精装修课件招标预算采购质量施工管理.pptx

目目 录录第第一章：住宅精装项目营销案场管一章：住宅精装项目营销案场管理理第二第二章：精装修项目施工过程业主开放日活动组织管理章：精装修项目施工过程业主开放日活动组织管理第三第三章：章：精装住宅的销售风险管精装住宅的销售风险管理理第四第四章：章：精装工程入伙预验收管理精装工程入伙预验收管理第五章：第五章：精装房交付管精装房交付管理理第六第六章：章：精装房的售后服精装房的售后服务务第七第七章：近年来标杆房企最新精装案例章：近年来标杆房企最新精装案例第一章：住宅精装项目营销案场管理第一章：住宅精装项目营销案场管理一、批量精装修住宅项目营销中心与交楼标准样板房的特点一、批量精装修住宅项目营销中心与交楼标准样板房的特点1 1、批量精装修项目营销中心的特点、批量精装修项目营销中心的特点 与传统毛坯房销售中心的主要区别是一般增加了精装房交付标准材料、部与传统毛坯房销售中心的主要区别是一般增加了精装房交付标准材料、部品展示区。一些开发商甚至把材料部品展示区打造成建筑材料实验测试区，让品展示区。一些开发商甚至把材料部品展示区打造成建筑材料实验测试区，让客户直接参与和体验相关效果。客户直接参与和体验相关效果。如果开发商还向客户提供个性化定制服务，那么营销中心还要专门布置个如果开发商还向客户提供个性化定制服务，那么营销中心还要专门布置个性化定制区域。个性定制区域会有驻场设计师采用性化定制区域。个性定制区域会有驻场设计师采用3D3D软件为客户现场为客户确软件为客户现场为客户确定相关的硬装和软装方案，同时还要提供定相关的硬装和软装方案，同时还要提供VRVR、ARAR情景模拟体验设备。情景模拟体验设备。2 2、批量精装修项目交楼标准样板房打造特点、批量精装修项目交楼标准样板房打造特点 交楼标准样板房一般与营销中心共同打造，这样可以有非常便捷的看楼通交楼标准样板房一般与营销中心共同打造，这样可以有非常便捷的看楼通道。如果实体楼层具备条件，最好把样板房直接装修在实体楼层之内，这样给道。如果实体楼层具备条件，最好把样板房直接装修在实体楼层之内，这样给客户有更加真实的感觉。客户有更加真实的感觉。交楼标准样板房均要求按照真实的交楼尺寸来建造（比如开间、进深、层交楼标准样板房均要求按照真实的交楼尺寸来建造（比如开间、进深、层高、家具等）。样板房一般同时做成有软装布置的样板房和没有软装布置的、高、家具等）。样板房一般同时做成有软装布置的样板房和没有软装布置的、真实的交楼标准样板房，以方便客户辨别。真实的交楼标准样板房，以方便客户辨别。二、精装房产品销售说辞二、精装房产品销售说辞1 1、需要向客户解读精装房的基本概念；、需要向客户解读精装房的基本概念；2 2、精装房与毛坯房的主要区别和优势；、精装房与毛坯房的主要区别和优势；3 3、向客户解读全面家居解决方案的理念；、向客户解读全面家居解决方案的理念；4 4、向客户解读精装房个性化解决方案；、向客户解读精装房个性化解决方案；5 5、向客户解读安全环保及质量保证体系；、向客户解读安全环保及质量保证体系；6 6、解读精装房保修期等相关问题；、解读精装房保修期等相关问题；7 7、解读销售按揭贷款等相关问题；、解读销售按揭贷款等相关问题；8 8、解读精装修相关增值服务；、解读精装修相关增值服务；三、营销中心及样板房营销布置要点及注意事项三、营销中心及样板房营销布置要点及注意事项1 1、样板房中所有交楼标准、非交楼标准全部贴好标签注明。、样板房中所有交楼标准、非交楼标准全部贴好标签注明。2 2、所有能够注明的材料及品牌均须与销售合同承诺一致，如果销售时不能确定、所有能够注明的材料及品牌均须与销售合同承诺一致，如果销售时不能确定最终材料品牌，必须在合同或者销售现场公示的交楼标准中说明。最终材料品牌，必须在合同或者销售现场公示的交楼标准中说明。3 3、如果有被橱柜遮挡的墙面没有铺贴瓷砖也需要注明。、如果有被橱柜遮挡的墙面没有铺贴瓷砖也需要注明。4 4、如果楼盘交付入伙时候样板房需要拆除不能保留，需要事先拍照录像存档备、如果楼盘交付入伙时候样板房需要拆除不能保留，需要事先拍照录像存档备查，并且注明相关日期。查，并且注明相关日期。注意：样板房区域不需要制作与交付标准不一致的创意样板房！注意：样板房区域不需要制作与交付标准不一致的创意样板房！