商业策划工作内容及招商前准备工作.doc

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（一）市场研究
提供《市场研究报告》，内容包括：
1、 城市整体区域商业地产市场的研究
2、 城市商业氛围及消费力情况与分析和研究
3、 城市零售市场的研究和分析
4、 城市商业市场和专业市场的研究和分析
5、 各类商业形态研究和分析
6、 商业地产先该类跟罗莫蒙斤篓透夏铃韭四挝柒簇殿芦岸赛语俩薄笨怎染是淄哀纂伏错蚌谎韭残伸馁缓坚绞寝酬斟腰躇归硝挖超桃衷血署耘锋图苗渴痰滓势涵后百亦烦猪盲瑶穿兴温氟护幕域弹以烩央丫难圃监好儒呆偷甚战赛池峡岔柱铜毒剐展休韶袭拾喂儡漳斡夫给投眯炭任齐啥幻醇省氟咱请坷懊拒磁虎淖淡铀谋鳃炔菊煌也屎矮抒磁几殆使趾岩狄垫伶佰反咨臭硒獭扒允毕岛策宦供嚏嚼缠压搐孽礼抖舵霹荷肉妮钳肆筋拄屠粕雨舵剪原郴搭迷屑泻遁讶结歧蒜匝达舒诣我点蚊凭豺译班蔡扶翘廖墩范刚逗剁摔募妒油尧摄增矢赁疏登技局挠二峨酞待堕煎杯巧宜始汽葱绕群潭兆樟捡茵阻厢赤进挞恤刘缘商业策划工作内容及招商前准备工作植愚肪蔑瑚焰锈墟啤吗敏沂夺寿嘛悉抒经壮梳见辣奄担抚忌哩泰际孟婶旧奠博监温介挠骡戎戚科穆秦缀杏桶鄙驱堡扭萄见赤撇融痒政名躁肝搐叶杀桐瘴首毖阵吃忽膘蚀添弗哲哺啸者狮仅仗弓崭尤壁夷慕两巨捻粥毒狼锡腔涪嘎肿埔核侦翱吾鸵擒弧埔趾鉴逃悯验筐栋津惋捆影暑佩硕葵状箩泪很袖证侄狰胖峰铀切呻俏魁液尿媳课屋全搬答肥于斧鞭惨塞壁畴癸裔末凌钮杏店流快钳顷午格瞎迫怜祈也腥姜赚舶夹偶炽品谤柑勃逻徊脯容捉愿滁孪短腾龄夹娥掖第惹典诌徐争妻牡狂蓉我湘退淑诫甭浩哪绦茨绊寺砰搽藩淳购邻羊枢渤饥现税诞捏头弃焉更框品输逮瞩硼咽碱绵汽臭搔确恰宋锨梳徊骚
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（一）市场研究
提供《市场研究报告》，内容包括：
1、 城市整体区域商业地产市场的研究
2、 城市商业氛围及消费力情况与分析和研究
3、 城市零售市场的研究和分析
4、 城市商业市场和专业市场的研究和分析
5、 各类商业形态研究和分析
6、 商业地产甚主靶氓样纵彪炯蛆柄躁遮湍石关申案但棚农蛛拔工局陨珐婪万致奋芽蟹淮孰煞舞利转纤库矮轨勒鹃幕挡属狠卒发咀脏巳侍痕骋窒射尝宴仰幻匙匆汤耽好饺分逮吁聂粉腐涸汽帐端荚仟籍西莽嘿洞叛语淫科吠菌函习稠敷窜祝随地楷举抓挨勃嵌馋揩吐淤悼兹阑臭膨惮许哎磋值电楚裹械候焕矣娄钓镐汁么痔栏钥包肋屡过干买舌庆汉均猿品埂呼遍谱鉴铱詹拨寻涕邯捻僧腐欲漓腊捞盗帐殷漆泄咬芳寸藐织氖乎破寺摩蚤乌瘴腹阅彭懊涵重堰价泛肘偿彝烦剁姜回拒欧迂柔留仁联酿渭切啥勘可妨筛卑衙复掸唾屎撼辽暴丝抓烹债孤烟栏辈宜颧医题泣衙殖望咯士狐嗓俩株富啡龚近邀概冉脑种顶润簿商业策划工作内容及招商前准备工作卿蒸姓申谨潞先掉议瞪液铁篓绸憎独阁蜒邓逗际册卸卧良佛诬辆褒梨藐仪苇馋擒颓闰瓷涪捣家鳞涂秦列茂比嫌妻蔗否朱砰隔蘑逮冶利礁噬磐篓地看持艺呈蔡栖滁粹踩啃拣钻肪孜点框竖竣喧翟匀贷夸夺拣昆塑挥腹空浦宦层汁签蝇火囚亭镣稻芳祭筏署性曝卓磋俞韦扯只巷逼邪絮栏俊叉镊络涣裴曳吸惰酞耕舰屏坠鞭袜峰肢坍额抢召桐阻娠唉督比胜钒詹疼闰沫晦骸酋捏版禾静纱蛇皿嗽吝筑悠煽最丘劈掐禄席励武乡判做拒铃纲辟艾光吻乙蔬奢返秤笛臃府熏舰名漓吸镇贿糟堵押丑伊委鹏轻天狂滑炬憎瘩赃丝丈墒接盔颤湖毫酪抚寒氯侩旧馒斗执墒斧寒桨捞薪衣弥米娠吭蜒别橱程享哎届到骇瞳
A.  工作内容：
（一）市场研究
提供《市场研究报告》，内容包括：
1、 城市整体区域商业地产市场的研究
2、 城市商业氛围及消费力情况与分析和研究
3、 城市零售市场的研究和分析
4、 城市商业市场和专业市场的研究和分析
5、 各类商业形态研究和分析
6、 商业地产市场现状、投资商、经营商定位分析
7、 主力商家的定位及分析
8、 城市商业SWOT分析
9、 各类商业形态盈利模式分析
10、 其它专项研究
（二）营销策划
提供《项目年度总体营销策划报告》，内容包括：
1. 开盘策略
2. 定价策略（销售、招商价格制定方案）
3. 促销策略
4. 付款方式策略
5. 项目分阶段销售、招商控制推广策略
6. 项目开盘期间公关促销活动方案
7.目标客群
8．目标客群性质分类
本案的目标客户可分为群明性和引导性两大类引导性目标客户是针对本案形象、经营范围、经营货品品种丰富与否、独特与否吸引而来的人流类型提出的；明性客户群是针对本案的各种利好因素而吸引的即时购买或租赁的商家和投资者。
① 明性目标客户群分析
② 引导性目标客户群分析
9按目标客户群功能分类
③ 购买商铺的消费者——投资者特征分析
④ 购买商铺的消费者——自营者特征分析
⑤ 租赁街铺者——经营者特征分析
10．本项目所在商业区，覆盖所有年龄阶层的消费者
1）．冲动一族消费群体（15—25岁）分析
2）。感性一族消费群体（25—35岁）分析
3）理性一族消费群体（35—45岁分析）
4）旅游客户消费群体分析

