河南平舆平舆项目可行性研究方案.pptx

1第一部分项目总论1.项目概况2.主要技术经济指标表第二部分市场研究1.宏观环境分析2.房地产市场分析3.竞争对手情况分析4.市场预测第三部分项目定位目目录录2目目录录第四部分项目推广第五部分投资收益分析第六部分开发进度第七部分资源供给第八部分风险评估第九部分综合评价3第一部分 项目总论4 项 目 概 况本项目由房地产开发有限公司于200年月日通过公开拍卖获得土地开发使用权（土地证号：国用（）第号），并于200年月日正式立项，200年月日通过建设用地规划许可审批。项目已经进入规划设计阶段。本项目地处驻马店市区路，位于路和路交界处，项目红线内建筑面积为亩（合平方米），地块平整，现在已经实现了“五通一平”（上水通、下水通、路通、电通、通讯通和土地平整）。5项目开发模式本项目由公司负责开发，项目开发包括多层住宅和临街商铺。项目的经营方式为：住宅部分全部销售，商铺部分，车位全部。6总平面规划图：7户型示意：二室一厅二室一厅83.28m28户型示意：二室一厅二室一厅78.135m29户型示意：三室两厅一卫三室两厅一卫99.153m210户型示意：三室两厅两卫三室两厅两卫134.56m211户型示意：三室两厅两卫三室两厅两卫129.75m212户型示意：三室两厅两卫三室两厅两卫117.97m213项目主要经济技术指标项目主要经济技术指标序号 项 目 数量 单位1 用地面积 25143.932 建筑面积 46762.613 其 中多层 42210.97商业 4551.644 户数 360户5 容积率 1.866 绿地率%7地下机动车位个8地上机动车位个14第二部分市场研究151、宏观环境分析 平舆位于河南省东南部两省河南、安徽）三市（驻马店、周口、阜阳）结合处，具有独特的区位优势。全县土地总面积1282平方公里，辖5镇12乡2个徒街道办事处，总人口95万人，是国家扶贫开发重点县、全国东西合作示范县、全县防水防潮之乡、国家卫生县城、省级园林城市，连续两年被评为全省平安建设先进县。（1）具体位置及自然条件16平舆新貌图示：17 地形特点：县域地势西北高东南低，地面平均坡降甚微，西北最高海拔47.70米，东南最低海拔39米，境内属第四系冲积层，地表以下12米处可见流沙，60米处可见岩石。其特点是：地势平坦，土层深厚，视野宽阔，人口集中。地质地貌：平舆县地质是由淮河北岸多年泛滥冲积而成的疏松沉积物质覆盖的亚粘土，厚度很大，一般具有石灰质的反映，部分地区已发现土中含钙质结构，东部地区分布着3米左右的粘土层，以透锐体出现，经测定地质承载力一般在每平方米1215吨，适宜建立高层建筑，是工业、农业城镇建设的良好用地。18 人口 平舆现有总人口92.92万人，其中农业人口87.41万人，占总人口的94.07；非农业人口5.51万人，占总人口的5.93，高中以上文化程度人口5.58万人，占总人口的6.01；初、小学文化程度以上人口86.75万人，占总人口的93.36，文盲人口0.59万人，占总人口的0.63。我县人口密度725人平方公里，高于全国人口密度（134人平方公里）；城填人口密度4124人平方公里，人口自然增长率4.74。2 2 2、社会经济概况、社会经济概况、社会经济概况19 三产业发展及其比例 平舆县国内生产总值（GDP）全年为219144万元,其中：其中：第一产业第一产业8796687966万元，万元，占国内生产总值的占国内生产总值的40.1440.14；第二产业；第二产业8225782257万元，占国内生产总值的万元，占国内生产总值的37.5437.54；第三产业第三产业4892148921万元，占国内生产总值的万元，占国内生产总值的22.3222.32。年财政收入8616万元，农民人均年纯收入1667元，城镇人均纯收入3923元，贫困人口数14.33万人，贫困人口比例占总人口的15.39。单位GDP能耗2.5吨标准煤万元，单位GDP耗水量776吨万元。平舆县三产业发展比例图20经济发展目标继续保持经济增长速度略高于全市、全省平均水平，国民经济增长的质量和效益显著提高。全县国内生产总值年均增长12以上，力争达到13，2005年，按2000年计算的国内生产总值达到40亿元以上，人均GDP达到4100元以上，与“九五”末相比，人均水平与全省的差距缩小约9个百分点，财政收入年均增长8。