仁恒置地投资开发模式解读.pdf

专业至上 服务至诚Professional Professional SincereSincere代理 咨询 金融 商业 海外 养老 大数据 产业 公关仁恒置地投资开发模式解读仁恒置地发展战略简介产品策略介绍投资策略与开发模式介绍结论与启示Part1Part2Part3Part4仁恒置地发展战略简介01公司介绍仁恒置地集团有限公司（简称“仁恒”）于1993年成立。作为一家在新加坡上市的华商房地产企业，立足中国，选择中国境内的高增长、战略性重点城市开发高端精装修住宅、商业及综合物业项目。目前，仁恒已在中国六大主要经济区内16个重点高增长城市扎根。图：仁恒城市布局唐山天津上海南京深圳中山成都贵阳南通苏州海口济南杭州武汉三亚珠海表：截止2018年3月13日 仁恒前十大股东持股比例股东名称直接持股数量（股）占已发行普通股比例（%）YANLORD HOLDINGS PTE.LTD.1,278,390,00066.19DBS NOMINEES(PRIVATE)LIMITED145,845,7127.55CITIBANK NOMINEES SINGAPORE PTE.LTD.125,509,1406.50BPSS NOMINEES SINGAPORE(PTE.)LTD.69,823,5003.61UOB KAY HIAN PRIVATE LIMITED63,859,9003.31HSBC(SINGAPORE)NOMINEES PTE LTD38,702,7602.00DBSN SERVICES PTE.LTD.31,585,8361.64MORGAN STANLEY ASIA(SINGAPORE)SECURITIES PTE LTD20,561,4941.06RAFFLES NOMINEES(PTE)LIMITED20,000,5861.04UNITED OVERSEAS BANK NOMINEES(PRIVATE)LIMITED19,499,5101.01合计 仁恒控股作为第一大股东，持有仁恒66.19%的股份，而仁恒控股的所有者为仁恒的创办人，钟声坚。因此，钟声坚为仁恒的实际控股人。仁恒前十大股东，除了仁恒控股外，主要为银行和信托证券公司，包括星展银行、花旗银行、BPSS、大华继显、汇丰控股、星展集团附属公司DBSN、摩根士丹利、莱佛士公司、大华银行等数据来源：公司年度报告、同策研究院公司理念一个企业的灵魂在于其文化理念。大部分房企恨不得通过企业文化来传递其自身雄厚实力，雄心抱负，但仁恒却以“仁信治业、持之以恒”为理念。而仁恒中“仁”字的“人”部与恒字的“心”部，也鉴证着仁恒的初衷，以人为本，用心造房。我们的价值不在乎一时的得失，而在于营造一个几百年依然活着的企业价值取向 仁信治业，持之以恒企业宗旨 用心造好房开发理念公司文化在趋同、快节奏的行业背景下，仁恒鼓励员工努力工作，热爱生活，向往成功，追求美好，坚持创造让社会进步、城市美好的产品，并不断探索未来发展。我们希望每一个仁恒人用心去认识、去体会、去品味、去共同努力仁恒不仅是一个企业集团，更是一个同心同德的团队；她不仅创造物质财富，而且创造精神财富，更凝聚着每一个仁恒人的追求！我们努力于以德立身，以诚待人，以信治业，因而更加感恩谦让、和同为贵，希望与更多朋友携手共进，使企业稳健而有力地发展壮大。我们谨记着不断学习，不敢松懈，开阔眼界，追求进取，因而不时地检讨自己，总结经验，尊重知识，尊重人才，使企业在激烈的竞争中保持警觉。我们实践着热爱生活，珍惜时光，向往美好，追求成功，因而，我们更加敬业精进，孜孜不倦，有所贡献，努力承担，力求赋予生命更丰富之内涵。仁化恒文发展历程仁恒自1993年成立，目前根植于中国已25年。25年间，仁恒一直紧跟政府政策和市场发展的步伐，从上海、南京起步，选择进入高增长城市，进行全国化布局。战略布局仁恒坚持核心城市战略，布局核心一、二线及高成长城市。目前，仁恒已在16个一二三线城市扎根，布局长三角、珠三角、环渤海、中国西部、华中、海南这六大区。图：仁恒城市及区域布局唐山天津上海南京深圳中山成都贵阳南通苏州海口济南杭州武汉三亚珠海西部环渤海珠三角长三角海南华中 从进入区域来看，除西北和东北以外，华北、华东、东南、华中和西南均有布局项目 从进入城市数量来看，仁恒聚焦长三角、珠三角和环渤海经济圈，尤其是长三角经济圈 从进入城市来看，聚焦一二线及高增长城市，具备发展迅速，位置优越，政策利好的特点，升值空间大，具有一定投资价值。