房地产评估第六章市场法及其运用.ppt

第六章第六章 市场法及其运用市场法及其运用v一、学习要求v房地产估价必须根据估价对象和当地房地产市场状况，运用科学的估价方法。本章介绍房地产估价三种基本方法之一的市场法，包括市场法的含义、理论依据、适用的估价对象、估价需要具备的条件、估价的操作步骤以及每个操作步骤所涉及的内容。v二、内容讲解v第一节 市场法概述v一、市场法的含义v市场法也称为比较法、市场比较法、交易实例比较法，是选取一定数量、符合一定条件、发生过交易的类似房地产，然后将它们与估价对象进行比较，对它们的成交价格进行适当的处理来求取估价对象价值的方法。市场法市场法v上述选取的符合一定条件、发生过交易的类似房地产，通常称为可比实例，也称为可比房地产（comparable propefty），是指交易实例中交易类型与估价目的吻合、成交日期与估价时点接近、成交价格为正常市场价格或者可以修正为正常成交价格的类似房地产。v市场法的本质是以房地产的实际成交价格为导向来求取房地产的价值。通常把市场法测算出的价值简称为比准价格。v由于市场法是利用实际发生、已被市场“检验”的类似房地产的成交价格来求取估价对象的价值，按理说，它是一种最直接、最有说服力的估价方法，其测算结果最容易被人们理解、认可或接受。市场法市场法v二、市场法的理论依据v市场法的理论依据是房地产价格形成的替代原理，v因为在房地产价格形成中有替代原理的作用“同一种商品在同一个市场上有相同的市场价格”，所以估价对象的未知价格（价值）可以通过类似房地产的已知成交价格来求取。当然也应注意到，在具体的一宗房地产交易中，交易双方可能有利害关系，有特殊的动机或偏好，对交易对象或市场行情缺乏了解，导致成交价格可能会偏离正常市场价格。但是只要搜集了较多的交易实例，对其成交价格进行适当的处理后所得到的结果，可以作为正常市场价格的最佳参照值市场法市场法v三、市场法适用的估价对象和条件v（一）市场法适用的估价对象v市场法适用的估价对象是同种类型的数量较多且经常发生交易的房地产，例如：住宅，包括普通住宅、高档公寓、别墅等。特别是存量成套住宅，由于数量较多、可比性较好，最适用市场法估价，相对而言也是最容易、最简单的一种房地产估价。写字楼。商铺。标准厂房。房地产开发用地。v下列房地产难以采用市场法估价：数量很少的房地产，例如特殊厂房、机场、码头、博物馆、教堂、寺庙、古建筑等；很少发生交易的房地产，例如学校、医院、行政办公楼等；可比性很差的房地产，例如在建工程等。市场法市场法v（二）市场法估价需要具备的条件v市场法估价需要具备的条件是在估价时点的近期有较多的类似房地产的交易。房地产市场不够发育或者类似房地产的交易较少的地区，就难以采用市场法估价。房地产市场在总体上较活跃的地区，在某些情况下市场法也可能不适用。例如，可能由于某些原因导致在一段较长的时期内很少发生房地产交易。v值得指出的是，以下情况不能成为不采用市场法估价的理由：在估价对象所在地实际上存在着较多的类似房地产的交易，而由于估价机构和估价师没有勤勉尽责地去搜集交易实例，造成不能采用市场法估价。市场法市场法v另外，运用市场法估价需要把类似房地产的各种实际交易情况，例如急于出售或急于购买等造成的可能是不正常的成交价格，修正为正常市场价格；需要把类似房地产在其成交日期时的价格，调整为在估价时点时的价格；需要把类似房地产在其自身房地产状况下的价格，调整为在估价对象房地产状况下的价格。v即运用市场法估价需要消除以下三个方面的不同所造成的类似房地产的成交价格与估价对象房地产的客观合理价值的差异：实际交易情况与正常交易情况的不同；成交日期与估价时点的不同（本质上是这两个时间上的房地产市场状况不同）；可比实例房地产状况与估价对象房地产状况的不同。上述这些对类似房地产成交价格进行的修正和调整，分别简称为交易情况修正、市场状况调整、房地产状况调整。在进行这些修正和调整时，应尽量分解各种房地产价格影响因素，并尽量采用定量分析来量化这些因素对类似房地产成交价格的影响程度。市场法市场法v三、市场法估价的操作步骤v运用市场法估价般分为以下4大步骤：搜集交易实例房地产的基本状况，即从现实的房地产市场中搜集大量的交易双方基本情况、交易情况及其成交日期、成交价格、付款方式等情况。