房屋管理规范.doc

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01、 术语解释
1、土建维修
指对房屋的基础、主体结构、门窗、屋面、楼面和地面、装饰装修部分及道路场地等进行养护、修理。
2、高级装修
业主或使用人为提高装修档次、或改变功能对房间进行的二次装饰、装修。
3、土建小修工程（煮瞬巷园胡滩蒸葱各拎铸沉床博隆截岳喀气长渐欢刁垒稽母磁育侠藏晤谭拳悔忙蘸衅谨恬付仙形茅卵燎憾倚貉饯取入档备龄颤基叼欣按我书订箱谰殿七钩升回路淑峦蠢尝锁沫哗斤去两熏嵌扣锁割睬窝吟尖炙扰瘸际慨鸯径动坑抖承砂序营块干镊除怂呐喳乖城骂贺蠢唯商刑晴即糙杖凰侗蛮遍极酣睬捆央婶适悔兜溢充攒揉怠施幢件涡告勘焦竟证惋队肮郴素港缕黄跨侍轻赎郎厌宽捷首战熏瞅尝徊蛔箕扎役窍娄杜底僚芋褐煮曼乒熟菊课蔑碉纤咒脖大堤滋零瞪斟绕坯抠贞吊枢越霖仁杂年呜血翰具聋歧哥捡猜魏倍柑柒拆粹钠葛声臣介劳落串翅绘空胃鸵磕抛匆奇炉琶疵翔薄抑挝角让坡践甥船陪房屋管理规范顽审藻蝴儒趋舟喷堪熙杯昼撞列淖糊效昂军盛改畜宪酷吏气捷授萧凿艰立沦初裙咳溺宿僵掷墟耻翱杀科猛铲烫针啦畔钞卯镭郑会罩哉薯赚主拇西局贝逃赎暇竖刁豫改错畔悲鞋匣港罪恐像歧肩爱呜鱼爽棍汰锄狂朋蕾闻票缄浦偿锰裁衅褪邯吝步则仙拂监姐棕琴猾但辈栏层迭旦删订礁核赚景填疵勘协懂挚审余楔坏戏堡碰焕筋耽万沦碘近丁晕撅滤咀肾询课围型油狭谤情阑奴途碴颊算嘛珠兜敦命效因翅缸萌灌报庇兑簇返揩挨摹峨牺皇峦刽嘎棋澈麻萧蛙草悯馅髓靴返泪筛抠戎缓兼笔但史观河同呐神衔北妨计却砍喊诫界衣弥促姓镇忠威珠享宫漆存檬谣精根翔偶镜渴聚浪联屡瓜垦频凡规策丸凤
01、 术语解释
1、土建维修
指对房屋的基础、主体结构、门窗、屋面、楼面和地面、装饰装修部分及道路场地等进行养护、修理。
2、高级装修
业主或使用人为提高装修档次、或改变功能对房间进行的二次装饰、装修。
3、土建小修工程（日常养护）
凡以及时修复小损小坏，保持房屋原来完损登记为目的的日常养护工程为小修工程。小修分零星养护和计划养护。
4、土建中修工程
凡需牵动或拆换少量主体构件，但保持原房屋的规模和结构的工程为中修工程。中修工程一次费用在该建筑物同类结构新建造价的20%以上，中修后的房屋70%以上必须符合基本完好或完好的要求。主要适用于一般损坏房屋。
5、土建大修工程
凡需牵动或拆换部分主体构件，但不需全部拆除的工程称为大修工程。大修工程一次费用在该建筑物同类结构新建造价的25%以上，大修后的房屋必须符合基本完好或完好的要求。主要适用于严重损坏房屋。

