2024新一轮城中村改造的逻辑及影响.pdf

新一轮城中村改造的逻辑及影响新一轮城中村改造的逻辑及影响2024年年7月月独立经济学人独立经济学人武旭武旭目录目录一、新一轮城中村改造的背景一、新一轮城中村改造的背景二、近期城中村改造政策解读二、近期城中村改造政策解读三、城中村改造的核心逻辑三、城中村改造的核心逻辑四、城中村改造的体量及影响四、城中村改造的体量及影响一、一、新一轮城中村改造的背景新一轮城中村改造的背景行业背景行业背景商品住宅从总量供给不足到供需已基本平衡商品住宅从总量供给不足到供需已基本平衡20182018年年20102010年年上半场上半场快周转、高杠杆、大扩张快周转、高杠杆、大扩张下半场下半场控风险、拼运营、活下去控风险、拼运营、活下去19981998年年20302030年年户均户均1.11.1套套城镇化率城镇化率60%60%户均户均1 1套套增量峰值增量峰值存量开启存量开启停止分房停止分房住房货币化住房货币化人口峰值人口峰值城市化快速期结束城市化快速期结束单位分房单位分房黄金十年黄金十年供不应求供不应求 高速增长高速增长供过于求供过于求 品质提升品质提升需求下滑需求下滑20162016年年房住不炒房住不炒长效机制长效机制20112011年年人口红利消失人口红利消失置业人口规模置业人口规模开始调转开始调转城市分化城市分化20132013年年服务经济主导服务经济主导城市房价分化城市房价分化供需平衡供需平衡区域分化区域分化20212021年年资料来源：金茂华北资拓行业背景行业背景商品住宅商品住宅未来每五年销售中枢下一个台阶未来每五年销售中枢下一个台阶资料来源：wind，民生证券研究院 人口背景人口背景城镇化下半场，将是人口和产业的大都市圈化城镇化下半场，将是人口和产业的大都市圈化资料来源：金茂华北资拓伦敦伦敦都市圈都市圈巴黎巴黎都市圈都市圈东京东京都市圈都市圈纽约都市圈纽约都市圈 西海岸都市连绵区西海岸都市连绵区 都市圈引领的都市圈引领的Mega RegionMega Region城市群已成为城市群已成为国际主导的区域形态国际主导的区域形态人口迁移的基本逻辑是人随产业走、人往高处走。发达国家人口迁移一般经历两阶段：从城镇化到以发达国家人口迁移一般经历两阶段：从城镇化到以大城市为核心的都市圈化城市群化。美日韩等发达大城市为核心的都市圈化城市群化。美日韩等发达经济体大都市圈均吸引人口持续流入经济体大都市圈均吸引人口持续流入，直到经济-人口比值降至1附近并维持动态平衡。中国人口和产业持续向大都市圈集聚，未来大都市圈人口占比仍将继续提升。当前中国有上海、广州、深圳等10个3000万人以上的大都市圈，有合肥、成都、杭州等11个2000-3000万人大都市圈，有西安、宁波等13个1000-2000万人大都市圈。中国34个大都市圈以全国18.6%的土地集聚约63%的常住人口，创造约78%的GDP，多数都市圈人口处于持续流入。人口背景人口背景人口未来将持续向一二线城市大都市圈及部分区域中心城市集聚人口未来将持续向一二线城市大都市圈及部分区域中心城市集聚资料来源：各地方统计局，泽平宏观多数都市圈经济人口比值大于多数都市圈经济人口比值大于1宏观背景宏观背景当前外需萎缩、地产超跌，经济和当前外需萎缩、地产超跌，经济和民生民生压力大，仍需基建托底；同时，我国住房结构中，压力大，仍需基建托底；同时，我国住房结构中，呈自建住房比例高、逾呈自建住房比例高、逾20年房龄的比例高年房龄的比例高 资料来源：国家统计局，东吴证券研究所 城中村改造既能拉动投资，又能惠及民生，何乐城中村改造既能拉动投资，又能惠及民生，何乐而不为而不为约束条件约束条件2021年年8月住建部提出城市更新“四道红线”（建科月住建部提出城市更新“四道红线”（建科2021 63号），为城市更新套上号），为城市更新套上“紧箍咒”。“紧箍咒”。在当前房地产基本面持续下行的背景下，我们认为在当前房地产基本面持续下行的背景下，我们认为 63 号文件中的要求可能号文件中的要求可能会有适当放松。会有适当放松。