从所进入城市行政属性来看，仁恒主要选择直辖市和省会城市，城市规模较大，人口稠密，周期性波动风险较小土地储备从土地总储备来看，仁恒主要布局长三角、环渤海以及珠三角，其中长三角地区是重点，占总土储的45.6%，符合仁恒所制定的战略布局。在城市方面，长三角的南京与杭州、环渤海的天津、珠三角的深圳是仁恒重点布局城市，占比皆超过10%。数据来源：公司年度报告、同策研究院5.9%19.4%7.1%2.0%11.2%6.2%17.2%2.4%3.3%13.6%8.5%1.1%2.1%上海南京苏州南通杭州成都天津济南唐山深圳珠海三亚武汉图：仁恒2017年总土储按城市划分占比情况45.6%6.2%22.8%22.1%1.1%2.1%长三角中国西部环渤海珠三角海南华中图：仁恒2017年总土储按区域划分占比情况营业收入2017年，中国房地产市场经历了由阶段性调控向长效机制转变的过程，行业总体表现抢眼，但同时存在一二线降温，三四线回暖的格局，不同区域不同城市情况各异。在此市场行情下，仁恒业绩表现相对稳定，2017年收入由于总交付面积下降而从2016年的256.64亿元稍降至256.38亿元，但基本保持持平状态。数据来源：公司年度报告、同策研究院96.5%94.8%94.2%93.7%92.9%95.5%97.0%96.6%1.5%3.0%3.6%4.0%3.8%2.4%1.4%1.4%2.1%2.2%2.2%2.3%3.2%2.1%1.6%2.0%2010201120122013201420152016201788%90%92%94%96%98%100%物业开发(%)物业投资(%)其他(%)图：仁恒2010-2017年各业务占营业收入情况73.84 89.87 103.02 112.80 117.36 165.81 256.64 256.38 05010015020025030020102011201220132014201520162017营业收入(亿元)图：仁恒2010-2017年营业收入情况销售情况从销售金额和面积来看，仁恒销售额主要贡献区域为长三角地区，金额占比88.1%，面积占比82.6%，与仁恒的战略布局相符。其中上海由于销售均价较高，虽然占总销售面积为37.6%，但占总销售金额达55.3%。4.1%20.8%55.3%12.0%1.1%6.6%0.1%成都南京上海苏州天津珠海深圳4.1%88.1%1.1%6.7%西部长三角环渤海珠三角图：仁恒2017年销售金额按城市及区域划分占比情况8.2%25.2%37.6%19.8%2.6%6.5%0.1%成都南京上海苏州天津珠海深圳8.2%82.6%2.6%6.6%西部长三角环渤海珠三角图：仁恒2017年销售面积按城市及区域划分占比情况数据来源：公司年度报告、同策研究院仁恒置地产品战略简介02多元化产品在发展过程中，仁恒不断丰富产品类型，除最开始的高品质住宅开发外，先后涉足高端酒店、写字楼、购物中心及服务式公寓，拓展特色文化旅游项目，并积极参与城市一级开发，多元化发展。目前，仁恒业务大体上分为三类，分别是地产开发、投资类物业、及物业管理。其中地产开发还分为住宅地产开发和商业及综合性物业。投资性物业住宅地产开发商业及综合物业物业管理地产开发住宅地产开发与其他房企不同，仁恒在25年间专注于打造高端住宅产品。仁恒偏向选择在城市重点地段开发大规模、高端住宅物业，在借助地段价值的同时，以高质量、高品质的产品，拉升地段的价值。在产品打造上，仁恒严控产品品质，凭借材质本身的质感及高超的设计，匠造高品质住区。仁恒产品风格仁恒选址偏爱周边有自然风光的地块，尤其是靠近江河湖海的地带，因此仁恒传统产品以江湾、河滨居多。依托山水资源，让业主畅享自然景色。依山傍水作为一家新加坡房企，受新加坡花园城市影响，仁恒的项目普遍具备超大楼间距、大幅带水系的中央景观的特点，配以社区内部配套，打造生态型、低密度、大景观公园式国际社区。花园城市社区仁恒致力于提供高端精装住宅，在25年间已形成了一套一体化精装模式。精装设计与户型设计同步完成，以较短的工时保证品质的统一。