中国房地产市场2020年回顾与2021年展望.pdf

2020 年中国房地产市场回顾与 2021 年展望 1 Copyright 2020 WORLDUNION ALL Rights Reserved 内容目录 2020 年：事实.7 一、政策篇楼市调控差异化，长效机制加速完善.8 1、部分城市房价过快上涨，调控分化趋势加剧.8 2、经营性用地跨区域调剂加速，核心城市群与成渝都市圈土地供应将增加.9 3、住房保障制度加速完善，多主体供应缓解大城市供需格局.10 二、销售篇量稳价升，结构分化.11 1、全年商品房销售额突破 17 万亿，增速 8.7%超预期.11 2、住宅量价齐升拉动销售额增长，商办物业继续呈结构性恶化.12 3、量价表现区域分化极大，长三角与珠三角表现亮眼.13 4、营销与定位更精准，客户“成单率”提升.20 三、土地篇土地成交量价齐涨，长三角与湾区热度再升.22 1、土地成交前低后高，量价齐升再超预期.22 2、土地市场热度冲高回落，核心城市群三线城市楼面价高增.23 3、长三角与大湾区仍最受青睐，部分二线城市供需格局将改善.25 四、资金篇行业融资强监管，融资成本仍下行.27 1、行业融资前松后紧，销售持续超预期助力回款高增.27 2、货币宽松导致境内发债大涨，疫情海外扩散致使海外发债二季度受掣.28 3、境内发债成本先降后升，境外发债成本持续走低.30 4、信托融资规模同比略降，平均收益率持续下行.32 5、港股房企股权融资爆发，头部房企加速拆分物业单独上市.33 2021 年：展望.35 难易相成，长短相形.35 一、宏观篇海外宽松短期继续，国内流动性迎拐点.37 1、海外疫情拐点初现，全球经济恢复进度有序.38 2、海外宽松力度短期仍将持续，多国无风险收益率处历史低位.39 3、投资与出口高增带动经济修复，货币政策将向中性温和回归.40 2 深圳世联行集团股份有限公司 版权所有 4、中央经济工作会议定调宏观政策，房地产明年以稳为主.43 二、需求篇冰与火继续上演，投机性购房将受抑制.46 1、居民杠杆率快速上行，投机性购房加强抑制.46 2、房贷利率下行趋缓，对楼市总需求影响渐弱.47 3、房价涨跌分化，各地购房需求分化将继续.48 4、房地产贷款集中度管理条例出台，总需求影响有限但行业分化加剧.49 三、库存篇供需格局分化，商办去化仍承压.53 1、住宅去化顺畅，商办去化仍承压.54 2、城市库存分化巨大，部分城市去化承压.56 3、竣工将改善，房企资金压力将加剧.59 四、债务篇偿债规模再上台阶，“三道红线”加速行业整合.64 1、债券及信托全年偿债规模 2.5 万亿，房企资金链将进一步紧绷.64 2、“三道红线”出台，行业或将进入供给侧改革.65 3、行业上半年偿债能力恶化，民营房企短期偿债压力巨大.68 五、应对篇重质、深耕、合作、革新.70 1、头部房企积极补仓，轻量重质提升拿地标准.70 2、核心城市与都市圈极化是必然，一二线及核心城市群城市仍是重点.71 3、以一二线城市为中心，通盘考虑谋全局.74 4、拥抱合作，实现共赢.76 5、革新提效，结构效率优于运营效率.76 六、世联跟踪城市年度简评合集.78 关于房地产下半场的 15 个预判.92 2020 年度政策大事记.93 特别鸣谢.101 数据说明.102 2020 年中国房地产市场回顾与 2021 年展望 3 Copyright 2020 WORLDUNION ALL Rights Reserved 图表目录 图表 1 全国“五限”调控政策出台城市个数.8 图表 2 2020 年楼市调控升级的城市及分类.9 图表 3 商品房销售额累计同比情况.11 图表 4 商品住宅销售额累计同比情况.11 图表 5 商品房销售面积累计同比情况.11 图表 6 商品住宅销售面积累计同比情况.11 图表 7 不同类型物业销售额累计同比(%).12 图表 8 历年全国不同类型物业销售面积增长情况.12 图表 9 商品房销售额、销售面积及均价同比(%).12 图表 10 历年全国不同类型物业销售面积增长情况.12 图表 11 全国各大片区商品住宅销售金额与销售面积增长情况.14 图表 12 各能级城市新建商品住宅销售面积与销售额同比情况.17 图表 12 各能级城市新建商品住宅销售面积与销售额同比情况.19 图表 14 世联盘均客户上门指数与盘均成交指数情况.20 图表 15 一线盘均成交指数.20 图表 16 二线盘均成交指数.20 