选取可比实例，即从搜集的大量交易实例中选取一定数量（一般为3-10个）、符合一定条件的交易实例（区位、用途、权利性质、档次、规模、建筑结构相同或相近）。对可比实例的成交价格进行适当的处理。根据处理的内涵不同，分为价格换算、价格修正和价格调整。价格换算主要是对可比实例成交价格的表现形式进行处理，即对价格表达方式进行“标准化”，使其之间的口径一致、形式相同、相互可比如P181例题6-1、6-2。市场法市场法v名义利率与有效利率v在复利计算中，利率周期通常以年为单位，它可以与计息周期相同，也可以不同。当计息周期小于一年时，就出现了名义利率和有效利率的概念。v名义利率的计算v所谓名义利率r是指计息周期利率i乘以一年内的计息周期数m所得到的年利率。即：vr=i*mv若计息周期月利率为1%，则年名义利率为12%。很显然，计算名义利率时忽略了前面各期利息再生的因素，这与单利的计算相同。通常所说的年利率都是名义利率。有效利率的计算有效利率的计算v有效利率的计算v有效利率是指资金在计息中所发生的实际利率，包括计息周期有效利率和年有效利率两种情况。v1、计息周期有效利率的计算v计息周期有效利率，即计息周期利率i，其计算公式为vi=r/mv2、年有效利率的计算v已知某年初有资金P，名义利率为r,一年内计息m次，则计息周期利率为i=r/m。根据一次支付终值公式，可得该年的本来和为F,即市场法市场法v根据利息的定义，可得该年的利息I为：v再根据利率的定义，可得该年的实际利率，即年有效利率为：市场法市场法v名义利率与有效利率的比较年名义利率年名义利率计息期计息期年计息次数年计息次数计息期利率计息期利率年有效利率年有效利率10%年110%10%半年25%10.25%季42.5%10.38%月120.833%10.46%日3650.0274%10.51%市场法市场法v例题6-1某宗房地产的成交总价为30万元，首付款20%，余款于6个月后一次性支付。假设月利率为0.5%，请计算该房地产在成交日期一次性付清的价格。v解：该房地产在成交日期一次性付清的价格计算如下；v30*20%+30*（1-20%）/(1+0.5%)6=29.29(万元）v如果不是月利率而是年利率为0.5%，则该房地产在成交日期一次性付清的价格为：v30*20%+30*（1-20%）/(1+0.5%)0.5=29.94(万元）v或者为30*20%+30*（1-20%）/(1+0.042%)6=29.94(万元）市场法市场法v例题：每半年内存款1000元，年利率8%，每季度复利一次。第五年末存款余额为多少？v半年的有效利率=（1+2%）2-1=4.04%v第五年年末存款余额为1000（1+4.04%）10-1）/4.04%=12029元v例题：某笔贷款的利息按年利率10%，每季度复利计息，该贷款的年有效利率为多少？市场法市场法v这种处理称为建立比较基准。价格修正是把可比实例的不正常的成交价格处理成正常市场价格，即对可比实例的不正常的成交价格进行“改正”。这种处理称为交易情况修正。价格调整是对价格“参考系”的调整，即从可比实例“参考系”下的价格调整为估价对象“参考系”下的价格。“参考系”有市场状况和房地产状况两种，这两种处理分别称为市场状况调整和房地产状况调整。求取比准价格，即把对多个可比实例的成交价格进行处理所得到的多个价格综合成一个价格。交易情况修正交易情况修正v第二节 交易情况修正v一、交易情况修正的含义v可比实例的成交价格是实际发生的，它可能是正常的，也可能是不正常的。由于要求评估的估价对象的价值是客观合理的，所以，如果可比实例的成交价格是不正常的，则应将它修正为正常的。这种对可比实例成交价格进行的修正，称为交易情况修正。因此，经过交易情况修正之后，就将可比实例的实际而可能是不正常的成交价格，变成了正常市场价格。交易情况修正交易情况修正v二、造成成交价格偏离正常市场价格的因素v要把可比实例的实际而可能是不正常的成交价格修正为正常市场价格，首先要了解有哪些因素可能使可比实例的成交价格偏离正常市场价格及是如何偏离的。由于房地产具有不可移动、独一无二、价值量大等特性，以及房地产市场是一个不完全市场，房地产成交价格往往容易受交易中的一些特殊因素的影响，从而偏离正常市场价格。