房地产法律法规详解.pptx

房房 地地 产产 法法 编著 宋子柱 刘 忠 王建强 第一章第一章 房地产法概述房地产法概述 学习目标u了解：我国房地产法的形成、复苏和发展；了解：我国房地产法的形成、复苏和发展；房地产法的渊源房地产法的渊源u理解：房地产法的原则；房地产法律关系理解：房地产法的原则；房地产法律关系的概念与构成的概念与构成u掌握：房地产法的概念、房地产法律事实掌握：房地产法的概念、房地产法律事实的概念的概念第一节第一节 房地产法的基本理论房地产法的基本理论II房地产法的概念与调整对象房地产法的概念与调整对象II房地产法的原则及作用房地产法的原则及作用II房地产法律关系房地产法律关系II房地产法律事实房地产法律事实 II房地产法的渊源房地产法的渊源房地产法的概念房地产法的概念房地产法（Real Estate Law）是指调整房地产开发、经营和管理过程中发生的经济关系的法律规范的总称。房地产法是调整房地产所有权人之间、房地产所有权人与非所有权人之间在房地产开发经营、房地产交易、房地产管理等过程中发生的各种关系的法律规范的总称。房地产法的调整对象 uu土地、房屋财产关系 uu土地利用和管理关系 uu城市房地产开发经营关系 uu城市房地产管理关系 uu城市物业管理关系 房地产法的原则房地产法的原则 uu土地公有原则 uu土地有偿使用原则 uu十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地的原则 uu房地产综合开发原则 uu城镇住房商品化原则 uu宏观调控与市场调节相结合的原则 房地产法的作用 uu加强房地产法制建设是房地产管理的需要 uu加强房地产法制建设是维护房地产市场秩序的需要uu加强房地产法制建设是保障房地产权利人合法权益的需要 uu加强房地产法制建设是促进房地产健康发展的需要 房地产法律关系的概念 房地产法律关系（Real Estate Legal Relations），是指房地产法律规范在调整房地产经济关系的过程中发生在房地产主体之间的权利义务或职权职责关系。只有那些为房地产法律规范确认和调整的房地产关系才是房地产法律关系。房地产法律关系的构成 uu房地产法律关系的主体 uu房地产法律关系的内容 uu房地产法律关系的客体 房地产法律事实的概念 房地产法律事实（Real estate legal fact），是指法律所规定的能够引起房地产法律关系产生、变更和消灭的客观情况或现象。房地产法律事实的种类 uu房地产法律行为 房地产管理行为；房地产开发行为；房地产交易行为；房地产服务行为 uu房地产法律事件 自然现象；社会事件房地产法的渊源房地产法的渊源 uu宪法 uu房地产法律 uu国务院发布的房地产法规、决议和命令 uu最高人民法院的司法解释 uu房地产行政规章 uu地方政权机关发布的房地产管理法规 第二节第二节 我国房地产法的形成与发展我国房地产法的形成与发展 II我国房地产法的形成我国房地产法的形成 II我国房地产法的复苏我国房地产法的复苏 II我国房地产法的发展我国房地产法的发展 II城市房地产管理法城市房地产管理法简述简述 我国房地产法的形成我国房地产法的形成 uu1949年10月1日新中国成立后至1956年国民经济恢复时期 uu上世纪五十年代后半期到文化大革命前 uu1966年1976年十年文化大革命时期 我国房地产法的复苏我国房地产法的复苏 1982 1982年国务院颁布年国务院颁布国家建设征用土地条例国家建设征用土地条例、村镇建房用地管理条例村镇建房用地管理条例；19831983年年城市私有城市私有房屋管理条例房屋管理条例、建筑税征收暂行办法建筑税征收暂行办法、城镇个人建造住宅管理办法城镇个人建造住宅管理办法；19841984年年城市城市规划条例规划条例、关于外国人私有房屋管理的若干关于外国人私有房屋管理的若干规定规定；19851985年年村镇建设管理暂行规定村镇建设管理暂行规定；19861986年年中华人民共和国土地管理法中华人民共和国土地管理法、房产房产税暂行条例税暂行条例、城市维护建设税暂行条例城市维护建设税暂行条例；19871987年年关于加强城市建设综合开发公司资质管关于加强城市建设综合开发公司资质管理工作的通知理工作的通知。我国房地产法的发展我国房地产法的发展 uu第一阶段（1988年-1994年）uu第二阶段：自1994年中华人民共和国城市房地产管理法的颁布至今房地产法的立法 城市房地产管理法城市房地产管理法简述简述 uu第一章，总则 uu第二章，房地产开发用地 uu第三章，房地产开发 uu第四章，房地产交易 uu第五章，房地产权属登记管理 uu第六章，法律责任 uu第七章.