2019金地集团投资开发模式研究.pdf

金地集团投资开发模式研究2018年6月PART 1金地集团发展历程及现状金地集团战略简介金地集团初创于1988年，总部设于中国深圳，1993年开始经营房地产业务，2001年在上海证券交易所上市（600383.SH），是中国最早上市并完成全国化布局的房地产企业之一。历经30年，公司确立了以珠三角、长三角、环渤海三大都市圈以及沿海经济带、长江经济带和中西部经济带的战略布局，现已经布局7大区域，44个城市布局区域代表城市珠三角以深圳为大本营，辐射广州、佛山、惠州、珠海等城市；长三角以上海为主要着力点，延伸至杭州、苏州、南京等主要重点二线城市及城市群卫星城市等；环渤海以北京、天津等为核心城市，辐射至周边大连等其他环渤海城市；沿海经济带以大连、烟台、青岛、宁波、珠海、海口等城市为代表的活力型沿海城市为自主；长江经济带布局以南京、镇江、武汉等为代表的长江经济带城市中西部经济带布局以郑州、长沙、武汉、西安、成都、重庆为代表的中西部金地集团战略简介公司大股东是以富德生命人寿及安邦人寿为主的险资企业。截止2018年1季度，富德生命人寿控股金地集团29.83%股权，继而生命系成为金地集团的第一大控股股东，二股东为安邦保险集团控股金地集团20.37%股权，而上市之初的大股东福田投资目前仅持有金地集团7.79%的股权股东名称动态持股数量(亿股)占总股本比例(%)富德生命人寿保险股份有限公司-万能H-9.7921.6900 安邦人寿保险股份有限公司-稳健型投资组合-6.5714.5600 深圳市福田投资发展公司-3.527.7900 安邦财产保险股份有限公司-传统产品-2.655.8700 富德生命人寿保险股份有限公司-万能G减少1.984.3800 富德生命人寿保险股份有限公司-分红-1.703.7600 中国证券金融股份有限公司减少1.433.1800 北京坤藤投资有限责任公司-0.781.7300 北京凤山投资有限责任公司-0.651.4400 中央汇金资产管理有限责任公司-0.390.8600 合计-29.4765.2600 表：2018年1季度金地集团前十大股东持股明细安邦保险集团生命系福田投资安邦人寿安邦财险万能H万能G分红14.5%5.87%21.69%4.38%3.76%7.79%金地集团战略简介2017年，公司实现销售金额1408.1亿元，实现销售面积766.7万平方米，同比分别增长39.9%和16.5%，行业销售排名居第12位。虽然金地集团规模并不大，但是在股权之争的动荡期后，2016年金地集团迎头追赶，规模化快速发展，行业销售排名也回升至行业第12位图：2011-2017年金地集团历年销售金额及复合增长情况（单位：亿元）00.10.20.30.40.50.60.7050010001500200025002011201220132014201520162017 2018E销售金额（亿元）同比（%）CAGR:31.95%时间房企销售排名201712201613201513201416201313201214201113表：2011-2017年金地集团销售金额行业排名情况数据来源：上市公司财报、同策研究院数据来源：公开信息整理、同策研究院金地集团战略简介发展历程金地集团从成立至今已有30年历程，企业销售规模从最开始的5.34亿增长至1408亿元，增长264倍。总结30年，金地主要经历了4个时期，在创业孵化期金地集团进入房地产开发领域；在全国扩张期里金地集团确立了全国主要城市的布局态势；战略谋划期里金地集团确立一体两翼的策略，通过收购星狮地产打开国际业务；在规模提速期里金地集团谋求规模化发展，销售规模快速提升1988年金地集团前身公司“深圳市上步区工业村建设服务公司”成立1993年金地物业公司成立，同年取得房地产经营权1994年金地第一个住宅小区金地花园推向市场1998年，时任金地总经理的凌克接任金地董事长1998年，金地物业对外拓展取得成功，获得4个小区的物业管理业务2000年北京分公司成立2003年武汉、东莞分公司成立2005年入驻天津2001年金地集团成功登陆A股市场2010年入驻沈阳、西安、烟台等2008年金地销售金额突破100亿元2010年推出“一体两翼战略”，以住宅为核心，商业地产和金融业务，协同发展2012年以16.54亿港元代价，获得星狮地产56.05%股权，加快了金地业务国际化2015年金地集团全面创新，对产品进行升级改革2016年，金地集团销售突破