文案天地行安徽涡阳某项目商业定位报告.pptx

、宏观市场、宏观市场、商业市场分析、商业市场分析、消费分析、消费分析、项目商业定位、项目商业定位、租金测算、租金测算目 录Part onePart one：宏观市场宏观市场 区域交通区域交通从规划图上可以看到，该片区内住宅中从规划图上可以看到，该片区内住宅中心附近有心附近有3个主要的交通起始点和个主要的交通起始点和1个公个公交总站。交总站。为今后消费者的出行带来很大为今后消费者的出行带来很大的便利的便利，是该片区一大利好因素。片区，是该片区一大利好因素。片区内的路况情况基本良好。内的路况情况基本良好。区域消费力区域消费力 2008年涡阳实现全社会消费品零售总额39.09亿元，比2007年增长了22.7%从行业来看，批发业和零售业增长较快；其增长速度也逐年提高，2006年的增长速度仅为16%，这说明涡阳的社会消费能力较为强劲；消费格局在日益改变，从而刺激了消费者的大力消费。宏观市场分析宏观市场分析人均消费力人均消费力 人均年可支配收入大幅增长，消费力逐年增强；其增长速度也逐年提高，07年较06年增长了12.1%，后续增长空间较大；举例：家庭平均年可支配收入为14954元，按80用于还房贷，月还贷额约990元。按首付30计算，可承受房屋总价在15-25万左右；同时，考虑到家庭的隐性收入及其他不可预测因素，消费者可承受房屋总价为20-30万左右。城镇居民人均可支配收入（元）宏观市场分析宏观市场分析 涡阳目前房地产市场处于起步后的阶段；此阶段客户的需求特征是自住需求和改善居住条件；房地产开发的数量迅速增加，即将进入大盘时代。8000-20000美元0-800美元800-4000美元4000-8000美元启动启动高速增长高速增长平稳增长平稳增长衰退增长衰退增长2008年，涡阳人均国民生产总值为978美元，同比增长了14%。国民生产总值与房地产增长关系 房产市场分析房产市场分析Part twoPart two：商业市场商业市场 涡阳的各类商业网点遍布全城，个体私营经济的发展较为迅猛；已成商业格局的各街已经形成自身固定的业态组合，经营业态以服饰、家居建材、杂货、通讯等为主；涡阳的商业网点现阶段几乎满租，但是经营状况却不理想，各业态同质竞争较为严重；现阶段涡阳的的商业从形态、经营格局、经营业态等均档次较低，品牌引入较少，缺乏升级的商业引导点；现有商业特征现有商业特征缺乏能够满足涡阳人民日渐提高的消费理念及消费能力的中高档商业中心。缺乏能够满足涡阳人民日渐提高的消费理念及消费能力的中高档商业中心。主要商业分布格局主要商业分布格局 传统商圈：向阳北路、涡河西路、胜利中路、胜利东路传统商圈：向阳北路、涡河西路、胜利中路、胜利东路 道路属性是涡阳县的交通主干道，行人、自行车、电动车、汽车最密集道路；l 商业特征人民路集合了人们日常生活所需的各种业态，整体经营状况一般。特色商业街：胜利路、工农北路、涡河东路特色商业街：胜利路、工农北路、涡河东路l 工农北路是成功的一条品牌特色商业街，以经营品牌、精品服饰为主。l 涡河东路/建设路是涡阳比较长久的商业街道，经营业态较为杂乱。专业市场：东环路、淮中大道、工农南段、胜利西路专业市场：东环路、淮中大道、工农南段、胜利西路l 东环路涡阳建材市场，形成已有五、六年时间，经营状况良好。l 淮中大道涡阳县零售市场，建成已有三、四年时间，经营状况尚可。l 工农南段手机等通信专业市场，形成五、六时间，经营状况良好。传统商厦：阜阳商厦、涡阳百大白马商厦传统商厦：阜阳商厦、涡阳百大白马商厦l 阜阳商厦综合性商厦，位于旧商业中心。l 涡阳百大白马商厦近几年入驻的商厦，出租情况不理想。工农路向阳路东环路 涡 河 路BCDA属性ABCD代表业态小商品、日用百货日用百货服饰百货主力面积范围20-30平方米20-30平方米20-30平方米30-40平方米平均月租租金74.4元/月/涡涡河河路路特点：红旗电影院为本街道吸引部分人流，本街道租金高于涡阳平均租金，日用百货为主，西路主要以小商品批发为主，已形成三十年以上，整体经营状况一般。缺乏统一的市场定位和现场包装。缺乏统一的市场定位和现场包装。外街商业分析外街商业分析N建 设 路工 农 路属性AB代表业态服饰餐饮主力面积范围30-35平方米30-35平方米平均月租租金49.5元/月/AB工工农农南南路路特点：租金较高，属于老商业街，其主要业态是餐饮和服装餐饮与购物区域分离，餐饮逐渐占领市场，服饰逐餐饮与购物区域分离，餐饮逐渐占领市场，服饰逐渐向北移，老商业街急需转型。