综合超市选址剖析.pptx

综合超市指引综合超市指引市场调研市场调研选址选址综合超市开店区域及城市分布综合超市开店区域及城市分布 超市开店区域和城市的选择，主要遵循公司的战略部署。现阶段综合超市开店区域主要为：（一）广东地区的珠江三角洲区域；（一）广东地区的珠江三角洲区域；（二）华东地区的苏南、浙东区域、上海市；（二）华东地区的苏南、浙东区域、上海市；（三）华北地区的北京、天津二直辖市。（三）华北地区的北京、天津二直辖市。综合超市指引综合超市指引市场调研市场调研选址选址综合超市开店区域及城市分布综合超市开店区域及城市分布（四）在具体安排进入城市的顺序时，满足以下条件的城市应优先考虑进入：（四）在具体安排进入城市的顺序时，满足以下条件的城市应优先考虑进入：1、市场潜量大，人口分布较为集中，小城镇发达；2、外资零售商相对进入较少，商业业态以传统百货为主，超市类商场较少；3、供应链发达程度较高，配送成本较低；4、政策环境良好，地方政府对连锁零售商业持支持态度，有政策优惠；5、基础设施完善，新开发住宅增长快，发展潜力巨大。综合超市指引综合超市指引市场调研市场调研选址选址商商圈圈商圈范围商圈范围商圈是指店铺对顾客的吸引力所能达到的范围，一般可分为三个层次。即核心商圈、次级商圈、边际商圈（又称辐射商圈）。1 1、核心商圈：、核心商圈：顾客步行到达店址所需时间在10分钟以内的范围；销售额占本店销售额的70%-90%；与同类业态超市比较，市场占有率在40%以上。2 2、次、次 商商 圈：圈：顾客步行到达店址所需时间在10-20分钟的范围；销 售额占本店销售额的10%-25%；与同类业态超市比较，市场占有率在10%以上。3 3、边际商圈：、边际商圈：顾客步行到达店址所需时间超过20分钟的范围；销 售额占本店销售额的5%-10%；与同类业态超市比较，市场占有率在5%以上。4 4、交通工具对商圈划分的影响：、交通工具对商圈划分的影响：居民以步行和自行车代步为主的商圈，商圈半径一般较小，要求商圈人口密度较高；居民以摩托车、汽车为主要交通工具的商圈，商圈半径一般较大，商圈人口密度可低一些。交通工具对商圈划分的影响可以作为商圈范围分析的次要考虑因素。综合超市指引综合超市指引市场调研市场调研选址选址商商圈圈商圈范围商圈范围综合超市指引综合超市指引市场调研市场调研选址选址商商圈圈商圈范围商圈范围5 5、商圈范围示意图、商圈范围示意图1 1、社区型综合超市：、社区型综合超市：一级城市，市区人口在100万以上的大城市；位置临近大型居民区或次级商业中心、新建 成长性住宅群，商圈内常住人口居多。2 2、区域商业区型综合超市：、区域商业区型综合超市：二级城市，市区人口在10-100万之间 的城、县、镇；位置临近城市区域商业中心 或临近大型居住区。3 3、中心商业区型综合超市：二、中心商业区型综合超市：二、三级城市，人口在5-10万人之间 的城镇；位置为城镇内中心商业区。综合超市指引综合超市指引市场调研市场调研选址选址商商圈圈商圈类型商圈类型综合超市指引综合超市指引市场调研市场调研选址选址商商圈圈商圈分析商圈分析1、道路交通状况、道路交通状况（1）道路状况）道路状况商圈内部道路交通系统完善，通达性较好，至少应有两条道路可直接到达店址，即店址尽量选在区级干道交汇处或区级干道与小区道路交汇处。店址以区域内主要街道之邻街铺面为宜，且靠近道路出入口，车辆停靠方便，周边道路通畅、交通便利，与周边区域连通性较好；主要客流可方便的经过道路交叉口、人行天桥、行人隧道等往来于店址。店址必须避开立交桥、高架桥、河流、铁路、交通护拦、交通隔离带等主要阻碍交通的设施；店址不能处于现有或规划中的高速公路、立交桥、高架公路桥及待改造道路的旁边或下面。综合超市指引综合超市指引市场调研市场调研选址选址商商圈圈商圈分析商圈分析（2）公共交通状况）公共交通状况商圈内公共交通较为便利，店址附近至少有一个以上的公交车站，并有多路可连接周边各区域的公交车次(包括大中小巴)经过，且公交车的发车频率较快；公交车站至店址的距离以步行时间一般不超过2分钟为佳，顾客平均候车时间不超过10分钟。（3）商圈内部相关道路规划）商圈内部相关道路规划必须了解商圈内5至10年内交通规划情况，未来交通条件的变化应符合以上交通要求，否则不宜进驻。