控制性详细规划历史与基本理论市公开课一等奖百校联赛特等奖课件.pptx

1南京南京大学建筑与城市规划学院大学建筑与城市规划学院控制性详细规划与设计控制性详细规划与设计罗震东罗震东 博士博士副教授、注册规划师副教授、注册规划师第1页2主要内容主要内容第1讲 控规历史与基本理论第2讲 控规编制方法与技术第3讲 控规编制案例介绍教材教材同济大学，天津大学，重庆大学，华南理工大学，华中科技大学 联合编写.控制性详细规划.北京：中国建筑工业出版社，城市、镇控制性详细规划编制审批方法.城市用地分类与规划建设用地标准（GB50137-）参考文件参考文件夏南凯、田宝江编著，控制性详细规划，上海：同济大学出版社，桑劲，夏南凯，柳朴主编.控制性详细规划创新实践.上海：同济大学出版社，江苏省城市、镇控制性详细规划编制导则（征求意见稿）.南京市城市规划编南京市控制性详细规划编制工作要求.汪坚强，于立，我国控制性详细规划研究现实状况与展望，城市规划学刊，（3）王晓东.政策视角下对控制性详细规划几点认识.城市规划，vol.35，（12）第2页3第第1 1讲讲 控制性详细规划控制性详细规划历史与基本理论历史与基本理论第3页一、控规产生背景一、控规产生背景41 1、城市建设方面要求、城市建设方面要求土地使用制度改革提出新问题土地使用制度改革提出新问题1984年，明确实施有计划商品经济1987年，深圳市实施国有土地有偿出让制度，由此我国逐步建立土地有偿使用制度建设方式与投资渠道改变带来新要求建设方式与投资渠道改变带来新要求单一政府投资变为国家、集体、个人及企业多元投资主体和投资渠道多元投资主体带来多样需求，影响城市合理布局和城市风貌完整性城市经济、产业结构大调整多提出新要求城市经济、产业结构大调整多提出新要求全球化与市场化对于城市经济、产业结构调整必定引发城市土地资源配置和空间形态改变原有详细规划无法适应新形势，为了调整市场经济下土地开发与建设必须进行创新第4页2 2、规划管理方面要求、规划管理方面要求土地管理观念与方法转变土地管理观念与方法转变行政划拨有偿出让，需要有效伎俩进行有效调整以实现城市规划管理意图和公共利益最大化房地产开发管理方式转变房地产开发管理方式转变房地产市场蓬勃发展土地投放“招拍挂”制度3 3、新形势下对规划设计工作要求、新形势下对规划设计工作要求城市规划设计要服务规划管理工作要求城市规划设计要服务规划管理工作要求总体规划过于标准，修详缺乏灵活性和弹性，需要介于之间弹性弹性规划规划能够将城市设计意图城市设计意图进行灵活、有效表示技术工具5第5页二、控规发展历程二、控规发展历程控制性详细规划（控制性详细规划（regulatory planregulatory plan）产生是适应我国城市发展形势改）产生是适应我国城市发展形势改变与要求，在借鉴国外土地分区管制（区划）原理基础上依据中国实变与要求，在借鉴国外土地分区管制（区划）原理基础上依据中国实际情况发展起来际情况发展起来第一阶段：尝试第一阶段：尝试1980年，美国女建筑师协会访华进行学术交流，带来了土地分区规划管理（区划法，Zoning）概念1982年，为了适应外资建设国家通例要求，上海虹桥开发区编制土地出让规划，采取8项指标对用地建设进行规划控制，成为控规开先河之作1986年，上海市城市规划设计院负担部级科研课题上海市土地使用区化管理研究，编制了城市土地使用区划管理法规、上海土地使用区划管理法规。1990年建设部组织教授对课题进行评审，必定了区划技术对土地有偿使用和规划管理走向立法控制重大作用1986年，在兰州召开全国城市规划设计经验交流会上，上海虹桥开发区和兰州城关区规划经验得到重视6第6页第二阶段：研究第二阶段：研究1987年，厦门、桂林等城市先后开展控制性详细规划编制工作。两项规划引入了区划思想，借鉴虹桥开发区规划做法，初步形成一套较为完善控制性详细规划编制方法。