同时，仁恒的精装，更注重细节和生活实用性，而非盲目采用奢侈品牌，力求精品与精致，简约而不简单。一体化精装模式社区内配套设施丰富，泳池、会所基本是仁恒项目的标配。在注重视觉享受的同时，给予业主精神上的放松，以及生活上的便利。社区配套设施完善地理位置设计风格室内装修配套会所产品线升级仁恒的住宅产品在不断的进行迭代更新。从第一代到第五代国际化社区，以精雕细作和产品创新而闻名的仁恒致力于塑造领先的居住标准。每一代的升级都在保留很多原有经典风格的情况下，对细节进行相应的调整，以便更好地为业主服务，而仁恒的产品力也在这个过程得到进化。图：仁恒各代产品线特点及上海地区各代产品代表项目以江景和精装品质作为产品最大特色滨江园（陆家嘴）01.第一代产品多层次的空间与绿化设计，具有独特的与自然相融的外立面，社区内部绿化景观向城市辐射，突出生态住区仁恒公园世纪（花木）05.第五代产品将高端公寓和别墅两种精装产品形态进行结合，呈现出社区的多样性和开放性，打造生态型、低密度、大景观的高端国际化花园社区森兰雅苑（森兰）东郊花园（唐镇）西郊花园（大虹桥）04.第四代产品升级建筑细节，打造“邻里之家”体系，提升项目居住氛围和舒适度河滨城（联洋）03.第三代产品使用围合式布局，将各楼栋的景观资源发挥到极致。采用“四新”技术产品，提高整体居住品质河滨花园（古北）02.第二代产品第五代产品公园系2015年，仁恒新一代高端产品线公园系国际社区正式揭晓。仁恒公园世纪作为仁恒旗下顶级TOP公园系产品逐步进驻各大布局城市。上海仁恒公园世纪济南仁恒公园世纪天津仁恒公园世纪苏州仁恒公园世纪武汉仁恒公园世纪商业及综合性物业&投资类物业2001年，仁恒涉足高端商业及综合性物业开发，涵盖供租售的办公楼、酒店式公寓以及大型购物中心。目前在南京、天津、珠海、三亚、成都有开发包括办公写字楼、购物广场、酒店式公寓及商业综合体等物业产品。同时，考虑到在主要的高成长型城市中品质出众的商业物业具有客观的发展空间，仁恒也保留部分开发建成的商业及综合类物业作为投资性资产进行出租。优质的自持物业将为仁恒提供稳定的现金流，也不断丰富“仁恒”品牌的内涵。珠海仁恒滨海中心天津仁恒海河广场三亚仁恒海棠湾南京仁恒国际公寓成都仁恒置地广场物业管理作为仁恒高品质地产开发不可或缺的服务品牌，仁恒物业始终以“品牌闯天下，质量取天下，服务守天下”作为发展战略，坚守星级酒店管家式服务标准，专注于高端和国际化社区的服务提供和服务开发。2009年，仁恒物业加入了国际金钥匙物业联盟，为业主提供更高的服务标准。国际金钥匙组织是全球唯一拥有80多年历史的网络化、个性化、专业化、国际化的品牌服务组织。物业工程前介隐蔽工程检查物业客服礼宾物业秩序维护物业环境维护物业管理基础服务物业管理针对高端物业客户群体的既看重物业功能价值，又追求品质生活等消费需求的特点，仁恒形成了适合企业长效发展和价值实现的“基础服务+延伸服务+专业经营+多元居家服务”为一体的高端物业综合服务经营模式，并通过搭建互联网智能化社区服务平台，实现服务经营移动化、便捷化，为业主和企业创造了双赢的价值。根据现代人热衷养身、追求闲适品味生活、聚会等需求，延伸出各种量身定制的私家教练、公司会务、各种聚会、少儿康体夏令营等个性化服务。贴近业主生活拓宽延伸服务在2004年成立经纪业务部门，在为业主开展二手房买卖、房屋租赁经营业务基础上，不断将业务延伸至为业主提供法律咨询、定金保管、房款转账、银行贷款、房产交易过户等全程、全方位的专业服务依托专业团队开发专项经营面对高端客户提供优质服务秉承“仁信治业，持之以恒”的企业精神和“恒心服务，一生呵护”的服务理念，始终专注于高端和国际化社区的服务提供和服务开发深挖消费需求拓展居家服务深挖社区业主单元对居家生活品质提升所产生的各种需求，适时适地推出房屋翻新、家政打理、养老育幼、资产增值等多元居家生活服务搭建智能平台实现服务便捷化开启了“互联网+”和“O2O”模式，构建智能化服务平台，创新和拓宽服务渠道，实现服务和经营移动化、便捷化仁恒置地投资策略与开发模式简介03投资策略土地储备-1H2018随着房地产调控政策不断加码，房地产市场虽整体呈现降温态势，但仁恒所在的热点城市土地市场依旧火爆。2016年和2017年仁恒土地储备大量入仓，2017年总土储达674万方，到2018年上半年总土储升至693万方。