淄博市周村正阳路地块房地产项目整体策划方案.pptx

目目 录录 CCOON NT TE EN NT T周村概况及市场分析周村概况及市场分析 2项目定位研究项目定位研究3项目定位分析项目定位分析4项目规划建议项目规划建议5项目营销建议项目营销建议6项目本体分析项目本体分析 1 1服务项目展示服务项目展示7合作条件合作条件8第一部分：项目本体分析第一部分：项目本体分析p地块区位四至地块区位四至p项目地块现状项目地块现状p周边环境配套周边环境配套p片区发展前景片区发展前景p项目属性界定项目属性界定地块及区位地块及区位本案本案p地块位于地块位于周村东部城区周村东部城区，正阳路以东，陈桥路以南，正阳路以东，陈桥路以南,恒星路以北；恒星路以北；p地块整体处于地块整体处于东部发展居住区东部发展居住区，临近区政府、幼儿园、周边空气质量良好，是上风上水之地。，临近区政府、幼儿园、周边空气质量良好，是上风上水之地。项目四至项目四至南向：恒星路南向：恒星路南向：恒星路南向：恒星路东向：广电路东向：广电路东向：广电路东向：广电路北向：陈桥路北向：陈桥路西向：正阳路西向：正阳路地块现状地块现状p地块整体比较方正，地质条件较好地块整体比较方正，地质条件较好;p地块基本是一些小厂房和空闲草地地块基本是一些小厂房和空闲草地,拆迁比较容易拆迁比较容易;p此地块约此地块约600600亩亩,体量大体量大,属于大盘属于大盘.p综合而言：地块周边生态环境好，空气优良，处于城市东扩发展主轴线，可开发潜力大。综合而言：地块周边生态环境好，空气优良，处于城市东扩发展主轴线，可开发潜力大。项目周边配套项目周边配套酒店酒店区政府广场区政府广场正阳幼儿园正阳幼儿园中国联通中国联通中国移动中国移动农业发展银行农业发展银行项目价值判断项目价值判断路网完善、交通便捷路网完善、交通便捷p正阳路、恒星路、广电路交通状况良好，交通通达性强，方便快捷；正阳路、恒星路、广电路交通状况良好，交通通达性强，方便快捷；周村城市发展方向，市场前景广阔周村城市发展方向，市场前景广阔p以以“周村政府为核心周村政府为核心”，依托周边良好的景观资源和生活配套，周边适合发展高端住宅物业；，依托周边良好的景观资源和生活配套，周边适合发展高端住宅物业；地块方正，占地规模大，利于规划地块方正，占地规模大，利于规划p项目占地规模大，且不属于城市中心，建议走项目占地规模大，且不属于城市中心，建议走“造城运动造城运动+差异化定位差异化定位”相结合的路线。相结合的路线。空气清新、生态环境良好空气清新、生态环境良好p政务广场、周边绿化美景、万亩良田空气质量良好；政务广场、周边绿化美景、万亩良田空气质量良好；优势（优势（S S）规模大发挥空间大，有利于形象提升规模大发挥空间大，有利于形象提升 路网完善，交通便捷，道路通达性好路网完善，交通便捷，道路通达性好区域环境氛围优越大区域前景看好区域环境氛围优越大区域前景看好劣势（劣势（W W）项目周边配套不完善项目周边配套不完善项目所在区域目前认知度不高；项目所在区域目前认知度不高；项目东、北两面形象差。项目东、北两面形象差。机会（机会（O O）城市发展方向城市发展方向 吸引更多人在此置业吸引更多人在此置业.周村各楼盘，整体品质一般，提升空间大周村各楼盘，整体品质一般，提升空间大各各现现场场营营销销手手段段单单一一，本本公公司司营营销销手手段段众众多多，有利于实现利润最大化。有利于实现利润最大化。威胁（威胁（T T）周村整体市场开发量较大，对整体市场有很周村整体市场开发量较大，对整体市场有很大冲击。大冲击。项目周边项目周边,兰馨书院、凯旋城已经投放市场，兰馨书院、凯旋城已经投放市场，失去先机。失去先机。即将上市的楼盘竞争对手增加即将上市的楼盘竞争对手增加n发挥优势，抢占机会发挥优势，抢占机会先入为主，走差异化和品先入为主，走差异化和品牌路线，抢占市场空白点，牌路线，抢占市场空白点，塑造高品质形象塑造高品质形象n利用机会，克服劣势利用机会，克服劣势充分打造产品品质，即通过充分打造产品品质，即通过外观和内在产品品质的营造，外观和内在产品品质的营造，强化项目综合性价比强化项目综合性价比n发挥优势，转化威胁发挥优势，转化威胁抢占市场先机，强势营销抢占市场先机，强势营销提升项目高品质形象提升项目高品质形象n减小劣势，避免威胁减小劣势，避免威胁以产品品质塑造开发商形以产品品质塑造开发商形象；营销推广深度挖掘目象；营销推广深度挖掘目标客户。标客户。