资料来源：住建部，金茂华北资拓整理目标目标红线红线严格控制大规模拆除城市更新单元(片区)或项目内拆除建筑面积不应大于现状总建筑面积的20%严格控制大规模增建城市更新单元(片区)或项目内拆建比不应大于2严格控制大规模搬迁城市更新单元(片区)或项目居民就地、就近安置率不宜低于50%确保住房租赁市场供需平稳城市住房租金年度涨幅不超过5%综合对比综合对比这就这就决定了这一轮城中村改造不是当年棚改货币化的规模和操作模式的重演决定了这一轮城中村改造不是当年棚改货币化的规模和操作模式的重演资料来源：东吴证券研究所、金茂华北资拓 城市上聚焦高线、投资规模更小、资金来源更市场化、改造方式并非大拆大建、城市上聚焦高线、投资规模更小、资金来源更市场化、改造方式并非大拆大建、安置方式更加多样化安置方式更加多样化二、近期城中村改造政策解读二、近期城中村改造政策解读中央政策中央政策城中村改造并非新政，近年多置于“城市更新”之下，城中村改造并非新政，近年多置于“城市更新”之下，2023年以来中央高度重视年以来中央高度重视资料来源：中国政府网，国务院，央行，自然资源部，金茂华北资拓整理时间时间单位单位文件文件/会议会议主要内容主要内容2021/3/13 中央政府中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和 2035 年远景目标纲要加快转变城市发展方式，统筹城市规划建设管理，实施城市更新行劢，推劢城市空间结构优化和品质提升。加快推进城市更新，加快推进城市更新，改造提升老旧小区、老旧厂区、老旧街区和城中村等存量片区功能改造提升老旧小区、老旧厂区、老旧街区和城中村等存量片区功能 2022/7/12 发改委“十四五”新型城镇化实施方案重点在老城区推进以老旧小区、老旧厂区、老旧街区、城中村等“三区一村”改造为主要内容的城市更新改造重点在老城区推进以老旧小区、老旧厂区、老旧街区、城中村等“三区一村”改造为主要内容的城市更新改造，探索政府引导、市场运作、公众参与模式 2023/7/21 国常会关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的意见会议指出,在超大特大城市积极稳步实施城中村改造是改善民生、扩大内需、推动城市高质量发展的一项重要举措。1)要坚持稳中求进、积极稳妥,优先对群众需求迫切、城市安全和社会治理隐患多的城中村进行改造,成熟一个推进一个,实施一项做成一项,真正把好事办好、实事办实。2)要坚持城市人民政府负主体责任,加强组织实施,科学编制改造规划计划,多渠道筹措改造资金多渠道筹措改造资金,高效综合利用土地资源高效综合利用土地资源,统筹处理统筹处理各方面利益诉求各方面利益诉求,并把城中村改造与保障性住房建设结合好。并把城中村改造与保障性住房建设结合好。3)要充分发挥市场在资源配置中的决定性作用,更好发挥政府作用,加大对城中村改造的政策支持加大对城中村改造的政策支持,积极创新改造模式积极创新改造模式,鼓励和支持鼓励和支持民间资本参与民间资本参与,努力发展各种新业态努力发展各种新业态,实现可持续运营。实现可持续运营。2023/7/24 政治局政治局会议要加大保障性住房建设和供给,积极推动城中村改造积极推动城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设,盘活改造各类闲置房产。2023/9/14自然資源部开展低效用地再开发试点工作的通知部署4方面14点主要任务,要点包括:1)项目收益平衡范围扩大项目收益平衡范围扩大:“加强全市城加强全市城,分区域的规划统筹分区域的规划统筹,从城市整体利益平衡出发谋划实施项目从城市整体利益平衡出发谋划实施项目,避免过度依赖单一地块增容来避免过度依赖单一地块增容来实现项目资金平衡。”实现项目资金平衡。”2)完善征地办法:“明确集体土地上房屋征收补偿标准和程序、依法申请强制执行情形等规定。”明确集体土地上房屋征收补偿标准和程序、依法申请强制执行情形等规定。”3)探索不同类型用地置换模式:“探索集体建设用地之间、国有建设用地之间、集体建设用地与国有建设用地之间,按照“面积相近或价值相当、双方自愿、凭证置换原则,经批准后进行置换,依法办理登记。”4)结合保障房建设:“探索城中村改造地块除安置房外的住宅用地及其建筑规模按一定比例建设保障性住房探索城中村改造地块除安置房外的住宅用地及其建筑规模按一定比例建设保障性住房,探索利用集体建设用地探索利用集体建设用地建设保障性租赁住房。”建设保障性租赁住房。”5)提升容积率:“增加建设用地有效供给,大幅提高利用存量用地的比重和新上工业项目的容积率,推广应用节地技术和节地模式,明显降低单位GDP建设用地使用面积。2023/11/27央行2023年第三季度中国货币政策执行报告落实好房地产“金融16条”，加大对城中村改造加大对城中村改造、“平急两用”公共基础设施建设、保障性住房建设等金融支持力度。