渐向北移，老商业街急需转型。商业外街分析商业外街分析属性ABC代表业态化妆品女士服装通信主力面积范围25-35平方米25-35平方米25-35平方米平均月租租金92.5元/月/NAB 涡 河 路工农路c工工农农北北路路特点：新兴的中高档时尚精品商业街，人流量大，租金是涡阳最高地段，主要以精品服饰和化妆品为主。工农中路形成手机专业市场。主力商家作用明显，唯一的手机通信大型卖场，主力商家作用明显，唯一的手机通信大型卖场，竞争力强竞争力强外街商业分析外街商业分析N 团 结 路向 阳 路属性AB代表业态鞋类服饰主力面积范围30-35平方米40-50平方米平均月租租金85.3元/月/工 农 路AB团团结结路路特点：租金较高，新兴商住楼商业街，其主要品牌男装为主。品牌男装接受考验，消费者消费目的性强。品牌男装接受考验，消费者消费目的性强。外街商业分析外街商业分析N 建 设 路向 阳 路AB工 农 路CD属性ABCD代表业态电器餐饮超市百货主力面积范围60-80平方米40-60平方米100-150平方米30-40平方米平均月租租金54.5元/月/建建设设路路特点：业态种类多，超市经营面积平均在150以上，经营状况良好。广场的聚集人气，带动超市类的消费，休闲广场广场的聚集人气，带动超市类的消费，休闲广场倍受本地人喜爱。倍受本地人喜爱。外街商业分析外街商业分析N 胜 利 路向 阳 路东 环 路AB广场CD属性ABCD代表业态家俱百货电动车电脑主力面积范围150-300平方米40-60平方米30-40平方米20-30平方米平均月租租金44.35元/月/胜胜利利路路特点：专业市场多，西路主要集中家俱卖场，中路以商品批发为主，东路以电动车和电脑产品为主，本街道每种市场经营门店都在15家以上。品牌消费意思不强，品牌产生滞销，急需市场包品牌消费意思不强，品牌产生滞销，急需市场包装，统一管理经营。装，统一管理经营。外街商业分析外街商业分析N胜 利 路东 环 路属性AB代表业态餐饮建材主力面积范围40-60平方米40-60平方米平均月租租金35元/月/AB东东环环路路特点：涡阳最高档次娱乐场所-英皇俱乐部在本街道，超市较多，南路形成建材专业市场，五十多家经营户，共一万多平方米经营面积。停车便利配套设施完善消费场所受到当地人热捧。停车便利配套设施完善消费场所受到当地人热捧。商业外街分析商业外街分析NAB 涡 河 路c 建 设 路 胜 利 路 紫 光 大 道向 阳路本本案案D属性ABCD代表业态珠宝饰品鞋类、文体百货、餐饮超市主力面积范围30-50平方米30-50平方米30-50平方米80-100平方米平均月租租金43.4元/月/向向阳阳路路外街商业分析外街商业分析特点：路段长，经营种类多，最南段（项目周边）依靠医院带来消费群体，以超市为主，中间依靠师范学校和汽车站带来人流，餐饮和宾馆较多，北段电器和金银首饰较多。缺乏统一包装和管理，市场较为混乱，消费目的性强。缺乏统一包装和管理，市场较为混乱，消费目的性强。N胜 利 路AB广场建 设 路广 场 东 广 场 西 DC属性ABCD代表业态休闲吧餐饮、百货餐饮、超市电脑主力面积范围25-35平方米25-35平方米25-35平方米25-35平方米平均月租租金59元/月/广广场场 外街商业分析外街商业分析 广场东：l经营业态以餐饮餐饮和儿童用品儿童用品为主，白天消费人群较少，主要是夜间消费。而服装和工艺品类经营状经营状况较差况较差，经营者急需新的商业环境和商业模式 广场西：l以休闲类为主营业态，茶吧、休闲吧茶吧、休闲吧等，本地人休闲消费意识不强，导致这片区域经营状况一般经营状况一般。广场南：l以电脑科技产品电脑科技产品为主营业态，20多家经营商铺，经营面积在500多平方米以上，基本满足当地消费需求基本满足当地消费需求。广场北：l餐饮、超市餐饮、超市为主营业态，夜间有大量的外摊餐饮为本地段吸引大量人气，经营状况良好。商场分析商场分析主要商厦分析主要商厦分析名称位置楼层业态 经营模式现状综述图片阜阳商厦向阳路与胜利路交叉口一楼（化妆品、超市）二楼（服装、床上用品）三楼（童装、家电、手机）联营扣点虽然出租率较高，但根据经 营者反映，由于消消费力和人流量不费力和人流量不够够，现在经营比较吃力。商厦属于涡阳县旧商业中心，但 由于经济发展，各类品牌经营户开始从商场移出，倾向于选倾向于选择更有利于展示想择更有利于展示想象的沿街店铺象的沿街店铺。