1000亿元，同比整张60%实现有质量的增长2017年，金地集团销售突破1400亿元，同比大增40%创业孵化期1988-1997全国扩张期1997-2010战略谋划期2010-2015规模提速期2016-2017金地集团战略简介业务结构自2010年金地集团推出“一体两翼”战略，在业务结构上明确了以住宅地产，商业地产和房地产金融为辅助的业务态势，在一段时间内，实现以主业住宅业务为主要方向，以商业地产和地产金融业务两翼作为支持，此商业模式成为其发展的核心竞争力商业地产商业地产地产金融地产金融住宅产业“一体”住宅产业是金地的发展重点，未来将扩大布局、提升产品品质，以提供最贴身的居住体验“左翼”商业地产的发展将迎合城市化生活方式的需求，提供更多消费、休闲、娱乐为一体的精品商业地产“右翼”地产金融业务将有机地将地产和金融结合在一起，稳盛投资拓宽融资渠道，同时为客户提供丰富的投资理财产品和服务金地集团战略简介多元化多元化布局：金地提出“固本培元、创新突破”的经营导向，在立足传统住宅开发主业的前提下，积极尝试房地产开发前、中、后端的新业务以及其他多元化业务，包括商业地产开发和运营、房地产金融及物业管理服务等，为公司持续贡献规模与效益。住宅产业稳盛投资金地物业弘金地体育海外地产：金地集团2014年开始正式进入美国市场，布局全球化。目前，金地已经在美国的纽约、波士顿、洛杉矶、旧金山等城市开发综合体、写字楼、产业园区等多种业务2015年，金地集团副总裁徐家俊在哈弗表示，未来10年，企业成功的关键之一是国际化，而美国是金地国际化的要是，希望在美国落地30个项目金地集团重点关注美国东西海岸的一些大城市，如懂不的纽约、波士顿；西部的西雅图、旧金山、洛杉矶德国。这些城市不仅是美国，同时也是全球商业活动的中心，经济上呈现出了新的商业模式和增长点，是可以长期投资的市场在物业类型方面，金地在美国会根据各个城市的特点和经济发展周期，更多地参与办公、商业、出租公寓等综合体项目开发运营除了美国以外，欧洲、东南亚也是金地全球化战略的重要目标区域。作为全球化战略的重要依托，金地商置作为海外资本平台，将为金地集团提供重要的资本保障截至目前，金地商置在洛杉矶、纽约、圣荷西等城市拥有项目，未来，金地商置将在伦敦及香港等地寻求物业开发活物业投资机会，作为新的业务增长点金地集团战略简介多元化商业地产：香港上市公司金地商置是金地集团的商业地产平台。金地商置旗下涵盖六大业务板块，主要以商业物业销售为主，2017年销售金额452亿元金地商置以城市综合体为主题的商业投资与运营写字楼的运营及物业管理Ibase联合办公及租赁公寓住宅和公寓的开发销售超五星级酒店、精品酒店的开发与运营北京金地中心金地大百汇产业地产的开发、运营及物业管理西安金地广场北京金地中心ibase项目金地草莓社区金地国际公寓金地自在天地金地朗悦酒店西安凯悦酒店深圳威新软件科技园金地集团战略简介多元化产业地产：产业地产及长租公寓业务目前都在金地商置平台上运营。产业地产是金地集团最关注的业务板块，在转型城市配套服务商的过程中，产业运营是必不可少的。目前，金地产业地产遍布国内外，有十多个项目金地美国产业地产项目上海8号桥创意园深圳威新软件园产业的加载和植入，是发展商转型城市运营商的核心能力?金地目前发展和运营的产业园区大约有15个，未来三年计划拓展到30个项目，规模大约600万平方米左右?区域主要集中在珠三角、长三角、京津冀圈三大都市圈以及海外重点城市?在产业方向上，选定信息技术、航空航天、只能机器人、新材料等，经过长期研究，金地认为最具有成长力的新行业作为重点服务方向金地集团战略简介多元化长租公寓：草莓社区是金地长租公寓品牌，看好长租公寓市场的同时，也希望解决城市空间发展问题。此外，金地还专门设置了长租公寓运营的品牌“火花时代”，涵盖了长租公寓的拿地、设计、装修、运营及物业管理等全流程业务。目前，草莓社区在深圳、杭州、上海三个城市运营8个项目深圳：草莓社区优城店、固戍店、福永店、清湖店、金谷公寓上海：草莓社区富杨店杭州：金地草莓社区乐天城店、We+店深圳项目：金地草莓社区目前进驻了上海、深圳、杭州三个城市，共计8个项目，其中深圳清湖店、杭州勾庄店、乐天城店以及深圳的福永店尚未开业定位：金地草莓社区是金地集团的长租公寓品牌，定位为青年公寓租金：草莓社区的租金定位在1500元4000元/月，租金定位较低服务：金地草莓社区在提供居住空间的同时，也提供一些针对年轻人的服务。