朗诗集团投资开发模式解读.pdf

专业至上 服务至诚Professional Professional SincereSincere代理 咨询 金融 商业 海外 养老 大数据 产业 公关朗诗集团投资开发模式解读朗诗集团发展战略简介产品策略介绍投资策略与开发模式介绍结论与启示Part1Part2Part3Part4朗诗集团发展战略简介01公司介绍朗诗绿色集团（以下简称“朗诗”）是中国领先的绿色开发运营商和生活服务商。朗诗致力于为用户打造覆盖全生命周期的绿色生活体系，包括绿色地产开发、长租公寓、养老服务、绿色金融、物业服务、绿色装饰、绿色建筑设计等领域；业务范围包括北京、上海、深圳、天津、重庆、南京、杭州、武汉、成都、西安、广州等全国三十多个主要城市，以及美国主要一线门户地区。表：截止2018年6月30日 朗诗前五大股东普通股持有数量及比例(单位：股、%)Greensheid由Landsea International 全资拥有，而Landsea International 由朗诗集团全资拥有。朗诗的董事长田明为朗诗集团的控股股东。Easycorps亦为田明个人全资拥有公司。因此，田明为朗诗实际控制人。富吉投资管理有限公司由平安不动产资本有限公司全资拥有，经过一系列股权投资，最终控股人为中国平安保险(集团)股份有限公司。而Hong Kong Newdawn International Co.,Limited背后的最终控制人为南京市人民政府国有资产监督管理委员会。股东名称直接持股数量（股）占已发行股份总数比例（%）Greensheid Corporation1,997,961,18751.00富吉投资管理有限公司327,002,6048.35Easycorps Group Limited295,068,9077.53Hong Kong Newdawn International Co.,Limited203,789,0045.20田明7,220,0000.18合计2,831,041,70272.26数据来源：Wind、公司年度报告、同策研究院图：朗诗全球项目布局组织架构过去的朗诗只提供绿色科技住宅产品，而在战略深入转型的背景下，很多非地产业务、新业务和新商业模式已经不属绿色地产的范畴，朗诗绿色地产已无法全面反映朗诗未来发展的全景。2018年初本公司更名为“朗诗绿色集团有限公司”。如今的朗诗下设5大事业部：中国地产事业部、美国地产事业部、长租公寓事业部、养老服务事业部和绿色金融事业部，形成集团总部 事业部二级管控模式，持续打造纵向多元的专业能力。集团总部中国地产事业部美国地产事业部长租公寓事业部养老服务事业部绿色金融事业部董事会办公室(香港)审计监察室董事会核心管理层财务管理中心资金管理部税务管理部会计管理部战略发展中心项目信息部项目协调部项目合作部战略研究部运营管理中心客户关系部运营效率部市场营销部人才发展部激励机制部企业文化部人力资源中心商务资源部设计管理部工程质量部成本管理部商务合作中心国际业务室绿建研发室品牌办公室行政办公室法务办公室2018年企业文化朗诗推崇人、社会、自然和谐共生的理念，通过探索并坚持可持续发展道路，实现服务社会、基业长青的企业愿景。朗诗提供对客户负责人的产品和服务，坚守质量文化，尊重自然，秉承与万物和谐共生的理念，将“人”居与环境完美融合。无论产品还是公司，都坚持可持续发展 生态环保，天人合一 不行贿受贿，不做假账，不偷税漏税，不欺骗客户 公开透明，机会公平 按规则办事，尊重规则、研究规则、运用规则绿色阳光人本核心价值观 客户第一 员工成长是公司发展的前提 持续为股东创造价值 与合作者共赢 回馈社会百年绿公司愿景为人造房使命朗诗永远在路上企业精神志存高远、脚踏实地、百折不挠司训发展历程2001年，朗诗在南京成立，至今已历经17年风雨。17年间，朗诗走出南京，进入无锡、杭州、苏州、常州、上海等地，深耕长三角区域，而后挺进环渤海、珠三角、中国中部，向全国化发展。在2012年，朗诗选择进军美国，开始海外新征程。战略发展与其他房企相比，朗诗自2004年起就着眼于“绿色”概念，实施绿色科技差异化竞争战略。从深绿战略开始，朗诗的目标就是要成为一家绿色的百年公司。面对中国房地产模式的变化与市场的波澜起伏，朗诗不断转型升级，先是实行产品差异化、资产轻型化、市场国际化战略，后提出“榕树林”计划，进行纵向多元化发展。