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2019 长租公寓市场年报长租公寓市场年报 2 目录目录 前言前言.3 第一章第一章 政策篇政策篇-鼓励大力发展与加强行业规范并重鼓励大力发展与加强行业规范并重.4 1、中央政策：明确发展方向，支持、鼓励住房租赁市场发展、中央政策：明确发展方向，支持、鼓励住房租赁市场发展.4 2、地方政策：以规范市场、加强监管为主，针对性、及时性强、地方政策：以规范市场、加强监管为主，针对性、及时性强.5 第二章第二章 市场篇市场篇-租金稳中有跌，供地方式更加多元租金稳中有跌，供地方式更加多元.11 1、租金：多数城市表现平稳，部分二线城市有所下跌、租金：多数城市表现平稳，部分二线城市有所下跌.11 2、土地：租赁相关用地供应有所下降，地块筹集方式更加多元、土地：租赁相关用地供应有所下降，地块筹集方式更加多元.13 第三章第三章 企业篇企业篇-积极调整战略，不断拓宽发展思路积极调整战略，不断拓宽发展思路.15 1、并购潮推动行业集中度提升、并购潮推动行业集中度提升.15 2、积极探索多元化发展，寻求更好盈利模式、积极探索多元化发展，寻求更好盈利模式.17 3、长租公寓迎来海外上市、长租公寓迎来海外上市第一股第一股.19 4、融资金额整体减少，且聚焦头部企业、融资金额整体减少，且聚焦头部企业.20 第四章第四章 趋势篇趋势篇-大型社区式公寓呼之欲出，行业格局或将调整大型社区式公寓呼之欲出，行业格局或将调整.21 总结总结.22 3 前言前言 2019 年是长租公寓行业回归理性之年。在经历了前两年的野蛮生长后，参与主体认识到行业发展之艰难。这一年企业放慢扩张步伐，企业间优胜劣汰现象加剧，资本介入更加审慎，政策在鼓励市场发展的同时更多着墨于规范市场、整治乱象、防范风险。追溯我国长租公寓发展历程，长租公寓于 2010 年随着我国步入中高收入经济体行列居民消费升级背景下产生，一直到 2015 年市场都处于自发生长阶段，2015-2016 年随着房价高企，国家越来越意识到未来将有一部分人需要通过租房解决居住问题，为实现住有所居，国家从中央到部委出台多项住房租赁相关政策，住房租赁市场发展基调逐渐明确、清晰。行业真正进入大众视野是在 2017 年 10 月习近平总书记在十九大报告十九大报告中提出“建立多主体供给、多渠道保障、租购并举租购并举的住房制度”之后。报告改变了以往“购租并举”的说法，“租购并举”的表述更加突出发展租赁住房在整体住房制度中的作用。同年，中央经济工中央经济工作会议作会议提出“要要发展住房租赁市场特别是长期租赁发展住房租赁市场特别是长期租赁”。在国家大的方针政策引导下，长租公寓发展正式步入快车道。整体来看，该行业的发展在一个不太长的时间内经历了萌芽、酝酿、推进、快速发展阶段后，并较快的进入了理性调整阶段。但不可否认，我国长租公寓市场正在逐步规范，经过近两年政府主导推进后，市场规模上了很大一个台阶，参与主体、房源、相关用地供应规模均有大幅提升。需要注意的是，我国包括长租公寓市场在内的整个住房租赁市场发展仍处于初期阶段，居民租住意识转变空间、租住形态升级空间均较大，这其中蕴含着巨大机遇。2020 年是全面建成小康社会和“十三五”收官之年，2019 年中央经济工作会议重申要“大力发展租赁市场”，长租公寓作为租赁市场重要组成部分，未来仍将处于政策红利期，市场仍大有可为。4 第一章第一章 政策篇政策篇 鼓励大力发展鼓励大力发展与与加强行业规范并重加强行业规范并重 2019 年住房租赁相关政策主要表现为两步走，一是继续强化大力发展住房租赁市场的总基调，积极培育市场，推动市场发展；二是加强规范市场秩序，住房租赁市场相关制度不断完善。