包括：多功能的公共空间、智能电子管理、多重运营服务并组织丰富的社区活动金地集团战略简介多元化联合办公：联合办公是共享经济时代的革新产品。2015年，金地推出联合办公品牌ibase原点，2016年，首个旗舰项目威新中心开始运营。目前，ibase原点打造了联合办公三大产品线原力系列：立足核心商务区中高端写字楼，延伸传统商务空间运营的“原力”系列，例如，北京金地社区中心原创系列：专注于产业片区或园区，通过物业改造提升创意附加值的“原创”系列，例如深圳威新社区原心系列：传承城市人文脉络，赋予老建筑全新生命力的“原心”系列，例如上海红星社区金地集团战略简介多元化稳盛投资：金地是国内涉足金融行业较早的地产商。2006年，金地成立地产基金稳盛，进入地产金融领域，此后，又涉足互联网金融平台，成立“家家盈”互联网金融平台。2017年底，金地稳盛基金累计管理规模超过300亿元从2006年成立到2016年，10年间，稳盛投资在北京、上海、深圳、武汉设立办公机构，拥有员工60余名。截止到2017年底，稳盛投资累计管理的地产基金超过300亿元未来，稳盛投资在继续发展传统地产项目股权投资业务以外，将加大力度拓展投资+代建、持有型物业投资、资产证券化等业务2017年上半年，稳盛投资参与了“嘉实金地八号桥”资产证券化业务，未来，稳盛将继续就在募集资金能力、代建等业务方面巩固并提成金地集团战略简介多元化家家盈：家家盈是金地旗下的互联网金融平台，成立于2015年，是金地大金融战略的重要组成部分。家家盈平台主要与金地物业合作，利用金地物业的客户资源，搭建社区金融平台。截至2017年，家家盈的累计资产交易量大约11亿元?家家盈平台规模不大，目前处于资金募集期的项目仅有2个，计划募集资金总额300万元左右，预期年化收益率在5%6%左右?家家盈平台于2015年上线，业务包含房产众筹类、供应链融资类、房产消费融资类、社区生活融资类等?2017年，家家盈平台与金地物业签订合作协议，家家盈平台利用金地物业的社区资源开展业务，实现“智慧社区+金融”的发展模式金地集团战略简介多元化金地集团战略简介营收结构营收结构：从营收的组成结构来看，按业务形态分，住宅业务当仁不让成为营收的贡献大户，其次物业管理收入占比也达到6%；从地区来看，华南、东南、华北是金地集团收入的主要贡献地区，三个地区营业收入占总营收的66%336.6,90%20.51,6%8.28,2%7.36,2%房地产销售物业管理其他物业出租图：2017年金地集团营业收入业务贡献情况（按行业）108.55,29%83.14,22%56.13,15%51.19,14%32.18,9%21.55,6%19.99,5%华南东南华东东北华中华北西部图：2017年金地集团营业收入业务贡献情况（按地区）数据来源：上市公司财报、同策研究院金地集团战略简介营收结构营收结构：但相比2016年，受项目结构周期的影响，对营业收入贡献最大的房地产销售业务却出现了下滑，其余业务同比均有增长。从分布区域来看，华南区域保持了增长，但其他区域同比都出现下滑房地产销售物业管理其他物业出租华南东南华东东北华中华北西部图：2016、2017金地集团营业收入业务贡献占比对比情况（按行业）图：2016、2017金地集团营业收入业务贡献占比对比情况（按区域）数据来源：上市公司财报、同策研究院内圈2017外圈2016内圈2017外圈2016金地集团战略简介土地储备土地储备：2017年金地集团总土地储备近3800万平米，共布局41个城市，其中大部分分布在一二线城市，对比2016及2017年新增土储来看，2017年加大了西部土地投资，依然在华东保持平稳的投资热情，降低了华中的投资强度352.1261.5186.894.681.581.3西部华东华北华南东北华中164.9124.4101.099.356.9华东华中东北华北华南图：2016年金地集团新增土储面积区域分布情况（单位：万平方米）图：2017年金地集团新增土储面积区域分布情况（单位：万平方米）数据来源：上市公司财报、同策研究院金地集团战略简介五大战略“五大战略”：在金地集团30周年庆的发布会上，公司高管宣称“在未来相当长的一个时期内，金地集团将仍然以住宅开发为主营业务。此外，除了在商业地产、园区产业上继续做好布局和经营，金地还将有计划分步骤地向教育产业、体育产业、医疗以及养老产业探索实践，不断增强公司的综合实力。”