大厦客户手册北京范本剖析.doc

XX 大 厦
客 户 手 册

XX物业管理有限责任公司
XXXX年XX月

手册目录

一、 XX大厦管理守则

二、 XX大厦用户手册

三、 XX大厦防火安全责任书

四、 XX大厦消防安全指引

五、 XX大厦停车场管理规定

XX大厦管理守则
第一章总则

一、 为使XX大厦（下称：“大厦”）实行健全有效的管理，保障大厦各单位业主／租户的合法权益，为大厦创造一个安全、清洁、现代化的工作环境，XX房地产开发有限责任公司指定XX物业管理有限责任公司（以下简称“管理公司”）全权履行上述对XX大厦之管理责任。对于这一点，XX大厦所有业主／租户无任何异议。

二、 管理公司有权制定、修改及补充本守则，以及其它所有涉及到大厦公众地方的维修、使用、管理、服务等的公约、规则、规定等有关文件，以配合大厦的正常运作，而无需事先提前通知。

三、 业主／租户须要求本公司下属人员详细阅读和了解，并认真遵守执行大厦管理公司所制定的有关公约、规则、规定，及本守则所规定的各项条款的内容以及配合履行的责任和义务。

四、 本守则及大厦管理公司所制定的其它有关公约、规定、规则等文件中所有的条款和条件对各业主、承租人以及他们的受让人、继承人、受赠人、借用人、抵押权人、受托人等均具有同等约束力。

第二章 物业管理

一、 管理公司全权负责大厦的管理。

二、管理公司为业主／租户提供如下（但不限于）服务和管理事项：
1．定期维护；
2．机电维修；
3．安全保安服务；
4．公共部分卫生清洁服务；
5．生活服务（水、电、空调、供热、电话及邮政等服务）；环境绿化及公共设施管理。

三、 管理公司将委派足够且称职的管理人员以保证大厦之管理质量，为所有业
主／租户提供优质的服务。

四、 管理公司将定期或不定期地征求各业主／租户的意见，并欢迎批评投诉，
以便改善管理和服务。

五、管理公司办理一切为维护及管理大厦所需进行的事项。

六、按大厦管理公司的要求，各业主／租户应按时足额缴纳管理费，用以支付下列开支；
1. 管理、服务、维修及大厦所需员工的薪金、奖金、福利金等的开支以及其它同类开支；
2.管理及维修大厦所需的物料及设备费用；
3.公共地区及公共设施之水、电及其它同类费用；
4.公共地区及公共设施之保险费用；
5.大厦所设的紧急发电机的运作及维修费用；
6.环境绿化、安全保卫、公共区域清洁卫生等服务费用；
7.邮电服务费用；
8.其它合理费用。
管理费由业主／租户支付。单元空置时，管理费仍需如期缴纳。

七、 按管理公司的要求各业主／租户应按时足额缴纳水费、电费、电话费、停车场费（在租用停车场的情况下）及其它各种特约或专项服务费用以及按法律和有关规定应由业主／租户支付的其它费用。
八、 各业主／租户须按大厦管理公司的要求和时限缴付其应付的管理费及其它费用。若业主／租户未能于该时限到期之日起十五天内付清该项费用，大厦管理公司除有权加收应付金额每日百分之零点一的滞纳金外，还有权采取以下方式追索其欠缴的费用及利息，并收取为追索欠款而额外支出的费用。

1. 向XX市房地产管理部门申请在其欠缴的费用、利息、额外费用未全部缴清前禁止该业主或承租人转让其所拥有或租用的单元的产权或（和）使用权。
2.向XX市人民法院起诉，要求其偿付全部款项。
3.向XX市人民法院申请将其所拥有的单元出售，以偿付其欠缴的款项。
4.在国家和XX市有关法律、法规的规定范围内，大厦管理公司可采取的
其它追索方式。

九、 各业主需在其所购单元交付使用前或按大厦要求的时限，向大厦管理公司 缴付维修基金和管理费按金。

十、 维修基金用于大厦公共设施及公共设备的安装、修缮和更换以及用于大厦 之管理维修有关的其它开支，该基金将不予退还。

十一、上述维修基金无论单元是否闲置，业主仍需按规定如期缴纳维修基金。

十二、大厦管理公司有权用预先交付的管理费按金抵付业主／租户或使用人欠交
的管理费用，这种抵付并不免除其应缴付全部管理费用的义务。该按金将
不予退还，但在业主转让其所购单元的产权并通知大厦管理公司情况下，
该按金可以转移到新业主的名下。