控制性详细规划名称正是从这时正式提出1988年，温州城市规划管理局编制温州市旧城控制性详细规划，在广泛吸收国内外经验基础上形成了一套比较完整控规结果。同时制订了旧城区改造规划管理实施方法和旧城土地使用和建设管理技术要求两个地方性城市法规1989年，江苏省城镇规划设计研究院江苏省城镇规划设计研究院承接省建委苏州市古城街坊控制性详细规划研究课题，在深入研究基础上编写了控制性详细规划编制方法（提议稿）1991年，东南大学与南京市规划局东南大学与南京市规划局共同完成南京控制性详细规划理论方法研究课题，对控规做了较为系统总结7第7页8第三阶段：立法1991年，建设部颁布实施第12号部长令城市规划编制方法，其中列入了控制性详细规划内容，明确了编制要求。提出控制性详细规划主要任务是：在对用地进行细分基础上，要求用地性质、建筑量及相关环境（交通、绿化、空间建筑形体等）控制要求，经过立法实现对用地建设规划控制1992年，建设部下发关于搞好规划、加强管理，争取引导城市土地出让和开发活动通知，对温州编制控规引导土地出让做法进行推广1995年，建设部制订了城市规划编制方法实施细则，规范了控制性详细规划详细编制内容和要求。10月，建设部颁发了新城市规划编制方法，深入修改和完善了控制性详细规划编制内容和要求，明确了规划强制性内容年1月1日正式执行城镇规划法深入加强了控制性详细规划地位和作用2012月1日，住房和城镇建设部第7号令颁布城市、镇控制性详细规划编制审批方法，自201月1日起施行202月17日，住房和城镇建设部制订并印发建设用地容积率管理方法，自203月1日起施行第8页三、控规作用与地位三、控规作用与地位控规是伴伴随中国城市规划理论与实践变革而出现，代表了一个新规划理念，表明中国城市规划管理从终极形态走向动态控制过程。与以形体设计为特征修详相比，代表一个新技术伎俩，实现规划设计与管理有机结合承上启下，强调规划延续性承上启下，强调规划延续性与管理结合、与开发衔接，作为城市规划管理依据与管理结合、与开发衔接，作为城市规划管理依据表达城市设计构想表达城市设计构想城市政策载体城市政策载体9第9页101 1、城镇规划法城镇规划法中控规条文中控规条文第一章第一章 总则总则第二条制订和实施城镇规划，在规划区内进行建设活动，必须恪守本法。本法所称城镇规划，包含城镇体系规划、城市规划、镇规划、乡规划和村庄规划。城市规划、镇规划分为总体规划和详细规划。详细规划分为控制性详细规划和修建性详细规划。第10页第二章第二章 城镇规划制订城镇规划制订第十九条城市人民政府城镇规划主管部门依据城市总体规划要求，组织编制城市控制性详细规划，经本级人民政府同意后，报本级人民代表大会常务委员会和上一级人民政府立案。第二十条镇人民政府依据镇总体规划要求，组织编制镇控制性详细规划，报上一级人民政府审批。县人民政府所在地镇控制性详细规划，由县人民政府城镇规划主管部门依据镇总体规划要求组织编制，经县人民政府同意后，报本级人民代表大会常务委员会和上一级人民政府立案。11第11页第三章城镇规划实施第三章城镇规划实施第三十七条在城市、镇规划区内以划拨方式提供国有土地使用权建设项目，经相关部门同意、核准、立案后，建设单位应该向城市、县人民政府城镇规划主管部门提出建设用地规划许可申请，由城市、县人民政府城镇规划主管部门依据控制性详细规划核定建设用地位置、面积、允许建设范围，核发建设用地规划许可证。建设单位在取得建设用地规划许可证后，方可向县级以上地方人民政府土地主管部门申请用地，经县级以上人民政府审批后，由土地主管部门划拨土地。12第12页第三十八条在城市、镇规划区内以出让方式提供国有土地使用权，在国有土地使用权出让前，城市、县人民政府城镇规划主管部门应该依据控制性详细规划，提出出让地块位置、使用性质、开发强度等规划条件，作为国有土地使用权出让协议组成部分。未确定规划条件地块，不得出让国有土地使用权。