（4）以地图和列表形式详细表示公交状况。）以地图和列表形式详细表示公交状况。综合超市指引综合超市指引市场调研市场调研选址选址商商圈圈商圈分析商圈分析2、人口状况、人口状况（1）人口数量）人口数量商圈内人口由具有固定住所的常住人口为主体的现有及潜在人口总数，现有人口一般要求在5-10万人左右，且周边人口具有一定的增长趋势。（2）人口特征）人口特征商圈内目标顾客以当地常住居民为主，家庭结构以3人或3人以上为主。这部分顾客有着相对固定的购买频率与购买量，属于超市稳定客源。商圈内人口年龄构成比例最好是以具有实际购买能力的中青年阶层为主体。作为人口构成主体的中青年阶层具有较为稳定的职业和收入来源，其人均收入不低于当地人均收入水平，以公务员、公司职员、商人、科技工作者、大中型企业职工及有稳定职业的人员组成。商圈内主要居民习惯去超市购物，对于日常生活必须品的购买频率平均每周2次以上；对商品的丰富度要求较高，喜欢在 比较和挑选中购买商品；为追求便利和商品的新鲜度，没有或少有足够的闲暇时间去远距离的购物中心购物。综合超市指引综合超市指引市场调研市场调研选址选址商商圈圈商圈分析商圈分析综合超市指引综合超市指引市场调研市场调研选址选址商商圈圈商圈分析商圈分析（3）人口规划）人口规划必须了解商圈内人口发展规划，一般来说，未来人口发展趋势和规划至少满足以下条件：所在区域属于城市旺区或城市重点发展区，人口密集，人口收入水平高或呈稳定增长趋势，城市拆迁、改造规划不会对商圈交通、客流等造成负面影响；在建商品房较多，潜在人口增长趋势明显；人口向四周均匀分布，而不是集中于一侧或一个方向发展，现在和未来的商圈均以“面状”分布为宜，尽量避免狭长状、条带状的商圈。综合超市指引综合超市指引市场调研市场调研选址选址商商圈圈商圈分析商圈分析3、商业环境状况、商业环境状况（1）商圈内主要商业街区和网点以传统小杂货店、副食品商店、小摊、菜市场为主要形式，或超市正处于快速的发展阶段。（2）店址周围最好有银行、休闲、餐饮、文化等与拟开分店在功能上互补的商业设施，整体商业气氛浓厚。（3）店址周围1公里内没有营业面积相近的同业态竞争对手，且在2公里 内 没 有 上 万 平 方 米 大 型 超 市、购 物 中 心、量 贩 店 等 主 要 竞 争 对 手；如 有，则 市 场 容 量 必 须 足 以 支 撑 两 家 及 两 家 以 上 的 同 业 态 超 市，或 竞 争 对 手 有 明 显 的 竞 争 劣 势，对 我 司 分 店 不 足 以 构 成 威 胁，且 与 我 司分店能形成错位经营。（4）在一、二级城市内，对于同城的其它超市业态与我司综合超市、大 型 综 合 超 市 之 间 的 距 离 关 系，两 者 商 圈 最 多 在 次 级 商 圈 相 切，尽 量 避 免 商 圈 重 叠；从 商 业 竞 争 格 局 及 区 域 内 网 点 布 局 的 角 度 出 发，我 司 综 合 超 市 或 大 型 综 合 超 市 之 间 的 距 离 在 核 心 商 圈 和 次 商 圈 尽 量 避 免重叠。综合超市指引综合超市指引市场调研市场调研选址选址物物业业结构要求结构要求1、面积及楼层、面积及楼层物业面积至少要满足营业面积4000-6000m2，超出部分可用来与外部合作伙伴联营或对外招商出租。楼层以单层为佳，最多为二层。2、层高、层高层高是指楼层的地面找平层距上一层的楼层地面找平层的高度。根据公司装修风格，并考虑空调、消防、线槽等设备、管道的安装要求，对已经处于现楼或准现楼状态下的物业要求其层高应不小于4米；对规划中仍未动工之物业则要求其层高按5米以上设计为佳；从每层空调、消防、线槽等设备、管道底部到楼板地面找平层的净高应不小于3.2米。综合超市指引综合超市指引市场调研市场调研选址选址物物业业结构要求结构要求3、内部结构及纵深、内部结构及纵深：为了确保整个商场具有良好的通透感并形成顺畅、宽敞的客流回路，使顾客能有一个良好的购物视野和舒适的购物环境，物业内部结构要求具有良好的通透感及较大的柱间距与纵深。