21平舆县要在优化结构、提高效益和降低消耗的基础上，继续保持较高的发展速度，生产总值年均增长14以上，到2010年，GDP总量达到83亿元，人均GDP达到8700元，实现生产总值和人均GDP比2005年翻一番。优化三次产业结构，进一步提高二、三产业在GDP中的比重，力争“十一五”期末将三次产业的比例关系调整到25.3：50.6：24。2010年,地方财政收入达到1.13亿元，年均增长13%。全社会固定资产投资总额达到48亿元，年均增长19%。城镇化水平进一步加快，县城建成区面积和县城人口分别翻一番，全县城镇化水平达到25%。22 县城建设发展以省道S213（即吴黄路）为轴心，以向西、向南方向发展为主，并适当向北、向东方向发展，共同构建未来平舆城市的框架。通过发挥比较优势,壮大支柱产业,繁荣县城经济,加快人口聚集,涵养文化特色，使平舆县城发展成为带动区域发展、辐射周边地区、以医药化工和农副产品加工业为主导产业的驻马店市东部生态型宜居城市。2010年，县城建成区面积和城区人口比2005年翻一番,分别达到14.3平方公里和15万人。3 3 3、平舆县规划前景、平舆县规划前景、平舆县规划前景23 以居民住宅为重点，扩大功能配套齐全的住宅小区建设，支持开发建设健康环保和节能节地型住宅，适当发展高档住宅和商务写字楼。完善个人住房融资机制，搞活二、三级交易市场，规范发展市场服务，扩大市场机制的作用范围。积极推进房地产开发、销售、物业管理的市场化、产业化经营和分业经营，显著提高全县物业管理水平。规范房地产市场主体行为的监督责任，控制和化解房地产市场风险，促进房地产市场持续健康发展。还要引导装饰装修行业加快发展。4 4 4、平舆县房地产发展规划、平舆县房地产发展规划、平舆县房地产发展规划24平舆新貌图示：25目前经济形势一片大好，经济的快速发展同时也促进了工业、农业等其他行业的发展;房地产和固定资产投资增长尤为明显；良好的经济发展为房地产健康快速发展奠定了基础。小小小小 结结结结26第三部分项目定位27一、项目SWOT分析优势优势；劣势：劣势：总表：总表：威胁：机会：28优势分析 1 1、区位优势、区位优势 本项目所在的位置是平舆的核心位置，优势应用：优势应用：2 2、地段优势、地段优势 优势应用：优势应用：29 3 3、项目可塑性强、项目可塑性强 本项目占地面积28147平方米，具备营造中高档楼盘的条件；优势应用优势应用：作为新的住宅项目，本项目具备很强的可塑性，在项目功能上可 以规划地比较完善。4 4、政策优势、政策优势 优势应用：优势应用：30劣势分析 1 1、应对措施：应对措施：31 2 2、应对措施：应对措施：32机会分析 1 1、目前平舆新区房地产发展态势较好、目前平舆新区房地产发展态势较好 2 2、项目周边项目客户群关系的建立，有利于新开项目的销售和品牌的建立。、项目周边项目客户群关系的建立，有利于新开项目的销售和品牌的建立。33威胁分析 1 1、2 2、3 3、4 4、34 总总结结35目标客户定位的准则目标客户定位是整个营销推广中最重要的一环，他决定了我们的媒体投放时机及广告表现方式。目标客户定位准确，是项目成功的关键。本项目的市场定位是平舆县金字塔中上层群体，他们有自己独特的消费心理及消费习惯，主要表现在以下几方面：36客户细分主要通过置业次数、置业用途来划分。以置业次数划分，可分为一次置业者和多次置业者；以置业用途划分，可分为实用型客户和投资型客户。通过调查研究，平舆房地产市场的各类型客户群体的特征如下：（1）以置业次数划分以置业次数划分一次置业者的主要特征一次置业者的主要特征收入较稳定，有一定积蓄，对未来有较好的预期；年龄在2535岁之间；追求实惠、实用、方便；对价格反应敏感，偏好灵活的付款方式；决策较为慎重，需反复比较，有意向的楼盘会看二次三次以上。37二次及以上置业者的基本特征二次及以上置业者的基本特征事业较为成功，有较丰厚的收入及积累；支付能力较强，对价格不敏感，不在意付款方式；注重身份，对物业的档次要求比较高；购房主要是为了改善居住环境或保持资金增殖能力；对车位数量及方便性要求较高；注重教育配套以及休闲设施，注重产品的质量以及发展商的信誉；有相当丰富的社会阅历，有充分的市场信息；注重物业的知名度以及市场口碑；对现场环境氛围除非有较高的感染力，一般不为所动。