房地产培训-提高房地产营销产品力打造触动客户的景观.pdf

2现在的买房客户最重视什么？3现在的买房客户最重视什么？通过对主流几十家全国性房企的统计，得到共同的结果是：客户最重视的已经不是户型而是小区内的公共空间，特别是社区内的景观马斯诺需求层次户型社区户型基本成熟标准化往更高的要求在走4景观是投资最少而溢价效果最明显的。一个项目，每平方建筑面积增加80块的景观投入，就有可能产生1000块钱的溢价！5景观做得最好的房企是谁？调查了几十位业内人士，大家公认是绿城 龙湖6绿城和龙湖都打破了“景观设计是艺术”的观念，把千姿百态的景观还原成了标准化的产品1 景观组团规划的标准化2 景观层次的标准化3 景观植物等材料的标准化4 基于客户心理的动线的标准化5 主题景观的标准化6 施工工艺的标准化7对于景观来说，现场施工实现设计比设计本身还要重要。为了避免“眼高手低”，龙湖自己培育大量植物，绿城定制大量景观物料。他们每次设计前都要在现场进行长时间的考察、开现场会，施工时所有的负责人也都在现场，每一块石头的位置每一棵树的方向都要把关8PART 1 景观组团规划的标准化改变组合就可以适应不同的项目9一个社区内的景观，在大的规划上，一般有三个层次，分别是：中心花园组团花园私家花园这是整个社区的中心，整个社区的人都可以来活动，其面积较大，有气势。为社区内的几栋建筑服务的花园，一般是邻居交流的平台。一般是别墅才有的，根据设计理念的不同，西式的开放，中式的私密，一般通过与室内空间形成“对景”而产生独特的景观价值。10绿城的花园排布，根据中心花园和组团花园的关系不同，有花朵型、圆饼型、串珠型三种 花朵型排布：一般适用于圆形、方形地块，中心花园在中间，组团花园在周边。和它有点像11 圆饼型排布：则是因为小区面积不是很大，索性让周边建筑尽可能地靠近边界，而在中心形成一个大的花园，这个时候中心花园和组团花园都规划在一起，界限并不明显。串珠型排布：是因为小区是长条形，所以中心花园在中间，组团花园在两边，像一个珠串。中心花园中心花园和组团花园和组团花园中心中心花园花园组团组团花园花园组团组团花园花园12绿城的每一个中心花园、组团花园，其规划设计相对也是标准化的。比如其一些产品系中心花园的设计：继续提升逼格！继续提升逼格！依然提升逼格！依然提升逼格！还是提升逼格！还是提升逼格！提升逼格！提升逼格！活动场地配套绿化、仪式感形象、尊贵感13组团花园，则根据大小和形状的不同，由前端、中间、末端三个标准设计组合而成，可以只有其中之一，也可以三者同时具备。三者同时具备的组团花园如下图所示。前 端中 端末 端14龙湖社区景观的规划，则有一个变化的过程。龙湖之前有很多项目，更重视房子周围的私家花园。因为地价上升、社交需求增加等原因，其近年的一些项目，则更多是围绕着社区的主轴线打造一个主景观带，而且这个景观带一般都是水系，河流、溪流等，甚至还有瀑布、小桥。下面这个龙湖的项目是因为有先天条件，所以做成了这样的效果。沿河而建！沿河而建！引河入城！引河入城！15这个龙湖项目先天条件一般，但其社区中央的淡蓝色的水系还是很有画龙点睛的效果。人造中央水系！人造中央水系！16PART 2 景观层次布置的标准化五重景观没有你想象中的那么复杂17龙湖的五重景观，在业内是知名的，其五重景观分别如下：第一重：高7-15米，冠幅5-10米大乔木第二重：高4-5米，大灌木、小乔木第三重：2-3米高的灌木第四重：花卉、小灌木第五重：草坪、地被等妈妈再也不用担心我不懂五重景观妈妈再也不用担心我不懂五重景观18乔木是指树身高大的树木，由根部发生独立的主干，树干和树冠有明显区分依其高度而分为伟乔（31米以上）、大乔(21-30米）、中乔（11-20米）、小乔(6-10米）四级科普一下科普一下灌木是指没有明显的主干、呈丛生状态、成熟植株在3 m以下（一般不会超过6米），一般可分为观花、观果、观枝干等几类，矮小而丛生的木本植物19在龙湖内部，已经把相关布置还原为几十种场景，每次对应一个场景就可以。比如一个空背景的五重景观，可以是下面这样的：20而在一个建筑拐角的五重景观，可以是下面这样的：21标准化到这种程度，还需要特殊设计么？找到对应的植物种上去就好。当然，你可能会说，要找到对应种类的植物也是考验。不过在龙湖内部，植物的品种，其实也是标准化的，选择范围有限如果龙湖是人，我相信她一定是处女座！如果龙湖是人，我相信她一定是处女座！22PART 3 景观植物、材料的标准化让设计效果和现场效果尽可能一致23景观是相当复杂的，同样是一棵3米高的树，不同的树种，给人的感觉就完全不同。