图表 17 核心城市群三线盘均成交指数.21 图表 18 非核心城市群三线盘均成交指数.21 图表 19 未来三个月预计增加购房支出的城镇储户占比(%).21 图表 20 历年全国土地招拍挂成交金额及规划建面情况(所有用地类型).22 图表 21 历年全国土地招拍挂成交金额及规划建面情况(住宅用地类型).22 图表 22 2017-2020 年各线城市土地出让金同比.23 图表 23 2017-2020 年各线城市土地规划建面同比.23 图表 24 2017-2020 年各线城市土地溢价率(住宅用地).23 图表 25 2017-2020 年各线城市土地流拍率(住宅用地).23 图表 26 一线城市楼面价及同比(住宅用地).24 图表 27 二线城市楼面价及同比(住宅用地).24 图表 28 核心城市群三线城市楼面价及同比(住宅用地).24 图表 29 非核心城市群三线城市楼面价及同比(住宅用地).24 图表 30 各线城市土地招拍挂成交情况（住宅用地类型).24 图表 31 全国住宅用地招拍挂成交金额 TOP50 城市.26 图表 32 房地产到位资金 与 累计同比（%）.28 图表 33 房地产行业到位资金 主要构成占比 及 累计同比走势.28 4 深圳世联行集团股份有限公司 版权所有 图表 34 内地房地产行业 境内债券余额类型.29 图表 35 内地房地产行业 境内外债券余额规模及占比情况.29 图表 36 内地房地产行业 境内外合计发债情况.29 图表 37 内地房地产行业 境内外合计发债情况.30 图表 38 内地民营房企 境内外合计发债情况.30 图表 39 房企境内债券发行加权平均票面利率.31 图表 40 民营房企境内债券发行票面利率.31 图表 41 国有房企境外债券发行票面利率.31 图表 42 民营房企境外发行债券加权平均票面利率.31 图表 43 投向房地产新增信托项目金额 及 同比.32 图表 44 投向房地产的资金信托余额 及 新增信托平均收益率 均下行.32 图表 45 2020 年上市房企股权融资情况.33 图表 46 部分金融机构对 2021 年 GDP 增速及宏观政策预测.37 图表 47 全球新冠病例确诊单日新增人数拐点初现.38 图表 48 全球新冠疫苗接种总量.38 图表 49 全球 GDP 当季同比.39 图表 50 全球各经济体制造业 PMI 表现.39 图表 51 美联储与欧洲央行资产负债表规模飙升.40 图表 52 日本央行资产负债表规模飙升.40 图表 53 全球主要经济体 M2 同比增速飙升(%).40 图表 54 多国 10 年期国债收益率处历史低位(%).40 图表 55 GDP:不变价:当季同比(%).41 图表 56 三驾马车对 GDP 累计同比的拉动.41 图表 57 三大投资中制造业投资恢复较慢(%).41 图表 58 社会消费品零售总额恢复力度较弱(%).41 图表 59 出口恢复力度强劲(%).42 图表 60 出口同比增长的主要品类贡献度.42 图表 61 全国工业企业产能利用率及利润同比(%).42 图表 62 制造业 PMI 各分类持续向好.42 图表 63 M1 增速持续回升反映生产经营活跃.42 图表 64 PPI 触底持续回升.42 图表 65 2019 年与 2020 年中央经济工作会议对比（与房地产相关部分）.43 图表 66 社融规模与 M2 同比(%).45 图表 67 各部门杠杆率抬升明显(%).45 图表 68 居民杠杆率国际比较.47 2020 年中国房地产市场回顾与 2021 年展望 5 Copyright 2020 WORLDUNION ALL Rights Reserved 图表 69 短期与中长期新增居民贷款及同比.47 图表 70 2019-2020 年各省居民部门杠杆率.47 图表 71 贷款市场报价利率(LPR).48 图表 72 全国房贷平均利率.48 图表 73 35 个监测城市首套房实际贷款利率上浮情况.48 图表 74 70 大中城市新建商品住宅价格同比涨跌个数.49 图表 75 70 大中城市二手商品住宅价格同比涨跌个数.49 图表 76 关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知.49 图表 77 各银行房地产贷款余额及占比情况.51 图表 78 房企开发资金来源占比.53 图表 79 主要金融机构各项贷款余额同比增速(%).53 