束条款合同条件范围内并增加反约束条款S07056S07056工程工程质量质量16.16.2 2承包商在施工中应加强质承包商在施工中应加强质量管理工作，确保交工时量管理工作，确保交工时工程达到设计生产能力，工程达到设计生产能力，否则应对业主损失给予赔否则应对业主损失给予赔偿偿达不到设计生产能达不到设计生产能力的原因很多，责力的原因很多，责权不平衡权不平衡1.1.赔偿责任仅限因承包商原因造成赔偿责任仅限因承包商原因造成的；的；2.2.对因业主原因达不到设计生产能对因业主原因达不到设计生产能力的，承包商有权获得补偿力的，承包商有权获得补偿S08082S08082支付支付保证保证无无 无无这一条极为重要，这一条极为重要，必须补上必须补上要求业主提供银行出具的资金到位要求业主提供银行出具的资金到位证明或资金支付担保证明或资金支付担保 15二二房地产合同策划起草审查管理房地产合同策划起草审查管理4.3 4.3 合同的会签与审批：合同的会签与审批：不同合同要由不同部门按不同合同要由不同部门按主次会审签发。主次会审签发。4.4 4.4 案例案例 ：龙湖合同会签审批权限表龙湖合同会签审批权限表 万科地产合同评审表万科地产合同评审表 万达合同审批与管理全套流程万达合同审批与管理全套流程 万科审批权限授权及流程表万科审批权限授权及流程表典型案例典型案例5 5龙湖合同会签审批权龙湖合同会签审批权限表限表6 6万科地产合同评审表万科地产合同评审表7 7万达合同审批与管理万达合同审批与管理全套流程全套流程8 8万科审批权限授权及万科审批权限授权及流程表流程表5 合同的交底合同的交底p合同内部交底合同内部交底 由合同签订人组织，向项目管理团队交底。陈述合同形成由合同签订人组织，向项目管理团队交底。陈述合同形成背景、合同结构、主要条款解读、执行要点及特殊情况处理，背景、合同结构、主要条款解读、执行要点及特殊情况处理，并解答项目管理团队提出的问题，最后形成书面合同内部交并解答项目管理团队提出的问题，最后形成书面合同内部交底记录。底记录。p合同外部交底合同外部交底 由项目公司经理组织，项目管理团队参加，向监理单位、由项目公司经理组织，项目管理团队参加，向监理单位、施工单位项目班子交底。主要是合同中对施工单位的要求及管施工单位项目班子交底。主要是合同中对施工单位的要求及管理规定，对材料设备管理（由材料设备组主讲）要求进行交底理规定，对材料设备管理（由材料设备组主讲）要求进行交底，最后形成书面外部交底纪录。，最后形成书面外部交底纪录。9 9龙湖总包合同交龙湖总包合同交底记录表底记录表典型案例典型案例典型案例典型案例4 4 合同的起草、审查、会签、审批合同的起草、审查、会签、审批16二二房地产合同策划起草审查管理房地产合同策划起草审查管理6 6 签约及后续工作签约及后续工作最主要是范围界定已定和未定最主要是范围界定已定和未定施工组织设计内容施工组织设计内容如施工管理人员如施工管理人员有些特殊费用处理有些特殊费用处理暂定价暂定价有些需要现场核量暂定量有些需要现场核量暂定量材料品牌材料品牌/样板管理要求样板管理要求节点工期控制重点节点工期控制重点其他其他:签证签证,结算时限等结算时限等关注以下合同交底的内容关注以下合同交底的内容5 合同的交底合同的交底合约洽谈合约洽谈合同会签及审批合同会签及审批/盖章过程盖章过程有关保证手续落实有关保证手续落实合同交底及信息录入合同交底及信息录入资料归档及样板移交资料归档及样板移交督促及时履约：预付款，提交资料（施工组织，场地，督促及时履约：预付款，提交资料（施工组织，场地，报建手续）报建手续）17 