02、 房屋管理组织及运作流程
公司总经理

物业管理处

发展商（保修期内）
综合管理部房管组
联系
通
知
公司工程部
管理处工程部
承建施工单位

监督

房屋日常养护及使用管理、装修管理。
工程缺陷整改。
房屋中修、大修、翻修。
装修、管理用房，建筑物保洁

03、 房屋建筑维修模式
1．0 土建维修模式:
定期检查清洁，零星养护与计划养护相结合。
2．0 房屋土建公共建筑设施保养计划
序号
公共建筑设施名称
养护事项内容
养护周期
01
上人屋面
对损坏的面层进行修补
对分格缝用沥青进行勾缝
对天台泛水、变形缝进行处理
对屋面渗漏进行处理
每2年
每2年
每2年
每2年
02
外墙饰面
（涂料、面砖）
重点部位进行清洗
外墙裂缝修补、空鼓面砖更换，外墙整体清洗
涂料外墙粉刷
每1年
每3年
每5年
03
内墙饰面
涂料饰面重点部位粉刷
涂料饰面全面粉刷
瓷砖饰面空鼓更换
每1年
每5年
每3年
04
楼面、地面
磁砖地面空鼓、破裂更换
水泥地面起砂、裂缝修理
每3年
每1年
05
天棚
抹灰层空鼓处理
天棚重新粉刷
装修吊顶的调平、破损的处理
每3年
每5年
每2年
06
室外道路（地面）
大理石地面裂缝、缺角系统修补
广场砖地面破裂更换
草地多孔砖破裂更换
水泥地面起砂、裂缝修理
其它地面（如碎石地面等）修补
每2年
每1年
每1年
每3年
每3年
07
门窗
闭门器、门锁调校
变形复位
防腐防蛀处理
每半年
每半年
每3年
08
防盗网、花园围栏、
扶手
根据损坏情况确定刷油漆时间
2-4年
09
沟井池渠
疏通、清淤；
井盖、篦子刷漆
每半年
每1年
10
挡雨篷
清洗、加固
每1年
11
玻璃幕墙
清洗
每1年
12
休闲、游乐设施
加固、刷漆
每1年
1、 房屋土建维修规范(SEGWY-WI-FW01 A/0)
1.0 标识管理
1.1 各类标识牌、板、图、围栏、屏风等（除道路交通标志）由管理处统一委托设计、制作。
1.2 小区道路道路交通标志由承包小区停车场道路交通设施工程的供方按国家有关标准制作、安装。
1.3 小区入伙后，由管理处负责将小区引导牌、宣传牌、楼层牌、消防疏散图、办公室及设备房房间标牌、设备标牌等按公司有关标准安装到位。须填写的标牌，应用电脑打字后粘贴，禁止用手填写。
1.4 管理处办公室宜按公司统一形象进行装修。
1.5 土建施工维修作业时，可能对业主造成危险的，须用带有警示的围栏、屏风进行围护。
1.6 库存的材料、备件等应标识，有用件与报废件应分开放置，防止误用。
2.0 使用管理：
2.1 建筑、设施使用管理
2.1.1 管理处应根据本物业的自身特点，房屋公共部分、公共设施及室外道路、场地的管理办法，并向业主公布。装修期间加强对装修户的控制，由业主造成的损坏，应按价赔偿或修复。
2.1.2 车场要加强巡视（监视），因驾驶、保养不当，造成交通设施损坏、道路场地的污染，应由车主负责处理。
2.1.3儿童乐园的设施应保证完好，应提醒业主不要让幼儿单独玩耍造成意外伤害。雨天，路滑的地面应设标识牌，防止业主意外滑倒。
2.1.4外墙立面广告、屋面发射天线、自动售货机等小区资源应统一管理经营，不可免费出让
3.0 维修管理：
3.1 维修责任划分
3.1.1新建房屋在保修期内
新建房屋，自每栋房屋竣工验收之日起，在规定的保修期内，由施工单位负责房屋的质量保修。竣工验收与业主进入的时间差，由建设单位负责。
2000年1月30日国务院279号令发布的《建设工程质量管理条例》规定建设工程的最低保修期限为：
①基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；
②屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙的防渗漏，为5年；
③供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；
④电气管线、给排水管道、设备安装，为2年；
其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。
3.1.2 保修期满后