2023/12/11-12中共中央中央经济工作会议积极稳妥化解房地产风险，一视同仁满足不同所有制房地产企业的合理融资需求，促进房地产市场平稳健康发展。加快推进保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造城中村改造等“三大工程”。完善相关基础性制度，加快构建房地产发展新模式。中央政策中央政策新一轮城中村改造新一轮城中村改造必须实行净地出让，土地“一二级联动”的空间大大压缩必须实行净地出让，土地“一二级联动”的空间大大压缩资料来源：国务院，金茂华北资拓整理时间时间文件文件/会议会议主要内容主要内容2016关于规范土地储备和资金管理等相关问题的通知（财综20164号）“项目承接主体或供应商应当严格履行合同义务，按合同约定数额获取报酬，不得与土地使用权出让收入挂钩，也不“项目承接主体或供应商应当严格履行合同义务，按合同约定数额获取报酬，不得与土地使用权出让收入挂钩，也不得以项目所涉及的土地名义融资或者变相融资”，得以项目所涉及的土地名义融资或者变相融资”，但其衍生变形模式仍在极少数情况下发生，如将土地出让收入分成款项用于偿还先期一级开发投入；采取捆绑、非正常条件限制等；操控招拍挂过程实现低价获取土地等方式，均属于严重的违规行为。“一二级联动”是指土地在一级开发环节，不经过招拍挂程序而直接锁定、指定二级开发中土地使用权人的做法。一一二级联动，违反关于经营性用地必须经过招拍挂环节的规定，也违反土地出让前“土地权利清晰、安置补偿落实到位”二级联动，违反关于经营性用地必须经过招拍挂环节的规定，也违反土地出让前“土地权利清晰、安置补偿落实到位”的相关要求。的相关要求。违规指定的二级开发土地使用权人，可以通过绕开招拍挂程序而获取巨额利益，而违规部门也可以借此要求投资人垫资实施土地一级开发中的征拆建业务。2023/7/28国务院会议：在超大特大城市积极稳步推进城中村改造工作部署电视电话会议国务院副总理何立峰指出,.积极稳步推进城中村改造有利于消除城市建设治理短板、改善城乡居民居住环境条件、扩大内需、优化房地产结构。从客观实际看,现阶段推进城中村改造困难大、矛盾多、情况复杂现阶段推进城中村改造困难大、矛盾多、情况复杂,要坚持问题导向和目标导向,以新思路新方式破解城中村改造中账怎么算、钱怎么用、地怎么征、人和产业怎么安置等难题,探索出一探索出一条新形势下城中村改造的新路子条新形势下城中村改造的新路子。何立峰强调,城中村改造是一项复杂艰巨的系统工程,要从实际出发,采取拆除新建、整治提升、拆整结合等不同方式采取拆除新建、整治提升、拆整结合等不同方式分类改造分类改造,实行改造资金和规划指标全市统筹、土地资源区域统筹实行改造资金和规划指标全市统筹、土地资源区域统筹,促进资金综合平衡、动态平衡。必须实行净地出让。促进资金综合平衡、动态平衡。必须实行净地出让。坚持以市场化为主导、多种业态并举的开发运营方式坚持以市场化为主导、多种业态并举的开发运营方式,建设好配套公共基础设施建设好配套公共基础设施,做好历史文化传承保护做好历史文化传承保护.地方政策地方政策地方层面，各城市多在探索阶段，当前政策涉及问题主要包括工作部署（表态要积极推地方层面，各城市多在探索阶段，当前政策涉及问题主要包括工作部署（表态要积极推进城中村）进城中村）、明确安置方式（房票安置、明确安置方式（房票安置+货币安置）等。货币安置）等。其中以广州、深圳推进最迅速、其中以广州、深圳推进最迅速、政策最为丰富（政策最为丰富（1/3）资料来源：金茂华北资拓整理2023年年11月月广州市城中村改造条例（草案修改稿广州市城中村改造条例（草案修改稿 征求意见稿）征求意见稿）城中村怎么城中村怎么改？改？3种方式：拆除种方式：拆除新建、整治提升、新建、整治提升、拆整结合拆整结合草案指出，城中村改造包括3种方式：（一）拆除新建，是指除法律、法规明确需要保留的以外，拆除全部或者大部分城中村原有建筑物、构筑物及其他地上附着物，并按照城市标准规划、重新建设和管理的全面改造；（二）整治提升，是指对不具备拆除新建条件的城中村，在维持现状建设格局基本不变的前提下，按照文明城市标准进行建筑局部拆建、改变功能、整饰修缮、完善公共设施和消防设施等微改造；（三）拆整结合，是指以拆除新建和整治提升相结合的混合改造。村民不同意村民不同意还能改吗？还能改吗？三分之二以上村民同意才可启动改造草案指出，纳入城中村改造计划的项目，由区人民政府组织开展改造意愿征询，经改造项目所在村农村集体经济组织三分之二以上成员和三分之二以经改造项目所在村农村集体经济组织三分之二以上成员和三分之二以上村民同意的，方可启动改造。