对于规划中物业可参照下列条件：（1）内部纵深以在30-50米为佳；（2）内部避免有中空结构，梁、柱及结构死角应尽可能少，柱间距以8m8m为佳；（3）物业若有塔楼，塔楼应尽可能置于商场裙楼后侧，避免塔楼核心筒体位于商场中间部位；且塔楼基础承载部分应尽可能采用结构转换层方式，以尽量避免商场内部出现剪力墙；（4）各层楼面的单位面积承重荷载应不小于350kg/m2。综合超市指引综合超市指引市场调研市场调研选址选址物物业业结构要求结构要求（5）物业的交付标准：内墙：墙面水泥砂浆抹灰压光并刷白色乳胶漆。外墙：顶棚：水泥砂浆抹灰压光并刷白色乳胶漆。地面：水泥砂浆找平。楼梯间及走道：地面水泥砂浆找平压光，墙面及项棚水泥砂浆抹灰压光并刷白色乳胶漆，楼梯间内安装楼梯扶手及应急照明。卫生间给排水立管引入到位，并预留给排水接驳口及排风口。综合超市指引综合超市指引市场调研市场调研选址选址物物业业配套设备设施要求配套设备设施要求1、理货区、办公区、理货区、办公区应在物业背面或侧面提供足够面积作为理货区，用于商品货物的装卸与分类整理及入库储藏。理货区应与商场货梯相连并设有专用的进出通道，宽度不小于2.2m，且应避开顾客、塔楼住户及其车辆出入口。同时，应尽量满足40呎货车进出、转弯及掉头的卸货场地（40呎货柜车高4米，宽3米，转弯半径18米，掉头距离32米）。办公区用于员工办公使用，需有专用通道。2、供电系统、供电系统（1）市政电源为双回路或环网供电（或其它当地政府批准的供电方式），总用电量应满足商场照明、中央空调、扶手电梯、载货电梯、冷库、冷柜及司标广告等设备的用电需求，备用电源应满足应急照明、收银台、冷库、冷柜、监控、电脑主机等的用电需求，并提供供商场独立使用的高低压配电系统、电表、变压器、备用发电机、强弱电井道及各回路独立开关箱。（2）估算方法（供参考）：总用电量（单位KVA）=（商场面积0.1KW+空调冷吨数1.1KW+广告招牌电源20KW+货梯15KW/台+扶梯7.5KW/台）1.1备 用 电（KW）=冷 柜 电 源（具 体 数 值 根 据 实 际 情 况 定）+电 脑 主 机 电 源 10KW+商 场 面 积 0.01KW+其 它 设 备 电 源 30KW+配 套 餐 饮招商项目电源50KW综合超市指引综合超市指引市场调研市场调研选址选址物物业业配套设备设施要求配套设备设施要求综合超市指引综合超市指引市场调研市场调研选址选址物物业业配套设备设施要求配套设备设施要求3、给排水系统、给排水系统（1）配备完善的给排水系统，提供独立给排水接驳 口 并 安 装 独 立 的 水 表。给 水 系 统 应 满 足 商 场 及 空 调 系 统 日 常 用 水 量 及 水 压 使 用 要 求，并 满 足 市政停水一天的商场用水需要。（2）在物业室内应预留隔油池、化粪池接驳口，室 外 应 设 有 商 场 专 用 的 隔 油 排 污 池、化 粪 池，并 接入市政管网且通过环保验收。综合超市指引综合超市指引市场调研市场调研选址选址物物业业配套设备设施要求配套设备设施要求4、中央空调系统、中央空调系统（1）安装独立的中央空调系统，商场室内温度要求达到241标准。（2）空调制冷量估算方法（供参考）：冷吨数（单 位 USRT）=商 场 总 面 积（需 减 去 设 备 房 及 楼 梯 间面积）0.07（取整数）。综合超市指引综合超市指引市场调研市场调研选址选址物物业业配套设备设施要求配套设备设施要求5、消防系统、消防系统物业内部应按国家有关规范设置完善的消防系统并通过有关部门的消防验收，且配备有自动喷淋灭火系统（喷淋头向上安装）、消火栓系统、消防报警系统、消防应急照明、疏散指示、机械排烟系统和防火卷帘分区，发电机房内应配备气体灭火装置，并配合商场二次装修进行调整。综合超市指引综合超市指引市场调研市场调研选址选址物物业业配套设备设施要求配套设备设施要求6、自动扶梯、自动扶梯根据不同的要求，有自动扶梯及自动人行道之分。商场内部各楼层均应安装有一对自动上下扶梯或人行道，自动扶梯及自动人行道的梯级宽为1m，坡度视设计要求确定，结构洞口以电梯公司出的土建结构图要求为准。7、载货电梯、载货电梯在靠近理货区位置应安装有载重量不小于2吨/部的载货电梯。