房地产现状调查报告.doc

房地产现状调查报告房地产现状调查报告2 一、我市房地产行业发展的趋势和动向 目前，我市注册登记的房地产企业有1083个，其中市区774个，市直属企业144个。正常运行的公司约有6070家。从调查分析的情况看，我市房地产业发展有以下几个趋势。 （一）私有制、股份制房地产公司成为该行业的主流。目前我市房地产企业的经济性质以私有、股份、有限责任居多，约占全市房地产企业的80%左右。非国有企业的纳税人素质参差不齐，纳税意识较低，主观偷税和非故意偷税的可能性都比较大。 （二）市区内房地产开发的重心转移。主要转向旧城改造、城中村改造、大中型工业企业、院校搬迁等方面，而且时间和项目比较集中。 （三）新项目开发地向市区边缘转移。主要表现为由市中心向市区边缘、由大城市向小城市发展。随着城市改造的深入，以及有关房地产开发相关规定的不断规范，我市原有易开发资源萎缩，现有的可开发资源多集中在旧城改造项目中，由于开发成本过高，关系错综复杂，相当一部分房地产企业开始选择地价相对便宜的城乡结合部或经济较发达，有卖点但房地产业尚在起步阶段的小城市、县级市的区域，谋求进一步发展。 二、房地产企业项目运作及会计核算特点 （一）项目运作的程序 一个房地产项目从开始立项到销售结束大致分为三个阶段： 第一阶段（开工前期）：通过土地交易中心组织的土地挂牌、招标、拍卖程序获得土地的使用权取得计划委员会印发的正式计划书规划部门批准的建设用的规划许可证和建设工程规划许可证土地主管部门核发的建设用地批准书建设局核发的建筑工程施工许可证（其中在核发施工许可证时，建设局将对房地产企业所开发项目的施工图、设计合同、施工合同、勘察合同、分包合同、监理单位以及资金量是否备足等情况进行审查）。 第二阶段（组织施工期）：通过正式的招标程序，组织安排施工企业进场施工。 第三阶段（预售期和产权转移期）：根据国家规定的完工程度或投资比例，办理预售证组织房屋销售。预售房屋时必须取得房屋主管部门批准的预售许可证。房屋产权移交给购买者，必须到房管部门办理产权交易手续。 （二）会计核算特点： 1、收入核算 房地产企业其主要经营收入项目包括“土地转让收入”、“商品房销售收入”、“配套设施销售收入”、“代建结算收入”、“出租产品租金收入”。 2、开发成本核算 （1）开发成本核算的内容。前期费用（征地费、拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、土地契税、土地出让金）；开发成本（建筑安装工程费、材料费、配套设施费、配套费）；开发间接费用（为开发产品而发生的工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳保费等） （2）开发成本核算及结转的方法。目前多数房地产企业结转开发成本的方法为： 可售面积单位工程成本成本对象总成本可销售总面积 销售成本已实现销售的可售面积可售面积单位工程成本 由于房屋开发的自身特点，单位造价的形成会出现计划成本与实际成本之分，即：前期开发成本费用高，中后期开发费用减少，而且大量公共配套设施需在总销售面积中分摊，项目的开发周期一般又在1年以上；所以财务在核算销售成本时，项目早期会出现对计划预算的开发成本采取预提方式，随着中后期成本支出逐渐减少，开发成本的结转才会与实际最后成本逐渐接近，最后在工程办理竣工结算后，企业财务再根据“工程价款结算单”对预提数与实际支出数的差额，增加或减少有关开发产品的成本。 （三）税金的计算特点 房地产企业在税金计算有别于其他行业的特点有： 1、房地产企业采取预收款或预收定金方式，转让土地使用权或销售不动产的，月末按“预收帐款”贷方发生额的5%交纳营业税及附加，对出租开发产品的出租收入，按5%交纳营业税，同时按规定交纳城建税和教育费附加或房产税。房地产现状调查报告3 一、近期xx市区房地产市场发展现状 一新建商品房售价企稳，销量同比呈下降趋势 二二手房交易总体下行，租赁市场有所降温 今年来，xxx市主城区二手房交易市场发展呈现出房源增加，销量、单价双下行，租赁市场价格小幅下降的总体趋势。 