38感性分析1、他们就住在本项目的周围，比别人更深刻的体会到这些年周边的发展；2、他们对项目的前景极为看好，对周边的发展充满信心；3、他们属于中产阶级，但向往社会高层人士的生活；4、他们处于事业的初始阶段，仍有着自己的居住梦想，有一定的经济基础和灵活的经济头脑；5、他们对地产有自己独到的见解；39我司本案客源认为主要有以下类型：个体商贩：手头上拥有一笔可观的的资金，极力想寻找一个舒适，安稳的居住社区。私营老板：有较为雄厚的经济基础，事业相对稳定，有广泛的社交关系，并且有足够的休闲时间去品味、享受生活，对新理念有较强的接受度，但有着冷静的思考与判断，大多为二次置业。对地段及相应升值潜力较为注重。政府公务员：此类人士具有较高的社会地位、稳定的收入，大多已有单位分配的住宅，但希望一个更为私密、高档的生活空间。此类人群对档次、安全、私密及小区规划、配套有较高要求。成功人士：此部分人有着灵活的思考、较高的收入，社会地位起点高，追求现代的上流生活。这类客源主要选择小户型，但比例有限。40第四部分项目推广41市场定位市场定位要在众多竞争对手中脱颖而出，能否成功塑造楼盘的品牌就十分关键，能否成功塑造楼盘的品牌就十分关键，仅停留在平面园林和单一概念的楼盘形象是远远不够的。唯有品质独特而且真正迎合、倡导和唯有品质独特而且真正迎合、倡导和引领市场消费需求的楼盘才能在竞争中引爆市场。引领市场消费需求的楼盘才能在竞争中引爆市场。42塑型（形）塑型（形）积淀积淀造势造势项目营销思路项目营销思路营销思路营销思路43塑型（形）塑型（形）生活尊崇理想市场价值培植44饱和中制造稀缺和中制造稀缺实力与建立知名度力与建立知名度价价值系系统营建建达成市达成市场认知、知、认同、同、认可可直至直至认购个性价个性价值的彰的彰显方方方方 向向向向45寻找个性寻找个性制造向往制造向往因此，我们的判断是：项目必须是一个深具欧式个性魅力的风尚与品质楼盘，以幸福感并注重活力的生活愿景为诉求，以此建立起独特的形象与沟通语境，从而以个盘价值战略战胜同质化区域竞争，使阳光名郡脱颖而出。46价值价值富有欧式浪漫格调的优雅/纯粹/阳光的生活方式 项目不是比其它已有楼盘更好，项目不是比其它已有楼盘更好，而是推崇一种完全不同的而是推崇一种完全不同的欧式幸福生活方式。欧式幸福生活方式。战略战略47定位依据：定位依据：定位依据：定位依据：理想的居住形态是什么样的呢？理想的居住形态是什么样的呢？理想的居家之所应该和繁华保持不即不离的状态，理想的居家之所应该和繁华保持不即不离的状态，要有区别于郊区住宅实实在在的东西存在。要有区别于郊区住宅实实在在的东西存在。正因为人们对郊区楼盘的失望之处在于其割断了人与城市正因为人们对郊区楼盘的失望之处在于其割断了人与城市的脐带联系。代表了新都市生活新方向的本项目正是众望的脐带联系。代表了新都市生活新方向的本项目正是众望所归，是居住氛围较浓、配套成熟的城郊区楼盘。所归，是居住氛围较浓、配套成熟的城郊区楼盘。48建筑一个时代的理想城邦！建筑一个时代的理想城邦！项目主题定位：项目主题定位：项目主题定位：项目主题定位：阐释：“建筑一个时代的理想城邦建筑一个时代的理想城邦”，集中以时代的理想为特征，优越的交通、生活配套，是理想的居住形态之首先，代表着项目将成为平舆新都市、新生活的领跑者与典范。其最终目的也是最大限度地突出和体现耳目一新的项目特点。正因为如此，项目所呈现的状态才富有现代活力、都市魅力、时尚色彩，才是现代都市人群推崇的主流生活方式。49核心价值体系的提炼核心价值体系的提炼在于围绕主体概念全程策划推广；在于围绕主体概念全程策划推广；在于依托概念策划出独占性的行销卖点；在于依托概念策划出独占性的行销卖点；在于推动现场的热卖气氛塑造；在于推动现场的热卖气氛塑造；在于广告企划方案的有效性和独创性；在于广告企划方案的有效性和独创性；在于市场策划的针对性和竞争性在于市场策划的针对性和竞争性 主概念对营销策划的指导意义主概念对营销策划的指导意义主概念对营销策划的指导意义主概念对营销策划的指导意义50产品概念塑造流程产品概念塑造流程概念的升华概念的升华概念的升华概念的升华主概念主概念主概念主概念概念的塑造概念的塑造概念的塑造概念的塑造次概念次概念次概念次概念概念的支撑概念的支撑概念的支撑概念的支撑产品卖点产品卖点产品卖点产品卖点建筑一个时代的理想城邦建筑一个时代的理想城邦幸福生活的升华幸福生活的升华强强组合、欧式建筑、强强组合、欧式建筑、精致房型精致房型51建议案名建议案名阳光名郡阳光名郡释意：释意：1.