临沂市莒南县天桥路商业项目营销策划定位.pptx

倾心服务倾心服务倾心服务倾心服务 致力推广致力推广致力推广致力推广首创首创智本时代地产策划营销机构智本时代地产策划营销机构 ！，！，序序n前期策划是个人和集体通过市场调研创造并同别人交换意见和价值以获得真实而且有用信息的一种社会过程。一个持续发展型的房地产企业,应该注重项目前期策划过程,配合企业的各种优势,与市场进行更紧密的结合,充分沟通进行产品定位与开发模式,以形成操作性极强、行之有效、充分发挥该项目竞争优势的策略方案。n n 菲利普菲利普菲利普菲利普 科特勒科特勒科特勒科特勒倾心服务倾心服务倾心服务倾心服务 致力推广致力推广致力推广致力推广首创首创智本时代地产策划营销机构智本时代地产策划营销机构 ！，！，前言前言莒南县位于山东省东南部鲁苏交界处，东与新兴港城日照市相邻，紧靠岚山港，南与新亚欧大陆桥东桥头堡江苏省连云港市接壤，西与临沂市河东区毗邻，北与日照市莒县相接。全县辖18处乡镇（16镇2乡），937个行政村，99万人口；总面积1752平方公里，109万亩耕地，其中丘陵、山地占71%，平原占29%。本项目位于莒南县东区，地处天桥路与民主路交接处，项目总建筑面积约4万平方米，东邻阜丰国际高端住宅区，南依老食品公司，西靠市区老商业街路，北为万和玫瑰园新住宅小区，地理位置相当优越，总基地面积约一万平方米，通过对用地的重新规划、改造、提升、创新，本项目将建造成集文化、休闲、娱乐和社交等功能为一体的大型商业休闲娱乐中心，主要建造内容包括大卖场、大型主题餐饮、精品专卖、休闲娱乐、夜总会、娱乐城等，此项目亦将成为莒南县城最大的商业综合中心。倾心服务倾心服务倾心服务倾心服务 致力推广致力推广致力推广致力推广首创首创智本时代地产策划营销机构智本时代地产策划营销机构 ！，！，报报 告告 目目 录录1、市场调研、市场调研2、项目定位、项目定位3、业态规划、业态规划4、建筑规划、建筑规划5、营运策略、营运策略倾心服务倾心服务倾心服务倾心服务 致力推广致力推广致力推广致力推广首创首创智本时代地产策划营销机构智本时代地产策划营销机构 ！，！，=莒南宏观及零售市场分析莒南宏观及零售市场分析=莒南商业物业市场研究莒南商业物业市场研究=本案周边条件特征调查及商圈确定本案周边条件特征调查及商圈确定=本案竞争对手分析本案竞争对手分析=终端消费者市场研究终端消费者市场研究=零售商市场研究零售商市场研究=商户访谈商户访谈=主力店招商顾问主力店招商顾问市场调研市场调研市场调研市场调研财务分析总体定位建筑规划营运策略倾心服务倾心服务倾心服务倾心服务 致力推广致力推广致力推广致力推广首创首创智本时代地产策划营销机构智本时代地产策划营销机构 ！，！，一、莒南县宏观及零售市场分析一、莒南县宏观及零售市场分析一、莒南县宏观及零售市场分析一、莒南县宏观及零售市场分析n概论莒南县2005-2010年各项经济指针及未来发展趋势n概述莒南县人口发展、就业、居住等基本状况n概论产业发展及结构n分析公共工程建设影响n了解政府兴建之重大公共建设规划内容及完工日期n探讨其对项目的影响n分析莒南县居民消费性支出情况n评估市场之各大主要购物区现存零售店铺规模、零售业绩与租金倾心服务倾心服务倾心服务倾心服务 致力推广致力推广致力推广致力推广首创首创智本时代地产策划营销机构智本时代地产策划营销机构 ！，！，莒南简介地理位置莒南简介地理位置南与新亚欧大陆桥东桥头堡江苏省连云港市接壤，西与临沂市河东区毗邻，北与日照市莒县相接。莒南县位于山东省东南部鲁苏交界处，东与新兴港城日照市相邻，紧靠岚山港，倾心服务倾心服务倾心服务倾心服务 致力推广致力推广致力推广致力推广首创首创智本时代地产策划营销机构智本时代地产策划营销机构 ！，！，n莒南简介地理位置莒南简介地理位置n莒南县属暖温带季莒南县属暖温带季风区半湿润大陆性风区半湿润大陆性气候，大陆度气候，大陆度61.1%61.1%。气候总特征是：春气候总特征是：春季温暖，干燥多风；季温暖，干燥多风；夏季湿热，雨量充夏季湿热，雨量充沛；秋季凉爽，昼沛；秋季凉爽，昼夜温差大；冬季寒夜温差大；冬季寒冷，雨雪稀少。四冷，雨雪稀少。四季分明，光照充足，季分明，光照充足，无霜期长。常年最无霜期长。常年最热月为热月为7 7月和月和8 8月，月，平均气温平均气温为为25.525.5。n全县总面积面积：全县总面积面积：1752平方公里，人人口：口：99万人(2008年)倾心服务倾心服务倾心服务倾心服务 致力推广致力推广致力推广致力推广首创首创智本时代地产策划营销机构智本时代地产策划营销机构 ！