图表 80 商品房与商品住宅 待售面积及累计同比情况.54 图表 81 商办物业 待售面积及累计同比情况.54 图表 82 商品住宅 可售面积与累计同比.55 图表 83 2016-2020Q4 优质写字楼空置率（%）.55 图表 84 世联行重点跟踪城市 2020 年供应面积同比 与 供销比.56 图表 85 世联行重点跟踪城市 可售面积 及 去化周期.56 图表 86 世联行重点跟踪城市 2020 年供销与库存情况(商品住宅).57 图表 87 房地产开发投资完成额与同比增长.59 图表 88 房地产开发投资总额构成及占比.59 图表 89 房地产开发投资总额各构成部分同比.59 图表 90 房屋新开工面积及同比情况.60 图表 91 房屋竣工面积及同比情况.60 图表 92 2020 年全国各省市房屋新开工面积与竣工面积同比 及 贡献率.60 图表 93 房屋新开工面积 与 竣工面积同比增速(T-2.5 年).62 图表 94 房屋新开工面积 与 竣工面积 累计同比增速(正常值).62 图表 95 内地房地产行业 境内外合计债券到期情况.64 图表 96 内地民营房企 境内外合计债券到期情况.64 图表 97 内地房地产行业 境内外债券合计到期规模.64 图表 98 “三道红线”内容.65 图表 99 上市房企“踩线”及有息负债增长情况.66 图表 100“三道红线”改善路径.68 图表 101 内地上市房企现金短债比变化.69 图表 102 内地上市房企净负债率变化.69 图表 103 2020 年拿地金额 TOP30 房企（涉宅用地）.70 6 深圳世联行集团股份有限公司 版权所有 图表 104 2019 年末常住人口新增数(万人).72 图表 105 2017-2019 年各省土地财政依赖度.73 图表 106 2018-2020 年部分头部房企一二线城市拿地金额占比.74 图表 107 2018-2020 年各地棚改开工及同比增长情况.75 图表 108 52 个世联跟踪城市年度简评合集.78 2020 年中国房地产市场回顾与 2021 年展望 7 Copyright 2020 WORLDUNION ALL Rights Reserved 2020 年：事实 2020 年房地产市场的回顾 2020 年，全国新建商品房销售额突破 17 万亿，再度创下新高。全年商品房销售额 17.36 万亿，同比增长 8.7%，其中销售面积 17.61亿、同比增长 2.6%，全年销售均价 9,858 元/、同比增长 5.9%，总体呈现量价齐升，稳中向好。全国商品房待售面积 4.99 亿，较去年基本持平；新开工面积 22.4 亿、竣工面积 9.1 亿，分别同比下降 1.2%、4.9%，考虑到疫情原因，总体较为平稳。2020，“房住不炒”与“三稳”仍是主基调，但由于对冲疫情和“六保”的需要，货币宽松力度较大，加之多地政府上半年也出台扶持政策托底楼市，使得销售持续超预期；其中长三角、大湾区、西北及部分地区核心城市表现火热，部分城市房价短期涨幅较大，但其余地区和二线的郊区以价换量是多数，区域分化加剧，上演冰与火。楼市销售的持续超预期亦带动了土地成交大涨，但亦呈现区域分化，三大核心城市群及少数区域核心城市备受青睐，溢价率相对较高。目前围绕一二线及三大核心城市群重仓布局基本已成为行业共识，但共识也意味着竞争加剧。当资金红利和土地红利渐退，房企竞争的落脚点仍在内部管理和运营效率、品牌、产品、服务。资金方面，全年流动性宽松，但对于房地产融资却持续收紧，年内对于保险资金、信托等投向房地产业再度出台新规以加强规范，并严查银行资金违规流向楼市，行业资金链进一步趋紧，行业分化也随之加剧，销售百强房企集中度进一步提升至 75%，行业格局加速向倒金字塔演变。站在 2021 年的新起点，回顾在分化加剧的 2020 年，商品房销售新高的背后，有一些值得关注的事实：8 深圳世联行集团股份有限公司 版权所有 一、政策篇楼市调控差异化，长效机制加速完善 1、部分城市房价过快上涨，调控分化趋势加剧 全年中央对于房地产“房住不炒”、“三稳”目标贯彻不变，但各地针对楼市的调控政策则呈现差异化和精准化。2020 年上半年因受到疫情冲击，故“六保”和“六稳”为首要目标，多个城市从房地产供给端和需求端出台了诸多政策予以扶持，楼市调控政策总体呈现宽松态势。