“阳光”：无论是在规划、设计、建筑、品质、气质上都给人一种舒适的感觉。能够深刻诠释经典社区的感召力、影响力。从一定程度上可提升产品的品质。感。2.“名郡”：具有很强的气势，能体现小区档次和前景。本案名，气质非凡、手笔宏大，将都市阳光生活与人居未来完美结合，既与竞争手拉了差距，又给人留下无限的想象空间。52广告总精神广告总精神阳光名郡阳光名郡建筑一个时代的理想城邦建筑一个时代的理想城邦推广主题推广主题推广主题推广主题:形象口号：形象口号：形象口号：形象口号：一方世袭文脉血统的精神领地一方世袭文脉血统的精神领地一个包容城市理想的铂质居所一个包容城市理想的铂质居所感受如铂金般纯粹的质感人生感受如铂金般纯粹的质感人生53推广方向：推广方向：推广方向：推广方向：幸福生活三部曲幸福生活三部曲54塑形期：幸福像花儿一样！塑形期：幸福像花儿一样！热销期：幸福像花样灿烂热销期：幸福像花样灿烂造势期：幸福还有多远？造势期：幸福还有多远？幸福生活三部曲：55阳光名郡幸福的理由：阳光名郡幸福的理由：阳光名郡幸福的理由：阳光名郡幸福的理由：青年人实现第一次置业理想青年人实现第一次置业理想青年人实现第一次置业理想青年人实现第一次置业理想青年人实现第一次置业理想青年人实现第一次置业理想可实现住宅可实现住宅可实现住宅可实现住宅可实现住宅可实现住宅中年人多年职场打拼之后中年人多年职场打拼之后中年人多年职场打拼之后中年人多年职场打拼之后渴望的温暖港湾渴望的温暖港湾渴望的温暖港湾渴望的温暖港湾老平舆人规划退休生活的首选老平舆人规划退休生活的首选老平舆人规划退休生活的首选老平舆人规划退休生活的首选中国人对家庭价值的终极理想中国人对家庭价值的终极理想中国人对家庭价值的终极理想中国人对家庭价值的终极理想中国人对家庭价值的终极理想中国人对家庭价值的终极理想一个可以把你的健康、亲人和审美需求都完美实现的社区一个可以把你的健康、亲人和审美需求都完美实现的社区一个可以把你的健康、亲人和审美需求都完美实现的社区一个可以把你的健康、亲人和审美需求都完美实现的社区一个可以把你的健康、亲人和审美需求都完美实现的社区一个可以把你的健康、亲人和审美需求都完美实现的社区56传播策略形象传播期定位形象传播期定位：幸福像花儿一样幸福像花儿一样第一阶段：阳光名郡“换种生活，换种生活，和理想一起向东和理想一起向东!”第二阶段：“一切，一切，将从幸福开始！将从幸福开始！”第三阶段：“昭元置业，昭元置业，与您携手，与您携手，改变生活！改变生活！”形象勾勒与价值移植形象勾勒与价值移植利益诉求与感情互动利益诉求与感情互动公司品牌的建立公司品牌的建立57欧式生活的幸福欧式生活的幸福欧式生活的幸福欧式生活的幸福向往的所在向往的所在58这个为市场所建造的优雅生活方式有市场吸引力么？这个为市场所建造的优雅生活方式有市场吸引力么？理念：理念：由欧式建筑风格构建的优越生活方式的背后，其本质是蕴含着一种由欧式建筑风格构建的优越生活方式的背后，其本质是蕴含着一种源自欧式的幸福与浪漫的。它所产生的能量，是一种源自人类尊崇与自源自欧式的幸福与浪漫的。它所产生的能量，是一种源自人类尊崇与自然的心灵渴望与感召的理念。然的心灵渴望与感召的理念。这个理念，就是这个理念，就是幸福生活复兴的理念幸福生活复兴的理念。归附一种归附一种幸福生活幸福生活的复兴，创造更加优雅与优越生活，陶冶一生，的复兴，创造更加优雅与优越生活，陶冶一生，使生命怡然与优雅，便是归属，也是阳光名郡项目的开发理念原型。使生命怡然与优雅，便是归属，也是阳光名郡项目的开发理念原型。59营销策略营销策略竞争策略竞争策略客户策略客户策略品牌策略品牌策略树形象：颠覆传统，独树一帜树形象：颠覆传统，独树一帜造话题：大事件，全城轰动造话题：大事件，全城轰动抢市场：多渠道推广创意媒体，抢夺既定客户群抢市场：多渠道推广创意媒体，抢夺既定客户群蓄水策略：多渠道、广蓄水蓄水策略：多渠道、广蓄水逼定策略：多节点营销、价格策略逼定策略：多节点营销、价格策略维系策略：客户联谊维系策略：客户联谊营销口碑：创造第一口碑营销口碑：创造第一口碑现场展示：树立第一展示现场展示：树立第一展示60策略机制策略机制推广攻略推广攻略现场展示攻略现场展示攻略销售攻略销售攻略解决客户上门解决客户上门积累客户上门量积累客户上门量上门量转化为有效客户上门量转化为有效客户有效客户转化为购买客户有效客户转化为购买客户阳光名郡营销攻略阳光名郡营销攻略61推广思路推广思路区区域域行行情情的的突突破破差差异异化化的的广广告告策策略略打打造造现现代代人人居居城城市市住住宅宅典典范范(导导引引思思路路 