项目优劣势分析项目优劣势分析第二部分：周村概况及市场分析第二部分：周村概况及市场分析 p周村概括周村概括p周村城市总结周村城市总结p周边房产发展状况周边房产发展状况p周村在售楼盘分析周村在售楼盘分析p周村在售楼盘总结周村在售楼盘总结周村概况周村概况周村简介周村简介周村，素有“天下第一村之称天下第一村之称，位于山东省中部，地处淄博西部，东临张店区，南接淄川区，西南与章丘县接壤，西北与邹平县毗邻，东北与桓台县连界。东距市政府驻地张店东距市政府驻地张店2020公里，公里，西距山东省会济南西距山东省会济南82.582.5公里公里。南北最大纵距27.3公里，东西最大横距25.3公里，系淄博市辖区之一，总面积263平方公里。周村人口周村人口周村是淄博市人口最少的一个区,人口约为31.831.8万人万人，其中，非农业人口19万人，人口密度为1212人/平方公里。周村区交通状况周村区交通状况p周村区位优势明显，交通便利，东距青岛口岸300公里，西距济南国际机场50余公里，胶济铁路、济青高速公路、309国道、滨博高速公路纵横区内，形成了四通八达的交通网络。沂源县沂源县以轻工业、农业为主；高青县高青县是农副产品加工及轻纺化工为主；桓台县桓台县是农副产品加工基地，建筑之乡；临淄区临淄区是国家重要的石油化工基地，历史文化名城；博山区博山区是机电、陶瓷、琉璃及新材料工业基地，风景名胜区；淄川区淄川区是以建材为主的原材料工业基地，商贸中心张店张店是全市政治、经济、文化中心、交通通讯枢纽，高新技产业基地周村区周村区是丝绸、轻纺工业基地，商贸名城周村总体发展规划周村总体发展规划p周村以丝绸路为中轴线，分西部老城和东部新城两个版块，周村以丝绸路为中轴线，分西部老城和东部新城两个版块，周村整体发展以向东和东周村整体发展以向东和东南方向发展为主，南方向发展为主，东部版块与张店区向西发展相呼应。便利的交通和良好的绿化环境，东部版块与张店区向西发展相呼应。便利的交通和良好的绿化环境，东部版图区域价值将大大提升。东部版图区域价值将大大提升。周村区城市经济周村区城市经济经济产业构成p周村系淄博市辖区之一，是鲁中工商重镇，被誉为“金周村”，“旱码头”，1904年被清政府辟为对外开放的商埠，2004年被授予“中国纺织产业基地”称号。p周村工商业基础雄厚，目前已形成了以丝绸、纺织为主体，化工、建材、机械、电子等门类比较齐全的工业格局。p周村区第三产业发展迅速，目前全区已拥有纺织服务、沙发家具、沙发材料、不锈钢、轻钢建材等专业市场，年市场交易额逾100亿元。p周村区2009年第一产业增加值68476万元，增长4.8%；第二产业增加值1106705万元，增长14.2%；第三产业增加值932124万元，增长13.4%。三次产业构成由上年的3.3:54.2:42.5调整为3.3:52.5:44.2，二产比重下降、三产比重提高，产业结构更趋优化合理。表一：经济产业构成p周村城市经济产业构成由第二产业向第三周村城市经济产业构成由第二产业向第三产业转化，产业结构很快转化为以第三产业产业转化，产业结构很快转化为以第三产业为主的产业构成。为主的产业构成。周村区城市经济周村区城市经济p20092009年实现地区生产总值年实现地区生产总值21073052107305万元，按可比价格计算，比上年增长万元，按可比价格计算，比上年增长13.6%13.6%，人均生产总值，人均生产总值9625.19625.1美元。美元。城市化阶段性特征分析城市化阶段性特征分析前期中后期周村城市化率50%城市化集中型城市化扩散型城市化房地产投资向城市中心区集中，房地产开发应该采取集约型开发方式，充分提高城市土地利用效率主要向城市郊区和周边农村发展p城市化理论：一个国家或地区的城市化水平达到50左右时，城市化进程将呈20年左右的高速发展阶段。p周村目前城市化已进入高速发展阶段p周村目前正处于城市化高速发展阶段，集中型与扩散型城市化同时发展，城区有大面积住宅，工厂、等待改造搬迁，在以区政府行政办公、商业金融用地的带动下城区周边迅速发展，必将带动周村房地产快速发展。周村城市文化周村城市文化p周村人文资源丰富，文化底蕴深厚，世界著名短篇小说之王蒲松创作的聊斋志异，就是在周村教书时创作的，民间扮玩的代表项目“周村芯子周村芯子”已申报省级非物质文化遗产。曾在中央电视台热播的电视连续剧大染坊大染坊演绎的故事就发生在周村，又一部反映周村商业发展史的电视连续剧旱码头旱码头即将开拍。