货梯轿厢尺寸：宽1.8m，深2.2m，高2.3m；厅门尺寸为1.8m（宽）*2.1m（高）；货梯底坑深度要求不小于1.4m，货梯井道顶层高度要求不小于4.5m，并在井道正上方提供电梯机房位置，机房高不小于2.5米（如正上方无法提供机房，则必须保证紧靠井道四周能提供机房位置）。井道尺寸以电梯公司出的土建结构图要求为准综合超市指引综合超市指引市场调研市场调研选址选址物物业业配套设备设施要求配套设备设施要求综合超市指引综合超市指引市场调研市场调研选址选址物物业业配套设备设施要求配套设备设施要求8、管道煤气、管道煤气由于商场内部设有中央厨房，故要求物业应配备有市政管道煤气管网或设立煤气站，并接至中央厨房的指定位置，且通过有关部门的验收。9、通讯、有线电视及、通讯、有线电视及DDN（数据专线）系统（数据专线）系统物业应配备有符合商场使用数量及要求的电话线、有线电视线及中国电信DDN数据专线，并接至指定位置。综合超市指引综合超市指引市场调研市场调研选址选址物物业业配套设备设施要求配套设备设施要求10、排烟井道、排烟井道因商场内设有餐饮或熟食厨房功能，故需设置有排烟井道，并需符合环保要求。11、广告位、广告位提供一定的司标广告位，供商场免费使用，免费使用时间与合同有效期限相一致。12、垃圾房、垃圾房应在物业室外或地下室提供30-50m2左右的垃圾房，供商场独立免费使用。综合超市指引综合超市指引市场调研市场调研选址选址物物业业配套设备设施要求配套设备设施要求13、压缩机房及冷凝器、压缩机房及冷凝器应提供30m2左右，且有良好通风条件的压缩机房，供商场独立免费使用。并在压缩机房外提供冷凝器位置，距离不大于压缩机房50m。14、冷却塔安放位置、冷却塔安放位置需在楼顶提供冷却水塔安放位置及冷却水管的走管位置，并确保楼板结构符合荷载要求及环保要求。15、停车位、停车位物业本身应有足够的停车位供商场顾客停车使用。综合超市指引综合超市指引市场调研市场调研选址选址物物业业租赁条件租赁条件1、租赁期限、租赁期限物业租赁期限一般为20年或20年以上，不低于15年，并提供一定的免租期。2、合法手续、合法手续出租方必须拥有物业的合法产权证明，出租物业必须具备合法的商业用途使用手续，如当地政府要求的其他法律文件（物业租赁许可证等），其有效年限应不低于租赁年限。若物业产权由多方共有，应要求其他产权人出具能够证明出租方有权出租物业的授权委托书。综合超市指引综合超市指引市场调研市场调研选址选址物物业业租赁条件租赁条件3、物业交付条件、物业交付条件出租物业须满足如下条件方可交付：（1）通过有关验收后具备合法使用手续。若该物业有塔楼建筑，则要求物业整体通过验收且具备合法手续。（2）符合合同中我司要求的交付条件。4、租金内容、租金内容租金包含物业管理费、设备设施使用费等费用。由于出租物业内的物业管理由承租方自行负责管理，故在租赁期内，出租方或任何第三方不得向承租方收取除租金外的任何其它管理费。综合超市指引综合超市指引市场调研市场调研选址选址物物业业租赁条件租赁条件5、转租权、转租权物业出租方必须同意在租赁期内承租方有权转租部分租赁面积。6、不竞争条款、不竞争条款若物业总面积大大超过我司拟租赁面积，应要求出租方同意不得将除我司租赁部分以外的面积租赁给任何第三方用于经营2000平方米以上、与我司综合超市同类型的商场。7、水电及煤气费、水电及煤气费租赁期内，由承租方使用所发生的水电费、煤气费由承租方自行向相关部门交纳。综合超市指引综合超市指引市场调研市场调研选址选址新店开发操作程序新店开发操作程序前期选点市场调研及可行性论证前期选点市场调研及可行性论证1、区域概况调查分析、区域概况调查分析（1）选择在某个城市或区域开设新店，首先应对该城市或区域的总体概况有较清楚的认识，主要包括该城市或区域的总人口、国民生 产总值、社会消费品零售总额、居民消费物价水平、人均收入水 平、行政区划、人口分布概况、主要商业网点分布概况、道路交 通概况及城市规划概况等。（2）通过对该城市或区域总体概况的研究，分析该城市或区域是否适合公司进驻开设分店，以及适宜进驻的最佳时期。（3）通过分析，若适宜近期进驻，则根据该城市或区域的行政区划、人口分布概况、主要商业网点分布概况、道路交通概况及城市规 划概况等有关因素划分适宜公司进驻的主要商圈（图示），并开 展实地选址调研和可行性论证工作；若暂时不具备近期进驻的条 件，而适宜将来进驻，则对该城市或区域进行长期关注。