以出让方式取得国有土地使用权建设项目，在签署国有土地使用权出让协议后，建设单位应该持建设项目标同意、核准、立案文件和国有土地使用权出让协议，向城市、县人民政府城镇规划主管部门领取建设用地规划许可证。城市、县人民政府城镇规划主管部门不得在建设用地规划许可证中，私自改变作为国有土地使用权出让协议组成部分规划条件。第三十九条规划条件未纳入国有土地使用权出让协议，该国有土地使用权出让协议无效；对未取得建设用地规划许可证建设单位同意用地，由县级以上人民政府撤消相关同意文件；占用土地，应该及时退回；给当事人造成损失，应该依法给予赔偿。13第13页第四十条在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其它工程建设，建设单位或者个人应该向城市、县人民政府城镇规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。申请办理建设工程规划许可证，应该提交使用土地相关证实文件、建设工程设计方案等材料。需要建设单位编制修建性详细规划建设项目，还应该提交修建性详细规划。对符合控制性详细规划和规划条件，由城市、县人民政府城镇规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定镇人民政府核发建设工程规划许可证。第四十四条在城市、镇规划区内进行暂时建设，应该经城市、县人民政府城镇规划主管部门同意。暂时建设影响近期建设规划或者控制性详细规划实施以及交通、市容、安全等，不得同意。暂时建设应该在同意使用期限内自行拆除。暂时建设和暂时用地规划管理详细方法，由省、自治区、直辖市人民政府制订。14第14页第四章城镇规划修改第四章城镇规划修改第四十八条修改控制性详细规划，组织编制机关应该对修改必要性进行论证，征求规划地段内利害关系人意见，并向原审批机关提出专题汇报，经原审批机关同意后，方可编制修改方案。修改后控制性详细规划，应该依照本法第十九条、第二十条要求审批程序报批。控制性详细规划修改包括城市总体规划、镇总体规划强制性内容，应该先修改总体规划。15第15页第六章法律责任第六章法律责任第六十条镇人民政府或者县级以上人民政府城镇规划主管部门有以下行为之一，由本级人民政府、上级人民政府城镇规划主管部门或者监察机关依据职权责令更正，通报批评；对直接负责主管人员和其它直接责任人员依法给予处罚：（一）未依法组织编制城市控制性详细规划、县人民政府所在地镇控制性详细规划；（二）超越职权或者对不符正当定条件申请人核发选址意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、乡村建设规划许可证；（三）对符正当定条件申请人未在法定时限内核发选址意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、乡村建设规划许可证；（四）未依法对经审定修建性详细规划、建设工程设计方案总平面图给予公布；（五）同意修改修建性详细规划、建设工程设计方案总平面图前未采取听证会等形式听取利害关系人意见；（六）发觉未依法取得规划许可或者违反规划许可要求在规划区内进行建设行为，而不予查处或者接到举报后不依法处理。16第16页城镇规划法城镇规划法颁布实施，使控规成为城市规颁布实施，使控规成为城市规划工作中枢划工作中枢制订控规成为城市人民政府法定责任和义务，不依法编制控规要受处处罚控规是落实总体规划、专题规划、近期建设规划关键步骤，相关建设要求都要经过控规来详细落实控规是行政许可直接依据，建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、同意暂时建设都要依据控规控规是国有土地使用权出让前置条件，国有土地出让前，必须依据控规提出规划设计条件，并纳入土地出让协议；规划条件是否能够变更，要依据控规进行审核控规是建设项目规划正当性判定依据，项目建设实施、规划执法检验、违法违规项目查处，要依据控规做出判断17第17页2、城市规划编制办法第四十一条控制性详细规划应当包括下列内容：(一)确定规划范围内不同性质用地界限，确定各类用地内适建，不适建或者有条件地允许建设建筑类型。