老年公寓专题要点.pptx

养老住宅专题上海同策房产咨询股份有限公司关注 市场动态专题专题 同策咨询同策咨询 Tospur Consulting专题专题浅谈老年公寓前期操作要点浅谈老年公寓前期操作要点由一条新闻而引发的物业发展设想由一条新闻而引发的物业发展设想 同策咨询同策咨询 Tospur Consulting中国社会保险法诞生，养老金全国统筹五年后实现异地中国社会保险法诞生，养老金全国统筹五年后实现异地“漫游漫游”经过四次审议之后，全国人大常委会于2010年10月28日下午高票通过了社会保险法。该法于2011年7月1日实施。这是最高国家立法机关首次就社保制度进行立法。必将对我国社保制度的发展和完善产生深刻影响。此次通过的社保法以国家立法此次通过的社保法以国家立法形式将这一政策上升为法律。形式将这一政策上升为法律。这部法律明确规定，个人跨统筹地区就业的，其基本养老保险关个人跨统筹地区就业的，其基本养老保险关系随本人转移，系随本人转移，缴费年限累计计算;个人达到法定退休年龄时，基本养老金分段计算、统一支付。法律还规定了基本医疗保险的转移接续问题：“个人跨统筹地区个人跨统筹地区就业的，其基本医疗保险关系随本人转移，就业的，其基本医疗保险关系随本人转移，缴费年限累计计算。”该项立法的出台将使得老年人异地就医成为现实，异地养老的一大壁垒异地就医不通得以突破，这一法规的确立对发展养老物业是一个极大的利好。由一条新闻而引发的物业发展设想由一条新闻而引发的物业发展设想 同策咨询同策咨询 Tospur Consulting一、产品概念一、产品概念什么是什么是“老年公寓老年公寓”所谓“老年公寓”，就是专门为老年人建造的生活设施齐全，公用配套完善的具有时代气息的城市老年人商品房社区商品房社区。是一种居家养老与社区服务相结合的模式。老年公寓拥有一般机构养老不具备的家庭氛围家庭氛围，同时相比一般的分散居家养老有各类保障各类保障服务服务的先天优势，让老人住的安心，舒心。减轻子女养老压力，提高社会效率减轻子女养老压力，提高社会效率有利于老年人身心健康有利于老年人身心健康服务专门化、系统化，生活质量的提高服务专门化、系统化，生活质量的提高居所独有性，凸显居所独有性，凸显“家家”的感觉的感觉已成为国际风行的第三种养老模式已成为国际风行的第三种养老模式 同策咨询同策咨询 Tospur Consulting我国已成为老龄化速度最快，老年人口最多的国家。有关资料显示，我国现有我国已成为老龄化速度最快，老年人口最多的国家。有关资料显示，我国现有23602360多万老年人多万老年人“独守空巢独守空巢”。随着人口。随着人口老龄化的来临，老龄化的来临，老年人问题已成为一个世界问题，同样是我国面临的一个严峻问题。老年人问题已成为一个世界问题，同样是我国面临的一个严峻问题。“银发浪潮银发浪潮”是对我国人口老龄化现象的形象描述是对我国人口老龄化现象的形象描述宏观环境：宏观环境：据世界卫生组织的资料称，一个国家的老年人口系数达到10%10%以上（60岁以上人口）或7%7%（65岁以上人口）时，标志着这个国家或地区进入老年型。我国现状：我国现状：目前，我国60岁以上老年人口已达1.3亿多，占全国总人口的10%以上。未来趋势：未来趋势：到21世纪中叶将超过4亿，占全国总人口的28%，即每4个人中就有一位老年人；又预测我国65岁以上老年人数将从2000年的0.94亿（占总人口的7.3%）增加到2050年的3.34亿（占总人口的22.6%），二、市场背景二、市场背景我国老龄人口发展现状我国老龄人口发展现状 同策咨询同策咨询 Tospur Consulting养老保障面继续扩大，养老服务机构继续增加养老保障面继续扩大，养老服务机构继续增加20092009年末，本市领取各类养老保险的人年末，本市领取各类养老保险的人口达口达290.06290.06万人，比上年增加万人，比上年增加15.6915.69万人万人国家对地区老龄事业的重视程度愈发加强，但目前国家对地区老龄事业的重视程度愈发加强，但目前仍不能仍不能满足市场需求满足市场需求,催生老年公寓的出现催生老年公寓的出现 20092009年末，本市养老机构共计年末，本市养老机构共计582582家，比上年增长家，比上年增长3.93.9，其中，政府办，其中，政府办287287家，社会办家，社会办295295家。