溧水金蛙路项目商业定位及初步业态规划建议.pptx

溧水金蛙路项目商业定位及溧水金蛙路项目商业定位及初步业态规划建议初步业态规划建议(2010.10)(2010.10)江苏一德商业置业管理有限公司江苏一德商业置业管理有限公司江苏一德商业置业管理有限公司江苏一德商业置业管理有限公司本案周边规划本案周边规划及发展研究及发展研究2010201020102010溧水县城市溧水县城市发展研究发展研究本案商业定位本案商业定位及规划设想及规划设想一德公司商一德公司商业资源分享业资源分享第一部分第一部分溧水县城市发展研究溧水县城市发展研究【调研前言调研前言】项目定位离不开市场调研与项目自身的了解，在近两个月的项目定位离不开市场调研与项目自身的了解，在近两个月的时间里，江苏一德康利项目组对于溧水市场进行了充分的研时间里，江苏一德康利项目组对于溧水市场进行了充分的研究，完成对溧水县城市发展研究，前期工作主要有：究，完成对溧水县城市发展研究，前期工作主要有：1 1、700700份当地消费者问卷调研份当地消费者问卷调研2 2、200200份当地主要经营商户问卷调研份当地主要经营商户问卷调研3 3、100100个潜在消费群体的电话访谈个潜在消费群体的电话访谈4 4、参考、参考20092009年溧水统计年鉴年溧水统计年鉴5 5、相似案例的参考与借鉴、相似案例的参考与借鉴6 6、当地竞争项目的实地走访与研究、当地竞争项目的实地走访与研究 【调研情况说明调研情况说明】调研目的：调研目的：1 1、深度了解目前溧水商业发展现状和特点，明确本地居民对商业、深度了解目前溧水商业发展现状和特点，明确本地居民对商业的消费需求；的消费需求；2 2、调研分析溧水现有商业发展存在的难点问题与机会点；、调研分析溧水现有商业发展存在的难点问题与机会点；3 3、展望溧水商业发展潜力及发展方向。、展望溧水商业发展潜力及发展方向。调研时间：调研时间：20102010年年8 8月下旬至月下旬至1010月中旬月中旬 工作日：周一、周四、周五（工作日：周一、周四、周五（9 9：00-1200-12：0000、1616：00-1800-18：0000）休息日：周六（休息日：周六（141400-1800-18：0000、1919：30-2130-21：3030）节假日：中秋（节假日：中秋（9.239.23、9.249.24）、国庆（）、国庆（10.510.5、10.610.6、10.710.7）调研范围：南至金蛙路以南，北至万辰广场，东至金宝大市场，西至大西门调研范围：南至金蛙路以南，北至万辰广场，东至金宝大市场，西至大西门【调研思路调研思路】交通区位：交通区位：隶属江苏省南京市，隶属江苏省南京市，位于长江位于长江三角洲和上海经济区的西缘。三角洲和上海经济区的西缘。距南京距南京5050公里，公里，距禄口国际机场距禄口国际机场1818公里，距南京新生圩港公里，距南京新生圩港6060公里，是南京的南大门。交通优势、区位优公里，是南京的南大门。交通优势、区位优势非常明显。势非常明显。投资环境：投资环境：在溧水周围在溧水周围100100公里范围内，公里范围内，几乎等距离分布着几乎等距离分布着镇江、常州、无锡、苏州、镇江、常州、无锡、苏州、马鞍山、芜湖马鞍山、芜湖等一批新兴的中等城市群，投等一批新兴的中等城市群，投资环境优越，交通枢纽作用日趋明显。资环境优越，交通枢纽作用日趋明显。生态环境：生态环境：境内丘陵起伏，河湖纵横，青境内丘陵起伏，河湖纵横，青山绿水，生态环境优良，山绿水，生态环境优良，境内拥有境内拥有“江南小江南小三峡三峡”、“江南第一池江南第一池”等十多处湖光景色。等十多处湖光景色。山水天然组合，原始植被完好。全县森林覆山水天然组合，原始植被完好。全县森林覆盖率为盖率为27%27%，城区绿化覆盖率为，城区绿化覆盖率为34%34%。行政区划：行政区划：全县总面积全县总面积10481048平方公里，平方公里，4040多万人口，永阳镇多万人口，永阳镇2020万人口，下辖万人口，下辖8 8个镇。个镇。【城市概况城市概况】【城市宏观环境城市宏观环境】20012001年全县人均年全县人均GDPGDP为为1069110691元，元，至至0909年翻四番，增至年翻四番，增至4682946829元。元。0202年以后人均年以后人均GDPGDP增长率增长率几乎都在几乎都在20%20%以上。全县人民生活水大幅提以上。全县人民生活水大幅提高。根据国际权威人均高。