小业主开放日开展的时间：小业主开放日开展的时间：u施工单位自检施工单位自检整改整改u监理、甲方内监理、甲方内部预验部预验收收整改整改u质检站验收质检站验收整改整改u业主初验（业主开放日）业主初验（业主开放日）整改整改u业主收楼验收业主收楼验收交楼或者进一步整交楼或者进一步整改改业主开放日的重要性：业主开放日的重要性：提前按照提前按照“交楼标准交楼标准”解决存在的问题解决存在的问题，使得后，使得后期的交楼入伙顺利进行期的交楼入伙顺利进行。为业主开放日做一个详细策划为入伙接待做一个详细策划倾听客户的投诉、谢绝个性化改造要求如何做好精装修项目施工过程中的如何做好精装修项目施工过程中的“业主开放日业主开放日”第二章：精装房项目施工过程业主开放日活动组织管理第二章：精装房项目施工过程业主开放日活动组织管理广州小业主开放日案例广州小业主开放日案例1 1、精装修项目交付统一口径的编制及交付统一培训精装修项目交付统一口径的编制及交付统一培训（1 1）、精装修项目销售百问的编制）、精装修项目销售百问的编制（2 2）、精装修项目装修合同的约定）、精装修项目装修合同的约定（3 3）、住宅精装修敏感产品使用特点及说明）、住宅精装修敏感产品使用特点及说明（附件案例）精装修房屋内容清单：精装修房屋内容清单：开开发商将各种服务及配套品牌分门别类地制作成精细的发商将各种服务及配套品牌分门别类地制作成精细的交房清单交房清单和和物物业管理服务质量标准业管理服务质量标准。交房清单交房清单中清楚地标明房屋装修的地板、墙面、顶中清楚地标明房屋装修的地板、墙面、顶棚、厨卫等所用的材料、品牌、规格、型号，室内家电、灯具、家具的品牌等；棚、厨卫等所用的材料、品牌、规格、型号，室内家电、灯具、家具的品牌等；交交房时，业主只需对照表格核实结果，一项一项地画勾即可。这样，房子交房时，业主只需对照表格核实结果，一项一项地画勾即可。这样，房子交到业主手中，业主有单可查，避免不必要的纠纷。到业主手中，业主有单可查，避免不必要的纠纷。特别提醒：交楼标准样板房标明非交楼标准并拍照录像存档特别提醒：交楼标准样板房标明非交楼标准并拍照录像存档第三第三章章：精精装修住宅产品的销售风险管装修住宅产品的销售风险管理理2 2、精装修精装修房质量问题评判标准房质量问题评判标准（1 1）、）、法律法规、国家强制性标准与合同约定。如果合同约定和行业标准均不法律法规、国家强制性标准与合同约定。如果合同约定和行业标准均不明确的，那么交易习惯、合同目的也是判断质量问题的依据之一。明确的，那么交易习惯、合同目的也是判断质量问题的依据之一。（2 2）、销售广告及宣传资料。售楼广告中关于精装修房的宣传，包括价格标准、）、销售广告及宣传资料。售楼广告中关于精装修房的宣传，包括价格标准、配置标准、部品品牌、功能等，只要是配置标准、部品品牌、功能等，只要是“具体确定具体确定”的，就构成开发商的合同义的，就构成开发商的合同义务。务。（3 3）、样板房。依据相关）、样板房。依据相关商品房销售管理办法商品房销售管理办法：“房地产开发企业销售商房地产开发企业销售商品房时设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是品房时设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致，未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致。否一致，未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致。”江苏省的江苏省的成品成品住房装修技术标准住房装修技术标准规定成品住房验收时，装修质量不应低于样板房的质量标准。规定成品住房验收时，装修质量不应低于样板房的质量标准。3 3、精装修精装修房质量问题产生的法律风险房质量问题产生的法律风险（1 1）、购房人退房。就精装修房而言，存在以下情形就应当认为严重影响正常居）、购房人退房。就精装修房而言，存在以下情形就应当认为严重影响正常居住使用：住使用：A A、精装修后应当具备的正常居住功能严重缺失，且在合理期限内不能整改完成，、精装修后应当具备的正常居住功能严重缺失，且在合理期限内不能整改完成，不能达到不能达到“无需再装修即能正常居住使用无需再装修即能正常居住使用”的状态，如厨、卫设施不合格，墙壁的状态，如厨、卫设施不合格，墙壁粉刷与地板铺装质量低劣须全面返工等。粉刷与地板铺装质量低劣须全面返工等。