养老床位数共计家。养老床位数共计8.068.06万张（其中万张（其中20092009年新增年新增1 1万张）万张），增长，增长15.415.4。尽管如此，。尽管如此，每千名老人拥有床位数仅每千名老人拥有床位数仅每千名老人拥有床位数仅每千名老人拥有床位数仅27272727张，床位依旧紧张。张，床位依旧紧张。张，床位依旧紧张。张，床位依旧紧张。二、市场背景二、市场背景社会养老保障体系无法满足社会需要社会养老保障体系无法满足社会需要数据来源：上海统计局20082008200920092008-20092008-2009年上海养老机构床位变动趋势（个）年上海养老机构床位变动趋势（个）同策咨询同策咨询 Tospur Consulting当前我国养老模式本质上主要分为：当前我国养老模式本质上主要分为：家庭养老、机构养老及新兴养老三种家庭养老、机构养老及新兴养老三种养老模式养老模式特征介绍特征介绍优势优势劣势劣势家庭养老传统养儿防老模式，几代同堂观念根深蒂固经济上比较划算，社会硬件成本几乎为零人力成本人力成本剧增，一般家庭难以承受，剧增，一般家庭难以承受，赡养者疲惫不堪赡养者疲惫不堪机构养老依托社会福利机构照顾的现代化的社会养老模式提供养护人员和配套的养老管理，专业水平一般收费相对较高；容易造成老人抵触收费相对较高；容易造成老人抵触情绪及失落感情绪及失落感新兴养老（比重较小）老年公寓老年公寓针对老年人需求的商品房销售，或通过交纳针对老年人需求的商品房销售，或通过交纳入会费用及每年年费，提供完善的养老服务入会费用及每年年费，提供完善的养老服务社区环境极好，专职养护人员和配社区环境极好，专职养护人员和配套的养老管理，专业水平极高套的养老管理，专业水平极高养老成本高，普通老人消受不起养老成本高，普通老人消受不起异地养老利用移入地和移出地不同地域的房价、生活费标准的巨大差异和气候、环境自然养老资源的巨大差异，实施老人移民养老选择的城市往往气候适宜，生活成本低于原本居住地区仅针对高收入老年人群度假养老基地养老与度假旅游结合起来，在全国各地建立连锁基地形成的连锁经营模式针对老年人养老需求的，是高品质的度假养老仅以养老为噱头的商业行为，市场认可度不高二、市场背景二、市场背景我国当前养老模式我国当前养老模式 同策咨询同策咨询 Tospur Consulting在入住老年公寓意愿方面：在入住老年公寓意愿方面：（1）入住老年公寓意愿：有有55.6%55.6%的调查对象考虑在一定的条件下或长期或短期居住在老年公寓，的调查对象考虑在一定的条件下或长期或短期居住在老年公寓，市场接受度较强。（2）在选择老年公寓时，多数的被调查者的关注要点在于“老年公寓”所提供的服务和设施在传统养老机构供不应求的前提下，新兴养老模式的出现能否被市场接受在传统养老机构供不应求的前提下，新兴养老模式的出现能否被市场接受？数据来源：中国老年人协会二、市场背景二、市场背景老年公寓需求分析老年公寓需求分析 同策咨询同策咨询 Tospur Consulting“老年公寓老年公寓”市场前景看好市场前景看好1 1我国已进入老龄化阶段：我国已进入老龄化阶段：我国目前已经成为老龄化国家，且老年人数量的增长趋势日益明显，成为老龄产业的发展壮大的契机。