十三、如大厦管理公司征收的管理费用及维修基金未足以支付管理及维修大厦之
开支，则大厦管理公司可向各业主收取补充费用；如大厦管理公司收取的管理费用在支付管理及维修大厦之开支后尚有余额，则大厦管理公司需将金额转下一年度的管理费用。
十四、业主在转让其所购单元产权时应及时书面通知大厦管理公司，并有义务 支付在此项转移生效之前的所有管理及服务等费用，同时必须保证受让人应于入住前与大厦管理公司签署管理公约书并由受让人缴纳大厦所规定的管理费及其它有关费用，此时，原业主不再承担该单元在该项转移生效后支付管理费等的义务。

十五、大厦管理公司将每年向各业主公布上一年度管理及维修大厦支出的财务 报告。各业主有权向大厦管理公司索取该财务报告并对有关服务内容及表现等提出意见和建议。

十六、大厦管理公司有权依据国家有关部门公布的价格调整指数或市场行情等 有关具体情况调整管理费、维修基金、管理费押金及其它费用的数额。 依业主的请求，大厦管理公司应提供反映在年度预算中的所有支出变动 的依据。

第三章 管理条例

一、 大厦及其所占土地（包括但不限于大厦的主建筑物、附属建筑物及有关公共设施）将由大厦管理公司全权负责管理，并由大厦管理公司独家决定其管理方式。

二、 大厦管理公司负责对大厦空调、水（包括冷水或热水）、电等的管理并另行制定详细管理规定。

三、各业主／租户需保证其所购（或所租）单元保持良好状态，而不得令其单元
失修，如遇问题应及时与大厦管理公司联系处理。

四、大厦管理公司将保持大厦处于良好状态，及时检查和修缮各项缺陷。凡不是
由于大厦管理公司的原因，而使大厦内任何设施的正常运行受阻或有关供应
服务中断，则大厦管理公司不负赔偿各业主／租户损失的责任。若出现该情
况时，大厦管理公司应尽全责，全力协助恢复至正常。同时大厦所规定的各
业主／租户应缴纳的管理费和其它费用的责任亦不因此而受到任何影响。

五、 大厦管理公司有权对大厦的天花板、地板以及外墙的设计安装等进行必要 的整修更新。

六、 大厦管理公司享有在大厦外墙、顶层及其它地方安装或改装广告的权力。各业主／租户不得私自在其所购房产或所租单元的外部（包括外墙）、顶部或其它公共区域展示或树立任何文字标记或广告，不得安装遮阳棚或其它突出物。不得在单元内自行安装和使用烹饪、空调和采暖等设备。

七、 各业主／租户不得在所购或所租单元的地面上放置超过规定荷载的物品。在将重物搬进其所购或所租的单元之前，应通知大厦管理公司。大厦管理公司保留对所有保险柜及其它重物之重量的合理放置的权力，以便使荷载适当且分布均衡。各业主或承租人搬进的专业机具和机械设备须被置在适当的支撑物上，其安置应按大厦管理公司的要求足以防止震动。噪音不得干扰其它用户。

八、 大厦管理公司及各业主必须为其所拥有的房产保险，险别由业主自行决定。保险金额由大厦管理公司及各业主自行按期支付，以保证该保险的持续有效性。因出现损失而收到的保险赔偿金将用于补偿该项损失。如业主购买由大厦管理公司已经保险的房产，应办理保险过户手续，业主应支付大厦管理公司先期为其所购房产所支付的保险费用，并保持房产保险的连续有效性。

九、 因管理及维修大厦之需要，大厦管理公司有权要求各业主／租户允许有关 人员进入有关单元进行有关工作。

十、 各业主／租户保证其所购或所租单元内部无任何虫害。如果发生虫害，须及时通知大厦管理公司，由大厦管理公司安排灭虫工作。由此产生的费用，由业主／租户自行负担。

十一、各业主／租户未经大厦管理公司批准不得私自增大其单元内的电力负荷 或私自架设电气线路。非专业人员不得拆装电气线路或设备，否则，一旦查出或造成事故均由当事人承担相应责任和费用。