龙湖也非常明白这一点，所以龙湖将树种乃至树种的搭配，也基本上标准化了。处女座，一定是处女座！处女座，一定是处女座！24上面说到的13种植物，其具体对应的常用植物如下：1.园冠阔叶大乔木-如法桐、元宝枫、国槐、白蜡等；2.高冠阔叶大乔木-如毛白杨、新疆杨等；3.高塔形常绿乔木-如桧柏、铅笔柏、大云杉等；4.低矮塔形常绿乔木-如小云杉（23m）、翠柏球等；5.园冠型常绿乔木-如油松、白皮松等；6.球类常绿灌木-如大叶黄杨球、金叶女贞球、红叶小檗球、凤尾兰等；法桐新疆杨翠柏球油松凤尾兰乔木乔木乔木乔木灌木25 7.修剪色带-如修剪大叶黄杨、金叶女贞、红叶小檗等；8.小乔木-如紫叶李、玉兰等；9.竖形灌木-如玉兰、木槿等；10、团型灌木-如榆叶梅、碧桃、紫薇、金银木等；11、可密植成片的灌木-如棣棠、迎春、锦带等；12、普通花卉型地被-如菊类、福禄考、景天、鼠尾草等；13、长叶型地被-如鸢尾、萱草、玉带草、狼尾草、芒类等；玩转了绝对是种树小能手玩转了绝对是种树小能手紫叶李木槿榆叶梅福禄考萱草乔木灌木灌木地被地被26而这些植物之间的搭配，也是有许多固定组合的，比如白桦这种据说有眼睛的树，就有多种搭配。白桦林+波斯菊、白桦林+鼠尾草，等等。这个场景，就是白桦林+波斯菊的效果。波斯菊白桦林白桦上的“眼睛”27而绿城，则在其他景观材料方面，做了很多标准化的努力。以外墙材料为例，绿城房产较多使用的外墙材料有以下几大类：1、赭红系列仿清水砖片：色彩的设计和色泽的度的控制，却是按照建筑本身的材料组合和与邻近建筑之间的对景关系进行处理，使得每一座建筑自然和谐。2、青灰系列仿清水砖片：青灰系列仿清水砖片与自然色相一致，展示着浓郁的江南特色和历史感。在一个项目中，为了让清水砖片恢复达到足够的饱和，技术人员先后试制了十余次，终于烧制成功。28 3、天然蘑菇石：天然蘑菇石在绿城房产的建筑中以贴砌墙裙为主，辅以部分的整墙饰面，自然和厚重的质感与清水砖及精致的景观相映衬，体现出独特的建筑形式之美。4、毛面花岗石：毛面花岗石增加墙裙或公共部位的墙体的高档品质，并使建筑具有恒久的稳重感。29PART 4 基于客户心理的动线的标准化曲径通幽、豁然开朗，让人惊喜连连30把社区里的景观串联起来的，就是动线，动线是景观很重要的组成部分。龙湖的景观入口，通常都是下面这样的，小路的弧度是专门经过计算的。你看不到后面的景观，再往前，通常是一个狭窄的夹道，但是经过一个拐弯之后，就是一个大草坪，曲径通幽，豁然开朗。让客户产生强烈的视觉冲击。曲径通幽的秘密花园31这种通过动线影响客户心理的尝试，在下面这个龙湖项目示范区的总结中，可以看得非常明显，经过这样的震撼，客户购买的愿望一定是增加的。32而绿城项目的动线设置，则可细分为二级及三级步道，不同级别的步道满足不同的需求。其中三级步道为游步道，二级步道则具较强的功能性，住户通过二级步道可以很快地回到家。三级步道一级步道二级步道33PART 5 主题景观的标准化谁说个性不可以复制34不同的项目，通常会有不同的主题景观，昭示着项目的个性。而龙湖将自己的主题景观，也进行了大量复制。其中比较有代表性的，就是通常作为静物写生主题的坛坛罐罐。类似的主题还有花车、纱幔等等。这些点缀的元素通常叫做“景观小品”，简称小品。35龙湖喜欢使用的另一个主题就是花海，动辄几十万株，占据景观示范区的几分之一，效果非常震撼。不差钱36PART 6 施工工艺的标准化精细得好像做科学实验37龙湖最新的工艺总结，是“八法二十四式”地块属性因地制宜从 构筑物 到 地面 的立体化景观打造38相地借景屋宇墙垣叠石理水植物铺地山林城市借景江湖门楼堂亭素墙漏砖墙瓦花墙园山池水峰峦曲水山石池涧花草树木乱石冰裂砖铺地诸砖地砾石地郊野为大家找了参考图来直接体会为大家找了参考图来直接体会39龙湖施工工艺的细致，是让人惊叹的。你看看这条路，是不是毫不起眼呢？40其背后的工艺不简单，要经过：垫层、烧结砖道牙、铺装、切割（缝隙、边线顺直）、面层清理、清漆两遍、勾缝、面层清理、成品保护，这么多的工序。其工艺控制重点在于：1、涂刷清漆前，面层必须清理干净；2、待砖彻底干燥后再刷清漆（夏季高温2小时以上），否则会起皮；3、清漆干燥后勾缝（夏季高温约1小时），否则勾缝易污染。勾缝剂采用彩色防酶填缝剂，干压勾缝法，使用竹木类的勾缝工具，缝宽6-8mm，缝深3-4mm。勾缝剂即拌即用，2小时须用完。41扩充材料：大宁金茂府西区景观专题报告扩充材料：大宁金茂府西区景观专题报告42THANKS