供给端：降低预售条件、降低预售监管资金的留存比例/使用标准、土地出让款的延期与分期支付、开工与竣工的允许延期、延期缴税等；需求端：“一区一策”、降低人才落户与购房门槛（变相放松限购）、提供购房补贴、公积金政策放宽等。图表 1 全国“五限”调控政策出台城市个数（2016.01-2020.12）数据来源：各地政府公告，世联研究整理 进入下半年，随着长三角、珠三角、西北地区核心城市以及其他少数热点城市房价加速上涨，其市场热度也逐渐向周边扩散，以至于住建部召开了两次房地产座谈会讨论(共 16 城参会)，随即多个热点城市迎来调控升级，但其他城市绝大多数保持此前政策未变。2016M1M2M3M4M5M6M7M8M9M10M11M122017M1M2M3M4M5M6M7M8M9M10M11M122018M1M2M3M4M5M6M7M8M9M10M11M122019M1M2M3M4M5M6M7M8M9M10M11M122020M1M2M3M4M5M6M7M8M9M10M11M12限商 11 1 131 3 1 11111121限价3 2 222 5 3 2 5 6 1 8 12 1 3 73 1 6111 13 3 2限售2 6 8 6 2 2 6 8 7 2 1 2 3 1 5 4 511 1 2 1132 1 1限贷 12 12 2 3 8 26 7 22519 8 3 2 6 5 1 32 2 2 1 43121 1 52限购 11 41 1 1 7 14 1 4 2201618 3 3 2 621 1 3 1 3 3 7 5 21 14 111141 1 17141422016183 32621 1313 37521 14111212 2382672251983265132 2214312115226862268721231545111211321 132222532561812137316111133211 11313111111121051015202530354045502020 年中国房地产市场回顾与 2021 年展望 9 Copyright 2020 WORLDUNION ALL Rights Reserved 需求端的调控主要是加码“五限”、公积金收紧、提升个人住房转让增值税免征年限以及对诸如“假离婚”等操作漏洞进行补漏；供给端主要是加强预售资金监管、土地出让条件、要求加大向无房家庭配售的比例，以及对申请预售的面积有最低规模限制，大多在 3-5 万。此外，部分热点城市在被约谈后，其在保证刚需、抑制投机方面亦加大力度，如成都、杭州、南京、宁波等规定新开售的商品住宅方面，加大向无房家庭倾斜的房源比例。图表 2 2020 年楼市调控升级的城市及分类 调控政策分类 调控升级城市 限商（商改住）深圳 限价（地价与新房售价）东莞、长春、唐山、银川、南京、徐州、绍兴、衢州、台州、丽水 限购 深圳、东莞、宁波、杭州、南京、无锡 限贷（提升首付比例、认定范围）深圳、无锡、湖州、常州、沈阳、唐山、长春、西安 限售 杭州、东莞、宁波、常州、衢州、台州、银川 增值税免征年2年变为5年 深圳、无锡、沈阳、成都 加强预售资金监管 广州、成都、西安、昆明、唐山、石家庄 2、经营性用地跨区域调剂加速，核心城市群与成渝都市圈土地供应将增加 3 月，国务院发布关于授权和委托用地审批权的决定，旨在基于严格保护耕地、节约集约用地的前提下，进一步深化“放管服”改革，改革土地管理制度，赋予省级人民政府更大用地自主权。核心内容有以下两点：“一、将国务院可以授权的永久基本农田以外的农用地转为建设用地审批事项授权各省、自治区、直辖市人民政府批准。二、试点将永久基本农田转为建设用地和国务院批准土地征收审批事项委托部分省、自治区、直辖市人民政府批准首批试点省份为北京、天津、上海、江苏、浙江、安徽、广东、重庆，试点期限 1 年”针对第一点，我们认为，把 15.5 亿亩永久基本农田之外的农用地，国家把转为建设用地的审批权下放到各省及直辖市，既直接增加了各省市潜在的可供开发的建设用地量，也提升了土地的利用效率。而新增的建设用地大概率会向省会城市倾斜，这一方面有利于增加区域核心城市的潜在土地供应，有助于稳地价和稳房价。针对第二点，我们认为，对于 15.5 亿亩永久基本农田，也授权了试点省份，但我们再仔细看的话，试点地区是北京、天津、上海、江苏、浙江、安徽、广东、重庆，正是对于我国经济贡献最大的三大核心 10 深圳世联行集团股份有限公司 版权所有 城市群以及成渝都市圈。对于这些区域放宽永久基本农田的规模限制，意味着国家对于三大城市群和成渝都市圈给予了更多资源倾斜，同时也是对其作为中国经济最重要的增长引擎给予了更高期望。