因此导致了该商场的没落。涡阳百大白马商业广场向阳路北段西侧一楼（凡人服饰）二楼（华电超市）三楼（无）四楼（KTV）五楼（火锅城）租赁出租率不超过20%20%，除沿街的“凡人服饰”外，其他经营惨其他经营惨淡淡。项目本身处于涡阳县老城区的核心商业区，但由于“百大集团”与“白马集团”对该商场的产权纠纷问题，导致该商场大部分铺位未对外出租。如项目能解决产权问能解决产权问题题，必对我项目形成一定冲击。主要内街分析主要内街分析名称位置业态 商铺数和单铺面积平均租金分析图片九龙商场胜利西路北侧服装鞋类50多家商铺，单铺均在10平方米左右83.3元/月/以低档服饰和鞋类低档服饰和鞋类为主，一次性消费基本在100元以下，主要经营方式标价和打特价出售，整体经营状况良好，无配套设施，道路过于狭窄。和裕商场涡河路南侧（红旗电影院旁）服装运动品牌50多家商铺，单铺均在30平方米左右111.1元/月/以中档服饰和运动品中档服饰和运动品牌牌为主，此内街租金比较高，经营状况一般，经营户倾向于转让，地处商业中心，人流量较大。内街商业分析内街商业分析 业态分析业态分析从整体业态比例来看，在调研范围内从整体业态比例来看，在调研范围内的街区，的街区，餐饮、娱乐类所占比例过低，餐饮、娱乐类所占比例过低，不足不足20%，较正常的较正常的30%左右的合理左右的合理比例，尚有较大差距。比例，尚有较大差距。餐饮类餐饮类 10%娱乐类娱乐类 9%业态业态现现 状状服装类服装类集中在老城区，竞争激烈，基本饱和，经营定位档次为中低档，运动品牌较多，品牌男装较少，品牌女士服饰也不多。餐饮类餐饮类饮食文化较浓，高档餐饮少，低档排挡类餐饮居多，整体经营状况良好，消费时间段主要集中在夜晚。家俱类家俱类胜利西路专业市场，形成十年，但由于无良好管理，竞争激励，出现价格战，导致整体档次较低。建材类建材类东环路建材市场，规模较大，经营状况良好，发展稳健。超市类超市类分布较广，中高档超市少，经营面积全部都在1000以下，经营面积越大其竞争力越强，南天购物城、华电超市为本地最成功，项目周边已有八家超市，只有南天、华联经营状况良好。业态业态现现 状状数码、通数码、通信类信类数码电脑类主要集中在广场南，经营商户已有二十五家，对于一个县城基本饱和，通信类在工农路专业市场，经营状况良好，已有三十多家家电类家电类主要集中在胜利路与建设路之间的向阳路段，经营品牌较多，经营状况良好，对面积需求较大，经营户比较看重地段儿童用品、儿童用品、摄影类摄影类经营户分散比较广，总体经营状况不佳，产品单一文体用品文体用品类类总体经营状况良好，大部分分散在学校附近，品牌较少其他其他涡阳经营种类较广，但总体档次较低，品牌较少 业种分析业种分析当地主要的当地主要的20几类业种，几类业种，占了占了总商业经营面积的近总商业经营面积的近4/5，集中性较强。集中性较强。业种分析业种分析分布区域分布区域老商业区周边、急救中老商业区周边、急救中心旁边心旁边主要品牌主要品牌蓝天、华电、华联蓝天、华电、华联现状现状较为饱和较为饱和经营状况良好经营状况良好本案建议本案建议引进，引进，本案周边虽有几本案周边虽有几家超市，但都没有形成家超市，但都没有形成规模，建议本案引进国规模，建议本案引进国际品牌超市作为主力店，际品牌超市作为主力店，成为区域配套超市。成为区域配套超市。超市分布区域分布区域急救中心、老第一人民医院急救中心、老第一人民医院旁旁主要品牌主要品牌无，以当地小经营户为主无，以当地小经营户为主现状现状饱和饱和经营状况一般经营状况一般本案建议本案建议不引进，不引进，本案周边药店较多本案周边药店较多药店 业种分析业种分析 业种分析业种分析分布区域分布区域阜阳商厦东侧、南侧阜阳商厦东侧、南侧主要品牌主要品牌雅马哈、新日雅马哈、新日现状现状经营状况良好经营状况良好本案建议本案建议不引进，不引进，市场基本饱和。市场基本饱和。电动车 业种分析业种分析分布区域分布区域胜利中路胜利中路主要品牌主要品牌无，以当地小经营户为主无，以当地小经营户为主现状现状饱和饱和经营状况良好经营状况良好本案建议本案建议不引进，不引进，店面形象较差，店面形象较差，不符合本项目高端形象。不符合本项目高端形象。