深圳地铁以公共交通为导向的开发案例.pptx

-1-TODTODTODTOD模式模式模式模式在深圳地铁在深圳地铁在深圳地铁在深圳地铁6 6 6 6号线的研究号线的研究号线的研究号线的研究与实践与实践与实践与实践案例案例案例案例分析分析分析分析深 圳 地 铁 集 团 有 限 公 司首 席 规 划 师 刘 卡 丁创新的分类1、创造新的工艺、技术和材料2、创造新的客户3、创造新的经营模式深圳地铁6号线可持续发展模式集体创作团队深圳市轨道办市发改委、规划国土委、交委、法制办深圳市地铁集团公司中铁二院设计集团公司AECOM国际咨询公司北京大岳咨询公司一、一、项目概况项目概况二、进步和成果二、进步和成果三、留给未来的思考三、留给未来的思考投融资模式及投融资模式及策略研究背景策略研究背景 1、政府授权市地铁集团为项目发起人，通过一定的程序选择拥有丰富经验和雄厚资金实力的社会投资人，共同组建项目公司，负责6号线项目的建设、运营和相关资源的开发。2、双方股权比例为51%：49%，由项目发起人控股。3、政府授权项目公司经营6号线30年，期满后将相关资产无偿移交给市政府指定机构。4、项目公司负责提供沿线重点地块规划设计的优化建议，市政府将部分沿线土地增值收益以现金方式补偿给项目公司，以实现其财务平衡。深圳地铁6号线全线长37.85km，其中高架段长31.41km,地下段长6.44k,共设车站20座。全线设长圳车辆基地一处。总投资157亿。深圳市政府授权项目公司特许经营30年。项目概况委托专业咨询机构进行三位一体的研究委托专业咨询机构进行三位一体的研究 地铁6号线是深圳市轨道交通投融资改革试点线路，由市发改委牵头，会同市规土委、市交委、地铁集团公司、港铁公司，同步开展了项目工程可行性研究、沿线物业综合开发及投融资模式研究。综合综合开发开发研究研究工可工可研究研究投融投融资研资研究究轨道交通引轨道交通引导城市发展导城市发展轨道站点资轨道站点资源整合提升源整合提升可持续发展可持续发展投融资模式投融资模式工程可行性研究工程可行性研究 突突破破传传统统，采采用用建建地地铁铁就就是是建建城城市市的的设设计计理理念念，使使轨轨道道交交通通引引导导城城市市规规划划、服服务务城城市市规规划划、大大容容量量公公共共交交通优先。力求地铁与物业无缝衔接。通优先。力求地铁与物业无缝衔接。工程可行性研究成果（工程可行性研究成果（1 1）年 度项 目初 期（2019年）近 期（2026年）远 期（2041年）长度（km）37.9 37.9 37.9 客运量（万人次/日）45.4 81.2 126.3 周转量（万人公里/日）580.0 1114.2 1549.7 平均运距（km/人次）12.8 13.7 12.3 客运强度（万人/km）1.2 02.14 3.33早高峰最大断面（万人/h）1.72 2.78 4.03 晚高峰最大断面（万人/h）1.792.93 4.22 深圳地铁6号客流预测 客流预测采用规划优化建议成果，预测结果与 三期规划客流预测相比，日客流增加16%，高峰小时客流增加13%。该成果已纳入深圳市轨道交通6号线工程可行性研究客流预测并于2011年9月8号通过专家评审。远期晚高峰小时客流断面图地铁6号线主要技术标准 6号线研究过程中，通过对车辆选型、资源共享及供电等进行了专题研究，确定了以下技术标准：1）列车编组：A型车，6辆编组、四动两拖；2）车辆最高运行速度为100km/h；3）系统最大设计能力30对/h；4）正线最小曲线半径为450m，最大纵坡30%；5）噪声控制标准严于国家标准，力争达到国际先进水平。沿线物业综合开发研究沿线物业综合开发研究 结结合合轨轨道道交交通通，同同步步进进行行沿沿线线物物业业综综合合开开发发研研究究，以以实实现现轨轨道道建建设设带带动动城城市市建建设设协协调调发发展展的的目目的的，实实现现土土地地价价值值最最大化。大化。沿线潜在地块梳理；沿线规划优化建议；沿线房地产市场调研；选定地块价值分析；重点发展地块发展组合建议；重点发展地块概念性设计。投融资模式及策略研究投融资模式及策略研究 探探索索解解决决轨轨道道交交通通建建设设和和运运营营的的市市场场化化问问题题（PPPPPP），缓缓解解政政府府财财政政压压力力，走走出出运运营营亏亏损损补补贴贴的的困困境境，实实现现可可持持续发展续发展。1357911 13 15 17 19 21 23 25 27 290100000200000300000400000500000600000700000经营成本收入一、项目概况一、项目概况二、二、轨道交通与城市发展研究成果轨道交通与城市发展研究成果三、留给未来的思考三、留给未来的思考结合轨道优化沿线分区规划光明新城深圳重要的城市副中心，创新型高新产业基地及其配套服务区，承接香港、辐射东莞的生产性服务中心，深港大都会独具特色的生态旅游区松岗、公明商住、商业混合功能，职住平衡地区大浪职住平衡，考虑周边产业升级龙华新城综合枢纽，中心区居住配套石岩体现周边环境特征，发展中密度生态住区组团绿廊组团绿廊高密度中高密度中密度中低密度低密度 基于对法定图则的理解和对城市规划的研究，对沿线各区段进行空间形态疏密相间，具有时代感、节奏感，再现凝固的音乐。