综合超市指引综合超市指引市场调研市场调研选址选址新店开发操作程序新店开发操作程序前期选点市场调研及可行性论证前期选点市场调研及可行性论证2、实地商圈调研、实地商圈调研（1）交通状况）交通状况道路交通状况道路交通状况A、商圈内部主要交通干道、生活道路的分布状况；B、商圈内部主要道路交叉口、人行天桥、行人隧道的分布状况，及其车流量、车流方向、客流量和主要客流方向；C、商圈内部立交桥、高架桥、河流、铁路等的分布状况；D、商圈内部与外部的道路衔接状况；E、商圈内部相关道路规划状况；F、以地图形式详细表示上述交通状况；公共交通状况公共交通状况A、商圈内部主要公交车站分布位置；B、途经商圈内部的大中巴公交车次、地铁及其起止站、途经线路、发车频率、平均候车时间；C、公交车线路、地铁线路的相关规划；D、以地图和列表形式详细表示上述公交状况；E、商圈内居民主要交通工具、私家车占有量；综合超市指引综合超市指引市场调研市场调研选址选址新店开发操作程序新店开发操作程序前期选点市场调研及可行性论证前期选点市场调研及可行性论证（2）人口状况）人口状况人口数量及分布人口数量及分布A、商圈内人口总数，包括常住人口和暂住人口；B、商圈内人口分布密度、主要居民区分布状况及其规模、档次、入住率；C、边际商圈人口数量及分布状况；D、商圈内及边际商圈在建商品房开发状况、城市住宅商品房规划、潜在人口增长趋势。人口特征人口特征A、人口年龄结构、家庭规模及本地人与外来人之间的比例；B、在职人口比例、职业特征、收入水平；C、人均收入水平、不同收入水平家庭比例、人均消费水平；D、商圈内主要居民的消费习惯。综合超市指引综合超市指引市场调研市场调研选址选址新店开发操作程序新店开发操作程序前期选点市场调研及可行性论证前期选点市场调研及可行性论证（3）商业环境状况）商业环境状况主要商业街区和网点主要商业街区和网点A、商圈内主要商业街区的分布状况；B、商圈内主要商业网点数量、业态形式；C、商圈内大型商业网点、同类型商业网点及主要菜市场的数量、分布状况。大型零售商业企业大型零售商业企业A、商圈内大型零售商业企业及潜在或规划中的零售商业企业数量、位置；B、各大型零售商业企业的业态形式、经营规模、店堂装修、商品结构、目标顾客、商品陈列、商品价位、年销售额、客流情况、顾客购物情况及平均每笔交易额等。综合超市指引综合超市指引市场调研市场调研选址选址新店开发操作程序新店开发操作程序前期选点市场调研及可行性论证前期选点市场调研及可行性论证商圈内现有空地、待拆迁地块及拟建商业物业商圈内现有空地、待拆迁地块及拟建商业物业A、现有空地或待拆迁地块位置、占地面积、拟作用途；B、拟建商业物业位置、面积、层数、层高、结构纵深及各楼层平面图、外立面图、剖面图、物业内部配套设备设施状况、规划停车位数量和理货区面积、位置等；C、拟建物业开发商、联系方式、意向租金水平或售价、意向租期及其它合作条件；D、拟建物业开工时间、建设周期及预计交付使用时间。拟选物业周边状况拟选物业周边状况A、物业周边道路交通状况；B、物业周边公交状况；C、物业周边公交车站数量、位置、与物业的距离；D、物业周边主要路口客流状况。综合超市指引综合超市指引市场调研市场调研选址选址新店开发操作程序新店开发操作程序前期选点市场调研及可行性论证前期选点市场调研及可行性论证3、可行性分析论证、可行性分析论证（1）商圈评价）商圈评价商圈总体概况分析总体商业环境分析商圈交通状况分析商圈人口状况分析商圈辐射能力分析商圈市场消费潜力分析商圈内主要竞争对手分析拟选物业及周边状况分析（2）开店可行性论证）开店可行性论证开店适宜规模及业态分析预计销售状况分析预计投资回报分析（3）提交可行性分析报告）提交可行性分析报告综合超市指引综合超市指引市场调研市场调研选址选址新店开发操作程序新店开发操作程序物业租赁谈判及草拟物业租赁合同物业租赁谈判及草拟物业租赁合同1、物业租赁谈判及草拟合同基本内容、物业租赁谈判及草拟合同基本内容（1）物业租赁面积：）物业租赁面积：营业区建筑面积、理货区建筑面积、办公区建筑面积。