附则 第二章第二章 房地产权属法律制度房地产权属法律制度学习目标学习目标了解：了解：房地产权属登记的概念及分类房地产权属登记的概念及分类 理解：物权的含义、特征和效力；建筑理解：物权的含义、特征和效力；建筑物区分所有权的含义、特征和法律关系物区分所有权的含义、特征和法律关系掌握：掌握：土地所有权、国有土地所有权、土地所有权、国有土地所有权、集体土地所有权、房屋所有权的含义、特集体土地所有权、房屋所有权的含义、特征；房屋相邻权的含义及处理原则和方法征；房屋相邻权的含义及处理原则和方法 第一节第一节 土地所有权土地所有权uu物权概述物权概述 uu土地所有权土地所有权 uu国家土地所有权国家土地所有权 uu集体土地所有权集体土地所有权 物权的含义“物权（Property）”是大陆法系民法中的概念，英美法系并无这一术语。“物权”一词是由中世纪的注释法学派首先提出来的。他们在解释罗马法时，以“对物之诉”为基础，创立了具有近代意义的物权学说。1811年的奥地利民法典率先在立法上使用了物权的概念。1896年德国民法典以其为该法第三编的编名。其后，为大陆法系众多国家所接受。物权的特征 uu物权是支配权 uu物权是绝对权 uu物权是财产权 uu物权的客体是物 uu物权具有排他性 uu物权作为一种绝对权，必须具有公开性 物权的效力uu物权的优先效力uu物上请求权物权相互间的优先效力物权相互间的优先效力 物权对于债权的优先效力物权对于债权的优先效力 物上请求权的性质物上请求权的性质物上请求权的行使物上请求权的行使物上请求权与债权请求权物上请求权与债权请求权土地所有权特征uu主体的特定性 uu交易的禁止性 uu权属的稳定性 uu权能的分离性 国家土地所有权的含义 国家土地所有权（National Land Ownership）是指国家作为土地所有权的权利主体，依法对国家所有的土地享有的占有、使用、收益和处分的权利。国家土地所有权的法律特征 uu国家土地所有权的权利主体是唯一的和统一性 uu国家土地所有权的客体具有广泛性，包括各种类型的土地 uu国家土地所有权在形式上有特殊性 国有土地所有权的范围 uu城市市区的土地 uu法律规定属于国家所有的农村和郊区的土地 uu推定为国家享有土地所有权的土地 国家土地所有权的取得：国家土地所有权的取得：1.承继；承继；2.没收；没收；3.赎买；赎买；4.国有化；国有化；5.征用；征用；集体土地所有权集体土地所有权 集体土地所有权（Collective land ownership），是指各集体经济组织的农民集体依法对其所有的土地享有占有、使用、收益和处分权利，是土地集体所有制在法律上的表现，是一种独立的民事权利。第二节第二节 房屋所有权房屋所有权 uu房屋所有权的概念、特征房屋所有权的概念、特征uu和类型和类型 uu房屋共有房屋共有 房屋所有权的概念 房屋所有权（Homeownership）是一项极为重要的财产权利，它是指房屋所有人依照法律规定，对自己的房屋所享有的占有、使用、收益和处分的权利。房屋所有权的特点 uu房屋的国家所有权、集体所有权和个人所有权同时并存，房屋的国家所有权、集体所有权和个人所有权同时并存，房屋的国家所有权、集体所有权和个人所有权同时并存，房屋的国家所有权、集体所有权和个人所有权同时并存，同等地受到宪法和法律的保护。同等地受到宪法和法律的保护。同等地受到宪法和法律的保护。同等地受到宪法和法律的保护。uu房屋所有权的客体是具有一定结构、可供利用的房屋，而房屋所有权的客体是具有一定结构、可供利用的房屋，而房屋所有权的客体是具有一定结构、可供利用的房屋，而房屋所有权的客体是具有一定结构、可供利用的房屋，而不是单指组成房屋的材料。不是单指组成房屋的材料。不是单指组成房屋的材料。不是单指组成房屋的材料。uu房屋所有权与其所依附的土地使用权不可分离。房屋所有权与其所依附的土地使用权不可分离。房屋所有权与其所依附的土地使用权不可分离。房屋所有权与其所依附的土地使用权不可分离。uu国家所有的房屋广泛实行所有权与使用权的分离，国家享国家所有的房屋广泛实行所有权与使用权的分离，国家享国家所有的房屋广泛实行所有权与使用权的分离，国家享国家所有的房屋广泛实行所有权与使用权的分离，国家享有所有权、国有企、事业单位和其他组织享有使用权。有所有权、国有企、事业单位和其他组织享有使用权。有所有权、国有企、事业单位和其他组织享有使用权。