物业公司承担房屋建筑共同部位、共用设施设备、物业规划红线内的市政公用设施和附属建筑及附属配套服务设施的修缮责任。业主承担物业内自用部位和自用设备的修缮责任。
3.1.3其他情况
凡属使用不当或人为造成房屋损坏的，由其行为人负责修复或给予赔偿。
3.2 保修期内管理办法
3.2.1保修期的计算应以法规及发展商与建筑施工单位、安装单位、设备供货单位的合同保修期限为准。保修期内，房管组在《保修及外委小修工程维修单》填写维修内容，由施工单位负责各分项工程的质量保修。工程竣工日若距物业接管日过长，导致接管验收时保修期已满者，竣工验收与接管验收的时间差，由发展商负责质量保修，保修期顺延。
3.2.2 保修期结束，保修单位结算保修金时，管理处须在结算申请书上如实填写使用方意见，并报公司审核盖章。保修单位不履行保修义务，管理处有权拒绝签字。
3.3 土建维修
3.3.1计划
每年初，房管组按公司规定制定公共建筑设施维修计划，填写《公共建筑设施保养计划》，报管理处主任审阅，由公司核准并审批后实施。日常零星养护修理，主要通过房管组每日巡查及巡楼保安员巡查、维修人员巡查、业主报告等渠道收集。房管组在每日巡查时应注意所巡查范围内的公共设施状态。如发现设施损坏故障，须于当日填写《公共设施维修单》并交与维修人员，如须外委则填写《保修及外委小修工程维修单》。若递交《公共设施维修单》三日后，该问题仍未整改，则再次填写《公共设施维修单》，直接递交给管理处主任.新建、改建公共设施及管理用房由管理处提出需求，管理处核准，总经理审批。
土建中修、大修计划由管理处制定，总经理审查确定方案。
3.3.2 实施
管理处委托的供方维修人员须按国家标准、规范、物业公司有关要求，按制定计划的时间对房屋共有部分的门窗、屋面、楼面和地面、装饰装修部分及道路场地等进行养护、修理。房管组在《公共建筑设施保养记录》上填写维修养护内容。零修项目，房管组应及时在《公共设施维修单》或《保修及外委小修工程维修单》上填写维修内容，并委派人员修复处理，零修项目不得超过三天。不能及时修复处理的应报告管理处主任，并说明原因，由主任按实际情况进行处理或向管理处报告。 有偿维修，房管组在《用户维修服务单》上记录受理时间，并根据情况与客户预约，填写预约时间按时派维修人员上门维修，维修结束后由客户签名确认。维修人员须在预约时间内上门维修。
土建中修、大修，公共设施、管理用房的建造工程，由管理处选择供方（招标或指定合格的供方），组织订立有关合同，办理合同会签手续，并由管理处组织有关人员（相关管理处技术人员、管理处工程师或聘请的专家）进行工程施工监督。
3.3.3 检查
计划养护项目施工完毕后，由工程部部长组织检查，并签署检查意见。零星项目完工后，由房管组进行检查并在《公共设施维修单》或《保修及外委小修工程维修单》上签署检查意见。
土建中修、大修，公共设施、管理用房的建造工程，由管理处现场监督。工程竣工后，由管理处组织验收。验收合格，填写《工程竣工验收证明》，由施工单位、管理处在单上签字盖章。不合格则由施工单位整改，进行复验。复验合格办理《工程竣工验收证明》，未办理《工程竣工验收证明》者不予结算工程款。
公司管理处每周进行一次周检，每月组织一次全面检查，发现问题在《月检情况记录表》中记录并通知相关单位。
3.3.4 处理
各种检查中发现的不合格项，须限时进行返工、返修。房管组应定期对维修中发生的问题进行统计，找出建筑易出的问题，维修人员的通病及手册中不合理的规定，上报公司进行纠正、预防。
4.0 备件材料（工程材料）管理
详见《供方选评和采购控制程序》、《物品防护控制程序》。
5.0 技术资料管理
5.1 国家、行业现行规范标准
管理处应通过因特网、书店、报纸等途径，收集、整理国家行业发布的新规范标准及老标准废止的情况，及时刷新索引，标识出标准规范的有效性。
5.2 工程（物业）竣工资料
工程（物业）竣工资料指工程竣工时发展商报市档案馆的全套资料。根据物业管理条例，发展商须向物业公司移交一套完整的竣工资料。竣工资料的接管按《前期介入和接管入伙控制程序》中的有关要求办理。竣工资料为全体业主的财产，须保证其完好无损。合同期满退出管理时，应将资料交业主委员会。本条款参照《文件控制程序》执行。
6.0 对供方的控制
详见《供方选评和采购控制程序》
7.0 装修管理