根据国际权威人均GDPGDP达达1300-80001300-8000美元，房地产步入住房美元，房地产步入住房需求、房价调整最快的高增长期，需求、房价调整最快的高增长期，住宅是城市发展核心，商业处于住宅是城市发展核心，商业处于初步发展；人均初步发展；人均GDPGDP达达80008000美元，美元，商业不动产将成为地产业的主角。商业不动产将成为地产业的主角。溧水溧水GDPGDP逐年增长，逐年增长，年均增幅约年均增幅约1919。至。至20092009年底，全县经济跃上年底，全县经济跃上新台阶，增至近新台阶，增至近192192亿，亿，全县经济全县经济进入快速增长阶段。进入快速增长阶段。【城市经济城市经济】【城市宏观环境城市宏观环境】123 2010201020102010溧水：经济保持快速发展，产业结构进一步优化溧水：经济保持快速发展，产业结构进一步优化溧水：经济保持快速发展，产业结构进一步优化溧水：经济保持快速发展，产业结构进一步优化服务业有服务业有服务业有服务业有服务业有服务业有效提升效提升效提升效提升效提升效提升产业结构产业结构产业结构产业结构产业结构产业结构进一步优化进一步优化进一步优化进一步优化进一步优化进一步优化工业经济工业经济工业经济工业经济工业经济工业经济不断壮大不断壮大不断壮大不断壮大不断壮大不断壮大全年实现工业总产值全年实现工业总产值409.1409.1亿元，同比增长亿元，同比增长19.2%19.2%。全年净增规模企业。全年净增规模企业5656家，家，全县规模企业达全县规模企业达500500家家，其中，其中新增千万元以上企业新增千万元以上企业5050家家，全县千万元以上全县千万元以上企业达企业达350350家家；新增新增50005000万元以上的成长型企业万元以上的成长型企业4040家，家，全县成长型企业达全县成长型企业达150150家；家；新增销售收入亿元以上企业新增销售收入亿元以上企业1010家家，全县亿元以上企业达全县亿元以上企业达6565家家。全年实现服务业税收全年实现服务业税收5.585.58亿元，同比亿元，同比增长增长30.5%30.5%；实现社会消费品零售总额；实现社会消费品零售总额5959亿元亿元，同比，同比增长增长19.2%19.2%。苏果超市等苏果超市等1010家重点商贸企业实现销售收入家重点商贸企业实现销售收入2626亿亿元元，同比，同比增长增长27.5%27.5%，销售收入亿元销售收入亿元以上企业达到以上企业达到8 8家家。全年接待游客。全年接待游客150150万万人次，同比增长人次，同比增长25%25%。全年。全年房地产房地产实现实现税收税收2.12.1亿元亿元，同比，同比增长增长34.5%34.5%。全年。全年引进品牌专卖店引进品牌专卖店2020家，家，全年实现地区生产总值全年实现地区生产总值192192亿元，同比增长亿元，同比增长16.2%16.2%，三次产业结构由三次产业结构由20082008年年的的8.48.4：62.662.6：2929调优到调优到20092009年的年的7.37.3：64.164.1：28.628.6。经济保持快速发展，。经济保持快速发展，总量不断做大，结构进一步优化，全面小康社会的经济基础进一步夯实。总量不断做大，结构进一步优化，全面小康社会的经济基础进一步夯实。【城市经济城市经济】【城市宏观环境城市宏观环境】【招商引资招商引资】2010201020102010溧水：重洽会招商引资人民币近溧水：重洽会招商引资人民币近溧水：重洽会招商引资人民币近溧水：重洽会招商引资人民币近70707070亿元亿元亿元亿元5.285.285.285.28：2010201020102010重洽会溧水县又引资重洽会溧水县又引资重洽会溧水县又引资重洽会溧水县又引资20202020个亿个亿个亿个亿5 5月月2828日，在南京重洽会第二次签字仪式上，溧水县又有日，在南京重洽会第二次签字仪式上，溧水县又有8 8个项目签个项目签约，约，总投资达总投资达2020亿元亿元。这批项目符合溧水县产业发展方向要求，如。这批项目符合溧水县产业发展方向要求，如南农大的农业与生命科学研究基地南农大的农业与生命科学研究基地、南林大林木新品种繁育与新技南林大林木新品种繁育与新技术示范基地术示范基地、无锡锦华集团微电子芯片无锡锦华集团微电子芯片、北京中讯四方公司微波集北京中讯四方公司微波集成系统成系统等项目建成投产后，将进一步促进我县产业结构转型升级。等项目建成投产后，将进一步促进我县产业结构转型升级。