周村城市总结周村城市总结人口：人口：周村人口约为31.8万人，其中非农业人口19万人，城市人均居住面积33.92平方米；产业：产业：周村以丝绸、纺织、建材、机械为主体的第二、三产业的快速发展，为经济发展带来新的机遇；城市化：城市化：随着周村城市化水平的提高，周村“东进”的空间布局结构为周村城市化进入高速发展阶段奠定良好的基础；消费力消费力收入水平的提高带动消费的升级，住房的升级换代提供了强有力的保证；目前周村处于高速发展阶段，城市化进程速度加快，城市中心外扩和升级趋势明显。目前周村处于高速发展阶段，城市化进程速度加快，城市中心外扩和升级趋势明显。上半年淄博市各区县完成主要统计指标情况上半年淄博市各区县完成主要统计指标情况周村区房产现况周村区房产现况项目项目区县区县 完成投资完成投资施工面积施工面积新开工面积新开工面积竣工面积竣工面积预售面积预售面积住宅预售均价住宅预售均价亿元同比%万同比%万同比%万同比%万同比%元/同比%中心城区中心城区22.8056.92588.280.92174.67111.3958.15-47.79100.90140.41364622.68淄川区淄川区3.5910.8082.2016.6117.01204.293.58-52.898.9044.48265614.88博山区博山区1.3415.5259.89-30.6514.32-3.3123.62153.716.4442.16238913.33周村区周村区5.275.27135.27135.27109.77109.7738.9838.9818.1918.195.335.335.905.9041.4941.4913.3813.38261.62261.62290329039.679.67临淄区临淄区9.08100.88134.67-9.9947.64257.9312.61-71.3111.320.35318918.68桓台县桓台县7.97183.6361.856.8621.33160.762.6813.085.1710.71366436.87沂源县沂源县3.3184.9276.9418.1123.44462.112.75-8.1475.43317415.04高青县高青县2.2526.4049.95-6.0915.7127.62-14.04127.18229717.37p中心城区各指标依然占据市场主导地位。新开工面积周村区同比增长中心城区各指标依然占据市场主导地位。新开工面积周村区同比增长5.33%5.33%外；商品房预售外；商品房预售面积面积周村区预售面积周村区预售面积13.3813.38万，同比增长万，同比增长261.62%261.62%，增幅最大；，增幅最大；周村全区住宅周村全区住宅均价为均价为2903/2903/，基本与其他区县持平。，基本与其他区县持平。凯旋城兰馨书院嘉源逸景博泰花园领世郡城市明珠御景国际万佳谊名仕雅居嘉源逸居世纪康城周村在售住宅整体分布图周村在售住宅整体分布图位置与配套位置与配套p周村区东进的城市发展战略，带动整个东部的发展，也使区域内新建楼盘数量集中，多数项目配备幼儿园、商业网点等基本配套，并且个别项目通过新风系统、燃气壁挂炉、会所等配套提升项目品质。案名案名位置位置配套配套御景国际御景国际 新建东路与步行街交界处新建东路与步行街交界处紧邻周村步行街，自身配套、网点、幼儿园、会所世纪康城世纪康城 丝绸路与机场路交界处丝绸路与机场路交界处大面积沿街网点、会所嘉源盛景嘉源盛景 正阳路与站北路交汇处正阳路与站北路交汇处地源热泵、新风系统、太阳能燃气壁挂炉、配件网点领世郡领世郡 人民公园广场南侧人民公园广场南侧会所、步行街、人民广场凯旋城凯旋城 正阳路与机场路交界处正阳路与机场路交界处正阳幼儿园、自建社区商业、网球场兰馨书院兰馨书院 广电路与机场路交界处广电路与机场路交界处自身配套网点博泰花园博泰花园站北路与正阳路交汇处东站北路与正阳路交汇处东健身广场、站北路商业网点项目规模项目规模 24%20%2%8%9%12%13%12%1、在周村区房地产项目项目中，超过20万方的楼盘较少，多数项目规模在10万平左右，其他零散的小项目较少，但所处位置都较好，户型以中小型为主。2、周村在售项目中，除凯旋城是分期推盘外，其他项目都是整体建设和推售，其中体量过20万的御景国际与世纪康城两个项目也是将房源一次性推出销售。