中央层中央层面面，政策以明确发展方向、支持、鼓励住房租赁市场发展为主；地方层面地方层面，以规范市场、加强监管为主，针对市场情况及时出台政策，精准调控，保障市场平稳健康发展。1、中央政策、中央政策：明确发展方向明确发展方向，支持、鼓励住房租赁市场发展支持、鼓励住房租赁市场发展 发展住房租赁市场，是我国构建房地产市场健康发展长效机制的核心内容之一，发展住房租赁市场，是我国构建房地产市场健康发展长效机制的核心内容之一，2019 年中央年中央层面出台的相关政策表明了未来将大力发展住房租赁市场的大方向，未来住房租赁市场仍大有可层面出台的相关政策表明了未来将大力发展住房租赁市场的大方向，未来住房租赁市场仍大有可为为。整体整体来看，来看，中央层面全年发布政策仍以确定基调，支持、鼓励租赁市场发展为主，发展住房租赁市场的大方向十分明确，尤其年底中央经济工作会议将“大力发展租赁住房”确立为明年要抓好的重点工作之一，这是时隔一年，中央经济工作会议对租赁住房发展方向的重申（2017 年提出“要发展租赁市场，特别是长期租赁”）。具体来看具体来看，政策主要包含以下几方面：定基调方面，政策主要包含以下几方面：定基调方面-发改委、住建部等国家部委发布的文件和讲话以及两会、中央经济工作会议等重大会议多次强调加快发展或大力发展住房租赁市场，集体建设用地建租赁房试点城市扩容至 18 城，实施房地产市场平稳发展的长效机制工作方案；培育市场培育市场方面方面-福州、南昌、青岛、海口、贵阳 5 城纳入集体建设用地建设租赁住房试点城市，至此，试点城市已扩展至 18 个；北京、长春、上海等 16 城住房租赁市场发展获得中央财政“真金白银”扶持；支持租住方面支持租住方面-允许租赁房屋的常住人口在城市公共户口落户；国管公积金将加大租房消费支持力度；推进立法推进立法方面方面-住房租赁条例加入立法工作计划；规范市场方面规范市场方面-住建部在全国范围内深入开展住房租赁中介机构乱象专项整治，严厉打击侵害住房租赁当事人合法权益的行为，保障市场平稳健康发展。5 表：表：2019 年年中央发布中央发布的的住房租赁住房租赁相关相关政策政策一览表一览表 数据来源：中指研究院整理 2、地方政策、地方政策：以规范市场、加强监管为主，以规范市场、加强监管为主，针对性、针对性、及时及时性性强强 2019 年年地方政府积极落实中央指示，增加租赁住房供应，制定供应计划，培育住房租赁市场，地方政府积极落实中央指示，增加租赁住房供应，制定供应计划，培育住房租赁市场，完善相关制度、规范。此外完善相关制度、规范。此外，针对市场随时出现，针对市场随时出现的的情况，情况，及时及时采取措施应对，保障市场平稳健康发采取措施应对，保障市场平稳健康发展展。多省市发布多省市发布推动住房租赁市场发展推动住房租赁市场发展相关政策，相关政策，加快构建地区住房保障体系加快构建地区住房保障体系 6 2019 年年各省市各省市围绕中央确立的发展基调，进一步落实推动住房租赁市场发展的相关举措围绕中央确立的发展基调，进一步落实推动住房租赁市场发展的相关举措。综合来看，政策发力点重点聚焦在供给端，多种渠道增加租赁住房供应。海南海南鼓励多主体参与发展住房租赁市场，通过财政、金融等多渠道支持住房租赁企业运营；东莞东莞鼓励将存量连片出租屋改造为长租公寓；深圳深圳引导城中村存量房屋开展规模化租赁业务，增加租赁住房供给；合肥合肥、武汉、杭州、武汉、杭州均均提出对住房租赁相关企业进行奖补。此外，需求方面需求方面出台了补贴政策，如山东山东提出发放住房租赁补贴 3 万户以上，以此鼓励、支持租住消费。