2024年香港写字楼租户调查.pdf

Colliers|1香港写字楼租户调查2024企业客户服务Colliers|3整体前景Colliers|4总体而言，企业对市场的信心相较去年略微减弱。更多受访租户（29%，2023年为22%）对行业未来前景表示担忧，而更少租户（30%，2023年为41%）对行业前景持乐观态度。但是，大多数租户(41%)对行业短期前景维持稳定看法，表明他们总体上不愿意做出重大改变。在持乐观态度的受访者中，保险业仍是最乐观的行业，有67%的保险业受访者对行业前景持乐观态度。专业及商业服务(44%)、房地产及建造业(41%)及航运与物流(40%)行业最为保守，对市场的信心相较去年大幅下降。尽管乐观情绪普遍下降，但制造业对市场的信心却略有改善。办公室到岗率已基本恢复到疫情前的水平，约72%的受访者表示，公司员工每周至少有五天在办公室工作。总部位于中国内地的公司每周平均在岗天数最高，为5.1天，而其他地区的公司每周平均在岗天数为四至五天。企业对市场的信心减弱更多租户表达了负面看法附注：N=385资料来源：高力研究5.14.94.74.64.04.0中国内地香港其他亚洲（中国内地除外）欧洲北美洲租户对未来12个月行业前景的看法，2024年与2023年相比较按公司所在地区划分的到岗天数非常正面正面维持不变没有意见负面非常负面20232023年20242024年4%41%26%26%3%0%22%37%35%6%执行摘要整体前景办公空间需求大厦质量和位置租赁决定决策过程和租赁策略建议附录高力Colliers|5办公空间需求Colliers|6写字楼需求保守相比2023年，更多租户计划缩小规模附注：N=385资料来源：高力研究行业今年，租户变得更加谨慎，计划缩减办公空间的租户数量攀升。表示有意缩小规模的受访者比例由2023年的21%增加至27%，仅有19%的受访者计划扩充规模（2023年为26%）。过半数(54%)受访者选择继续维持现有的办公室规模。保险业对市场前景持乐观态度，因此将扩充规模作为首选(50%)。相比之下，由于全球需求疲软，航运与物流行业更倾向于缩小规模（47%，2023年为31%）。就公司注册地而言，中国内地(27%)和香港(21%)公司的扩充意愿更强，而欧洲和亚洲（中国内地除外）公司更倾向于缩小规模（分别为31%和38%）。大型租户往往比小型公司更为保守，在办公室面积低于8,000平方尺的受访者中，有22%的公司选择扩充规模，但在办公室面积为8,000平方尺或以上的公司中，仅13%的公司有扩充计划。50%33%27%26%19%13%13%10%9%8%5%15%44%48%52%44%44%50%40%59%64%59%64%67%6%19%22%30%38%37%47%31%27%32%32%18%InsuranceLegal ServicesBanking&Financial ServicesBeauty,Medical,Health orWellnessTechnology,Media andTelecommunications(TMT)Retail and WholesaleShipping and LogisticsProfessional and BusinessServicesReal Estate and ConstructionSourcing and TradingManufacturingOthersExpansionNo changeDownsize其他其他缩小规模租户对写字楼规模的总体需求，2024年与2023年相比较扩充规模无变化缩小规模20232023年各行业预计在未来12个月的写字楼规模变化26%53%21%20242024年54%27%19%美容、医疗、健康或保健零售及批发专业及商业服务保险法律服务航运与物流银行与金融服务科技、媒体及电信(TMT)房地产及建造采购与贸易制造扩充规模无变化执行摘要整体前景办公空间需求大厦质量和位置租赁决定决策过程和租赁策略建议附录高力Colliers|7深入探讨扩充和缩小规模的原因成本优化仍是企业缩小规模的主要原因与2023年的调查结果类似，成本优化仍是租户做出租赁选择时的重要考虑因素，67%的受访者表示这是缩小规模的主要原因，而紧随其后的则是香港业务需求萎缩(60%)。