进军美国深绿战略展开，收购HK106，进军美国市场，成立青杉资本，探索养老业务20132015转型升级战略实行产品差异化、资产轻型化、市场国际化的转型升级战略2014战略转型在地产业务实施资产轻型化、盈利多样化2012深绿战略提出深绿战略，包括绿色开发、绿建服务、绿色养老、绿色金融2004绿色科技地产提出聚焦绿色科技地产的差异化竞争战略榕树林计划将榕树林计划与地产业务结合，形成榕树林般的绿色生态体系20162018五大板块形成基本形成了绿色地产开发、开发管理服务、长租公寓、常青藤养老机构和地产金融五个业务板块2017公司更名更名为朗诗绿色集团有限公司，反映朗诗多元化业务的新发展策略中国房地产模式以住宅开发为主，闪售快周转的开发模式（1.0时期）向金融化和专业分工转型，多元化发展（2.0时期）朗诗战略发展转型升级战略“产品差异化、资产轻型化、市场国际化”2014年初，朗诗提出并推动实施了“资产轻型化，盈利多样化”的经营战略，对战略进行转型升级。到2015年，基于中国房地产市场形势以及朗诗自身的资源禀赋，朗诗确立了“产品差异化、资产轻型化、市场国际化”的发展战略。产品差异化 朗诗始终秉持绿色科技差异化发展理念，自2004年就开始专注于打造创新科技住宅产品和绿色社会生态环境，到2015年年底已推出了到3.0产品。绿色差异化让产品拥有较强的溢价能力，项目销售去化更强，而且房屋交付后二手房的租金也大幅高于周边竞品。资产轻型化 在市场下滑、不确定性增强的形式下，朗诗利用自身在绿色建筑领域累计的能力、经验、品牌以及差异化产品的优势，与资源互补的金融机构、开发商合作，大力开展合作开发、小股操盘、委托开发等不同类型的轻资产业务模式，在白银时代下，实现风险共担，收益共享。市场国际化 因为看中美国稳定的环境、规范的市场和足够大的规模，朗诗选择进入美国市场，并致力于在美国长期发展，进入本土主流开发商的行列。布局战略目前，朗诗的布局横跨中美两国分布，主要集中在中国的长三角、京津翼、珠三角、中西部，以及美国的旧金山、洛杉矶、纽约、波士顿和亚利桑那。绿色地产业务概况布局中国27个城市，及美国市场布局策略深耕长三角，辐射全国，拓展海外区域布局中国：长三角、环渤海、中西部美国：波士顿、纽约、旧金山、洛杉矶、亚利桑那长租公寓业务概况已进入13座城市，分别是北京、上海、广州、深圳、佛山、杭州、南京、成都、重庆、西安、苏州、无锡、宁波区域布局中国：长三角、环渤海、珠三角、中西部养老服务业务概况已布局北京、上海、杭州、南京及苏州等5个城市区域布局中国：北京、长三角环渤海长三角珠三角中西部土地储备绿色地产自2017年起，房地产市场在调控的持续加码中出现下行趋势，但朗诗的项目拓展还是比较可观的，朗诗2017年共获取了34个项目，总储备达到838.08万平方米。而2018年上半年，朗诗共获取了9个项目，但同比增速有所下滑。从土地储备区域分布来看，朗诗未来主要布局长三角和中西部，其次是海外和环渤海。数据来源：公司年度报告、同策研究院图：朗诗2018上半年持有权益项目总储备面积按区域分布占比情况7.18%3.35%44.80%44.67%海外环渤海长三角中西部1H2018图：朗诗2014-2018上半年持有权益项目总土储情况210.43338.63679.64838.08892.920200400600800100020142015201620171H2018总建筑面积(万平方米)销售情况绿色地产数据来源：公司年度报告、同策研究院图：朗诗2018上半年持有权益项目的签约销售额按区域分布占比情况18.78%5.80%51.37%24.05%海外环渤海长三角中部1H2018图：朗诗2015-2018上半年持有权益项目的签约销售额及同比情况76.6 150.0 178.0 110.3 330.0%95.9%18.7%100.8%0%50%100%150%200%250%300%350%0501001502002015201620171H2018持有权益项目签约销售额(亿元)同比2017年朗诗出品（指由朗诗负责项目全程开发管理，包括持有权益项目及委托开发项目）的签约销售金额320.5亿元。除了少量朗诗集团委托管理的尾盘项目外，朗诗绿色集团2017年共实现签约销售金额284.1亿元，其中持有权益项目的签约销售额总计178亿元，同比增长18.7%，较2016年增速放缓。但2018年上半年持有权益项目的签约销售金额为110.3亿元，同比增长100.8%，其中金额的51.37%来自长三角地区，符合朗诗深耕长三角的战略。