房地产投资与开发.pptx

第一章第一章 导论导论第一节第一节 房地产与房地产业房地产与房地产业一、房地产与房地产业一、房地产与房地产业（一）房地产（一）房地产1、房地产是房产和地产的总称，又统称不、房地产是房产和地产的总称，又统称不动产动产nreal estate是指土地、建筑物和地上定是指土地、建筑物和地上定着物着物nreal property是指土地、建筑物和地上是指土地、建筑物和地上定着物及其各种权利义务关系的总和。定着物及其各种权利义务关系的总和。2、房地产的特性、房地产的特性n物质属性物质属性不可移动性不可移动性异质性异质性使用的耐久性使用的耐久性土地的不灭性土地的不灭性n经济属性经济属性资源的稀缺性资源的稀缺性价格昂贵价格昂贵受环境影响性受环境影响性保值增值性保值增值性身份的双重性身份的双重性2、房地产业、房地产业（1）房地产业是指从事房地产开发、经营、）房地产业是指从事房地产开发、经营、管理和服务的产业。管理和服务的产业。（2）房地产业在国民经济中的地位和作用）房地产业在国民经济中的地位和作用n房地产业在宏观经济中的地位和作用房地产业在宏观经济中的地位和作用房地产业在国民经济中的基础性房地产业在国民经济中的基础性房地产业在国民经济发展中的先导性房地产业在国民经济发展中的先导性房地产业在国民经济发展中的支柱性房地产业在国民经济发展中的支柱性房地产业在国民经济发展中的其他重要作用房地产业在国民经济发展中的其他重要作用n房地产业对于微观主体的地位和作用房地产业对于微观主体的地位和作用房地产是企业重要的资产构成房地产是企业重要的资产构成房地产是个人生活的重要组成部分房地产是个人生活的重要组成部分房地产业也为人们就业以及赚取更多的房地产业也为人们就业以及赚取更多的财富搭建了宽广的平台。财富搭建了宽广的平台。（3）房地产业的细分）房地产业的细分3、房地产市场的特征、房地产市场的特征（1）完全竞争市场的条件）完全竞争市场的条件n价格既定价格既定n产品同质产品同质n生产要素可以自由转移生产要素可以自由转移n信息充分披露信息充分披露（2）房地产市场的特征）房地产市场的特征不完全竞争不完全竞争n多方参与多方参与n产品间的差异很大产品间的差异很大n买卖双方信息不完全买卖双方信息不完全n价格为议价，非市场形成价格为议价，非市场形成第二节第二节 房地产开发与经营房地产开发与经营一、房地产开发的含义一、房地产开发的含义1、中华人民共和国城市房地产管理法中华人民共和国城市房地产管理法：是指在：是指在依据本法取得国有土地使用权的土地上进行基础依据本法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。设施、房屋建设的行为。即：具有开发资质的房地产开发企业依据相关法律即：具有开发资质的房地产开发企业依据相关法律法规或政策，根据城市发展和建设的总体规划，法规或政策，根据城市发展和建设的总体规划，充分考虑经济效益、社会发展的要求，对获取的充分考虑经济效益、社会发展的要求，对获取的土地进行投资、建设、管理的行为。土地进行投资、建设、管理的行为。2、房地产开发的特征、房地产开发的特征n全面系统性全面系统性n广泛联系性广泛联系性n风险与收益并存风险与收益并存n地域性地域性3、房地产开发的分类、房地产开发的分类(1)土地开发土地开发(2)房屋开发房屋开发(3)房地结合的房地产综合开发房地结合的房地产综合开发 n土地开发：是指土地开发企业以获得土地使土地开发：是指土地开发企业以获得土地使用权的土地为对象，通过征地、拆迁、安置，用权的土地为对象，通过征地、拆迁、安置，将土地开发成供水、排水、供电、供热、供将土地开发成供水、排水、供电、供热、供气、电讯和道路畅通、场地平整的建筑场地，气、电讯和道路畅通、场地平整的建筑场地，达到达到“七通一平七通一平”的土地通过协议、招标或的土地通过协议、招标或拍卖的方式，将其使用权有偿转让给各类房拍卖的方式，将其使用权有偿转让给各类房屋开发企业或投资建设部门进行房屋建设的屋开发企业或投资建设部门进行房屋建设的一种经营方式。