，！，n莒南简介历史、旅游n莒南县历史悠久，地灵人杰，据考证，早在旧石器时期就有人类在这里繁衍生息。已发现旧石器点8处，新石器遗址24处，商周以来的文化遗址50处。旅游景点有：天佛景区，马髻山景区，省府旧址，八路军115师驻地旧址，等倾心服务倾心服务倾心服务倾心服务 致力推广致力推广致力推广致力推广首创首创智本时代地产策划营销机构智本时代地产策划营销机构 ！，！，n莒南简介经济开发区目前，莒南工业生产发展迅速，对外经贸势头强劲。现已形成以轻工、纺织、化工、机械、建材、食品、工艺美术等产业为骨干，以福瑞集团、宇达集团、路克士集团、春园集团等十二家省以上大中型企业为代表的门类比较齐全的工业体系。全县各类企业发展到2000多家，有60多种产品分别获市、省、部、国优称号，其中路克士牌运动鞋、福瑞牌味精、宇达牌墙地砖、玉皇牌花生油等获省、市名牌产品称号。肉类加工、花生食品、石雕石刻、板栗食品、草柳编、纺织服装、磨料磨具、五金工具、制鞋等15大类300多种系列产品已打入国际市场，春园集团、雪凤集团、同泰食品、金胜粮油、绿润食品、外贸公司、青云服装等出口创汇骨干企业群体进一步扩大，并重点培植了花生、板栗、肉类、磨料磨具、草柳编、石雕石刻六大加工出口基地，其中花生基地已具备全国最大的花生贸易集散地的规模。目前，我县已与40多个国家和地区建立了稳定的经贸关系，拥有自营进出口权的企业达到59家。倾心服务倾心服务倾心服务倾心服务 致力推广致力推广致力推广致力推广首创首创智本时代地产策划营销机构智本时代地产策划营销机构 ！，！，n莒南县辖莒南县辖1818处乡镇（处乡镇（1616镇镇2 2乡），乡），759759个行政个行政村，村，9999万人；总面积万人；总面积17521752平方公里，平方公里，109109万万亩耕地，其中丘陵、山地占亩耕地，其中丘陵、山地占71%71%，平原占，平原占29%29%。全年国民生产总值全年国民生产总值 152.47亿元。地区生产总值地区生产总值倾心服务倾心服务倾心服务倾心服务 致力推广致力推广致力推广致力推广首创首创智本时代地产策划营销机构智本时代地产策划营销机构 ！，！，产业结构莒南2005年，三次产业结构为10.6：58.13：31.27，实现财政收入10.0亿元，比上年增长25.0%，财政收入占地区生产总值比重为9.43%，比上年提高1个百分点,地方一般预算收入占地区生产总值比重为4.0%。比上年提高0.5个百分点。但是在经济社会发展中仍存在着一些问题和困难。倾心服务倾心服务倾心服务倾心服务 致力推广致力推广致力推广致力推广首创首创智本时代地产策划营销机构智本时代地产策划营销机构 ！，！，财政收入财政总收入超10亿元，增长25，地方财政一般预算收入4.2亿元，增长28.6倾心服务倾心服务倾心服务倾心服务 致力推广致力推广致力推广致力推广首创首创智本时代地产策划营销机构智本时代地产策划营销机构 ！，！，固定资产投资全社会固定资产投资平稳增长。2005年完成全社会固定资产投资51.3亿元，比上年增长34%。倾心服务倾心服务倾心服务倾心服务 致力推广致力推广致力推广致力推广首创首创智本时代地产策划营销机构智本时代地产策划营销机构 ！，！，全社会消费品零售额全社会消费品零售额保持高位平走的增长趋势，2010年6月实现社会消费品零售额20501万元，比上年同月份增长14.2%。时间时间 单位（万元）单位（万元）10年6月2050110年5月1999510年4月1912610年3月2088610年2月2464410年1月247812009年12月212992009年11月211302009年10月233202009年8月189852009年6月17947倾心服务倾心服务倾心服务倾心服务 致力推广致力推广致力推广致力推广首创首创智本时代地产策划营销机构智本时代地产策划营销机构 ！，！，n莒南人口莒南人口2005年末总人口近60万人，人口出生率5.94，死亡率9.0，人口自然增长率3.06。倾心服务倾心服务倾心服务倾心服务 致力推广致力推广致力推广致力推广首创首创智本时代地产策划营销机构智本时代地产策划营销机构 ！，！，n城镇居民人均可支配收入城镇居民人均可支配收入2005年农民人均纯收入5405元，比上年增长11.58%，农民生活消费支出3845元，比上年增长15.29%；城镇居民人均可支配收入为12152元，比上年增长15.17%，居民生活消费支出8603元，比上年增长11.95%；城镇在岗职工平均工资15157元，比上年增长18.6%。