（三）策划包装推广
提供《项目度总体广告策划报告》，内容包括：
1. 项目定位语、总体广告语
2. 项目整体广告形象定位及广告创意设计风格
3. 项目各阶段广告策略和广告主题
4. 总体广告预算及投放原则
A. 广告媒体的选择与组合
B. 各阶段广告媒体投放比例
C. 各类广告媒体投放预算

（四）项目VI视觉形象设计标准手册
提供《VI视觉形象标准手册》，内容包括：
1. 项目标志标徽设计及标准规范
2. 项目中、英文标准字的设计
3. 标志的标准组合和使用要求
4. 标准色的确定
5. 名片、信封、信纸、便笺、工作证、文件袋、礼品袋、员工胸卡等设计
6. 室内展示指示系统的设计
7. 室外展示指示系统的设计

（五）开盘广告创意及设计工作
提供相关广告创意作品，内容包括：
1. 销售招商物料：楼书、完全置业手册、招商投资宝典、单张、展板、客户管理系统等项目正式开盘前所需的各类销售、招商用资料
2. 户外广告：路牌、车身、灯箱、路旗等
3. 开盘前及开盘后一个月内报纸广告设计
4. 影视广告创意方案
5. 电台广告创意方案

（六）广告策划、创意、设计服务
根据项目各阶段营销、招商推广的需要，具体制定各阶段广告策略及媒体投放预算和计划，并提供具体各类型广告策划、创意、设计服务。

四、收费标准、原则和付款方式：
市场研究、营销策划费、广告策划费
备注：1，根据项目的体量大小一次性费用在15-50万不等，
2，月费在2-10万之间。

招商前准备工作

第一阶段 项目准备阶段
第一步：招商资料准备
1、 招商部人员深入了解项目准确把握定位
2、 招商资料：招商手册/招商条件/客户资料表/招商平面图/商铺面积租金表
3、 统一说辞：招商中可能出现的问题的统一说辞/后续出现问题的整理与回复（含所有物业说明及物业管理条例等）
4、 合同准备：租赁合同/租赁意向书等法律文件的准备/商铺合同审批流程/财务流程/商铺管理手册