小商品批发 业种分析业种分析分布区域分布区域涡河中路、人民广场周边涡河中路、人民广场周边主要品牌主要品牌无，以当地小经营户为主无，以当地小经营户为主现状现状较为饱和较为饱和经营状况不佳经营状况不佳本案建议本案建议引进，引进，精品店符合本项目以精品店符合本项目以年轻消费人群为主的特征年轻消费人群为主的特征精品店 业种分析业种分析分布区域分布区域分布极为零散分布极为零散主要品牌主要品牌亲子贝贝亲子贝贝现状现状市场空缺大市场空缺大经营状况很好经营状况很好本案建议本案建议引进，引进，本项目临近急救中心本项目临近急救中心准消费人群集中，且住宅部准消费人群集中，且住宅部分消费者高端，较会比较注分消费者高端，较会比较注重对子女的消费。重对子女的消费。婴幼用品 业种分析业种分析分布区域分布区域集中在各中小学旁边集中在各中小学旁边主要品牌主要品牌无无现状现状学校的衍生品学校的衍生品难以与其分割开来难以与其分割开来本案建议本案建议不引进，不引进，项目南边的高中城项目南边的高中城会动工时间没有确定。会动工时间没有确定。文体用品 业种分析业种分析分布区域分布区域向阳路中段向阳路中段主要品牌主要品牌无无现状现状市场饱和市场饱和竞争大竞争大本案建议本案建议不引进，不引进，专业性较强，且本专业性较强，且本身已有成熟的市场圈身已有成熟的市场圈电器 业种分析业种分析分布区域分布区域东环路与淮中大道东环路与淮中大道主要品牌主要品牌圣像、大自然圣像、大自然现状现状市场成熟，难以转移市场成熟，难以转移本案建议本案建议不引进，不引进，与本项目形象与本项目形象不符，且已有成熟市场。不符，且已有成熟市场。建材建材 业种分析业种分析分布区域分布区域胜利西路、涡河东路胜利西路、涡河东路主要品牌主要品牌富佰代、皖宝、三叶富佰代、皖宝、三叶现状现状低档竞争激烈低档竞争激烈中高档市场空缺较大中高档市场空缺较大本案建议本案建议引进，引进，中高档家具与本中高档家具与本案形象符合、且市场空案形象符合、且市场空缺较大，有市场机会缺较大，有市场机会家俱 业种分析业种分析分布区域分布区域向阳路北段、涡河中路、工向阳路北段、涡河中路、工农路、团结路农路、团结路主要品牌主要品牌耐克、邦威、太平鸟耐克、邦威、太平鸟现状现状经营状况良好经营状况良好经营户实力较强经营户实力较强本案建议本案建议引进，引进，与本案形象匹配。与本案形象匹配。品牌休闲服饰 业种分析业种分析分布区域分布区域团结路团结路主要品牌主要品牌劲霸、爱登堡、斯得雅劲霸、爱登堡、斯得雅现状现状市场稳定市场稳定经营状况良好经营状况良好本案建议本案建议引进，引进，符合本项目核心消费符合本项目核心消费人群的年龄段。人群的年龄段。品牌男装 业种分析业种分析分布区域分布区域工农北路北段工农北路北段主要品牌主要品牌无无现状现状竞争激烈竞争激烈基本为中低档品牌基本为中低档品牌本案建议本案建议引进，引进，但不可过量，且要选但不可过量，且要选择当地经营较好的经营户择当地经营较好的经营户女装 业种分析业种分析分布区域分布区域工农北路南段工农北路南段主要品牌主要品牌迪信通迪信通现状现状集中经营集中经营利润可观利润可观本案建议本案建议不引进，不引进，已有成熟市场，已有成熟市场，难以吸引其加盟本项目难以吸引其加盟本项目手机通讯 业种分析业种分析分布区域分布区域胜利东路东段胜利东路东段主要品牌主要品牌神州、联想神州、联想现状现状竞争太大竞争太大经营状况不佳经营状况不佳本案建议本案建议不引进，不引进，已有成熟市场已有成熟市场电脑分布区域分布区域广场周围广场周围主要品牌主要品牌无无现状现状租金太高租金太高经营状况不佳经营状况不佳本案建议本案建议引进，引进，符合本项目市场形象，符合本项目市场形象，可以做成专业街可以做成专业街工艺品 业种分析业种分析分布区域分布区域整个城区密集分布整个城区密集分布主要品牌主要品牌无无现状现状市场饱和市场饱和经营状况一般经营状况一般本案建议本案建议不引进，不引进，与本项目形象差别与本项目形象差别太大。太大。小吃店小吃店 业种分析业种分析分布区域分布区域零散分布在老商业中心周边零散分布在老商业中心周边主要品牌主要品牌有意思有意思现状现状竞争较少竞争较少经营状况优异经营状况优异本案建议本案建议引进，引进，将作为本案重点业种引将作为本案重点业种引进，体现本案的形象和档次。进，体现本案的形象和档次。休闲餐饮 业种分析业种分析分布区域分布区域零散分布于整个城区零散分布于整个城区主要品牌主要品牌无无现状现状市场空缺大市场空缺大经营状况良好经营状况良好本案建议本案建议引进，引进，且作为重点。且作为重点。