有所有权、国有企、事业单位和其他组织享有使用权。uu房屋所有权可以转让，但受到土地使用权转让的制约。房屋所有权可以转让，但受到土地使用权转让的制约。房屋所有权可以转让，但受到土地使用权转让的制约。房屋所有权可以转让，但受到土地使用权转让的制约。uu房屋所有权的设立与变更，需办理房屋所有权登记和变更房屋所有权的设立与变更，需办理房屋所有权登记和变更房屋所有权的设立与变更，需办理房屋所有权登记和变更房屋所有权的设立与变更，需办理房屋所有权登记和变更登记手续。登记手续。登记手续。登记手续。房屋共有的法律特征 uu房屋共有是客体的单一性和主体的非单一性的统一 uu房屋共有不等于房屋公有 uu房屋共有人对共有房屋权利的行使具有相互制约性 房屋共同共有特点 uu房屋的所有权不划分所有权份额，各所有权人享有平等的权利。uu除依法律规定和当事人另有约定外，对房屋的共有关系不能终止，房屋不能分割，只有出现法律规定或当事人约定的事由，导致产生共同共有的共同关系归于消灭时，共有人才能分割共有房屋。第三节第三节 建筑物区分所有权建筑物区分所有权II建筑物区分所有权的概念和特征建筑物区分所有权的概念和特征 II建筑物区分所有权的法律关系建筑物区分所有权的法律关系 建筑物区分所有权的概念 关于建筑物区分所有权（Building Ownership）的概念，各国学者大多数认为是一种物权不动产所有权，是一种独立不动产所有权的概念。此种不动产所有权的法律性质，为一种包括专有所有权、共有所有权和共同管理权结合在一起的三位一体的复合型物权。建筑物区分所有权的特征 uu建筑物区分所有权具有集合性与主导性uu建筑物区分所有权具有整体性与不可分割性 uu建筑物区分所有权具有权利主体身份的多重性 uu建筑物区分所有权具有权利内容的复杂性 建筑物区分所有权的法律关系建筑物区分所有权的法律关系 uu整体的建筑物区分所有法律关系 uu具体的建筑物区分所有法律关系 第四节第四节 建筑物区分所有权建筑物区分所有权II房地产相邻权的概念和类型房地产相邻权的概念和类型 II房地产相邻关系处理的原则和方法房地产相邻关系处理的原则和方法 房地产相邻权的概念 相邻权也称不动产相邻权，是指两个以上相互毗邻的不动产的所有人或占有、使用人，在行使对不动产的占有、使用、收益、处分权时，相互之间要求对方提供便利或接受限制的权利。房地产相邻权的类型 uu相邻关系权利人的用水、排水权 uu相邻关系权利人的通行便利权 uu相邻关系权利人建造、修缮建筑物以及铺设电线、电缆、水管、暖气和燃气管线的权 uu相邻关系权利人通风、采光、日照权 uu不动产权利人不得为排放污染物、废弃物和噪音、光、电磁波辐射的行为 uu不得为损坏相邻关系权利人房地产的行为 房地产相邻关系处理的原则 uu有利生产、方便生活原则uu团结互助，公平合理原则 uu注重习惯 房地产相邻关系处理的方法 uu处理相邻关系纠纷应当由当事人各方自愿协商，和平解决之间的争端 uu如果协商无法解决，当事人各方可以共同请求人民调解组织，对他们之间的争议进行调解 uu在当事人各方无法协商或协商不成，调解失效的情况下，当事人可以诉请法院，请求法院依照法律程序来解决 第五节第五节 建筑物区分所有权建筑物区分所有权II房地产权属登记概述房地产权属登记概述 II土地权属登记土地权属登记 II房屋权属登记房屋权属登记 房地产权属登记的含义 房地产权属登记，简称房地产登记，是指法律规定的房地产行政管理部门对房地产所有权和使用权以及权利派生的抵押权、典当权等权属状况进行的持续登记。房地产权属登记的作用 uu确认产权，保护当事人的合法权益 uu对房地产权利进行公示，保障房地产交易的安全 uu便于国家对房地产进行监督管理 土地权属登记的含义 土地权属登记即土地登记，是指由国家房地产管理机关依法对土地所有权、土地使用权及他项权利进行注册登记、颁发权利证书的一种法律制度。土地登记的程序 土地登记申请权属审核 注册登记 颁发或者更换土地证书 地籍调查 房屋权属登记的含义 房屋权属登记是指房地产行政主管部门代表政府对房屋所有权以及由其产生的抵押权、典权等房屋他项权利进行登记，并依法确认房屋产权归属关系的行为。