重点项目名称重点项目名称总建面积总建面积总户数总户数御景国际御景国际 2020万平米万平米1502余户世纪康城世纪康城 2626万平米万平米1552余户嘉源盛景嘉源盛景 8 8万平米万平米634余户领世郡领世郡 1212万平米万平米800余户凯旋城凯旋城 1313万平米万平米900余户兰馨书院兰馨书院 9 9万平米万平米720余户博泰花园博泰花园2 2万平米万平米140余户户型面积户型面积重点项目名称重点项目名称面积区间面积区间主力户型主力户型御景国际御景国际 8416884168三室二厅世纪康城世纪康城 8019180191二室二厅/三室二厅嘉源盛景嘉源盛景 6012260122二室二厅/三室二厅领世郡领世郡 9018090180三室二厅/四室二厅凯旋城凯旋城 109165109165二室二厅/三室二厅兰馨书院兰馨书院 9526095260二室二厅/三室二厅博泰花园博泰花园7613076130三室二厅产品形态与景观产品形态与景观1、周村城区楼盘物业形式包括普通多层、电梯多层和小高层等。从各项目的销售率看普通多层的去化较快。目前在售物业多为普通住宅，品质较高的、风格化明显的产品较少。2、各项目绿化率基本都在35%以上，但绿化成本及水平较低，主要草地为主。案名案名建筑风格建筑风格建筑形态建筑形态绿化率绿化率容积率容积率御景国际御景国际 现代风格现代风格小高层/高层41.6%2.23世纪康城世纪康城/多层/小高层36.5%/嘉源盛景嘉源盛景 现代风格现代风格多层/小高层40%1.1领世郡领世郡 欧式风格欧式风格电梯多层/小高层35%1.59凯旋城凯旋城 现代风格现代风格多层/小高层45%/兰馨书院兰馨书院 中式风格中式风格电梯多层35%/博泰花园博泰花园江南风格江南风格多层35%1.2户型面积户型面积案名案名均价均价开盘时间开盘时间交付时间交付时间销售率销售率御景国际御景国际 32003200元元/2009.42011.440%世纪康城世纪康城 28002800元元/2009.112010.1230%嘉源盛景嘉源盛景 28002800元元/2009.122010.1160%领世郡领世郡 40004000元元/认购中 未定、凯旋城凯旋城 28502850元元/2008.42009.1270%兰馨书院兰馨书院 33003300元元/、博泰花园博泰花园28502850元元/2009.92010.590%周村整体市场价格在周村整体市场价格在30003000元元/团购现象较多，各项目团购现象较多，各项目销售相对缓慢销售相对缓慢，其次新入市楼盘房源较多，其次新入市楼盘房源较多，也拉升了市场销售量。据统计也拉升了市场销售量。据统计20092009年周村区商品房屋销售面积年周村区商品房屋销售面积238193238193平方米，比上年增长平方米，比上年增长18.6%18.6%；实现房屋销售额实现房屋销售额6501365013万元，比上年增长万元，比上年增长67.7%67.7%。客群客群大多属于慢热型购房群：大多属于慢热型购房群：消费人群一般都较为理智；不冲动，购房决策时间较长，易计较，公务员、工商业户较多，有一定经济基础。综合而言综合而言n综合物业形态落后，品质低，特别是中低档住宅，在规划、户型、园林等方面无新意；部分中高档住宅在园林、产品形态户型等方面有所突破，如领世郡社区,但整体市场来看，综合素质较但整体市场来看，综合素质较高的产品不多，市场呼唤高品质大盘和有特色的大盘出现。高的产品不多，市场呼唤高品质大盘和有特色的大盘出现。周村在售楼盘总结周村在售楼盘总结第三部分：项目定位研究第三部分：项目定位研究p片区市场分析片区市场分析p片区发展空间分析片区发展空间分析p项目发展战略项目发展战略p项目定位思路项目定位思路p项目开发模式项目开发模式p项目核心价值体系项目核心价值体系片区发展分析片区发展分析p受房价稳步上升，但幅度逐渐减小；在售楼盘均价在受房价稳步上升，但幅度逐渐减小；在售楼盘均价在30003000元左右；元左右；p大规模的社区开发逐渐盛行；例如世纪康城，兰馨书院、御景国际相继入市供应量较大，大规模的社区开发逐渐盛行；例如世纪康城，兰馨书院、御景国际相继入市供应量较大，p产品类型涵盖多层、小高层，高层，但品质普遍不高；产品类型涵盖多层、小高层，高层，但品质普遍不高；p片区未来将成为周村极具核心竞争力居住、投资投资前景极佳的生活区域；片区未来将成为周村极具核心竞争力居住、投资投资前景极佳的生活区域；p片区物业的同质化将面临较为激烈的市场竞争；片区物业的同质化将面临较为激烈的市场竞争；p片区的产品定位需要创新和差异化定位；片区的产品定位需要创新和差异化定位；p地块必有的物业为酒店，幼儿园，门诊、超市等相关配套。