由于香港的工作文化要求员工重返办公室，因此“在家工作”政策对于租户决策而言不太重要，只有18%的受访者表示“在家工作”政策是缩小规模的主要原因。将业务迁出香港亦是导致缩小规模的原因之一，部分受访者表示计划迁往新加坡(7%)、其他地区(7%)和中国内地(6%)。在73位选择扩充规模的受访者中，60%的企业将香港商机增多归为主要原因，而59%的企业表示当前的办公空间无法满足业务需要。附注：N=73。可选多项（最多选3项）问题仅适用于计划扩充规模的租户。附注：N=105。可选多项（最多选3项）问题仅适用于计划缩小规模的租户。对租户缩小规模的意向影响最大的因素办公空间无法满足当前业务运营需求从中国内地迁出业务未来拓展香港业务从其他地区迁出业务香港成本优化香港业务需求萎缩香港持续实施“在家工作”政策转移业务至新加坡转移业务至其他地区2%5%59%60%67%60%18%7%7%资料来源：高力研究对租户扩充规模的意向影响最大的因素执行摘要整体前景办公空间需求大厦质量和位置租赁决定决策过程和租赁策略建议附录高力Colliers|8大厦质量和位置Colliers|9选择办公室时考虑的因素在选择理想的办公空间时，租金水平起着最关键的作用附注：N=385。可选多项（最多选4项）资料来源：高力研究94%的受访者表示，在选择办公室时，首先考虑的是租金。其次是大厦质量，73%的受访者选择该项，相较于选择租金的比例，差距悬殊。第三大考虑因素是楼板的面积，36%的受访者选择该项。对于大型企业而言，更大的楼板是设计灵活布局的关键所在，可以降低未来重新设计的成本。不足五分之一的受访者选择了其余因素，但表示在做租赁决策时，仍需一并权衡。例如，16%的受访者希望建筑配备便利设施和健身设施，包括室内健身房、空中花园和公共会议区。因此，我们认为，业主如果提供额外设施和便利设施，专注于营造更好的办公楼环境，将继续从未来的利基需求中获益。虽然仅14%的受访者表示在选择房地产时，大厦拥有ESG证书是做出决策的标准，但欧洲和北美公司选择该项的比例更高（分别为19%和27%），这与我们2023年的调查结果一致。影响租户选择未来办公单位大厦的因素0%94%73%36%18%16%15%14%大厦提供的额外设施便利设施（空中花园、健身房等）租金水平大厦质量楼板面积业主资质与业主的关系ESG证书执行摘要整体前景办公空间需求大厦质量和位置租赁决定决策过程和租赁策略建议附录高力Colliers|10选择地区时考虑的因素租金水平在地区选择中也起着最关键的作用与选择办公单位类似，地区的租金水平是最关键的因素(88%)。租金占经营开支的主要部分，仍然是选择办公室时首要考虑的因素。关注成本的租户正在寻觅价格合理的办公空间，以管理他们的成本。优先考虑企业形象并选址CBD，位列第三位，约45%的受访者选择了该项。与其他行业相比，来自银行与金融服务业(70%)和法律服务业(62%)的受访者选择该项的比例要高得多，原因是这些行业通过拥有享负盛名的CBD办公室来维持企业形象。38%的受访者选择区内环境及设施齐全。租户需要权衡有吸引力的租金和配套设施，在目前的商业环境下，租户可能会选择配套设施较少的地区。30%的受访者选择邻近业务伙伴，例如，来自一家律师事务所的受访者表示，“靠近高等法院”是其办公室选址的关键因素。附注：N=385。