倾心服务倾心服务倾心服务倾心服务 致力推广致力推广致力推广致力推广首创首创智本时代地产策划营销机构智本时代地产策划营销机构 ！，！，莒南的发展规划思路与重点规划思路：规划思路：1、纵向比较与横向分析相结合2、规划引导与实施建设相比较3、定性分析与定量分析相结合规划重点：规划重点：一个关系两个空间一个关系两个空间一个关系：一个关系：莒南和岚山港以及临沂都市圈的关系。两个空间：两个空间：一个是市域空间，借助区位优势，充分发挥市域所拥有的各个积极要素，推动市域科学协调发展；另一个是城市空间，为城市未来可能存在的跨越式发展留足必要的空间。倾心服务倾心服务倾心服务倾心服务 致力推广致力推广致力推广致力推广首创首创智本时代地产策划营销机构智本时代地产策划营销机构 ！，！，莒南的发展规划期限与用地范围n 规划期限：规划期限：近期：20042010年远期：20112020年远景：21世纪中叶城市规划用地范围：城市规划用地范围：其范围北至日东高速公路，东到连云港、南、西以临沂河东为界，总面积约215平方公里。倾心服务倾心服务倾心服务倾心服务 致力推广致力推广致力推广致力推广首创首创智本时代地产策划营销机构智本时代地产策划营销机构 ！，！，城市布局结构与功能分区城市布局结构与功能分区规划总体布局结构规划总体布局结构以“C”字性中心为骨架，布局城市居住用地，形成横“T”字形的生活用地格局，工业用地结合对外交通形成南北两翼，推动城市的快速、协调发展。倾心服务倾心服务倾心服务倾心服务 致力推广致力推广致力推广致力推广首创首创智本时代地产策划营销机构智本时代地产策划营销机构 ！，！，二、莒南县商用物业市场研究二、莒南县商用物业市场研究莒南房地产市场概述莒南商业建设概述莒南城区近年商业物业的供应量分析举例现存商业物业的总面积、层数、落成年份、租金、价格、实用率、档次、空置率及主要租客等图示市中心城区优质商业物业的位置与经营范围严判本娜各自的市场定位，包括界定它们的经营档次、估计主要顾客的年龄层次等倾心服务倾心服务倾心服务倾心服务 致力推广致力推广致力推广致力推广首创首创智本时代地产策划营销机构智本时代地产策划营销机构 ！，！，莒南房地产市场概述2009年，莒南房地产开发企业19家，有开发量的房地产企业12。全年计划投资178876万元,完成投资额61262万元,同比增长8.7%。房屋施工面积达42.04万平方米，新开工面积22.12万平方米；竣工面积21.09万平方米。全市商品房销售额为2076元/平方米，其中：住宅销售单价为1945元/平方米，商业营业用房销售单价为3670元/平方米。倾心服务倾心服务倾心服务倾心服务 致力推广致力推广致力推广致力推广首创首创智本时代地产策划营销机构智本时代地产策划营销机构 ！，！，莒南县商业建设概述n近几年，莒南县加大了房地产开发和商贸设施建设步伐，建成各类商贸市场。但总体来说，莒南的商业配套服务设施仍与临沂主城区有较大差距，不仅大型商场、中等规模和中等档次的商店数量较少，且主要分布在西大街等处。西关现有农贸市场条件极为简陋，连锁超市尚未起步，还未实现“约3万人口或12个街道拥有一个农贸市场”、“居民小区商业服务半径约500米”等莒南主城区的商业布局要求。n 目前，莒南已有大量国外和地区的个项目进市落户，投资总额急速增长，在此工作、学习、生活的人数已达数十万人，居住小区如雨后春笋日日新月异，其对区内商业设施建设的需求十分旺盛。倾心服务倾心服务倾心服务倾心服务 致力推广致力推广致力推广致力推广首创首创智本时代地产策划营销机构智本时代地产策划营销机构 ！，！，莒南购物广场业态分布图莒南购物广场业态分布图业态分布图业态分布图项目项目数量数量比例比例服饰服饰2652%美容美发美容美发24%休闲餐饮休闲餐饮510%零售零售1326%其他其他48%50倾心服务倾心服务倾心服务倾心服务 致力推广致力推广致力推广致力推广首创首创智本时代地产策划营销机构智本时代地产策划营销机构 ！，！，莒南步行街商家莒南步行街商家经营品牌经营品牌主打产品主打产品客单价客单价(元元)使用面积使用面积M2M2租金（元租金（元/年）年）单价（元单价（元/平米平米.天）天）物业管理费物业管理费（元（元/平米平米.