2 2老年消费老年消费”市场潜力巨大：市场潜力巨大：根据老龄人协会估计，中国老年人消费每年约3000亿元。“老年人市场”是一个潜力很大的市场，其中尤其是老年人住宅产业是一个亟待开发的产业3 3421421家庭催生老年住宅发展：家庭催生老年住宅发展：中青年夫妇工作繁忙，压力巨大，无力照料老人，加上老年人的多愁善感及实际上的代沟引发了一系列的家庭矛盾甚至社会问题，老年公寓呼声高涨，呼之欲出。3 34 4老年住宅地产开发受国家鼓励：老年住宅地产开发受国家鼓励：国家鼓励开发商从事老年人住宅的开发，并给予税费减免、贷款条件放宽、利率优惠，专项土地划拨等各种优惠政策。同策咨询同策咨询 Tospur Consulting与传统观念的矛盾与传统观念的矛盾一边是老年人口急剧增加，兴建专属老年住宅成为大势所趋；一边是经济收入有限，较高的置业门槛使得老年人宁可居家养老，置业热情的下降加重投资商的观望情绪。养老地产未形成规模效应养老地产未形成规模效应很多城市的老年社区建设尚处于起步阶段，甚至许多房地产开发企业还未注意到这一相当具有生命力的房地产商品新类型。老年住宅市场存在数目少、规模小、分布不广等问题.现有产品层次过低现有产品层次过低“挂羊头卖狗肉”的行为在市场上较为普遍。多为普通商品房或老式公房冠名“老年公寓”，并未对老年人进行针对性的设备、配套、物业管理、医疗服务等各方面的专项打造国内养老地产现状国内养老地产现状“不温不火不温不火”三、国内老年公寓开发情况三、国内老年公寓开发情况 同策咨询同策咨询 Tospur Consulting国内主要老年住宅项目国内主要老年住宅项目项目名称项目名称占地面积占地面积建筑面积建筑面积产品种类产品种类北京-东方太阳城3500亩70万公寓、联排、独栋北京-太阳城630亩（42万）30万公寓（多层、小高层）、联排、独栋上海-亲和源125亩（8万）8.6万 多层公寓昆山-孝贤坊93亩（6万）4.5万多层、小高层公寓、联排别墅嘉兴-江南太阳城218亩（14万）21万多层公寓区域局限性强：区域局限性强：目前国内盈利型老年住宅主要分布于城市老龄化情况比较严重且经济发达，居民消费力较强的城市，如北京、上海、广州、江浙一带。社区主题不纯粹：社区主题不纯粹：目前市场上的老年公寓大多存在于某个郊区大盘中，利用郊区大盘居住环境良好、开发成本低的优势规划社区部分体量打造“养老”主题的产品及相关配套设施。开发力度不够：开发力度不够：放眼全国，真正意义上的老年公寓社区屈指可数，合计体量仅130余万方，以目前1.3亿老年人口，人均居住面积需求20平米计算，有2.6亿平米的市场需求，若按10%的需求比例来看，仍有2600万方的需求。市场供应缺口巨大。三、国内老年公寓开发情况三、国内老年公寓开发情况 同策咨询同策咨询 Tospur Consulting 3.3.医医疗疗保保险险体系地区壁体系地区壁垒垒 2.2.产业产业突破的突破的难题难题 4.4.土地土地获获取方式存在取方式存在问题问题 1.1.前期投入巨大，回收周期前期投入巨大，回收周期较长较长老年公寓前期投入需考虑到公共配套的打造等诸多方面老年公寓前期投入需考虑到公共配套的打造等诸多方面,至少比普通住宅高至少比普通住宅高50%50%，且回收周期较长。，且回收周期较长。医保、养老等体系异地无法流动，限制泛地区大型养老社区开发。医保、养老等体系异地无法流动，限制泛地区大型养老社区开发。尚无相应的土地政策，尚无相应的土地政策，为降低开发成本，为降低开发成本，大量养老地产用旅游地产、工业地产的思路拿地大量养老地产用旅游地产、工业地产的思路拿地现在还没有规范化的老年公寓案例及其相关制度，开发相关产业需要不断摸索、实践。现在还没有规范化的老年公寓案例及其相关制度，开发相关产业需要不断摸索、实践。