4.294.294.294.29：2010201020102010重洽会溧水县签下重洽会溧水县签下重洽会溧水县签下重洽会溧水县签下7.47.47.47.4亿美元大单亿美元大单亿美元大单亿美元大单4 4月月2929日，在中国日，在中国南京重大项目洽谈会上，溧水县有南京重大项目洽谈会上，溧水县有1717个项目签个项目签约，项目总投资达约，项目总投资达7.47.4亿美元，在签约项目中，亿美元，在签约项目中，千万美元以上外资千万美元以上外资项目有项目有6 6个个，亿元以上内资项目有亿元以上内资项目有1111个个，引进了，引进了创源白色家电产业创源白色家电产业基地基地、北京龙源环保节能电器北京龙源环保节能电器、高原特殊植物深加工高原特殊植物深加工、东方吉尼斯东方吉尼斯文化产业城文化产业城等一大批技术含量较高，具有一定规模的优质项目。等一大批技术含量较高，具有一定规模的优质项目。新新闻闻链链接接20092009年招商引资成效显著：年招商引资成效显著：溧水县溧水县20092009年完成注册合同外资年完成注册合同外资2.22.2亿美元，亿美元，实际利用实际利用外资外资91289128万美元万美元，实际利用实际利用内资内资103.9103.9亿元亿元，新引进总，新引进总投资投资50005000万元以上内资项目万元以上内资项目8989个个，其中其中亿元以上项目亿元以上项目3939个个，东盟风力东盟风力发电设备发电设备、东方国际食品东方国际食品、国电龙国电龙源环保源环保、洁宁燃气洁宁燃气、中国移动华东中国移动华东物流中心物流中心、白马现代农业院所白马现代农业院所合作合作等项目相继落户。等项目相继落户。【城市宏观环境城市宏观环境】通过对比南京主要城区六月份楼市发展及成交现状通过对比南京主要城区六月份楼市发展及成交现状数据，发现溧水楼市相对高淳而言一直处于比较低数据，发现溧水楼市相对高淳而言一直处于比较低迷的状态。近期走访溧水主要楼盘发现，楼市认购迷的状态。近期走访溧水主要楼盘发现，楼市认购及成交等各指标回升明显，目标客群主要以本地消及成交等各指标回升明显，目标客群主要以本地消费为主，县外认购有一定加强，费为主，县外认购有一定加强，良好的外部人文环良好的外部人文环境、楼市高性价比以及无限投资发展空间越来越受境、楼市高性价比以及无限投资发展空间越来越受到外界青睐。到外界青睐。【城市地产城市地产】【城市宏观环境城市宏观环境】类别类别 月份月份1 12 23 34 45 56 67 78 89 9101011111212城区城南住宅305630563146314632813281324232423262326233153315331933193389338938193819373237323718371836733673商业44384438447344735152515245004500城中住宅312131213214321431313131319831983231323132163216324532453316331632283228373337333697369737463746商业6535653540234023396139615824582450555055468746874826482645914591416941696050605061066106城北住宅266626662510251026022602260126012623262327232723277327732740274027632763218021802960296030873087商业380838083978397836573657421242123008300827912791乡镇住 宅15231523182418241834183418831883191719171843184319301930商 业36003600旅游度假住 宅831583156401640181408140600360035406540661016101560356036144614455735573554655467070707060626062商 业6500650063646364 2009200920092009年溧水县商品房销售均价一览（元年溧水县商品房销售均价一览（元年溧水县商品房销售均价一览（元年溧水县商品房销售均价一览（元/）【城市地产城市地产】近年，溧水房地产市场更加平稳有序地发展着，市场投资额虽有所波动，但整体近年，溧水房地产市场更加平稳有序地发展着，市场投资额虽有所波动，但整体仍保持增加态势，其中以旅游度假地产发展成效最为显著，成交价格较突出，其仍保持增加态势，其中以旅游度假地产发展成效最为显著，成交价格较突出，其他住宅均价他住宅均价35003500元元/，商业均价，商业均价50005000元元/。