十二、各业主／租户如需对其所购单元或所租单元进行装修，则须按 “中关村 大厦装修守则”的规定进行。

第四章 公共区域与设施的管理规定

一、 大厦的公共区域与设施是指大厦的门厅、楼梯、电梯、通道、马路、地台、天台、外墙等任何供大厦之业主共同使用之地区及设施。除己在预售契约中售予部分业主之间的共用部分外，发展商拥有该等区域与设施的产权。

二、大厦管理公司有权规定所有公共区域及公共设施的使用及保养方式。有权根 据实际情况更改公用地区及设施之土地使用方式及设置。

三、各业主／租户均有权使用大厦公共区域及设施，但须爱护使用并保持清洁与环境卫生。而不得在公共区域与设施处堆放或留置箱物、家具、垃圾等，不 得阻塞或妨碍该地区的通行或使用。

四、 大厦所有电梯由大厦管理公司负责定期保养。各业主／租户搬运家具或运送其它货物时应走指定货梯，并不得超载及擦坏内壁，否则所有损坏由该业主／租户赔偿。

五、电报、信件、包裹等由大厦管理公司安排工作人员负责统一收发。

六、停车场采用24小时车辆管制，各车辆进出停车场时，应遵守指示标志及减速慢行，并按分配位置停放。

七、 公共区域用水、电等的管理将本着厉行节约，减少浪费的原则，实行严格 管理。

八、 大厦内各项公共设施、设备如因超过使用年限、遭受重大损坏或公共设备须更新装置与修缮时，其费用应依楼层总面积由全体业主按其所占大厦所有权的百分比率分担。

第五章 公共守则

一、消防条例
1． 遵守《中华人民共和国消防法》有关规定；

2．各业主／租户指定专门负责人员，按照“谁主管，谁负责”的原则，定 期与管理公司检讨消防安全工作，熟悉消防器材的摆设地点和消防器材的使用；

3． 请勿将易燃、易爆、腐蚀和有毒物品带入大厦；

4． 请勿随意挪动、遮挡或挪用大厦消防器材和设备；

5．请勿在大厦楼梯、走廊或公众地方堆放货物，确保消防通道畅通；

6． 防烟门应保持常关闭，请勿擅自上锁；

7．办公室工作区域内不得使用电炉、电饭锅等电器，请勿用明火燃烧文 件纸张，请勿随便加接电源或增设电器线路；

8． 下班时要关掉电源，熄灭烟蒂火种，清理废弃纸张等易燃物，消除火灾隐患；

9. 各业主／租户所属范围内任何电器插座或电源损坏，通知工程部人员 修理；

10.大厦规定不准吸烟的区域请勿吸烟。

二、保安条例
1． 任何公司或个人，无论是故意或过失造成对XX大厦财物的损坏，需承担切赔偿责任。
2. 遵守管理公司制订的有关规定，服从大厦管理人员合理的劝喻和管理。
3. 您需要从大厦正门或使用电梯搬运大宗物品时，请先与大厦保安部联系。携物出大厦需具有本公司印章签字的出门证明（注明日期、时间、携物 人、物品名称、数量），保安人员有权检查和谢绝您通行及使用电梯。
4． 业主／租户的职员应在保安部办理职员出入证、人员登记卡（每人需一寸 照片2张）。在非办公时间进入大厦的人员，请在前厅登记，并出示“出 入证”或其它身份证明文件，注明出入理由；请勿在办公室内留宿，保安人员有权阻止任何身份不明人员进入大厦。
5．请勿携带宠物进入大厦。
6. 大厦保安人员24小时巡逻，如发现办公室有异响、异味或烟感报警，有 权入内检查。
7． 业主／租户入住大厦后如需加配钥匙，更换门锁，请与客务部联系，费 用由业主／租户负责。
8． 发现任何可疑人物，或发生失窃等案件，请您向保安部报告，并保护现场。
9． 在大厦内请不要大声喧哗、跑动或制造影响他人工作的噪音、气味、强光等。
10．请您熟悉大厦内的紧急出口和疏散线路，在紧急情况下，听从保安人员的疏导。
11.在大厦内不得做违反中国法律及不道德的事情。