产产品品区区隔隔)覆覆盖盖性性广广的的概概念念超超越越性性强强的的主主题题(强强化化竞竞争争 弱弱化化对对手手)创创新新视视听听 市市场场聚聚焦焦成成为为平平舆舆聚聚焦焦的的亮亮点点提提升升认认知知 接接受受事事实实62推推广广攻攻略略活活动动事事件件营营销销媒媒体体资资源源整整合合竞争竞争+品牌策略品牌策略区位、团队、产品区位、团队、产品阵地包装：现场围墙、现场看板、现场售楼处阵地包装：现场围墙、现场看板、现场售楼处媒体策略：第一阶段：媒体策略：第一阶段：“建筑一个时代的理想城邦建筑一个时代的理想城邦”户外户外+现场现场 第二阶段：第二阶段：“幸福像花儿一样幸福像花儿一样，阳光名郡盛大公开，阳光名郡盛大公开”媒体覆盖：户外媒体覆盖：户外+电视电视 第三阶段：第三阶段：“幸福还有多远幸福还有多远?”，阳光名郡解读，阳光名郡解读”户外户外+现场现场+报纸报纸 第四阶段：第四阶段：“幸福像花样灿烂！幸福像花样灿烂！“做幸福生活的做幸福生活的VIP”媒体覆盖：户外媒体覆盖：户外+现场现场直邮渠道：定向选择直邮渠道直邮渠道：定向选择直邮渠道信息拦截：短信覆盖整个平舆范围信息拦截：短信覆盖整个平舆范围渠渠道道资资源源整整合合主题活动：主题活动：“幸福生活是什么样子的？幸福生活是什么样子的？”“我有一个梦想，幸福寄语我有一个梦想，幸福寄语”“我有一个梦想，十大幸福生活评选我有一个梦想，十大幸福生活评选”“我有一个梦想，你的幸福我实现我有一个梦想，你的幸福我实现”专题专题SP活动：阳光名郡认筹活动活动：阳光名郡认筹活动 竞争竞争+客户策略客户策略竞争竞争+品牌品牌+客户客户策略策略竞争竞争+客户策略客户策略63现现场场展展示示攻攻略略销销售售物物料料展展示示产产品品价价值值展展示示卖卖场场氛氛围围展展示示竞争竞争+品牌品牌+客户客户策略策略临时景观区：临时景观区：体现项目景观设计的精髓体现项目景观设计的精髓 绿化层次丰富、色彩缤纷绿化层次丰富、色彩缤纷 景观空间尺度景观空间尺度销售中心：销售中心：保证销售功能的基础上，空间以体验式为主，风格以保证销售功能的基础上，空间以体验式为主，风格以PUB为主为主现场导示：现场导示：昭示性好，导示性强昭示性好，导示性强 画面设计简介，文字醒目画面设计简介，文字醒目看房通道：看房通道：绿化铺设，改变看房通道呆板化，呈现丰富的景观效果绿化铺设，改变看房通道呆板化，呈现丰富的景观效果围墙：围墙：销售中心和展示区与施工区域的分割，因此围墙必须加高至销售中心和展示区与施工区域的分割，因此围墙必须加高至3米米 围墙内容以形象与卖点结合为主围墙内容以形象与卖点结合为主道旗：道旗：销售信息公布销售信息公布精神堡垒：精神堡垒：醒目，独树一帜醒目，独树一帜模型：模型：项目模型：融合周边资源环境项目模型：融合周边资源环境 分户模型分户模型展板：展板：项目卖点罗列项目卖点罗列销售资料：销售资料：产品楼书、产品折页、户型单页产品楼书、产品折页、户型单页64销销售售攻攻略略体验式服务：体验式服务：保安：敬礼、开车门、指引、打伞等温馨服务保安：敬礼、开车门、指引、打伞等温馨服务 保洁：日常清洁工作保洁：日常清洁工作 销售人员：销售销讲到位销售人员：销售销讲到位 竞争竞争+客户策略客户策略多节点营销：多节点营销：VIP卡售卖卡售卖 根据客户需求推出新房源根据客户需求推出新房源 保证客户对产品的期望值，不流失客户保证客户对产品的期望值，不流失客户价格策略：价格策略：中开高走，以市场均价入市中开高走，以市场均价入市 中、中、小户型：高单价，低总价小户型：高单价，低总价 大户型：低单价，控制总价大户型：低单价，控制总价65第四部分投资收益分析66房地产业是一个高度资金集密性行业，开发一个房地产项目所占用的资金量是非常庞大的，应借助各种融资手段，争取充足自己来开发商品房项目。依据项目现状条件、各专业配套收费标准及其它政策性收费标准、实际成本水平，公司计划投入开发资金 亿元，预售收入 元。详细构成如下表：一一.