（2）物业租赁期限：）物业租赁期限：物业租赁的最长期限及租赁许可证的有效期限；（3）租金及付款方式）租金及付款方式首年单位建筑面积月租金(营业区、理货区、办公区)；免租期、租金优惠期；租赁定金或租赁保证金；租金、定金或保证金的交付方式。（4）水电费、煤气费的计费方法及其交付方式）水电费、煤气费的计费方法及其交付方式综合超市指引综合超市指引市场调研市场调研选址选址（5）其它相关税费的计费方法及其交付方式）其它相关税费的计费方法及其交付方式物业管理费、设施使用费及其它公共分摊费；出租房屋房产税、土地使用费、房屋租赁管理费；水电、煤气、有线电视、电话、DDN通讯线路开通费；其它相关费用。（6）出租房屋配套设备设施）出租房屋配套设备设施中央空调系统、电力供应系统、给排水系统、消防系统、自动扶梯、载货电梯、管道煤气、通讯系统等；理货区、办公区、停车位、垃圾站、广告位、压缩机和冷凝器位置等。（7）房屋建筑结构加改建工程）房屋建筑结构加改建工程新店开发操作程序新店开发操作程序物业租赁谈判及草拟物业租赁合同物业租赁谈判及草拟物业租赁合同综合超市指引综合超市指引市场调研市场调研选址选址新店开发操作程序新店开发操作程序物业租赁谈判及草拟物业租赁合同物业租赁谈判及草拟物业租赁合同（8）出出租租房房屋屋交交楼楼装装修修状状态态：内墙、外墙、顶棚、地面、人行楼梯间、卫生间等。（9）出租房屋使用功能：）出租房屋使用功能：若房屋的原使用功能不属于商业用途或有部分面积不属于商业用途，其功能转变及相应税费的解决办法。（10）租赁期内出租房屋的管理办法）租赁期内出租房屋的管理办法（11）租赁双方的具体权利、义务条款）租赁双方的具体权利、义务条款（12）租赁双方的具体违约责任及其造成后果的解决办法）租赁双方的具体违约责任及其造成后果的解决办法（13）租赁合同自动解除的条件及其造成后果的解决办法）租赁合同自动解除的条件及其造成后果的解决办法（14）草拟房屋租赁合同）草拟房屋租赁合同1、合同报批、合同报批2、合同签订、合同签订3、合同公证与登记、合同公证与登记综合超市指引综合超市指引市场调研市场调研选址选址新店开发操作程序新店开发操作程序签订物业租赁合同（附合同范本）签订物业租赁合同（附合同范本）新店开发操作程序新店开发操作程序综合超市指引综合超市指引市场调研市场调研选址选址调研方法基本指引调研方法基本指引综合超市指引综合超市指引市场调研市场调研选址选址（一）区域概况调研（一）区域概况调研对某个城市或区域总体概况的了解，可通过实地调查及查阅报纸、地图、当地政府年鉴、当地政府相关信息网等途径获得相关资料。（二）人口状况调研（二）人口状况调研1、人口状况的调查可以通过访问当地政府、街道办、居委会、住宅小区管理处、商品房售楼处、房地产开发商、房地产中介公司、当地居民以及实地观察、统计或查阅当地政府年鉴等途径获得相关资料。2、以地图和列表形式详细表示人口状况；（三）交通状况调研（三）交通状况调研1、了解商圈道路交通状况，可以参照地图，通过实地坐车、步行、观察、测量等途径获得相关资料。2、可通过实地调查、测量、记录公交车站牌以及查阅当地城市交通地图、交通指南、城市规划等途径获得相关资料。调研方法基本指引调研方法基本指引综合超市指引综合超市指引市场调研市场调研选址选址（四）商业环境调研（四）商业环境调研1、通过实地观察、分时段测量、收集商场宣传资料或查阅报刊、杂志、相关网站等途径获得相关资料；2、以地图及列表形式详细表示上述状况。（五）商业物业情况调查（五）商业物业情况调查1、通过实地调查及查阅报刊、房地产信息网站、房地产杂志或直接与房地产开发商、房地产中介公司、当地 政府部门联系等途径获得相关资料。2、以地图和列表形式详细表示商业物业状况；经济效益分析经济效益分析销售预测销售预测综合超市指引综合超市指引市场调研市场调研选址选址先对拟开分店周边主要竞争店的交易人次、客单价等数据，进行实地调查抽样预估；在比较竞争店与我司已开业具有可比性分店的数据后，再预估拟开分店最可能的销售额。公式为：日均营业额=日均交易人次客单价该日均营业额应已考虑旺季和淡季销售差异因素，因此乘以365天即是年销售额预估。