月）月）凯尼饰品专卖凯尼饰品专卖饰品3028300002.941.5文艺雕刻社文艺雕刻社雕刻28300002.941.5美石记美石记美石 2028300002.941.5新姿服饰新姿服饰女装10028300002.941.5playfoxplayfox女装10028300002.941.5好美家饰品连锁好美家饰品连锁饰品屋5028300002.941.5意尔康皮鞋专卖意尔康皮鞋专卖皮鞋20055500002.491.5开心药房开心药房药品28330003.221.5南京视明眼镜南京视明眼镜眼镜30028350003.421.5上海卡摩电动车上海卡摩电动车电动车200028360003.521.5葡京西餐葡京西餐汉堡828350003.421.5威斯曼威斯曼女装20028350003.421.5361361度专卖度专卖运动鞋20040028360003.521.5德尔惠德尔惠运动鞋30028360003.521.5巧韵外贸服饰巧韵外贸服饰服饰8018028350003.421.5科比篮球装备科比篮球装备运动鞋30028350003.421.5缘石物语缘石物语饰品5028350003.421.5旗格格专卖旗格格专卖女装20028350003.421.5漂亮女人漂亮女人女装10028390003.811.5梦特娇专卖梦特娇专卖服饰100028400003.911.5丽人坊品牌服饰丽人坊品牌服饰服饰15028400003.911.5领秀新城领秀新城房屋851150003.711.5百事流行专卖百事流行专卖运动鞋20030028500004.891.5倾心服务倾心服务倾心服务倾心服务 致力推广致力推广致力推广致力推广首创首创智本时代地产策划营销机构智本时代地产策划营销机构 ！，！，莒南中心大街商家莒南中心大街商家经营品牌经营品牌主打产品主打产品客单价客单价(元元)使用面积使用面积M2M2租金（元租金（元/年）年）单价单价物业管理费物业管理费（元（元/平米平米.月）月）可可基可可基汉堡1060780003.561.5浪漫一身浪漫一身休闲服12030510004.661.5如意鞋店如意鞋店鞋类10020030500004.571.5顶好饰品顶好饰品饰品3060900004.111.5帕缇亚招商处帕缇亚招商处商铺301.5深圳皮尔卡丹服饰深圳皮尔卡丹服饰男装1000200030490004.471.5特步运动专卖特步运动专卖运动鞋300651000004.211.5南京视明眼镜南京视明眼镜眼镜6836865970004.091.5昌隆火锅城昌隆火锅城火锅501.5心上人内衣心上人内衣内衣2010030410003.741.5裳苑服饰裳苑服饰女装10030400003.651.5牛仔休闲系列牛仔休闲系列休闲服394965680002.861.5句容钟表店句容钟表店钟表10065660002.781.5摩登一族摩登一族休闲服5065640002.701.5发龙鞋城发龙鞋城鞋类10065650002.741.5富贵鸟富贵鸟鞋类13065680002.871.5中国移动电信中国移动电信通讯1301000002.111.5真维斯真维斯休闲服10030065580002.441.5中国联通中国联通通讯1301000002.111.5倾心服务倾心服务倾心服务倾心服务 致力推广致力推广致力推广致力推广首创首创智本时代地产策划营销机构智本时代地产策划营销机构 ！，！，卧佛寺旅游商家卧佛寺旅游商家经营品牌经营品牌主打产品主打产品客单价客单价(元元)使用面积使用面积M2M2租金（元租金（元/年）年）单价单价物业管理物业管理（元（元/平米平米.月）月）名艺发型设计名艺发型设计理发104060240001.101.5中心角发型设计中心角发型设计理发104060240001.101.5李宁专卖李宁专卖运动系列20080320001.101.5小泽春小泽春休闲服饰10020080310001.061.5一休地带一休地带食品2030115001.051.5招租招租1.5招租招租1.5招租招租1.5好记星好记星电子产品1000200750001.021.5冰冰凉冰冰凉冰激凌530100000.911.5竹碳专卖竹碳专卖碳3090000.821.5倾心服务倾心服务倾心服务倾心服务 致力推广致力推广致力推广致力推广首创首创智本时代地产策划营销机构智本时代地产策划营销机构 ！，！