开发成本高、相应政策扶持缺乏，投资回报低如何跨出养老地产通往成功之路的第一步？开发症结分析开发症结分析三、国内老年公寓开发情况三、国内老年公寓开发情况 同策咨询同策咨询 Tospur Consulting国国 家家产产 品品 特特 点点借鉴之处借鉴之处美美 国国建筑规模大，有各种各样的俱乐部，开设的课程和组织活动代表楼盘：太阳城中心、凤凰城。完善的配套设施与功能区划分日日 本本提供无障碍设施的老龄人住宅产品、具有看护性质的老龄人住宅产品、高科技住宅产品。高科技特色新加坡新加坡 一般兴建在成熟的社区中。公寓户型一般分为平方米和平方米，为一位或两位老年人提供生活空间。住宅的户型设计及内部结构设计标准的特殊化考虑。国外老年社区主要模式国外老年社区主要模式四、开发模式研究四、开发模式研究国外案例借鉴国外案例借鉴国外老年社区的建设重点在于提供国外老年社区的建设重点在于提供良好的生态环境、现代化的配套设施、特殊化的产品设计，良好的生态环境、现代化的配套设施、特殊化的产品设计，满足老年人日常生活和个人护理的需要。满足老年人日常生活和个人护理的需要。同策咨询同策咨询 Tospur Consulting美国太阳城养老社区美国太阳城养老社区 选址于阳光明媚的凤凰城郊区选址于阳光明媚的凤凰城郊区 太阳城是美国著名的退休社区。它位于凤凰城西北12英里，那里全年全年312312天能够接收到日照天能够接收到日照，因住在其中的老年人活跃的生活方式而闻名。太阳城拥有拥有12001200亩的高尔夫球场亩的高尔夫球场，所以又被称为“高尔夫爱好者的天堂”，在它周边有周边有Lake PleasantLake Pleasant地区公园，地区公园，White TanksWhite Tanks地区公园以及亚利桑那原始人生活历地区公园以及亚利桑那原始人生活历史博物馆。史博物馆。住宅产品以独栋和双拼为主住宅产品以独栋和双拼为主 在太阳城中有许多种住宅类型，包括：独栋住宅，双拼住宅，多层公寓，独立居住中心，生活救助中心，生活照料社区，复合公寓住宅等。房屋类型房屋类型套数套数独栋16,516双拼6,734两户7243-4户6255-9户84310-19户28620-49户31250户以上1,458活动住屋78船、房车等810平方公里、16万居住人口小区内实现无障碍设计：无障碍步行无障碍步行道、无障碍防滑坡道、无障碍防滑坡道，低按键、高插道，低按键、高插座设置，社区住宅座设置，社区住宅以低层建筑为主以低层建筑为主。同时，社区内的空间导向性被强调：对方位感、交通的安全性、道路的可达性均做了安排，实施严格的人车分流。同策咨询同策咨询 Tospur Consulting 社区生活配套、设施齐全社区生活配套、设施齐全 太阳城拥有大量的生活设施，包括7 7个娱乐中心个娱乐中心，它们提供游泳、网球和工艺，另外还有2个图书馆，2个保龄球馆，8 8个高尔夫场个高尔夫场，3个乡村俱乐部，一间美术馆和一个交响乐演奏厅。用于演出的的“Sun Bowl”室外剧场和“Sundome”中心是为表演而建在太阳城区域的，能够提供7000个座位。医疗设施医疗设施位于太阳城的中心的Sun Health Boswell Memorial医院，有在心脏、整形外科和老年医学方面的专家工艺和业工艺和业余爱好余爱好木工艺银器编织绘画中国画金属工艺制陶术裁缝宝石陶瓷彩色玻璃书法摄影针线手艺皮革工艺铁路模型电脑艺术熏陶艺术熏陶交响乐艺术博物馆矿物和宝石博物馆亚利桑那成人教育Rio Salado社区大学音乐会美国太阳城养老社区美国太阳城养老社区 设备设备7个娱乐中心8个高尔夫训练场3个乡村俱乐部2个图书馆2个保龄球馆2个湖30个教堂19个购物中心体育活动体育活动高尔夫和小小高尔夫游泳足球场马场滑旱冰网球和桌球健身房手球式墙球室外地滚球跳舞草地保龄球慢跑和竞走推圆盘游戏垒球、篮球、台球交际活动交际活动桥牌、纸牌和其他游戏俱乐部舞会交际俱乐部众多特别爱好的俱乐部每年缴纳每年缴纳120120美元活动费，就可以在这里的任何活动中心和娱乐中心活动美元活动费，就可以在这里的任何活动中心和娱乐中心活动。