B B、精装修设计、用工、部品不符合强制性国家标准，对居住者的人身、财产安全、精装修设计、用工、部品不符合强制性国家标准，对居住者的人身、财产安全构成隐患，且在合理期限内不能修理至合格。如室内电路、室内阳台设计存在安构成隐患，且在合理期限内不能修理至合格。如室内电路、室内阳台设计存在安全隐患，装修材料不符合消防要求等。全隐患，装修材料不符合消防要求等。C C、室内环境污染严重，如室内有害气体及放射性物质超标，在短期内无法排除的。、室内环境污染严重，如室内有害气体及放射性物质超标，在短期内无法排除的。因因“严重影响正常居住使用严重影响正常居住使用”而导致合同解除的，开发商不仅要退还购房人的价而导致合同解除的，开发商不仅要退还购房人的价款，还要赔偿购房人由此而产生的经济损失。款，还要赔偿购房人由此而产生的经济损失。（2 2）、延期交房。双方在合同中事先有约定的，按约定履行，没有约定或者约定）、延期交房。双方在合同中事先有约定的，按约定履行，没有约定或者约定不明的，根据不明的，根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释题的解释第第1515条，经买方催告后三个月内仍不能交付的，买方有权解除合同。条，经买方催告后三个月内仍不能交付的，买方有权解除合同。此外，解释第此外，解释第1313条规定：条规定：“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”4 4、开发商对、开发商对精装修精装修房质量问题法律风险管理对策房质量问题法律风险管理对策（1 1）、采用礼券赠送方式。很多开发商采用礼品券的赠送方式，对基本装修配）、采用礼券赠送方式。很多开发商采用礼品券的赠送方式，对基本装修配置以外的其他设备、装饰，包括家具、家电等，开发商提供若干供货厂商，由置以外的其他设备、装饰，包括家具、家电等，开发商提供若干供货厂商，由开发商向购房人赠送一定价值的礼品券，购房人持劵选购产品，由厂商按其要开发商向购房人赠送一定价值的礼品券，购房人持劵选购产品，由厂商按其要求，送货、安装产品，开发商与厂商凭券结算。求，送货、安装产品，开发商与厂商凭券结算。（2 2）、样板房说明有技巧。对相对个性化的设计，引导客户接受这样的设计。）、样板房说明有技巧。对相对个性化的设计，引导客户接受这样的设计。在有家居布置的样板房中，向客户分析空间的可变性、多样性。时刻向客户明在有家居布置的样板房中，向客户分析空间的可变性、多样性。时刻向客户明确哪些是交楼标准，哪些是非交楼标准。确哪些是交楼标准，哪些是非交楼标准。（3 3）、降低室内污染。开发商应当特别重视室内空气质量检测这项工作，最好）、降低室内污染。开发商应当特别重视室内空气质量检测这项工作，最好做到做到“一房一检一房一检”，由检测单位为每一套房屋出具合格证明。至少应当在抽样，由检测单位为每一套房屋出具合格证明。至少应当在抽样时，做到对每一户型、每一不同装修风格与布局的房屋、每一使用不同材料装时，做到对每一户型、每一不同装修风格与布局的房屋、每一使用不同材料装修的房屋都进行代表性检测，加上严格的过程记录和检测数据，这样才能具有修的房屋都进行代表性检测，加上严格的过程记录和检测数据，这样才能具有防范风险的作用和证据效力。防范风险的作用和证据效力。（4 4）、发现质量投诉后，强调整改和维修的及时性。）、发现质量投诉后，强调整改和维修的及时性。业主正式收楼入伙前一个半月，由项目发展部组织客户服务部、设计管理部、业主正式收楼入伙前一个半月，由项目发展部组织客户服务部、设计管理部、经营销售部、物业公司对拟移交工程质量进行全面检查、整改、内部验收，并向经营销售部、物业公司对拟移交工程质量进行全面检查、整改、内部验收，并向物业公司进行移交。物业公司进行移交。一一、预验收工作分工预验收工作分工 （1 1）、项目发展部为入伙预验收的牵头部门，负责项目入伙前自检，组织相）、项目发展部为入伙预验收的牵头部门，负责项目入伙前自检，组织相关部门完成入伙前验收工作；负责预验收提出的质量问题的整改落实；负责向物关部门完成入伙前验收工作；负责预验收提出的质量问题的整改落实；负责向物业公司办理工程移交。业公司办理工程移交。（2 2）、客户服务部重点从客户服务管理、使用功能方面进行验收；负责督促）、客户服务部重点从客户服务管理、使用功能方面进行验收；负责督促项目发展部（工程部）对预验收发现的问题进行整改。项目发展部（工程部）对预验收发现的问题进行整改。