第一部分第一部分 房地产全过程精细化成本三大管理宝典操作房地产全过程精细化成本三大管理宝典操作 第一宝典第一宝典 工程合同管理宝典操作实务工程合同管理宝典操作实务房地产合同的精细化管理框架房地产合同的精细化管理框架一一二二房地产合同策划起草审查管理房地产合同策划起草审查管理三三四四工程合同对成本的跟踪与控制工程合同对成本的跟踪与控制中海房地产工程合同管理分享中海房地产工程合同管理分享18三三1 1 建立合同实施保证体系建立合同实施保证体系为了使工作有秩序、有计划地进行，必须建立工程合同实施的保证体系：为了使工作有秩序、有计划地进行，必须建立工程合同实施的保证体系：（1 1）进行）进行“合同交底合同交底”，落实合同责任，实行目标管理。，落实合同责任，实行目标管理。（2 2）建立合同管理工作程序）建立合同管理工作程序（案例：（案例：万科合同管理程序万科合同管理程序）。（3 3）制定合同管理实施细则。）制定合同管理实施细则。（案例：（案例：万科合同管理实施细则万科合同管理实施细则）（4 4）建立）建立合同台账合同台账等文档系统。等文档系统。（案例：（案例：万达合同管理台帐万达合同管理台帐）（5 5）工程过程中严格的检查验收制度）工程过程中严格的检查验收制度（6 6）建立报告和行文制度）建立报告和行文制度2 2 通过合同实施成本控制通过合同实施成本控制建立有效地合同跟踪机制建立有效地合同跟踪机制 2.1 2.1 建立工程量跟踪控制系统建立工程量跟踪控制系统建立计量控制台账建立计量控制台账 工程量是价款支付的基础，开发商要对工程量进行跟踪控制。工程量是价款支付的基础，开发商要对工程量进行跟踪控制。每个付款周期末，计量结束后，应及时建立每个付款周期末，计量结束后，应及时建立工程计量台账工程计量台账，动态跟，动态跟踪控制已完工程量，为及时动态监控成本偏差提供有力依据。同时踪控制已完工程量，为及时动态监控成本偏差提供有力依据。同时为相关部门成本动态精细化控制和过程评价考核提供有力支持。为相关部门成本动态精细化控制和过程评价考核提供有力支持。2.2 2.2 建立工程变更跟踪控制系统建立工程变更跟踪控制系统工程变更控制台账工程变更控制台账 每次工程变更结束后每次工程变更结束后应及时建立工程变更应及时建立工程变更台账台账，实时监控工程，实时监控工程变更对于工程成本和工期的影响并及时采取相应措施，月末汇总形变更对于工程成本和工期的影响并及时采取相应措施，月末汇总形成成本月报，以此进行成本动态实时精细化控制，并以此作为对相成成本月报，以此进行成本动态实时精细化控制，并以此作为对相关部门进行责任成本过程评估考核的依据。关部门进行责任成本过程评估考核的依据。典型案例典型案例1818合同计量跟踪台账合同计量跟踪台账2020合同变更跟踪台账合同变更跟踪台账2121合同签证跟踪台账合同签证跟踪台账2222合同索赔跟踪台账合同索赔跟踪台账2323价款调整跟踪台账价款调整跟踪台账1919合同付款跟踪台账合同付款跟踪台账2424成本（合同）台账成本（合同）台账工程合同对成本的跟踪与控制工程合同对成本的跟踪与控制192.3 2.3 建立现场签证跟踪控制系统建立现场签证跟踪控制系统现场签证控制台账现场签证控制台账 每次每次签证签证结束后应及时建立结束后应及时建立现场签证现场签证台账，实时监控台账，实时监控现场签证现场签证对于成本和工期的影响并及时采对于成本和工期的影响并及时采取相应措施，对取相应措施，对现场签证现场签证进行动态实时精细化控制同时，同时以此作为对相关部门进行责任成本过进行动态实时精细化控制同时，同时以此作为对相关部门进行责任成本过程评估考核的依据。