上村民同意的，方可启动改造。城中村里的城中村里的产业怎么办？产业怎么办？市政府需先行安排产业转移承接园区草案指出，市人民政府应当对城中村产业情况开展调查，统筹考虑产业规划和产业发展需求，先行安排产业转移承接园区，有序疏解城中村集聚产业，市人民政府应当对城中村产业情况开展调查，统筹考虑产业规划和产业发展需求，先行安排产业转移承接园区，有序疏解城中村集聚产业，坚持异地迁移与就地改造相结合，按照合理布局、区域平衡的原则，保障产业用地需求或者配置一定比例的产业用房。坚持异地迁移与就地改造相结合，按照合理布局、区域平衡的原则，保障产业用地需求或者配置一定比例的产业用房。区人民政府可以根据项目用地规模、亩均产值、单位能耗、排污强度、劳动生产率等指标对用地效率进行分等定级，提供一定规模比例的低成本创业空间，保障小微企业和个体户的创业需求，并在用能、用电、用水、排污权等方面实行差别化配置。城中村居民城中村居民怎么安置？怎么安置？应当先行安排安置房项目供地和建设草案指出，城中村改造应当先行安排安置房项目供地和建设，加强安置房规划设计和建设管理，确保安置房在合理工期内建成，安置房品质不得低于城中村改造应当先行安排安置房项目供地和建设，加强安置房规划设计和建设管理，确保安置房在合理工期内建成，安置房品质不得低于商品住房水平。商品住房水平。在公共设施方面，城中村改造应当根据周边地区功能以及实际需求，尽量利用原有设施，完善配套教育、医疗、养老和托幼等公共服务设施和基础设施。确需新建或者改建的，应当确保配套公共服务设施和基础设施与安置房同步规划、同步设计、同步报批、同步建设、同步交付使用；教育、医疗等配套公应当确保配套公共服务设施和基础设施与安置房同步规划、同步设计、同步报批、同步建设、同步交付使用；教育、医疗等配套公共服务设施的建设费用由市人民政府负责投入，不计入城中村改造成本。共服务设施的建设费用由市人民政府负责投入，不计入城中村改造成本。哪些地需要哪些地需要征收？征收？改造前需进行拟征收土地现状调查草案指出，城中村改造项目涉及土地征收的，区人民政府应当召集拟征收集体土地所有权人、使用权人，对集体土地的位置、权属、地类、面积以及城中村改造项目涉及土地征收的，区人民政府应当召集拟征收集体土地所有权人、使用权人，对集体土地的位置、权属、地类、面积以及村民住宅、其他地上附着物和青苗等的权属、种类、数量等情况进行土地现状调查，调查结果由参与各方签字确认。村民住宅、其他地上附着物和青苗等的权属、种类、数量等情况进行土地现状调查，调查结果由参与各方签字确认。征地补偿怎征地补偿怎么算？么算？征收集体土地遵循“先补偿后搬迁”原则草案指出，征收集体土地应当按照公平合理、先补偿后搬迁的原则征收集体土地应当按照公平合理、先补偿后搬迁的原则，巩固提升村民原有生活水平，维护长远利益。编制征地补偿安置方案应当依照法律、法规有关规定进行公告，听取被征收土地的农村集体经济组织及其成员、村民委员会和其他利害关系人的意见，并经改造项目所在村农村集体经济组并经改造项目所在村农村集体经济组织三分之二以上成员和三分之二以上村民同意。织三分之二以上成员和三分之二以上村民同意。在征收补偿标准上，草案指出，征收农民集体所有土地的土地补偿费和安置补助费补偿标准以及征收土地涉及的村民住宅、其他地上附着物、青苗的补偿标准由区人民政府按规定拟定并依法逐级报请省人民政府批准公布后实施。征收集体土地涉及非村民合法产权住宅的，应当对其予以补偿；补偿的具体方式和标准由市人民政府依照法律、法规的规定制定。征收补偿一律按照经依法批准公布的标准公开执行，任何单位和个人不得以任何方式提高、降低或者另行补偿。地方政策地方政策地方层面，各城市多在探索阶段，当前政策涉及问题主要包括工作部署（表态要积极推地方层面，各城市多在探索阶段，当前政策涉及问题主要包括工作部署（表态要积极推进城中村）进城中村）、明确安置方式（房票安置、明确安置方式（房票安置+货币安置）等。货币安置）等。其中以广州、深圳推进最迅速、其中以广州、深圳推进最迅速、政策最为丰富（政策最为丰富（2/3）资料来源：金茂华北资拓整理1月月4日，由广州市规划和自日，由广州市规划和自然资源局组织编制的然资源局组织编制的广州广州市房票安置实施方案市房票安置实施方案经广经广州市政府常务会议审议通过。州市政府常务会议审议通过。1月月5日，广州市荔湾区发行日，广州市荔湾区发行了广州市第一批房票，标志了广州市第一批房票，标志着广州市房票政策正式落地。