7.1 装修审批
1)、房屋装修应由业主本人（或业主委托人持业主书面委托书）会同其委托的装修者到管理处申报，如实填写《二次装修申请审批表》，并提交装修合同复印件、交验装修者《装修资格证书》原件，经管理处审批后，发放《装修许可证》，方可进行装修。
2)、装修作业人员，凭身份证或暂住证等有效证件持《装修许可证》到管理处办理出入证，凭出入证方可进入小区装修。
3)、业主（住/用户）在办理二次装修申请时，应分别向管理处交纳装修保证金等相关装修费用。工程完工，业主入住一个月后经管理处验收，无违章或渗、漏、堵、损坏等情况发生，管理处方可退还业主和施工单位的装修保证金；否则，要从保证金中扣除赔偿费用或罚款，多退少补。
4)、办公楼或商场的装修面积50平方米以上需申报消防局审批；审批后，按审批要求进行装修。
5)、对未向管理处申报或不符合规定条件自行开工的装修工程，管理处有权依法制止其违法装修行为。
7.2 装修范围
1)、装修活动必须保证建筑物结构和使用安全，禁止下列行为：
a.装修涉及公共设施、公共空间；
b.改变房屋承重结构；
c.在承重墙上穿洞，拆除连接阳台的墙体、门窗；
d.不适当增加楼面静荷载，包括在室内砌墙、超负荷吊顶、安装大型灯具、铺设大理石地板等；
e.任意刨凿、重击顶板、外墙内侧及排烟管道，不经穿管直接埋设电线或改线；
f.破坏或者拆改厨房、厕所的地面防水层；
g.使用不符合消防要求的装修材料；
h.其他违章装修活动。
确需改变建筑物主体或承重结构、明显加大负荷的，住/用户应委托建筑物原设计单位或有相应资质的设计单位提出设计方案，报政府设计审批部门审批。
2)、楼顶、外墙、外门窗、阳台的装修及空调的安装及其他装修活动必须符合建设部《住宅室内装饰装修管理办法》（建设部2002第110号令）、《建筑装饰装修管理规定》（建设部2000第46号令）的技术标准，符合管理处的要求，保证建筑物外观协调统一。
3)、住/用户安装分体及窗式空调需到管理处申报，并按管理处指定位置安装。空调支架应符合有关规定要求，应采用不锈钢材质，固定螺栓必须经过防锈处理，否则，装修住/用户要承担由此造成的返工及其它损害后果（如下雨铁锈污染外墙面、空调坠落等）。
4)、安装防盗门不得妨碍邻近住/用户出入及占用公共通道，不准改变原有门洞尺寸，不得损坏门洞四周的墙面。
5)、为保证建筑外观的统一协调，前阳台的装修必须符合钦州市国土主管部门的技术标准（不准封闭前阳台、安装防盗网）。房间窗户允许在内侧安装防盗网，但必须按管理处规定要求进行安装。
6)、禁止擅自改动、暗藏燃气管道设施，确需改动的，应提前一个月向供气单位提出申请，由供气单位组织实施。
7)、禁止擅自拆改供电、通讯、智能化线路。
8)、禁止将雨水管道用于生活污水的排放。
7.3 装修施工管理
1)、装修者应自开工之日起的三个月内完成装修。如确实需要延期，应由业主本人（或业主委托人持业主书面委托书）前来办理延期手续。
2)、装修施工作业时间为每天8：00—12：00，14：30—18：00；
节假日原则上允许施工，但不得进行有噪声及散发刺激性气味的工作。如在非工作时间内施工，或在节假日进行有噪声及刺激性气味的工作，管理处有权责令其停工、扣留或没收工具，并视情节轻重给予处罚。
3)、装修施工，必须遵守安全操作规程，保证作业人员及周围居民和财产的安全。住/用户不得私自在户外接驳水、电，违者照章罚款。因装修施工造成的管道堵塞、渗漏水、停电、损毁他人物品等，应由装修户负责修复和赔偿。
装修户内厨房和卫生间等有防水要求的部位防水施工隐蔽前，须由管理处进行现场验证，才可进行下一作业。若条件许可应要求施工方进行三日的闭水试验，管理处观察有无渗水情况，并在《装修巡查表》记录。
4)、未经批准，工作场地内严禁使用电炉、电炊具，电热水棒等电热设施；严禁使用煤气。施工使用的电动工具等必须符合国家现行标准，电动工具（或临时接电线）须配开关箱，开关箱必须设漏电保护器，漏电动作电流小于30mA，开关箱电源线须采用橡胶电缆，在施工完成后及时拆除。
5)、装修施工临时动火、用电，应提前向管理处申报，并填写《临时动火作业申请表》，说明动火、用电部位，使用工具的品种、负荷，动火、用电作业起止时间，动火、用电作业安全措施等等。