而这一远景计划是建立在五大战略的顺利实施为前提的经营管理提效赋能设社会责任爱心基金投资布局深耕广拓产业发展复合多元挖掘和完善产品体系服务理念五大战略PART 2金地集团产品策略金地集团产品策略产品理念产品理念：金地集团一直以来以“科学筑家”做为产品理念，而在消费升级的年代，结合消费者对住宅品质和品味要求越来越高，关注健康和智能科技的新趋势下，在金地集团30周年发布会上，公司公布了新的产品理念“科学筑家、智美精工”，延续了金地的产品品质，赋予了科技智慧，美学呈现及精湛工艺的涵义，产品理念的内涵得到升级科学筑家科学筑家智美精工升级以科学筑家的理念。历经10载，铸就褐石、名仕、天境、世家、格林、社区商业、未来、风华、峯汇九大系列9大产品系继续延续科学筑家的理念。在9大产品系中，融入智美精工的内涵，包括代表着科技时代的智慧元素、外观设计上追求的美观、工艺上的精湛，全面提升产品品质和形象金地集团产品策略产品线产品线：金地目前有9条住宅产品线，2015年，在原有的6条产品线基础上，新加了“风华”和“未来”两条产品线，2017年，金地进一步完善了高端产品线“峯汇”系列，形成了包含社区商业在内的九大产品线，物业形态囊括了普通住宅、公寓、洋房、别墅等产品，完善的产品体系，覆盖消费者全生命周期，定位更广泛客群九大住宅产品线产品定位风格代表作品格林系列定位刚需，主张温馨、自然的产品特质自然、温馨金地格林公馆碣石系列定位城市中产，产品特征是经典的外立面不过时的经典上海艺华年名仕系列定位中产阶层和小私营业主，希望通过住宅反映身份城市地标南京明悦天境系列定位年龄在3545岁左右的智富阶层，以及外籍人士，产品主要类型是大平层不过时的经典上海佘山天镜世家系列定位4550岁的富豪阶层。希望通过住宅反映家族荣耀怡情山水盛景深圳天悦湾风华系列定位为新式东方住宅时尚、文化苏州金地风华未来系列客户定位为85后的年轻人青春、活力太原金地广场东岸未来城峯汇系列定位高端客群高端、尊贵金地玖峯汇社区商业社区配套商业社区配套-表：金地集团9大产品线金地集团产品策略产品线项目展示格林褐石名仕天境世家未来风华玖峯汇产品标准化：9大标准化产品线有利于降低成本，提高周转效率，金地的产品系列利用率在80%以上；标准化管理体系，有利于降低管理成本，提升运营效率金地集团产品策略产品标准化住宅产品标准化金地集团规划及方案设计技术标准金地集团项目施工图设计指引金地集团项目景观设计指引金地集团项目精装修房设计指引金地集团工程质量标准体系产品手册系列客群分析系列项目定位系列价值树引导系列标准模板材料、部品系列配置标准单体户型外立面精装修景观环境道路/停车商服配套建筑技术工艺单体户型配置标准外立面配置标准精装材料配置标准景观及空间配置标准商服配套配置标准建筑技术配置标准住宅产品标准化细化产品结构调整，加大刚需占比：金地一度发展迟缓的原因也归结于高端产品占比过重。2013年，金地调整产品结构，加大了首置、首改比重，迎合市场需求，并于2014年开始研发小户型，低总价的刚需产品时间中小户型占比2012年60%2013年80%以上2014年推出SMART及MAGIC户型，针对刚需及首次改善类客户做定制产品2015年推出极公寓，有18平米LOFT及26平米平层两种公寓户型表：金地集团产品结构及户型研发改革前后情况对比改革前改革后金地集团产品策略产品结构产品创新：创新是产品的灵魂，只有与时俱进不断更新产品，才能迎合不断变化的市场需求，保证项目的市场销售活力。金地在产品创新方面不遗余力，做了很多尝试SMART及MAGIC 户型极公寓和优品宅Life智享家五心装修家360景观健康家金地集团产品策略产品创新Smart户型：Smart+户型是金地针对首次置业客户量身定制的户型，套内面积63平米，户型为2+0.5居室。“0.5房”处于户型中间，可以与主卧或者次卧自由组合，满足不同需求0.5房与次卧合并成父母房，满足婴儿在成长过程过程中的不同需求也可以独立使用，用作保姆房?金地的smart互相是可以自由变换的户型，考虑到刚需用户买房不就就有置换的需求，金地推出smart户型，避免频繁带来的经济压力。Smart户型推出后，受到市场良好反馈金地集团产品策略产品创新Magic户型：magic户型是金地针对改善型客户群体研发的面积在120-1253+1房，MAGIC+的户型最大的亮点是设计了南北通透的双阳台，其中南向阳台作为家政空间，北向阳台作为0.5房，可以兼做书房、客房、阳光房之用。Smart及magic户型，是金地于2014年推出的创新产品阳台不仅仅是阳台，可以根据家庭需要，变化出各种功能晾晒、储物、健身养花种草、休闲娱乐书房金地集团产品策略产品创新极公寓：2015年，金地推出了极品公寓和优品宅两个户型创新产品。