在 2021 年 1 月国务院办公厅印发的建设高标准市场体系行动方案中，提出要“推动经营性土地要素市场化配置”，在此前的基础上还增加了“完善建设用地市场体系”和“开展土地指标跨区域交易试点”两点，使得耕地占卜平衡的机制进一步完善，且将土地调剂的范围由省内调剂扩展到跨省调剂，这将进一步缓解发达地区建设用地紧张的情况。3、住房保障制度加速完善，多主体供应将缓解大城市供需格局 在 2020 年 12 月的中央经济工作会议中，重点提及要解决大城市的住房问题：“要高度重视保障性租赁住房建设，加快完善长租房政策，逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利，规范发展长租房市场。土地供应要向租赁住房建设倾斜，单列租赁住房用地计划，探索利用集体建设用地和企事业单位自有闲置土地建设租赁住房，国有和民营企业都要发挥功能作用。”此外，在中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和 2035 年远景目标的建议中亦提出“探索支持利用集体建设用地按照规划建设租赁住房，完善长租房政策，扩大保障性租赁住房供给”。此前全国租赁用地的出让较少，仅上海出让稍多，多数城市只是在出让住宅用地时要求自持部分比例作为租赁，而这些城市 2018 年至今，折算后的租赁住房规划建面供应多数不足百万，体量相对较小。但此次正式提出并要求土地供应要向租赁住房建设倾斜，且单列租赁住房用地计划，这无疑将大大增加一二线城市租赁用房的建设和供应，对于大城市住房问题缓解方面无疑将有实质性进展。而对于长租市场的监管方面，近期多地已陆续出台严控租金贷、“长收短付”等乱相，并要求企业设立受监管的租金专用资金账户。在经历一众长租平台的陆续爆雷后，长租市场将迎来“劣币”出清后的改善，有助于“良币”稳健发展及扩张。2020 年中国房地产市场回顾与 2021 年展望 11 Copyright 2020 WORLDUNION ALL Rights Reserved 二、销售篇量稳价升，结构分化 2020 年，疫情之下全年流动性宽松，保值和避险需求骤升，住宅量价齐升，而以投资和企业购置为主的商办萎靡不振。住宅方面长三角、珠三角、西北及部分区域核心城市领衔量价齐升，随即热度扩散并带动全国销售最终全年量稳价升，但区域间分化仍较大，二线的郊县及非核心城市群的三四线城市大多以价换量。1、全年商品房销售额突破 17 万亿，增速 8.7%超预期 2020 年，全国商品房销售额 17.36 万亿，同比增长 8.7%，其中商品住宅销售额 15.46 万亿，同比增长 10.8%；办公楼销售额0.50 万亿，同比下降5.3%；商业营业用房销售额0.99万亿、同比下降11.2%，其他未列明属性商品房销售额 0.41 万亿，同比增长 7.7%。商品住宅销售额占商品房整体的 89%，较 2019 年同期再提升 1.7 个百分点，对于商品销售额增长贡献度为 109%。而办公楼、商业营业用房主要以投资和企业自购为主，受实体经济影响较大导致需求不振，占比分别为 2.9%、5.7%，较 2019 年进一步下降。从全年商品房销售额的增速来看，显著高于销售面积增速，主要是住宅价格同比高增所致。图表 3 商品房销售额累计同比情况 图表 4 商品住宅销售额累计同比情况 图表 5 商品房销售面积累计同比情况 图表 6 商品住宅销售面积累计同比情况 15.4610.8-60.0-40.0-20.00.020.040.060.080.00.05.010.015.020.02016-022016-052016-082016-112017-032017-062017-092017-122018-042018-072018-102019-022019-052019-082019-112020-032020-062020-092020-12商品房销售额:住宅（万亿元,左轴）同比(%,右轴)17.612.60-40.0-20.00.020.040.00.05.010.015.020.02016-022016-052016-082016-112017-032017-062017-092017-122018-042018-072018-102019-022019-052019-082019-112020-032020-062020-092020-12商品房销售面积(亿,左轴)同