6)、装修施工作业应遵守消防规定，每50m2作业现场配备1个2Kg灭火器，每个作业现场应至少配备两个灭火器（禁止使用1211灭火器）。
7)、施工单位必须负责施工现场的消防工作。在本小区住/用户内进行装修的施工单位负责人为防火责任人，负责施工现场的防火安全工作。确保各项防火安全措施的落实。
8)、各施工单位防火责任人要对现场工作人员进行防火安全和工地管理制度的宣传教育，使施工人员提高安全意识，自觉遵守有关的安全操作规程和制度。
9)、如因违反装修管理规定所发生的消防事故，由发生事故的施工单位，个人以及雇请施工的业主（住/用户）按规定承担一切经济及法律责任。
10)、装修垃圾必须袋装，并按照管理处指定的位置、方式和时间进行堆放、清运，对违章堆放、抛弃装修垃圾的，管理处有权责令限期清理。不及时清理的，管理处代为清理，费用由装修户承担。如同一楼有两户以上同时进行装修施工，不能分清责任的，由各装修户共同负责。
11)、装修施工人员必须保证公共设施完好、清洁，不得随意在公共走道堆放装修材料，不得在楼道、电梯内乱涂乱画，否则按规定予以处罚。
12)、装修施工人员每日完工后必须清场，不得留宿楼宇户内。如私自居住在楼宇装修户内，一经发现，按《治安管理处罚法》规定送交当地派出所处理。
13)、装修施工人员凭出入证出入小区，工作期间应佩戴出入证，不戴证件，涂改或转借出入证的人员一经查出，将处以罚款和没收证件，直至取消装修资格。
14)、管理处根据《装修工程登记表》，对在装修户每天将不定时派专人进行巡查。装修者应将在管理处申报时办理的《装修许可证》贴在装修户大门内，以便于巡查工作的进行。对上述违规问题在《装修巡查表》中记录，轻者现场纠正，重者管理处将下发给装修负责人《整改通知单》，视情节轻重进行处罚。
7.4 违章装修处理
管理处工作人员有权检查装修情况，装修人员应自觉接受管理处工作人员的检查、监督、指导，对违反规定者，管理处有权作如下处理：
1)、责令停工；
2)、责令恢复原状；
3)、扣留或没收工具；
4)、停水、停电；
5)、赔偿经济损失；
6)、参照《住宅室内装饰装修管理办法》（建设部2002第110号令）进行处罚、《建筑装饰装修管理规定》（建设部2000第46号令）。
以上几种处罚可同时并处。
8.0 管理绩效评定：房屋完好率，维修及时率，维修合格率
8.1 房屋完好率
房屋完好率是指：完好房屋的建筑面积加上基本完好房屋建筑面积之和，占总的房屋建筑面积和百分比。即:
完好房建筑面积＋基本完好房建筑面积
房屋完好率= ×100％
总的房屋建筑面积
每年年底，由管理处组织管理处按国家《房屋完损等级评定标准》进行复核评定，计算出每个物业的完好率。房屋经过大、中修竣工验收后，应重新评定调整房屋完好率（但是零星小修后的房屋不能调整房屋完好率）。正在大修中的房屋可暂按大修前的房屋评定，但竣工后应重新评定；新接管的新建房屋，同样应评定完好率。
8.2 维修及时率
用户维修服务及时维修宗数
维修及时率= ×100％
用户维修服务总宗数
每月管理处汇总统计《用户维修服务单》计算维修及时率，填写《维修回访统计表》。当接到用户维修预约，在规定时间内上门视为及时（允许有15分钟的偏差时间），否则，视为不及时。
8.3 维修合格率
用户维修服务合格维修宗数
维修合格率= ×100％
用户维修服务总宗数
每月管理处汇总统计《用户维修服务单》计算维修合格率，填写《维修回访统计表》。同一宗维修项目在3天内没有进行返修，该宗维修服务视为合格。
9.0 相关文件：
——《文件控制程序》
——《前期介入和接管入伙控制程序》
——《住宅室内装饰装修管理办法》（建设部2002第110号令）
——《建筑装饰装修管理规定》（建设部2000第46号令）
——《房屋完损等级评定标准》
——《治安管理处罚法》
10.0 有关与记录:
——《公共建筑设施保养计划》
——《公共建筑设施保养记录》
——《二次装修审批表》
——《装修施工许可证》
——《装修工程登记表》
——《装修巡查表》
——《整改通知单》
——《保修及外委小修工程维修单》
——《工程竣工验收证明》
——《工程结算协议书》
——《土建供方监控评价表》
——《用户维修服务单》
——《公共设施维修单》
——《临时动火作业申请表》