竞争店的选择尽可能以同业态、面积相近的为主要调查分析对象，若无，则在对其它商场或超市进行关联性和竞争力分析后，再确定拟开分店的预测。经济效益分析经济效益分析盈亏平衡点测算盈亏平衡点测算综合超市指引综合超市指引市场调研市场调研选址选址经营费用可分为：固定费用和变动费用两类。固定费用是指与销售额的变动没有直接关系的费用支出，如工资、福利费、折旧费、水电费、管理费等；变动费用是指随着商品销售额的变化而变化的费用，如运杂费、保管费、包装费、商品消耗、借款利息、保险费、营业税等。超市经营毛利率要大于费用率，是一个基本的经营原则。公式为：盈亏平衡点销售额=固定费用（毛利率-变动费用率）经济效益分析经济效益分析投资回收期投资回收期综合超市指引综合超市指引市场调研市场调研选址选址因各年现金净流量不尽相同，需动态进行投资回收期测算。如原始投资在第N年和第N+1年之间收回，则按下列公式计算：投资回收期=N+第N年尚未收回的投资额第N+1年的现金净流量综合超市新开门店上报审批资料综合超市新开门店上报审批资料综合超市指引综合超市指引市场调研市场调研选址选址综合超市综合超市新开门店审批表新开门店审批表申报公司：报送日期：报送日期：年月日店铺地址：市区（县）镇净营业面积：平方米公司领导意见：综合超市指引综合超市指引市场调研市场调研选址选址附件一：附件一：选址调研报告附件二：附件二：拟选物业情况附件三：附件三：租赁条件附件四：附件四：投资及经营效益预测分析表综合超市新开门店上报审批资料综合超市新开门店上报审批资料附件附件综合超市新开门店上报审批资料综合超市新开门店上报审批资料附件一附件一综合超市指引综合超市指引市场调研市场调研选址选址附件一：选址调研报告提纲附件一：选址调研报告提纲一、区域概况一、区域概况1、所在区域位置；2、所在区域各项经济指标；3、所在区域中、长期发展规划。二、商圈范围二、商圈范围1核心商圈；2次商圈；3边际商圈；4商圈范围示意图。综合超市指引综合超市指引市场调研市场调研选址选址综合超市新开门店上报审批资料综合超市新开门店上报审批资料附件一附件一三、道路交通状况三、道路交通状况1、商圈内居民主要交通工具、私家车占有量。、商圈内居民主要交通工具、私家车占有量。2、道路状况、道路状况商圈内部主要交通干道、生活道路的分布状况；商圈内部主要道路交叉口、人行天桥、行人隧道的分布状况，及其车流量、车流方向、客流量和主要客流方向；商圈内部立交桥、高架桥、河流、铁路等的分布状况；商圈内部与外部的道路衔接状况；商圈内部相关道路规划状况。3、公共交通状况、公共交通状况商圈内部主要公交车站分布位置；途经商圈内部的大中巴公交车次、地铁及其起止站、途经线路、发车频率、平均候车时间；公交车线路、地铁线路的相关规划；以地图和列表形式详细表示上述公交状况。综合超市指引综合超市指引市场调研市场调研选址选址综合超市新开门店上报审批资料综合超市新开门店上报审批资料附件一附件一四、人口状况四、人口状况1、人口数量、人口数量商圈内人口总数，包括常住人口和暂住人口；核心商圈内人口分布密度、主要居民区分布状况及其规模、档次、入住率，以附图和列表形式核心商圈内人口分布；次商圈、边际商圈人口数量及分布状况；核心商圈内、次商圈及边际商圈在建商品房开发状况、城市住宅商品房规划、潜在人口增长趋势。2、人口特征、人口特征人口年龄结构、家庭规模及本地人与外来人之间的比例；在职人口比例、职业特征、收入水平；人均收入水平、不同收入水平家庭比例、人均消费水平；商圈内主要居民的消费习惯。综合超市指引综合超市指引市场调研市场调研选址选址综合超市新开门店上报审批资料综合超市新开门店上报审批资料附件一附件一五、商业环境状况五、商业环境状况1、主要商业街区和网点、主要商业街区和网点商圈内主要商业街区的分布状况；商圈内主要商业网点数量、业态形式；商圈内大型商业网点及主要菜市场的数量、分布状况。2、商圈内零售商业企业、商圈内零售商业企业商圈内零售商业企业数量、位置；各大型零售商业企业的业态形式、经营规模、商品结构、目标顾客、商品价位、年销售额、客流情况、顾客购物情况及平均每笔交易额等。