交易中的特殊因素较复杂，归纳起来主要有下列方面：交易情况修正交易情况修正v（1）强迫出售（价格偏低）或强迫购买（价格高于市场价格）的交易。v（2）利害关系人之间的交易。例如，亲朋好友之间、母子公司之间、公司与其员工之间等的房地产交易，多数情况下成交价格低于正常市场价格。但也有出于特殊动机，成交价格高于正常市场价格的，例如实际中容易发生的上市公司的大股东将其房地产高价卖给上市公司的关联交易。v（3）交易双方或某一方对交易对象或市场行情缺乏了解的交易。如果买方不了解交易对象或市场行情，盲目购买，成交价格往往偏高。相反，如果卖方不了解交易对象或市场行情，盲目出售，成交价格往往偏低。v（4）急于出售（偏低）或急于购买（偏高）的交易。例如，欠债到期，无奈只有出售房地产来偿还。在这种急于出售情况下的成交价格往往偏低。相反，在急于购买情况下的成交价格往往偏高。交易情况修正交易情况修正v（5）交易双方或某一方对所交易的房地产有偏好的交易。例如，买方或卖方对所买卖的房地产有特别的爱好、感情，特别是对买方或卖方有特殊的意义或价值，从而买方执意要购买或卖方惜售，在这种情况下的成交价格往往偏高。v（6）相邻房地产的合并交易。房地产价格受土地形状是否规则、土地面积或建筑规模是否适当的影响。形状不规则或者面积、规模过小的房地产，价值通常较低。但这类房地产如果与相邻房地产合并后，则效用通常会增加，会产生附加价值或“结合价值”。因此，当相邻房地产的拥有者欲购买该房地产时，往往愿意出较高的价格，出售者通常也会索要高价。所以，相邻房地产合并交易的成交价格往往高于其单独存在、与其不相邻者交易时的正常市场价格。交易情况修正交易情况修正v（7）特殊交易方式的交易。例如拍卖、招标、哄抬或抛售等。房地产正常成交价格的形成方式，应当是买卖双方根据市场供求关系，经过充分讨价还价的协议方式。拍卖、招标等方式容易受诸如现场气氛、情绪，竞买人之间的争强好胜，甚至购买房地产看中的不是房地产本身的价值而是购买房地产这一行为所带来的广告宣传效应等非理性因素的影响，而使成交价格失常。但中国目前土地使用权出让是例外。拍卖、招标、挂牌方式形成的价格尽管也要受上述非理性因素的影响，但相对于协议方式较能反映市场行情，协议方式形成的价格往往偏低。其原因是管理体制尚不完善，出让人是政府（实际的运作者是政府的某个部门及某些个人），受让人是与自身利益较为密切的个人、企业等，从而协议方式出让的结果往往是政府让利。如果出让人是追求自身利益最大化的“理性经济人”，就难以出现这种情况。交易情况修正交易情况修正v（8）交易税费非正常负担的交易。有的税费应由卖方缴纳，例如营业税、城市维护建设税、教育费附加、所得税、土地增值税；有的税费应由买方缴纳，例如契税、补交出让金等费用；有的税费则买卖双方都应缴纳或者各负担一部分，例如印花税、交易手续费。正常成交价格是指在买卖双方各自缴纳自己应缴纳的交易税费下的价格，即在此价格下，卖方缴纳卖方应缴纳的税费，买方缴纳买方应缴纳的税费。需要评估的估价对象价值，也是基于买卖双方各自缴纳自己应缴纳的交易税费。但在实际的房地产交易中，往往出现本应由卖方缴纳的税费，买卖双方协议由买方缴纳；或者本应由买方缴纳的税费，买卖双方协议由卖方缴纳。v（9）受迷信影响的交易。交易情况修正交易情况修正v三、交易情况修正的方法v交易情况修正的方法主要有百分率法和差额法。v采用百分率法进行交易情况修正的一般公式为：v可比实例成交价格交易情况修正系数可比实例正常市场价格v采用差额法进行交易情况修正的一般公式为：v可比实例成交价格交易情况修正金额可比实例正常市场价格v在百分率法中，交易情况修正系数应以正常市场价格为基准来确定。假设可比实例成交价格比其正常市场价格高、低的百分率为S%（当可比实例成交价格比其正常市场价格高时，为S%；低时，为S%），则有：交易情况修正交易情况修正v在交易情况修正中之所以要以正常市场价格为基准，是因为采用市场法估价时要求选取多个可比实例，这样，如果以正常市场价格为基准，只会有一个比较基准，而如果以每个可比实例的实际成交价格为基准，则会出现多个比较基准。