地块必有的物业为酒店，幼儿园，门诊、超市等相关配套。片区市场空间角度片区市场空间角度片区发展空间角度片区发展空间角度p地块体量大，规模优势明显，决定地块宜于走新大盘创新和差异化市场定位；地块体量大，规模优势明显，决定地块宜于走新大盘创新和差异化市场定位；p地块容纳的物业类型较多，各类物业需要有机融合，互相借势造势；地块容纳的物业类型较多，各类物业需要有机融合，互相借势造势；p结合片区竞争项目开发进度，本案应尽早入市，以抢占市场先机；结合片区竞争项目开发进度，本案应尽早入市，以抢占市场先机；p借助正阳路的昭示性以及片区环境的均好性，本案应提升产品品质，塑造优借助正阳路的昭示性以及片区环境的均好性，本案应提升产品品质，塑造优 势明显、竞争力极强的产品投放市场。势明显、竞争力极强的产品投放市场。地块条件角度地块条件角度片区发展前景片区发展前景项目属性界定项目属性界定位于周村东部发展线上；位于周村东部发展线上；规模较大的；规模较大的；有较高价值提升空间的；有较高价值提升空间的；综合开发优势明显的；综合开发优势明显的；特色中高档住宅物业。特色中高档住宅物业。确定本地块为确定本地块为根据以上市场研究和地块的价值分析根据以上市场研究和地块的价值分析项目定位思路确定项目定位思路确定通过以上地块特质分析：通过以上地块特质分析：p发现项目所在的地段周边都在迅速的发展，这些发展动态给本项目带来了机遇。p在未来发展中本项目所在地区的城市印象正在迅速改善，受到周边区域的渗透，其功 能结构也正在逐渐发生着变化提升地段价值的渗透因素影响力逐渐增强。走差异化定位之路走差异化定位之路 新大盘定位模式新大盘定位模式突出项目综合实力突出项目综合实力周村的住宅市场需要一个在：景观、户型、物业、配套、产品、材料等各方面齐全的大盘出现，来引领周村市场国际品质大盘呼之欲出。国际品质大盘呼之欲出。新大盘定位模式新大盘定位模式新大盘模式就是一种摒弃了以前我们使用过的来自于千人规划指标的、做封闭社区的、做纯居住大盘的模式，而是转变过来使用一种具有城市的观念、发展的观念、松散的观念和开放的观念，这些新思维模式来开发新的大盘。新大盘要想与城市完全融合在一起，就必就必须保持高度的开放性，只有开放才能融合，只有开放的系统才能进行相应的新陈代谢。须保持高度的开放性，只有开放才能融合，只有开放的系统才能进行相应的新陈代谢。核心价值体系核心价值体系项目核心价值项目核心价值价值体现价值体现项目优势支撑项目优势支撑完善的城市配套完善的城市配套便捷的城市生活便捷的城市生活尊贵的居住社区尊贵的居住社区商商业业配配套套教教育育配配套套政政务务配配套套娱娱乐乐配配套套景景观观配配套套城城市市中中心心发发展展主主轴轴便便捷捷交交通通完完善善配配套套品品牌牌实实力力智智能能社社区区尊尊贵贵物物管管考考究究产产品品特特色色景景观观高高尚尚会会所所新新科科技技应应新都市主义生活新都市主义生活第四部分：项目整体定位第四部分：项目整体定位p项目形象定位项目形象定位p项目产品定位项目产品定位p项目客群定位项目客群定位p项目案名推介项目案名推介p项目价格定位项目价格定位项目形象定位研究项目形象定位研究u通过对周村在售项目了解,大多数是现代风格和江南风格，大多数是现代风格和江南风格，唯独领世郡是欧式风格但做的不够纯 粹，而且面积只有8万平米，欧式大盘气势不足；u在北方城市做江南风格受气侯环境的影响，发展受限受气侯环境的影响，发展受限，且成本较高；u根据周村市场情况结合本案新大盘定位思路，建议发展欧陆风情。建议发展欧陆风情。案名案名建筑风格建筑风格建筑形态建筑形态御景国际御景国际 现代风格现代风格小高层/高层嘉源盛景嘉源盛景 现代风格现代风格多层/小高层领世郡领世郡 欧式风格欧式风格电梯多层/小高层凯旋城凯旋城 现代风格现代风格多层/小高层兰馨书院兰馨书院 中式风格中式风格电梯多层博泰花园博泰花园江南风格江南风格多层欧陆风情是巴洛克式的欧式建筑，前期是欧洲贵族及上流阶层居住的场所，非常的浪漫和华丽,仿佛隔世的逍遥乐土与浪漫林园，让人体味到一种时过境迁的恬静闲适，还有矜贵的华美与洋画的风情。