（3 3）、营销策划部重点从特殊装修更改、合同补充协议等方面进行验收。）、营销策划部重点从特殊装修更改、合同补充协议等方面进行验收。（4 4）、设计管理部重点从销售后确认的设计变更是否落实、专业施工是否存）、设计管理部重点从销售后确认的设计变更是否落实、专业施工是否存在矛盾、施工是否满足设计要求等方面进行验收。在矛盾、施工是否满足设计要求等方面进行验收。（5 5）、物业公司重点从物业管理的角度进行检查验收；负责入伙前对所交付）、物业公司重点从物业管理的角度进行检查验收；负责入伙前对所交付物业的检查和接收。同时对物业后期可能出现的常规维修问题进行预先准备。物业的检查和接收。同时对物业后期可能出现的常规维修问题进行预先准备。第四章：精装工程入伙预验收管理第四章：精装工程入伙预验收管理二二、预验收工作流程、预验收工作流程（1 1）、）、项目入伙前一个半月，项目发展部对所有单元进行自查和整改后，组项目入伙前一个半月，项目发展部对所有单元进行自查和整改后，组织客户服务部、设计管理部、经营销售部、物业公司对进行全面检查验收，并向织客户服务部、设计管理部、经营销售部、物业公司对进行全面检查验收，并向物业公司进行移交。物业公司进行移交。（2 2）、）、交楼入伙前预验收工作流程为：计划交楼入伙前预验收工作流程为：计划培训培训现场检查现场检查问题移交问题移交整改整改复查复查再整改再整改接收。接收。A A、入伙、入伙计划计划：项目发展部在入伙前一个半月制定预验收计划，明确培训、验：项目发展部在入伙前一个半月制定预验收计划，明确培训、验收检查时间和内容，报请项目分管领导批准。预验收计划批准后，项目发展部向收检查时间和内容，报请项目分管领导批准。预验收计划批准后，项目发展部向客户服务部、经营销售部、设计管理部、物业公司等相关部门发出正式通知，各客户服务部、经营销售部、设计管理部、物业公司等相关部门发出正式通知，各部门做好预验收准备。预验收集中检查应确定在正式交楼前一个月进行。部门做好预验收准备。预验收集中检查应确定在正式交楼前一个月进行。B B、交付、交付培训培训：培训人员为项目发展部工程经理、客户服务部经理或主管副经：培训人员为项目发展部工程经理、客户服务部经理或主管副经理。培训工作由项目发展部组织，参加人员为项目发展部、客户服务部、经营销理。培训工作由项目发展部组织，参加人员为项目发展部、客户服务部、经营销售部、设计管理部及物业公司相关人员。培训内容为验收及移交程序、各分项工售部、设计管理部及物业公司相关人员。培训内容为验收及移交程序、各分项工程预验收要点、房屋设施的使用功能和使用方法、交楼常见问题、预验收检查记程预验收要点、房屋设施的使用功能和使用方法、交楼常见问题、预验收检查记录要求等。录要求等。C C、现场检查验收现场检查验收：预验收集中检查应在一个星期内完成。分室内和公共部位：预验收集中检查应在一个星期内完成。分室内和公共部位两个检查组。检查和记录以户为单位，检查要求详见附件两个检查组。检查和记录以户为单位，检查要求详见附件房屋室内检查验收单房屋室内检查验收单。验收人员根据。验收人员根据房屋室内检查验收单房屋室内检查验收单的内容逐户进行室内验收，对发现的的内容逐户进行室内验收，对发现的问题应及时记录。问题应及时记录。D D、当天检查的问题移交、当天检查的问题移交：各检查小组于当天下班前将填写好的检查记录统一：各检查小组于当天下班前将填写好的检查记录统一交给项目发展部（工程部）文员汇总。文员收单时应仔细检查表格内容是否齐交给项目发展部（工程部）文员汇总。文员收单时应仔细检查表格内容是否齐全，并按顺序将表格清理完整。文员于当天将全，并按顺序将表格清理完整。文员于当天将房屋室内检查验收单房屋室内检查验收单第一联第一联（承包商联）、第二联（发展商联）统一移交给项目部主管工程师，第三联（承包商联）、第二联（发展商联）统一移交给项目部主管工程师，第三联（物业公司联）移交物业公司，并填写移交清单，办理签字手续。项目发展部（物业公司联）移交物业公司，并填写移交清单，办理签字手续。项目发展部主管工程师于检查完毕的当天对全部验收单进行汇总分析，明确责任单位后将主管工程师于检查完毕的当天对全部验收单进行汇总分析，明确责任单位后将验收单第一联移交给各施工单位，并办理移交签字手续。在安排施工单位整改验收单第一联移交给各施工单位，并办理移交签字手续。在安排施工单位整改时应明确质量和整改时间要求。