着广州市房票政策正式落地。下一步，广州市将会在全市下一步，广州市将会在全市推广“房票安置”。推广“房票安置”。什么是房票？什么是房票？房票是被征收人房屋安置补偿权益货币量化后，征收人（区政府）出具给被征收人购置房屋的结算凭证。即在被征收人与征收人（区政府）签订补偿协议后，将被征收人可获得的权益转换成一张可用于购置房屋的票据。被征收人是否只被征收人是否只能选择“房票安能选择“房票安置”？置”？不是。“房票安置”是现有货币补偿和实物安置模式的一种补充形式，被征收人可根据自身需要灵活选择房票安置、复建安置、产权调换或货币补偿。被征收人可以自主灵活选择复建安置、产权调换、货币补偿、房票安置等其中一种补偿方式，也可是其中几种补偿方式的组合形式。“房票安置”极大地拓宽了安置渠道，增加了被征收人的选择自由度。选择房票安置有选择房票安置有什么奖励吗？什么奖励吗？有。为鼓励被征收人选择“房票安置”，按规定在基础补偿额以外给予被征收人一定的政策性奖励，具体比例由各区自行制定。房票可以买什么？房票可以买什么？是否只能购买本是否只能购买本区域的房源？区域的房源？房票可以购买广州市“房源超市”内新建商品房，主要依托和对接现有的阳光家缘网可售的新建商品房房源，做到政府有效监控。房票全市通用，可跨区购买“房源超市”中的房屋。增加了被征收人选择安置房源的范围，化解了复建区建设的不确定风险，可以让被征收人根据自身需求和喜好，在规定的时间内，在“房源超市”中自由选择合适的物业类型、户型、面积、位置等，满足了被征收人更加灵活、多元和个性的需求，也可以推动广州现行房地产市场去库存。房票是否实名？房票是否实名？可以质押融资吗？可以质押融资吗？房票实行实名制，不得质押融资、违规套现。房票可以给其他房票可以给其他人使用吗？人使用吗？可以。房票的使用人为被征收人本人及其直系亲属（配偶、父母、子女等直系亲属），其直系亲属使用时需具备广州购房资格。房票如何购房？房票如何购房？购房时，购房人应优先使用房票全额支付购房款。如果房票面额不如果房票面额不足以支付购房款足以支付购房款怎么办？怎么办？购房时，优先全额使用房票支付购房款后，尚不足以支付总房款的差额部分由购房人补齐，购房人符合贷款条件的可申请贷款补足差额部分。房票购房受家庭房票购房受家庭限购套数限制吗？限购套数限制吗？被征收住宅位于限购区的，使用房票购房不计入家庭限购套数；被征收住宅位于非限购区的，使用房票在限购区内购房需符合本市限购政策。房票可以转让吗？房票可以转让吗？转让给谁？转让给谁？房票可以转让。被征收人所在户满足拥有一套在广州的住房前提下，允许房票在本项目被征收人间互相转让。房票限转一次。房票有使用期限房票有使用期限吗？到期后房票吗？到期后房票怎么办？怎么办？有。房票使用期限自房票核发之日起计算，最长使用期限为18个月，到期后，未使用部分被征收人可向核发房票的区政府申请兑换成货币，具体细则由各区制定。房票如何管理？房票如何管理？由广州市相关部门建立房票系统，实行闭环管理。被征收人可通过房票系统查询名下房票及房票可购买的房源等具体情况，整个征收安置过程清晰透明，让被征收人做到“心中有数”。地方政策地方政策地方层面，各城市多在探索阶段，当前政策涉及问题主要包括工作部署（表态要积极推地方层面，各城市多在探索阶段，当前政策涉及问题主要包括工作部署（表态要积极推进城中村）进城中村）、明确安置方式（房票安置、明确安置方式（房票安置+货币安置）等。货币安置）等。其中，以广州推进最迅速、政其中，以广州推进最迅速、政策最为丰富（策最为丰富（3/3）资料来源：金茂华北资拓整理2024年年1月月4日，深圳市规自局和住建局联合发布日，深圳市规自局和住建局联合发布关于积极稳步推进城中村改造实现关于积极稳步推进城中村改造实现高质量发展的实施意见高质量发展的实施意见（征求意见稿）（征求意见稿）关键点一：强调政府主体责关键点一：强调政府主体责任，有助打通“堵点”任，有助打通“堵点”与深圳此前“政府统筹、市场运作”的城中村改造模式不同，本轮改造更加强调政府的主体责任，明确政府定政策、划范围、分类别、编规划、做标准、抓统筹、强监管的职责，或将意味着本轮改造在规划编制审批、拆迁补偿安置等容易产生“堵点”的领域，推进效率有望显著提升。