特色餐饮 业种分析业种分析分布区域分布区域以广场南侧较为集中、其他以广场南侧较为集中、其他区域零散分布区域零散分布主要品牌主要品牌无无现状现状竞争一般竞争一般经营状况良好经营状况良好本案建议本案建议引进，引进，但不可在一期但不可在一期网吧 业种分析业种分析分布区域分布区域集中在青年路南侧、其他区集中在青年路南侧、其他区域零散分布域零散分布主要品牌主要品牌无无现状现状市场空间大市场空间大经营状况良好经营状况良好本案建议本案建议引进，引进，与本项目形象符合，与本项目形象符合，可以以社区配套引进可以以社区配套引进美容美发 业种分析业种分析分布区域分布区域以胜利路较为集中，其他区域以胜利路较为集中，其他区域零散分布零散分布主要品牌主要品牌纽约纽约纽约纽约现状现状市场呈增长趋势市场呈增长趋势经营状况良好经营状况良好本案建议本案建议引进，引进，符合本项目消费人群符合本项目消费人群摄影 业种分析业种分析分布区域分布区域零散分布于整个城区零散分布于整个城区主要品牌主要品牌英皇英皇现状现状大型的经营较好大型的经营较好体量较小的多经营不善体量较小的多经营不善本案建议本案建议引进，引进，与本案档次形象符与本案档次形象符合，但考虑到其需求的车合，但考虑到其需求的车位和配套，可以后期引进位和配套，可以后期引进KTV 业种分析业种分析购购物物类类超市超市 精品店精品店 餐餐饮饮类类低档餐饮低档餐饮 药店药店 工艺品工艺品 休闲餐饮休闲餐饮 休闲服饰休闲服饰 家俱家俱 特色餐饮特色餐饮 品牌服饰品牌服饰 电器电器 娱娱乐乐类类网吧网吧 女装女装 婴幼用品婴幼用品 KTV 电脑软件电脑软件 建材建材 美容美体美容美体 手机通讯手机通讯 小商品批发小商品批发 美发美发 电动车电动车 运动品牌运动品牌 宾馆宾馆 品牌女装品牌女装 文体用品文体用品 摄影摄影 备注：上述业种仅为当地主流业种，本案在定位时还会适当规划当地备注：上述业种仅为当地主流业种，本案在定位时还会适当规划当地没有的业种，来引导当地消费者！没有的业种，来引导当地消费者！本案利润景城利润景城 竞争项目分析竞争项目分析项项 目目参参 数数学府花苑学府花苑谷水怡景谷水怡景明珠广场明珠广场水岸茗都水岸茗都天静天静登云阁登云阁占地面积占地面积2.5万方万方1万方万方2万方万方近近30亩亩0.5万方万方体体 量量5多万方多万方2万方万方5万方万方5万方万方2万方万方市场形象市场形象普通多层社区普通多层社区普通多层社区普通多层社区高档电梯公寓高档电梯公寓老城区首席老城区首席小高层小高层商住楼商住楼区位条件区位条件紫光路南侧，紫光路南侧，城关中学对面，城关中学对面，交通条件较好交通条件较好紫光路南侧，紫光路南侧，交通条件较好交通条件较好紫光路南侧，紫光路南侧，交通条件较好交通条件较好位于老城区位于老城区东环路与北东环路与北环路交叉口环路交叉口位于政务新区东位于政务新区东环路与紫光大道环路与紫光大道交叉口交叉口物业类型物业类型多层多层多层多层小高层小高层小高层小高层高层高层主诉求语主诉求语文脉环绕文脉环绕重重拾雅致拾雅致专为涡阳精英专为涡阳精英倾心打造倾心打造高层高层高尚高尚高品位高品位一切皆为匹配荣一切皆为匹配荣耀耀价格情况价格情况纯一层商铺纯一层商铺8000多元多元/一层一层7200元元/二层二层4800元元/一二层均价一二层均价5000多元多元/一层一层15000元元/二三层二三层整体销售整体销售销售情况销售情况售罄售罄商业部分未销商业部分未销售售沿街售罄沿街售罄大板未开盘大板未开盘商业商业即将即将开开售售沿街一层售罄沿街一层售罄 楼盘参数楼盘参数项目名称项目名称和润景城体量体量一期商业30000物业类型物业类型5层商业区位条件区位条件建设路与工农南路交叉口主诉求语主诉求语米兰印象财富区主要商铺面积主要商铺面积20100价格情况价格情况一层沿街约30000/，内铺约17000万/，二层商铺7000万/销售情况销售情况20号开盘商业定位商业定位一二层销售，三四层引进华润苏果超市 楼盘参数楼盘参数竞争项目竞争分析学府花苑为项目居民生活的商业配套，且体量较小，对本案影响不大。谷水怡景为项目居民生活的商业配套，且体量较小，对本案影响不大。利润景城处于老城区，连靠广场，区位优势明显，将近200套商铺体量，在12月20开盘，加上苏果超市主力店入驻，对本案冲击力很大，是本案主要竞争对手。明珠广场是当地的大板项目，本案最重要的竞争对手之一，但位置较本案差，且周边配套缺失。水岸茗都为项目居民生活的商业配套，且体量较小，对本案影响不大。天静登云阁定位高端，但整体体量较小，对本案影响不大。