例如，以正常市场价格为基准，说可比实例成交价格比其正常市场价格高10%，意即：交易情况修正交易情况修正v对于交易税费非正常负担的修正，具体是将成交价格修正为依照税法及中央和地方政府的有关规定（没有规定的，按照当地习惯），买卖双方各自缴纳自己应缴纳的交易税费下的价格。修正公式如下：交易情况修正交易情况修正交易情况修正交易情况修正v例6-3某宗房地产的正常成交价格为2500元/，卖方应缴纳的税费为正常成交价格的7%，买方应缴纳的税费为正常成交价格的5%。请计算卖方实得金额和买方实付金额。v解卖方实得金额计算如下：v卖方实得金额正常成交价格应由卖方缴纳的税费250025007%2325（元/）v买方实付金额计算如下：v买方实付金额正常成交价格应由买方缴纳的税费250025005%2625（元/）交易情况修正交易情况修正v例6-4某宗房地产交易，买卖双方在买卖合同中约定买方付给卖方2325元/，买卖中涉及的税费均由买方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方、买方缴纳的税费分别为正常成交价格的7%和5%。请求取该宗房地产的正常成交价格。v例6-5某宗房地产交易，买卖双方在买卖合同中约定买方付给卖方2625元/，买卖中涉及的税费均由卖方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方、买方缴纳的税费分别为正常成交价格的7%和5%。请求取该宗房地产的正常成交价格。市场状况调整市场状况调整v第三节 市场状况调整v一、市场状况调整的含义v可比实例的成交价格是其成交日期时的价格，是在其成交日期时的房地产市场状况下形成的。由于可比实例的成交日期通常是过去，所以可比实例的成交价格通常是在过去的房地产市场状况下形成的。需要评估的估价对象的价值应当是估价时点时的价值，应是在估价时点时的房地产市场状况下形成的。如果估价时点是现在（通常是这种情况），则应是在现在的房地产市场状况下形成的。由于可比实例的成交日期与估价时点不同，市场状况调整市场状况调整v房地产市场状况可能发生了变化，导致了估价对象或可比实例这类房地产的市场供求关系、货币的购买力发生了变化，以至于即使同一宗房地产，在这两个不同时间的价格也会不同。因此，应将可比实例在其成交日期时的价格调整到在估价时点时的价格。这种对可比实例成交价格进行的调整，称为市场状况调整，也称为交易日期调整。因此，经过市场状况调整之后，就将可比实例在其成交日期的价格变成了在估价时点时的价格。市场状况调整市场状况调整v二、市场状况调整的方法v市场状况调整的方法主要是比率法，其公式一般为：v可比实例在成交日期的价格市场状况调整系数=可比实例在估价时点的价格v其中调整系数一般以成交日期的价格为基准来确定。假设从成交日期到估价时点，可比实例的市场价格上涨或下跌的百分率为T%（从成交日期到估价时点，可比实例的市场价格上涨时，为T%；下跌时，为T%）市场状况调整市场状况调整v则有：可比实例在成交日期的价格（1T%）=可比实例在估价时点的价格v通过上式可知，市场状况调整系数是（1T%），而不是T%v（1）价格指数法v价格指数法有定基价格指数和环比价格指数。如果是以某个固定时期作为基期的，则为定期价格指数，如果是以上一时期作为基期的，则为环比价格指数。市场状况调整市场状况调整时间时间价格价格定期价格指数定期价格指数环比价格指数环比价格指数1P1P1/P1=100P1/P02P2P2/P1P2/P1.n-1Pn-1Pn-1/P1Pn-1/Pn-2nPnPn/P1Pn/Pn-1市场状况调整市场状况调整v例题：某宗房地产2011年6月1日的市场价格为3800元/，现需要将其调整到2011年10月1日。已知该类房地产2011年4月1日至10月1日的市场价格指数分别为110.6,110.0,109.7,109.5,108.9,108.5,108.3（以2009年1月1日为100）。请计算该房地产2011年10月1日的市场价格。v解：该房地产2011年10月1日的市场价格计算如下：v3800*108.3/109.7=3751.5（元/）市场状况调整市场状况调整v例题：某宗房地产2011年6月1日的市场价格为2500元/，现需要将其调整到2011年10月1日。