极公寓面积有18平米和26平米两个户型，针对刚毕业的大学生和年轻白领，满足他们对在经济能力有限的情况下，对居住条件的追求?随着国内房地产市场发展的进一步分化，一线及发达二线城市的房价持续走高，其他二线及三四线城市房价持续回落。然而，大多数志在远方的年轻人，仍然怀揣梦想奔向一线及发达二线城市。他们对于自己的生活态度、生活方式，有着更多超越以往的期待；?合租房、农民房、地下室已经无法满足他们的居住需求，但暂时的收入水平又令他们在居住消费上面临种种窘境。为此，金地全新打造了小面积户型公寓产品极公寓，以对户内空间的深度复合利用和社交化的公共空间，在极致空间中追求极致享受，为现代青年提供都市梦想社区；?2016年，金地完成了极公寓技术专利的申请金地集团产品策略产品创新优品宅：2015年，金地推出了极品公寓和优品宅两个户型创新产品。优品宅是金地针对二胎趋势、改善型客户对更舒适空间、更多元功能需求而研发的住宅产品可灵活变化的双子女空间。户型的套房中间会有一个灵活空间，用门进行隔断，门打开可作为活动空间，如果是同性别则可开敞使用，如果是异性子女则进行隔断，2个孩子既可以一起玩，彼此又会有自己的空间多元化的客餐厅空间。针对改善型客户开始有时间兼顾个人兴趣和爱好，需要更多的休闲情趣空间，所以客餐厅的打造设计更具复合功能，比如把客厅旁半间房并进来，打造一个休闲空间，作为钢琴、喝茶、手工或者书房空间使用，餐厅设置小型吧台，兼具红酒、早餐台、上网休闲使用等双钥匙空间设计。把老人房设计为带卫生间的老人套房，设计上可实现从电梯厅里面另一个门单独进去，或者作为子女成年后的单独空间，保持两代人间的私密，套房有一个洗手间和简单厨房的操作台面。此外，也可以用作投资用途，把它单独租出去。金地集团产品策略产品创新Life智享家：life智享家是金地集团推出的智能家居产品。Life智享家包含两个核心板块，智能家居和智慧社区。智能家居是金地2015年推出的创新产品控制中心传感器信息采集家电、厨电、门锁、窗帘等灯光安防摄像、环境监测、煤气监测、门磁感应、定位仪等空调、电视、热水器、空气净化器、除湿加湿器、冰箱、门锁窗帘等开关、色彩、亮度APP业主端O2O生活平台物业智慧服务社区免费WIFI智能家居智慧社区金地集团产品策略产品创新五心装修家和360景观健康家：五心装修家是金地2015年提炼出来的装修标准，五心是为“贴心、安心、开心、省心、放心”为金地装修房的装修原则；360健康家是以健康为核心，涵盖了社区生活中时间、空间、年龄三个维度，让景观参与到日常生活中来精装修房成为市场主流，“五心装修家”是金地2015年对装修标准的升级五心是指“贴心、安心、开心、省心、放心五个方向。包括玄关细节设计、插座系统设计、收纳空间、防潮、安保等15个系统的50个任性化细节五心装修家旨在解决日常生活中的装修痛点对客户生活带来的不便五心装修家金地认为，景观不仅仅停留在好看的层面，更应该参与到居民 的日常生活中来360景观健康家以健康为核心，涵盖了社区生活中的时间、空间、年龄三个维度，充分考虑了老人、青年、小孩等不同年龄阶段人群在社区中的24小时活动需求，打造了一系列景观例如，夜光运动跑道、儿童主题乐园、多元动感地带灯主题景观，满足居民观赏、玩乐、运动、交流等多层次需求360景观健康家金地集团产品策略产品创新金地集团产品策略产品品质产品品质：行业里素有“文科万科、理科金地、工科中海”的说法，是对这三家房企的运营风格的评价。作为行业内的理科生，金地在产品的设计打造上以科学的方法诠释了何为”理科金地”，因为在金地的产品力处处透露着理科的逻辑和思维，大到建筑打桩选材、户型功能空间设计，小到园林中花卉树木的精选，都考量有度以上海金地世家为例项目总建筑面积约10.8万方，由6栋高层和27栋叠加别墅组成，容积率仅为1.75，物业排布规则、高低错落有致疏密有间的高低配社区布局社区景观兼具人性化和环保性在社区宅间设计植草沟、选用渗水地砖、别墅区局部雨水管接地口做雨水花坛，使得下雨时能够吸水、蓄水、渗水、净水，在需要时将存续的水“释放”并加以利用。既环保又可保持地面干燥建筑立面为浅色干挂石材搭配真石漆，持久耐磨，风格简约大气户型设计兼顾功能性和舒适度:户型设计秉持了金地一贯的优秀能力。以叠加产品为例，分上、下两叠，所有产品面积均为136平米，主体结构大致相同，动静分区合理。