三、清洁守则
1．请勿将有异味、易腐烂的食物带入大厦；
2．请勿随地吐痰或乱抛垃圾；
3．每天下班后将办公室垃圾用垃圾袋装好，系好垃圾袋口，放在大厦各层垃圾桶内；
4．请勿在公众地方，走廊、通道或楼梯堆放任何杂物；
5． 各业主／租户要自行清理大件废弃物品。如需通过管理公司处理，由此 引起的费用由各业主／租户承担；
6． 不准在公众墙身、柱面、门、窗等地方书写、油漆或张贴文告，保持大厦外貌美观统一；
7．遵守卫生间清洁规定，文明使用卫生间，爱护卫生设施；
8．请不要在大厦餐厅及大厦所提供就餐区域以外的区域（如办公室）饮酒、进餐。

第六章 意外事故的发生

各业主所购房产由于地震、雷电、战争、爆炸等不可抗力而遭到严重损坏时，大厦管理公司不负责赔偿。如所购房产毁坏到无法使用时，自毁坏之日起免收管理费和公用面积的保险费；如业主修复所购房产，自修竣之日起，恢复收取管理费等费用。
第七章 其它

一、 各业主及租户应按照大厦管理公约及本守则的有关规定向大厦管理公司缴纳管理基金、管理费押金、管理费用及其它款项。如过期交纳则加收滞纳金。过期七天以上，每过期一日，加收应付金额百分之零点一（0.1%）的滞纳金。过期十五日未缴，管理公司有权施以不限于第二章第八款所列各项追缴措施，直到将费用交清为止。
二、本守则未尽事宜，参照管理公约或租赁契约及其它有关规定、规则执行。

XX大厦用户手册

迁入手续

在签订了买卖或租赁合约后，业主／租户必须付清所有费用（包括管理费），经发展商与管理公司预约、安排、验收所买／租单位。验收完毕，按照管理公司“装修手册”条款规定事项办理装修前各种审批手续，全部完成后，业主／租户可以开始装修。

装修手续

依照“XX大厦装修手册”条款进行。

大厦办公时间

周一至周五：8；00――18：00
周六、周日（公众假期）休息

为保障大厦财物和客户的安全，任何人在大厦办公时间以外出入本大厦，必须遵循大厦保安人员要求，出示身份证明文件，并在管理公司登记簿上登记出入大厦的时间、事由和所属公司名称以及离开时间。
访客在办公时间内也要办理同样登记手续。
本大厦不准留宿，所有人员必须在晚23：00前离开大厦。

投诉，建议及要求服务

大厦管理公司设在 ，24小时接受客户投诉、建议以及各项服务。管理公司的全体人员将尽全力，为您提供周到的服务。

管理公司办公时间电话：
管理公司非办公时间电话：
保安部值班电话：（全天）

大厦公共设备和设施

空调制冷与供暖
正常供暖、制冷时间为大厦办公时间，即周一至周五8:00—18:00。
加时空调应提早24小时通知管理公司，以便安排。
加时空调费用为：140元人民币／单元／小时 及
开机费：340元人民币／单元

洗手间
大厦各楼层设有男、女洗手间，管理公司安排专人负责维修、清洁。客户请勿在洗手间内洗涤衣服或存放杂物。按管理公司洗手间管理规定，爱护公物，文明使用。

办公室清洁及维修
为方便客户，管理公司为客户提供设备、照明等的维修服务，费用由客户承担。

管理公司亦提供为客户单位擦洗玻璃、地毯吸尘、清洁家具以及起蜡、打蜡等的收费服务。
客户自行负责单位内的清洁工作。每日将垃圾封存在垃圾袋内，系好袋口，置放在各楼层指定的垃圾箱内，并保持四周环境清洁。

电梯
本大厦设有五部电梯为客户提供运行服务。

每天运行时间：
周一至周五：7:00—19:00
除上述时间外（包括公众假期），只运行一部电梯，由管理公司指定。
客用电梯不得被用来搬运货物。

客户／员工餐厅／浴室
客户／员工餐厅设在大厦地下 层，向大厦所有客户提供工作午餐。
午餐用膳时间为上午 至下午 。
餐费标准为人民币 元／餐（餐费标准将会随市场物价水平不定期调整），客户需在管理公司统一购买餐券。
员工浴室设在大厦地下 层，开放时间为 。