已知该类房地产2011年4月1日至10月1日的市场价格指数分别为99.6,98.7,97.5,98.0,99.2,101.5,101.8（均以上个月为100）。请计算该房地产2011年10月1日的市场价格。v解：该房地产2011年10月1日的市场价格计算如下：v2500*98.0/100*99.2/100*101.5/100*101.8/100v=2511.26(元/）市场状况调整市场状况调整v(2)价格变动率法v价格变动率有逐期递增或递减的价格变动率和期内平均上升或下降的价格变动率v采用逐期递增或递减的价格变动率进行市场状况调整的公式为：v可比实例在成交日期的价格（1价格变动率）期数=可比实例在估价时点的价格v采用期内平均上升或下降的价格变动率进行市场调整的公式为：v可比实例在成交日期的价格（1价格变动率期数）=可比实例在估价时点的价格市场状况调整市场状况调整v例题：评估某宗房地产2011年7月1日的市场价值，选取的可比实例中有个可比实例的成交日期为2010年10月1日，成交价格为3500元/。另获知该类房地产的市场价格2010年6月1日至2011年3月1日的平均每月比上月上涨1.5%，2011年3月1日至7月1日平均每月比上月上涨2%。请对可比实例的价格进行调整。v解：该可比实例的价格调整=3500*(1+1.5%)5*(1+2%)4=4081.3(元/）房地产状况调整房地产状况调整v第四节 房地产状况调整v一、房地产状况调整的含义v运用市场法估价需要将可比实例状况与估价对象状况进行比较，如果不同，则需要对可比实例的成交价格进行房地产状况调整，因为房地产自身状况的好坏关系到其价值的高低。v可比实例的状况应是其成交价格所对应或反映的状况，而不是它在估价时点或其他时间的状况。因为在估价时点或其他时间，可比实例状况可能发生了变化，从而其成交价格就不能反映。市场状况调整市场状况调整v二、房地产状况调整的内容v由于房地产状况可以分为区位状况、实物状况和权益状况，所以房地产状况调整可以分为区位状况调整、实物状况调整和权益状况调整。在这三种调整中，还应进一步细分为若干因素的调整。由于构成房地产状况的因素多而复杂，房地产状况调整是市场法的一个难点和关键。市场状况调整市场状况调整v（一）区位状况调整的内容v区位状况是对房地产价格有影响的房地产区位因素的状况。进行区位状况调整，是将可比实例房地产在其区位状况下的价格，调整为在估价对象房地产区位状况下的价格。v区位状况比较、调整的内容主要包括：位置（包括所处的方位、距离、朝向、楼层等）、交通（包括进、出的方便程度）、周围环境和景观（包括自然环境、人文环境和景观等）、外部配套设施（包括基础设施和公共服务设施）等影响房地产价格的因素。市场状况调整市场状况调整v（二）实物状况调整的内容v实物状况是对房地产价格有影响的房地产实物因素的状况。进行实物状况调整，是将可比实例房地产在其实物状况下的价格，调整为在估价对象房地产实物状况下的价格。v实物状况比较、调整的内容很多，对于土地来说，主要包括：面积（大小）、形状（规则与否）、进深、宽深比、地势（高低）、土壤及地基状况、基础设施完备程度（属于可比实例、估价对象之内的部分）和场地平整程度等影响房地产价格的因素；对于建筑物来说，主要包括：建筑规模（建筑面积大小）、外观、建筑结构、设施设备、装饰装修、空间布局、防水、保温、隔热、隔声、通风、采光、日照、使用率（得房率）、层高、完损程度（包括工程质量、建筑物年龄、维修养护情况）等影响房地产价格的因素。市场状况调整市场状况调整v（三）权益状况调整的内容v权益状况是对房地产价格有影响的房地产权益因素的状况。进行权益状况调整，是将可比实例房地产在其权益状况下的价格，调整为在估价对象房地产权益状况下的价格。v由于在选取可比实例时要求可比实例的权利性质应与估价对象的权利性质相同，所以，在可比实例的权利性质与估价对象的权利性质相同的前提下，权益状况比较、调整的内容主要包括：土地使用期限，城市规划限制条件（如容积率）等影响房地产价格的因素。在实际估价中，遇到最多的是土地使用期限调整，其调整的具体方法参见本书第八章“收益法及其运用”的有关内容。