综合超市指引综合超市指引市场调研市场调研选址选址附件二：拟选物业情况附件二：拟选物业情况一、物业周边状况一、物业周边状况人行道状况、店面门前道路宽度、门店方向、来回方便性、门店位置与人行道距离、场地缺陷、100米范围主要建筑物二、物业结构情况及土建交付标准二、物业结构情况及土建交付标准1、面积及楼层2、层高、纵深、柱间距3、楼板承重4、交付标准综合超市新开门店上报审批资料综合超市新开门店上报审批资料附件二附件二综合超市指引综合超市指引市场调研市场调研选址选址综合超市新开门店上报审批资料综合超市新开门店上报审批资料附件附件三、物业配套设备设施情况及交付标准三、物业配套设备设施情况及交付标准1、理货区2、办公区3、供电系统市政电源、备用电源高压配电系统低压配电系统4、给排水系统5、中央空调系统6、消防系统7、自动扶梯8、载货电梯9、管道煤气10、通讯、有线电视及DDN（数据专线）系统11、排烟井道12、广告位13、垃圾房14、压缩机房15、冷凝器或冷却塔安放位置16、停车位综合超市指引综合超市指引市场调研市场调研选址选址综合超市新开门店上报审批资料综合超市新开门店上报审批资料附件二附件二四、物业总平面图、立面图、各层平面图四、物业总平面图、立面图、各层平面图五、物业设计整改意见五、物业设计整改意见1、结构意见2、设备设施意见3、相关图纸综合超市指引综合超市指引市场调研市场调研选址选址综合超市新开门店上报审批资料综合超市新开门店上报审批资料附件三附件三附件三：租赁条件附件三：租赁条件一、租赁期限一、租赁期限二、租金水平二、租金水平1、首年营业面积、非营业面积单位建筑面积租金水平2、租金递增幅度、递增周期、免递增期3、免租期4、定金或租赁保证金三、其它费用三、其它费用四、其它四、其它1、拟选物业产权关系及发展商或业主简介2、各项合法手续3、物业交付日期4、转租权5、其它条件综合超市指引综合超市指引市场调研市场调研选址选址综合超市新开门店上报审批资料综合超市新开门店上报审批资料附件四附件四附件四：附件四：投资及经营效益预测投资及经营效益预测新开门店名称：计租建筑面积：平米销售预测销售预测（万元）：日均营业额年营业额保本点预测保本点预测（万元）：日保本点营业额月保本点营业额投资回收期投资回收期（年）：内含报酬率内含报酬率（%）：综合超市指引综合超市指引市场调研市场调研选址选址综合超市新开门店上报审批资料综合超市新开门店上报审批资料附件附件表一：销售预测表表一：销售预测表拟开分店名称：地址：填表人：拟开分店拟开分店我司已开我司已开可比分店可比分店竞争店竞争店1竞争店竞争店2竞争店竞争店3面积面积（）（）预计日均预计日均交易人次交易人次预计日均预计日均客单价客单价预计日均预计日均营业额营业额预计年预计年营业额营业额综合超市指引综合超市指引市场调研市场调研选址选址综合超市新开门店上报审批资料综合超市新开门店上报审批资料附件附件月度费用预测工资开业前期投资预测土建装修装潢福利费空调折旧费冷冻设备修理费货架财产保险费消防社会保险费POS系统租赁费电子防盗系统水电费闭路监控系统办公费电梯（扶梯、升降梯）开办费车辆长期待摊费用广播系统通讯费食品加工设备存货盘亏其它设备环境费开办费物料摊销垫付的流动资金其他减:开业赞助及广告等收入合计合计表二：月度费用及开业投资表二：月度费用及开业投资拟开分店名称：地址：填表人：综合超市指引综合超市指引市场调研市场调研选址选址综合超市新开门店上报审批资料综合超市新开门店上报审批资料附件附件竞争店名称卖场面积（平方米）商品品种数职工人数日均营业额（元）日均客流量（人）客单价（元/单）日均坪效（元/平米）价格水平（高低中）门店形象水平区域市场份额（%）竞争店经营特色与顾客满意度表三：竞争店分析表（一）表三：竞争店分析表（一）拟开分店名称：地址：填表人：商圈内另有哪些地方可能开竞争店，请列明物业名称、面积、预计对目标店的影响。综合超市指引综合超市指引市场调研市场调研选址选址综合超市新开门店上报审批资料综合超市新开门店上报审批资料附件附件表四：竞争店分析表（二）表四：竞争店分析表（二）拟开分店名称：地址：填表人：综合超市指引综合超市指引市场调研市场调研选址选址综合超市新开门店上报审批资料综合超市新开门店上报审批资料附件附件表五：人流量调查表五：人流量调查拟开分店名称：地址：填表人：