(二)确定各地块建筑高度、建筑密度、容积率、绿地率等控制指标；确定公共设施配套要求、交通出入口方位、停车泊位、建筑后退红线距离等要求。(三)提出各地块建筑体量、体型、色彩等城市设计指导原则；(四)根据交通需求分析，确定地块出入口位置、停车泊位、公共交通场站用地范围和站点位置、步行交通以及其它交通设施。规定各级道路红线、断面、交叉口形式及渠化措施、控制点坐标和标高。(五)根据规划建设容量，确定市政工程管线位置、管径和工程设施用地界限，进行管线综合。确定地下空间开发利用具体要求。(六)制定相应土地使用与建筑管理规定。第四十二条控制性详细规划确定各地块主要用途、建筑密度、建筑高度、容积率、绿地率、基础设施和公共服务设施配套规定应看成为强制性内容。18第18页3、城市、镇控制性详细规划编制审批方法第一章总则第一章总则第一条第一条为了规范城市、镇控制性详细规划编制和审批工作，依据中华人民共和国城镇规划法，制订本方法第二条第二条控制性详细规划编制和审批，适用本方法。第三条第三条控制性详细规划是城镇规划主管部门作出规划行政许可、实施规划管理依据。国有土地使用权划拨、出让应该符合控制性详细规划。第四条第四条控制性详细规划编制和管理经费应该按照城镇规划法第六条要求执行。第五条第五条任何单位和个人都应该恪守经依法同意并公布控制性详细规划，服从规划管理，并有权就包括其利害关系建设活动是否符合控制性详细规划要求向城镇规划主管部门查询。任何单位和个人都有权向城镇规划主管部门或者其它相关部门举报或者控告违反控制性详细规划行为。19第19页第二章城市、镇控制性详细规划编制第二章城市、镇控制性详细规划编制第六条第六条城市、县人民政府城镇规划主管部门组织编制城市、县人民政府所在地镇控制性详细规划；其它镇控制性详细规划由镇人民政府组织编制。第七条第七条城市、县人民政府城镇规划主管部门、镇人民政府（以下统称控制性详细规划组织编制机关）应该委托具备对应资质等级规划编制单位负担控制性详细规划详细编制工作。第八条第八条编制控制性详细规划，应该综合考虑当地资源条件、环境情况、历史文化遗产、公共安全以及土地权属等原因，满足城市地下空间利用需要，妥善处理近期与久远、局部与整体、发展与保护关系。第九条第九条编制控制性详细规划，应该依据经同意城市、镇总体规划，恪守国家相关标准和技术规范，采取符合国家相关要求基础资料。20第20页第十条第十条控制性详细规划应该包含以下基本内容：（一）土地使用性质及其兼容性等用地功效控制要求；（二）容积率、建筑高度、建筑密度、绿地率等用地指标；（三）基础设施、公共服务设施、公共安全设施用地规模、范围及详细控制要求，地下管线控制要求；（四）基础设施用地控制界限（黄线）、各类绿地范围控制线（绿线）、历史文化街区和历史建筑保护范围界限（紫线）、地表水体保护和控制地域界限（蓝线）等“四线”及控制要求。第十一条第十一条编制大城市和特大城市控制性详细规划，能够依据当地实际情况，结合城市空间布局、规划管理要求，以及小区边界、城镇建设要求等，将建设地域划分为若干规划控制单元，组织编制单元规划。镇控制性详细规划能够依据实际情况，适当调整或者降低控制要求和指标。规模较小建制镇控制性详细规划，能够与镇总体规划编制相结合，提出规划控制要求和指标。21第21页第十二条第十二条控制性详细规划草案编制完成后，控制性详细规划组织编制机关应该依法将控制性详细规划草案给予公告，并采取论证会、听证会或者其它方式征求教授和公众意见。公告时间不得少于30日。公告时间、地点及公众提交意见期限、方式，应该在政府信息网站以及当地主要新闻媒体上公告。