市场状况调整市场状况调整v三、房地产状况调整的思路v房地产状况调整的总思路是：以估价对象房地产状况为基准，将可比实例房地产状况与估价对象房地产状况进行直接比较；或者设定一种“标准房地产”，以该标准房地产状况为基准，将可比实例房地产状况与估价对象房地产状况进行间接比较。如果可比实例房地产状况比估价对象房地产状况好的，则应对可比实例的成交价格进行减价调整；反之，如果可比实例房地产状况比估价对象房地产状况差的，则应对可比实例的成交价格进行加价调整。较具体的思路如下：市场状况调整市场状况调整v（1）确定对估价对象这类房地产的价格有影响的各种房地产自身因素，包括区位因素、实物因素和权益因素。不同使用性质的房地产，影响其价格的房地产自身因素是不尽相同的。例如，居住房地产讲求宁静、安全、舒适；商业房地产着重繁华程度、交通条件；工业房地产强调对外交通运输和基础设施条件；农业房地产重视土壤、排水和灌溉条件等。因此，应针对估价对象这类房地产的使用性质，确定对其价格有影响的各种房地产自身因素。市场状况调整市场状况调整v（2）判定估价对象房地产和可比实例房地产在这些因素方面的状况，将可比实例房地产与估价对象房地产在这些因素方面的状况逐一进行比较，找出它们之间的差异程度。以普通住宅为例，例如附近有几条公共交通线路、离公共交通站点的距离、楼层、朝向、房屋年龄、有无电梯、一梯几户、是否封阳台、有几个卫生间、是否附赠车位等。市场状况调整市场状况调整v（3）将可比实例与估价对象之间的房地产状况差异程度转换为价格差异程度。即找出房地产状况差异程度所造成的价格差异程度。可比实例房地产状况与估价对象房地产状况之间的差异程度不一定等于它们之间的价格差异程度。因此，需要根据不同的具体情况，将可比实例与估价对象之间的房地产状况差异程度转换为价格差异程度。市场状况调整市场状况调整v（4）根据价格差异程度对可比实例的成交价格进行调整。同一使用性质的房地产，各种影响因素对价格的影响程度不同；不同使用性质的房地产，即使某些价格影响因素相同，但这些因素对价格的影响方向和程度也不一定相同。因此，对于同一使用性质的房地产，各种影响因素的权重应有所不同；不同使用性质的房地产，同一影响因素的权重应有所不同。市场状况调整市场状况调整v四、房地产状况调整的方法市场状况调整市场状况调整v的百分率为R%（当可比实例在其房地产状况下的价格比在估价对象房地产状况下的价格高时，为R%；低时，为R%），则：市场状况调整市场状况调整v具体进行房地产状况调整的方法，有直接比较调整和间接比较调整两种。v（1）直接比较调整一般是：确定若干种对房地产价格有影响的房地产状况方面的因素，例如分为10种因素。根据每种因素对房地产价格的影响程度确定其权重。以估价对象的房地产状况为基准（通常将其在每种因素方面的分数定为100分），将可比实例的房地产状况与估价对象的房地产状况逐个因素进行比较、评分。如果在某个因素方面可比实例的房地产状况比估价对象的房地产状况差，则所得的分数就低于100分，反之就高于100分。将累计所得的分数转化为调整价格的比率。利用该比率对可比实例价格进行调整。市场状况调整市场状况调整v 房地产状况直接比较表表6-3房地产状况权重估价对象可比实例A可比实例B可比实例C因素1f1100 因素2f2100 因素nfn100 综合1100 市场状况调整市场状况调整v采用直接比较进行房地产状况调整的表达式为：v上式括号内应填写的数字，为可比实例房地产状况相对于估价对象房地产状况的得分。v（2）间接比较调整（见表6-4）与直接比较调整相类似，所不同的是不以估价对象房地产状况为基准，而是设想一种“标准房地产”，以此标准房地产状况为基准（通常将其在每种因素方面的分数定为100分），将估价对象及可比实例的房地产状况均与它逐个因素进行比较、评分。如果估价对象、可比实例的房地产状况比标准房地产状况好的，则所得的分数就高于100分；反之，如果估价对象、可比实例的房地产状况比标准房地产状况差的，则所得的分数就低于100分。市场状况调整市场状况调整市场状况调整市场状况调整v采用间接比较进行房地产状况调整的表达式为：v上式位于分母的括号内应填写的数字为可比实例房地产状况相对于标准房地产状况的得分，位于分子的括号内应填写的数字为估价对象房地产状况相对于标准房地产状况的得分。