房屋权属登记的分类房屋权属登记的分类 注销登记 他项权利登记 变更登记 转移登记初始登记总登记 分类 房屋权属登记的程序 uu提出房屋权属登记申请 uu受理登记申请 uu权属审核 uu公告 uu核准登记，颁发房屋权属证书或者出具登记证明 第三章第三章 房地产开发用地法律制度房地产开发用地法律制度 学习目标学习目标u了解：房地产转让的概念和特征以及分类了解：房地产转让的概念和特征以及分类u理解：房地产开发法律特征；房地产开发理解：房地产开发法律特征；房地产开发中的行政监管中的行政监管u掌握：重要的房地产交易规则；房地产的掌握：重要的房地产交易规则；房地产的基本原理基本原理第一节第一节 房地产开发法律制度房地产开发法律制度II房地产开发概述房地产开发概述 II房地产开发企业房地产开发企业 II房地产开发中的行政监管房地产开发中的行政监管 房地产开发的概念 房地产开发，是指以土地和房屋建设为主要投资对象的经营活动。是在依据中华人民共和国城市房地产管理法（以下简称城市房地产管理法）取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。房地产开发的特征 uu房地产开发的目的是提高土地和房屋的建筑使用功能 uu房地产开发是具有较长周期性的投资活动 uu房地产开发是一项具有较大风险性的经济活动 uu房地产开发是一项波及面广泛的经济活动 房地产开发的基本原则 uu依法在取得土地使用权的城市规划区国有土地范围内从事房地产开发的原则 uu房地产开发必须严格执行城市规划的原则 uu坚持经济效益、社会效益和环境效益相统一的原则 uu全面规划、合理布局、综合开发、配套建设的原则 uu符合国家产业政策、国民经济与社会发展计划的原则 房地产开发企业的设立条件 uu有自己的名称和组织机构 uu有固定的经营场所 uu有符合国务院规定的注册资本 uu有足够的专业技术人员 uu法律、行政法规规定的其他条件 房地产开发建设的规划管理 uu土地利用总体规划管理uu城市规划监督管理 uu房地产开发用地计划管理 房地产开发用地管理 uu房地产开发建设用地使用权的取得 uu房地产开发建设用地的审批 房地产开发工程建设项目管理 uu房地产开发企业资质管理制度 uu建筑业企业资质管理制度 uu开发建设项目开工管理制度 uu建设工程竣工验收备案制度 uu工程监理制度 第二节第二节 土地使用权法律制度土地使用权法律制度II土地使用权概述土地使用权概述 II土地使用权划拨土地使用权划拨 II土地使用权出让土地使用权出让 II集体土地使用权集体土地使用权 土地使用权的概念 土地使用权（Land-use rights）,是指单位或者个人依法或依约定,对国有土地或集体土地所享有的占有、使用、收益和有限处分的权利。土地使用权的法律特征土地使用权的法律特征 权利的派生性 客体的有限性 目的的特殊性取得的法定性 使用的期限性 土地使用权划拨的概念 土地使用权划拨（Land use right transfer），是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。土地使用权划拨具有以下特征土地使用权划拨具有以下特征 土地使用权划拨是一种政府行政行为，而非民土地使用权划拨是一种政府行政行为，而非民事行为。土地使用者只要经过法定的程序，即事行为。土地使用者只要经过法定的程序，即可获得土地使用权。可获得土地使用权。划拨土地使用权无需支付土地使用权出让金。划拨土地使用权无需支付土地使用权出让金。划拨土地使用权无使用期限的限制。划拨土地使用权无使用期限的限制。划拨土地使用权的转让、出租、抵押依法受到划拨土地使用权的转让、出租、抵押依法受到限制。限制。划拨土地使用权的范围划拨土地使用权的范围 国家机关用地国家机关用地国家机关用地国家机关用地军事用地军事用地军事用地军事用地 城市基础设施用地城市基础设施用地城市基础设施用地城市基础设施用地城市公益事业用地城市公益事业用地城市公益事业用地城市公益事业用地国家重点扶持的能源、交通、水利国家重点扶持的能源、交通、水利国家重点扶持的能源、交通、水利国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地等项目用地等项目用地等项目用地 法律、行政法规规定的其他用地法律、行政法规规定的其他用地法律、行政法规规定的其他用地法律、行政法规规定的其他用地 土地使用权出让含义 土地使用权出让（Land use right transfer）是指国家以土地所有者的身份将国有土地使用权在一定年限内让与土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金后取得的土地使用权。