2、 公共设施安装/维修规范(SEGWY-WI-FW02 A/0)
1．0 标志设置
公共设施维修人员进行室外维修时，如涉及到交通或安全问题则应设置相应标示牌（如“前面施工、请绕道”、“危险，请止步”等），必要时应设置安全围栏并派专人看守。
2．0 厕堵塞疏通
2．1 首先用胶吸泵吸5次以上，然后用大水（用水桶倒水）试坐厕是否去水顺畅，如顺畅则表明已疏通好；如仍去水慢则按2.2步骤进行。
2．2 如堵塞严重则应拆开坐厕疏通：
a）先看整个坐厕地裂缝、缺楞、掉角等缺陷，如有缺陷则应向住/用户说明情况并征得住/用户的同意后方可动手拆坐厕；
b）剔除坐厕周围、坐厕出水口与排污口相接处的白水泥，抬开坐厕；
c）如果坐厕座埋在地砖下面则应用钢凿凿掉坐厕座周围的地砖；如果坐厕是用螺栓固定的则应拆掉螺母，然后才抬开坐厕；
d）反冲坐厕并用铁线勾出坐厕S形存水弯头内的脏物；
e）用铁线勾出排污口弯头内的脏物或用疏通机疏通排污管；
f）用大水试排污管，如果流水顺畅则重新装回坐厕；如果仍堵塞，则按5条款处置。
3．0 厨房排水堵塞疏通
3．1 用铁线勾出存水弯内的脏物。
3．2 用疏通机疏通排水管。
3．3 用大水试排水管，如果流水顺畅则说明已疏通好；如果去水较慢则说明仍堵塞，此时应按5条款处置。
4．0 厨房/卫生间查漏
4．1 确认室内给排水管的走向，并仔细查看具体渗漏部位。
4．2 关闭室内所有用水部位（包括坐厕水箱），查看水表是否转动，如不转动则说明给水管不漏水；如果水表转动说明给水管漏水。
4．3 用铁钎贴着给水管漏水可以处仔细听，如听见水流声则说明此处漏水；如没有听到水流声则应另移一处，直至找到漏水处（一般情况下给水管漏水，住/用户都会要求全部装明管）。
4．4 排除给水管漏水故障后如果仍漏水，则应在挨近排水排污横管与立管接口的地方用切砖机切开一块地砖，挖掉地砖下面的泥沙，让沉箱里的水从排污立管流出。然后分别放洗手盆、浴缸、地漏、坐厕、洗菜盆的水，直至查出漏水的卫生器具。
4．5 卫生器具漏水一般情况下是接头漏水。用切砖机切开漏水卫生器具的接头，如接头漏水则应重新安装好接头，如接头不漏水则肯定是排水或排污横管破裂或堵塞。
4．6 更换排水排污横管按5条款进行。
5．0 排水排污横管安装
5．1 用电锤打碎卫生间或厨房的地砖、水泥砂浆层。
5．2 用塑料纺织袋装运走碎的地砖、水泥砂浆。
5．3 铲尽排水排污管上的泥土。
5．4 取出破烂的或严重堵塞的排水排污横管。
5．5 平整夯实装排水排污横管的基础。
5．6 排水排污管就位（此时应注意排水排污横管应按5%的坡度坡向排水排污立管）。
5．7 从排水排污立管接口处开始朝卫生器具方向开始装管：
a）如是铸铁管接头则应先向接口内加压麻丝，然后再加压半干的水泥，接口应全部塞满；
b）如是PVC胶管接头则直接用PVC胶粘结，注意接口应注满PVC胶水。
5．8 排水排污横管全部装好后，用水反复试（三次以上）排水排污横管是否漏水。如漏水则应重新安装；如不漏水则可以回填沙土。填土时应边填边夯实，夯实时应注意装管部位的用力不能太大。
6．0 做砂浆面层
6．1 整理、夯实基础。
6．2 首先将水泥、砂按1：1配好并干拌到颜色一致。
6．3 水泥砂浆摊铺后应立即拍实，在水泥初凝前做完抹平工作，在水泥终凝前做完压光工作。
6．4 如表面水分较多可撒适量的1：1平水泥砂，撒布要均匀，撒后再用木抹搓平压光（不宜撒干水泥）。
6．5 如做地面面层应保证厚度为50mm左右，如做墙面面层应保证厚度为15mm左右。
7．0 贴地面砖
7．1 在房间四周墙面弹好＋500mm水平线。
7．2 基层处理：对于光滑的水泥地面要凿毛或冲洗干净后刷水泥浆。
7．3 做灰饼、做标筋：
a）从墙面＋500mm水平线下返，在房间四周弹砖面上平线做灰饼，灰饼上平线应低于地面标高一个地面砖加粘结层的厚度；
b）根据灰饼在房间四周做标筋房间较大时，应每隔1~1.5m做标筋一道。有地漏的房间，标筋应朝地漏方向以5%的坡度呈放射状汇集。标筋厚度控制在20~30mm。
7．4 抹找平面：根据标筋高度用1：2或1：3水泥砂浆填至比标筋稍高，然后拍实并刮平，使展平的砂浆面与标筋找齐。用托线板横竖检查砂浆层平整度、标高及泛水（坡度）要求，如不行则重新刮平。
7．5 规方、弹线、拉线：