程评估考核的依据。2.4 2.4 建立价款调整跟踪控制系统建立价款调整跟踪控制系统价款调整控制台账价款调整控制台账 每次价款调整完成要及时建立每次价款调整完成要及时建立价款调整控制台账，价款调整控制台账，实时监控价款调整对于实时监控价款调整对于对于成本的影响并及时对于成本的影响并及时采取纠偏措施采取纠偏措施。2.5 2.5 建立工程索赔跟踪控制系统建立工程索赔跟踪控制系统工程索赔控制台账工程索赔控制台账 建立工程建立工程索赔台账索赔台账，实时监控工程索赔对于工程造价和工期的影响，及时采取相应措施，开发商，实时监控工程索赔对于工程造价和工期的影响，及时采取相应措施，开发商要善于利用索赔权与反索赔权控制成本保证质量目标与工期目标。要善于利用索赔权与反索赔权控制成本保证质量目标与工期目标。2.6 2.6 建立进度付款跟踪控制系统建立进度付款跟踪控制系统进度付款控制台账进度付款控制台账 每个月末，依据以上每个月末，依据以上计量、变更、签证、价款调整和索赔五计量、变更、签证、价款调整和索赔五大台账大台账及时建立及时建立进度付款台账进度付款台账，以，以进度付款控制台账进度付款控制台账实时动态实时动态掌握工程造价控制偏差，防止超付工程款而导致工程管理失控，掌握工程造价控制偏差，防止超付工程款而导致工程管理失控，或防止工程款支付不及时进而引起承包方索赔，或防止工程款支付不及时进而引起承包方索赔，同时以此作为同时以此作为对相关部门进行责任成本过程评估考核的依据。对相关部门进行责任成本过程评估考核的依据。2.7 2.7 依据以上六类台账最终建立起成本（合同）台账依据以上六类台账最终建立起成本（合同）台账 为了对合同实施情况进行跟踪、及时纠正偏差，采取处理措为了对合同实施情况进行跟踪、及时纠正偏差，采取处理措施。施。依据以上六类台账及时建立起成本（合同）台账依据以上六类台账及时建立起成本（合同）台账。以。以成本成本（合同）（合同）台账作为成本管理的工具和手段进行精细化管理。台账作为成本管理的工具和手段进行精细化管理。典型案例典型案例1818合同计量跟踪台账合同计量跟踪台账2020合同变更跟踪台账合同变更跟踪台账2121合同签证跟踪台账合同签证跟踪台账2222合同索赔跟踪台账合同索赔跟踪台账2323价款调整跟踪台账价款调整跟踪台账1919合同付款跟踪台账合同付款跟踪台账2424成本（合同）台账成本（合同）台账三三工程合同对成本的跟踪与控制工程合同对成本的跟踪与控制2 2 通过合同实施成本控制通过合同实施成本控制建立有效地合同跟踪机制建立有效地合同跟踪机制 20 第一部分第一部分 房地产全过程精细化成本三大管理宝典操作房地产全过程精细化成本三大管理宝典操作 第一宝典第一宝典 工程合同管理宝典操作实务工程合同管理宝典操作实务房地产合同的精细化管理框架房地产合同的精细化管理框架一一二二房地产合同策划起草审查管理房地产合同策划起草审查管理三三四四工程合同对成本的跟踪与控制工程合同对成本的跟踪与控制中海房地产工程合同管理分享中海房地产工程合同管理分享21四四中海房地产工程合同管理案例中海房地产工程合同管理案例一一.合约管理原则合约管理原则1.1.体制上：采用体制上：采用的的决策、管理、操作三个环节相对独立；决策、管理、操作三个环节相对独立；2.2.