可选多项（最多选4项）资料来源：高力研究影响租户选择未来办公室位置所在地区的因素0%邻近业务伙伴租金水平客户及员工的交通易达性和便利性该位置为企业形象带来的优越地位周边环境及配套设施毗邻大湾区其他城市地点对非本地雇员的吸引力88%71%30%45%38%4%3%高力执行摘要整体前景办公空间需求大厦质量和位置租赁决定决策过程和租赁策略建议附录高力|11附注：N=354。受访者人数少于10 人的地区被排除在外。资料来源：高力研究CBD租户有更强烈的意愿留驻CBD地区偏好为了解各个地区的租客情绪，我们分析了租客当前地区和他们下次租约届满后的首选地区。在主要地区，中环金钟及九龙西的租户对所在地区的忠诚度最高。在中环金钟及九龙西，85%的受访者表示愿意留驻该区，而在九龙东，该比例略低(83%)，但仍表明大部分九龙东受访者不打算迁往其他地区。位于CBD周边地区（上环、湾仔和铜锣湾）的公司对所在地区的忠诚度明显较低。在这些公司中，我们观察到两种不同的趋势，要么迁往CBD，要么远离CBD。意欲迁往CBD的公司，可能希望通过进驻黄金地段来升级他们的办公地点，或曾位于CBD的公司如今意欲回迁。鉴于中环目前具有吸引力的租金水平，这些公司可能会考虑“再中环化”。希望搬离CBD更远的公司可能会在港岛东和九龙东寻找更佳位置，希望在目前的预算范围内获得更大的租金折扣或提高质量。一位目前位于CBD周边的受访者表示，“物有所值”是搬迁到九龙东的主要原因。总体趋势与2023年的调查结果相似：1)中环金钟CBD租户强烈倾向于驻留本地区；及2)离维多利亚港对岸越远，对CBD感兴趣的租户比例越低。租户的当前位置和下次租赁时的首选位置上环85%83%75%64%60%57%35%拟留驻同一地区的受访者比例85%湾仔尖沙咀一带铜锣湾港岛东九龙东九龙西中环金钟执行摘要整体前景办公空间需求大厦质量和位置租赁决定决策过程和租赁策略建议附录高力Colliers|12Colliers|12租赁决定Colliers|13Colliers|13按规模和位置规划分类的租户租赁决策的比例续约是最常见的决定租赁决定附注：N=385资料来源：高力研究同一大厦同一地区的其他大厦其他地区的大厦扩充无变化缩小大多数受访者计划在不变更单位面积的情况下续签现有租约。考虑搬迁的租户虽制定了多项扩张和合并计划，但仍略倾向缩小规模。约三分之二(64%)的受访者将继续留在当前的大厦。在该等受访者中，大多数(43%)计划续租其现有单位，且不会变更总办公面积。在其余受访者中，计划缩小规模的受访者比例(12%)高于计划扩张的受访者比例(9%)。优化占用面积是租户做出租赁决定的关键因素。21%的受访者正考虑搬迁至目前所在地区的其他大厦，而15%的受访者正考虑搬至目前所在地区以外的大厦。租户搬迁的动机相对较弱，即使选择搬迁，他们也更倾向于选择原区内的大厦。对于计划搬迁的租户而言，面积规划不一而足。计划扩充、维持原有规模或缩小规模的受访者比例相若，但计划扩充或维持原有规模的租户比例高于拟缩小规模的租户比例。租户可能搬迁至知名度更高的地区，同时维持原有规模，或在更好性价比的大厦中物色面积更大、质量更高的单位。9%43%12%6%6%9%5%4%6%规模计划位置规划高力执行摘要整体前景办公空间需求大厦质量和位置租赁决定决策过程和租赁策略建议附录Colliers|14Colliers|14无论未来的办公计划如何，租金水平都是推动租户做出决定的主要因素做出租赁决定的理由无论租户决定续租还是搬迁，节省成本都是影响他们做出决定的主要考虑因素。“租金水平”、“节省成本”、“成本担忧”和“租金”等词在受访者当中最常提及。一些受访者强调了与租金成本相关的更具体因素，如资本支出和装修成本。一位计划在下一个租期留在现有大厦的受访者表示，搬迁产生的巨大时间和资金成本，是导致不考虑搬迁的主要原因。与位置相关的考虑因素也很常见，但出现的频率不及与成本相关的因素。受访者多次提及“便利性”、“位置”和“邻近”等词。