同策咨询同策咨询 Tospur Consultingp太阳城北边的Lake Pleasant Lake Pleasant 地区公园地区公园，提供水上娱乐，露营和野餐的设备，这个湖是西南方最大的一条湖西南方最大的一条湖，面积已扩大到10，000英亩。而西边的White Tanks White Tanks 地地区公园区公园，有富有特色的印度碑文，在那里露营、徒步旅行和野餐很受欢迎，面积已达26，000英亩。位于Hieroglyphic和Bradshaw山脉的西北方“Gold Country”，那里有很多有趣的城镇废墟，包括Vulture、Bumblebee、Constellation、Octave、Tip Top和Crown King。亚利桑那州原始人生活历史博原始人生活历史博物馆在东北边物馆在东北边，它包含有亚利桑那州历史上很著名的许多原始城镇遗址原始城镇遗址的详细复制品。成熟的周边配套成熟的周边配套教育机构教育机构公立私立社区大学社区大学有无金融机构金融机构银行:15个政府机构政府机构消防部门：“城市消防/局部消防”法律实施部门：治安办公室航空航空菲尼克斯航空国际小型民用机场（35米远）Glendale地方小型民用机场（5英里远）Phoenix-Goodyear小型民用机场（7英里远）医疗医疗一个有355个床位的医院半径为8英里的区域内有3个地区医院宾馆等宾馆等太阳城5英里区域内包括4个汽车旅馆和3个房车停车场，2个会议室 考虑到老年人身心健康，考虑到老年人身心健康，选址时注重生态环境选址时注重生态环境 大规模造城运动，大规模造城运动，打造完善的配套，聚集人气打造完善的配套，聚集人气 社区社区赋予赋予高尔夫高尔夫主题主题，符合当地各年龄阶层人爱好，扩大项目影响，符合当地各年龄阶层人爱好，扩大项目影响项目借鉴点：项目借鉴点：美国太阳城养老社区美国太阳城养老社区 同策咨询同策咨询 Tospur Consulting日本高科技养老院日本高科技养老院诚信香里诚信香里高科技养老为其主打特色高科技养老为其主打特色这是松下电器公司在大阪投资修建的一家现代化养老院。这里各项设施均得到了高科技的武装，房间面积不大，有15.2平方米，家具非常简单，老人院只配备了床和桌椅，但老人们可以根据自己的需要自配家具。p床边的墙上有个“失禁感应器”；p床脚处安装有“离床感应器离床感应器”，能让工作人员在老人不慎从床上跌落时迅速察觉并及时赶来。p洗手间里的高科技含量是最多的，全部设施由电脑控制。马桶圈的放下、抬起以及方便前后马桶圈的放下、抬起以及方便前后的冲水，都是自动感应式的冲水，都是自动感应式的；马桶两侧还有可以自由收放的扶手；马桶上方有呼叫用的绳圈；p洗手间的天花板上还装有“动作探知感应设施动作探知感应设施”，如果老人在洗手间内30分钟没有什么动作，感应装置就会马上通知工作人员。p浴室所有的墙壁均有可辅助行走的扶栏可辅助行走的扶栏，还有专为坐轮椅的老人设计的电动入浴设施。同策咨询同策咨询 Tospur Consultingp为了能给老人解闷，“香里园”还研发了能和老人双向交流的宠物机器人能和老人双向交流的宠物机器人，可以向人打招呼、唱歌、朗诵汉诗等选项。p在这里入住的老人，每周都能接受在这里入住的老人，每周都能接受“松下纪念医院松下纪念医院”及及“道仁医院道仁医院”的远程医疗诊断，的远程医疗诊断，医生通过专门的仪器就能够掌握老人的各项生理健康数据，对症下药，给出建议。