保险
本大厦管理公司负责购买第三者保险、公共区域的财产保险及管理公司认为必要的其它险种。保额、保期及保险公司等由管理公司决定，费用从管理费中支付。
各业主必须为其自有房产进行保险，业主可自行办理或委托大厦管理公司代其办理，费用由业主承担。

各租户也可自行为其使用单元内的财产、物品进行保险或委托大厦管理公司代其办理保险事宜，费用由租户承担。
客户不应做出使大厦和单元的保险成为无效或令该等保险的保金提高的行为。如有上述事情发生，则该客户需对因此产生的所有损失、损害、费用、诉讼、索赔及因此而引起的额外保金对管理公司和其他客户承担责任；如因该客户的行为而令大厦或其中一部分遭受损失，而担保项下全部或部分保险金无法得到赔偿，则违约的客户应立即全部重建或修复损毁部分的费用支付与管理公司。

邮递服务
本大厦通讯地址：
客户信件、包裹等由大厦管理公司提供相应服务。

用户须知事项

消防措施
本大厦楼层有二条疏散梯，并在各客户单位内、电梯厅及各公共区域均安装了先进电子烟感警报及自动喷淋灭火系统。
业主／租户及其雇员应熟悉大厦消防疏散图。本大厦保安部将定期举行消防演习及培训，希望用户届时踊跃参加。
业户有责任为其单位购置必需的消防设备。业主／租户应与管理公司签定消防安全责任书。

如遇火警
请立即打电话给大厦消防中央控制室，电话号码是 。电话报警应讲明火警的具体地点、燃烧物品、火势大小、报警人姓名和公司名称或启用手动报警器。
保安事项
本大厦实行24小时保安措施，为保障各业主／租户的安全，请遵守大厦管理公约和大厦所制订的各项规定。
二、业主／租户或个人无论是有意或过失造成对大厦财物的损坏，都需承担赔偿责任。
三、保安部值班电话：

迁出手续

请按以下程序办理；
1．按买卖合同及租约条款办理，与管理公司联系，申请办理撤消电话线、车位及其他所有退约手续；
2．确定迁出日期，将其使用之单元恢复原状后，需经管理公司工程部验收；
3．如用户迁出时未能将其使用之单元恢复原状，管理公司工程部负责完成，费用由用户承担；
4．在迁出过程中，用户应注意安全，避免给他人带来不便并请注意下列各项：
(1) 按管理公司与用户商定的时间及路径迁出；
(2) 保护大厦公共区域的设施、设备，如造成损坏应进行相应赔偿；
(3) 向管理公司递交一份搬出物品清单。
5．将单元之锁匙退还管理公司；
6．用户完成上述手续后，需到财务部交清所有费用，退还大厦提供的物品后，在一个月以内方可退还剩余押金，否则管理公司将自动从押金中扣除。

收费明细

请参阅大厦各类收费一览表。

本用户手册，由大厦管理公司制订。如遇修改，管理公司需在三天内用书面通知业主／租户，本手册解释权在管理公司。

XX大厦防火安全责任书

为了做好XX大厦的防火安全工作，根据XX市人民政府“防火安全责任制有关规定”，XX物业管理有限责任公司（下称甲方）与大厦业主／租户（下称乙方）签订XX大厦“防火安全责任书”并共同遵守以下条例：

一、 甲方的责任和义务

1．制订“大厦消防条例”和“大厦消防安全指引”，定期举行防火演习，协助培训乙方人员提高对防火工作的警觉性；
2．定期举办消防安全工作培训班，示范各种消防器材的使用方法，讲解如遇火警时的紧急处理方法；
3．甲方有责任为乙方在大厦的公共区域内提供良好的消防保安设备。
4．甲方人员非紧急情况下不得随意进入乙方工作区域，当乙方因疏忽忘记关闭门时，应在甲方确认室内无人后，用专用锁，将门锁好，并做记录，然后通知乙方回来锁好门；
5．甲方保安人员有权检查乙方进出入厦的大件物品。乙方签发的进出货物证明须到甲方保安部换取进出货物许可证方可生效；
6．在紧急情况下（如乙方工作区域无人，但室内有异味、异声或异常现象等），甲方有权为保障大厦安全进入乙方工作区域做紧急处理；
10. 甲方保安人员有权依大厦保安条例对乙方人员的违纪行为及时 给予批评和纠正。如乙方人员不服从管理造成不良影响，乙方必须提出处理意见并在限定时间内消除所造成的不良影响。