营业收入绿色地产数据来源：公司年度报告、同策研究院7.04 17.93 48.45 62.14 20.46 154.72%170.25%28.25%-11.61%-50%0%50%100%150%200%01020304050607020142015201620171H2018营业收入（亿元）同比图：朗诗2014-2018上半年营业收入及同比情况5.2975.11%6.8842.61%6.2312.86%7.5312.12%3.7818.47%1.5121.44%9.0055.77%41.9586.59%54.2687.32%16.3079.68%0.243.45%0.261.62%0.260.55%0.350.56%0.412.01%0%20%40%60%80%100%20142015201620171H2018开发及管理服务收入物业销售收入租金及物业管理费收入图：朗诗2014-2018上半年营业收入分项收入及占比情况（单位：亿元、%）2017年的营业收入较去年上升约28.3%，但2018年上半年营业收入下降11.61%，其中物业销售收入下降21.8%，主要由于实行资产轻型化战略后，朗诗新增拓展项目主要采用合作开发方式，并表项目较去年同期减少。朗诗集团产品战略简介02多元化战略榕树林计划朗诗是一家具有绿色环保、纵向一体化专业能力的国际性开发服务商。在2016 年提出了 榕树林 计划，在地产形成投资、融资、开发、运营、可持续发展等纵向一体化组织架构支撑的同时，积极培育长租公寓、常青藤养老、绿色建筑设计、绿色物业、绿色装饰、青杉资本、资产运营等多元化业务模块。资产运营绿色金融绿色养老长租公寓绿色装饰绿色物业绿色设计绿色地产榕树林计划多元化战略五大板块随着朗诗长租公寓和养老业务建成体系，2018年，朗诗基本形成中国地产开发业务、美国地产开发业务、朗诗寓长租公寓业务、常青藤养老业务和地产金融业务五个主要业务板块。长租公寓业务养老业务地产金融业务中国地产业务美国地产业务绿色地产业务绿色地产开发朗诗绿色地产作为朗诗绿色集团旗下从事地产开发服务的业务主体，专注打造健康、舒适、节能、环保、智能的绿色建筑，以被动式建筑为基础，因地制宜、因人制宜用绿色科技为客户打造优秀的人居环境。朗诗绿色地产累积开发117个绿色科技地产项目，先后进入南京、上海、苏州、无锡、常州、张家港、杭州、绍兴、武汉、成都、内江、合肥、天津、保定、西安、济南等城市，开发总面积逾1900万平方米，为30万业主提供健康、舒适、节能、环保、智能的绿色住宅产品。图：朗诗地产业务中国布局绿色地产开发十多年来，朗诗地产一直坚持深耕于绿色住宅领域。在深绿战略的指导下，基于对客户需求的研究，朗诗地产从单一产品线向覆盖客户全生命周期的多产品线升级。可以形象的概括为一句话：客户在人生的不同阶段，都可以在朗诗找到合适的绿色住宅。改善置业 空间尺度舒适 生活配套完善 物业服务优质高端置业 繁华区域 风景卓越养老公寓 适老化设计首次置业 高性价比客户全生命周期覆盖城市住宅发展史从上世纪90年代至今，从住宅产业化的发展以及中国居民可支配收入经济的曲线来看，城市住宅大致可分为这么几个阶段：简单功能型、功能改善型、综合配套型、人本生态型。而朗诗早在2004年开发的住宅产品，就已经具备了第四代城市住宅的很多基本特征。2015年-未来2009-2014年1992-2008年上世纪90年代前第一代城市住宅（简单功能型）1.户型单一，开间简单，面积狭小；2.大卧小厅，空间功能不合理；3.保温、隔热、隔音等物理性能差，基本无装修1.个性化户型：跃层、错层、复式等房型，百花齐放；2.初步功能分区：小卧大厅，出现双厅、入户花园、储物间等新空间；3.个性装修：盛行欧式、日式等，精装房概念出现；4.生活配套：出现物业公司，但住宅产品配套开发与应用不足。第二代城市住宅（功能改善型）第三代城市住宅（综合配套型）1.合理布局：人性化户型设计；2.花园社区：营造优美环境和景观，提升社交功能；3.社区综合体：物业安保、商超娱乐、教育、银行、医院等配套设施齐全；4.豪华装修：建材采用知名品牌+售后保证。1.生态社区：考虑对环境的保护和可持续发展；2.舒适健康：运用科技有效应对PM2.5、雾霾等常见危害性天气的影响；3.智能家居：数字化智能手段，提供便捷生活；4.绿色装修：节能环保，在环境性、经济性、安全耐久等方面都有很大提高。