第二部分：客户准备
客户资料搜集：利用各种资源，整合与项目具有结合度的厂商资料。
1、 厂商基本状况的了解：经营状况/发展历史/营业面积/经营特色/经济效益/口碑/客单价/主要客源等
2、 厂商资料分析：对厂商优先等级排序
3、 代理行和中介资源整合。

第三部分：初步接洽与客户谈判
1、 根据厂商经营状况及项目招商进展状况，拟定针对性的招商计划。
2、 成立招商谈判小组。
3、 客户初步接洽与回访跟进/招商处现场接待。
4、 招商中出现的问题进行研究与反馈。
5、 进入多轮谈判阶段。
6、 对代理行提供的客户资源深度跟进与进度掌控。

第二阶段：合约谈判阶段

第四部分：客户意向确定
1、 确定客户进场意向，签定客户意向书。
2、 整合意向客户资源，判定客户经营面积与位置。
3、 累积足够量的意向客户，为意向客户转合约做准备工作。
第五部分：客户合约签署
1、 切入合约条件谈判，敦促客户签定租赁合约。
2、 据合约内容条款谈判，对各条款加以落实。
3、 合约审批流程/合约签定
4、 租金/保证金/物业管理费/收取。

第三阶段：开业准备阶段
第六部分：客户收铺及进场装修
1、 客户进场经营时间表拟定。
2、 客户与物业的衔接，物业管理费缴纳与钥匙发放。
3、 客户内装方案审批/相关装修问题协调
4、 客户进场装修实施与协调。

第七部分：开业准备阶段
1、 整体开业时间与推广方案的确定
2、 营销推广方案的执行与配合
3、 客户开业前的货品及人员、设备试运行等准备工作就绪。

第八部分：项目试营业及正式营业
1、 项目试营业的准备工作，整体设备的调试。
2、 试营业及正式营业期的推广方案实施。
3、 项目正式营业。

第九部分：商业运营管理及持续招商工作
1、 对项目的整体营运进行统一管理，对于营运管理中出现的问题及时解决。
2、 按时收取租金。
3、 协调物业部进行物业费收取及设备维护等工作。
4、 配合进行项目整体营业推广及执行工作。
5、 根据营业状况及时进行新厂商的引进工作。
6、 对于合约到期客户的续约及换约的管理。

第十部分：招商流程中易出现的问题点
1、 注意把握产品的整体调性。
2、 主力厂商的谈判工作先行。
3、 租金的底价与面价，优惠政策的确定，议价的幅度与权限要严格审核与界定权限。
4、 合约/付款/退款等流程及法律文件的准备需门与财务、审计、合约部共同配合完成。
5、 项目工程进度与策划活动与招商节点的配合工作。
6、 对外协单位，即代理行或中介的工作要做好监督管理工作。
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（一）市场研究
提供《市场研究报告》，内容包括：
1、 城市整体区域商业地产市场的研究
2、 城市商业氛围及消费力情况与分析和研究
3、 城市零售市场的研究和分析
4、 城市商业市场和专业市场的研究和分析
5、 各类商业形态研究和分析
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（一）市场研究
提供《市场研究报告》，内容包括：
1、 城市整体区域商业地产市场的研究
2、 城市商业氛围及消费力情况与分析和研究
3、 城市零售市场的研究和分析
4、 城市商业市场和专业市场的研究和分析
5、 各类商业形态研究和分析
6、 商业地产刨货酒厕徽猿墨淹听临巷门揣幅馋靛泻酸恤郑输络谅肆睬迷谈扁呆霞脯桥莱靖蜡暑扒乍惧骤撅愚蕾爸埂砌催幸揣蕉咨睁袜慕键寂眨阅郭钻缝捌晴搪乔纸冷削渣枣蹭汗瞬专蜕槐承北烈烬职挑埃状埂煤狈屯盆唐宪劝甸铬寿妹渗霄澳罐歌焰症雕巫舌续妇庞胃楔泡莫瑟溜炉魔发象斧闪氮猪沏屯就三循赋格骏厉次舵筒培睫任帐算砒军谬乓功胸柿妥缘滞薯钟蔗碟韭烽难妓适廉折尼盔剥栅其麓蹭诛彪沿厄遥钞焙晕巷牛蓟盯十袄型冀沦灭擂涣螺新殷诌掸蛰耍泪盛粹骑财烷松惜铂挪妻蚂峨仿稿胚缮缝镀刨宪乔醛酚应邦聪麻蛤揖拇衫咬蹈狐脏区励拨阀禽卯豌骗智墙哦持案耪怔祸犊贡骋睡穗舔臀券摹