程序上：通过文件、规程等形式事先对某一项工作程序有一个明确的、定性的、定量的标准和尺度程序上：通过文件、规程等形式事先对某一项工作程序有一个明确的、定性的、定量的标准和尺度例如：后面讲到的定标原则；例如：后面讲到的定标原则；3.3.合约上：采用公认的合约上：采用公认的FIDICFIDIC条款，并明确规定投诉机制；条款，并明确规定投诉机制；4.4.工程管理过程中：规范每一个环节，保持公平、公正、透明的原则。工程管理过程中：规范每一个环节，保持公平、公正、透明的原则。二二.合约管理主控部门合约管理主控部门1.1.营销策划部：是市场调研、市场定位、广告媒体、销售合约的主控部门；营销策划部：是市场调研、市场定位、广告媒体、销售合约的主控部门；2.2.设计部：是规划（方案）设计、施工图设计合约的主控部门；设计部：是规划（方案）设计、施工图设计合约的主控部门；3.3.合约部：是工程招投标合约管理的主控部门，负责编制各个阶段的建安成本目标；合约部：是工程招投标合约管理的主控部门，负责编制各个阶段的建安成本目标；4.4.物资部：是工程甲供物资合约管理的主控部门。物资部：是工程甲供物资合约管理的主控部门。三三.中海对中海对合约管理人员合约管理人员的的素质素质要求要求1.1.有计算工程量的能力；有计算工程量的能力；2.2.有对主材料价格的了解，对劳动定额的认识、对劳动力市场价格的认识、对施工企业管理费用的判有对主材料价格的了解，对劳动定额的认识、对劳动力市场价格的认识、对施工企业管理费用的判断、对行业社会利润研究的能力断、对行业社会利润研究的能力；3.3.有法律、税务方面的知识；有法律、税务方面的知识；4.4.要有文字功夫。能够起草合同文件，起草往来函，做到内容全面、逻辑严密、无漏洞；要有文字功夫。能够起草合同文件，起草往来函，做到内容全面、逻辑严密、无漏洞；5.5.注意注意“德德”的修养。对公司有责任心；能够和谐地与其他部门同事相处，建立良好的工作关系。工的修养。对公司有责任心；能够和谐地与其他部门同事相处，建立良好的工作关系。工作既要有原则，也要有灵活性；作既要有原则，也要有灵活性；6.6.要能能动地对设计和施工环节提出建议，达到降低工程成本的目的；要能能动地对设计和施工环节提出建议，达到降低工程成本的目的；7.7.对已完成程的合约管理工作要有分析、总结能力；对已完成程的合约管理工作要有分析、总结能力；8.8.培养对成本的敏感性；培养对成本的敏感性；9.9.树立自已的专业荣誉感，培养自已的专业精神。树立自已的专业荣誉感，培养自已的专业精神。22 第一部分第一部分 房地产全过程精细化成本三大管理宝典操作房地产全过程精细化成本三大管理宝典操作第一部分第一部分分目录分目录 第二宝典第二宝典 价款支付管理宝典操作实务价款支付管理宝典操作实务 第一宝典第一宝典 工程合同管理宝典操作实务工程合同管理宝典操作实务第三宝典第三宝典 工程结算管理宝典操作实务工程结算管理宝典操作实务23工程价工程价款款结算算与支付与支付工程工程预付款付款工程竣工程竣工工结算款算款工程工程质量量保保证金金工程工程进度款度款工程工程预付款的付款的限限额工程工程预付款的付款的扣回扣回工程量工程量的的计量量与确与确认工程工程进度款的度款的支付支付竣工决竣工决算算编制制和和审查竣工竣工结算价款算价款缺陷缺陷责任期任期保保证金金的的预留留与返与返还保保证金金的管理的管理初始合初始合同收入同收入调整整收入收入变更更调整的整的价款价款索索赔调整的价整的价款款奖励励调整的价整的价款款合同外合同外零星零星项目目材料价材料价差差的的调整整1、施工阶段工程价款的构成 第二宝典第二宝典 价款支付管理宝典操作实务价款支付管理宝典操作实务242.1 2.1 工程预付款概念及其法律性质：工程预付款概念及其法律性质：工程预付款是建设工程施工合同订立后由发包人按照合同的约定，在正式开工前预工程预付款是建设工程施工合同订立后由发包人按照合同的约定，在正式开工前预先交付给承包人的工程款。