第四代城市住宅（人本生态型）产品迭代升级朗诗作为国内绿色住宅的领跑者，从2004年恒氧恒温恒湿的1.0产品，到2011年关注绿色人居的2.0产品，到2014年覆盖全生态周期的3.0产品，再到2017年的4.0产品，朗诗不断创新升级，力求为全年龄段客户提供全方位的服务。1.0产品2.0产品3.0产品南京朗诗国际街区南京朗诗钟山绿郡南京朗诗熙华府杭州朗诗乐府率先为建筑穿上绿色科技的外衣重新构建绿色人居新空间迈向生态文明的核心动力再次定义人本住宅生态20042011201520174.0产品第四代城市住宅产品4.0产品2018年3月26日，“住宅，再一次被定义第四代城市住宅产品发布会于杭州举行。新一代城市住宅产品会更加注重人本身的需求，为居住者营造健康、舒适、节能、环保、智能五个维度平衡发展的高品质住宅和社区。内容朗诗标准化学污染芬兰S1标准（全球最严苛）甲醛0.03/mTVOC0.2/m装修材料通风排气100%新风、室内微正压厨房、洗手间设置排气设备温度调节客饭厅、睡房、洗手间、走廊、浴室等温度要全年保持在18-26间湿度调节室内湿度要全年保持在30-70%之间CO2浓度二氧化碳浓度要1000ppm空气质素PM2.5过滤能力达95%噪音白天不超过40db晚上不超过35db光适光、健康照明抗自然灾害住宅具有足够的抗自然灾害能力人性化具有足够的人均建筑面积，并确保私密性；住宅要方便照顾老年及伤残人士图：朗诗第四代城市住宅产品标准4.0产品舒适环保健康节能智能 空气健康 微生物污染物 化学污染物 物理污染物 水健康 厨房补风 温湿度 声光环境 温差控制 环境可视 远程控制 自动调控 情景模式长租公寓朗诗寓，朗诗绿色集团旗下长租公寓品牌，致力于打造自然、舒适、人文、富有生活气息的品位居所，让广大“诗友”住进好时光。主要业务模式有物业租赁、委托管理、物业收购，以及合作经营。目前，已快速布局北上广深、杭州、南京、成都、苏州、西安等共13个核心城市。图：朗诗长租公寓业务布局物业租赁委托管理物业收购合作经营长租公寓业务模式长租公寓2017年初，朗诗成立了独立的长租公寓事业部，进行“朗诗寓”品牌的业务扩展，并推出了青年公寓、白领公寓、商务公寓及服务式公寓四条产品线。青年公寓自由有度，分享无界白领公寓独立舒适，便捷有趣精品公寓品质生活，精英主义服务式公寓居家氛围，贴心服务养老服务2011年，朗诗发觉了中国养老产业未来的商机，决定成立事业部，并战略性进入。2012年，朗诗开始全面推进朗诗绿色养老战略，负责“一碗汤”项目、“老少居”项目，老年综合功能社区、养老连锁服务体系的投资、开发和管理，并在2013年成立养老服务品牌朗诗常青藤。图：朗诗养老服务业务布局朗诗常春藤立足南京，布局全国，目前已进入北京、上海、广州、杭州、苏州这5个城市，逐步实现规模化、连锁化战略布局。一碗汤的距离与父母做邻居新时代的亲情老少居离而不分养老服务连锁养老服务朗诗常青藤推崇“就近养老”服务模式，以居家、社区、机构三位一体的模式，为长者提供一站式、多种类的养老服务。提供居家上门、适老改造、日间照料、短期托管、长期托管等服务。居家养老以专业化服务为核心使长者在家中享受专业养老服务服务形式：以上门服务为主服务内容：包括生活照料与康复理疗社区养老居住在家的长者，在家人照顾的同时由社区居家护理中心为长者提供托老服务服务形式：以日间照料为主服务内容：包括“助医、助洁、助急、助餐、助浴”等生活照料和休闲娱乐服务机构养老长者在专业养老机构接受养老服务服务形式：以短托和长托为主服务内容：包括专业护理、康复理疗、营养膳食和娱乐活动等养老服务朗诗常春藤的服务理念是希望通过专业化的产品和服务，让老人有高品质的晚年生活。生活照料覆盖日常生活基本需求，享受家般温暖物品整理、衣物洗涤、室内清洁、维修服务、代购代办营养膳食专业营养师团队，合理规划膳食营养食谱、营养讲座、美食DIY、膳食沟通会、临床营养照护精神慰藉心理介护，关爱心灵健康长者适应、关怀访视、芳香疗法、情景疗法健康促进协同家人、社区等相关人群，改变其生活方式以实现最佳健康状况的科学（和艺术）健康档案、健康监测、医疗对接、健康讲座专业介护针对长者身体状况的不同，通过专业介护知识，进行合理适宜的协助，满足长者日常生活的需求助餐、助行、助浴、排泄介乎、助洁、更衣介护专业护理诊断和处理长者可能存在的或潜在的基础健康问题术后护理、卧床专护、认知障碍专护康复管理运用传统理疗手法，先进设施设备，系统化数据档案建立，延缓机能退化或促进长者身体恢复康复计划、中医康复、运动康复、理疗康复娱乐休闲丰富日常活动，提高生活品质老年大学、社区活动、机构活动特色服务特殊服务让生活更美好樱花操、家庭照护培训陪伴减少寂寞活动减缓退化关怀丰富心灵服务提升品质课程添加品味细节保障安全有为保持尊严绿色金融青杉资本创立于2012年，是朗诗聚焦于绿色产业链的专业投融资管理平台。