日本高科技养老院日本高科技养老院诚信香里诚信香里 人性化的各种人性化的各种无障碍设施设计和日常服务无障碍设施设计和日常服务 与周边医院合作与周边医院合作，高科技医疗诊断模式，高科技医疗诊断模式项目借鉴点：项目借鉴点：同策咨询同策咨询 Tospur Consulting国外成功案例借鉴启示国外成功案例借鉴启示产品产品规模要大规模要大物业种类全物业种类全无障碍设计无障碍设计功能功能居住功能居住功能医疗功能医疗功能娱乐功能娱乐功能环境环境生态环境好生态环境好配套设施齐全配套设施齐全老年公寓地产老年公寓地产 同策咨询同策咨询 Tospur Consulting三、国内案例借鉴三、国内案例借鉴亲和源老年公寓亲和源老年公寓亲和源位于上海市南汇区康桥镇，建筑面积8.6万，设置生活区、医疗区、商业区、活动区四大功能区域。总共建设14栋生活楼，房间800余间，可容纳1600余位老人。社区房型以多层小户型为主，配有电梯，配有电梯，面积从60-140不等。社区采用无障碍化的设计确保老人安全。每栋老年公寓均配有公共浴室、阅读室、活动室、餐厅等，每建筑组团均设置有多功能的活动空间。社区在老人卧室、卫生间、浴室、各种室社区在老人卧室、卫生间、浴室、各种室内外活动场所均安装有紧急呼叫系统内外活动场所均安装有紧急呼叫系统、红外线监视器等智能化设施整个社区的设计使低密度的老年公寓、娱乐、健康生活广场、公共服务大楼以及商业配套等建筑与水系、人工湖、公园等自然景观精致结合，独特的空中连廊构成全天候、泛社区的便捷通道，使社区内所有建筑融为一体。市政配套用地，开发成本低 会员制经营 社区服务全面项目借鉴点：项目借鉴点：同策咨询同策咨询 Tospur Consulting三、国内案例借鉴三、国内案例借鉴绿地绿地21城孝贤坊城孝贤坊绿地21城孝贤坊为绿地国际家园第四期。绿地国际家园占地4000亩，以古典西班牙、英伦、北美等五种风格打造，社区内设置中福会幼儿园、大众社区巴士、邻里中心、四星级酒店等，社区配套完善。配备有配备有2.8*2.22.8*2.2大进深电梯，可供专业医疗担架入内；公共空间无障碍设计；公共走道及楼大进深电梯，可供专业医疗担架入内；公共空间无障碍设计；公共走道及楼梯间设安全扶手；梯间设安全扶手；指纹锁智能识别功能；可视对讲系统；24小时紧急救助按钮；社区配套老年大学和老年特色服务医院，新鲜果蔬供给中心和一站式装修服务等人性化设施。项目位于上海市与昆山市交界处，靠近嘉定安亭镇的花桥国际商务城，邻近国际汽车城、国际F1赛车场，距上海市中心35公里，距昆山18公里 孝贤坊是规划建设的专门面向老年人的人文新城，主要为公寓和联排别墅。郊区大盘中的部分体量打造老年公寓产品 巨资打造成熟的社区配套，引进品牌医院 产品细节人性化处理项目借鉴点：项目借鉴点：同策咨询同策咨询 Tospur Consulting自己打造配套服务设施 引进同济大学附属同济医院绿地昆山医院同济医院绿地昆山医院，以及相配套的“绿地家世界绿地家世界”。在综合性医院基本配置的基础上，增设专门针对老年人的科室和相关功能；在普通大型超市的基础上增设老年人购物专区；还会根据老年人体质特征需要，设立平价药房，以老年人营养品和常见疾病用药为主。此外设立老年食堂，在小区设置邮局分理点，还有小区道路引导系统、老年文化中心、休闲中心等。三、国内案例借鉴三、国内案例借鉴绿地绿地21城孝贤坊城孝贤坊 同策咨询同策咨询 Tospur Consulting项目项目社区亮点社区亮点借鉴之处借鉴之处借鉴指数借鉴指数绿地孝贤坊绿地孝贤坊不惜成本，引进知名医院，并打造完善的配套设施通过区域基建打造，谋取政府相关通过区域基建打造，谋取政府相关政策，降低开发成本政策，降低开发成本亲和源亲和源中国首个纯粹的养老地产项目拿地方式突破，降低开发成本拿地方式突破，降低开发成本国内成功案例经验总结国内成功案例经验总结 同策咨询同策咨询 Tospur Consulting四、老年公寓开发建议：调整固有拿地模式，争取降低开发成本四、老年公寓开发建议：调整固有拿地模式，争取降低开发成本传统住宅用地拿地流程传统住宅用地拿地流程 以商品住宅为主，通过规划少量老年公寓谋求政府方面在拿地及开发阶段的相关优惠政策支持，尽量压低地价（孝贤坊模式）。