土地使用权出让法律特征取得的土地使用权是有偿的取得的土地使用权是有偿的取得的土地使用权是有偿的取得的土地使用权是有偿的 取得的土地使用权是有期限的取得的土地使用权是有期限的取得的土地使用权是有期限的取得的土地使用权是有期限的取得的土地使用权是一种物权取得的土地使用权是一种物权取得的土地使用权是一种物权取得的土地使用权是一种物权土地使用权出让的法律关系特征 土地使用权出让法律关系的主体身份具有特定土地使用权出让法律关系的主体身份具有特定土地使用权出让法律关系的主体身份具有特定土地使用权出让法律关系的主体身份具有特定性性性性 土地使用权出让双方的基本权利与义务土地使用权出让双方的基本权利与义务土地使用权出让双方的基本权利与义务土地使用权出让双方的基本权利与义务 土地使用权出让的客体是一定年限的国有土地土地使用权出让的客体是一定年限的国有土地土地使用权出让的客体是一定年限的国有土地土地使用权出让的客体是一定年限的国有土地使用权使用权使用权使用权 土地使用权出让是要式法律行为土地使用权出让是要式法律行为 土地使用权出让合同内容 出让土地的位置、面积、界线等土地自然状况出让土地的位置、面积、界线等土地自然状况出让土地的位置、面积、界线等土地自然状况出让土地的位置、面积、界线等土地自然状况 出让金的数额、支付方式和支付期限出让金的数额、支付方式和支付期限出让金的数额、支付方式和支付期限出让金的数额、支付方式和支付期限 土地使用期限土地使用期限土地使用期限土地使用期限 建设规划设计条件，也称使用条件建设规划设计条件，也称使用条件建设规划设计条件，也称使用条件建设规划设计条件，也称使用条件 定金及违约责任定金及违约责任定金及违约责任定金及违约责任 集体土地使用权概念 集体土地使用权是指土地使用者依照法律规定或合同约定，对农民集体所有的土地享有的占有、使用和收益的权利。集体土地使用权特征 uu主体的特定性 uu取得的无偿性 uu权利交易的受限制性 集体土地建设用地使用的原则 uu必须符合乡（镇）土地利用总体规划 uu必须经过县级以上人民政府批准 uu乡（镇）村建设占用土地严格控制占用耕地 第四章第四章 城市房屋拆迁安置、补偿城市房屋拆迁安置、补偿法律制度法律制度学习目标学习目标 uu了解：房屋拆迁的程序和方法 uu理解：房屋拆迁法律关系的主体、客体和内容 uu掌握：房屋拆迁安置、补偿的原则、种类和方法；房屋拆迁纠纷的解决方式；强制拆迁的含义、程序 第一节第一节 房屋拆迁法律关系房屋拆迁法律关系 II房屋拆迁主体房屋拆迁主体 II房屋拆迁法律关系的客体房屋拆迁法律关系的客体 II房屋拆迁法律关系的内容房屋拆迁法律关系的内容 房屋拆迁主体房屋拆迁主体 uu房屋拆迁人 uu被拆迁人 uu拆迁单位 uu房屋拆迁管理部门 房屋拆迁法律关系的客体房屋拆迁法律关系的客体 房屋拆迁法律关系的客体是指依据房屋拆迁法律法规的规定，房屋拆迁法律关系主体的权利和义务所指向的对象，包括被拆迁的房屋及其附属物以及拆迁法律行为。房屋拆迁法律关系的内容房屋拆迁法律关系的内容 房屋拆迁法律关系的内容即房屋拆迁法律关系主体的权利和义务，是指主体依据拆迁法律规范的规定所享有的权利和承担的义务。第二节第二节 房屋拆迁程序房屋拆迁程序 II颁发拆迁许可证颁发拆迁许可证 II房屋拆迁公告房屋拆迁公告 II拆迁补偿协商拆迁补偿协商 II拆迁实施拆迁实施 颁发拆迁许可证颁发拆迁许可证 uu申领拆迁许可证 uu审查机关的审批 uu拆迁期限的延长 房屋拆迁公告房屋拆迁公告 拆迁公告是房屋拆迁管理部门公布的告知性文件，依据城市房屋拆迁管理条例第8条的规定，房屋拆迁管理部门在发放房屋拆迁许可证的同时，应当将房屋拆迁许可证中载明的拆迁人、拆迁范围、拆迁期限等事项，以房屋拆迁公告的形式予以公布。拆迁补偿协商拆迁补偿协商 uu一种情况是，通过协商达成拆迁补偿安置协议。uu另一种情况是，经过平等、自愿、合法的协商未达成拆迁安置补偿协议。拆迁实施拆迁实施 uu拆迁人与被拆迁人达成补偿协议时，双方可按协拆迁人与被拆迁人达成补偿协议时，双方可按协议的约定自动履行各自的义务。议的约定自动履行各自的义务。uu拆迁人与被拆迁人达成补偿协议后，有一方不履拆迁人与被拆迁人达成补偿协议后，有一方不履行协议时，对方有权向人民法院提起诉讼。行协议时，对方有权向人民法院提起诉讼。uu因不能达成拆迁补偿协议，一方向房屋拆迁主管因不能达成拆迁补偿协议，一方向房屋拆迁主管部门提出了裁决申请。部门提出了裁决申请。uu裁决作出后，如果不服，可在裁决作出后，如果不服，可在6060日内向拆迁主管日内向拆迁主管部门的上一级行政机关申请复议，或在三个月内部门的上一级行政机关申请复议，或在三个月内向人民法院提起诉讼。向人民法院提起诉讼。