综述综述竞争项目几乎都集中在当地的竞争项目几乎都集中在当地的“政务新区政务新区”，一方面相互牵制性大，但，一方面相互牵制性大，但另一方面则说明了政务板块必定涡阳未来的商业新核心。另一方面则说明了政务板块必定涡阳未来的商业新核心。本案与竞争项目最大差异在于本案为大体量的复合商业街，优势在于县本案与竞争项目最大差异在于本案为大体量的复合商业街，优势在于县城的品牌商户相对于大板，更愿意入驻沿街商铺，劣势在于力老城区较城的品牌商户相对于大板，更愿意入驻沿街商铺，劣势在于力老城区较远的全新版块。因此，如何发挥优势，规避劣势，我本案突围的重点。远的全新版块。因此，如何发挥优势，规避劣势，我本案突围的重点。竞争分析竞争分析涡阳县的商业无论是从规模还是形态上均已初现雏形，各式各样的沿街店面遍布全城，经营商品以服装、杂类、食品类等拓展较快的零售业态为主拓展较快的零售业态为主；相较于购物，餐饮娱乐类比例较低，餐饮类档次普遍较低，娱乐类不发达餐饮类档次普遍较低，娱乐类不发达。涡阳的商业模式已由最初的自建板房向街铺转变，但在组合形态上仍然较为单一组合形态上仍然较为单一，基本仍以街边单独店铺经营为主，未形成大规模的集中商业消费圈；涡阳的市场现状虽然已经成形，且有一定的规模效应，但是从涡阳居民日渐的增长消费能力来看，现有的商业现有的商业模式已经不能满足模式已经不能满足他们对于消费的理念提升；涡阳的政府规划、市场的支撑及外围环境都说明涡阳的商业需要一个无论从功能上还是形态上都有提升的商业提升的商业产品产品！商业市场小结商业市场小结推出的商铺面积：推出的商铺面积：在20-100平米之间，和润景城推出主力店。从销售率上分析，面积较小的单层商铺总价底，销售率高。而面积150以上比较尴尬，销售及招租都有一定难度。楼层层高：楼层层高：单层4.2-5.64.2-5.6米区间，双层3-4米区间。从销售率上看，单层层高5.1米以上市场热销。双层3.3米以上左右比较理想。销售价格：销售价格：从目前市场各大商铺销售情况分析，传统的只售营销模式无法提升商业价值，7000元/销售价格均偏低。商业分析商业分析结论：本项目结论：本项目3.6万平米规模的商业建议以售后返租及统一运营管理等商业运营开发万平米规模的商业建议以售后返租及统一运营管理等商业运营开发模式。不仅利于项目实现价值最大化，同时也保障项目开发的成功及后期商业圈的模式。不仅利于项目实现价值最大化，同时也保障项目开发的成功及后期商业圈的成熟培育，做到项目开发、投资客户、经营商家等双赢。成熟培育，做到项目开发、投资客户、经营商家等双赢。Part threePart three：消费分析消费分析消费者年龄构成消费者年龄构成消费者收入构成消费者收入构成受访消费者50.8%以上的人月收入低于1000元，只有3.2%高于3000元！受访消费者中20-30岁占到41.6%，30-40岁30.4%！本地消费：本地消费：20-40岁人群是消费主力，整体收入水平较低岁人群是消费主力，整体收入水平较低 消费需求消费需求购物时是否就餐购物时是否就餐购物如就餐则地点选择购物如就餐则地点选择购物时就餐的人均消费购物时就餐的人均消费购物时经常就餐比例低于一般水平，一方面是购物目的性强，另一方面与缺乏相关有关34.6%选择路边的小吃店，也有26.2%的消费者会在普通饭店进行就餐。如果就餐则人均消费不低 消费需求消费需求本地消费者购物时目的性强，较少在外就餐，但单次就餐额度较高本地消费者购物时目的性强，较少在外就餐，但单次就餐额度较高商业现象商业现象消费分析消费分析多种经营环境较差的行业在县城中心区域大面积经营。电器等对经营环境要求较高的行业，在环境较差区域经营（如车站附近）。注重便利性，对购物环境要求不高。注重便利性，对购物环境要求不高。娱乐行业比例少，且形式单一；与之形成鲜明对比的是大排档的过于火爆。注重饮食，甚至将其上升到了休闲娱乐注重饮食，甚至将其上升到了休闲娱乐替代品的程度，消费档次在中低档居多替代品的程度，消费档次在中低档居多同类商品集中度高，过度密集经营（如摄影店、男装、杂牌女装、精品店）。购物目的性强，漫步逛街群体较少。购物目的性强，漫步逛街群体较少。专业市场较多，如手机、电脑、建材、家俱、小商品批发等购物目的性强，无休闲步行式消费特征购物目的性强，无休闲步行式消费特征奢侈消费品（如珠宝）的店面经营面积过量。建材市场的发达，与家具市场的萧条。注重形象装饰的消费。注重形象装饰的消费。主商业圈内餐饮娱乐比例极低，百货业与餐饮娱乐业分离度高。