特点：利于丰富社区产品组合，产权销售符合中特点：利于丰富社区产品组合，产权销售符合中国人传统置业观念，但开发成本较大。国人传统置业观念，但开发成本较大。工业、市政配套用地的选择工业、市政配套用地的选择 捆绑公益性事业，获得前期开发过程中的政策及优惠支持；低价拿地，房屋无产权，后期运营难度相对较高（亲和源模式）特点：以长期租赁形式面向市场，开发商始终抱特点：以长期租赁形式面向市场，开发商始终抱有项目所有权，短期内收益不明显，运营成本大有项目所有权，短期内收益不明显，运营成本大于开发成本。于开发成本。根据国办发根据国办发2006620066号、民政部号、民政部20051702005170号等文件精神，民办老年公寓，享受以下优惠政策：号等文件精神，民办老年公寓，享受以下优惠政策：1、对符合规划的养老服务机构和项目，优先审批；2、对新建养老服务业项目用地，在地价上适当给予优惠，在地价上适当给予优惠，其国有土地使用权出让金收取标准适当降低；3、经民政部门审批认定的养老服务机构，免交城市建设和房屋建设的行政事业性收费；市政基础设施配套建设费酌情给予减免；免交水、电、气增容费和供排水设施使用费；4、对非营利性养老服务机构，免征企业所得税、房产税、土地使用税、车船使用税、耕地占用税；开发过程中免去一切相关税费。免征企业所得税、房产税、土地使用税、车船使用税、耕地占用税；开发过程中免去一切相关税费。5、政府协调金融机构为养老服务业提供信贷支持等等。同策咨询同策咨询 Tospur Consulting在项目建设打造上还应在项目建设打造上还应注重以下几点：注重以下几点：四、老年公寓开发建议：完善产品竞争力，塑造纯粹的主题型社区四、老年公寓开发建议：完善产品竞争力，塑造纯粹的主题型社区生态因素生态因素：诸如海南、大连、青岛等沿海城市，以良好的生态环境营造健康、生态的居住氛围城市因素城市因素：环伺一线城市周边，或地处城市郊区地带，满足相对低廉的开发成本优势，同时享受成熟的城市配套辐射亲近自然、生态体验，严格的环境保护可持续：规划放眼长远发展多元化产品，多元化服务倡导全新的养老体验舒适性、高品质硬件配备硬件配备选址要点选址要点软件配备软件配备社区规模要大；医疗、娱乐、休闲相关的配套设施；细节处理重视无障碍设施的打造；提供日常生活照料服务及其他个性化服务 同策咨询同策咨询 Tospur Consultingu 选址及用地选址及用地老年人喜欢安静、淡泊、朴素平静的生活，对物质要求不高，不愿地处闹市和商业区、工业区；同时老年人害怕孤独，在相对集中的老年公寓，子女上班上学后，老人们仍有同龄同伴、共同话题、共同乐趣，因此对项目选址有如下建议：地块距离城郊35公里，距离中心城区20-30公里左右为佳。不宜选址在非常偏僻处，更不能单求清静而盲目的将老人与社会隔离开；不宜直接临近学校或儿童游乐场，保证静宜氛围；公共交通应直达项目场地。方便于老年人各种出行需求，及子女探访；周边不应以主要交通干线为界，保证出行安全。靠近医院。