第十三条第十三条控制性详细规划组织编制机关应该制订控制性详细规划编制工作计划，分期、分批地编制控制性详细规划。中心区、旧城改造地域、近期建设地域，以及拟进行土地贮备或者土地出让地域，应该优先编制控制性详细规划。第十四条第十四条控制性详细规划编制结果由文本、图表、说明书以及各种必要技术研究资料组成。文本和图表内容应该一致，并作为规划管理法定依据。22第22页第三章城市、镇控制性详细规划审批第三章城市、镇控制性详细规划审批第十五条第十五条城市控制性详细规划经本级人民政府同意后，报本级人民代表大会常务委员会和上一级人民政府立案。县人民政府所在地镇控制性详细规划，经县人民政府同意后，报本级人民代表大会常务委员会和上一级人民政府立案。其它镇控制性详细规划由镇人民政府报上一级人民政府审批。城市控制性详细规划结果应该采取纸质及电子文档形式立案。第十六条第十六条控制性详细规划组织编制机关应该组织召开由相关部门和教授参加审查会。审查经过后，组织编制机关应该将控制性详细规划草案、审查意见、公众意见及处理结果报审批机关。第十七条第十七条控制性详细规划应该自同意之日起20个工作日内，经过政府信息网站以及当地主要新闻媒体等便于公众知晓方式公布。第十八条第十八条控制性详细规划组织编制机关应该建立控制性详细规划档案管理制度，逐步建立控制性详细规划数字化信息管理平台。23第23页第十九条第十九条控制性详细规划组织编制机关应该建立规划动态维护制度，有计划、有组织地对控制性详细规划进行评定和维护。第二十条第二十条经同意后控制性详细规划含有法定效力，任何单位和个人不得随意修改；确需修改，应该按照以下程序进行：（一）控制性详细规划组织编制机关应该组织对控制性详细规划修改必要性进行专题论证；（二）控制性详细规划组织编制机关应该采取各种方式征求规划地段内利害关系人意见，必要时应该组织听证；（三）控制性详细规划组织编制机关提出修改控制性详细规划提议，并向原审批机关提出专题汇报，经原审批机关同意后，方可组织编制修改方案；（四）修改后应该按法定程序审查报批。报批材料中应该附具规划地段内利害关系人意见及处理结果。控制性详细规划修改包括城市总体规划、镇总体规划强制性内容，应该先修改总体规划。24第24页4、建设用地容积率管理方法第五条 任何单位和个人都应该恪守经依法同意控制性详细规划确定容积率任何单位和个人都应该恪守经依法同意控制性详细规划确定容积率指标，不得随意调整指标，不得随意调整。确需调整，应该按本方法要求进行，不得以政府会议不得以政府会议纪要等形式代替要求程序调整容积率纪要等形式代替要求程序调整容积率。第六条 在国有土地使用权划拨或出让前需调整控制性详细规划确定容积率，应该遵照城市、镇控制性详细规划编制审批方法第二十条要求执行。第七条 国有土地使用权一经出让或划拨，任何建设单位或个人都不得私自更改确定容积率。符合以下情形之一，方可进行调整：（一）因城镇规划修改造成地块开发条件改变；（二）因城镇基础设施、公共服务设施和公共安全设施建设需要造成已出让或划拨地块大小及相关建设条件发生改变；（三）国家和省、自治区、直辖市相关政策发生改变；（四）法律、法规要求其它条件。25第25页第八条 国有土地使用权划拨或出让后，拟调整容积率不符合划拨或出让地块控制性详细规划要求，应该符合以下程序要求：(一)建设单位或个人向控制性详细规划组织编制机关提出书面申请并说明变更理由；(二)控制性详细规划组织编制机关应就是否需要收回国有土地使用权征求相关部门意见，并组织技术人员、相关部门、教授等对容积率修改必要性进行专题论证；(三)控制性详细规划组织编制机关应该经过当地主要媒体和现场进行公告等方式征求规划地段内利害关系人意见，必要时应进行走访、座谈或组织听证；(四)控制性详细规划组织编制机关提出修改或不修改控制性详细规划提议，向原审批机关专题汇报，并附相关部门意见及论证、公告等情况。经原审批机关同意修改，方可组织编制修改方案；(五)修改后控制性详细规划应该按法定程序报城市、县人民政府同意。