消费目的性较为单一，无综合消费意识。消费目的性较为单一，无综合消费意识。消费现象消费现象 涡阳当地收入水平不高，中等或中等偏下收入的客层占本项目目标市场的比例较大，涡阳当地收入水平不高，中等或中等偏下收入的客层占本项目目标市场的比例较大，同时吸引大量中等收入的客层，才能形成一定规模的目标客层，以支撑项目庞大的体同时吸引大量中等收入的客层，才能形成一定规模的目标客层，以支撑项目庞大的体量；量；从周边规划看，未来会汇聚当地中高收入的群体，本项目定位成中高档商业街将吸从周边规划看，未来会汇聚当地中高收入的群体，本项目定位成中高档商业街将吸引其消费；引其消费；中等偏下收入的群体作为项目初期人气培育及后期人气的补充；中等偏下收入的群体作为项目初期人气培育及后期人气的补充；从人口年龄结构上，以从人口年龄结构上，以20-35岁人群为目标客层，该类人群的消费意愿、消费能力岁人群为目标客层，该类人群的消费意愿、消费能力及消费自主性均较高。及消费自主性均较高。消费分析消费分析Part fourPart four：项目商业定位项目商业定位 市场机遇市场机遇项目临靠向阳路与紫光大道，地段交通有一定优势，近年来片区高档楼盘的开发已成规模，之前的城市配套已经不能满足城市需求，涡阳县商业配套严重滞后，这对项目商业开发是一个契机。城市商业升级随着涡阳的商业地产大量入市，商业地产的开发必须寻找新的出路。本案差异化应该与时俱进，融入新元素，高起点，填补涡阳商业市场空白，导入国际化商业运营理念，以使我们在市场竞争上保持绝对优势。差异化定位产品立方体商业嘉年华功能国际社区优势组合商业：商业：五街合一五街合一全新商业业态组合，集“潮流、时尚、娱乐、休闲、购物”的五合一体验式PARTY生活。功能功能：五行合一五行合一国际社区高品质住宅游乐广场主题体验式商业街明星团队服务社区幼儿园产品：产品：立方空间体立方空间体、漫步式商街体系，两层品牌店，两条内街交叉，三条外街环绕。、高品质电梯高层，赠送入户花园。竞争力组合竞争力组合 商业新城商业新城 地理地标地理地标心理地标心理地标 城市名片城市名片项目定位及未来发展方向和目标区域中心区域中心市场的发力点不仅在于业态的区分，而更在于特色的持有；一个真正能体现城市名片高度的商业项目，应该能够让人们随时 处于SHOPPING状态之中。项目定位项目定位档次定位档次定位根据涡阳实际经济发展状况及对未来几年的预期，结合消费者调查及商业经营根据涡阳实际经济发展状况及对未来几年的预期，结合消费者调查及商业经营者、投资者访谈，本项目商业应为中高档；如果从提升项目整体品质的角度出者、投资者访谈，本项目商业应为中高档；如果从提升项目整体品质的角度出发，应定位于高档，因此出于上述两方面的理由，本项目商业经营档次应定位发，应定位于高档，因此出于上述两方面的理由，本项目商业经营档次应定位为：为：中高档，局部高档中高档，局部高档项目各专业店、专卖店、便利店以中档偏上为主，各品类均设置项目各专业店、专卖店、便利店以中档偏上为主，各品类均设置个别高档商家，来带动街区的整体形象及影响力，但更多的中档个别高档商家，来带动街区的整体形象及影响力，但更多的中档消费，来满足涡阳县更为庞大的主流需求，通过不同业态、不同消费，来满足涡阳县更为庞大的主流需求，通过不同业态、不同档次的组合来提升整个项目的品质档次的组合来提升整个项目的品质中高端现代商业，文化特性浓厚中高端现代商业，文化特性浓厚中高端现代商业，文化特性浓厚中高端现代商业，文化特性浓厚集集集集生活配套、餐饮、文化、休闲娱乐消费生活配套、餐饮、文化、休闲娱乐消费生活配套、餐饮、文化、休闲娱乐消费生活配套、餐饮、文化、休闲娱乐消费为一体的地域级高品质生活商业中心为一体的地域级高品质生活商业中心为一体的地域级高品质生活商业中心为一体的地域级高品质生活商业中心万象城和周边高端住宅项目裙楼缺乏高端、文化性主导商业区域商业经营状况一般消费力旺盛，可挖掘高端消费群体功能定位功能定位功能定位功能定位时尚休闲消费时尚休闲消费高级区域配套高级区域配套地域型商业中心地域型商业中心餐饮娱乐消费餐饮娱乐消费区域商业，服务政务新，增强小区品质，凝聚万象城客户品牌忠诚度及提升客户满意度；扩大项目的辐射范围，吸引该区更多的高端人群来项目消费全力打造涡阳首个餐饮街，带动涡阳餐饮休闲消费，吸引涡阳所以中高端消费群体带动整个小区域商业发展，增强同济企业社会号召力；项目功能项目功能主力商主力商家构想家构想及引入及引入理由理由特色生活消费，提升项目档次高级区域配套打造涡阳首个中高档家俱城打造涡阳中高档购物街区；带动商业街人流打造高级娱乐休闲中高档休闲类餐饮、特色餐饮美容美发、便利店等高级生活配套品牌家俱品牌服饰、精品店、化妆品等KTV、酒吧、休闲吧、茶楼、宾馆等业态组合业态组合 客户消费特征客户消费特征1525岁 属于冲动消费心理，而且有很大的自主支配权，喜欢攀比，追求个性化新事物，新潮流，带有一定消费盲目性，并主要以群体消费行为为主。