同时在原有布局基础之上，2017年新增杭州、武汉、济南这三个省会城市。但与2016年相比，2017年招拍挂市场地价较高，仁恒拿地速度放缓，主要通过收并购和旧改市场拿地。4.594.64.324.075.936.746.926-10.7%0.2%-6.1%-5.8%45.7%13.7%-20%-10%0%10%20%30%40%50%024682012201320142015201620171H2018总土储面积（百万方）同比图：仁恒2012-2018年上半年总土储面积及同比情况图：仁恒2016-2017年新增土储面积0.39 0.17 0.14 2.58 1.43 00.511.522.5320132014201520162017新增土储（百万方）数据来源：公司年度报告、同策研究院区域布局在区域布局方面，仁恒已在长三角、环渤海、珠三角、华中、西部和海南六大区布局。从新增土储来看，仁恒进行的是以长三角为核心的区域布局策略。2017年相较于2016年，土地储备布局较为丰富，在除海南以外的几大区均有新增土储。同时在原有基础上，开拓了华中市场。西部海南长三角珠三角环渤海华中天津上海苏州南京成都三亚南通唐山武汉济南杭州深圳珠海贵阳中山海口图：仁恒2016-2017年新增土储面积各区域占比56%30%14%201671%11%10%6%2%2017长三角环渤海华中西部珠三角海南数据来源：公司年度报告、同策研究院城市布局在城市进入方面，仁恒总部上海目前是项目布局最多的城市，其次是南京，二者是仁恒最早进入的两个城市。2017年，仁恒在维持原有的市场布局的基础上，进入省会城市济南、杭州和武汉，扩大城市布局。与其他房企相比，仁恒并未追求高规模化发展，而是深耕重点区域市场，适度规模，稳扎稳打的进行高端项目的开发。在成立至今的25年间，仅开发了72个项目，平均每年3个项目都不到。151288765222211105101520上海 南京 苏州 天津 深圳 成都 珠海 南通 杭州 贵阳 济南 唐山 三亚 武汉图：仁恒进入城市历年项目个数（单位：个）221111100.511.522.5济南杭州上海南京武汉成都珠海图：仁恒2017年新增土储宗数按城市分布（单位：宗）*橙色为2017年新进入城市数据来源：公司年度报告、同策研究院城市选择标准经济发展仁恒选择进入的城市主要为经济发展迅速、人口较为密集、有独特自然环境支撑的城市。同时考虑到房地产市场变化的趋势，在城市规模较大、产业聚集相对集中的城市重点布局，能在市场出现波动时，较好的平衡相关的风险，具备稳健性的特点。381318199319961999200220052008201120142017上海南京贵阳成都苏州天津珠海深圳三亚唐山南通中山武汉杭州济南海口全国图：仁恒1993-2017年全国与所布局城市按进入时间的人均GDP增长率（单位：%）-1%0%1%2%3%4%-2%2%6%10%14%18%常住人口增速人均GDP增速成都深圳天津上海气泡大小表示建成区面积苏州南京图：仁恒所进入城市2016年建成区面积与2012-2016年平均人口增速及平均人均GDP增速情况（单位：%、平方公里）数据来源：Wind、同策研究院城市选择标准地理位置与政府政策城市规模和经济发展速度并不是仁恒选择城市的唯一标准，公司也会根据地理位置和政府政策带来的利好来作为选择的依据，以进入发展潜力大的城市，未来能够有一个爆发性增长或快速的增长，具备一定的成长性。进入时间城市区位城市选择原因1993上海长三角四大直辖市之一，一线城市。90年代初，长三角地区中国发展最快的地区，上海更是其中代表城市。1994南京长三角江苏省省会，位于中国沿海地区与长江经济带交汇处，靠近上海2001贵阳西部贵州省省会，顺应中国政府2000年关于加快开发西部的政策2003成都西部四川省省会，中国西南最重要的枢纽城市，加入西部大开发的浪潮中2004苏州长三角著名江南水乡，自然风光优美，与新加坡有悠久渊源，中国和新加坡两国政府合作建设开发了苏州工业园2004天津环渤海四大直辖市之一，将与北京协办奥运，并规划建设京津高铁、新机场、连接天津港与华北地区的高速路网等2005珠海珠三角南接澳门，东临深圳，近省会广州与香港，正逢公布建设广州-珠海的快速轨道线、港珠澳大桥及珠海集装箱码头2007深圳珠三角四大直辖市之一，一线城市。