，购物广场面积分布图购物广场面积分布图面积面积平均面积平均面积商家数商家数服饰服饰41.9626美容美发美容美发602休闲餐饮休闲餐饮89.65零售零售49.5413其他其他93.754倾心服务倾心服务倾心服务倾心服务 致力推广致力推广致力推广致力推广首创首创智本时代地产策划营销机构智本时代地产策划营销机构 ！，！，购物广场租金分配图可以看出该商业项目的租金集中在3元至4元/日/平方米，这个区间里，且该地段是莒南最为中心的地区。倾心服务倾心服务倾心服务倾心服务 致力推广致力推广致力推广致力推广首创首创智本时代地产策划营销机构智本时代地产策划营销机构 ！，！，三、本案周边条件特征调查及商圈确定三、本案周边条件特征调查及商圈确定三、本案周边条件特征调查及商圈确定三、本案周边条件特征调查及商圈确定n周边环境特征n本案未来周边环境变化n本案须知的人口分布收入等资料分析及其趋势n客户本案商圈内的分析倾心服务倾心服务倾心服务倾心服务 致力推广致力推广致力推广致力推广首创首创智本时代地产策划营销机构智本时代地产策划营销机构 ！，！，本案周边现有的道路系统本案周边现有的道路系统n本案位于莒南县城东区，地处天桥路与民主交接处，本案位于莒南县城东区，地处天桥路与民主交接处，总建筑面积月总建筑面积月4 4万平方米万平方米 ，东临阜丰花园小区和万，东临阜丰花园小区和万和玫瑰园，西邻中心街，南依老食品公司，北靠步和玫瑰园，西邻中心街，南依老食品公司，北靠步行街。行街。倾心服务倾心服务倾心服务倾心服务 致力推广致力推广致力推广致力推广首创首创智本时代地产策划营销机构智本时代地产策划营销机构 ！，！，本案本案SWOT分析分析劣势劣势劣势劣势w w w w1.目前周遍整体环境不够理想2.第一商圈无商业氛圍3.莒南整体商业体量供过于求4.項目屬當地商業的端點,人氣不足威胁威胁威胁威胁T T T T1.1.大规模商业项目按常规启动风险较大，大规模商业项目按常规启动风险较大，需要丰富的商业操作经验进行创新。需要丰富的商业操作经验进行创新。2.2.本岸方圆本岸方圆200200米内有大型的商业米内有大型的商业 项目存在项目存在3.3.附近大的城市房地产市场前景不够明朗附近大的城市房地产市场前景不够明朗机会机会机会机会0 0 0 01.1.莒南长途汽车站离本案莒南长途汽车站离本案500500米米2.2.城市商业改造偏重与东北城市商业改造偏重与东北3.3.莒南板块靠近岚山港是临沂未来城市发展的新兴莒南板块靠近岚山港是临沂未来城市发展的新兴 城区，有相对独立的经济和消费力支撑城区，有相对独立的经济和消费力支撑4.4.旧城改造、拆迁而形成的巨大直接需求旧城改造、拆迁而形成的巨大直接需求优势优势优势优势1.莒南第一家大型購物中心進駐2.開發商房產,品牌效應3.根据调查分析，我们认为会有五大人 流成为主要的消费力 ，周边将来赤眉山公园吸引的人流 ，本项目所吸引的目的性消费人流 D，附近商城步行街等所带了 的群聚人流 ，旅游所带来的人流倾心服务倾心服务倾心服务倾心服务 致力推广致力推广致力推广致力推广首创首创智本时代地产策划营销机构智本时代地产策划营销机构 ！，！，本案须知的人口分布收入等资料分析及其趋势本案须知的人口分布收入等资料分析及其趋势n人口结构人口结构2009年总人口58.03万人，人口出生率7.21，死亡率4.06，人口自然增长率3.15。总户数21.31万户，其中男性29.55万人，女性28.47万人。全县非农人口19.94万人，全县从业人数30.09万人。其中第一产业人数10.6万人，第二产业人数11.65万人。第三产业人数7.84万人。倾心服务倾心服务倾心服务倾心服务 致力推广致力推广致力推广致力推广首创首创智本时代地产策划营销机构智本时代地产策划营销机构 ！，！，本案须知的人口分布收入等资料分析及其趋势本案须知的人口分布收入等资料分析及其趋势教育水准教育水准全县学校总数80个，在校学生总数8.38万人，专任教师总数3941人。卫生机构数195个，卫生机构床位数1062张，卫生技术人员2083人。各类专业技术人员15021万人，其中：中级职称以上人员5247人。倾心服务倾心服务倾心服务倾心服务 致力推广致力推广致力推广致力推广首创首创智本时代地产策划营销机构智本时代地产策划营销机构 ！，！，本案须知的人口分布收入等资料分析及其趋势本案须知的人口分布收入等资料分析及其趋势人均收支状况人均收支状况全市农民人均纯收入4844元，城镇居民可支配收入10551元。全市储蓄存款417647万元，各项贷款余额315415万元。民用汽车拥有量12156辆。