首层为活动区，通厅设计，并带一个南向卧室，可作老人房使用；第二层为主要休息区,其中主卧为大尺度套房设计，含南向阳台，舒适度及私密性较好下叠：四房两厅三卫上叠：三房两厅三卫赠送约20平米室外花园及40平米地下室。其中地下室设采光井，连接地下车库；一楼客厅连接花园；二楼休息区含三间卧室，可满足二胎家庭的需求赠送26-30平米阁楼和40平米地下室。对比下叠，区别主要在二层休息区少了间次卧，取而代之的是设备阳台，同时主卧面积略有拓宽，收纳空间有所增加金地集团产品策略产品品质金地集团产品策略产品品质户型设计兼顾功能性和舒适度:在装修品牌选取上，多为目前市场上中高端项目常用的知名品牌，如西门子厨房三件套、科勒的卫浴系统等;在装修细节处理上也花了很多心思。如客厅及主卧使用落地窗设计，采光效果更佳；皮革硬包的客厅背景面、昂贵的大理石拼花入户玄关，提升装修档次金地世家叠加产品装修配置叠加产品装修配置表交付标准配置品牌厨房系统燃气灶、洗碗机、抽油烟机西门子龙头科勒水槽科勒橱柜博洛尼环保橱柜燃气壁挂炉博世净水系统怡口卫浴系统台盆、马桶、花洒科勒其他中央空调日历新风系统百朗智能化系统ITOOL地暖智发金地世家叠加产品浴室设计细节金地世家叠加产品厅卧设计细节金地集团产品策略产品品质保障体系为了保证产品的品质，金地集团制定了大量的措施，针对客户关注的产品质量问题展开了有针对性地制度、体系、技术标准的建设工作。建立了工程管理基本制度。设立10余项措施以保证项目质量的管理2、金地集团技术标准1、金地集团住宅项目工程策划管理程序3、金地集团精装修工程质量验收标准及细部节点构造标准4、金地集团工程禁止做法5、金地集团项目评估管理办法6、金地集团工程管理基本制度项目质量管控措施1、工程质量管理策划制度2、质量保障组织架构体系3、图纸会审及交底培训制度4、样板引路管理制度5、材料品质管控制度6、外部合作单位及供应商管理制度7、日常施工过程中质量管控共同成立品质管控小组项目质量管控体系的建立制定专项质量控制方案重要检测数据上千8、安全文件管理9、物业前期介入质量检查10、项目资料管理11、成品保护12、交房前的一房一验与客户预验收金地集团产品策略产品品质保障体系为了保证产品工程能按照相关规定的执行，金地集团在建设阶段建立了质量监管体系。除集团季度质量评估外、通过委托第三方评估和区域工程转型综合巡检建立区域层级的质量理性检查体系，并以一定权重纳入项目季度KPI考核，弥补了集团层级季度质量评估时间宽度较长的不足，对工程质量起到有效的督促和预警作用。同时，要求项目根据自身管理特点，通过整合监理、物业等资源监理项目日常管理体系集团第三方质量安全综合评估和交付风险评估集团级区域工程常态化检查区域级区域第三方综合评估及预警区域工程专项综合巡检项目日常质量管理体系项目级监理监管物业细部检查业主验收的辅助手段（客户预验收）金地集团产品策略产品品质保障体系在保证产品品质方面，除了建立质量监管体系，金地还建立了质量评估体系，建立转型奖罚制度、与KPI挂钩，若出现重大质量问题将启动问责机制在建阶段质量评估考核交付前质量风险评估季度质量安全综合专项评估既有专项奖罚制度（同时针对项目及合作单位）与项目季度、年度KPI考核挂钩区域检查月度常态化排名，重大专项问题通报及问责机制金地集团项目在建阶段质量评估考核定量指标实测合格率（90%）安全文明实测合格率（10%）关键项（计10分扣分制）原材料异地送检（单独计分）定尺加工类渗漏类空鼓、开裂类原材料实测类安全生产合格率（0.6）文明施工合格率（0.4）房渗漏开裂生产保障质量基础安全生产监控重点交付前质量风险评估内容：项目交付前质量风险评估内容包括感官、园林工程、实测实量三部分内容，即项目交付前质量风险评估=观感（60%）+园林工程（20%）+实测实量（20%）。观感=户内装修（80%）+公共不问（10%）+外立面（10%）园林工程=软景（40%）+硬景（40%）+交接处理（20%）交付阶段质量满意度考核：交付后由公司委托第三方知名满意度调查公司对业主满意度调查，并纳入考核。考核结果与项目年度KPI考核挂钩金地集团项目质量安全评估体系金地集团产品策略产品溢价产品溢价：金地集团良好的品牌效应以及优良产品品质为其产品带来了客观的销售溢价。