uu裁决作出后，如果拆迁人或被拆迁人未在规定的裁决作出后，如果拆迁人或被拆迁人未在规定的期限内申请复议或提起行政诉讼，一方可申请人期限内申请复议或提起行政诉讼，一方可申请人民法院强制执行。民法院强制执行。第三节第三节 房屋拆迁补偿安置房屋拆迁补偿安置 II房屋拆迁补偿房屋拆迁补偿 II房屋拆迁安置房屋拆迁安置 房屋拆迁补偿方式房屋拆迁补偿方式 uu货币补偿：拆迁人将被拆除房屋的价值，以货币结算方式补偿给被拆除房屋的所有人。uu房屋产权调换：拆迁人用自己建造或购买的产权房屋与被拆迁房屋进行调换产权，并按拆迁房屋的评估价和调换房屋的市场价进行结算调换差价的行为。房屋拆迁安置的原则 uu等价交换的原则 uu先安置后拆迁的原则 uu按面积妥善安置的原则 uu鼓励迁往市区边缘地段和稀疏地区的原则 第四节第四节 房屋拆迁纠纷的解决房屋拆迁纠纷的解决和强制拆迁和强制拆迁 II房屋拆迁纠纷的解决房屋拆迁纠纷的解决 II强制拆迁强制拆迁 城市房屋拆迁纠纷解决的途径 uu拆迁当事人订立补偿安置协议后一方反悔的，可以提起民拆迁当事人订立补偿安置协议后一方反悔的，可以提起民事诉讼。事诉讼。uu在签订补偿安置协议时当事人约定仲裁条款，协议订立后在签订补偿安置协议时当事人约定仲裁条款，协议订立后一方反悔的，可以申请仲裁机构仲裁。一方反悔的，可以申请仲裁机构仲裁。uu对达不成拆迁补偿安置协议的，纠纷当事人应该先申请行对达不成拆迁补偿安置协议的，纠纷当事人应该先申请行政裁决，对行政裁决不服的，可以申请行政复议或者向人政裁决，对行政裁决不服的，可以申请行政复议或者向人民法院提起行政诉讼。民法院提起行政诉讼。uu未达成拆迁补偿安置协议，取得房屋拆迁许可证的单位未达成拆迁补偿安置协议，取得房屋拆迁许可证的单位（拆迁人）在没有法定依据的情况下，对被拆迁人的房屋（拆迁人）在没有法定依据的情况下，对被拆迁人的房屋进行拆除造成财产损失的，被拆迁人可以提起民事损害赔进行拆除造成财产损失的，被拆迁人可以提起民事损害赔偿诉讼。偿诉讼。uu行政机关违法强制拆除房屋的，被拆迁人可以提起行政赔行政机关违法强制拆除房屋的，被拆迁人可以提起行政赔偿诉讼。偿诉讼。强制拆迁的方式 uu行政强拆 uu司法强拆 第五章第五章 房地产交易法律制度房地产交易法律制度学习目标u了解：房地产交易的概念、特征与分类、基本原了解：房地产交易的概念、特征与分类、基本原则；房地产中介服务的概念和管理则；房地产中介服务的概念和管理 u理解：房地产转让、商品房预售、房地产抵押、理解：房地产转让、商品房预售、房地产抵押、房屋租赁的概念和特征房屋租赁的概念和特征 u掌握：房地产转让的条件、程序；商品房预售的掌握：房地产转让的条件、程序；商品房预售的条件、程序；房地产抵押人和抵押权人的权利、条件、程序；房地产抵押人和抵押权人的权利、义务，房地产抵押物的范围、房地产抵押权的设义务，房地产抵押物的范围、房地产抵押权的设定和效力、实现和消灭；房屋租赁当事人的权利定和效力、实现和消灭；房屋租赁当事人的权利和义务和义务、房屋租赁合同的内容、房屋转租的有关房屋租赁合同的内容、房屋转租的有关法律的规定法律的规定 第一节第一节 房地产交易概述房地产交易概述II房地产交易的概念、特征与分类房地产交易的概念、特征与分类II房地产交易的基本原则房地产交易的基本原则 房地产交易的概念 房地产交易是房地产交易主体之间以房地产这种特殊商品作为交易对象所从事的市场交易活动。房地产交易的特征uu房地产交易对象的特殊性 uu房地产交易形式的确定性 uu房地产交易是数种典型合同的称谓 uu房地产交易为要式法律行为 房地产交易的分类 uu按交易形式的不同，可分为房地产转让、房地产按交易形式的不同，可分为房地产转让、房地产抵押、房地产租赁。抵押、房地产租赁。uu按交易客体中土地权利的不同，可分为国有土地按交易客体中土地权利的不同，可分为国有土地使用权及其地上房产的交易与集体土地使用权及使用权及其地上房产的交易与集体土地使用权及其地上房产的交易。其地上房产的交易。uu按交易客体所受限制的程度不同，可分为受限交按交易客体所受限制的程度不同，可分为受限交易易(如划拨土地使用权及其地上房产的交易，带有如划拨土地使用权及其地上房产的交易，带有福利性的住房及其占用土地使用权的交易等福利性的住房及其占用土地使用权的交易等)和非和非受限交易受限交易(如商品房交易等如商品房交易等)。uu按交易客体存在状况的不同，可分为单纯的土地按交易客体存在状况的不同，可分为单纯的土地使用权交易、房地产期权交易和房地产现权交易。使用权交易、房地产期权交易和房地产现权交易。