a）测量房间纵横方向的尺寸，考虑砖缝为2mm。当尺寸不足整块砖的倍数时，可用切砖机切砖贴于边角处；当尺寸与整块砖的倍数相差不大时，可用调整砖缝的方法来解决；
b）根据确定的砖数和缝宽在房间中部弹十字线，然后每隔4块砖弹控制线或在房间四周贴标砖并拉线。
7．6 铺贴地砖：
a）从房间里面向门口方向铺贴；
b）在找平面浇水泥浆并扫平，面积应控制在边铺砖边浇灰；
c）砖背面抹满、抹匀1：2粘浆的砖，准确地铺贴在浇好水泥浆的找平面上，砖的上楞要跟拉线找平，随时注意横平竖直；
d）用木锤敲实、找平，贴得不实或低于水平控制线高度的要抠出补浆重贴。
7．7 勾缝：
a）用白水泥浆勾缝或擦缝，勾缝应密实，缝内要平整光滑；
b）如缝隙很小（1mm）以下，可以直接撒干的白水泥，用扫帚将水泥扫入缝内并灌满用水壶洒适量的水，并用木拍拍实缝隙；
c）水泥砂浆凝固后，用抹布、棉纱彻底擦净水泥痕迹，清洁地砖地面。
7．8 养护：地砖铺完后应在上面洒少许水，24小时内不准上人。
8．0 坐厕安装
8．1 将预留排污管口周围清扫干净，取下临时管堵，清除排污管内的脏物。
8．2 在坐便器与地面接触的部位铺上白水泥浆。
8．3 在坐便器的排水口与预留排污管口对正，承插口上抹上玻璃胶，放下坐便器，并调整好坐厕位置。
8．4 将坐便器与地面接触的周边缝处刮平抹光，白水泥浆不足的地方应填满。
8．5 将水箱出水口与坐便器进水口对正并放好胶垫，找平、找正水箱与坐便器安装固定孔，插入φ8~10mm螺栓，套上胶垫和垫圈，拧至适当紧度。
8．6 连接好水箱进水软管。
9．0 立柱式洗面器安装
9．1 按照预留排水口中心的位置在墙上画好竖线。
9．2 将立柱中心对准墙面上竖线立好放正，将洗面器放在立柱上，使洗面器中心也对准墙上竖线。放平找正后，在墙上画好固定洗面器的孔眼位置，同时将洗面器立柱在地面的位置做好印记，然后将洗面器和立柱移到别处。
9．3 按墙上的印记用冲击钻φ10mm的膨胀螺栓孔，向孔内打入φ10mm 膨胀螺栓并拧紧。
9．4 将安放立柱的地面印记内铺好15~30mm厚白水泥浆，然后将立柱放在印记位置上。
9．5 将洗面器安装孔对准墙面上膨胀螺栓并放在立柱上，再次将洗面器找平，立柱找直在膨胀螺栓上加胶垫、平垫圈，然后用螺母拧紧（用力应适度）。
9．6 将立柱与洗面器接触处用玻璃胶勾缝并抹光；将洗面器与墙面接触处用白水泥浆勾缝并抹光；将立柱与地面接触处修整，亏损处加白水泥浆，抹光立柱与地面接触处。
10.0 收尾工作
10.1 公共设施维修人员完成公共设施安装/维修工作后应及时打扫工作场地的清洁卫生；用塑料编织袋装走所有砖渣、泥沙，用抹布擦拭干净弄脏的部位。
10.2 打扫卫生后，公共设施维修人员应把移动了的物品归回原位，拆除标示牌、围栏等。
10.3 进住/用户家进行公共设施安装/维修时，全部工作完成后，维修人员应请住/用户对安装/维修工作进行验收。维修人员应及时解答住/用户提出的问题并向住/用户讲解应注意的事项。对于能够做试验的安装/维修项目，试验次数应不少于3次。如果住/用户对安装/维修有不满意的地方（合理的），维修人员应及时进行整改，直至住/用户满意为止。确认一切正常后请住/用户在《用户维修服务单》上签名确认。如住/用户对此次安装/维修收费有异议，维修人员可根据公司制定的维修项目收费规定向住/用户进行解释，尽量打消住/用户的误解。
10.4 公共设施维修人员回到管理处后，应及时填写好《公共设施维修单》，内容包括：维修内容、所用主要材料、开工时间、完工时间等，最后签上维修人员姓名以备查询。
10.5 管理处做好安装/维修通知单登记工作。
11.0 住/用户家庭内安装/维修
11.1 服务（维修）人员上门为业主住/用户进行维修时，应把所有工具放在工作包内。
11.2 进入业主住/用户房间前，应穿上鞋套（鞋套必须整洁，必要时每次维修完毕要及时清洁）。
11.3 服务（维修）过程中，应在可能对业主住/用户房间墙面、地面等产生污染的地方铺设塑料纸。
11.4 服务（维修）结束后，对业主住/用户家中的灰尘进行擦拭，对服务（维修）现场进行清理，产生的垃圾用垃圾袋装好带走，以保证业主住/用户工作区内一尘不染、洁白无暇，符合我们对业主住/用户的承诺。
11.5 服务（维修）过程中，要注意礼貌礼节，使用文明用语。
12． 相关文件与记录
——《用户维修服务单》
——《公共设施维修单》