成本预测成本预测67项目造价（元/m2）说 明一、土地成本土地方补偿费地价中包含土地使用权转让及地上、地下建/构筑物、各种管线设施拆迁契税二、开发前期费规划设计费地质勘查文物钻探三通一平费场地具备道路场地平整前期其它费用三、基础设施建设费供水、电工程雨水、污水、绿化、道路其它配套项目成本费用情况表项目成本费用情况表68四、规划报批费市政配套费绿化费人防费墙改基金 五、报建施工监理费施工监理费工程质监费招标管理费图纸审查费预算、招标代理费劳保基金检测费物业管理费69六、建筑安装工程费建安费用设备安装桩基费用七、公共设施配套费会所、其他公共建筑八、财务费用税率10.50%土地增值税0.80%九、销售费率3.50%十、不可预见费2%70二、项目收益估算情况表二、项目收益估算情况表（）（）经济指标经济指标多层多层商业房商业房地下室地下室售价（元/m2）单方造价（元）总面积（m2）总造价（元）售房总收入(元）利润（元）税后开发利润率71项目估算收益表项目估算收益表（）（）经济指标经济指标多层多层商业房商业房地下室地下室售价（元/m2）单方造价（元）总面积（m2）总造价（元）售房总收入(元）利润（元）税后开发利润率72三、财务指标分析三、财务指标分析本项目从全部投资角度来编制现金流量表，通过现金流量表（1）分析可得知如下指标（所得税后）：财务内部收益率：财务净现值：元 项目投资回报期：年 经过收支预测和财务分析得出项目全部投资内部收益率%远高于同期银行的贷款利率，且项目全部投资财务净现值为 元为正数，则本项目在财务效益评价下是可行的。73 本项目从全部投资角度来编制现金流量表，通过现金流量表（2）分析可得知如下指标（所得税后）：财务内部收益率：财务净现值：元 项目投资回报期：年 经过收支预测和财务分析得出项目全部投资内部收益率 远高于同期银行的贷款利率，且项目全部投资财务净现值 元为正数，则本项目在财务效益评价下是可行的。74四、环境效益分析四、环境效益分析本项目设计以人为核心，商住分离，相得益彰，注重人与环境的相互协调，建筑形态时尚且经典，曲线流畅、造型优美，线条和细部处理简约明快，独具一格，符合当前设计总体潮流，且该项目四周环路，中间有两条商业街，为入住客户营造一个良好的经营、居住氛围。项目建成后可以彻底改变当地低矮、设施简陋，环境恶劣的现状，形成一个环境优美、配套设施齐全，注重生态效益的智能化商住项目。75五、社会效益分析五、社会效益分析图表分析：社会因素影响措施建议对居民收入项目建成后属高尚住宅和商业，主要销售对象为中高消费人群和高新技术行业的工作人员，他们平均收入较高，基本不构成较大困难。分期付款对居民生活水平与生活质量良好的居住环境首先为住户提供了高水准的质量保证，家庭消费同时也有所赠加。物业管理职能的重要发挥对就业提供千余个就业机会重才惜才加强招聘工作对地区文化、教育、卫生补充了周边中、小学校生源为住户提供信息对地区基础设施、社会服务容量和城市化进程完善地区基础设施建设促进周边地区发展，扩大城市化进程，提升该区域的价值适当扩大服务范围不盲目扩建项目的建设有利于改善平舆城市形象和投资环境，促进城市总体规划早日实现，项目的建设有利于改善平舆城市形象和投资环境，促进城市总体规划早日实现，社会效益巨大。社会效益巨大。76根据本报告拟定的项目收益、成本、费用和税收等水平，通过相关工作表格分析(1)，整个项目开发期累计税后利润 元，项目开发税后利润达到 ,方案一为保守方案，成功率 ；工作表格分析(2),整个项目开发期累计税后利润 元，项目开发税后利润达到 ，方案二为理想方案，成功率为 。总体上来看该项目收益水平相当理想。总体上来看该项目收益水平相当理想。收益水平综合分析收益水平综合分析77第五部分开发进度78一、进度安排一、进度安排 年 月至 年 月为本项目前期准备工作时间，为将本项目打造成精品楼盘，因此新建项目的规划设计需要反复推敲，已达到“铸造精品，奉献社会”的目标要求，同时报批报建也需要一定的时间。1、前期准备792、市场调研及策划 市场调研报告对目标客户群体的认定以及基于该认定基础上对目标客户群体心理、行为等的分析，是项目开发的依据。针对目标客户群体的特定的建筑方案及要求，是作为规划设计及户型方案设计的参考依据。3、项目包装及VI识别系统 针对目标客户群体进行目标包装及设计满足青年人新、奇、特心理的VI识别系统。4、规划、设计及报建 项目规划方案设计已经有了初步意见，建议委托国内外有影响力的规划设计单位进行设计，项目设计应注意参考项目策划书中关于建筑方案及要求的意见和建议。