走访发现，溧水住宅开发比较单纯，整体缺乏集中性商业开发，目前万辰广场是走访发现，溧水住宅开发比较单纯，整体缺乏集中性商业开发，目前万辰广场是溧水溧水“住宅住宅+商业商业”有机结合的代表性开发项目，这也是未来房地产的开发趋势。有机结合的代表性开发项目，这也是未来房地产的开发趋势。【城市宏观环境城市宏观环境】溧水人均可支配收入逐年递增，溧水人均可支配收入逐年递增，且近年人均消费支出日趋明显，且近年人均消费支出日趋明显，大件商品消费及休闲生活消费支大件商品消费及休闲生活消费支出突出，南京往来频繁。本地消出突出，南京往来频繁。本地消费主要体现在住房购买和餐饮休费主要体现在住房购买和餐饮休闲娱乐等，县外消费主要体现在闲娱乐等，县外消费主要体现在家用电器的更新换代、过年过节家用电器的更新换代、过年过节百货采购、黄金首饰等中高档消百货采购、黄金首饰等中高档消费品的添置以及时尚娱乐等，费品的添置以及时尚娱乐等，表表明了溧水居民具备较强的消费欲明了溧水居民具备较强的消费欲望和潜在购买能力，但溧水高品望和潜在购买能力，但溧水高品质商业开发有待推进。质商业开发有待推进。【居民消费居民消费】【城市宏观环境城市宏观环境】20012001年以来，溧水总人口基本保持不变，大致维持在年以来，溧水总人口基本保持不变，大致维持在4040万左右，人口波动万左右，人口波动很小。外来人口非常少，基本属于人口输出型城市。很小。外来人口非常少，基本属于人口输出型城市。旧城改造稳步推进，新城建设如火如荼。大规模的旧城改造建设，县城拆旧城改造稳步推进，新城建设如火如荼。大规模的旧城改造建设，县城拆迁户不断增多，而且随着经济开发区不断扩张，迁户不断增多，而且随着经济开发区不断扩张，外来人口也在不断加剧外来人口也在不断加剧 ，住房尤其是高品质商业需求将更加突出。，住房尤其是高品质商业需求将更加突出。【城市人口城市人口】溧水本地人口增长缓慢，房地产市场容量有限，外来需求不足；溧水本地人口增长缓慢，房地产市场容量有限，外来需求不足；溧水本地人口增长缓慢，房地产市场容量有限，外来需求不足；溧水本地人口增长缓慢，房地产市场容量有限，外来需求不足；城市化进程加快、经济开发区扩张，房产市场需求会不断加大。城市化进程加快、经济开发区扩张，房产市场需求会不断加大。城市化进程加快、经济开发区扩张，房产市场需求会不断加大。城市化进程加快、经济开发区扩张，房产市场需求会不断加大。【城市宏观环境城市宏观环境】【城市商业城市商业】溧水县城核心商圈主要集中在老城区的大东门步行街和通济街，以溧水县城核心商圈主要集中在老城区的大东门步行街和通济街，以及中大街、交通路、珍珠路等沿街商业，经营内容以中低档专卖店和大及中大街、交通路、珍珠路等沿街商业，经营内容以中低档专卖店和大众百货消费为主，缺乏大型商业中心集中区和品牌连锁，针对休闲娱乐众百货消费为主，缺乏大型商业中心集中区和品牌连锁，针对休闲娱乐有消费需求，但缺乏优质消费场所，中高档消费有待挖掘发展。有消费需求，但缺乏优质消费场所，中高档消费有待挖掘发展。大规模城市规划、大力度招商引资以及政府行政中心大转移等一系大规模城市规划、大力度招商引资以及政府行政中心大转移等一系列大手笔硬件、软件设施投入实施，让溧水市民看到了政府针对列大手笔硬件、软件设施投入实施，让溧水市民看到了政府针对“旧城旧城改造改造+新城建设新城建设”的决心，如今的溧水也日趋焕发欣欣向荣的景象。目的决心，如今的溧水也日趋焕发欣欣向荣的景象。目前城东、城南新区的住宅建设及入住率日趋提升，居民对商业（尤其是前城东、城南新区的住宅建设及入住率日趋提升，居民对商业（尤其是品质业态）的需求越来越强烈，但目前新城区的商业尚处于萌发阶段，品质业态）的需求越来越强烈，但目前新城区的商业尚处于萌发阶段，有必要借助政府平台强势推动，新商圈的成熟发展仍需时日。有必要借助政府平台强势推动，新商圈的成熟发展仍需时日。【城市宏观环境城市宏观环境】区域内尚未形成经营成熟且具有一定规模的商业集区域内尚未形成经营成熟且具有一定规模的商业集区域内尚未形成经营成熟且具有一定规模的商业集区域内尚未形成经营成熟且具有一定规模的商业集中体，将为项目在区域中的价值找到一个发展机会。