沿线物业综合开发研究成果（沿线物业综合开发研究成果（1 1）沿线站点用地性质规划通过沿线站点周边城市规划、交通规划、车站级别综合定位研究。沿线物业综合开发研究成果（沿线物业综合开发研究成果（2 2）寻找沿线可作资本注入的地块【松岗段】【公明段】【光明段】【石岩段】【龙华新城段】【大浪段】民治街道民治街道一手商品房暂缺；二手商品房售价：10000-18000元零售商业租金：100-150元/月办公租金：50-80元/酒店价格：160-380元/天物业升值潜力巨大。大浪街道大浪街道：一手商品房25000元/；二手商品房售价：9000-12000元/零售商业租金：70-200元/月办公租金：15-30元/酒店价格：100-130元/天房地产市场前景一般。光明街道光明街道一手商品房暂无；二手商品房售价：5000-10000元/零售商业租金：35-120元/月办公租金：20元/酒店价格：100-120元/天本区房地产市场潜力巨大。石岩街道石岩街道一手商品房待售；二手商品房售价：7000-15000元/零售商业租金：50-300元/月办公租金：25-45元/酒店价格：150-350元/天前景一般。公明街道公明街道一手商品房暂无；二手商品房售价：5000-13000元/零售商业租金：50-250元/月办公租金：20-25元/酒店价格：300-400元/天潜力较大。松岗街道松岗街道一手商品房12000-23000元/；二手商品房售价：5500-11000元/零售商业租金：70-500元/月办公租金：15-30元/酒店价格：130-490元/天物业升值潜力较好。根据各站点功能定位，结合房地产市场的调研，通过对沿线站点周边800米范围土地进行梳理，拟定具备实施TOD的土地，通过土地溢价，反哺6号线的建设和运营资金缺口，实现轨道建设的可持续发展。沿线物业综合开发研究成果（沿线物业综合开发研究成果（3 3）沿线站点周边规划优化建议3.03.02.52.52.53.03.02.5 2.5 4.05.54.03.53.54.04.03.5 3.5 5.02.0 法定图则优化建议万平方米居住人口就业岗位 31%站点核心区开发量 30%通过对法定图则和详规的研究，从增加政府收益和可持续发展的角度出发，对沿线站点周边土地利用规划提出优化建议。（以长圳站为例：通过周边土地利用的优化，丰富地区发展功能，实现社会效益的最大化）沿线物业综合开发研究成果（沿线物业综合开发研究成果（4 41 1）沿线站点周边规划优化建议商业,42%办公,5%酒店,1%居住,52%商业,19%办公,8%酒店,2%居住,71%现有规划站点周边地区开发量示意图站点周边地区开发量优化示意图降低商业开发量提高办公酒店类开发量提高住宅类开发量 沿线物业综合开发研究成果（沿线物业综合开发研究成果（4 42 2）带来地区GDP和税收增加+16%站点核心区居住、商业类物业站点核心区居住、商业类物业 一次性税收增长约142亿元，增幅为29%；持续性税收增长约20亿元，增幅为15%；GDPGDP及税收及税收土地价值土地价值+72%调整前地价调整后地价站点核心区居住、商业类用地优化前后比较（亿元）站点核心区居住、商业类用地优化前后比较（亿元）沿线物业综合开发研究成果（沿线物业综合开发研究成果（4 43 3）车辆基地选址及周边物业开发 长圳车辆基地为架修基地，紧邻长圳站以及规划13号线，占地规模35.9公顷，配属车辆65列，车辆综合用地指标893平方米/辆，预留上盖物业开发条件。长圳站6号线13号线规划车站光侨大道龙大高速光明大道车辆基地沿线物业综合开发研究成果（沿线物业综合开发研究成果（5 5）长圳车辆段及综合开发控制规划轨道交通与城市建设同步推进，通过80公顷的土地溢价，反哺6号线的建设和运营资金缺口。沿线物业综合开发研究成果（沿线物业综合开发研究成果（5 5）长圳80公顷综合用地概念性方案设计 提升区域综合价值，据初步估算，规划调整后的土地价值将由原来的38.8亿元人民币增长到144.7亿元人民币，增幅近3.7倍。预计长圳地区未来能创造约1.2万个就业机会，实现地方GDP经济附加值约19.1亿元人民币/年经营型物业带来的持续性税收 每年约4.0亿元人民币销售型物业带来一次性税收 共约92亿元人民币 配套住宅用地配套商业用地工业物业用地0100,000200,000300,000400,000500,000600,000152,887202,20932,720477,071417,056342,050法定图则城市设计方案沿线物业综合开发研究成果（沿线物业综合开发研究成果（5 5）1、土地出让收益平衡建设投资缺口6号线项目建设资金投入需求投资资金回收需求债务融资社会投资人资本金项目发起人资本金运营收益沿线土地增值收益33亿元124亿元运营收益缺口1357911 13 15 17 19 21 23 25 27 