比(%,右轴)15.493.2-40.0-20.00.020.040.060.00.05.010.015.020.02016-022016-052016-082016-112017-032017-062017-092017-122018-042018-072018-102019-022019-052019-082019-112020-032020-062020-092020-12商品住宅销售面积:住宅(万,左轴)同比(%,右轴)17.368.70-40.0-20.00.020.040.060.00.05.010.015.020.02016-022016-052016-082016-112017-032017-062017-092017-122018-042018-072018-102019-022019-052019-082019-112020-032020-062020-092020-12商品房销售额(万亿元,左轴)同比(%,右轴)12 深圳世联行集团股份有限公司 版权所有 图表 7 不同类型物业销售额累计同比(%)图表 8 历年全国不同类型物业销售面积增长情况 数据来源：国家统计局、Wind、世联研究 数据来源：国家统计局、Wind、世联研究 2、住宅量价齐升拉动销售额增长，商办物业继续呈结构性恶化 2020 年一季度，受疫情防控的影响，封城、售楼处关闭等影响，导致全国多数地区销售量价齐跌，以投资需求和企业自购为主的商办物业更是如此。住宅量价表现却迥异，在全球持续宽松的背景下，以长三角与大湾区核心城市为首，房价显著上涨，并进入了“房价上涨拿地热情高涨土地成交楼面价大幅上涨在售新房楼盘因限价而一二手倒挂赚钱效应下的众人摇号打新购房情绪进一步高涨房价上涨”的自我增强循环中，且热度向周边扩散。随着这些区域核心城市热度逐渐扩散，叠加年内多地在房地产供给侧和需求侧给与的支持政策，全国商品房销售自二季度之后开始迅速回暖并持续超预期，最终全年销售面积与均价均实现正增长。虽然三季度部分房价涨幅过快的城市迎来了密集调控潮，但不改整体回暖大局，住宅均价的高增长是全年销售增长的主要力量。图表 9 商品房销售额、销售面积及均价同比(%)图表 10 历年全国不同类型物业销售面积增长情况 数据来源：国家统计局、Wind、世联研究 数据来源：国家统计局、Wind、世联研究 10.8-5.3-11.2-30.0-10.010.030.050.070.090.0住宅(%)办公楼(%)商业营业用房(%)2.68.75.9-100102030402011201220132014201520162017201820192020销售面积同比(%)销售金额同比(%)均价同比(%)8.114.8-3.7-15.0-10.0-5.00.05.010.015.020.0住宅(%)办公楼(%)商业营用房(%)3.2-10.4-8.7-30.0-10.010.030.050.0住宅(%)办公楼(%)商业营业用房(%)2020 年中国房地产市场回顾与 2021 年展望 13 Copyright 2020 WORLDUNION ALL Rights Reserved 相比住宅销售的持续超预期，商办市场因其主要受企业自购与个人投资需求支撑，受宏观经济的影响明显，加之普遍库存高企（各城市去化周期大多在 5 年以上），自 2018 年以来持续低迷，2020 年上半年均量价齐跌显著。二季度之后随着经济企稳，企业与个人投资信心逐渐恢复，销量略有改善。价格方面，不同地区与不同类型物业的分化均较大，长三角、珠三角、西北以及少数区域核心城市如成都、西安、唐山等房价上涨明显，多城被住建部点名。具体到不同物业类型来看，住宅市场全年均价上涨主要因为土地成交楼面价逐年增长因素在，成本上升是新房销售均价上升的主要因素，即使上半年在促销力度较大时，销售均价较 2019 年相比仍有 45%的增长。随着三季度之后多个房价过快上涨的热点城市调控升级，市场情绪略有降温。此外，“三道红线”对房企债务及融资进一步收紧，头部房企急于回款而在全国多数地区（除少数热点城市外）掀起大力度促销以价换量，使得 4 季度全国住宅销售均价环比下降 3.7%，其中主城区相对坚挺，郊县与三四线价格环比回落最为明显。商铺市场类似，全年价格促销力度较大，三季度随楼市火爆而有升温，但四季度受价格战影响较大，价格整体重回负增长。写字楼市场与商铺市场类似，但四季度价格跳涨格外突兀，由于成交价格数据统计局未公布，我们认为这主要是结构性因素影响。