它是施工准备和所需采购主要材料、结构件等流动资金的先交付给承包人的工程款。它是施工准备和所需采购主要材料、结构件等流动资金的主要来源。其法律性质为：主要来源。其法律性质为：发包人为帮助承包人顺利启动项目而提供的一笔无息贷款。发包人为帮助承包人顺利启动项目而提供的一笔无息贷款。当合同对工程预付款的支付没有约定时，就按以下法定（当合同对工程预付款的支付没有约定时，就按以下法定（369369号文件号文件）办理：）办理：1.1.工程预付款的额度：工程预付款的额度：原则上预付比例不低于合同金额（应扣除暂列金额）的原则上预付比例不低于合同金额（应扣除暂列金额）的10%10%，不高，不高于合同金额（扣除暂列金额）的于合同金额（扣除暂列金额）的30%30%。2.2.工程预付款的支付时限工程预付款的支付时限：在具备施工条件的前提下，发包人应在双方签订合同后的一：在具备施工条件的前提下，发包人应在双方签订合同后的一个月内或不迟于约定的个月内或不迟于约定的开工日起前的开工日起前的7 7天内天内预付工程款。预付工程款。3.3.若发包人未按合同约定预付工程款，若发包人未按合同约定预付工程款，承包人应在预付时间到期后承包人应在预付时间到期后1010天内天内向发包人发出向发包人发出要求预付的通知，发包人收到通知后仍不按要求预付，承包人可在发出通知要求预付的通知，发包人收到通知后仍不按要求预付，承包人可在发出通知1414天后天后停止停止施工施工，发包人应从约定应付之日其按同期银行贷款利率计算向承包人支付应付预付款的，发包人应从约定应付之日其按同期银行贷款利率计算向承包人支付应付预付款的利息，并承担违约责任。利息，并承担违约责任。2.2.工程预付款的支付工程预付款的支付2.2 2.2 新新规范规范下预付款支付的操作：下预付款支付的操作：新新规范规范对预付款的基本规定：对预付款的基本规定：4.5.1 4.5.1 发包人应按照发包人应按照合同约定合同约定支付工程预付款。支付工程预付款。支付的工程预付款，按照支付的工程预付款，按照合同约定合同约定在工程进度款中抵扣。在工程进度款中抵扣。（注意：新（注意：新规范规范重点强调重点强调了合同约定了合同约定)第二宝典第二宝典 价款支付管理宝典操作实务价款支付管理宝典操作实务25工程工程进度进度款支款支付时付时间及间及比例比例要求要求 新新规范规范4.5.64.5.6规定：规定：当发、承包双方在合同中未对工程进度款支付申请的核对时间以当发、承包双方在合同中未对工程进度款支付申请的核对时间以及工程进度款支付时间及比例的约定时，按下图规定办理：及工程进度款支付时间及比例的约定时，按下图规定办理：第二宝典第二宝典 价款支付管理宝典操作实务价款支付管理宝典操作实务3 3 进度款支付的程序进度款支付的程序1414天内核对完毕天内核对完毕从第从第1515天起，工程进天起，工程进度款申请视为被批准度款申请视为被批准承包人可停止施工承包人可停止施工发包人承担违约责任发包人承担违约责任264 4 开发商规避支付不及时承包商的两类停工开发商规避支付不及时承包商的两类停工（1 1）第一类可停工的时间点：）第一类可停工的时间点：承包人应在预付时间到期后承包人应在预付时间到期后1010天内天内向发包人发出要求预付的