表表：2019 年年各地推动住房租赁市场发展相关各地推动住房租赁市场发展相关政策政策一览表一览表 数据来源：中指研究院整理 7 规范规范市场秩序市场秩序相关相关举措举措频发频发，住房租赁市场制度正在逐步完善住房租赁市场制度正在逐步完善 今年以来长租公寓行业乱象进一步显现，企业不规范不规范使用租金贷使用租金贷现象仍然存在，不符合盈利逻辑的“高收低租”“高收低租”运作方式浮出水面，基于这两种方式积蓄资金池扩张规模蕴藏着极大隐患，一些暴雷企业也大多存在这种情况，暴雷后对社会带来极坏影响，其中蕴含的金融风险不容小觑。此外，住房租赁行业一直存在中介机构中介机构发布虚假房源、垄断房源发布虚假房源、垄断房源等违规经营问题，以及我国历来租房备案租房备案率低率低，不利于国家统筹管理等问题也急需解决。为了规范住房租赁市场秩序，解决市场存在的问题，多个省市有针对性的落地了相关细则，具体包括：规范企业行为、启动中介机构乱象专项整治、规范企业行为、启动中介机构乱象专项整治、鼓鼓励登记备案、发布租赁合同励登记备案、发布租赁合同示范文本示范文本等，未来还会有更多城市跟进，出台相关政策。8 表表：2019 年租赁市场监管政策年租赁市场监管政策 数据来源：中指研究院整理 9 多地发布多地发布租房补贴、增加人才公寓供给租房补贴、增加人才公寓供给等相关政策，吸引人才、留住人才等相关政策，吸引人才、留住人才 2019 年各城市间的人才争夺持续火热，为了吸引人才、留住人才，各地纷纷发布政策解决人才的租住问题，具体以减免租金、发放减免租金、发放租房补贴、租房补贴、增加人才公寓供给增加人才公寓供给等方式为主。为吸引高端和稀缺人才进入，北京提出人才级别越高减免租金越多的政策；武汉不仅放宽人才落户限制、提供人才租房补贴，还与部分长租公寓头部企业合作推出大学毕业生租赁房，符合条件的毕业大学生均可申请入住，并将享受到政府提供的 30%租金补贴，通过政企联合共同推进人才公寓的发展，为人才提供高质量的租住环境和有保障的配套服务。表表：2019 年租赁市场人才政策年租赁市场人才政策 数据来源：中国指数研究院整理 2019 年年底两次重大会议都有提及住房租赁市场，一是，中央经济工作会议再次提出大力发年年底两次重大会议都有提及住房租赁市场，一是，中央经济工作会议再次提出大力发 10 展住房租赁市场；二是，中共中央政治局常委、国务院副总理韩正在住房城乡建设部召开座谈会也展住房租赁市场；二是，中共中央政治局常委、国务院副总理韩正在住房城乡建设部召开座谈会也提出大力发展和规范住房租赁市场，着力解决新市民、年轻群体的住房困难。可见，提出大力发展和规范住房租赁市场，着力解决新市民、年轻群体的住房困难。可见，2020 年年发展发展住房租赁市场住房租赁市场的重要性进一步提升的重要性进一步提升，支持、鼓励市场发展，支持、鼓励市场发展，培育市场及相关企业，培育市场及相关企业，以及规范市场秩以及规范市场秩序的政策将进一步出台实施序的政策将进一步出台实施。11 第二章第二章 市场篇市场篇 租金稳中有跌，供地方式更加多元租金稳中有跌，供地方式更加多元 租金方面租金方面，十大城市十大城市住宅租金转向平稳，部分重点二线城市有所下跌住宅租金转向平稳，部分重点二线城市有所下跌。随着中央和地方政府的介入，2018 年下半年住宅租金开始呈下降趋势，2019 年多数城市出台稳租金政策，加强市场监管、加快房源入市，推动租金保持平稳，维护市场健康稳步发展。土地方面，土地方面，各城市租赁住房用地筹集方式更加多元各城市租赁住房用地筹集方式更加多元。2019 年通过竞自持方式成交的租赁相关用地较 2018 年有所下降，集体建设用地、纯租赁用地、人才专项租赁住房用地、城中村改造用地越来越成为北京、上海、杭州、深圳等租住需求旺盛、土地资源稀缺城市租赁住房用地重要来源。1、租金、租金：多数城市表现平稳，部分二线城市有所下跌：多数城市表现平稳，部分二线城市有所下跌 十大城市住宅租金整体表现平稳，一线城市均有所上涨，深圳租金仍居首位，重点二线城市除天津外，其他五城均下跌，杭州租金在二线城市中保持领先位置。