一种经营方式。n三通一平：通水、通电、通路、平整土地三通一平：通水、通电、通路、平整土地n五通一平：通水、通电、通路、通气、通讯、平五通一平：通水、通电、通路、通气、通讯、平整土地整土地n七通一平：通水、通电、通路、通邮、通讯、通七通一平：通水、通电、通路、通邮、通讯、通暖气、通天燃气或煤气、平整土地暖气、通天燃气或煤气、平整土地 n九通一平通市政道路、雨水、污水、自来水、天九通一平通市政道路、雨水、污水、自来水、天然气、电力、电信、热力及有线电视管线、平整然气、电力、电信、热力及有线电视管线、平整土地土地二、房地产经营二、房地产经营1、概念：、概念：n狭义：房地产经营者对房屋和建筑地块的狭义：房地产经营者对房屋和建筑地块的销售、租赁及售后服务管理等活动。销售、租赁及售后服务管理等活动。n广义：房地产经营者对房屋的建造、买卖、广义：房地产经营者对房屋的建造、买卖、信托、交换、维修、装饰以及土地使用权信托、交换、维修、装饰以及土地使用权的出让、转让等按价值规律所进行的有目的出让、转让等按价值规律所进行的有目标、有组织的经济活动。标、有组织的经济活动。三、房地产开发与经营的特点三、房地产开发与经营的特点n受多种环境因素的制约和影响受多种环境因素的制约和影响n综合性强、复杂性强、难度较大综合性强、复杂性强、难度较大n风险高风险高四、房地产开发经营的基本程序四、房地产开发经营的基本程序1、投资机会选择与决策分析阶段、投资机会选择与决策分析阶段n开发设想的形成与投资机会选择开发设想的形成与投资机会选择n可行性研究与投资机会决策可行性研究与投资机会决策2、前期准备阶段、前期准备阶段n投资决策后进行立项工作，取得立项的相关批文投资决策后进行立项工作，取得立项的相关批文n取得土地使用权取得土地使用权n委托相关单位进行项目方案设计、初步设计和施工图设计，委托相关单位进行项目方案设计、初步设计和施工图设计，取得取得建设用地规划许可证建设用地规划许可证和和建设工程规划许可证建设工程规划许可证n筹集房地产开发资金筹集房地产开发资金n建设过程招投标，取得建设过程招投标，取得施工许可证施工许可证3、建设实施阶段、建设实施阶段4、租售和服务阶段、租售和服务阶段n开发项目市场营销与策划开发项目市场营销与策划n物业管理的交接工作物业管理的交接工作五、房地产开发经营的主要参与者五、房地产开发经营的主要参与者n房地产开发企业（开发商）房地产开发企业（开发商）n政府相关部门政府相关部门n投资公司（投资商）投资公司（投资商）n金融机构金融机构n建筑承包商建筑承包商n建筑监理单位建筑监理单位n规划设计单位规划设计单位n专业顾问公司专业顾问公司n前期物业管理公司前期物业管理公司二、房地产投资及其特点二、房地产投资及其特点（一）房地产投资的含义（一）房地产投资的含义 房地产投资是指将一定的资金投入到房地产房地产投资是指将一定的资金投入到房地产活动中，以期将来获得更大收益的投资行为。活动中，以期将来获得更大收益的投资行为。n房地产投资三要素：房地产投资三要素：时机：时机：地段：地段：质量：质量：一套二手房一套二手房1313年换了年换了7 7个房东个房东