房地产交易的基本原则房地产交易的基本原则 uu房产权与地产权一同交易uu实行房地产价格评估 uu实行房地产成交价格申报 uu房地产转让、抵押当事人应当依法办理权属变更或抵押登记，房屋租赁当事人应当依法办理租赁登记备案 第二节第二节 房地产转让房地产转让 II房地产转让的概念与特征房地产转让的概念与特征 II房地产转让的条件房地产转让的条件 II房地产不得转让的情形房地产不得转让的情形 II房地产转让的程序房地产转让的程序 房地产转让的概念 房地产管理法第三十六条规定：“房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为”。房地产转让的特征 uu房地产转让是房屋所有权转移和土地使用权转移，因为土地是国有的,所有权不能，转让的只是使用权。uu房地产转让时与房屋所有权和土地使用权所连带的权利也随之转移。uu房地产转让时，在市场交换的是房地产的可能性，而没有实际的商品流通，因为房屋是不能移动，也无法流通。房地产转让的条件房地产转让的条件 uu以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合的条件 uu以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应但符合的条件 房地产不得转让的情形房地产不得转让的情形 uu对以出让方式取得的土地使用权不符合规定条件对以出让方式取得的土地使用权不符合规定条件的，不得转让的，不得转让uu司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或者以司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或者以其他形式限制房地产权利的其他形式限制房地产权利的 uu依法收回土地使用权的依法收回土地使用权的 uu共有房地产，未经其他共有人书面同意的，不得共有房地产，未经其他共有人书面同意的，不得转让转让 uu权属有争议的权属有争议的 uu未依法登记领取权属证书的未依法登记领取权属证书的 uu法律、行政法规规定禁止转让的其他情形法律、行政法规规定禁止转让的其他情形 房地产转让的程序房地产转让的程序 uu房地产转让当事人签订书面转让合同房地产转让当事人签订书面转让合同 uu房地产转让当事人在房地产转让合同签订后房地产转让当事人在房地产转让合同签订后9090日日内持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让内持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申报成交价格门提出申请，并申报成交价格 uu房地产管理部门对提供的有关文件进行审查，并房地产管理部门对提供的有关文件进行审查，并在在7 7日内作出是否受理申请的书面答复日内作出是否受理申请的书面答复uu房地产管理部门核实申报的成交价格，并根据需房地产管理部门核实申报的成交价格，并根据需要对转让的房地产进行现场查勘和评估要对转让的房地产进行现场查勘和评估 uu房地产转让当事人按照规定缴纳有关税费房地产转让当事人按照规定缴纳有关税费 uu房地产管理部门办理房屋权属登记手续，核发房房地产管理部门办理房屋权属登记手续，核发房地产权属证书地产权属证书 第三节第三节 商品房预售商品房预售II商品房预售的概念和特征商品房预售的概念和特征 II商品房预售的条件商品房预售的条件 II商品房预售的程序商品房预售的程序 商品房预售的概念 uu商品房预售，又称“卖楼花”，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。商品房预售的特征 uu商品房预售行为具有较强的国家干预性 uu商品房预售的周期长、风险性大 uu商品房预售的标的物具有期待性 uu商品房预售合同需要经过登记才具有对抗第三人的效力 商品房预售的条件商品房预售的条件 uu已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书证书 uu持有建设工程规划许可证持有建设工程规划许可证 uu按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的达到工程建设总投资的2525以上，并已经确定施以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期工进度和竣工交付日期 