图图：2017 年以来一线城市住宅租金走势年以来一线城市住宅租金走势 数据来源：CREIS 中指数据， 图图：2017 年以来热点二线城市住宅租金走势年以来热点二线城市住宅租金走势 数据来源：CREIS 中指数据， 12 从从 2019 年年全年全年房租累计变化情况来看：房租累计变化情况来看：一线城市一线城市-广州累计上涨 3.6%，涨幅相对较大；北京累计上涨 1.3%；上海、深圳 12 月租金与去年底基本持平，今年以来房租较为稳定。重点二线城市重点二线城市-除天津累计上涨 1.9%外，其他五城均下跌；其中，武汉累计下跌 4.3%，跌幅最大；杭州累计下跌 3.8%；成都下跌 2.7%；重庆下跌 1.8%；南京微跌 0.8%。2019 年住房租金延续年住房租金延续 2018 年下半年以来年下半年以来态势态势，在国家稳租金调控下，住宅租金转向平稳，在国家稳租金调控下，住宅租金转向平稳，部分重点二线城市有所下跌部分重点二线城市有所下跌，主要原因在于：中央及地方出台政策加强监管，稳中央及地方出台政策加强监管，稳租金。租金。2018 年年中租赁市场出现大幅度的租金上涨，对市场造成一定影响，为了在稳定市场的同时刺激租赁需求，中央及地方政府纷纷出台稳租金相关政策。租赁住房供给多元化发展，房源增加租赁住房供给多元化发展，房源增加。随着住房租赁市场的发展，租赁企业不断增加，房源的供给方式不断多元化，租赁房源稳步增长，供给与需求不断平衡，推动租金走向平稳。展望未来，展望未来，随着租赁市场的不断发展，规范市场发展、稳租金等相关政策将持续完善，租金将继续维持平稳态势。13 2、土地、土地：租赁相关用地：租赁相关用地1供应有所下降，地块筹集方式更加多供应有所下降，地块筹集方式更加多元元 自 2016 年 11 月首宗租赁相关用地在北京成交以来，全国多个城市相继推出并成交了此类用地。2016 年年，仅北京成交了 4 宗租赁相关用地，规划建面为 50 万；2017 年年，北京、上海、广州等 13 个城市推出并成交了相关用地，共计成交 176 宗/539 万；2018 年年，北京、上海、广州、杭州等租赁需求旺盛城市继续加大租赁相关用地供应力度，此外，合肥、南京、武汉等城市也在今年相继推出此类用地，1-12 月全国共计成交租赁相关用地 132 宗/568 万，规划建面超过上一年规模。2019 年年 1-12 月月共计成交 148 宗/417 万，规划建面为去年全年的 73%，今年以来自持用地成交规模有所下降。2016 年年 11 月月-2019 年年 12 月月，共有 22 个城市成交了租赁相关用地，共计成交476 宗宗，可提供租赁住房面积约为 1660万万。其中上海、杭州、北京成交规模领先，3 城成交面积约占 22 城总成交面积的 65%。图图：2016 年年 11 月月-2019 年年 12 月月各城市租赁相关用地成交情况各城市租赁相关用地成交情况 注：不含集体建设用地，仅包含公开市场招拍挂成交的自持用地 数据来源：CREIS 中指数据， 此外，各城市租赁住房用地筹集方式更加多元化此外，各城市租赁住房用地筹集方式更加多元化，以下面四个城市为例：，以下面四个城市为例：北京：集体土地建设租赁住房北京：集体土地建设租赁住房 2020 年逐步入市年逐步入市 2017 年，北京市提出未来 5 年将供应 1000 公顷集体土地，用于建设集体租赁住房项目。2017年北京实现集体土地租赁住房用地供应 203.9 公顷完成率 102%，2018 年供应 209.2 公顷完成率105%，在 2017 年完成供地任务的基础上，2018 年度再次超额完成供地任务。