消费以中低档为主，以购买快速消耗商品为主，包括服装、鞋类精品、快餐、小食、大众娱乐（等）、IT 产品、体育用品为主。2535岁 具有一定的经济能力及支配权，追求品牌和享乐，消费心理较为成熟。消费力以中、高档为主，是主力消费群体，以购买中、高档实用型产品为主。包括：电器、服装、鞋、化妆品、钟表、家居用品、品牌餐饮娱乐。3550岁 较强经济能力及支配权，追求品牌实用型产品为主，消费心理成熟。消费以中、高档为主，购买中档耐用型保值产品为主。包括：古玩、字画、玉器、家居用品、服装、鞋类、化妆品、音像图书制品等。注重品牌商品的内涵，注重投资性产品及追求更高层次的文化及娱乐享受。休闲娱乐客户群体 亲身体验崭新 mall 生活，梦想都市繁华体验，而前来购物观光消费，具有一定的冲动性和随意。传统的中档商品较受欢迎，消费以中高为主。客户消费特征客户消费特征 客户定位客户定位 涡阳本地的高级白领一族为主，有一定月供能力；涡阳本地的高级白领一族为主，有一定月供能力；涡阳本地私营企业经营者为主，有一定投资能力涡阳本地私营企业经营者为主，有一定投资能力 国企、政府实力派，成功自由职业人士次之。国企、政府实力派，成功自由职业人士次之。具备高学历。具备高学历。类群具有相当的职业、事业危机意识，并积极寻求发展。类群具有相当的职业、事业危机意识，并积极寻求发展。年龄在年龄在2525岁岁4545岁之间。岁之间。总之，他们在消费取向上更注重现代化时尚化国际化；总之，他们在消费取向上更注重现代化时尚化国际化；对消费品的要求更高，注重其美观、性能好、实用、投资增对消费品的要求更高，注重其美观、性能好、实用、投资增值保值、服务的专业化等值保值、服务的专业化等。概念定位概念定位五街合一五街合一体验式情景主题商业街体验式情景主题商业街市场形象市场形象商业：商业：以休闲娱乐，时尚潮流，购物消费，主题文化，餐饮美食的定位：全面开启涡阳首站的平价奢华盛宴，让更多的人体验品质生活和精明消费的乐趣。古人从生活实践中总结出来，他们认为世界万物都是由金、木、水、火、土五种元素构成的，在不同的事物上有不同的表现。项目充分借鉴易经五行的核心元素，将本案高品质国际社区即：“主题商业街”、“游乐广场”、“文化交流”、“餐饮娱乐”及“商务休闲、高端住宅”，使其成为“金、木、水、火、土”易经五行的完美表现。【五五行行合一合一】【五五街街合一合一】迎合了人们的逛街、购物、休闲娱乐的消费需求。强调“五街合一”即：“餐饮街”、“体验街体验街”，“文化街”、“时尚街”、“主题街”，完全实现了吃、喝、玩、乐、购的消费新体验。内街：品牌服饰及精品走廊美食 +外街：商务休闲餐饮主题街区定位核心理念定位核心理念土火木金水餐饮娱乐游乐广场文化交流商务休闲及高层住宅商业购物【五合一】金金光碧色，彩辉夺目涡 阳 时 尚 潮 流 的 领 导 者TRENDYTRENDY品牌专卖店 潮潮 流流核心定位：以品牌荟萃、价格实惠为核心，以休闲购物为基础，全面开启涡阳的平价奢华盛宴，让更多的人体验品质生活和精明消费的乐趣。金 关于真维斯：中国休闲装行业名副其实的“大鳄”；在城市一级商业地段，面积为80平方米以上的临街门市。（本案完全符合该业态选置要求）TRENDYTRENDY品牌专卖店 潮潮 流流木五行,木之为阳气动跃触地而出也 涡阳游乐主题广场SPORTY SPORTY 动动 感感城市游乐主题休闲广场起到向阳路人群聚集，以带活南大街商业人气。SPORTY SPORTY 动感动感城市运动主题休闲公园海盗船广场竞技急速滑板音乐喷泉休憩座椅木水“集水”就是“聚财”世界名品走廊文化VIP国际高档品牌汇聚地 内接街核心概念：得到政府支持的同济万象城最具文化、最具潮流的世界名品走廊世界名品走廊文化工艺品婚纱摄影品牌服饰商务会馆酒吧茶社休闲餐饮高档酒楼香水饰品水火主题美食娱乐街 HAPPY 快快 乐乐主题美食娱乐街“热火朝天，红红火火”项目南北内街和东西内街东段，其核心定位娱乐餐饮街风味餐饮风味美食