地处珠江三角洲前沿，是连接香港和中国内地的纽带和桥梁2010三亚海南恰逢国务院要对海南国际旅游度假岛进行发展规划，并将打造大三亚旅游经济圈2010唐山环渤海南临渤海，北依燕山，毗邻京津，地处华北与东北通道的咽喉要地，京津冀城市群东北部副中心城市2015南通长三角靠近上海，通江达海，兼具黄金海岸与黄金水道，在长江沿线城市中得天独厚2016中山珠三角处于粤港澳大湾区几何中心，“十三五”提出要打造成珠江西岸区域性综合交通枢纽2017武汉环渤海湖北省省会，长江经济带核心城市，促进中部地区崛起“十三五”规划中要支持武汉建设国家中心城市2017杭州长三角浙江省省会，环杭州湾大湾区城市、杭州都市圈城市，同在国家中心城市建设规划中2017济南环渤海山东省省会，京沪产业走廊的重要枢纽，环渤海南翼中心城市，是新旧动能转化这一国家级战略的首批试点城市2018海口海南海南省省会，21世纪海上丝绸之路的战略支点城市，国家在海口支持建设自贸区和自贸港。海南省整体城市交通系统全面提升，目标将其打造为世界一流的国际旅游岛拿地方式随着中国土地政策和市场变化，不同方式下的拿地成本会有相应的变动。为控制成本，仁恒会根据情况适当调整拿地方式，以实施土地拓展，按需补充土地储备。目前，仁恒主要的拿地方式有招拍挂、合作开发、股权并购、旧城改造等。02030401招拍挂旧城改造合作开发收并购拿地方式招拍挂在这三种拿地方式中，招拍挂是较为传统的方式，可以让土地以较公平、合理的价格出让，减少人为干扰因素，遏制腐败产生。但随着2017年因市场变化带来的成本上升，通过公开市场招拍挂来作为主要拿地方式会导致成本和风险过大，尤其是仁恒偏爱的一二线城市，因此近年仁恒较少通过招拍挂独立拿地。2017年，仁恒共获得8个新项目，仅有一处是通过招拍挂市场获得的。2017年6月，仁恒以单价20000元/+增配建500（总配建4681.42），总价8.36亿元竞得珠国土储2017-21地块。珠国土储2017-21地块2016年9月，仁恒以总价206661万元将苏地2016-WG-46号地块收入囊中，楼面单价38745.33元/平，溢价率81.03%。苏地2016-WG-46号地块2016年9月，仁恒竞得苏地2016-WG-63号地块，该地块规划建筑面积为52369.17，成交总价162606万元，楼面单价31050元/平。苏地2016-WG-63号地块拿地方式合作开发在拿地成本不断升高、资金链紧张的行业背景下，各房企较少在一二线城市独立拿地。目前，通过合作相互借力，合作拿地开发是市场发展的趋势。房企间的“强强联合”既可以增大竞拍环节的拿地概率，也可以在接下来的联合开发中缓解资金压力，降低运营风险，优化资源配置。2017年3月，安居以总价20.1亿拿下燕子矶G01地块，楼面价23800元/，突破2万，达到政府的最高限价，与仁恒携手合作打造高端系列产品燕子矶G01地块2017年3月，平安以43.8亿元摘得济南市CBD片区11宗土地。11宗地中，仁恒将通过与平安合作，开发两个地块，面积为56335。其中面积为9169的商业地块上将开发仁恒世纪广场，面积为47166的住商混用地块上将开发仁恒世纪花园。仁恒世纪广场仁恒世纪花园桃园世纪2016年，招商以48.2亿元拿下南京市鼓楼滨江G01商住混合用地，楼面价29899元/，由仁恒、招商、保利联手打造“桃园世纪”项目，其中仁恒负责操盘拿地方式收并购收并购也是近几年仁恒主要的拿地手段之一。在新增土地储备方面，2017年仁恒通过股权合作及收并购的方式获得了6个项目，面积达121万平方米，占年度新增总土储的84.62%。项目分布在杭州、南京、武汉、济南、崇州等地。2014年2月，天津市农垦集团房地产建设开发有限公司以总价28.797亿元的底价摘得天津河西区2013-090号宗地21、35、38号地块组团。2016年7月，仁恒置地通过股权交易收购农垦房地产这三块地块，计划联手打造仁恒第五代最高公园系产品天津河西2013-090号21、35、38号地块2014年，武汉山岭投资管理有限公司以总价115720万元、楼面价2257元/摘得位于后湖的P（2014）120号地块。