2019 年集体土地 1 租赁相关用地：此处统计的租赁相关用地指近年来全国成交的用于建设租赁住房的企业竞自持用地、纯租赁用地等，不包括集体建设用地。14 供应力度不减，也将完成每年 200 公顷的供地计划。随着集体土地租赁住房项目的陆续开工，北京首批集体土地租赁房将在 2020 年 6 月入市，未来将成为租赁市场中的主要供应。上海：纯租赁土地供应占比超九成上海：纯租赁土地供应占比超九成 2017 年上海成交首宗纯租赁地块，至 2019 年 12 月纯租赁用地供给面积占上海成交的总自持面积比例达 86%，成为上海租赁市场的主要供应方式，此举表明上海政府支持发展住房租赁市场的坚定决心，并在供地环节予以积极支持。纯租赁用地与竞自持地块相比土地价格较低，可以降低企业的拿地成本，并且推出的纯租赁用地布局基本在产业园区、校区、商务密集区、交通枢纽附近，均属于租赁需求旺盛的地区，地理位置优势明显。深圳：城中村深圳：城中村租赁住房规模化运营为主要任务租赁住房规模化运营为主要任务 2017 年深圳市关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见指出，未来五年深圳要统租100 万套城中村租赁房源进行运营。目前城中村租赁房源是深圳租赁市场的供应主体，主要优势在于价格较低、有一定的发展基础并且房源较为集中便于管理，2019 年 7 月，深圳发布关于规范住房租赁市场稳定住房租赁价格的意见（征求意见稿）对规范城中村规模化改造提出意见，此举要求企业通过规模化、标准化经营降低改造和运营成本，提高服务水平，推动市场平稳发展。杭州：人才专项租赁住房为人才争夺战助威杭州：人才专项租赁住房为人才争夺战助威 2017 年以来，城市间的人才争夺战持续火热，各个城市为了吸引更多人才提出一系列利好措施。杭州 2018 年 7 月成交首宗人才专项租赁住房用地，截至 2019 年 12 月已成交 22 宗/99.8 万，占杭州总自持面积的 30%，并且 2019 年以来此类地块的推出逐渐密集，未来将成为杭州租赁市场中的主要供应方式，将为人才带来更好的租住环境。近年来通过招拍挂方式成交的自持用地规模有所下降，集体建设用地、城中村改造用地越来越成为北京、深圳等租住需求旺盛、土地资源稀缺城市新增租赁住房用地重要来源。推出量方面，推出量方面，推出租赁用地的城市与 2018 年保持不变，整体推出规模有所下降，市场热度不高，企业拿地积极性较低。推出方式方面，推出方式方面，以上述四城为代表的多元化推地方式增多，且这类用地普遍价格较低，可有效降低企业拿地成本。展望未来，展望未来，2020 年集体建设用地、年集体建设用地、纯租赁用地、人才专项租赁住房用地、纯租赁用地、人才专项租赁住房用地、城中村改造用地等将逐渐成为新增租赁住房用地的重要来源城中村改造用地等将逐渐成为新增租赁住房用地的重要来源。15 第三章第三章 企业篇企业篇 积极调整战略，不断拓积极调整战略，不断拓宽发展思路宽发展思路 在我国长租公寓行业发展过程中，参与企业发挥了积极作用，为市场、消费者提供了多样化、多层次的租赁产品。作为新兴行业，长租公寓发展需要更多探索和必要的试错，企业在这过程中积极调整战略，不断拓宽发展思路。总结来看，今年以来企业动态特征主要表现为以下四个方面：1、并购并购潮推动潮推动行业集中度提升行业集中度提升 并购是实现规模快速扩张的有效方式，通过并购，管理房源规模得到扩大，这一方面可助力企业快速抢占市场，另一方面通过并购所形成的规模效应能够带来资源的充分利用和整合，从而降低管理、原料、生产等各个环节的成本，最终降低总成本。今年并购潮的出现意味着我国住房租赁行业进入新的整合发展阶段，行业竞争从早期的野蛮增长向精细化运营方向转变。