时应明确质量和整改时间要求。E E、及时整改、及时整改：各施工单位收到：各施工单位收到房屋室内检查验收单房屋室内检查验收单后，应进行复核，在后，应进行复核，在要求的时间内完成整改。项目发展部工程师及时跟进检查整改完成情况，完成要求的时间内完成整改。项目发展部工程师及时跟进检查整改完成情况，完成一项注销一项，直至全部销项。一项注销一项，直至全部销项。F F、整改销项、整改销项：房屋室内检查验收单房屋室内检查验收单所列的质量缺陷及其他问题全部销项所列的质量缺陷及其他问题全部销项后，项目部主管工程师将信息反馈给物业公司维修主管，维修主管立即组织物后，项目部主管工程师将信息反馈给物业公司维修主管，维修主管立即组织物业公司相关人员对整改情况及时复查。项目发展部（工程部）应对整改后仍达业公司相关人员对整改情况及时复查。项目发展部（工程部）应对整改后仍达不到要求者另行委托维修，所产生的费用由责任单位承担。不到要求者另行委托维修，所产生的费用由责任单位承担。G G、办理手续交接、办理手续交接：经过现场检查：经过现场检查问题移交问题移交整改整改复查复查再整改等程序后，再整改等程序后，验收存在的问题基本整改完成，项目发展部与物业公司在验收存在的问题基本整改完成，项目发展部与物业公司在房屋室内检查验收房屋室内检查验收单单第一、三联上签字办理交接手续。第一、三联上签字办理交接手续。（3 3）、）、在入伙预验收过程中，如发现实际装修与合同附图、交楼标准等不符在入伙预验收过程中，如发现实际装修与合同附图、交楼标准等不符情况，项目工程部应安排施工单位进行整改。情况，项目工程部应安排施工单位进行整改。开发商开发商开发商开发商自检自检自检自检抽验抽验抽验抽验全验全验全验全验雅居乐雅居乐雅居乐雅居乐1、成立接管验收小组2、由中国验房师管理协会进行统一理论知识及实践技能培训并考核万科万科万科万科1、成立模拟验收小组，交付前进行3次以上质量验收2、业主开放日由业主提问题3、由中国验房师管理协会进行统一理论知识及实践技能培训并考核引入独立第三方验房机构按10%比率进行抽验深圳由日本松下装饰公司引入独立第三方验房机构进行交接前验收中海中海中海中海由设计部、项目发展部、营销部、客户服务部、物业公司组建联合验收小组，经过多次内部验收整改再验收移交物业公司深圳由日本松下装饰公司引入独立第三方验房机构进行交接前验收远洋城、远洋城、远洋城、远洋城、紫竹云紫竹云紫竹云紫竹云轩轩轩轩1、成立质量部2、由中国验房师管理协会对质量部人员进行验房培训并考核由独立第三方验房机构进行交付前抽检合景泰合景泰合景泰合景泰富富富富1、物业公司成立客户关怀中心对交付前房屋进行质量验收2、业主收楼提出问题经客户关怀确认情况下由开发商承担整改费用各开发商针对房屋质量的处理方式各开发商针对房屋质量的处理方式各开发商针对房屋质量的处理方式各开发商针对房屋质量的处理方式三、分户验收前的资料准备三、分户验收前的资料准备1 1、装修设计图纸、图纸会审及设计变更等文件。装修设计图纸、图纸会审及设计变更等文件。2 2、装修原材料及住宅部品的质量证明文件及相关复检报告装修原材料及住宅部品的质量证明文件及相关复检报告、合格证、出厂证、合格证、出厂证明、使用明、使用说明说明、保修、保修承诺等。承诺等。3 3、装修工序的隐蔽工程验收装修工序的隐蔽工程验收记录，现场工程签证。记录，现场工程签证。4 4、检验批、分项、分部（子分部）工程的质量验收记录检验批、分项、分部（子分部）工程的质量验收记录。5 5、电器设备供应商保修承诺书、保修卡。、电器设备供应商保修承诺书、保修卡。6 6、分户验收的相关文件及表格。分户验收的相关文件及表格。7 7、室内环境检测等功能性检测报告室内环境检测等功能性检测报告。8 8、工程协议单位商务合同及往来函件，施工会议记录、备忘录。、工程协议单位商务合同及往来函件，施工会议记录、备忘录。9 9、其他需提供的资料。其他需提供的资料。四、四、分户验收的主要工作内容分户验收的主要工作内容 分户验收宜包含墙面工程、天棚工程、楼地面工程、门窗工程、细部工程、分户验收宜包含墙面工程、天棚工程、楼地面工程、门窗工程、细部工程、栏杆、防水工程、给排水工程、电气照明工程、空调与通风工程、采暖工程、栏杆、防水工程、给排水工程、电气照明工程、空调与通风工程、采暖工程、智能化工程等内容，并按分户验收记录表的要求进行验收，并做好相应记录。智能化工程等内容，并按分户验收记录表的要求进行验收，并做好相应记录。