80 5、现场供水、供电 供水及供电要提前申报，尤其是供电，由于近年国内电力供应紧张，因此宜尽早申请用电指标。6、工程地质勘探 地质勘探结果是地基与基础设计的依据，宜在 年 月底以前完成。81二、建设及设备采购二、建设及设备采购1、建筑装饰施工安排 年 月至 年 月进行建筑装饰、室内管道施工。2、年 月至 年 月进行建设及设备采购工作。对建筑物的内部分隔组织施工。823、设备安装及调试 年 月至 年 月进设备安装和调试运行。4、工程验收 年 月至 年 月进行工程竣工并验收并进行项目综合验收。83第六部分资源供给84一、配套设施一、配套设施拟建的项目位于 路，水、电、暖、气、通讯等设施齐全，能够满足配套要求。1、供热与供暖 本项目冬季采暖方式采用集中供暖。可由 热力公司提供设计及施工。力求达到能源的合理配置，节约能源。852、通讯及办公设施 该项目的通讯及办公设施，为适应未来的发展需要，技术应该超前。要采用先进的网络技术和计算机技术，同时要采用最先进的消防安全、监测、大楼智能化管理等方面的技术手段和设备实施。内部要达到办公现代化、智能化，要考虑电话、电视、宽带网的接入，还要考虑建筑物内防盗、防火的安防报警监控系统、多媒体系统、音响系统的设置。通讯及办公系统的安装，要对计算机网络接口、通讯接口、电视监控、消防报警等采用通用的综合布线系统。使它具有未来变更的灵活性，为信息技术的发展留有充分的余地。863、供电 本项目的供电系统采用双回路供电，供电分设备供电和办公、照明供电等。接入KV电源，有区域供电所引入后进入高压配电装置。动力负荷主要来自底层，在底层设有变压器房，高低压配电室，中央空调室，消防控制室等。照明负荷主要根据各层的要求进行布置。在供电设计、安装中，尽量采用节能产品。对消防、安防系统要采用双回路供电。应有停电应急照明供电系统。87 4、给排水 本工程的给水由市政管网提供，由于本项目的工程是高层建筑，需配备二次加压设备。室内给排水系统包括办公生活用水系统和消防用水系统。室外也应留有消防用水接口。院内雨水，直接排放到市政雨水管道中。生活污水经过处理后，在排放到市政污水管网中。在给排水系统设计中，采用新技术、新材料。用水器具采用节水产品。5、消防 消防设计要严格按照建筑设计防火规范设计。建筑物周围预留环形消防通道。建筑物建设时要有完善的消防系统，各层都要设置烟感、温感探测器，喷淋、消防自动报警设备及手动报警器。室内装修、装饰设计和施工，应符合建筑内部装修设计防火规范的规定。88二、其它配套标准二、其它配套标准（1）门窗：高级塑钢窗，阳台门为高级塑钢门；（2）厨房：设排烟道，预留下水接口、管道燃气接口；（3）卫生间：预留下水接口；（4）门扇：每户住宅入户门采用高级防盗门，商业为高档卷帘门；（5）空调：住宅预留空调穿墙管，设置冷凝水排水管；（6）楼梯：公共楼梯间铺高级防滑地转；（7）网络：有线电视线、电话线、宽带网线进户；89（8）安保：采用高级对讲门，设置周边红外线监控防范，24小时保安，公共部分及商业设置监控；（9）供水：采用变频供水；（10）供电：采用双回路供电；（11）内墙：公共楼梯间采用高级乳胶漆；（12）外墙：华丽美观的外观设计，外墙为高级进口涂料装饰。90三、设计中的配套三、设计中的配套（1）少采用或不采用玻璃幕墙，减少光污染。（2）吊装的轴流风机均采用减震吊架，必要时还采用隔声措施。（3）水泵进出口采用不锈钢金属软管，风机进出口采用软接头。（4）通风系统均用消声器。（5）厨房等下水采用螺旋管，降低噪声，废水经管道收集，经过油脂清除处理后，排放到城市排水系统。（6）地下蓄水池与污水池及管道间要有卫生防护带。（7）水泵等震动较大设备均采用减震器控制。91四、施工中的环保四、施工中的环保（1）现场施工中，需要使用大量建筑材料，在装卸、堆放、伴和过程中会产生大量粉灰，故建材的堆放应定点、定位，并采取防尘措施，设置挡风板。施工期间尽量采用烟气量较少的内燃机械和车辆，减少尾气污染，施工道路经常保持清洁、湿润，以减少汽车轮胎与路面接触而引起的扬尘污染。（2）施工做到无高噪声及爆炸声，吊装设备噪声满足环保要求。（3）地块周围竖立高于3米的简易屏障，或在使用机械设备旁边树立屏障，减少施工机械的噪声影响。（4）高噪声作业，尽可能远离居民住宅，以减少施工噪声对居民生活的影响。