2017年5月仁恒收购后湖中美大都会住宅项目武汉后湖P（2014）120号地块2018年5月，仁恒出资约人民币2100万收购南通禾创置业有限公司51%的股权，后者拥有南通市R17014地块的开发权，该地块可建面积约236500平方米。南通R17014地块拿地方式旧城改造上海杨浦区81、83街坊旧区改造项目随着房地产行业逐渐由增量市场向存量市场转变，单靠传统的招拍挂方式无法获取足够的优质土地储备，此时兼具政府政策支持和地段地理位置优越的旧改项目，进入了房企的视野。2017年8月4日，仁恒以105.2亿人民币的总代价确认了上海杨浦区81、83街坊旧区改造的开发权。在此之前，2016年9月仁恒也与华润置地签约合作进行中山市马山旧改项目的开发。中山市马山片区旧改项目品牌溢价深耕中国市场21年，仁恒以口碑成就品牌。仁恒始终以“善待土地，用心造好房”为己任，专注于打造高品质项目，以工匠精神辅以国际化理念，对每一个项目都精雕细琢、精心打磨，打造了众多标杆项目，荣获多个奖项，满足了国际化高端人士美好生活的居住需求。也正因为这样，仁恒的房子，卖得贵，还卖得好，顾客满意度高，回头客多。成都仁恒滨河湾30%50%95%0%20%40%60%80%100%业主复购率老带新成交客户满意度图：2017年成都仁恒滨河湾客户数据数据来源：Wind、网站报道数据、同策研究院项目奖项及称号仁恒滨江园被评为国内首个上海首家AAA级高品质商品住宅小区和全国物业管理示范住宅小区，并获得“上海市优秀住宅综合金奖”和上海园林式小区、“四高”优秀小区称号。仁恒河滨花园荣获“第四届上海市优秀住宅金奖”和市“四高”优秀小区、上海园林式小区、上海市景装修领先楼盘综合金奖，上海十大城市景观住宅、第三届“上海市优秀住宅”住宅小区规划设计奖、全装修奖、住宅科技应用奖和上海市“四高”优秀小区。仁恒广场荣获上海商住楼房建筑设计金奖，浦东新区工程质量“东方杯”奖、上海市工程质量“白玉兰”奖，以及国家工程质量最高奖鲁班奖。仁恒运杰河滨花园荣获上海市最受欢迎楼盘金奖、节能“四高”优秀小区等荣誉仁恒河滨城被国家地理杂志评为中国最美的100个楼盘之一，并获得了中国建设工程鲁班奖等一系列荣誉梅花山庄获江苏省园林式居住区、南京市星级园林小区、全国城市物业管理优秀住宅小区、江苏省安全文明小区等称号玉兰山庄荣获全国物业管理示范住宅小区、“2007年度全省城市物业管理优秀住宅小区”、南京市园林星级社区（三星级）、“最佳人居环境小区”、2005年南京市建筑工程“金陵杯”奖（市优质工程）等称号表：部分经典项目所获荣誉高品质产品仁恒很重视产品的品质和服务，一直坚守“初心、仁心、恒心、匠心”的理念，用心筑就品质，成就了一系列具有仁恒特色的精装国际社区的营造体系，在业内已成为高品质的象征，持续领跑高端住宅市场。重景观享受，强调国际社区氛围观景：大型中央绿化带配以大面积水景，再以组团式绿化点缀入景：在大面积的绿化中修建了健身步道和人行步道，增加参与性园林景观设计景观最大化布局“质景观朝向普通景观”围合式布局：极致发挥各楼栋的景观资源，但对地块要求高行列式+围合式布局：新一代产品设计，最大程度保障每栋楼的采光面和景观面全功能社区以上海仁恒公园世纪为例，会所设施齐全，覆盖国标羽毛球场、健身房、室内外泳池、咖啡吧，甚至便利超市，既满足休闲运动需求，又解决社交会客诉求房屋以住为主，强调家庭温馨感外观简洁温馨整体风格简约，浅色外立面，色彩明亮，窗墙比适当合理，选用进口真石漆为主要材料，以石材作为底层，视觉感受很温馨。高标准实用精装房屋以精装交付，注重装修品质和细节处理，风格为低调的现代主义简约风，给人以温馨家庭感。选材方面重视实用性，不盲目采用奢侈品牌高售价高端往往意味着“身价”，仁恒的销售均价一直处于房企前列。根据2016年、2017年中国房地产企业销售TOP200排行榜的数据，仁恒在2016年销售金额TOP100中销售均价位居第三，销售均价为27191.84元/平方米，而到2017年位居第二，均价更升至36027.21元/平方米。