中体，将为项目在区域中的价值找到一个发展机会。中体，将为项目在区域中的价值找到一个发展机会。中体，将为项目在区域中的价值找到一个发展机会。【城市宏观环境城市宏观环境】【城市商业特征城市商业特征】溧水当地商业需从溧水当地商业需从溧水当地商业需从溧水当地商业需从“量量量量”向向向向“质质质质”的转变：的转变：的转变：的转变：可看出溧水当地传统商业可看出溧水当地传统商业可看出溧水当地传统商业可看出溧水当地传统商业形式都已饱和，现必须有新的形式的商业出现，才能满足消费者的需求，形式都已饱和，现必须有新的形式的商业出现，才能满足消费者的需求，形式都已饱和，现必须有新的形式的商业出现，才能满足消费者的需求，形式都已饱和，现必须有新的形式的商业出现，才能满足消费者的需求，以及增强项目的整体竞争力。以及增强项目的整体竞争力。以及增强项目的整体竞争力。以及增强项目的整体竞争力。“无规划无规划无规划无规划”向向向向“整体定位整体定位整体定位整体定位”经营发展：经营发展：经营发展：经营发展：随着商业形式的饱和与增加，随着商业形式的饱和与增加，随着商业形式的饱和与增加，随着商业形式的饱和与增加，只有对当地形式的整合与合理的定位，才能立足以及超越当地经济。只有对当地形式的整合与合理的定位，才能立足以及超越当地经济。只有对当地形式的整合与合理的定位，才能立足以及超越当地经济。只有对当地形式的整合与合理的定位，才能立足以及超越当地经济。城市商业区域的转移：城市商业区域的转移：城市商业区域的转移：城市商业区域的转移：随着当地的规划，以及政府职能部门得到转移，随着当地的规划，以及政府职能部门得到转移，随着当地的规划，以及政府职能部门得到转移，随着当地的规划，以及政府职能部门得到转移，商业中心也随之转移。所以符合新的形式的商业也承担了更大的职能。商业中心也随之转移。所以符合新的形式的商业也承担了更大的职能。商业中心也随之转移。所以符合新的形式的商业也承担了更大的职能。商业中心也随之转移。所以符合新的形式的商业也承担了更大的职能。拥有综合性主题性商业，和当地形成差异化拥有综合性主题性商业，和当地形成差异化拥有综合性主题性商业，和当地形成差异化拥有综合性主题性商业，和当地形成差异化经营的商业，将会拥有良好的市场发展点。经营的商业，将会拥有良好的市场发展点。经营的商业，将会拥有良好的市场发展点。经营的商业，将会拥有良好的市场发展点。功能定位功能定位功能定位功能定位【未来规划未来规划】城市发展方向城市发展方向城市发展方向城市发展方向城市性质：城市性质：城市性质：城市性质：明确永阳新城的性质明确永阳新城的性质是南京市域南部新城，是南京市域南部新城，重要的制造业基地，重要的制造业基地，以秦淮之源风光旅游以秦淮之源风光旅游为特色的新兴城市。为特色的新兴城市。吸纳功能：吸纳功能：吸纳功能：吸纳功能改善投资环境，创造条件改善投资环境，创造条件接纳主城转移产业，建设接纳主城转移产业，建设南京南部重要制造业基地；南京南部重要制造业基地；搞活房地产市场，构筑优搞活房地产市场，构筑优美的居住环境，建设南京美的居住环境，建设南京主城周边重要的居住新城。主城周边重要的居住新城。服务功能：服务功能：服务功能：服务功能：加强地区服务中心加强地区服务中心全方位多功能职能，全方位多功能职能，发展区域性商业服发展区域性商业服务中心及郊区商业务中心及郊区商业服务设施，完善城服务设施，完善城市各项配套功能。市各项配套功能。东东 扩扩 北北 拓拓南南 延延【城市未来规划分析城市未来规划分析】n老城区：县城的中心区以居住和公共设施为主，积极发展第三产业，大幅度增加公共绿地，形成县城聚集度更高的商业、金融、娱乐中心。n城东新区：位于中山河以东，为综合性新区。西部以居住为主，东部以工业用地为主。同时将东郊水库景区通过滨水空间与城区相连，开辟出大块滨水开敞绿地，拓展城市度假和休闲功能。n城北工业园区：结合经济开发区建设工业园区及仓储区，配套设置居住用地，形成县城最主要的产业基地。n城南新区：以居住用地为主，重点建设现代化的行政中心、体育中心、文化中心、研发基地。n风景旅游规划：依托风景区的休闲度假旅游，确定城区一环一线二点五区的风景旅游规划结构。【未来规划未来规划】【城市未来规划分析城市未来规划分析】【区域环境分析区域环境分析】溧水县政府主要行政职能部门南迁溧水县政府主要行政职能部门南迁以及大型招商引资项目的不断进驻以及大型招商引资项目的不断进驻等，一个充满活力的溧水城市新中等，一个充满活力的溧水城市新中心即将诞生！