290100000200000300000400000500000600000700000经营成本收入单位：万元年份运营收益能够平衡初期建设投资运营收益能够平衡初期建设投资3333亿元亿元2、项目特许经营及融资结构市政府项目发起人社会投资人项目公司6号线投资和建设6号线运营和维护财政资金置换补贴土地出让金公开招拍挂站点周边地块的规划优化及概念性设计地铁上盖其他地块控制地块51%49%规划国土部门批准附条件招拍挂房地产开发商任何注册房地产公司土地出让金获得土地使用权合作开发6号线地铁资源开发项目公司主体工程建设投资163亿元30年运营收益沿线土地增值收益124124亿亿3333亿亿6号线工程拆迁费14亿元其他主体1414亿亿沿线土地增值收益30年运营收益扣除运营期追加和更新投资40亿元后，尚能平衡初期建设投资33亿元。30年运营期追加和更新投资40亿元4040亿亿157157亿亿工可投资估算232亿元市政道路和城市更新拆迁费61亿元沿线土地增值收益7575亿亿6161亿亿3、项目投融资框架及财务平衡模型单位：万元年份20132014201520162017合计（1）土地出让收益实现163005 187463 521671 393791 443435 1709365（2）上盖平台建造成本45318 39900 59202 0 0 144420（3）项目发起人资本金需求102577 89755 76933 51289 0 320554（4）合作开发利润分成7905 21860 20737 50502（5）用于6号线的资金（1-2-3+4）15110 65712 407396 363239 443435 1294892 单位：万元分期分期 20132013年年 20142014年年 20152015年年 20162016年年 20172017年年 一期 155243 二期 170034 三期 225075 四期 225564 五期 208193 六期 115780 七期 168789 八期 178654 合计合计155243 155243 170034 170034 450639 450639 323973 323973 347443 347443 考虑价格增长考虑价格增长163005 163005 187463 187463 521671 521671 393791 393791 443435 443435 单位：万元1a1b2a2b4b4c53c3b3a876a6b9a9b4a 长圳车辆基地土地出让收益和项目公司获得的上盖物业开发利润，长圳车辆基地土地出让收益和项目公司获得的上盖物业开发利润，可以平衡项目投资缺口、项目发起人资本金以及上盖平台建造成本可以平衡项目投资缺口、项目发起人资本金以及上盖平台建造成本。4、资金投入及土地出让匹配计划项目公司初期总投资157亿元资本金63亿元项目发起人32亿元（51%）社会投资人31亿元（49%）债务融资94亿元银行贷款20亿元发行债券融资74亿元债务融资中通过运营收益平衡的部分由于回收周期较长，建议采用传统银行贷款的方式解决。债务融资中通过土地收益平衡的部分由于回收周期较短，建议采用其他低成本的债务融资模式。一、项目概况一、项目概况二、进步和成果二、进步和成果三、三、留给未来的思考留给未来的思考如何让轨道交通可持续发展1、让轨道交通巨大的社会效益转化成资本；2、充分发挥项目公司的规划优势，最大限度地 提高土地价值；3、设置土地价值波动机制，既要确保投资人合法 利益，又要规避政府有偿出让土地风险；落实沿线最新土地规划成果（一）轨道交通建设将改变传统的政府投资的固有模式，通过土地梳理，规划优化，创造新的价值，支持轨道交通可持续发展，尽快纳入相关法定规划，以使最新规划研究成果更具合理性和可操作性。鉴于沿线处于城市化发展过程中，部分规划法定图则正在编制或尚未公布，尽快将沿线的最新规划研究成果落实到相关法定规划中，加快沿线旧城改造和新区开发。沿线最新规划成果纳入法定图则（二）1、控制客流预测收益风险 客流预测为政府行为，沿线城市发展、客流量，项目公司无法控制和预测，其风险无法控制。政府与项目公司应设置公平的客流收益调整机制。建议以预测客流的70为基准：1、超出预期收益的分担机制；2、低于预期收益的分担机制。2、控制土地出让收益风险 6号线项目公司承担资本金和部分建设投资将通过土地出让预期收益获得补偿。土地出让预期收益、变现能力和时间不可控，风险较大，政府与项目公司应设置公平的市场波动调整机制。1、超出预期收益的调整机制；2、低于预期收益的调整机制。3、项目未获批准和提前终止的回购 民间投资人从中标到特许经营获得批准，一般需要12年时间，项目公司无法控制和预测，是否获批；政府违约的可能性比项目公司违约的可能性大得多。因此，应设置公平的回购机制：1、实物工作量的回购；2、设计、咨询、技术服务等成果回购；3、人工成本的回购。重大城市基础设施引进民间资本需要注意的问题 1、平等、合作、共赢的契约精神；2、充分利用政府和投资人的长项；3、确保投资人的合理回报、风险共担和调整机制。谢谢 谢谢