关键点二：四类项目优先纳关键点二：四类项目优先纳入拆除新建范围入拆除新建范围实施意见将四类城中村用地优先纳入拆除新建范围：1、位于国民经济和社会发展规划、国土空间规划、各类专项规划等确定的重点功能片区、重点发展组团、轨道枢纽地区的；2、位于国家、省、市等各级重大民生项目、重大基础设施范围的；3、位于20大先进制造业园区、重大产业项目范围的；4、存在公共卫生安全风险大、房屋安全和消防安全隐患多、配套设施落后、环境脏乱差、社会治理难等突出问题，或经相关部门评估亟需实施改造的。关键点三：降低意愿征集门关键点三：降低意愿征集门槛，提升改造效率槛，提升改造效率实施意见明确，深圳拆除新建类城中村改造需经物业权利人三分之二以上同意，并经原农村集体经济组织继受单位同意后方可实施。相较此前“单一地块需经专有部分面积占比75%以上的物业权利人且占总人数75%以上的物业权利人同意（旧住宅区地块更是要求双95%），多个地块还需物业权利人同意更新的面积不少于总用地面积的80%”，本次取消面积要求、降低比例要求，项目推进的门槛显著降低，改造效率有望提升。关键点四：拆整结合类拆除关键点四：拆整结合类拆除比例不超过比例不超过30%，拆除新建，拆除新建类可能更高类可能更高实施意见提出，整治提升（含拆整结合）类项目，“局部拆建应以栋为基本单位，涉及的拆除用地面积之和（含零星纳入的空地）原则上不超过拆整结合类城中村改造项目总用地面积的30%”。这可能意味着拆除新建类项目拆除用地面积之和（含零星纳入的空地）可以超过30%。关键点五：整治提升项目强关键点五：整治提升项目强调“建管一体长效治理”，调“建管一体长效治理”，有望加速“物业进村”有望加速“物业进村”实施意见提出，“区政府引导村股份公司引进或自行成立物业服务企业，采用菜单式物业管理、村股份公司兜底等多种方式推进物业进村全覆盖。结合物业城市改革，探索由实施城中村整治提升的企业承接日常物业管理，统筹运营和管理，加强整治提升成果后续管理运营及维护更新”。根据克而瑞的数据，深圳市于19年末启动“物业城市”试点，截至23年5月已有37个街道进行物业城市项目招标，覆盖率达到50%，多家头部物管公司皆有参与。本轮城中村改造有望为自身具备城市服务经验、同时关联房企具有城市更新能力的物管公司，创造提升管理面积和密度、探索新业务的机会。地方政策地方政策我国当前有我国当前有21个超大特大城市，但预计在具体实践中或延伸至其他省会或二线城市个超大特大城市，但预计在具体实践中或延伸至其他省会或二线城市资料来源：各城市政府官网、住建委官网、发改委官网，上海证券报，长沙晚报，金茂华北资拓整理时间时间城市城市 拟解决的问题拟解决的问题文件文件/会议会议内容内容2023/6/9 贵阳推进拆迁进度、及时下达一级开发资金等贵阳市推动棚户区城中村改造若干政策措施(征求意见稿)1)提高预征收签约比例提高预征收签约比例,对预征收补偿协议签约比例达对预征收补偿协议签约比例达95%的棚户区城中村改造项目的棚户区城中村改造项目,作出房屋征收决定作出房屋征收决定,启动项目建设启动项目建设。2)实施“先建后拆”。实施“先建后拆”。确需建设安置房的棚户区城中村改造项目,由省、市、区国有企业实施的,通过划拨方式供应土地,用于先行建设安置房;由社会资本实施的安置房与商品房同步规划建设。3)及时下达土地一级开发成本及时下达土地一级开发成本,市财政局以征收(预征收)补偿协议作为土地一级开发成本核算依据,按照关于进一步完善贵阳市市区两级国有土地使用权出让收入分配和拨付办法的通知(筑财预202245号)规定,及时将土地一级开发成本及区级收益下达各区(开发区)。2023/7/28 合肥安置方式合肥市房地产工作专题会议城中村改造是公益性项目,并非营利性工程,大胆探索土地供应大胆探索土地供应定向挂牌、协议出让定向挂牌、协议出让。大力推动货币化安置、房票安置等多元化安。大力推动货币化安置、房票安置等多元化安置方式。置方式。2023/7/31 南京安置方式关于南京市征收集体土地涉及房屋补偿安置办法(征求意见稿)的起草说明继续保留房屋货币补偿的方式继续保留房屋货币补偿的方式,符合申购条件的住宅房屋被征收人可以使用货币补偿款申购征收安置房。2023/8/16 长沙资金问题、统筹土地资源召开专题会议研究全市城中村改造工作1)要全面摸清全市城中村改造项目底数,因地制宜、积极稳妥,逐一深入研究,精准分类施策,抓紧完善实施方案;2)多渠道筹措改造资金,高效综合利用土地资源,加快推进基础设施建设,实行改造资金和规划指标全市统筹、土地资源区域统筹实行改造资金和规划指标全市统筹、土地资源区域统筹,促进促进资金综合平衡、动态平衡资金综合平衡、动态平衡,成熟一个推进一个成熟一个推进一个,实施一项做成一项实施一项做成一项.2023/8/17 南昌安置方式关于印发促进我市房地产市场平稳健康发展的若干政策措施的通知对未开工建设的安置房征收项目对未开工建设的安置房征收项目,被征收人可选择货币化、“房票”和实物安置方式被征收人可选择货币化、“房票”和实物安置方式,对选择“房票”购买新建商品房安置的予以奖励对选择“房票”购买新建商品房安置的予以奖励。