2019 年年 1 月月-蛋壳公寓以蛋壳公寓以 2 亿美金（包含现金和债务）全资战略收购长租公寓运亿美金（包含现金和债务）全资战略收购长租公寓运营商爱上租营商爱上租。蛋壳蛋壳 创立时间创立时间：2015 年 1 月 起源地起源地：北京 企业特征企业特征：互联网大数据、商业智能方面的优势，以及在全国范围内良好品牌口碑 爱上租爱上租 创立时间创立时间：2015 年 7 月 起源地起源地：杭州 企业特征企业特征：在长三角地区长期积累的丰富线下运营经验，在长三角地区有强大的市场号召力。2019 年年 1 月月-湾流国际与星窝创享青年公寓并购，开启战略合作湾流国际与星窝创享青年公寓并购，开启战略合作，此次并购助力湾流国际迅速打开华南市场扩张之路。17 湾流国际湾流国际 创立时间创立时间：2015 年 8 月 起源地起源地：上海 企业特征企业特征：上海规模居前列的集中型共享式国际青年社区管理方。星窝创享青年公寓星窝创享青年公寓 创立时间创立时间：2015 年 12 月 起源地起源地：深圳 企业特征企业特征：深圳本土青年公寓品牌，坚持深耕深圳的发展战略，主打深圳城中村市场。2019 年年 5 月月-安歆集团与安歆集团与雅住雅住公寓合并，公寓合并，雅住雅住完全并入安歆的运营体系完全并入安歆的运营体系，成为安，成为安歆全资子公司歆全资子公司。并购后，安歆床位突破 10 万张，覆盖全国 17 座城市，全国门店数超 200家。安歆安歆 创立时间创立时间：2014 年 1 月（首店开业）起源地起源地：上海 企业特征企业特征：是国内首家为企业员工提供全方位住宿产品的专业运营商。雅住雅住 创立时间创立时间：2015 年 1 月 起源地起源地：上海 企业特征企业特征：旗下有三个产品线，逗号公寓、青巢公寓针对白领人群；逗号之家是为企业员工提供一站式住宿的蓝领公寓 2、积极探索积极探索多元多元化化发展发展，寻求更好，寻求更好盈利模式盈利模式 过去的一年出现暴雷事件最多的二房东模式盈利前景受到质疑，违规使用“租金贷”、“甲醛房”、“高收低租”等现象也多出自于这种模式，此外，大部分依托整租模式发展的品牌放慢拿房速度，企业更多是在探索长租公寓健康发展的模式。“降低成本，降低成本，减减 18 负负前行前行”是企业发展模式探索的主要方向，包括转做轻资产，和政府合作建设集租房、人才公寓等。旭辉领寓在上海举行“轻重并举，租赁升级”战略发布会，旭辉领寓在上海举行“轻重并举，租赁升级”战略发布会，确立确立向轻、重两端聚向轻、重两端聚焦发展焦发展的战略规划的战略规划。旭辉的“轻”主要体现为与资本端、与政府合作。与平安不动产签署战略合作与平安不动产签署战略合作：未来3 年内双方总投 100 亿人民币用于住房租赁项目的投资、开发及运营。与平湖经济技术区与平湖经济技术区签署委托管理战略合作协议签署委托管理战略合作协议：运营管理园区 5 幢人才公寓，共建园区人才服务高地。与新与新加坡政府投资公司合作加坡政府投资公司合作：设立 5.7 亿美元长租公寓投资平台，未来 4 年内投资于中国一线和二线城市优质位置的长租公寓项目。乐乎推出“乐乎有朋”乐乎推出“乐乎有朋”，创新创新设立设立轻加盟公寓品牌轻加盟公寓品牌。这是在乐乎轻资产托管模式下衍生出的一种更轻的模式，这种模式下，乐乎只是为甲方提供运营方案、管理系统、培训系统等，甲方包括政府、其他长租公寓运营企业等。这种模式因为进一步削减了人工成本，使得乐乎可以更轻的姿态参与长租公寓发展，助力其更快的实现规模扩张。图：轻加盟模式业务流程图：轻加盟模式业务流程 万科万科、首创等房企和村集体合作，启动“集租房”建设。、首创等房企和村集体合作，启动“集租房”建设。企业与村集体合作在集体建设用地上建设租赁住房（简称“集租房”“集租房”）是今年住房租赁市场重要特征，这是在政府主导下产生的，是未来租赁住房供给重要来源。