作为朗诗的非银行融资平台，青杉资本发行了多支绿色地产基金和信托产品，并在2016年，分别与中信资本、平安不动产、中融信托成立多个基金投资平针对不同业务成立了多个基金和联合投资平台。截止2018年6月30日底，资产管理规模达80亿元。合作伙伴基金类别及投资方向三年资产管理目标首批落成項目中信资本城市更新类100亿上海朗诗藏峰项目平安不动产持有长租公寓100亿上海森兰等项目中融信托长租公寓100亿广州解放大厦项目针对一线和强二线城市的存量物业以及困境资产并购，打造募资、收购、资产管理、退出的综合能力。探索“投-融-管-退”的一体化业务模式，整合项目和金融资源，夯实基金管理、资产管理和资本经营能力，逐步形成对内、外部市场的投融资及金融服务能力。图：朗诗绿色金融业务合作伙伴及投资项目情况青杉资本是本集团的绿色金融事业部，聚焦于绿色产业链的专业投融资管理平台。目前青杉资本已与信达投资、平安不动产、中融信托、中信资本等分别成立了不同主题的基金及联合投资平台，主要针对于一线和强二线城市的存量物业以及困境资产并购，打造募资、收购、改造、资产管理、退出的综合能力，探索和实践投融管退一体化业务模式，整合项目和金融资源，夯实基金管理、资产管理和资本经营能力，逐步形成对内、外部市场的投融资及金融服务能力。截至二零一八年六月三十日，青杉资本管理的基金规模近人民币80亿元。绿色地产配套业务除了中美绿色地产、长租公寓、养老服务、绿色金融这几大业务以外，朗诗还有物业服务、绿色装饰、绿色建筑设计等绿色地产配套业务。绿色地产配套业务物业服务绿色装饰绿色建筑设计物业服务南京朗诗物业管理公司成立于2005年1月，为物业管理国家一级资质企业，南京市物业管理协会常务理事单位，物业管理类型涵盖大型科技住宅小区、写字楼、公寓等多项业务，坚持以人为本的服务手段，打造健康、安全、环保、便利人文的绿色社区。截止2017年12月，朗诗物业管理面积超过1800万平方米，服务逾30万业主。物业服务常规物业服务提供物业企业顾问、社区管家服务、前期物业顾问等服务，以及“一站式”服务、首问负责制、社区文化建设、业主入住便民服务、“家庭式关怀”服务体系等特色服务物业增值服务涵盖中介服务、房屋装修、提供健身场地、工程维修服务、便民类服务和其他服务物业会所经营包括健身房、游泳池、私教课程，汗蒸桑拿等服务供应商的整合、会所管理服务团队组建、会所经营模式的定制等绿色装饰朗诗绿色装饰秉承“人本、阳光、绿色”核心价值观，以“人与自然和谐共生、可持续发展”为理念，通过集设计、软硬装和室内环境于一体的“一站式、综合集成”服务，在商业配套、办公空间、旧改工程、养老空间、房地产批量装修和私人定制精装领域，引入绿色装修，为客户提供“多快好省精、健康、环保、人性化”的绿色装修装饰解决方案以及差异化绿色价值。绿色装饰软装设计定制景观规划布置智能化系统定制绿色系统定制顶级配套定制室内装饰装潢私人定制业务工装业务综合办公空间商业配套旧改工程养老空间房地产批量精装修绿色建筑设计朗诗设计院作为一家综合性甲级设计院，具备全专业设计总承包的落地服务能力，其服务领域涉及绿色住区、公共建筑、室内设计、城市更新、超低能耗建筑等多个领域。同时，作为一家高新企业，长期致力于绿色建筑设计研发能力的培养，在BIM、被动房、被动式建筑、装配式建筑等多个领域拥有丰富的经验，可提供绿色建筑全生命周期的专业性设计服务。与朗诗对绿色可持续理念有共同价值观的所有客户都将是我们良好的合作伙伴客户定位全专业设计服务、顾问咨询（能源解决方案）、前期策划、后期增值服务，以及依托集团进行的合作等全阶段服务主要业务2014：荣获甲级设计资质、高新技术企业认证、上海绿色建筑设计单位称号、建筑新传媒奖2015：荣获上海绿色建筑贡献奖2016：获得ISO9000认证，被上海建筑学会授予优秀会员单位称号，荣获2016年年度英国ASHDEN国际可持续发展大奖、上海市建筑学会科技进步奖以及上海市优秀住宅设计奖资质荣誉朗诗集团投资策略与开发模式简介03土地储备从土地储备来看，朗诗在不利的市场环境下依旧取得了不俗的项目拓展成绩，2017年项目拿地467.83万平方米，项目总土储达1286.59万平方米，但到2018年上半年，拿地98.67万平方米，同比下滑36.92%。