二、条例反响明显，心态影响市场 通过对100名社会群众包括城乡居民，机关、事业单位工作人员，国有、民营企业员工，个体工商户，离退休人员进行入户面访、问卷调查发现，条例试点实施以来，群众表现出知晓率关注度高、对内容作用了解甚少、改善投资性购房步伐放缓、不动产处置等待观望等特点。 一是新政社会关注度高。3月1日，条例正式落地四川泸州，标志着条例正式实施。此次问卷调查数据显示：有86%的人知道条例已经开始试点实施对不动产登记改革及条例试点实施关注度调查发现，仅16%的受调查者表示不关注，有49%的受调查者表示非常关注，有35%的受调查者表示比较关注。表明社会各界对条例实施关注度很高。 二是具体内容知之甚少。条例已试点实施近一月，社会公众对条例的详细内容、登记范围、实施步骤等知晓几何，通过调查发现，除16%的受访者表示了解，有33%的人对此不了解，有51%的受访者表示知之甚少。究其原因，部分受访者表示一方面是由于不动产改革目前仅在部分地方试点实施，个人直接利益尚未受影响另一方面是因为没有出台配套政策，群众处于观望状态再者是因为条例试点实施时间短，宣传解读信息量少，信息获取渠道狭窄、宣传解读工作有待进一步强化。 三是观望心态比较普遍。通过调查发现，受调查者中仅有10%的人考虑近期购置不动产，刚需购房者仍然是主力，改善和投资性购房者观望政策和市场行情意向明显增加64名拥有多处不动产的受访对象在回答是否准备在近期处置不动产问题时，仅有6人选择近期急于出手，所占比例不到10%有36人表示看政策和市场行情变化再作决定，所占比例达到了56%，表明拥有多套房产者观望情绪明显。 四是作用意义理解偏差。受访者在回答条例实施作用时，大家都知晓简政放权、保护权利人合法财产权、利好刚需购房、有效调控房价、提高政府治疗效率和水平、方便企业、群众等核心作用以及反腐、为房产、遗产税开征夯实基础等其他衍生作用，但存在着主次不明的现象：选择反腐、为房产、遗产税开征夯实基础两项的分别达到了68%、55%，在作用重要程度中分别排第一和第三位，由此可见，群众在认知条例的作用意义上存在着主次不明的情况，有待进一步正确解读引导。房地产现状调查报告4 xx房地产蓝皮书：中国房地产发展报告NO。2对今年中国房地产市场做出预计：xx年房地产信贷增速将进一步放缓，并有可能再次加息，房地产市场供求偏紧局面很难改变，但房价增幅将趋缓。这份报告由中国社会科学院城市发展与环境研究中心主任牛凤瑞主持编写，由社会科学文献出版社正式出版。本年度报告对xx年中国房地产业的发展趋势进行了预测，并分别对北京、上海、天津、广州等中心城市的房地产业进行了分析和展望。 对于xx年中国房地产发展趋势，报告从四方面进行了分析预测：投资继续得到控制，融资渠道酝酿变局。尽管实施了以抑制投资增长为主要目的的宏观调控，但20xx年的投资率仍然达到了51。33%，超过20xx年创出新高，抑制投资过快增长的任务依然艰巨。20xx年，中国房地产投资占到固定资产投资的近1/5，并且对上游产业拉动作用增强，压缩房地产投资应在情理之中。专家预计，今年房地产投资增速将有所放缓，但不会低于20%。 土地市场走向规范，土地增量供应控制更严。报告预测说，经营性土地使用权全部以招标拍卖挂牌出让，建立国家土地督察制度，土地市场将会更加公开透明；建设项目用地预审将更为加强，第三轮土地利用总体规划将逐步展开，土地利用总体规划的调整审批权限将上收。被动需求有望下降，二手房市场将持续升温。在去年停止拆迁、集中解决拆迁遗留问题的基础上，报告预计今年的拆迁工作将慎重进行，拆迁导致的被动需求将有较大幅度下降。此外，随着二手房交易管理政策的完善和实施，已购公房的大量上市，房源将继续放量，梯度消费格局逐步形成。 供应关系偏紧，房价增幅趋缓。报告预测，在当前房地产市场以首次购房需求和改善型需求为主的背景下，住房需求呈现很强刚性，一般性上调利率措施对需求量影响不大，今年房地产市场的需求将持续旺盛。在国家宏观调控背景下，房地产市场供给增幅仍将呈下降趋势，因此供求偏紧局面很难改变。 此外，由于政策变动对市场预期（供给减少）的影响有关时间减弱、市场经济自身的价格调整、特别是政府将采取措施抑制房价过快增长等因素，报告预期今年房价增幅将趋缓。