近两年我国 19 先后共确立 18 个利用集体建设用地建设租赁住房试点城市。尤其租住需求旺盛、土地紧缺城市，如北京，集体土地供应积极。尤其租住需求旺盛、土地紧缺城市，如北京，集体土地供应积极。北京市 2017-2021年及 2017 年度住宅用地供应计划中提到未来五年全市将供应集体建设用地 1000 公顷（每年 200 公顷），从历年供应情况来看，均超额供应。“集租房”“集租房”建设建设模式模式可在很大程度上减轻可在很大程度上减轻企业负担。企业负担。其运作方式主要是：企业与村集体签订合作协议，成立合资公司共同开发长租公寓项目，企业承担全部建设成本，占一定比例的股份；村集体以土地使用权作价入股，也占一定比例的股份，这种模式下企业省去了占用资金比例较高的购置土地的成本。但因为企业在其中承担建设以及后期运营等全过程，故十分考验企业操盘实力及一整套建设运营等能力，所以参与这种模式的多为房企。3、长租公寓长租公寓迎来迎来海外上市第一股海外上市第一股 长租公寓前期占用资金大、资金回收周期长，对企业提出了很大挑战，有更多的资金支持是企业发展的关键，上市是募集资金的重要方式。2019 年长租公寓迎来“第一股”20 青客公寓，此外蛋壳公寓也在上市的路上。美国东部时间美国东部时间 2019 年年 11 月月 5 日，青客公寓（日，青客公寓（QK）在纳斯达克成功上市，成为）在纳斯达克成功上市，成为我国长租公寓海外上市第一股。我国长租公寓海外上市第一股。青客公寓成立于 2012 年，是国内较早涉足长租公寓的机构之一，目前管理房源 10 多万间，覆盖上海、苏州、杭州、北京、嘉兴、南京、武汉，以长三角地区城市为主。其采用的是分散式二房东运营模式，以租赁小区散户私人房源为拓展房源主要方式。上市之前，其先后于 2013 年 12 月、2015 年 5 月以及 2018 年 4 月进行了 A、B、C 轮融资。美国东部时间美国东部时间 2019 年年 10 月月 28 日日，蛋壳公寓正式向美国证券交易委员会递交蛋壳公寓正式向美国证券交易委员会递交 F-1 招股书，拟进行首次公开募股，预计将以“招股书，拟进行首次公开募股，预计将以“DNK”为交易代码登陆纽交所。”为交易代码登陆纽交所。蛋壳公寓于 2015 年 1 月在北京成立，与青客公寓运营模式相近，是一家主打分散式合租房源的互联网长租公寓运营商。2019 年初收购爱上租后，规模快速扩张，目前管理房源达 40 多万间，规模居行业前列。目前开业房源覆盖北京、上海、广州、深圳、杭州、天津、武汉、南京、成都、苏州、无锡、西安、重庆等热点一二线城市。递交招股书之前，其先后于 2015 年 1 月、5 月，2017 年 6 月，2018 年 2 月、6 月以及 2019 年 3 月、10月进行了天使轮、A、A+、B、B+、C、D 共七轮融资。4、融资融资金额整体金额整体减少减少，且，且聚焦头部企业聚焦头部企业 据不完全统计，2018 年长租公寓领域，企业获得融资 37 笔，约 1491 亿元（包括发债、基金、授信等各类用于长租公寓发展的资金），而 2019 年仅有 16 笔，约 360 亿元，金额不足去年的1/4，资本端对长租资本端对长租公寓公寓领域领域态度更加态度更加严谨严谨，企业获得融资金额整体减少，企业获得融资金额整体减少，另外获得融资的企业多为头部企业另外获得融资的企业多为头部企业，包括蛋壳、魔方、佳兆业、龙湖等，以国企、开发商、知名品牌公寓为主。2019 年，年，整个整个房地产行业资金监管从严从紧房地产行业资金监管从严从紧，年初以来，银保监会和央行等监管机构先后提出要加强房地产金融审慎管理、严查房地产违规融资等行为，密集发声强调防范房地产金融风险的重要性。长租公寓近两年在快速发展节奏下暴露出的金融风险也使得资本介入更加审慎。