精装修住房装修工程分户验收记录精装修住房装修工程分户验收记录应作为应作为住宅质量保证书住宅质量保证书的附件一并的附件一并交给业主。交给业主。序号序号验收项目验收项目监理签字验收监理签字验收甲方工程师签字验收甲方工程师签字验收工程部经理签字验收工程部经理签字验收1放线2敷设电气管线3安装给排水支管4安装门底框5墙面抹灰6地面垫层7卫生间防水8铺装石材（瓷砖）9天花吊顶10刮腻子11刷前两遍乳胶漆12石材整体打磨13安装橱柜14安装固定家具15安装门及门套16安装上半部踢脚线17刷第三遍乳胶漆18贴壁纸19安装洁具龙头20安装灯具及电气面板21安装五金件及镜面22铺装地毯23铺装木地板24安装下半部踢脚线25保洁26竣工验收27移交需要确认签字验收流程显示表需要确认签字验收流程显示表分户验房的顺序分户验房的顺序1 1、闭水试验：提前一天闭水，、闭水试验：提前一天闭水，2424小时检查是否漏水。小时检查是否漏水。2 2、打压试验：需要、打压试验：需要1.51.5小时打压试验。小时打压试验。3 3、地面部分：所有地面的项目包括地砖、给排水、防水存水、地漏等。、地面部分：所有地面的项目包括地砖、给排水、防水存水、地漏等。4 4、墙面部分：从入户门左边开始沿顺时针方向对所有墙面上的项目进、墙面部分：从入户门左边开始沿顺时针方向对所有墙面上的项目进行检查验收，并用贴纸或者粉笔标注在发现的问题点位置。行检查验收，并用贴纸或者粉笔标注在发现的问题点位置。5 5、详细记录：对发现的问题点用专用收楼记录表对每个项目进行详细、详细记录：对发现的问题点用专用收楼记录表对每个项目进行详细记录，验收的相关方签字确认，以便后期整改检查及原始资料存档。记录，验收的相关方签字确认，以便后期整改检查及原始资料存档。6 6、常用的验房方法：、常用的验房方法：观感法：看、摸、敲、照；观感法：看、摸、敲、照；量测法：靠、吊、量、套；量测法：靠、吊、量、套；试运行法：存水试验、冲水试验、水表空转试验；试运行法：存水试验、冲水试验、水表空转试验；仪器检测法：闭水试验、插座检测器检验等。仪器检测法：闭水试验、插座检测器检验等。验房内容分解一：验水验房内容分解一：验水1 1、闭水试验：在楼上和验收楼层的卫生间、厨房、阳台用塑料袋装好、闭水试验：在楼上和验收楼层的卫生间、厨房、阳台用塑料袋装好沙子，将所有地漏全部堵塞好，然后放满水，保持沙子，将所有地漏全部堵塞好，然后放满水，保持24482448小时后查看：小时后查看：（1 1）、地漏出墙管处不应有水渗出至外墙；）、地漏出墙管处不应有水渗出至外墙；（2 2）、不应有水从厨厕渗到厅房墙面、墙角；）、不应有水从厨厕渗到厅房墙面、墙角；（3 3）、上层住户的厨厕、阳台的水不应渗到下层的天花（特别要检查）、上层住户的厨厕、阳台的水不应渗到下层的天花（特别要检查天花灯座、竖管周围）天花灯座、竖管周围）（4 4）、屋面下的天花和墙角、墙面（尤其是窗周围）不应有雨水渗入）、屋面下的天花和墙角、墙面（尤其是窗周围）不应有雨水渗入得痕迹（在大雨过后两天内来检查为宜）。得痕迹（在大雨过后两天内来检查为宜）。2 2、水表空转试验：打开楼上的自来水阀门防水到最大，赶紧去看该楼、水表空转试验：打开楼上的自来水阀门防水到最大，赶紧去看该楼层的水表，防止别人用水自家水表帮忙跑的现象。层的水表，防止别人用水自家水表帮忙跑的现象。3 3、存水试验：闭水试验结束后，提起地漏上的沙袋将水放掉，水放完、存水试验：闭水试验结束后，提起地漏上的沙袋将水放掉，水放完之后还有存水，说明地面坡度不够，需要整改地面。之后还有存水，说明地面坡度不够，需要整改地面。4 4、给排水试验：查看厨房、卫生间排水是否通畅，所有地漏是否有防、给排水试验：查看厨房、卫生间排水是否通畅，所有地漏是否有防臭功能。臭功能。5 5、其它：给排水管之间的接驳处是否有渗水，尤其是胶管接驳部位，、其它：给排水管之间的接驳处是否有渗水，尤其是胶管接驳部位，所有水喉出水是否正常，抽水马桶不漏水，水管无破裂，各接口处密所有水喉出水是否正常，抽水马桶不漏水，水管无破裂，各接口处密封良好。封良好。验房内容分解二：验电验房内容分解二：验电1 1、插座：五孔插座上分别插上带有指示灯的插排，灯亮，表示有电。此、插座：五孔插座上分别插上带有指示灯的插排，灯亮，表示有电。此时拉下总开关的插座回路开关，指示灯灭，频繁测试几次证明开关回路接时拉下总开关的插座回路开关，指示灯灭，频繁测试几次证明开关回路接线良好，插座安全。