报批材料中应该附具规划地段内利害关系人意见及处理结果；(六)经城市、县人民政府同意后，城镇规划主管部门方可办理后续规划审批，并及时将变更后容积率抄告土地主管部门。26第26页第九条 国有土地使用权划拨或出让后，拟调整容积率符合划拨或出让地块控制性详细规划要求，应该符合以下程序要求：(一)建设单位或个人向城市、县城镇规划主管部门提出书面申请汇报，说明调整理由并附拟调整方案，调整方案应表明调整前后用地总平面布局方案、主要经济技术指标、建筑空间环境、与周围用地和建筑关系、交通影响评价等内容；(二)城镇规划主管部门应就是否需要收回国有土地使用权征求相关部门意见，并组织技术人员、相关部门、教授对容积率修改必要性进行专题论证；教授论证应依据项目情况确定教授专业组成和数量，从建立教授库中随机抽取相关教授，论证意见应该附教授名单和本人署名，确保教授论证公正性、科学性。教授与申请调整容积率单位或个人有利害关系，应该回避；(三)城镇规划主管部门应该经过当地主要媒体和现场进行公告等方式征求规划地段内利害关系人意见，必要时应进行走访、座谈或组织听证；(四)城镇规划主管部门依法提出修改或不修改提议并附相关部门意见、论证、公告等情况报城市、县人民政府同意；(五)经城市、县人民政府同意后，城镇规划主管部门方可办理后续规划审批，并及时将变更后容积率抄告土地主管部门。27第27页第十条 城市、县城镇规划主管部门应该将容积率调整程序、各步骤责任部门等内城市、县城镇规划主管部门应该将容积率调整程序、各步骤责任部门等内容在办公地点和政府网站上公开容在办公地点和政府网站上公开。在论证后，应将参加论证教授名单公开第十一条 城镇规划主管部门在对建设项目实施规划管理，必须严格恪守经同意控制性详细规划确定容积率。对同一建设项目，在给出规划条件、建设用地规划许可、建设工程规划许可、建设项目完工规划核实过程中，城镇规划主管部门给定容积率均应符合控制性详细规划确定容积率，且前后一致，并将各步骤审批结果公开，直至该项目完工验收完成。对于分期开发建设项目，各期建设工程规划许可确定建筑面积总和，应该符合规划条件、建设用地规划许可证确定容积率要求。第十二条 县级以上地方人民政府城镇规划主管部门对建设工程进行核实时，要严格审查建设工程是否符合容积率要求。未经核实或经核实不符合容积率要求，建设单位不得组织完工验收。第十三条 因建设单位或个人原因提出申请容积率调整而不能按期开工项目，依据土地闲置处置相关要求执行。第十四条 建设单位或个人违反本方法要求，私自调整容积率进行建设，县级以上地方人民政府城镇规划主管部门应按照城镇规划法第六十四条要求查处。第十五条 违反本方法要求进行容积率调整或违反公开公告要求，对相关责任人员依法给予处罚。28第28页四、控规概念与特征四、控规概念与特征城市规划基本术语标准（GB/T50280-1998）定义：控制性详细规划以城市总体规划或分区规划为依据，确定建设地域土地使用性质和使用强度控制指标、道路和工程管线控制性位置以及空间环境控制规划要求291 1、控规概念、控规概念第29页30第30页2 2、控规特征、控规特征控制引导性和灵活操作性控制引导性和灵活操作性控制引导性主要表现在对城市建设项目详细定性、定量、定位、定界引导灵活操作性主要表现在适应城市快速发展，实现规划管理简化操作，缩短决议、土地批租和项目建设周期，提升城市建设和房地产开发效率。将抽象规划标准和复杂规划要素进行简化和图解，提升可操作性。控规在必须遵照指标和标准外，留有一定“弹性”，可依据实际情况适度调整法律效应法律效应法定规划，控规基本特征图则标定图则标定结果表示方式上区分于其它层次规划主要特征，控规法律效应图解化表现开发导向开发导向更侧重于强化政府综合调控职能，使政府能够各种原因都不太确定情况下，经过对土地开发控制来引导开发在城市规划整体安排下从事建设活动31第31页32END第32页