从近年数据看，江浙粤+京沪的写字楼成交额占比过半，而这些区域的住宅市场全年呈现量价齐涨，对写字楼市场亦有一定带动，且 18 年之后楼面价跳涨的办公用地逐渐入市，成为供应主力，拉高了均价。3、量价表现区域分化极大，长三角与珠三角表现亮眼 量价表现分化不仅体现在各个片区及城市之间，也体现在城市内部主城区与郊县之间。从各地区与城市的销售表现来看，分化较大，其中长三角、珠三角、西北以及成都、唐山等部分核心城市最火热，量价齐涨，其余大部分省份的省会城市主城区价格坚挺并慢涨，但郊县与三四线整体以价换量明显。尤其在8 月“三道红线”之后，部分民营房企掀起价格战以加速回款，这些郊县与非核心城市群的三四线城市多数楼盘在此前基础上降价 5001000 元/，文旅盘与商办市场折扣力度则更大。总体上看，全国多数城市新建住宅销售均价有增长，这是因为地价上涨带动新推楼盘成本抬升从而推盘价提升，但 2019 年及之前在售的楼盘降价力度仍较为明显。值得一提的是，这一年在房价涨幅明显的城市中，学区房扮演了点火器的角色，涨幅夸张，带动整体市场。一方面是因学区房供给稳定而需求随着人民生活水平提高而不断增长，对于人口净流入的一二线城市尤其如此，且投资/投机需求亦是重要力量；另一方面，在疫情的影响下，初高中海外留学被更谨慎的选择，这部分家庭通常是高净值家庭，购买力较强。14 深圳世联行集团股份有限公司 版权所有 图表 11 全国各大片区商品住宅销售金额与销售面积增长情况 数据来源：WIND、国家统计局、世联研究；2020 年中国房地产市场回顾与 2021 年展望 15 Copyright 2020 WORLDUNION ALL Rights Reserved 长三角量价齐升，江浙为最 疫情后当地政府组织有力，复工速度极快，以江浙核心城市的量价齐涨带动土拍市场火热，价格攀升之下主城区一二手倒挂现象频繁，“打新”的赚钱效应下出现多个“万人摇号”盘，整体进入土拍地价快速上涨周边二手房价格上涨此前拿地的新推项目因限价而与周边二手倒挂“摇号打新”的自我增强循环中，尤以杭州、宁波、无锡等表现最为突出，带动整体走强，上海在四季度后二手房价格进入跳涨模式，多个新盘数倍认筹、二手月成交套数创新高，预计热度将扩散，对长三角板块的热度形成新一轮的支撑。珠三角深莞主升之后迎调控，广惠补涨引领全省向暖 上半年广东市场冷热不均，仅深莞惠独领风骚，尤其深莞房价飙涨后迎来调控升级，在调控后需求外溢转向周边广惠等，三季度后在广州和惠州部分片区价格快速上涨带动下，热度开始扩散至省内其他城市，年底佛山、珠海等异动明显，预计 2021 年热度扩散并延续。京津冀修复加速，表现亮眼 北京在疫情防控期间对人员进出管控极严，周期较长，被疫情抑制的需求在下半年开始集中释放；河北在唐山量价快速上涨带动下，整体表现优异，但仍呈分化状态，如石家庄一二手价格均有下跌，天津则二手房价格亦有下跌，但 2020 年土地出让大幅缩减，库存改善，新房市场整体相对平稳。展望后市，在北京部分核心板块二手量价初现异动后，整个京津冀板块有望在核心城市带领下企稳向好。西北五省头部房企密集入驻，地价快速攀升推动新房量价齐涨 近两年，西北片区除陕西之外的其他四省随着头部房企的密集进驻并积极拿地布局，地价快速攀升，省会房价也快速上涨且纷纷破万，整体市场价格稳步上涨，居民购房情绪较高。在土地市场价格快速攀升的情况下，热度有望延续。东三省疫情反复，分化明显 整个东三省两极分化极大，核心城市主城区板块价格稳步上涨，但郊县普遍大力度以价换量。黑龙江受俄罗斯疫情影响导致疫情反复，市场表现较差，加之近两年土地出让连续大增导致新房供应大增，整体量价齐跌；吉林类似，尤其在 9 月长春调控之后再度疲软；辽宁则在沈阳价格快速上涨的带动下表现较好，但在 9 月调控之后，市场观望情绪加剧，预计全省分化延续。山东总体平稳，以价换量渐扩散 16 深圳世联行集团股份有限公司 版权所有 济南与青岛全年整体销售量方面表现较好，但价格方面除主城区较坚挺，郊区二手跌幅 10%左右；郊县去化较差，9 月后房企促销力度明显加大。全省整体市场分化较大，部分三四线供地加速，库存攀升，以价换量的力度扩散。预计随着济南与青岛土地缩减后，供需格局将略有改善。河南竞争最为激烈，促销手段激进 河南为北方片区竞争最激烈之地，且以郑州为首，省内三四线市场相比郑州市场反而略强。郑州市场2017-2018 年土地巨量供应，库存奇高，从 2019 年下半年市场转冷尤为明显，供销比从 1.25 升至 2，激进的促销手段繁复，多数项目实际成交价格降幅达 10%以上。