排名企业简称销售金额（亿元）销售面积（万方）销售均价（元/方）1鸿荣源243.137.764482.762仁恒置地264.873.536027.213滨江集团615.1195.131527.424中粮集团386132.229198.185华侨城215.378.427461.736卓越集团367.1137.126776.087金融街260.5101.325715.708中国金茂693283.724427.219华发股份350.2147.823694.1810首开股份679.1288.323555.32TOP100平均15959.05表：2017年销售金额TOP100中销售均价前十房企数据来源：CRIC、公司年度报告、同策研究院排名企业简称销售金额（亿元）销售面积（万方）销售均价（元/方）1华侨城275.358.547059.832上海地产186.859.231554.053仁恒置地333.1122.527191.844和裕地产242.393.126025.785中粮集团310.1127.224378.936滨江集团330137.623982.567瑞安房地产239.7102.323431.098大华集团169.177.421847.559卓越集团325.1149.221789.5410首开股份654.1305.721396.79TOP100平均14388.81表：2016年销售金额TOP100中销售均价前十房企长开发周期作为一家主打高端产品的房地产企业，仁恒并不追求过高的周转率，而是通过拉长开发周期，以低价拿地，通过低买高卖的方式，跨周期销售，从而获得较高溢价。数据来源：Wind、公司年度报告、同策研究院0.39 0.33 0.28 0.26 0.35 0.46 0.38 0.150.250.350.450.550.652011201220132014201520162017仁恒行业万科A保利地产碧桂园中国海外发展图：仁恒与行业及部分房企存货周转率（单位：%）仁恒森兰雅苑拿地时间：2009拿地楼板价：16115元/平开盘时间：2012开盘销售均价：40000元/平仁恒西郊花园拿地时间：2010拿地楼板价：15498元/平开盘时间：2015开盘销售均价：37000元/平图：仁恒部分项目的拿地时间和楼板价与开盘时间和销售均价星屿仁恒拿地时间：2003拿地楼板价：2055元/平开盘时间：2010开盘销售均价：20000元/平仁恒双湖湾拿地时间：2007拿地楼板价：6407元/平开盘时间：2013开盘销售均价：20000元/平2.48倍2.39倍3.12倍9.73倍高毛利率虽然项目开发周期较长，但因为仁恒走高溢价路线，整体盈利水平处于行业前列。尤其是当行业毛利率持续下滑的情况下，仁恒毛利率走势呈上升趋势，于2017年达到46.98%，与2017年销售TOP10房企相比，仁恒毛利率高于TOP10均值14.75%，仅次于华夏幸福。仁恒毛利率的提升来自其毛利润的增长，2017年毛利润同比增长50.2%至人民币120.43亿元，主要归因于集团高利润住宅的持续交付。29.98%32.23%46.98%28.08%26.78%31.25%0%10%20%30%40%50%60%20172016图：2016-2017年仁恒与行业及2017年销售TOP10房企的毛利率对比情况（单位：%）数据来源：Wind、公司年度报告、同策研究院30.2 37.5 40.0 34.7 45.6 80.2 120.4 33.6%36.4%35.5%29.6%27.5%31.2%47.0%39.9%38.0%34.3%32.8%29.0%28.1%30.0%05010015020%25%30%35%40%45%50%2011201220132014201520162017仁恒毛利润仁恒毛利率行业毛利率均值图：2011-2017年仁恒和行业毛利率走势与仁恒毛利润情况（单位：亿元、%）三大费用为了保证产品溢价，仁恒在成本方面有相应的控制。2010-2017年间，虽然三大费用在不断增加，但由于仁恒营业收入的提升，三费费用率始终维持在10%以内，销售费用率维持在2%左右，在行业内属于低位，主要原因在于仁恒善于打造产品溢价，高端产品辅以高品质物业服务，使得仁恒的营销费用率维持低位。