倾心服务倾心服务倾心服务倾心服务 致力推广致力推广致力推广致力推广首创首创智本时代地产策划营销机构智本时代地产策划营销机构 ！，！，本案须知的人口分布收入等资料分析及其趋势本案须知的人口分布收入等资料分析及其趋势未来人口发展、迁移及收入水平未来人口发展、迁移及收入水平由于莒南这几年人口增长率一直都是不高，人口大量外流。所以预计未来几年莒南市的人口将会减少。随着我国经济发展的整体上升，莒南未来几年的经济将有长足的发展，人民的收入水平将大幅度提升。倾心服务倾心服务倾心服务倾心服务 致力推广致力推广致力推广致力推广首创首创智本时代地产策划营销机构智本时代地产策划营销机构 ！，！，本案商区商圈范围本案商区商圈范围n由于莒南县城区范围较小，人口密度也较低。由于莒南县城区范围较小，人口密度也较低。故目前在莒南县城区范围内只可能存活故目前在莒南县城区范围内只可能存活1 1个商个商业中心业中心。所以本案的商区商圈范围应该是整所以本案的商区商圈范围应该是整个莒南县城区个莒南县城区倾心服务倾心服务倾心服务倾心服务 致力推广致力推广致力推广致力推广首创首创智本时代地产策划营销机构智本时代地产策划营销机构 ！，！，本案商圈内的人口素质本案商圈内的人口素质 本商圈内居民可支配收入为本商圈内居民可支配收入为1055110551元。家庭总支出元。家庭总支出92989298元。消元。消费支出费支出76847684元，其中：服务性消元，其中：服务性消费支出费支出17711771元，食品元，食品37253725元，衣元，衣着着553553元，家庭设备用品及服务元，家庭设备用品及服务10501050元，医疗保健元，医疗保健440440元，交通和元，交通和通信通信537537元，教育文化娱乐服务元，教育文化娱乐服务721721元，居住元，居住554554元，杂项商品和元，杂项商品和服务服务103103元。元。倾心服务倾心服务倾心服务倾心服务 致力推广致力推广致力推广致力推广首创首创智本时代地产策划营销机构智本时代地产策划营销机构 ！，！，四、本案竞争对手分析四、本案竞争对手分析四、本案竞争对手分析四、本案竞争对手分析n调查莒南现有及潜在竞争者n调查竞争者的布局及租户组合n分析竞争者的业态布局n调查竞争者的租售率及空置率n竞争个案分析倾心服务倾心服务倾心服务倾心服务 致力推广致力推广致力推广致力推广首创首创智本时代地产策划营销机构智本时代地产策划营销机构 ！，！，竞争个案分析（略）竞争个案分析（略）倾心服务倾心服务倾心服务倾心服务 致力推广致力推广致力推广致力推广首创首创智本时代地产策划营销机构智本时代地产策划营销机构 ！，！，五、终端消费者市场研究五、终端消费者市场研究五、终端消费者市场研究五、终端消费者市场研究n消费者前往商圈消费购物的频密程度n购物消费模式及花费金额n对商场的最满意及最不满意的地方n前往商场所搭乘的交通工具n选择消费购物地点的考虑因素n对本项目相关规划的评价程度、及期望值n消费者对各种商场主题概念的看法n消费者的背景资料及其工作地点n消费者日常出行范围和喜好n潜在的需求及对各类业态的未来消费比例倾心服务倾心服务倾心服务倾心服务 致力推广致力推广致力推广致力推广首创首创智本时代地产策划营销机构智本时代地产策划营销机构 ！，！，消费者前往商圈消费购物的频密程度消费者前往商圈消费购物的频密程度根据对莒南商业老街的消费者问卷调查结果显示：消费根据对莒南商业老街的消费者问卷调查结果显示：消费者前往商圈消费购物的频度一般。抽样者前往商圈消费购物的频度一般。抽样100人中有人中有45%的的人一周人一周0.5次去商圈购物，次去商圈购物，48%的人一周去的人一周去1次，只有次，只有7%的人一周去的人一周去2次或次或2次以上去商圈购物。次以上去商圈购物。倾心服务倾心服务倾心服务倾心服务 致力推广致力推广致力推广致力推广首创首创智本时代地产策划营销机构智本时代地产策划营销机构 ！，！，购物消费模式及花费金额购物消费模式及花费金额n根据对莒南商业老街的消费者问卷调根据对莒南商业老街的消费者问卷调查结果显示：消费者目前的购物消费查结果显示：消费者目前的购物消费模式为实物消费，把数量作为消费水模式为实物消费，把数量作为消费水平的标准，忽视消费质量。平的标准，忽视消费质量。