项目形象定位项目形象定位纯粹欧陆风情纯粹欧陆风情国际都市生活城国际都市生活城p纯粹欧陆风情纯粹欧陆风情欧式建筑风格、欧式生活理念、欧式的管理服务；欧式建筑风格、欧式生活理念、欧式的管理服务；p国际都市生活国际都市生活新都市主义生活的升华、延展；突出品位、格调、时尚的生活方式；新都市主义生活的升华、延展；突出品位、格调、时尚的生活方式；p完善的城市配套、高端的配套服务，将项目打造成为周村乃至淄博欧式生活典范；完善的城市配套、高端的配套服务，将项目打造成为周村乃至淄博欧式生活典范；畅畅/想想/欧欧/陆陆/风风/情情项目产品定位项目产品定位小高层小高层多多 层层高层高层u针对针对600亩绝对大盘，根据周村人口数量回避风险，迎合市场需求亩绝对大盘，根据周村人口数量回避风险，迎合市场需求;u丰富产品类型，丰富产品类型，拉高产品价值，拉高产品价值，产品细分如下：产品细分如下：产产 品品 定定 位位 情情 景景 洋洋 房房叠叠 加加 别别 墅墅品品 质质 多多 层层项目产品解读项目产品解读p它是一种创新的建筑形态，通常是四、五层多层建筑通常是四、五层多层建筑,最大的的特色是最大的的特色是一层有院落，层层有退台，户户有露台；一层有院落，层层有退台，户户有露台；p情景洋房设有南北入口，底层住户享受南面入口独立入户，通过首层的私家花园直接进入家中，与别人分享花园美景的同时保证安全性与私密性。二至五层则通过北入口楼体进入家中二至五层则通过北入口楼体进入家中，避免了楼上楼下出入的打扰;p住宅在满足基本功能的同时，又能提高建筑品味，能够更加亲近自然,给居住者带来与众不同的全景式的情调生活。带来与众不同的全景式的情调生活。电梯情景洋房电梯情景洋房首层花园首层花园二层露台二层露台三层露台三层露台p叠拼别墅：它是叠拼别墅：它是TownhouseTownhouse的叠拼式的一种延伸，是在综合情景洋房与联排别墅特点的基础上产生的，的叠拼式的一种延伸，是在综合情景洋房与联排别墅特点的基础上产生的，由上下两层叠加在一起组合而成，下层有花园，上层有屋顶花园，一般为四层带阁楼建筑，这种开间由上下两层叠加在一起组合而成，下层有花园，上层有屋顶花园，一般为四层带阁楼建筑，这种开间与联排别墅相比，独立面造型可丰富一些。与联排别墅相比，独立面造型可丰富一些。p产品为地上产品为地上4 4层结构，层结构，1-21-2层一户，层一户，3-43-4层一户，户型方正、实用，同样设置半地下车库层一户，户型方正、实用，同样设置半地下车库+半地下室叠拼半地下室叠拼别墅的设置，丰富了项目了产品类型，拓宽了客户群体别墅的设置，丰富了项目了产品类型，拓宽了客户群体,拉升了项目形象。拉升了项目形象。电梯叠拼别墅电梯叠拼别墅产品解读产品解读项目整体档次定位项目整体档次定位中高档国际名宅示范区中高档国际名宅示范区项目档次定位细分项目档次定位细分周村中高档精英生活城周村中高档精英生活城小高层小高层/高层高层品质多层品质多层周村高档名宅示范区周村高档名宅示范区项目档次定位细分项目档次定位细分叠加别墅叠加别墅情景洋房情景洋房欧式风情商业街欧式风情商业街香榭丽舍商业风情街香榭丽舍商业风情街p建筑形态采用欧式风格，与住宅部分协调统一；建筑形态采用欧式风格，与住宅部分协调统一；p业态定位：酒吧、西餐厅、咖啡厅、业态定位：酒吧、西餐厅、咖啡厅、2424小时便利店、书吧等；小时便利店、书吧等；p注重欧式外装饰的运用，突出欧式文化气息；打造周村的香榭丽注重欧式外装饰的运用，突出欧式文化气息；打造周村的香榭丽舍大道；舍大道；临街商业形象定位临街商业形象定位项目案名定位项目案名定位主推案名：主推案名：备选案名：备选案名：东方巴黎东方巴黎塞纳假日塞纳假日欧风丽都欧风丽都星河国际星河国际欧洲尚城欧洲尚城阐释：阐释：p国际大都市，欧陆典范，时尚之都国际大都市，欧陆典范，时尚之都p打造淄博的欧式建筑典范打造淄博的欧式建筑典范案名推荐原则：突出大盘气势案名推荐原则：突出大盘气势/体现领先概念体现领先概念/统领整体形象统领整体形象组团、景观案名组团、景观案名小高层小高层/高层高层普通多层普通多层莱茵春天莱茵春天组团名组团名香榭丽舍商业风情街香榭丽舍商业风情街商业街商业街塞纳河喷泉音乐广场塞纳河喷泉音乐广场中心景观中心景观花园洋房花园洋房罗马假日罗马假日叠拼别墅叠拼别墅卢浮庄园卢浮庄园香榭丽景香榭丽景纯粹欧陆风情纯粹欧陆风情 国际都市生活国际都市生活在这礼遇在这礼遇600600万平米欧陆风情城万平米欧陆风情城 引领欧洲尚层生活引领欧洲尚层生活 静享都市繁华静享都市繁华淄博城中城、再造一座城淄博城中城、再造一座城广告语推介广告语推介本项目客户定位思考本项目客户定位思考区域客户区域客户全市客户其他客户全市客户全市客户区域客户其他客户演变演变随区域成熟，与城市功随区域成熟，与城市功能连接，配套完善能连接，配套完善项目前期项目前期项目后期项目后期p随着本项大盘的不断开发，随着项目影响力及区域成熟度的不断提升，本项目的目标客户随着本项大盘的不断开发，随着项目影响力及区域成熟度的不断提升，本项目的目标客户群会由区域内及周边地市的客户不断扩大，逐渐演变为辐射全市，而客户的档次也会随着产群会由区域内及周边地市的客户不断扩大，逐渐演变为辐射全市，而客户的档次也会随着产品的不断升级而随之提升。