相比而言，拿地速率放缓。数据来源：公司年度报告、同策研究院168.89126.90377.74467.8398.67-24.86%197.67%23.85%-36.92%-50%0%50%100%150%200%250%0.00100.00200.00300.00400.00500.0020142015201620171H2018新增土储(万平方米)同比图：朗诗2014-2018上半年新增储备面积及同比情况210.43338.63679.641286.591350.5160.92%100.71%89.30%66.65%0%20%40%60%80%100%120%0200400600800100012001400160020142015201620171H2018总建筑面积(万平方米)同比图：朗诗2014-2018上半年项目总土储面积及同比情况区域布局从区域布局来看，朗诗以中国市场为主，海外市场为辅，相辅相成，同时发展。国内长三角地区的项目总土储在2017年和2018年上半年占比分别达59.85%、57.36%，占比超过一般，是朗诗重点布局区域。同时朗诗兼顾发展中国中西部地区，项目总土储逐年增加，占比缓步上升。31.0 28.7 301.0 318.9 61.2 80.2 770.0 375.1 64.1 62.2 774.6 449.6 02004006008001000海外环渤海长三角中西部201620171H2018图：朗诗2014-2018上半年项目总土储面积按区域划分（单位：万平方米）数据来源：公司年度报告、同策研究院图：朗诗2014-2018上半年项目总土储面积按区域划分占比情况（单位：万平方米）4.56%4.76%4.75%4.23%6.23%4.61%100.00%79.28%44.29%59.85%57.36%0.00%20.72%46.92%29.16%33.29%0%20%40%60%80%100%20142015201620171H2018海外环渤海长三角中西部城市等级从城市等级来看，朗诗主要布局一二线城市，特别是二线城市，截止2018年上半年，一二线城市项目总土储达1066万平方米，其中二线城市占1011万平方米，占比为94.84%，主要位于长三角与中西部。朗诗于2017年开始进入三四线城市，目前项目总土储为221万平方米，其中长三角地区占比为82.35%。数据来源：公司年度报告、同策研究院611 0 31 55 951 220 61 1011 221 64 020040060080010001200一线二线三四线海外201620171H2018图：朗诗2016-2018上半年项目总土储面积按城市等级划分（单位：万平方米）图：朗诗2016-2018上半年项目总土储面积按各区域的城市等级划分（单位：万平方米）29 38 263 319 31 17 49 13 38 552 181 0 350 26 61 17 31 13 38 555 182 424 26 64 0100200300400500600一线二线三四线一线二线三四线一线二线三四线海外201620171H2018环渤海长三角中西部美国城市进入从城市进入来看，朗诗作为从南京起家的房地产企业，在南京共布局13宗，在各城市宗数排名第一，其次是成都、杭州、苏州、无锡、上海、武汉、天津。这几座城市多为省会或直辖市，具备人口基数大、经济发展快等特点。1354211111117143181311132115412102468101214南京苏州无锡宿迁常州江阴句容泗阳徐州盐城宜兴杭州海宁上海合肥马鞍山成都内江武汉长沙西安重庆天津北京保定唐山旧金山洛杉矶亚利桑那纽约波士顿长三角47宗中西部15宗环渤海7宗美国13宗中国69宗海外13宗湖南1宗陕西1宗重庆1宗天津3宗江苏31宗浙江8宗上海4宗安徽4宗西海岸10宗东海岸3宗北京2宗河北2宗四川9宗湖北3宗一线城市二线城市三四线城市图：截止2018年6月30日朗诗已布局的各城市宗数汇总拿地方式随着2017年宏观调控政策的不断收紧，房企进入规模化竞争时代，而土地市场也成为没有硝烟的“战场”。除了传统的招拍挂外，各房企都采用多种手段获得土地。2015年，朗诗年首次涉足旧楼改造业务。2017年，朗诗有九成项目是通过收并购、委托开发及参股等形式获取，而2018年上半年也有八成。这些拿地方式有效帮助朗诗避免了高价地王。