n消费价格总指数为消费价格总指数为103.8103.8，其中食品，其中食品102.9102.9，烟酒及用品，烟酒及用品100100，衣着，衣着99.799.7，家庭设备用品及维修服务家庭设备用品及维修服务94.894.8，医疗，医疗保健和个人用品保健和个人用品100.4100.4，交通和通讯，交通和通讯100.5100.5，娱乐教育文化用品及服务，娱乐教育文化用品及服务98.898.8，居住，居住100100。倾心服务倾心服务倾心服务倾心服务 致力推广致力推广致力推广致力推广首创首创智本时代地产策划营销机构智本时代地产策划营销机构 ！，！，对商场的最满意及最不满意的地方对商场的最满意及最不满意的地方n根据对莒南商业老街的消费者问卷调查结果显示：根据对莒南商业老街的消费者问卷调查结果显示：消费者目前对商场最满意的地方没有。最不满意消费者目前对商场最满意的地方没有。最不满意的地方为商品种类太少，档次偏低，消费环境较的地方为商品种类太少，档次偏低，消费环境较差，服务人员的服务态度不好等等。差，服务人员的服务态度不好等等。n莒南目前的商业状况不佳，商品档次过低。许多莒南目前的商业状况不佳，商品档次过低。许多家庭都去南京消费。长久发展下去对句容的商业家庭都去南京消费。长久发展下去对句容的商业成长十分不利。故本商业项目中的商品档次应定成长十分不利。故本商业项目中的商品档次应定位为中档偏上，以吸引句容的消费者。位为中档偏上，以吸引句容的消费者。倾心服务倾心服务倾心服务倾心服务 致力推广致力推广致力推广致力推广首创首创智本时代地产策划营销机构智本时代地产策划营销机构 ！，！，前往商场所搭乘的交通工具前往商场所搭乘的交通工具 根据对莒南商业老街的消费者问卷调查根据对莒南商业老街的消费者问卷调查结果显示：消费者目前前往商场所乘的交通结果显示：消费者目前前往商场所乘的交通工具为公交车。大多数消费者采用步行、自工具为公交车。大多数消费者采用步行、自行车和助动车。行车和助动车。倾心服务倾心服务倾心服务倾心服务 致力推广致力推广致力推广致力推广首创首创智本时代地产策划营销机构智本时代地产策划营销机构 ！，！，选择消费购物地点的考虑因素选择消费购物地点的考虑因素n根据对莒南商业老街的消费者问卷调查结果显根据对莒南商业老街的消费者问卷调查结果显示：消费者目前选择购物地点的主要考虑因素示：消费者目前选择购物地点的主要考虑因素为价格。其次是商品种类和档次，最后为消费为价格。其次是商品种类和档次，最后为消费环境和服务态度。环境和服务态度。倾心服务倾心服务倾心服务倾心服务 致力推广致力推广致力推广致力推广首创首创智本时代地产策划营销机构智本时代地产策划营销机构 ！，！，对本项目相关规划的评价程度、及期望值对本项目相关规划的评价程度、及期望值n 根据对莒南商业老街的消费者问卷调查结果根据对莒南商业老街的消费者问卷调查结果显示：消费者对本项目相关规划的评价为设计显示：消费者对本项目相关规划的评价为设计十分新颖、超前，目前在句容可谓是最前卫的十分新颖、超前，目前在句容可谓是最前卫的规划设计了。莒南居民都十分期望本项目能尽规划设计了。莒南居民都十分期望本项目能尽早登陆莒南，为莒南商业送来一丝暖流。希望早登陆莒南，为莒南商业送来一丝暖流。希望能成为莒南的新商业中心。能成为莒南的新商业中心。倾心服务倾心服务倾心服务倾心服务 致力推广致力推广致力推广致力推广首创首创智本时代地产策划营销机构智本时代地产策划营销机构 ！，！，消费者对各种商场主题概念的看法消费者对各种商场主题概念的看法 根据对莒南商业老街的消费者问卷调查结果根据对莒南商业老街的消费者问卷调查结果显示：由于莒南当地的商场主题很少，消费显示：由于莒南当地的商场主题很少，消费者对这个概念都不是十分了解。但从消费者者对这个概念都不是十分了解。但从消费者经常去的商场上看，莒南的消费者还是比较经常去的商场上看，莒南的消费者还是比较喜欢开放式的商场。喜欢开放式的商场。倾心服务倾心服务倾心服务倾心服务 致力推广致力推广致力推广致力推广首创首创智本时代地产策划营销机构智本时代地产策划营销机构 ！，！，消费者的背景资料及其工作地点消费者的背景资料及其工作地点 根据对莒南县商业老街的消费者问卷调查结果显示：消费者中根据对莒南县商业老街的消费者问卷调查结果显示：消费者中有公务员、各企事业单位职工、私营业主、工人、自由职业者。有公务员、各企事业单位职工、私营业主、工人、自由职业者。其工作地点都在市区。其工作地点都在市区。倾心服务倾心服务倾心服务倾心服务 致力推广致力推广致力推广致力推广首创首创智本时代地产策划营销机构智本时代地产策划营销机构 ！，！