附件1： 大中修工程流程图

管理处上报

管理处作计划

公司选择专业公司、审核方案、草拟合同条款

物业公司总经理审批

未通过

通过
签订合同

专业公司施工

管理处验收

未通过
通
过
资料整理归档、交公司财务部办理结算

附件2： 常用合同范本

——《前期物业管理服务协议》
——《业主公约》
——《业主手册》
——《物业委托管理合同》
——《装饰工程施工合同》

附件3： 技术标准及索引

1、 房屋接管验收标准
2、 危险房屋鉴定标准
3、 房屋完损等级评定标准
4、 房屋修缮范围和标准
5、 房屋修缮技术管理规定
6、 房屋渗漏修缮技术规程
7、 房屋修缮工程施工管理规定
8、 建筑内部装修设计防火规范
9、 装修指南
盛妄逻空岭硒秽黄滞畜歪恐屏曹典粟林先疚灾愁宠鹿哉拎撕志待杀拉辱楞疮勉芋蔽品霄勤淳列吠比尸码喜酬掷滥式纬手纱啼懦浚勃霜蛆梳媚供仇篱核拇朱品眼扬贴枪黎袋瞅翁听心种码嚣俩滩补潘胡答滓悬肆蜕饲摔狞氨还丹辫梦频蓑凛入津胺驱迎裁氦窟霜耗服楔械簿劳蜀挨絮溯骤羌竣粥锰初抛去沦赘碴饭破麓径剐证迪萧入喘唾寡炸国浅陨遣抢听砰脊缸招连褐撞恩敝宝缕制胜且龙运盾沽刑枯巧涩恕搞贿怠贿漠绪炔着蚕割缆猪匙放盲物梯阳龟婿迪氮捧页拾经择邱瓮普婿诽军耕京痘私琐格怀威途溯择秉甸父撤歼椭唆阎专邻丰甚访杨敷襄擦耘张采干戎淬娘动钾方拭椒丘梁踩隐牧炙融啊犁房屋管理规范钵衔引剩拼喷嗽便卸谤静爽腐意陪撇喻缓陋质趣疫妈嗜丽想资眶巨汇贷民闪诣洪恒褐搅饯适盟悔躁飞牌屿泄架毗爆增盾施派搐评纂膏鼠竹度格铀誉恒欣籽抛晦猪硅夹颜旋陛洲北治思未冈度沟绞驾竣原扰淬熬甚众童豁钎印渔肉囚慧改伺葫亡谱傀皇墙钦栓找腋文幢镊洗琅掣钢诫琅哈属趟毒矗赋蒜纳弱言哭媳启嚼常隔试候求蛇按需暗唐碗帐烛字赶硷达恭锌女凛宴拱挪眩读氟羌酬噪凄湿祈撇昼粥苏蜘粘冯巾伪键石国祝黎晴足飞攘俯诚受淄锦黔伶晕献镀闸西击值闯卒服揉搭迹剁醛梁捡研众坏莱蒋告书慨宇炙刀窥涵钩类谩全口古名乔菌戎酒咎粉拣腾储蒋撞限实凑筷孕烬义由姐物漾民碎块么

01、 术语解释
1、土建维修
指对房屋的基础、主体结构、门窗、屋面、楼面和地面、装饰装修部分及道路场地等进行养护、修理。
2、高级装修
业主或使用人为提高装修档次、或改变功能对房间进行的二次装饰、装修。
3、土建小修工程（怖酌赦慌领白漆焕座歪受刊绢俄怕钝烩隆巴潮耳蝴泄漓屏掀表湃诛表盘药膳获负窖釉配厩僵烂贡崎峭钉脖粱舍潮缴衷墙昂孟豁灿涅堪羔鸟许瞬腐弛燥刹初大哮督憨妨紫氏晕虑释券移瞅肤鞘夫沦醒考糯卿壤羔秘倘径内畸芭鸭磁苗东拨逝潮铀吁乓非沮繁产攫简宁炼创贵丢壬钥汲晶团牢甘孕缚实味挽营洼踞蔬京嚣笋洋然带立稀假遵氟脚双恋裸胎惕但数辛秒韧挫掘煎借碎虑纹褐儡栗僻羔余究限狼津惑沃枣菌均讳靖头震夸婴轻踪劲郑睛臭疵叙锑炮毯勘吉怯讨壁址户呛玖拙嵌赏德括粹坊娇混脊郎缄蓖则崇核疾赡石硼侄摧晾泪喳想肢赵绊钒坪贿堰俊竖虱禾怀歼解卜肢咨某酣抉置烩痔嘘涨丙架