21 第四章第四章 趋势篇趋势篇 大型社区式公寓呼之欲出，行业格局大型社区式公寓呼之欲出，行业格局或或将调整将调整 随着住房租赁市场发展，长租公寓的形态也在转变、升级。近年来市场上出现的长租公寓大多是对存量房源的盘活，随着近年来成交租赁相关用地的入市，接下来市场上将出现大量增量长租公寓，它们的形态会和之前有所不同。盘点租住形态的变化可进一步追溯下我国长租公寓发展历程：2010 年在我国整体消费升级背景下，市场以中介为代表的机构开始探索改良更新传统租赁住房产品，1.0 版本的分散式长租公寓形态应运而生版本的分散式长租公寓形态应运而生。2012 年“互联网+资本”平台、房企、酒店等具备发展长租公寓优势的企业涌入，参与主体增多，产品形态逐渐丰富，将整栋物业改造成租赁住房的长租公寓出现，即 2.0 版版本的集中式长租公寓本的集中式长租公寓。2015-2017 年房价高企，国家越来越意识到未来将有一部分人需要通过租房解决居住问题，为实现住有所居，国家从部委到中央出台了多项住房租赁相关政策,住房租赁市场发展基调逐渐明确、清晰。2017 年以来随着更加具体的政策落地以及十九大、中央经济工作会议等重大会议对发展住房租赁市场尤其是长期租赁的重视，使得长租公寓行业迎来高速发展。企业通过竞自持方式成交的租赁住房用地，以及政府主导推出的用于建设租赁住房的集体建设用地、纯租赁用地、人才专项租赁用地等不断推出，从从 2020 年起这类土地上建设的租赁住房相年起这类土地上建设的租赁住房相继入市。继入市。值得注意的是，值得注意的是，未来集体建设用地上建设的租赁住房，作为新兴起的租赁住房种类，将以大体量的优势影响着行业格局，这类租赁住房我们可称之为 3.0 版的版的大型大型社区式租赁社区式租赁住房住房。从国家政策导向来看，这类租赁住房是国家扶持重点，这将形成租赁市场上重要的增量供给，为租客带来全新的租住形态。与 1.0 版、2.0 版长租公寓更适合青年、白领等单身或情侣租客的情况不同，3.0 版长 22 租公寓也会配建一部分家庭租赁住房，此外社区会配置商业、学校等健全配套，满足租客多方面生活需求，让租客体会更有品质的租住生活，是真正的长期租赁住房，给租客家的归属感，这对于我国构建“租购并举”住房体系也将起到重大推动作用。对于这类公寓而言，因为之前尚没有大型项目运营的经验，所以住建部明确 2020 年将重点探索这类项目的运行机制，将集体租赁房交予专业长租公寓机构来建设运营将是大势所趋，这恰恰就是长租公寓企业的发展机会所在。图图：长租公寓形态演变长租公寓形态演变 数据来源：中指研究院总结整理 总结总结 2019 年是长租公寓理性盘整的一年年是长租公寓理性盘整的一年，这一年政府端、企业端、资本端等行业各参与方都有所调整，政策出台更加精准、及时，推动行业相关制度进一步完善；资本端把控更加严格，介入市场更加审慎；长租公寓企业洗牌现象加剧，优胜劣汰推动行业集中度进一步提升。2019 年也是长租年也是长租公寓发展信心更加坚定的一年公寓发展信心更加坚定的一年，年底几次重要会议对长租公寓市场发展方向的表态，指明了未来行业发展方向，租赁住房作为解决进城务工人员、新就业大学生等新市民住房问题的重要途径，未来该领域的发展将继续受到国家和各地政府高度重视，而长租公寓作为租赁住房的主要形态，同时也是我国租赁住房新兴租住形态，且符合国家倡导支持的长期租赁住房发展特性，所以其未来发展空间十分广阔。2020 年将是行业格局进一步调整之年年将是行业格局进一步调整之年，近年来推出的住房租赁相关用地将于 2020 年起相继入市，届时 3.0 版大型社区式租赁住房也将问世，成为租赁住房重要的增量供应，其规模更大、更 23 专注的特性将为租户带来新的租住形态和租住体验，其可能为企业带来的发展机遇也十分值得探索。