线良好，插座安全。2 2、开关箱：各分路开关应有明显的标识，如果没有或者不明确，要立即、开关箱：各分路开关应有明显的标识，如果没有或者不明确，要立即纠正。开关应安装牢固，每个都要用力晃动检查，如果发现松动，应立即纠正。开关应安装牢固，每个都要用力晃动检查，如果发现松动，应立即紧固或者更换，否则日后使用中会出现不良打火现象，会造成更大的危险。紧固或者更换，否则日后使用中会出现不良打火现象，会造成更大的危险。要检查漏电保护开关是否灵敏。要检查漏电保护开关是否灵敏。4 4、检查弱电系统：检查可视对讲、紧急呼叫按钮是否工作正常。检查有、检查弱电系统：检查可视对讲、紧急呼叫按钮是否工作正常。检查有线电视、电话、宽带是否工作正常。检查入户门铃是否工作正常，可带两线电视、电话、宽带是否工作正常。检查入户门铃是否工作正常，可带两节五号电池，检查门铃是否响，或者响声不停。节五号电池，检查门铃是否响，或者响声不停。5 5、检查机电设备：如果精装修住宅配备有空调、新风机、热水器等机电、检查机电设备：如果精装修住宅配备有空调、新风机、热水器等机电设备，需要检测这些机电设备是否正常工作。设备，需要检测这些机电设备是否正常工作。验房内容分解三：厨房编号编号 检查项目检查项目 问题问题 整改意见整改意见 时间时间 1天花及灯座牢固，无暇疵（无裂纹、水渍，开花线平直，颜色均匀）2墙身线平直，墙角成直角，墙身垂直，墙身与天花的夹口平直，瓷片无空鼓、无损坏、无较大裂缝，电擎边表面平滑妥当 3地砖有无暇疵（无空鼓、破损，裂纹），颜色均一，有防水功能及有足够斜度去水4橱柜和玻璃门无胶水污迹，推拉顺滑，颜色均匀，关门后无太大缝隙，边缘不割手5人造石台面、边、底有无划花迹象，是否平整光洁 6窗台玻璃没有花痕、裂纹，牢固、无异常颜色，边缘与框有没有过量的玻璃胶 7各厨柜是否安装牢固，厨柜边沿是否与墙贴紧,是否损伤，拉手是否完整，橱柜门开合是否顺滑 8橱柜顶部油烟管通道高度是否小于油烟管直径，橱柜和抽油烟机有没有预留电线孔，能否排油烟9厨柜内的管线、开孔是否整齐、合理10洗菜盆有无固定好，放满水至边进行实验看周边及下面接口是否有漏水现象，有无提供洗菜盆底部的盖子 11炉孔规格是否标准 12冰箱,抽油烟机,消毒碗柜,微波炉的摆放,电源接口 13煤气炉摆放,煤气管如何接口,冷热水龙头接法 14检查地面排水；厨房如何去水 15柜脚防水措施；柜脚与地台间没有太大缝隙 16随楼附送的配套设备是否完好；说明书及保养证验房分解内容四：阳台编号编号 检查项目检查项目 问题问题 整改意见整改意见 时间时间 1防水功能测试，有无足够斜度去水 2门开关是否顺滑 3看内外墙是否有污渍，管线排列是否整齐 4铁花栏杆是否有生锈和不好的方面及是否牢固 5与阳台相连的外墙是否完好 6地砖是否防滑及有无空鼓现象 7水管等管线排列是否整齐，有没有损伤 8是否有排水洞，是否真能排水,看有无积水，是否漏水,放水检查 9推拉门要顺滑，玻璃要干净，无裂纹，平整 验房内容分解五：卫生间编号编号 检查项目检查项目 问题问题 整改意见整改意见 时间时间 1天花及灯座牢固，无暇疵（无裂纹、水渍，开花线平直，颜色均匀）2墙身线平直，墙角成直角，墙身垂直，墙身与天花的夹口平直，瓷片无空鼓、无损坏、无较大裂缝，电擎边表面平滑妥当 3地砖有无暇疵（无空鼓、破损，裂纹），颜色均一，有防水功能及有足够斜度去水 4房门关门时无太大缝隙，颜色均匀，门框门基与墙地面平整，门锁完好，把手完好 5洗手盘台面是否牢固；,与台面缝隙是否过大，是否能通过那条缝流水，.水龙头是否稳固,开水检查，洗水盘下的水管是否漏水；洗手盆支架有无涂防锈漆，有没有提供堵水盖子 6镜有无固定好、镜是否平滑无破裂 7洗澡盘是否稳固,坐垫结构,冲凉房门开关是否顺畅，检查边沿；花洒是否牢固;地面排水检查8马桶冲水是否正常，马桶是否有漏水,坐厕下水是否顺畅,冲厕水箱有无漏水声 9窗台玻璃没有花痕、裂纹，牢固、无异常颜色，边缘与框有没有过量的玻璃胶 10有无积水，坡度是否对头，是否朝地漏排水11看上、下楼之间的墙面是否有渗水（水渍）卫生间与房间的墙面有无渗水 12热水器如何接进来13如何检查上下楼之间是否漏水,好方法,把一个碗盖住地漏,保证水可以不流走,不过可能要过一两天才可以知道结果 14随楼附送的配套设备是否完好；说明书及保养证 验房内容分解六：房编号编号 检查项目检查项目 问题问题整改意见整改意见 时间时间 1天花无暇疵（无水渍、无裂纹、平滑）特别是天花与墙面之间的地方无裂缝，灯座牢固，油漆颜色均匀，天花线平直，天花角成直角 2墙身无瑕疵（无水渍、无裂纹、平滑），油漆颜色均匀，墙身线平直，墙身角成直角,墙身垂直，敲一下墙身无空声（如有较响声音，可能墙身有空心部分），窗边的墙身没有粉状物（如有，表示可能渗水，电开关板四周平滑妥当。