8.48%9.79%7.10%8.72%8.55%7.78%5.22%6.34%9.68%10.84%10.15%9.08%9.31%8.96%8.25%9.60%2%4%6%8%10%12%20102011201220132014201520162017仁恒行业万科A保利地产中国海外发展图：2010-2017年仁恒营业收入与财务、管理、销售费用率情况（单位：百万元，%）图：2010-2017年仁恒与行业及典型房企的三大费用率对比情况（单位：%）数据来源：Wind、公司年度报告、同策研究院1.80%2.59%1.54%1.84%2.02%1.25%1.36%1.89%4.78%5.41%3.99%4.98%4.38%4.48%2.32%3.16%1.90%1.78%1.57%1.90%2.16%2.05%1.55%1.29%00.010.020.030.040.050.0620102011201220132014201520162017财务费用/营业总收入管理费用/营业总收入销售费用/营业总收入财务稳健作为主营房地产开发业务的新加坡上市公司，仁恒始终保持了稳健的财务政策，公司财务杠杆比率较低，资产负债率低，现金流充裕，完全足够覆盖短期负债和优先债券。40.2%31.7%38.7%41.1%33.7%38.6%40.6%37.6%44.1%51.3%53.3%20%30%40%50%60%70%80%90%100%仁恒行业万科A保利地产碧桂园中国海外发展图：2008-2018年上半年仁恒与行业及典型房企的资产负债率情况（单位：%）图：2016-2018年上半年仁恒长短期负债、优先债券及货币资金情况（单位：百万）数据来源：Wind、公司年度报告、同策研究院17593.38 17798.31 11807.40 8311.18 2557.06 5166.30 1916.31 2911.60 5238.90 12775.61 28929.98 27269.70 050001000015000200002500030000201620171H2018长期负债优先债券短期负债货币资金机构评级信用评级作为反映房企综合能力的评价，一直都受到房企的重视。得益于较高的利润水平和良好的财务纪律性，仁恒的企业信用评级也随之提高，而这将有助于企业融资，降低融资利率，提升融资能力。国内评级机构2017年8月份，仁恒被CCXI（中诚信国际）评为最高信用等级：AAA，评级展望为稳定.AAA作为最高等级，表示仁恒信用极好中诚信国际：AAA/稳定国际评级机构2018年3月15日，标普全球评级3月14日宣布，将仁恒置地集团有限公司（仁恒置地）的长期企业信用评级从“BB-”上调至“BB”，展望为稳定。标普：BB/稳定结论与启示04结论 虽然仁恒一贯坚持走品质化路线，并不以追求高规模、高周转为目的，但面对市场的高速发展，仁恒不能一味保持不变。正如仁恒执行副总裁王晞曾说“规模不是万能的，但没有规模是万万不能的”，仁恒需要适度的调整规模，适度提高周转速率，来适应当前市场环境的变化，以平稳的态势过渡现阶段。仁恒的产品一直以高质量、高品质而著名，并且始终如一，但随着市场发生变化，加之政府施以控制，各类成本支出不断增加，导致仁恒近几年开发的楼盘略有退步，部分楼盘特色景观减少，热衷炒作学区概念等让仁恒的口碑受损。如今，仁恒产品更新换代，第五代公园系产品问世，仁恒能否借此维护品牌形象，让产品的品质与成本达到平衡，从而转危为安，还有待今后考证。仁恒产品的品质不仅表现在其景观设计与整体质量上，也在其地理位置选择上得到体现。临江靠河之处，都市繁华之所都是仁恒优先考虑的选址地点。然而在住宅市场逐渐饱和、优质地块愈发减少的大背景下，独立进行拿地不太契合实际，因此选择加强与其他房企的合作，以多种手段获得优质土储，是非常明智的选择。启示 虽然仁恒的产品较之前稍显逊色，但整体仍是高端产品的代表，具有良好的口碑，以及忠诚的客户群体。各房企不管是追求高溢价还是追求高周转，产品才是真正的立足之本，好的产品口碑最终会反映在市场购买力上，而仁恒用心造好房的态度很值得各房企学习。高溢价是仁恒产品的特点，因此仁恒的产品毛利率较高。各房企可以从中借鉴，适当提高产品溢价，以提高盈利能力。但由于这对企业资金、产品、品牌等要求较高，不可过于盲目，要根据自身需求与目标客群定位来，也不可急于求成，毕竟这并不是能短期快速形成的能力专业至上 服务至诚Professional Professional SincereSincereTospur Real Estate Consulting Co.,Ltd.Thanks！