招拍挂收并购委托代建旧城改造委托代建是朗诗进行资产轻型化后的一种新拿地模式，主要采用的是股权式代建的模式，通过小股操盘来实现共享企业信用资源和采购资源，提升项目回报。招拍挂是传统的拿地开发模式，随着地价的上升，朗诗较少通过招拍挂拿地，2017年仅有约一成。2017年10月31日，南京江宁青龙山G62地块被朗诗以14.8亿元拿下，楼面地价14435元/平米。2018年3月20日，朗诗以3.5亿元拍得三宗位于四川省金堂县的地块，建筑面积为37.42万方。2015年7月2日，朗诗首次参与旧楼改造项目，在上海虹桥片区获取了新西郊项目。2016年3月，在上海普陀区获取另外一个旧楼改造项目，总建筑面积约为18,406平方米。目前，收并购是朗诗主要拿地手段之一，能较好的避免高价拿地。高溢价品牌价值朗诗绿色集团自2004年起开始关注绿色概念，聚焦绿色科技地产，进行差异化战略。在这条路上，随着朗诗绿色集团的发展壮大，朗诗已经从单一的地产开发公司，发展成为以绿色环保为核心，由多种业务组成的纵向一体化综合型绿色集团，树立了其专注绿色地产细分领域的房地产企业品牌形象。2017年8月17日获取2017中国年度绿色地产运营商2017年10月14日朗诗位列房地产行业绿色供应链CITI指数第一名2017年10月23日朗诗绿色蓓蕾行动获得第二届“i社会价值共创”企业社会责任案例优秀奖截止2017年底获得32个三星级绿色建筑标识绿色建筑三星是中国绿色建筑评价标准中最高等级的标准2017年9月6日朗诗中国ESG景气指数正式发布Landsea ESGDevelopment Index,简称ESGDI2017年9月28日朗诗绿色物业蝉联中国蓝筹物业企业ESGDIESGDI2017年12月8日朗诗获得第一财经频道举办的中国职业菁英计划价值共创奖2017年12月13日朗诗绿色集团荣膺2017年度绿色开发竞争力十强TOPTOP1010图：朗诗2017年所获部分荣誉高溢价绿色建筑理念绿色建筑的核心不在于技术，而在于理念。朗诗十多年来在绿色建筑领域不断的积累和探索，对于绿色建筑的理解不断深化，绿色已经融入朗诗的基因，是朗诗文化和价值观的重要组成部分。而朗诗的绿色差异化产品打造能力与和资源整合能力是朗诗赢取“绿色人居”高溢价细分市场的关键。简洁实用设计原则室内外通透宽敞的流动空间室内放置绿色植物适当配合装修材料室内空气中氨、甲醛、苯等有机挥发物含量，科学分析得出最终装修方案并在施工过程中及时修正设计方案绿色设计绿色选材天然、无机建材，保证材料质量、环保等级精挑自设专业实验室实时分析，保证精选材料品质评审对每批材料进行严格检测和绿色评估量购建立绿色生态建材库，组成绿色材料供应链进行批量化采购严选绿色交付欢迎客户，介绍交付接待团队及流程协助客户完成各项表单填写完成验收手续收取5%装修尾款并转交竣工验收资料赠送礼品完成交付核对客户提供的资料讲解现场交付情况，为客户发出由朗诗专家团队联同国内权威检测检测验收合格证向客户介绍保修内容及注意事项等交换门卡、钥匙87651234绿色施工准备施工进场材料检测现场施工前交底及文明施工保护水电、防水工程施工及验收瓷砖石材铺贴，地面找平及验收墙面工程施工及验收安装工程施工及验收预验收，室内空气检测竣工交付，精保洁引入绿色督导施工全程控制管理实时监测确保绿色环保装修资产轻型化为应对市场环境发生巨变、各种转型和分化加剧的复杂局面，朗诗进行了以轻资产为核心的商业模式创新，即利用朗诗在绿色建筑领域积累的能力、经验、品牌以及差异化产品等竞争优势，与资源互补的金融机构、开发商合作，大力开展合作开发、小股操盘、委托开发等不同类型的资产轻型化开发模式。数据来源：公司年度报告、同策研究院100%70%40%29%0%20%40%60%80%100%2014201520162017项目中的股东权益(%)图：朗诗项目中股东权益变化（单位：%）2014年底提出轻资产转型后，朗诗项目中股东权益逐年下降，未来持股比例将就保持在20-30%之间。朗诗商业模式的探索和创新是以美国铁狮门为榜样，注重培养开发能力、投资能力、融资能力、运营能力、可持续发展能力。开发开发投资投资管理管理服务服务技术技术输出输出盈利之外盈利之外的部分溢的部分溢价分成价分成图：朗诗收入分类未来开发服务费、产品整合费和超业绩分成这些轻资产利润的比重将会逐年上升。小股操盘随着朗诗大力开展轻资产业务，目前朗诗所有项目主要为合作项目，而小股操盘是主流合作模式。