uu向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明，商品房预售人应当按取得商品房预售许可证明，商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案房产管理部门和土地管理部门登记备案 商品房预售的程序商品房预售的程序 uu申请预售许可证 uu订立预售合同 uu预售合同登记备案 uu收取预售款 uu办理预售商品房的过户手续 第四节第四节 房地产抵押房地产抵押II房地产抵押的概念和特征房地产抵押的概念和特征房地产抵押的概念和特征房地产抵押的概念和特征 II房地产抵押物的范围房地产抵押物的范围房地产抵押物的范围房地产抵押物的范围 II房地产抵押权的设定和效力房地产抵押权的设定和效力房地产抵押权的设定和效力房地产抵押权的设定和效力 II房地产抵押人和抵押权人的权利、义务房地产抵押人和抵押权人的权利、义务房地产抵押人和抵押权人的权利、义务房地产抵押人和抵押权人的权利、义务 II房地产抵押权的实现和消灭房地产抵押权的实现和消灭房地产抵押权的实现和消灭房地产抵押权的实现和消灭 房地产抵押概念 根据我国城市房地产管理法的规定，房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。房地产抵押的特征 uu房地产抵押法律关系比较复杂 uu房地产抵押不转移抵押财产的占有 uu房地产抵押属于要式法律行为 房地产抵押物的范围房地产抵押物的范围 uu可以设定抵押的房地产可以设定抵押的房地产 uu不得设定抵押或抵押受到限制的房地产不得设定抵押或抵押受到限制的房地产 房地产抵押权的设定 房地产抵押权为担保物权，根据物权法定主义及物权公示、公信主义，除因法律规定而直接产生的房地产抵押权外，房地产抵押权因房地产抵押合同并经登记后而设定。房地产抵押权的效力房地产抵押权的效力 uu对内效力 uu对外效力 uu优先受偿力优先受偿力 uu债权范围效力债权范围效力 uu标的物的范围效力标的物的范围效力uu抵押物价值保持的效力抵押物价值保持的效力 uu对用益物权的影响对用益物权的影响uu对其他抵押权的影响对其他抵押权的影响 uu对房屋租赁的影响对房屋租赁的影响房屋抵押人的权利：房屋抵押人对抵押的房屋享有所有权，并有权取得房屋抵押人对抵押的房屋享有所有权，并有权取得抵押房屋的各种收益；抵押房屋的各种收益；房屋抵押人对抵押房屋享有处分权，但若想转让抵房屋抵押人对抵押房屋享有处分权，但若想转让抵押房屋，须事先征得房屋抵押权人同意；押房屋，须事先征得房屋抵押权人同意；可以对抵押房屋多次出抵，抵押人可以就同一抵押可以对抵押房屋多次出抵，抵押人可以就同一抵押物在抵押后剩余的担保价值设定其他的抵押权，但物在抵押后剩余的担保价值设定其他的抵押权，但须保证数个房屋抵押权所担保的债权总额不大于抵须保证数个房屋抵押权所担保的债权总额不大于抵押房屋的价值；押房屋的价值；可以将抵押房屋出租。可以将抵押房屋出租。房屋抵押人的义务 房屋抵押人承担的主要义务是保管义务，即妥善保养，维护抵押房屋。由于抵押人对抵押房屋的侵害行为，致使抵押房屋的价值减少时，房屋抵押人应恢复抵押房屋的原状或提供与减少的价值相当的担保。房地产抵押权人的权利和义务权利权利：优先受偿权，即在债务未履行时，可 以依法从处置房地产的价款中优先受偿；按抵押合同的规定监督、检查抵押房地产的 管理情况。义务义务：主要是在抵押权实现后，如果房地产处置后的价款有余额时，应当将剩余部分返还给抵押人。房地产抵押权的实现 房地产抵押权的实现，又称房地产抵押权的实行，即当债务人不履行债务时，房地产抵押权人行使其抵押权将抵押的房地产变价以满足其债权得到优先受偿的过程。房地产抵押权实现的条件 uu房地产抵押权的存在uu债权已届清偿期而未受清偿 uu对于债权的未受清偿抵押权人没有过失 房地产抵押权消灭的原因 uu抵押的房地产灭失且无替代物 uu被担保的主债权消灭 uu房地产抵押权实现 uu除斥期间届满 第五节第五节 房屋租赁房屋租赁II房屋租赁的概念和特征房屋租赁的概念和特征 II房屋租赁合同房屋租赁合同 II房屋租赁合同的内容房屋租赁合同的内容 II房屋租赁当事人的权利和义务房屋租赁当事人的权利和义务房屋租赁当事人的权利和义务房屋租赁当事人的权利和义务 II房屋转租的有关法律的规定房屋转租的有关法律的规定房屋转租的有关法律的规定房屋转租的有关法律的规定 房屋租赁的概念 城市房地产管理法规定：“房屋租赁，是指房