未来城南新区将建设心即将诞生！未来城南新区将建设成为现代化的成为现代化的行政中心、体育中心、行政中心、体育中心、文化中心及研发基地，文化中心及研发基地，随着各行政随着各行政机构：机构：县体育馆、县人民医院、广县体育馆、县人民医院、广电大厦、烟草大厦、移动大厦电大厦、烟草大厦、移动大厦的相的相继落户，本案作为溧水政府目前唯继落户，本案作为溧水政府目前唯一规划重点大规模商业中心，将更一规划重点大规模商业中心，将更多承载新城区商业功能及价值，更多承载新城区商业功能及价值，更将成为城市品位提升的历史见证。将成为城市品位提升的历史见证。随着周边随着周边中高档居住楼盘中高档居住楼盘的建设，的建设，对商业配套的需求正逐步加强，目对商业配套的需求正逐步加强，目前广成东方名城、水岸康城、和园、前广成东方名城、水岸康城、和园、学府雅苑、时代景园等社区建设集学府雅苑、时代景园等社区建设集中，但配套设施落后。作为城南新中，但配套设施落后。作为城南新城市发展中心，本案住宅及品质商城市发展中心，本案住宅及品质商业的开发发展将为区域绝对亮点。业的开发发展将为区域绝对亮点。本案所处新兴居住区，满足居住者的生活本案所处新兴居住区，满足居住者的生活本案所处新兴居住区，满足居住者的生活本案所处新兴居住区，满足居住者的生活需求同时，提升城市生活品质将成为本案需求同时，提升城市生活品质将成为本案需求同时，提升城市生活品质将成为本案需求同时，提升城市生活品质将成为本案发展的机会点。发展的机会点。发展的机会点。发展的机会点。【区域环境分析区域环境分析】大东门商圈：以大东门商圈：以餐饮、足疗为主餐饮、足疗为主的休闲街区的休闲街区（夜晚繁华）（夜晚繁华）通济街：以苏果购通济街：以苏果购物广场为核心的中物广场为核心的中低档购物街区低档购物街区（白天精彩）（白天精彩）万辰广场为代表的城北万辰广场为代表的城北商圈：溧水现有大规模商圈：溧水现有大规模商业集中体规划，已确商业集中体规划，已确定引入华润苏果购物中定引入华润苏果购物中心，更多承载了当地居心，更多承载了当地居民生活配套需求，且目民生活配套需求，且目前尚未启动，尚有很多前尚未启动，尚有很多不确定性因素。不确定性因素。康利翡翠城为代表的城康利翡翠城为代表的城南商圈：打造溧水现代南商圈：打造溧水现代城市生活体验城市生活体验MALL，强调品质商业开发，注强调品质商业开发，注重品质生活享受，将更重品质生活享受，将更多承载城市多承载城市“商务商业商务商业+高品质生活高品质生活”追求。追求。（白天精彩（白天精彩+夜晚繁华）夜晚繁华）区域内没有区域内没有商业核心点，低商业核心点，低档次与高品质生档次与高品质生活居住不匹配。活居住不匹配。区域内拥有区域内拥有良好的休闲资源良好的休闲资源和环境资源，应和环境资源，应深度挖掘。深度挖掘。主要业态主要业态购物类（服饰、电子、饰品）餐饮（中餐、快餐、奶茶）娱乐宾馆美容美发婚纱摄影银行通信药店其他数量数量2613411518512612比例比例71.1%9.1%3%1.5%5%1.5%3.5%1.8%3.5%租金范围租金范围主要内街租金3元/平米/天-7元/平米/天，外围主要为1.5元/平米/天-4.5元/平米/天商业街主商业街主要店铺综要店铺综合点评合点评雅戈尔、七匹狼、Kappa、阿迪、美特斯邦威、陶玉梅、为品牌较好店铺。但知名品牌较少，品类较杂。西式快餐曼德夫、澳客士。中式快餐有意思、功夫水饺。休闲类悠闲美地、摩登经典。因经营数量较少，竞争能力较弱，经营环境较差。为 经 营无特色，导 致 消费 者 年龄偏低，生 存 力较差。当地外来人口较 少，住宿情况一般。经营能力一般可以基本满足当地需求，无特色服务，消费者接受度较差。人流较大，主要集中于联通，移动充值点。经 营能 力一般经 营能 力一般【区域环境分析区域环境分析】溧水主要商圈现状调研：通济街商圈溧水主要商圈现状调研：通济街商圈可见：经营数量的饱和已不能满足生活质量的需求，人们消费价值的提升可见：经营数量的饱和已不能满足生活质量的需求，人们消费价值的提升可见：经营数量的饱和已不能满足生活质量的需求，人们消费价值的提升可见：经营数量的饱和已不能满足生活质量的需求，人们消费价值的提升也需要品牌竞争力的加强。这样为当地商业市场的整合提供了契机也需要品牌竞争力的加强。这样为当地商业市场的整合提供了契机也需要品牌竞争力的加强。