（5）环保措施与工程进度做到“三同时”。（6）施工中不产生超标准的空气污染。（7）建筑垃圾及时清理，文明施工。92五、使用中的环保五、使用中的环保（1）室内卫生间采用污、废水分流系统，排水系统均设置专用通气立管。污水经化粪池处理后与废水一并排入城市污水管网。（2）室外采用雨、污水分流排水系统，雨水排入城市雨水管。（3）设备专人管理，加强保养与维修，保证其良好运行状态和效率。（4）厨房油烟废气采取油烟净化处理。（5）进出基地的车辆限制行使路线及速度，禁鸣喇叭。（6）大楼的生活垃圾由清洁车搬运到城市指定堆放点。93第七部分风险评估941、项目风险分析、项目风险分析风险是可测定的不确定性，根据项目生命周期，风险的来源和内容不同，结合本项目归纳出以下几点主要风险：购买力风险购买力风险 从宏观面上来看，平舆目前的住宅市场在表面繁荣的背后，隐含着一定的泡沫。居民陷于收入水平，有效需求不旺盛，人们对平舆房价高速上涨有一定的抗性，难以形成强劲的销售态势，对项目开发进度和资金投放产生压力。竞争风险竞争风险 平舆房地产市场尚未形成良性发展，有效需求形成的市场容量相对较小，追逐利润是资本的本原，出于对房地产开发预期利润看好，开发商把企业资源投入了房地产。平舆近期新盘迭出，出现了“政府搭台，企业唱戏”的局面，整个平舆住宅市场竞争较为激烈，不少开发商在“外脑”的作用下，营销策划水平有很大提高，未来一段时间，市场的供给量更大，对本项目形成较大的威胁。952、项目风险回避、项目风险回避市场定位和产品规划设计水平是关键因素市场定位和产品规划设计水平是关键因素 在项目开发的各个阶段，建立科学细致的调查系统，做好市场调查，形成准确的市场定位，适度超前的规划理念，独具个性的建筑风格与布局，人性化的环境艺术空间和合理的户型设计是住宅产品成功的重要因子，优质的工程质量也是获得市场认可的根本。形象包装和营销策划形象包装和营销策划 项目价值的最终体现，要超越众多的竞争对手，在于销售过程中成功的形象包装和营销策划。成功的形象包装和营销策划能够增加项目的附加值和产品竞争力。96项目融资管理项目融资管理 对公司拟投资的房地产项目，慎重研究、科学决策，在投资决策上首先回避风险。将资金和经历集中在公司主营业务的经营上，以支撑投资项目，使房地产项目收入占主营业务收入保持在一定的比例之内。控制风险，保证对项目的企业资源支持。项目开发环环相扣。优质的产品，加上成功的营销策划可以快速回笼资金，减轻项目投资、融资压力，减少融资成本，增加投资收益。另外，做好融资工作，确保资金到位，可以保证项目的顺利进行，二者相辅相成。973、风险因素和风险程度分析表：、风险因素和风险程度分析表：风险因素风险程度说明名称灾难性严重较大一般市场风险市场变化大，不确定因素影响资源风险国内市场资源丰富技术风险技术人员素质高，经验丰富工程风险涉及工程质量问题和施工安全问题表（表（1）98风险因素风险程度说明名称灾难性严重较大一般资金风险资金流动、周转、回笼是否到位政策风险具有政策优势外部协作条件风险合作公司信誉良好，势力较强社会风险社会需求量大其它风险房地产影响因素多表（表（2）99第八部分综合评价1001、研究结论、研究结论在经过经济效益、社会效益、环境效益的综合分析之后，可以得出本项目可行性研究结论：“阳光名郡项目”具有重大社会、经济、环境效益，项目可行。本项目不仅能为投资各方带来可观的经济上的收益，而且可以取得良好的社会效益，彻底改变该地区的居住环境和商业经营环境，为平舆的城市建设和经济发展做出较大贡献。1012、项目建议、项目建议本项目在工程建设中应该多听取有关专家的意见和建议，有关论证、设计、施工要紧密配合，对于建设过程中出现的问题，应该用科学的方法进行分析、比较、论证。在设计和施工中，吸取国内外商住楼的建设经验，采用合理、可行、有效的技术手段，确保工程万无一失。因为本项目施工质量要求较高，建议建设方采用招标的方式择优选取有类似工程施工经验的施工单位进行现场施工，在严把质量关、保证工程质量的前提下，合理科学的控制建设成本，努力降低造价，确保工程建设如期完成。102在有关的政策允许范围内，应该争取更为优惠的开发条件，如能争取落实进一步的税收退还及减免，则对项目的资金运作及周转带来极大的帮助，为项目融资创造巨大的灵活空间。本项目社会效益、经济效益、环境效益俱佳，项目可本项目社会效益、经济效益、环境效益俱佳，项目可行行。