，潜在的需求及对各类业态的未来消费比例潜在的需求及对各类业态的未来消费比例n根据对莒南商业老街的消费者问卷调查结果显示：随根据对莒南商业老街的消费者问卷调查结果显示：随着莒南县人民收入的提高，其可支配的收入亦相应提着莒南县人民收入的提高，其可支配的收入亦相应提升。而且莒南还有很多潜在的消费客户，有许多升。而且莒南还有很多潜在的消费客户，有许多n莒南人都在临沂消费，如果将这些潜在的消费者都吸莒南人都在临沂消费，如果将这些潜在的消费者都吸引到本项目来，那么本项目将成为莒南的新商业中心。引到本项目来，那么本项目将成为莒南的新商业中心。n 各业态的未来消费比例：食品、烟酒及用品、衣着、各业态的未来消费比例：食品、烟酒及用品、衣着、娱乐教育文化用品及服务这几个业态将会排在前列。娱乐教育文化用品及服务这几个业态将会排在前列。倾心服务倾心服务倾心服务倾心服务 致力推广致力推广致力推广致力推广首创首创智本时代地产策划营销机构智本时代地产策划营销机构 ！，！，消费者日常出行范围和喜好消费者日常出行范围和喜好根据对莒南商业老街的消费者问卷调查结果显示：根据对莒南商业老街的消费者问卷调查结果显示：消费者日常出行范围为莒南市区。他们喜欢去那些消费者日常出行范围为莒南市区。他们喜欢去那些价格便宜的，商品种类较多的商场。当然如果要购价格便宜的，商品种类较多的商场。当然如果要购买中高档次的商品时，消费者都喜欢去临沂市。买中高档次的商品时，消费者都喜欢去临沂市。倾心服务倾心服务倾心服务倾心服务 致力推广致力推广致力推广致力推广首创首创智本时代地产策划营销机构智本时代地产策划营销机构 ！，！，六、零售商市场研究六、零售商市场研究六、零售商市场研究六、零售商市场研究n评估其对市零售市场意见n归纳对该本案的位置及地段意见n归纳对该本案租户组合之意见n归纳对该本案是否能配合他们业务发展n归纳对该本案要求之单位面积和租金水平n举例对有关机电及建筑方面之主要要求n举例商户一般租金支付方式及最高承受租金能力倾心服务倾心服务倾心服务倾心服务 致力推广致力推广致力推广致力推广首创首创智本时代地产策划营销机构智本时代地产策划营销机构 ！，！，评估其对市零售市场意见评估其对市零售市场意见n 根据对莒南商业老街的消费者问卷调查结根据对莒南商业老街的消费者问卷调查结果显示：消费者普遍认为莒南的零售市场档果显示：消费者普遍认为莒南的零售市场档次较低，品种较少。故大多数市民要购买中次较低，品种较少。故大多数市民要购买中高档次的商品时都会选择去临沂。高档次的商品时都会选择去临沂。倾心服务倾心服务倾心服务倾心服务 致力推广致力推广致力推广致力推广首创首创智本时代地产策划营销机构智本时代地产策划营销机构 ！，！，归纳对该本案的位置及地段意见归纳对该本案的位置及地段意见 根据对莒南商业老街的消费者问卷调查结果根据对莒南商业老街的消费者问卷调查结果显示：消费者普遍认为本案的位置及地段未来显示：消费者普遍认为本案的位置及地段未来前景很好，本案所处位置及地段是莒南的新型前景很好，本案所处位置及地段是莒南的新型住宅中心，也是莒南县政府未来重点发展的地住宅中心，也是莒南县政府未来重点发展的地段之一。更是莒南的龙脉所在。段之一。更是莒南的龙脉所在。倾心服务倾心服务倾心服务倾心服务 致力推广致力推广致力推广致力推广首创首创智本时代地产策划营销机构智本时代地产策划营销机构 ！，！，归纳对该本案租户组合之意见归纳对该本案租户组合之意见n根据对莒南私营业主的问卷调查结果显示：租根据对莒南私营业主的问卷调查结果显示：租户们普遍认为本案的位置及地段目前还属于生户们普遍认为本案的位置及地段目前还属于生地，租金偏低。租户出的租金大多在地，租金偏低。租户出的租金大多在元元元元之间。且租户大多为本地人，经营品牌档次也之间。且租户大多为本地人，经营品牌档次也较低较低倾心服务倾心服务倾心服务倾心服务 致力推广致力推广致力推广致力推广首创首创智本时代地产策划营销机构智本时代地产策划营销机构 ！，！，归纳对该本案是否能配合他们业务发展归纳对该本案是否能配合他们业务发展n根据对莒南私营业主的问卷调查结果显示：租根据对莒南私营业主的问卷调查结果显示：租户们看过本案的规划后认为本案的经营范围及户们看过本案的规划后认为本案的经营范围及业态业种与他们的业务发展不矛盾。只要租金业态业种与他们的业务发展不矛盾。只要租金合适他们愿意到本案经营。且租户们普遍看好合适他们愿意到本案经营。且租户们普遍看好本案位置及地段的未来发展前景。本案位置