这样为当地商业市场的整合提供了契机也需要品牌竞争力的加强。这样为当地商业市场的整合提供了契机实地走访一实地走访一实地走访一实地走访一场景：通济街场景：通济街场景：通济街场景：通济街-新动感溜冰城门前新动感溜冰城门前新动感溜冰城门前新动感溜冰城门前时间：时间：时间：时间：2010201020102010年年年年9 9 9 9月月月月11111111日下午日下午日下午日下午3 3 3 3点点点点人物：两个年轻人，人物：两个年轻人，人物：两个年轻人，人物：两个年轻人，20202020岁左右岁左右岁左右岁左右代表人群：代表人群：代表人群：代表人群：90909090后后后后 消费观念：追求新奇特的消费产品消费观念：追求新奇特的消费产品消费观念：追求新奇特的消费产品消费观念：追求新奇特的消费产品 成都市商业市场研究 实地走访二实地走访二实地走访二实地走访二场景：通济街场景：通济街场景：通济街场景：通济街-海澜之家店内海澜之家店内海澜之家店内海澜之家店内时间：时间：时间：时间：2010201020102010年年年年9 9 9 9月月月月11111111日下午四点日下午四点日下午四点日下午四点人物：男，人物：男，人物：男，人物：男，28282828岁左右岁左右岁左右岁左右代表人群：代表人群：代表人群：代表人群：80808080后即将登上历史舞台的人群后即将登上历史舞台的人群后即将登上历史舞台的人群后即将登上历史舞台的人群消费特点：时尚、接受新鲜事物能力强、有消费特点：时尚、接受新鲜事物能力强、有消费特点：时尚、接受新鲜事物能力强、有消费特点：时尚、接受新鲜事物能力强、有消费底气、需要放松。消费底气、需要放松。消费底气、需要放松。消费底气、需要放松。实地走访三实地走访三实地走访三实地走访三场景：七匹狼专柜场景：七匹狼专柜时间：时间：20102010年年9 9月月1818日晚日晚9 9点点 人物：白领，穿着时尚，约人物：白领，穿着时尚，约3232岁左右岁左右代表人群：追求时尚代表人群：追求时尚 混搭一族混搭一族 消费观念及特点：喜欢旅游消费观念及特点：喜欢旅游 崇尚有品质的生活崇尚有品质的生活主要业态主要业态餐饮（以中式餐饮为主）足疗购物类美容、美发数量数量3218212比例比例40%23%26%2.5%租金范围租金范围租金0.5元/平米/天-1元/平米/天商业街店铺经营商业街店铺经营状况综合点评状况综合点评当地夜间就餐的聚集地，但餐饮档次较低，经营环境日益衰退。为餐饮配套服务，因经营环境档次较差，经营欠佳。为电子类小商品经营为主，经营状况不理想。经营情况不理想【区域环境分析区域环境分析】溧水主要商圈现状调研：大东门商圈溧水主要商圈现状调研：大东门商圈可见：老的经营形式，在不重视环境、特色的支持下，已不能可见：老的经营形式，在不重视环境、特色的支持下，已不能可见：老的经营形式，在不重视环境、特色的支持下，已不能可见：老的经营形式，在不重视环境、特色的支持下，已不能担负起当地消费需求。这样为新的商业形式的出现提供了契机。担负起当地消费需求。这样为新的商业形式的出现提供了契机。担负起当地消费需求。这样为新的商业形式的出现提供了契机。担负起当地消费需求。这样为新的商业形式的出现提供了契机。实地走访四实地走访四实地走访四实地走访四场景：大东门场景：大东门场景：大东门场景：大东门-盛缘大酒店盛缘大酒店盛缘大酒店盛缘大酒店时间：时间：时间：时间：2010201020102010年年年年9 9 9 9月月月月17171717日晚上日晚上日晚上日晚上5 5 5 5点点点点人物：本地人，三个，四十岁左右人物：本地人，三个，四十岁左右人物：本地人，三个，四十岁左右人物：本地人，三个，四十岁左右代表人群：代表人群：代表人群：代表人群：60606060后群体后群体后群体后群体消费特点：有一定经济实力，开始追求轻松自由的生活方式。消费特点：有一定经济实力，开始追求轻松自由的生活方式。消费特点：有一定经济实力，开始追求轻松自由的生活方式。消费特点：有一定经济实力，开始追求轻松自由的生活方式。实地走访五实地走访五实地走访五实地走访五场景：广成东方名城周边广场场景：广成东方名城周边广场场景：广成东方名城周边广场场景：广成东方名城周边广场时间：时间：时间：时间：2010201020102010年年年年8 8 8 8月月月月30303030日晚上日晚上日晚上日晚上5 5 5 5点点点点人物：人物：人物：人物：60606060岁左右的本地人岁左右的本地人岁左右的本地人岁左右的本地人代表人群：老溧水代表人群：老溧水代表人群：老溧水代表人群：老溧水消费特点：生活闲散自由，娱乐活动单一，消费特点：生活闲散自由，娱乐活动单一，消费特点：生活闲散自由，娱乐活动单一，消费特点：生活闲散自由，娱乐活动单一，参加老年舞蹈等。