预计随着郑州土地供应连续大幅缩减后，供需格局将缓慢改善，但高库存仍需时间消化。湘赣鄂冷热不均，分化显著 湖北作为全国疫情的“震中”，疫情管控严格、经济受创严重导致销售受影响极大，武汉疫情后恢复速度较快，市场预期较好，地价亦快速上涨，地王频现，主动上调价格的项目增多；但三四线韧性和市场预期弱于武汉，前期疫情导致供应停滞，疫情控制后市场集中供应导致竞争激烈，大部分城市陷入价格战，各房企均采取降价促销使得观望情绪加重，在售项目实际价格降幅 10%以上较为常见。湖南尚可，省会长沙价格稳中有涨，但三四线亦进入以价换量中。江西则是罕见的省会表现差，三四线表现反而较强的省，主要是 2020 年全省棚改力度不减。南昌 2019年 4 季度开始降价力度较大，且首付分期重现，2020 年以来主城区供地缩减，大幅缩减导致成交较差，而郊区供应暴增数倍供应，预计 21 年市场两极分化再加剧；反观三四线则相对显强势，少数如九江、宜春等城市更是量价齐涨，其他城市则相对平稳或略有降价促销。川渝成都一枝独秀，其余以价换量 四川唯成都一枝独秀，房企争相抢地，土地价格与溢价率居高不下，主城区供应减少且多个板块一二手倒挂引发“万人摇号”打新引爆全城，全年新房销售量价齐涨；但下面县市普遍较差，“踩线”民营头部房企大幅降价抢收，诸多房企跟随，只是力度稍小。重庆主城核心区量价较稳，郊县与四川三四线情况类似，成交量价较前几年下滑明显且，且 2020 年土地供应大幅增长，预计 2021 年供需格局难有改善。此外，投资客较多，二手挂盘巨量且攀升较快亦压制了新房的价格预期，使得整体销售分化严重。云贵桂价格战凶猛，促销手段亦激进 云贵桂整体以价换量力度较大，其中文旅项目由于外来客是重要购买群体，疫情叠加经济下行，去化维艰，多个项目价格战激烈且给予渠道高佣金。2020 年中国房地产市场回顾与 2021 年展望 17 Copyright 2020 WORLDUNION ALL Rights Reserved 省会城市方面仅昆明相对稳定，主城区呈现量跌价涨，但郊县仍是降价促销。贵阳是近年土地供应连年增加且热度较高的城市，房企密集进驻，竞争激烈，但自 2019 年被住建部点名调控之后步入调整期。多数在售项目降价达 10%且较多项目促销手段激进，但以价换量的效果较好，尽管如此，过去暴增的土地供应将使得高库存短期难消，价格战是常态，贵州三四线亦类似；南宁与贵阳极为类似，是近几年房企密集布局之地，连年土地高溢价引人瞩目，高价地块密集入市带动整体价格略涨，但 2019 年调控升级后，竞争激烈的市场使得促销力度依然凶猛，但总需求量尚可，库存健康。2021 年为广西强首府战略的重要一年，预计市场将逐步企稳，但三四线难有明显好转。山西内蒙内蒙平稳，山西以价换量 内蒙整体较稳，与西北市场类似，核心城市价格涨幅明显，带动之下全省热度较高；山西则是尽管销量回落但城市土地出让却连年增长，且近两年土地楼面价连续微跌，带动太原商品房成交均价下跌，其中郊县降幅 10%较多，主城区跌幅略小；三四线反而相对更强劲，预计这一状态将延续。福建核心略弱，三四线更强 福州与厦门价格方面主城区价格稳，9 月之后郊县以价换量明显，下面三四线城市市场反而更强。从 52 个世联重点监测城市的销售情况来看，2020 年销售面积和销售金额分别为 4.24 亿、7.24 万亿元，同比分别增长-0.5%、9.2%，总体分化较大：图表 12 各能级城市新建商品住宅销售面积与销售额同比情况 数据来源：世联研究 一线城市总体量价齐升，销售面积与销售金额同比分别增长 23.1%、23.9%。因中心区新盘较少，房价的涨幅主要体现在二手房方面。23.1%-4.8%5.5%23.9%3.9%12.5%-10.0%0.0%10.0%20.0%30.0%一线(4城)二线(28城)三线(20城)销售面积同比销售金额同比 18 深圳世联行集团股份有限公司 版权所有 二线城市分化剧烈，销售面积与销售金额同比分别增长-5.1%、3.7%。在 28 个世联跟踪的二线城市中，有 14 个城市销售面积同比下降，占比一半。其中东三省整体疲软，中部与西南分化剧烈，2019 年因市场过热被住建部点名预警的如佛山、苏州、贵阳、南宁等城市，2020 年市场表现明显弱势（贵阳以价换量效果较好）。三线城市方面，因跟踪城市主要为珠三角与长三角城市，总体表现偏强。其余部分如南充二季度政府在购房方面有契税减