品的不断升级而随之提升。大盘的客户群体演变规律大盘的客户群体演变规律客群定位客群定位所占比例所占比例客群导向客群导向目标客群目标客群所占比例所占比例主力客群80%区域职能导向政府工作人员、教职工政府工作人员、教职工30%优势资源导向方便子女上学、私营企业主、企业中高职员方便子女上学、私营企业主、企业中高职员35%居住习惯导向区域原住民、周边个体商户15%次要客群20%城市发展方向其它区县客户10%投资者10%奢想欧式贵族生活的高端客户奢想欧式贵族生活的高端客户项目目标客群定位项目目标客群定位项目目标客群定位细分项目目标客群定位细分处于财富金字塔的中上层处于财富金字塔的中上层洋房/别墅客群p淄博市及周边中小规模私营企业老板p资深律师、会计师、设计师p企业及事业单位中高级领导小高层/高层客群p周村及周边区县各种小个体私营老板p拥有公车及各种灰色收入的政府干部p高校教师、学者、作家、画家等自由职业者品质多层客群p普通工薪阶层p需要结婚上学等刚性需求人员第五部分：项目规划建议第五部分：项目规划建议p总体规划理念总体规划理念p产品建议产品建议p风格建议风格建议p户型配比建议户型配比建议p景观建议景观建议p智能化、物业管理建议智能化、物业管理建议总体规划理念总体规划理念p本案作为一个城市主轴线的大盘项目，体现本案作为一个城市主轴线的大盘项目，体现“居住与生活共生居住与生活共生”的规划原则。的规划原则。p通过合理的人流分区、业态分区、绿化隔音措施、安全措施等，使商业对居住的干扰降至最小化。通过合理的人流分区、业态分区、绿化隔音措施、安全措施等，使商业对居住的干扰降至最小化。p力争把本案打造成为周村东部区域的示范名城力争把本案打造成为周村东部区域的示范名城,在这里不单单是为了居住在这里不单单是为了居住,更重要的是一种尊贵感更重要的是一种尊贵感.。纯纯/欧欧/陆陆/风风/情情/规规/划划/理理/念念大盘大盘考虑要素考虑要素组团的封闭人车分流设计规划的超前水景的引入健身广场配置户型、绿化、风格、入口等均好性幼儿园、门诊的引入会所的引入健身广场配置智能化管理新材料的应用高级物业管理身份的营造组团形象的拔高营销水平的创新 大盘的注意事项大盘的注意事项推陈出新 建筑规划建筑规划 E E地块洋房地块洋房+叠拼叠拼 洋房洋房:150180:150180 叠拼叠拼:200300:200300 A A地块多层地块多层户型：户型：7514075140 B B地块小高层地块小高层/高层高层 小高层：小高层：120160120160 高层：高层：8012080120 D D地块多层地块多层户型：户型：7514075140 C C地块小高层地块小高层/高层高层 小高层：小高层：120160120160 高层：高层：8012080120u整体规划南低北高，互相错位，形成错落有序的视觉空间；u产品涵盖，品质多层、小高层、高层、洋房、叠拼、沿街商业等；u并设有欧式会所，丰富产品线，扩大客户范围，提升大盘整体气势。次入口次入口主入口主入口次入口次入口主入口主入口=四季花卉、中央景观、水系景观体系四季花卉、中央景观、水系景观体系 入口景观和建议入口景观和建议p小区景观根据各组团建筑形态的区小区景观根据各组团建筑形态的区隔隔 合理设计景观，合理设计景观，凸显各组团建凸显各组团建筑特质，筑特质，同时，同时，整个小区在整体景整个小区在整体景观方面要做到和谐统一；观方面要做到和谐统一；将绿地景将绿地景观从地面沿着人们的活动路线引入观从地面沿着人们的活动路线引入住宅入口，形成连续绿化系统，并住宅入口，形成连续绿化系统，并具有空间层次；具有空间层次；p规划错落有致的空间布局、规划错落有致的空间布局、充分合充分合理运用水资源理运用水资源,让更多的住宅能够观让更多的住宅能够观景、望水，让湖水的清新凉爽悄然景、望水，让湖水的清新凉爽悄然蔓延。蔓延。将水视为一种积极的景观因将水视为一种积极的景观因素，让水岸风情与欧式建筑完美结素，让水岸风情与欧式建筑完美结合。