参加老年舞蹈等。参加老年舞蹈等。参加老年舞蹈等。实地走访六实地走访六实地走访六实地走访六场景：商海娱乐城场景：商海娱乐城场景：商海娱乐城场景：商海娱乐城时间：时间：时间：时间：2010201020102010年年年年10101010月月月月9 9 9 9日晚日晚日晚日晚9 9 9 9点点点点人物：人物：人物：人物：30303030几岁的外地人，两男两女几岁的外地人，两男两女几岁的外地人，两男两女几岁的外地人，两男两女代表人群：代表人群：代表人群：代表人群：70707070后的消费中坚力量后的消费中坚力量后的消费中坚力量后的消费中坚力量 消费观念及特点：有消费能力，消费观念及特点：有消费能力，消费观念及特点：有消费能力，消费观念及特点：有消费能力，向往忙里偷闲的舒适生活向往忙里偷闲的舒适生活向往忙里偷闲的舒适生活向往忙里偷闲的舒适生活万辰广场位于宝塔路与交通路交界处，地处溧水万辰广场位于宝塔路与交通路交界处，地处溧水商业中心城区，总建筑面积商业中心城区，总建筑面积8013080130平方米，其中平方米，其中商业部分建筑面积商业部分建筑面积2598025980平方米，住宅部分建筑平方米，住宅部分建筑面积面积5415054150平方米，投资总额约平方米，投资总额约3 3亿元，商业部分亿元，商业部分投资约为投资约为1 1亿元。亿元。据了解，通济街上的苏果购物广场将在两年内关据了解，通济街上的苏果购物广场将在两年内关闭，重点开发建设万辰广场的闭，重点开发建设万辰广场的2 2万多方华润苏果万多方华润苏果购物广场，预计年底启动；剩余购物广场，预计年底启动；剩余5 5千多方内街商千多方内街商铺对外销售，均价铺对外销售，均价2 2万元万元/。这是目前溧水相对规模较大、集中性强的商业综这是目前溧水相对规模较大、集中性强的商业综这是目前溧水相对规模较大、集中性强的商业综这是目前溧水相对规模较大、集中性强的商业综合体，其合体，其合体，其合体，其“与国际接轨、与世界同步与国际接轨、与世界同步与国际接轨、与世界同步与国际接轨、与世界同步”的口号很的口号很的口号很的口号很大，加上品牌商业的意向传播，受关注度较高，大，加上品牌商业的意向传播，受关注度较高，大，加上品牌商业的意向传播，受关注度较高，大，加上品牌商业的意向传播，受关注度较高，但从目前引入的业态而言，华润苏果购物广场的但从目前引入的业态而言，华润苏果购物广场的但从目前引入的业态而言，华润苏果购物广场的但从目前引入的业态而言，华润苏果购物广场的整体商业档次并不高，商业规划及布局比较单一，整体商业档次并不高，商业规划及布局比较单一，整体商业档次并不高，商业规划及布局比较单一，整体商业档次并不高，商业规划及布局比较单一，缺乏完整商业链，更多是以社区商业的形态出现，缺乏完整商业链，更多是以社区商业的形态出现，缺乏完整商业链，更多是以社区商业的形态出现，缺乏完整商业链，更多是以社区商业的形态出现，承载不了区域商业的功能及价值，预示着溧水标承载不了区域商业的功能及价值，预示着溧水标承载不了区域商业的功能及价值，预示着溧水标承载不了区域商业的功能及价值，预示着溧水标志性商业的开发和壮大尚有大规模上升空间。志性商业的开发和壮大尚有大规模上升空间。志性商业的开发和壮大尚有大规模上升空间。志性商业的开发和壮大尚有大规模上升空间。【区域环境分析区域环境分析】溧水主要商圈现状调研：万辰广场为代表的城北商圈溧水主要商圈现状调研：万辰广场为代表的城北商圈实地走访七实地走访七实地走访七实地走访七场景：餐饮场景：餐饮场景：餐饮场景：餐饮时间：时间：时间：时间：2010201020102010年年年年10101010月月月月10101010日中午日中午日中午日中午12121212点点点点人物：经理人物：经理人物：经理人物：经理代表业态：本地餐饮代表业态：本地餐饮代表业态：本地餐饮代表业态：本地餐饮经营心得：溧水餐饮消费水平并不低，主要以本地自创餐饮经营心得：溧水餐饮消费水平并不低，主要以本地自创餐饮经营心得：溧水餐饮消费水平并不低，主要以本地自创餐饮经营心得：溧水餐饮消费水平并不低，主要以本地自创餐饮 品牌为住，对于金蛙路商业发展持观