墙身有无特别倾斜、弯曲、起浪、隆起或凹陷的地方、拿手电筒照射 3木地板有无划花痕、太大缝及翘起，颜色均一；地脚线平直，地面和脚线接口妥贴，置于地面上的乒乓球不会向一边滚动（否则表示地面倾斜。4房门关门时无太大缝隙，颜色均匀，门框门基与墙地面平整，门锁完好，把手完好 5飘窗大理石板有无缺口、污迹，各玻璃窗内外有无污迹,缝隙是否干净,考虑防止下雨天,渗水，飘窗接口处是否完好，窗户开关是否顺畅 6客人房间跟厕所是否渗水 7书房是否有宽带接口 8各个房间的电源接口,电话,电视,宽带接口完好 9各衣柜是否安装牢固，衣柜边沿是否与墙贴紧,是否损伤，橱柜门开合是否顺滑，油漆均匀无裂纹，b型房灯具完好 10随楼附送的配套设备是否完好；说明书及保养证 验房内容分解七：客厅、餐厅编号编号 检查项目检查项目 问题问题整改意见整改意见 时间时间 1天花无暇疵（无水渍、无裂纹、平滑）特别是天花与墙面之间的地方无裂缝，灯座牢固，油漆颜色均匀，天花线平直，天花角成直角 2墙身无瑕疵（无水渍、无裂纹、平滑），油漆颜色均匀，墙身线平直，墙身角成直角,墙身垂直，敲一下墙身无空声（如有较响声音，可能墙身有空心部分），窗边的墙身没有粉状物（如有，表示可能渗水，电开关板四周平滑妥当。墙身有无特别倾斜、弯曲、起浪、隆起或凹陷的地方、拿手电筒照射 3地砖有无暇疵（无空鼓、破损，裂纹），颜色均一，地脚线平直，地面和脚线接口妥贴，置于地面上的乒乓球不会向一边滚动（否则表示地面倾斜。4大门门槛无缺口，房门关门时无太大缝隙，颜色均匀，门框门基与墙地面平整，把手完好，门锁完好，防盗眼、防盗链、对讲机完好 5所有电源接口,电话,电视,宽带接口完好各种线路接口是否完整，做工美观 验收记录 实测标准绿城验收标准万科客户验房指引五五、批量精装修验收的标准流程化管理、批量精装修验收的标准流程化管理精装修工程验收流程（一）精装修工程验收流程（一）接上接上页的流程的流程精装修工程验收流程（二）精装修工程验收流程（二）第五章：精装第五章：精装修住修住宅宅项项目入伙交付目入伙交付一一、标杆企业精装房交付标准参考标杆企业精装房交付标准参考标杆企业装修标准确认书参考标杆企业装修标准确认书参考需要明确的交付内容：需要明确的交付内容：1 1、公共部分：外墙、电梯、入户大堂、标准层电梯间、楼梯间等。、公共部分：外墙、电梯、入户大堂、标准层电梯间、楼梯间等。2 2、室内部分：门窗、玄关、厨房、卫生间、客餐厅、卧房等区域（需要分别、室内部分：门窗、玄关、厨房、卫生间、客餐厅、卧房等区域（需要分别说明天花、墙面、地面等相关材料做法）。说明天花、墙面、地面等相关材料做法）。3 3、交楼标准家具部分：玄关柜、厨房橱柜、卫浴柜、储藏柜、卧房衣柜、家、交楼标准家具部分：玄关柜、厨房橱柜、卫浴柜、储藏柜、卧房衣柜、家政区域收纳柜等。政区域收纳柜等。4 4、地暖系统：说明地暖采用的系统、覆盖的区域等。、地暖系统：说明地暖采用的系统、覆盖的区域等。5 5、机电设备部分：空调、新风、软水净水系统、智能家居系统、有线电视、机电设备部分：空调、新风、软水净水系统、智能家居系统、有线电视、电话、无线电话、无线WIFIWIFI系统等。系统等。某房企装修标准参考某房企装修标准参考二二、标杆企业精装房交标杆企业精装房交付付流程流程参参考考（一）、入伙流程（一）、入伙流程某楼盘入伙流程参考某楼盘入伙流程参考岗位说明岗位说明指引岗指引岗：负责指引客户到达活动现场，每个指引岗位都设有指引牌，并在主要岗：负责指引客户到达活动现场，每个指引岗位都设有指引牌，并在主要岗位设有安全员位设有安全员，负责给入伙客户开车嫩打雨伞（无论是否下雨）。负责给入伙客户开车嫩打雨伞（无论是否下雨）。协助客户协助客户照相：照相：负责引导入伙业主在我们的欢迎牌前拍照。并指引客户到达下一岗位。负责引导入伙业主在我们的欢迎牌前拍照。并指引客户到达下一岗位。接待岗接待岗：设于入伙大厅门口，负责核对业主资料，引导业主签署已收到入伙通：设于入伙大厅门口，负责核对业主资料，引导业主签署已收到入