以北京金地华宸为例，同为住宅其单价可比周边溢价4000元/平米，天津金地平山印项目其单价较周边项目每平方米高出约13000多元，可见金地的产品在同等市场中较竞争对手更具有市场楼盘名电建金地华宸类型住宅售价59916元/平米楼盘名翡翠长安类型住宅售价52060元/平米楼盘名西山燕庐类型住宅售价55957元/平米楼盘名金地平山印类型住宅售价54761元/平米楼盘名中央公馆类型住宅售价41000元/平米图：北京电建金地华宸与周边项目价格对比图：天津金地平山印与周边项目价格对比PART 3金地集团投资及开发策略投资策略投资布局以二线城市为主：截至2017年，金地集团布局了全国7大区域，41座城市。从2017年投资结构来看，一线城市权益投资额占比23%，二线城市占比64%，三四线城市权益投资额占比13%，以二线城市为主。在海外地产方面，金地集中布局美国城市七大区域、44个城市七大区域：以上海为中心华东区域、以杭州为中心的东南区域、以深圳为中心的华南区域、以武汉为中心的华中区域、以西安为中心的西北区域、以北京为中心的华北区域以及以沈阳为中心的东北区域海外城市：建立了美国团队，布局了纽约、旧金山、洛杉矶、波士顿等城市布局策略：坚持“均衡全国市场布局，聚焦于重点城市群”的战略导向、坚持深耕一二线主流城市投资行为：以二线城市为重点投资对象，从2017年投资结构来看，一线城市权益投资额占比23%，二线城市占比64%，三四线城市权益投资额占比13%投资策略土地储备土地储备：截止至2017年末，金地集团进入全国41个城市，总土地储备近3800万平方米，权益土地储备约1930万平方米，从权益占比来看，2017年较2016年有所提升，对其提升入表业绩产生正向推动，但从权益占比来看2016-2017年仅维持在51%，较2012年下降近30%05001000150020002500300035004000201220132014201520162017图：2012-2017年金地集团土地储备情况（万平方米）图：2012-2017年金地集团权益土地储备情况（万平方米）0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%05001000150020002500300035004000201220132014201520162017土储储备(万平方米）权益土地储备(万平方米）权益占比（%）数据来源：上市公司财报、同策研究院投资策略土地存续比土地存续比：2017年金地集团虽然补充了大量土储，但由于销售规模的提升土地存续比下降至2.7年，这也从侧面反映出，未来金地集团将会加大投资力度，补充土储，以完成规模化的目标287.4359.838944665814081916250024002600295037706.76.96.25.84.52.70.01.02.03.04.05.06.07.08.005001000150020002500300035004000201220132014201520162017销售面积(万平方米）土储储备(万平方米）土地存续比（年）数据来源：上市公司财报、同策研究院投资策略投资布局投资布局：2017年金地集团新增土地储备1300万平方米，投资金额1004亿元，主要集中在二线城市。实际上，从整体的土储布局来看，金地集团64%的权益投资额主要集中在市场较好的强二线城市，23%的权益投资额集中在一线城市，三四线城市的权益投资额在17%；从新增土储来看，公司在一线及二线城市的投资强度明显高于2016年23%64%13%一线城市二线城市三四线城市图：2017年金地集团土储城市量级占比情况如下图：2017年金地集团新增土储建筑面积城市量级情况如下（单位：万平方米）图：2017年金地集团新增土储拿地金额城市量级情况如下（单位：亿元）94.86591.4796.0626.65251.346.420100200300400500600700一线城市二线城市三四线城市20162017225.246951.4888182.3221.520100200300400500一线城市二线城市三四线城市20162017数据来源：上市公司财报、同策研究院数据来源：中指数据库、同策研究院投资策略城市选择城市选择：通过研究产业升级转型的发展趋势、城市群和都市圈的发展脉络，金地抓住投资布局的结构性机会，坚持“深耕广拓”的投资策略，不断完善全国投资布局，2017年新进入7个城市，总体以深耕一二线重点城市为核心，三四线城市为辅助。从城市量级来看，一线、二线、三四线的投资金额比例上近年来基本维持在3:6:1。