四、老年公寓开发建议：完善产品竞争力，塑造纯粹的主题型社区四、老年公寓开发建议：完善产品竞争力，塑造纯粹的主题型社区 同策咨询同策咨询 Tospur Consultingu 无障碍设施无障碍设施公共部分公共部分 底层架空，景观阳台，露台空间，屋顶花园 大厅设管家台、秘书台、书报架，沙发等 走道靠墙设双排扶手双排扶手，地面PVC卷材 电梯特配常规、特殊两套操作按钮，电梯开间要大电梯特配常规、特殊两套操作按钮，电梯开间要大 比普通住宅提高日照标准 出入口、通道考虑轮椅通行和安置扶手，室内地面平坦吾高差，并进行防滑措施，公共部分设扶手套内部分套内部分 电源开关设置漏电保护总开关，插座离地60厘米，开关离地120厘米 地面铺设防滑地砖、墙面使用绿色涂料绿色涂料 可调节高度的席梦思床 板凳符合人体力学设计，桌椅边角做到无棱角 床头、客厅、淋浴房、阳台、厨房设置紧急呼救按钮四、老年公寓开发建议：完善产品竞争力，塑造纯粹的主题型社区四、老年公寓开发建议：完善产品竞争力，塑造纯粹的主题型社区 同策咨询同策咨询 Tospur Consulting卫生间内墙面设置“L”L”形安全扶手或形安全扶手或“1111形落地式形落地式安全扶手安全扶手。采用防滑瓷砖和洁具。床头应设呼叫对讲系统、床头照床头应设呼叫对讲系统、床头照明灯和安全电源插座。明灯和安全电源插座。无障碍卫生间无障碍卫生间设紧急呼救按钮设紧急呼救按钮 四、老年公寓开发建议：完善产品竞争力，塑造纯粹的主题型社区四、老年公寓开发建议：完善产品竞争力，塑造纯粹的主题型社区 同策咨询同策咨询 Tospur Consultingu 智能化智能化 红外线保安系统、对讲门禁系统、闭路监控系统、门禁管理系统等安防系统 每户设置无线呼救系统，内部小总机 无线定位求助系统无线定位求助系统 社区一卡通服务 防盗紧急救助系统、防火烟感系统、煤气泄漏报警防盗紧急救助系统、防火烟感系统、煤气泄漏报警装置装置 楼宇设备监控系统 社区内密集的定点设置社区内密集的定点设置SOSSOS呼叫系统呼叫系统 电子公告板、背景音乐及紧急广播系统 车辆管理系统确保社区安全性和私密性u 个性服务个性服务清洁服务 代购、订购服务 定期健康检查娱乐设施多选择餐厅图书馆健身房 日常医疗保健指导在老年公寓里感受到家庭的温暖，享受黄昏岁月的快乐。四、老年公寓开发建议：完善产品竞争力，塑造纯粹的主题型社区四、老年公寓开发建议：完善产品竞争力，塑造纯粹的主题型社区 同策咨询同策咨询 Tospur Consulting住宅用地，产权销售住宅用地，产权销售住宅用地，产权销售住宅用地，产权销售拿地成本较高，开发成本大，拿地成本较高，开发成本大，拿地成本较高，开发成本大，拿地成本较高，开发成本大，运作风险较高运作风险较高运作风险较高运作风险较高工业或公共设施用地，项目出售需得到相工业或公共设施用地，项目出售需得到相工业或公共设施用地，项目出售需得到相工业或公共设施用地，项目出售需得到相关批准关批准关批准关批准通过会员制经营收取长期租金通过会员制经营收取长期租金通过会员制经营收取长期租金通过会员制经营收取长期租金拿地、开发成本较低，但营运风险提高拿地、开发成本较低，但营运风险提高拿地、开发成本较低，但营运风险提高拿地、开发成本较低，但营运风险提高目标客户明确，便于后期经营管理目标客户明确，便于后期经营管理目标客户明确，便于后期经营管理目标客户明确，便于后期经营管理变向回笼大量资金，滚动可持续发展变向回笼大量资金，滚动可持续发展变向回笼大量资金，滚动可持续发展变向回笼大量资金，滚动可持续发展专项用地，产权销售结合长期租赁专项用地，产权销售结合长期租赁专项用地，产权销售结合长期租赁专项用地，产权销售结合长期租赁客户选择余地的增多客户选择余地的增多客户选择余地的增多客户选择余地的增多投资性价值投资性价值投资性价值投资性价值四、老年公寓开发建议：社区经营模式四、老年公寓开发建议：社区经营模式 同策咨询同策咨询 Tospur Consulting“老龄化”是一个全球性的难题，同时也是企业的商机。随着老年人的越来越多，老年住宅的需求也越来越大，这是住宅朝阳产业，同时也为房地产企业开辟了一条独特的发展之路。谁能捷足先登，谁就能最先分享到这块美味的蛋糕。谢谢！