其中一位受访者特别强调，“西九龙高铁站”是决定在何处设立办公室的主要因素，这表明广深港高速铁路提供的交通便利对一些公司来说至关重要。受访者很少提及“大厦质量”。尽管这是选择办公室单位时第二常见的因素（参见第9页选择办公室单位时考虑的因素），但这可能不是影响他们最终做出租赁决定的主要因素。附注：N=385,最初的问题是开放式的。资料来源：高力研究推动租户做出租赁决定的主要考虑因素租金185节省成本69业务需求44434130913大厦质量资本支出搬迁成本便利性位置其他高力执行摘要整体前景办公空间需求大厦质量和位置租赁决定决策过程和租赁策略建议附录该词在回复中出现的次数Colliers|15Colliers|15决策过程和租赁策略Colliers|16Colliers|16租户采取务实做法市场普遍预计业主将提供节省成本的措施在业务前景保守的情况下，租户倾向于采取务实做法，大多数人在租赁磋商过程中希望业主提供与节省成本相关的激励措施。在所提供的选项中，大多数受访者选择免租期(80%)，而其他支出控制选项（如业主提供资本支出成本和管理费折扣）分别占48%和25%。灵活的租赁条款是第二受租户欢迎的选项(50%)。值得注意的是，虽然保险业和科技、媒体及电信行业更愿意扩大其办公室面积，但这两个行业分别有83%和69%的受访者认为灵活的租赁条款是首选激励措施。相比之下，改善大厦设施等与支出无关的激励措施获得的反馈平平，仅17%的受访者对该选项感兴趣。美容、医疗、健康或保健行业占37%，在所有行业中排名最高。附注：N=385。可选多项（最多选3项）。4%的受访者亦认为“预计不会有特别的激励措施”。资料来源：高力研究资本支出免租期灵活的租赁条款改善大厦设施80%50%50%25%17%管理费折扣热门行业航运与物流保险法律服务零售及批发美容、医疗、健康或保健87%83%71%40%37%租户在租赁磋商过程中期望自业主获得的激励高力执行摘要整体前景办公空间需求大厦质量和位置租赁决定决策过程和租赁策略建议附录Colliers|17Colliers|17可以进一步考虑工作场所解决方案多元化的项目管理服务需求在所提供的工作场所解决方案（空间规划、设计和建造、办公室单位重新安置、搬迁咨询）中，每一项均获得约40%至50%的回应，这表明租户希望有一个全方位的全面方案来管理办公室租赁过程。虽然受访者最多可选择三类项目管理服务，但46%的受访者只选择一类服务，31%的受访者选择两类服务，23%的受访者选择三类服务。结果表明，租户在租赁策略中认识到项目管理的价值。然而，他们可以进一步利用现有服务的广度和深度，以制定全面和最佳的计划，为他们的办公室租赁目标提供充分支持。附注：N=276。可选多项（最多选3项）。问题仅适用于预计使用项目管理服务的租户。资料来源：高力研究47%44%43%43%Workplace spatial planningDesign&buildOffice units restackingRelocation consultancy期望的项目管理服务类型是：72%租户在决定写字楼租赁策略时对项目管理服务的期望否：28%附注：N=385资料来源：高力研究“通过详细的项目规划和预算控制，确保合理使用每一笔支出。”黄炯荣项目管理主管高力工作场所空间规划设计与建造办公单位重新安置搬迁咨询执行摘要整体前景办公空间需求大厦质量和位置租赁决定决策过程和租赁策略建议附录选择该选项的受访者百分比Colliers|18建议Colliers|19高力专家对租户的建议采用积极主动的方法来管理办公室需求，使公司能够优化成本并保持灵活性重新评估办公空间需求评估当前和预计的人员配备水平和工作模式（远程、混合、现场），以确定合适的办公室面积。联系工作场所规划专家，制定以数据驱动的工作场所策略。