都市更新造成之问题与缺失以台北市为例.pptx

都市更新造成之問題與缺失-以台北市為例指導教授：張勝文 教授組長財政三甲97207201王洛生組員財政三乙96205076黃煥剛財政三乙97205092邱鈺婷財政三甲97205093張恩偉財政三甲97209045廖庭逸大綱前言都市更新介紹都市更新造成問題&缺失結論&建議都市更新的介紹都市更新的定義都市更新(urban renewal)都市土地有計畫之再開發利用。為增進公共利益、改善居住環境與提升都市機能 都市更新的方式重建整建維護都市更新的背景住宅改善方面 公共設施缺乏，營造品質低經濟與財政方面 外部不經濟性都市更新的好處對社會公眾：減少公共開支 引入民間投資，創造就業機會 改善公共環境品質對權利關係人：建築容積獎勵 稅賦減免：地價稅、土地增值稅、房屋稅容積獎勵問題對房價的影響中繼住宅的問題產權問題下的不公都市更新造成的問題&缺失容積獎勵獎勵原因公部門財力、人力有限工時冗長沒效率外部經濟內部化周遭土地價值上升都市更新現行獎勵措施建築容積獎勵稅捐減免都市更新基金補助公共設施興闢之配合融資容積獎勵取得方式留設開放空間配合更新期限提供公益設施 妥善安置有案違建戶 建物保存維護 依環境影響說明評定之容積增減 容積管制缺失都市容積缺乏總量管制控管工具不足容積移轉放任容積累加，都市綠地開闢率不足都市更新對房價的影響不動產特性異質性 不可移動性耐久性居住移動成本高地域性要去哪裡好呢?台北市老舊公寓更新專案都市更新案比較都市更新案比較都更舊制老舊建物都更專案屋齡屋齡年年面積面積平方公尺以上（平方公尺以上須經都更審議通過）平方公尺以上（、層樓建物須占基地以上）法定容積法定容積最高一點五倍最高兩倍門檻門檻住戶同意住戶同意特色特色更新後坪數較小、整合較難，但審議及工期短一坪換一坪，還有車位，但同意門檻變高，審議程序多，工期拉長都市更新對房價的影響(平均單價/萬)資料來源：不動產交易中心 都市更新對房價的影響租金市場租金費用提高中古屋市場房價上漲政府提容積獎勵造成房價上漲幅度過大，稅負增加中繼住宅中繼住宅？中繼住宅戶數基隆河三期專案國宅C、D基地永平中繼住宅總計總計戶數306戶88戶394戶目前台北市現有中繼住宅民國101年台北市將有中繼住宅基隆河三期專案國宅C、D基地永平中繼住宅大龍峒中繼住宅總計總計戶數306戶88戶115戶509戶增建增建中繼住宅的問題現有中繼住宅空屋率過高!BECAUSE僅提供都更戶住要看都更戶的財力中繼住宅的問題遊民長期滯留，形成治安死角中繼住宅的問題座落地點偏遠，都更戶工作通勤的時間成本提高有圖有真相!中繼住宅區中繼住宅區 地點地點基隆河三期專案國宅C、D基地南港區(重陽路重陽公園對面)永平中繼住宅士林區(延平北路6段261巷)大龍峒中繼住宅大同區(承德路三段原大龍峒公車調度站)產權下問題的不公居住正義權利變換制度所引發的不公平都市更新同意門檻私有土地及私有合法建築物所有權人私有土地總面積及私有合法建築物總樓地板面積政府劃定為更新單元60%66.67%政府劃定為更新單元且因災害或防災具急迫性者或配合重大建設者50%50%自行劃定更新單元66.67%(但其私有土地及私有合法建築物所有權面積超過4/5同意者，其所有權人數不予計算)75%都市更新條例第25-1條都市更新條例第36條都市更新條例是糖果OR毒藥?權利變換概念圖計算方式如下：（更新後權利價值更新事業所需成本）X(個別土地所有權人權利價值更新前總權利價值)=應分回價值。結論&建議容積獎勵政策：依地區不同，實行不同容積獎勵房價漲幅過大土地價值提高適度調漲是合理政府應避免建商、投資客炒作房地產交易透明化中繼住宅租金補貼比例提高減少交通和時間成本 EX:小巴接送產權不公政府補償與開導不願都市更新的民眾修法增加民眾參與監督機會工作分配王洛生容積獎勵的介紹及缺失、口頭報告邱鈺婷都更對房價的影響、PPT製作黃煥剛都更下的弱勢居民張恩偉中繼住宅之問題、口頭報告廖庭逸都市更新的介紹、書面整理、口頭報告