2023/8/25 嘉兴安置方式关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的措施加快全域土地综合整治、城中村改造和城市有机更新,完善“房票”安置政策完善“房票”安置政策,拓宽房源选择范围。对于选择“房票”安置的群众拓宽房源选择范围。对于选择“房票”安置的群众,各各地应因地制宜制定相关支持政策地应因地制宜制定相关支持政策,积极探索“房票”跨区域使用政策积极探索“房票”跨区域使用政策。2023/8/28 苏州安置方式关于推进相城区房屋征收搬迁补偿房票安置的实施意见(试行)房票安置的适用范围涵盖全区新启动征收搬迁项目、正在实施的征收搬迁项目以及已签协议但尚未安置结束的征收搬迁项目。房票安置的适用范围涵盖全区新启动征收搬迁项目、正在实施的征收搬迁项目以及已签协议但尚未安置结束的征收搬迁项目。使用房票购买房源库中商品房的购房奖励比例不低于5%。2023/9/5 济南工作部署全市城市更新暨城中村改造工作推进大会要加快推进重点任务,强化重点项目建设,稳步推动城中村改造,加强历史文化传承,做细做实城市体检2023/9/7 佛山工作部署关于支持建设“千亿镇街”推动高质量发展的意见把握超大特大城市开展新一轮城中村改造契机,高效综合利用土地资源。2023/9/11 南京建设方式南京市全力促进经济持续回升向好若干政策措施稳步推进城中村改造.出台我市推进城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设的政策措施。.统筹拆除新建、整治提升、拆整结统筹拆除新建、整治提升、拆整结合等方式合等方式,有序推进城中村改有序推进城中村改.充分发挥市场机制作用充分发挥市场机制作用,加强标准引导和政策支持加强标准引导和政策支持,鼓励和吸引更多民间资本参与。鼓励和吸引更多民间资本参与。近期其他城市城中村改造相关政策近期其他城市城中村改造相关政策地方计划地方计划21 个超大特大城市个超大特大城市 2023 年城年城中村改造和城市更新计划中村改造和城市更新计划 资料来源：各地政府公告，东吴证券研究所 金融政策金融政策资料来源：银行财报，21 世纪经济报道，中国政府网，国家开发银行，农业发展银行，国家金融监督管理总局，wind，中泰证券研究所 注：2020 年国开行投放数据是根据官方新闻披露口径与历年财报数据相结合计算而得，可能存在偏差 城中村改造主要资金来源：预计仍然以城中村改造主要资金来源：预计仍然以 PSL专项贷款为主，但占比相较棚改时期可能偏低；专项债仍专项贷款为主，但占比相较棚改时期可能偏低；专项债仍作为重要启动资金，商业银行、其他市场化机构或更多参与，中央财政和地方财政补贴预计较少作为重要启动资金，商业银行、其他市场化机构或更多参与，中央财政和地方财政补贴预计较少资金来源资金来源官方近期表态及文件官方近期表态及文件解读解读总结总结中央财政资金根据住建部2020年数据,2016年-2020年,国家发展改革委、财政部安排下达各类棚户区改造中央补助资金约8000亿元,占棚改7万亿总投资的11.4%。预计规模有限,棚改时期规模占比也不高地方财政资金根据上文测算,地方财政在棚改时期占比就不高目前地方财政压力较大,预计规模有限专项债9月,据21年世纪经济报道,符合条件的城中村改造项目纳入地方政府专项债支持范围,新增专项债可能明年开始发行。在当时棚户区改造优先采用货币化安置的政策环境下,难免专项债资金流入楼市从而推升房价,也前置了居民的购房需求,因此在2019年9月各地开始进行2020年地方债项目申报时,棚改专项债被叫停。虽然2020年下半年重新恢复了发行,但明确要求仅支持已开工项目且不得用于货币化安置,棚改专项债的发行规模也逐年降低。将符合条件的城中村改造项目纳入专项债支持范围,其根本作用仍在于依靠财政的支持带动民间资本的投入,保障城中村改造顺利推进重要启动资金,但根本作用仍在于依靠财政的支持带动民间资本的投入,明年城中村改造专项债规模将受多重因素影响,包括专项债总额度、城中村改造项目储备情况及项目质量等。PSL专项贷款2023年8月,中国人民银行、国家外汇管理局召开会议,指出将城中村改造纳入金融支持范围。