利用合并机会评估是否可将多个小办公室合并为一个优化的工作场所，以实现规模经济并降低总体租赁成本。采用节省空间的设计和具成本效益的装修方案现代办公室设计强调灵活性和多功能性。与设计与建造方面的专业人士合作创建有效的配置，以满足团队协作的需求，同时确保个人可以保持专注。利用智能设备和物联网(IoT)技术（如智能照明、空调、智能会议室系统），提升办公室和工作流程的效率和舒适度。实施预算管理计划通过详细的项目规划和预算控制，确保合理使用每一笔支出，而合理的预算分配可以有效避免超支。我们还建议租户确定内部项目管理技能方面的不足，以便他们可以聘请合适的项目管理顾问。“中环的现有租户对该地区表现出强烈的忠诚度，而即将到来的供应将为他们提供升级的机会”颜慧萍企业客户服务主管高力执行摘要整体前景办公空间需求大厦质量和位置租赁决定决策过程和租赁策略建议附录高力|20高力专家对业主的建议灵活的租赁安排和具吸引力的激励措施，对于业主在竞争激烈的市场中提升方案至为关键提供具竞争力且灵活的租赁条款为租户提供更加灵活的租赁选项，包括较短的租期、灵活续租期以及可以扩大或缩小规模，从而更好地迎合租户不断变化的需求。细分并多样化租户群体强调灵活、适宜改造的办公空间，以迎合不断变化乃至更广泛的租户需求，例如混合办公模式和面积较小的空间，进而提高租用率。优化空间利用率与现有租户密切合作，寻找合并或扩充的机会，以保持租用率。探索其他收入来源，例如将空置单位用作活动空间，或为租户提供便利设施，创造传统租金以外的额外收入。投资于战略性的物业升级通过采用新技术升级建筑系统并融入可持续发展相关配置，以吸引寻求优质办公空间的精明租户。投资于采用智能技术的高效管理系统，同样有助于降低运营成本，增强租户整体体验。许永诚商业物业服务行政董事“投资于物业升级和现代化配置，有助于在竞争激烈的市场中脱颖而出”执行摘要整体前景办公空间需求大厦质量和位置租赁决定决策过程和租赁策略建议附录高力Colliers|21附录Colliers|220102030405060708090新界九龙其他地区九龙西（长沙湾、葵涌、荃湾）九龙东（观塘、九龙湾、启德、新蒲岗）尖沙咀一带（尖沙咀红磡）九龙站港岛其他地区黄竹坑港岛东（北角、鲗鱼涌）铜锣湾湾仔上环中环金钟附录受访者简介从4月初到5月中旬，共收到385份有效回应。62%的受访者来自港岛，其余38%自来九龙和新界。最多受访者来自中环金钟(23%)，其次是九龙东(17%)、湾仔(12%)及港岛东(11%)。受访者主要来自银行与金融服务业(22%)、专业服务业(10%)以及采购与贸易(10%)。调查涵盖各类租户，包括中小企和大型企业。租用5,000平方尺以下的小型企业占受访者总数35%，中型企业（总楼面面积在5,000平方尺至20,000平方尺之间）占47%，租用面积超过20,000平方尺的大型企业占18%。大部分受访租户为港资企业(52%)，其次为内地企业(14%)和其他亚洲国家的企业(13%)。按办公地点划分的受访者附注：N=385资料来源：高力研究高力执行摘要整体前景办公空间需求大厦质量和位置租赁决定决策过程和租赁策略建议附录Colliers|23Colliers|2352%14%13%11%9%2%香港中国内地亚洲（中国以外）欧洲北美其他22%10%10%10%8%8%7%6%6%5%5%4%银行与金融服务专业及商业服务采购与贸易其他科技、媒体及电信零售及批发美容、医疗、健康或保健房地产及建造制造法律服务保险航运与物流35%17%13%17%6%12%5,000以下5,000 7,9998,000 11,99912,000 19,99920,000 29,99930,000或以上按写字楼规模划分的受访者（以总楼面面积平方尺计算）按行业划分的受访者按公司总部位处地区划分的受访者高力执行摘要整体前景办公空间需求大厦质量和位置租赁决定决策过程和租赁策略建议附录