小股操盘即是占有项目公司低于30%的权益，同时为该项目提供项目开发管理、技术和品牌输出等服务，在获得资本投资收益的同时，又能够获得技术服务和管理输出的收益。优势 收购股权比例小，投入资金少；可以实现并表；我司操盘，可有效控制成本以及实现预期收益。劣势 理论上合作方可以依据公司法利用控股地位，单方作出一些不利的股东会决议 对董事会成员组成、股东会决议表决以及章程的特殊约定必须谨慎、严谨作为转向轻资产、新合作方式的小股操盘模式，既可以在今后持续提升投资回报率，又有利于扩大项目开发规模和品牌效应。小股操盘以小博大高利润品牌输出&管理服务除小股操盘外，朗诗对外实行技术和运营服务输出、为其他公司代建项目，形成了所谓的“朗诗出品”。在转型轻资产后，朗诗的高利润率的品牌输出和管理服务一直是朗诗的发展重点，也的确拉升了企业的利润率。截至2018年6月30日，朗诗整体毛利率约为24.8%，较2017年同期上升9个百分点，主要来源于毛利率较高的开发管理服务收入较上年同期增加约70.5%。合营及联营项目毛利率约24.6%，同比上升6.6个百分点。15.80%24.80%18%24.60%0%5%10%15%20%25%30%2017H12018H1整体毛利率（%）合营及联营项目毛利率（%）图：朗诗2017、2018年上半年朗诗整体毛利率与合营及联营毛利率（单位：亿元、%）3.66 5.06 2.22 3.78 52.8%38.4%30.9%70.6%0%20%40%60%80%0.001.002.003.004.005.006.002017H12018H1毛利（亿元）开发管理服务收入（亿元）毛利同比（%）开发管理服务收入同比（%）图：朗诗2017、2018年上半年朗诗毛利、开发管理收入及同比（单位：亿元、%）数据来源：公司年度报告、同策研究院三大费用朗诗一直坚持实施费用管理，通过严格的预算管理手段控制费用，但朗诗的三大费用率自2016年起呈上升趋势，且在2018年上半年内有明显升高。2018年上半年，朗诗销售、行政、财务费用分别为0.75、2.19、1.62亿元，费用率较2017年同期分别上升1.76%、4.99、4.09%。主要是由于大力推广项目带来的前期推广费和销售佣金增加，积极拓展长租公寓业务带来的行政费用增加，以及由于资产轻型化下主要新增非并表的合营及联营公司项目，部分可资本化的对外支付的利息被费用化，计入财务成本，导致财务费用率的大幅增加。0.33 0.73 0.90 1.20 0.75 0.38 1.10 2.89 4.20 2.20 0.21 0.50 1.94 2.39 1.62 01234520142015201620171H2018销售费用行政费用财务费用图：朗诗2014-2018上半年销售、行政、财务费用（单位：亿元）4.67%4.10%1.86%1.93%3.69%5.35%6.12%5.96%6.76%10.75%2.98%2.78%4.01%3.84%7.93%0%2%4%6%8%10%12%20142015201620171H2018销售费用率行政费用率财务费用率图：朗诗2014-2018上半年销售、行政、财务费用率（单位：%）数据来源：公司年度报告、同策研究院债务结构在金融去杠杆、强监管的背景下，朗诗发挥自身优势，优化债务结构，拓宽融资管道、创新融资方式。由于稳健的财务策略及有效的负债管控，朗诗净负债率持续下降，2018年上半年净负债率维持在47.2%的健康水平，处于行业较低水平。债务结构持续优化，现金与1年内到期债务覆盖比例为4.19：1，流动性增强。但由于长期债务的大幅增加，长短债务比升至4.87。数据来源：公司年度报告、同策研究院图：朗诗2014-2018上半年净负债率和现金与1年内到期债务覆盖比例294.7%280.7%101.8%48.8%47.2%0%100%200%300%20142015201620171H2018净负债率图：朗诗2014-2018上半年净负债率和现金与1年内到期债务覆盖比例0.821.252.351.674.191.475.203.801.504.87012345620142015201620171H2018现金与1年内到期债务覆盖比例长短债务比机构评级2017年，朗诗加权平均融资成本由2016年的8%降至7.4%，并在2018年1月首次获得国际信贷评级，穆迪为B2展望正面，惠誉为B展望正面，标普为B展望稳定。在同年4月，朗诗在境外成功发行总