11月,央行行长在2023金融街论年会上指出,要为城中村改造、保障性住房等三大工程建设提供中长期低成本资金支持。作为棚改时期绝对主要资金,可作为资本金撬动项目推进预计仍为主要来源之一,但在倡导资金来源多元化的基调下,预计占比将小于棚改时期。商业银行贷款人民银行、金融监管总局、证监会8月18日联合召开的金融支持实体经济和防范化解金融风险电视会议提出,要注意挖掘新的信贷增长点,大力支持中小微企业、绿色发展、科技创新、制造业等重点领域,积极推动城中村改造、“平急两用公共基础设施建设。11月,央行行长在2023金融街论年会上指出,要为城中村改造、保障性住房等三大工程建设提供中长期低成本资金支持。央行23Q3货政报告强调金融机构应加快保障性住房等“三大工程建设,构建房地产发展新模式。商业银行贷款在一级开发和二级开发均可参与,项目及相关配套基础设施建设将带来大规模融资需求,给商业银行带来一定增量业务空间。一二级开发均可参与,或以二级开发参与为主,以项目二级开发收入作为还款来源。后续作为重要的长期资本参与,除贷款外,还有多种综合金融服务提供。民间资本2023年7月,国常会审议通过关于超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见,指出要坚持城市人民政府负主体责任,多渠道筹措改造资金,积极创新改造模式,鼓励和支持民间资本参与。在财政化债压力较大的背景下,参考广州在10月19日审议通过的广州市进一步促进民建投资高质量发展若干政策措施,鼓励民间投资参与城中村改造,鼓励和引导民营企业发挥业态策划、产业导入等优势,积极创新改造模式.高效综合利用土地资源,加快城中村改造,稳步推进城市更新,推动区域发展能级提升。并率先放开城投平台在城中村改造项目中的非标融资。作为项目推进速度较快的省份,广州政府的态度证明城中村改造项目对社会资本的参与保持一定依赖性但结合当下实际情况,大部分民营房企资金链较为紧张,而城中村改造又具备一定的公益属性,前期的土地开发需要大量的资金投入,预计民间资本短期内参与有限,城中村改造周期较长,更关注民间资本在长期维度上的资金支持。预计民间资本短期内参与有限,城中村改造周期较长,更关注民间资本在长期维度上的资金支持。三、三、城中村改造的核心逻辑城中村改造的核心逻辑三大模式三大模式过去城中村改造项目实践经验中，各地因地制宜，演化出多种模式。这些模式的改造思过去城中村改造项目实践经验中，各地因地制宜，演化出多种模式。这些模式的改造思路和流程各不相同，我们大体可以将此分为三大类路和流程各不相同，我们大体可以将此分为三大类：（1）民生公益类项目模式）民生公益类项目模式 资料来源：中科建信，民生证券研究院 第一类是以政府为主导的模式，主要将城中村改造为民生公益类项目。改造流程如下：第一步，政府确定净地方案，完成前期土地整理工作。政府确定城中村改造专项规划，拆迁补偿安置方案，政府再确定做地主体，一般是政府平台或国企。第二步，根据城市规划，政府引入市场化主体落地改造项目。这个过程中，引入开发商只参与项目前期管理、勘察设计、开工准备、工程建设、竣工交付、运营管理等各个环节，提供项目全生命周期管理服务，获得代建费。政府主导模式中，改造项目公益性质更高，拆除新建比例相对较低。这种模式下，撬动得到的固定资产投资量有限，商品住房市场影响也较为有限。该模式中，公益性质相对更高，对投资回报要求较低。一二级开发资金压力主要由政府承担，项目建设由政府主导。项目对商品房销售回收投资的依赖相对较低，拆除新建比例相对可控，对当地房地产市场的外溢影响也相对较小。实践中不乏一些项目属于纯公益性质项目，不产生任何新增的商品住宅。该模式的约束是政府资金压力大，工程改造周期较长。该模式下政府需要承担一二级开发费用，耗费的资金量较大，且公益性质高的项目，还需要政府补贴资金，对于财政实力相对薄弱的地区而言，短期内难以快速大规模推行。公益类项目模式公益类项目模式 三大模式三大模式过去城中村改造项目实践经验中，各地因地制宜，演化出多种模式。这些模式的改造思过去城中村改造项目实践经验中，各地因地制宜，演化出多种模式。这些模式的改造思路和流程各不相同，我们大体可以将此分为三大类：路和流程各不相同，我们大体可以将此分为三大类：（2）市场化运作项目模式）市场化运作项目模式 资料来源：中科建信，民生证券研究院 第二种模式是开发商主导，市场化房企进行一二级土地联动开发，或者参与一级土地开发。首先，政府确定拆迁安置方案，开发商完成一级净地工作。