二、 乙方的责任和义务

1．遵守大厦制定的“保安条例”和“消防条例”，熟悉“大厦消防安全指引”；
2．设立义务消防员，协助甲方举办各种消防培训班，积极参加大厦的消防演习；
3．经常对属下员工宣传大厦各项管理规章制度并自觉遵守；
4．乙方需爱护甲方添置摆放的有关消防设备，并保证大厦的消防设备和器材不被挪为它用，损坏者照价赔偿；乙方须在所使用的单元内按国家消防安全规定，摆放足够消防灭火器材；
5．下班时应关闭电源，锁好门窗，熄灭火种，如需加班要事先通知甲方保安部；
6．如遇可疑人员要立刻通知甲方保安部，因疏忽造成失窃等案件后果自负；
7．未经甲方工程部批准不得拉引电线或乱接电源。如因乙方责任发生火情。火灾等安全事故，除对大厦造成的损失进行经济赔偿外，还要对造成严重后果的责任人交公检法部门处理。

本责任书一式两份，甲乙双方各执一份，经双方负责人签字后生效。

甲方： 乙方：

签字（盖章）： 签字（盖章）

年 月 日 年 月 日

XX大厦消防安全指引

一、发生火灾时的紧急处理程序：
当您发现火情，如您能够处理，请立即利用现场灭火器材将火扑灭，并保护现场，然后打电话通知保安部消防中央控制室，电话号码是： 。

二、如火势较大，请您用离火情现场最近的火灾报警器报警，然后撤离到安全地带。

三、 当您从大厦紧急广播中听到有关疏散信息，请您按要求疏散。

四、业主／租户安全须知：
1．请您熟记大厦“消防疏散图”，以便必要时安全疏散。
2．当您听到火警信号，应迅速离开工作区域。
3．请听从大厦管理人员、消防保安人员的安排进行疏散。
4．请使用楼梯，而不要使用电梯疏散。
5．疏散时发扬互助精神，积极救护妇女和老人。
6．当火警解除后，不要立刻返回大厦，请在得到消防人员或物业管理公司允许后，再返回办公室。

五、火灾的善后处理；
请协助公安消防人员调查起火原因。

XX 大 厦
停车场管理规定

为保证停车场的公共秩序及安全，满足广大用户的需要，特制定车场管理规定如下：
一、各业主／租户租用停车场车位，需到大厦管理公司办理停车场等有关手续，并缴纳车位租金，停车证不得转借并于到期前10天办理续租手续。

二、停车证遗失须及时到大厦管理公司申明，同时办理补发手续，并补交停车证的工本 费元。

三、车辆要严格按照场内行驶路线、停车线进出车场和停放车辆，保持停车场整洁有序。

四、 不得在非停车区域内停车，避免阻碍其它车辆通行及停泊。

五、 车辆应停泊在指定车位内，禁止用水冲洗车辆。

六、 停车场内禁止鸣笛，行驶限速为5公里／小时，车场限高为2米。

七、如因在停车场内行驶或停放车辆过程中造成车场设备、设施的损坏，用户需要根据大厦管理公司的要求照价赔偿。

八、各业主／租户在停车场内停放的车辆，在车位租用期间如发生车牌、车辆变更或调整时，应及时到大厦管理公司办理变更手续，并重新核发停车证。

九、车辆停泊后牢记锁好车窗门，对任何车内物品丢失均由车主自行负责，大厦管理公司无任何赔偿责任。

十、对车辆之任何损坏现象，大厦管理公司均无赔偿责任。

十一、车辆防盗设备发出误鸣时，在接到管理公司的通知后，需立即到场关闭，避免滋扰其它人员与车辆。

十二、停车场区域内严禁加油、修车、吸烟、禁止存放危险品，如：汽油、柴油、油漆、纸张、纸箱及棉丝等；严禁装载汽油桶、气瓶及其它易燃、易爆、有毒、腐蚀性等危险品进入停车场。

十三、停车人须服从停车场管理人员的疏导和管理。对屡次违反车场管理规则并经纠正无效或拒不服从疏导与管理的用户，大厦管理公司有权终止其使用地下停车场。