并对目标城市的经济、人口、产业等进行分析，以甄别是否可进入0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%201220132014201520162017一线城市二线城市三四线城市图：2012-2017年金地集团新增土储城市量级占比情况如下经济总量人口总量区域位置产业发展投资总量市场供需城市进入参考指标图：金地集团城市进入参考指标数据来源：中指数据库、同策研究院投资策略投资方式投资方式：和其他品牌开发商一样，金地在拿的渠道上是综合的，并不局限于公开市场，股权收购，参与旧改等渠道拿地方式招拍挂棚户区改造股权收购投资策略投资方式招拍挂：招拍挂是金地集团获取土地所采用的最多方式，2017年金地集团通过招拍挂的方式共获得59宗地块，共计732万平方米，占当年获得总土储的56%。此外，拿地过程中金地集团并不排斥合作拿地，而且在近年愈发加大了合作的力度，因大多为小股操盘，这也影响了其业绩的入表732,56%568,44%招牌挂其他图：2017年金地集团招拍挂拿地面积占比情况01020304050607080020040060080010001200201220132014201520162017总地价(亿元)权益地价（亿元）平均权益占比（%）图：2012-2017年金地集团权益投资及占比情况数据来源：上市公司财报、同策研究院投资策略投资方式收并购：金地集团依靠品牌和资金实力，适时的在投资城市通过二级市场收购项目，不仅可获得巨量土储，同时收购成本也相对廉价，有利于成本的降低项目名称昆明海埂路项目收购内容不超过人民币138,522.28万元的价格收购海埂路项目公司云南杰鑫宁房地产开发有限公司100%股权项目情况项目位于云南省昆明市西山区前卫西路，项目用地南至老前卫西路、西至金地悦天下、东至老海埂路、北至海狮酒店。项目总用地面积12.37万平方米，净用地面积9.73万平方米，可售面积约39.22万平米，由18栋住宅和部分商业裙楼组成。付出代价13.85亿元楼面价3531元/平方米项目收购案例投资策略投资方式棚户区改造：金地集团是中国第一批棚户区改造的践行企业，多年前在深圳的棚户区改造项目为其积累了大量的经验，为其在各地获取棚户区改造项目中加分不少，成为其获得土地储备的重要方式之一金地主要旧改项目概况项目名称土地面积建筑面积旧改方向进展渔农村旧改0.8万/住宅、商用已完成福田科技广场4万25万商用已完成岗厦旧改15.16万68.2万住宅、商用大部分已完成龙华水斗旧改2.27万14.08万住宅、商用动工中金地工业区11.9万67.41万住宅、商用未动工上海宝山项目/4.9万产业社区已启动大连湾前关村旧改30万60万住宅、商业未知昆明永昌街道旧改11.65万52.73万居住、商务金融未知武汉阳老关村旧改14.54万73.29万住宅、商用未知西安西沣公元/190.9万住宅部分已销售旧金山旧改45324.93万写字楼未知备注：旧改周期长、程序复杂。具体数据进度以企业公布为准数据来源：深圳市城市更新计划、公开信息整理，同策研究院投资策略投资成本0.010.020.030.040.050.060.005000100001500020000201220132014201520162017销售均价（元/平方米）楼板价（元/平方米）地房比（%）投资成本：尽管金地严格控制拿地成本，但还是避免不了因市场变化带来的成本上升，但公司依然保持着积极的拿地态势，必要时采取与优质房企合作拿地，以此控制风险和成本。尽管市场竞争激励，但以楼面地价占当期售价的比例来看，公司依旧处于一二线龙头房企的低位，相对优势明显图：2017年主要房企地房比情况（单位：%）01020304050607080图：2012-2017年金地集团地房比情况数据来源：上市公司财报、同策研究院开发策略逻辑控制土地成本，拿对的地发挥“理科”优势，科学筑家，降低成本控制各项费用行业较低的资金成本强稳健高信用提高房地比，增加利润空间产品品质提供优秀的物业管理服务塑造金地品牌美誉度成本控制做溢价高利润开发策略成本控制盈利能力：过去金地集团在盈利能力方面并没有太多的亮点，但近年来，通过成本控制，降低费用、减低融资成本，业务多元化等公司盈利能力得到提升，公司ROE、毛利率等指标在逐渐提升，在同等规模企业中，位于中上水平010203040201220132014201520162017金地集团招商蛇口新城控股阳光城泰禾集团图：2012-2017年典型房企ROE情况（单位：%）图：2012-2017年典型房企净利润情况（单位：亿元