合。社区主入口、形象大门建议社区主入口、形象大门建议主入主入口口次入次入口口次入次入口口p社区主入口在正阳路上，设置形象大门，建议采用凯旋门造型，社区主入口在正阳路上，设置形象大门，建议采用凯旋门造型，塑造项目整体形象、档次。塑造项目整体形象、档次。p社区次入口在恒星路和广电路上社区次入口在恒星路和广电路上,增加欧式雕塑（罗马战士、雄增加欧式雕塑（罗马战士、雄狮等），提高项目档次；狮等），提高项目档次；项目建筑外立面建议项目建筑外立面建议p在外立面的色彩搭配处理上，需以沉稳大气为前提，与高端客户在外立面的色彩搭配处理上，需以沉稳大气为前提，与高端客户群体的内敛、不事张扬特征相吻合。群体的内敛、不事张扬特征相吻合。p将将现代建筑风格现代建筑风格与与欧式建筑底蕴欧式建筑底蕴相结合。整体的颜色协调效果需相结合。整体的颜色协调效果需彰显出应有的档次。彰显出应有的档次。欧式简约风格欧式简约风格 社区景观大道建议社区景观大道建议p在大门入口处形成一条景观大路，形成楼盘的气质表现，该条道路是整个小区景观的关健因素，也在大门入口处形成一条景观大路，形成楼盘的气质表现，该条道路是整个小区景观的关健因素，也是能够代表小区景观品质的表现。是能够代表小区景观品质的表现。景观大道示例景观大道示例p中央景观广场建议采用水景景观；中央景观广场建议采用水景景观；p建议采用音乐喷泉；建议采用音乐喷泉；塞纳河喷泉音乐广场塞纳河喷泉音乐广场社区中央景观广场建议社区中央景观广场建议周村人爱水周村人爱水,喷泉广场是一个媒介喷泉广场是一个媒介,它将城市休闲的特质最直接的传达给在这里的每一个人。它将城市休闲的特质最直接的传达给在这里的每一个人。p楼间景观增加水元素，面积不楼间景观增加水元素，面积不用太大，注重雕塑、水法的点用太大，注重雕塑、水法的点缀；缀；p公共交流活动空间至关重要公共交流活动空间至关重要p关注业主人群特点，育儿的中关注业主人群特点，育儿的中青年人群心理和实际需要青年人群心理和实际需要p欧式雕塑和小水景搭配欧式雕塑和小水景搭配p柱廊点缀柱廊点缀楼间组团景观建议楼间组团景观建议 楼间组团景观建议楼间组团景观建议p各组团内部打造各组团内部打造组团景观空间，成组团景观空间，成为社区私密的专属为社区私密的专属空间，并为居民提空间，并为居民提供公共交流休憩的供公共交流休憩的平台。平台。p建议本各个组团水系缠绕，建议本各个组团水系缠绕，“展现不同的休闲主题及文化氛围，展现不同的休闲主题及文化氛围，p寓意：寓意：健康和财源生生不息，可以生财，生活在这样的环境中，健康和财源生生不息，可以生财，生活在这样的环境中，“人人”“”“财财”两旺。两旺。水系景观建议水系景观建议组团级景观建议组团级景观建议p水系与水岸及周边建筑水系与水岸及周边建筑有机结合，为社区整体创有机结合，为社区整体创造情趣。造情趣。p通过木栈道、人工码头通过木栈道、人工码头等处理方式，使水系与周等处理方式，使水系与周围环境融为一体；水系与围环境融为一体；水系与岸边建筑有机结合，为建岸边建筑有机结合，为建筑增添情趣筑增添情趣阳阳 光光 露露 台台 建建 议议p叠拼别墅三四层适当退台，做出阳光露台，叠拼别墅三四层适当退台，做出阳光露台，使项目做到户户院落，满足中国人传统的院落情节，同时丰富三四层别墅空间，营造舒适靓丽的空中小花园。院院 落落 建建 议议p花园洋房与叠拼，设计前后院子，迎合周村人民传统的院落情节；p同时使产品更加丰富，更利于提升产品价值。p叠拼别墅一二层院落设置于南侧，与联排别墅类似。p三四层楼梯自北向入户，可做北向花园。北向花园及楼梯入口建议北向花园及楼梯入口建议公共小品建议展示公共小品建议展示p小区内的公共空间，形成社区全体业小区内的公共空间，形成社区全体业主的共享区域，促进社区内居民交流主的共享区域，促进社区内居民交流,景观元素要与本案整体定位想吻合景观元素要与本案整体定位想吻合,突突显项目内涵。显项目内涵。健身广场建议健身广场建议 健身广场建议健身广场建议特色沿街商业建议特色沿街商业建议商业商业往往是往往是大盘大盘的灵魂，无论是外的灵魂，无论是外部形象，还是内部人流，都整个项目最具部形象，还是内部人流，都整个项目最具活力的核心；就算零租金启动，特色商业活力的核心；就算零租金启动，特色商业内街也要在二期入市时最先推出。内街也要在二期入市时最先推出。路网路网/停车建议停车建议次入口次入口主入口主入口次入口次入口主