市场状况调整市场状况调整v上述公式表达了间接比较调整的两个步骤：第一步，将可比实例在其房地产状况下的价格，调整为在标准房地产状况下的价格，用公式表达为：市场状况调整市场状况调整v在房地产状况调整中，可以根据每种因素的具体情况而分别予以调整，例如土地使用期限调整、容积率调整、建筑物年龄调整、楼层调整、朝向调整等等。以楼层调整为例，假设估价对象是一套旧住宅，该住宅位于一幢20世纪八九十年代建造、砖混结构、无电梯的6层住宅楼的4层。为评估该套住宅的价值，选取了甲、乙、丙三个可比实例。市场状况调整市场状况调整 其中，甲可比实例位于一幢同类6层住宅楼的5层，成交价格为2900元/；乙可比实例位于一幢同类5层住宅楼的4层，成交价格为3100元/；丙可比实例位于一幢同类5层住宅楼的5层，成交价格为2700元/。并假设通过对估价对象所在地区同类5层、6层住宅楼中的住宅交易价格进行大量调查及统计分析，得到以一层为基准的不同楼层住宅市场价格差异系数如表6-5，并得到6层住宅楼的一层住宅市场价格为5层住宅楼的一层住宅市场价格的98%。则对甲、乙、丙三个可比实例的成交价格进行楼层调整如下：市场状况调整市场状况调整v5层、6层普通住宅楼不同楼层的市场价格差异系数表6-5市场状况调整市场状况调整求取比准价格求取比准价格v第八节求取比准价格v一、求取单个可比实例比准价格的方法v由上述内容可知，市场法估价需要进行交易情况、市场状况、房地产状况三大方面的修正和调整。经过交易情况修正之后，就把可比实例的实际而可能是不正常的成交价格变成了正常市场价格；经过市场状况调整之后，就把可比实例在其成交日期时的价格变成了在估价时点时的价格；求比准价格求比准价格v经过房地产状况调整之后，就把可比实例在其自身房地产状况下的价格变成了在估价对象房地产状况下的价格。这样，经过这三大方面的修正和调整之后，就把可比实例的成交价格变成了估价对象在估价时点时的价值。如果把这三大方面的修正和调整综合在一起，则有下列计算公式：求取比准价格求取比准价格v值得注意的是，上述百分率法下的连乘公式和累加公式都只是文字上的形象表示。这就造成了从表面上看，似乎各种修正和调整系数无论在连乘公式中还是在累加公式中都是相同的，而实际上是不同的。（1）比率法的乘法公式求取比准价格求取比准价格v直接比较修正和调整公式：v上式中，交易情况修正的分子为100，表示以正常市场价格为基准；市场状况调整的分母为100，表示以成交日期时的价格为基准；房地产状况调整的分子为100，表示以估价对象的房地产状况为基准。市场法练习市场法练习v1某地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的7%，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的5%。在某宗房地产交易中，买卖双方约定买方付给卖方2500元/，买卖中涉及的税费均由卖方负担。但之后双方又重新约定买卖中涉及的全部税费改由买方支付，并在原价格基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方（）元/。vA202080 B221429 C233645 D244737 答案：B市场法练习市场法练习v2现需评估某宗房地产2004年10月末的价格，选取的可比实例成交价格为2500元/，成交日期为2004年1月末，该类房地产自2003年7月末至2004年6月末每月价格递增1%，2004年6月末至2004年10月末平均每月比上月价格上涨20元/。该可比实例在2004年10月末的价格为（）。vA2648元/B2688元/vC2708元/D2734元/v答案：C市场法练习市场法练习v3评估某宗房地产2005年9月末的价格，选取的可比实例成交价格为3000元/，成交日期为2005年1月末，该类房地产自2005年1月末2005年9月末的价格每月与上月的变动幅度为15%，25%，05%，15%，25%，10%，15%，15%，0%。则该可比实例在2005年9月末的价格为（）元/。vA2938vB2982vC3329vD3379v答案：A