南宁明秀西路GC200954地块土地价值评估报告.doc

项　目：明秀西路地块项目土地分析报告
时 间：2009-8-02
保密级别：AAA级
使用权限：客户专用，

地产金牌软实力！

南宁明秀西路GC2009-54地块
土地价值评估报告
【撰写日期：2009年8月02日】

审核：
批准：

第一部分：地块详细资料
一、地块位置
本地块

地块位于明秀西路中兴桥北，原为广西南宁壮锦橡胶厂，目前厂区已被推平。地块对面为南宁二桥装饰材料综合市场，周边商铺也多以销售建材为主。其东北面为新阳派出所、以及五金交电化工公司仓库等，西南面临江。

二、建设项目规划设计条件
编号
土地
位置
宗地号
实际用地面积
土地
用途
出让
年限
规划指标要求
起始价
（单位：人民币）
竞买保证金
（单位：人民币）
平方米
亩
容积率
建筑
密度
绿地率
GC2009-54
明秀
西路
0202582
0202583
82392.28
123.588
城镇住宅、
批发零售
城镇住宅：70年
批发零售：40年
＞4.5且≤6.0
＞25%且≤28%
＞30%且≤35%
236万元/亩
2000万元
注：GC2009-54地块竞得人另须在本地块北面出资建设30班小学一所（小学用地不在出让范围内），小学建成后无偿移交给教育部门。
三、地块资料图
A地块
东南面 西北面

西南面 东北面

B地块
西面 东面

地块原为橡胶厂厂区，因此地块已较为平整，但部分地基仍未清理。

第二部分：地块投资分析
一、地块综合因素分析
评分项目
分数
位置
明秀西路
8
面积（单位：亩）
123.588
8
交通状况
有多辆公车经过，宜达城市各个区域，交通便捷成熟
8
容积率
＞4.5且≤6.0
7
平整度
平整
8
居住氛围
周边为建材市场以及分部零散的居民楼，但是在该片区已经涌现了不少人气教旺的楼盘
7
景观度
位临邕江，高层可以看到一线江景
10
周边环境
周边为建材市场，环境嘈杂，人员复杂
5
居住配套
地块要求配套学校，周边有南城百货大型超市
6
升值潜力
该地块临邕江泮，且靠近外地人口较多的建材市场，有一定升值潜力
6
地段价值
东临明秀西路，离中兴大桥也很近，可以方便地到达江南区。但与大学路板块其它片区相比地段价值相比有待提高。
5
商业价值
周围为建材市场，人流密集，商业较旺
6
周边人口密集度
周边居住人口较多
6
评判总分
90
注：各项指数总分为10分
小结：
从该地块的评分来看，90分的分数说明该地块作为居住用地有一定的价值。其临一线江景，且生活配套完善。由于片区人气很旺，因此该片区也涌现出不少市场上表现较突出的楼盘，所以居住氛围任然较好。但是从其周边环境来看，对面及周围均为建材市场，路段人流复杂，居住环境较差。从其升值潜力和商业价值来看，建材市场人流量较大，且多为外地人口，因此对住房有一定的需求，同时建材市场也拉动了周边的商业需求量，所以仍然有一定的升值潜力和商业价值。
二、地块2010年入市的销售均价预测
本地块拿下后工期极有可能做一定时期延后，故我司将2010年12月作为项目首期入市销售节点做均价预估。
1、09年大学路板块均价
根据之前对各项目地块的综合指数评分，计算项目地块预计的住宅销售均价：
明秀西路项目
评判总分
90
09年7月大学路板块均价
5210元/㎡
大学路板块均价月增长率
0.5%
注：数据来源于宝资通联行/宝创地产顾问数据库。
2、目前可售价格预测
目前地块所属区域板块均价×地块分析得分/100=目前可售价格
5210元/㎡×90/100≈4690元/㎡
3、2010年6月份入市可售价格预测
目前可售价格×地块所属板块月均价增长率=预测销售均价
时间
月份
月增长比
价格(元/㎡)
2009
7
0.50%
4690
8
0.50%
4713
9
0.50%
4737
10
0.50%
4761
11
0.50%
4785
12
0.50%
4808
2010年
1
0.00%
4808
2
0.00%
4808
3
0.00%
4808
4
0.00%
4808
5
0.00%
4808
6
0.00%
4808
7
0.00%
4808
8
0.00%
4808
9
0.00%
4808
10
0.00%
4808
11
0.00%
4808
12
0.00%
4808
小结：
目前该板块销售均价为5210元/㎡，从周边环境评价来看，该楼盘价格将低于市场均价，为4690元/㎡。该板块均价月平均增长率为0.5%，虽然进入09年以来该片区房价受周边环境影响迅速上涨，但是宝资通认为，上涨的趋势将在进入2010年以后得到控制，因此2010年，设置其月增长率为0%。最终，预计2010年12月入市价格为4800元/㎡。
三、地块的投资估算与取费标准说明
房地产项目投资估算中的政府报建费的收取按照南宁市建设局的取费标准，其余收费项目按照同类项目的成本概预算标准收取。各项取费标准如下表：
序号
项目
取费标准
一
前期费用
1.1～1.4之和
1.1
前期顾问咨询费
实际发生的金额
1.2
水文、地勘费
工程费用的0.3%
1.3
设计费
26元/㎡
1.4
政府报建费
1.4.1～1.4.12之和
1.4.1
城市配套费
建安工程费用的3%
1.4.2
劳保费
建安工程费用的2%
1.4.3
质检费
建安工程费用的0.18%
1.4.4
农工保证金
建安工程费用的2%
1.4.5
噪声超标排污
880元/月，按工程时长计算
1.4.6
白蚁防治费
2元/㎡
1.4.7
城市规划技术服务费
2元/㎡
1.4.8
墙改费
4.6元/㎡
1.4.9
散装水泥保证金
0.75元/㎡
1.4.10
垃圾处理费
0.24元/㎡
1.4.11
施工图纸审查费
2.5元/㎡
1.4.12
人防费
地下室已做人防设施，免交人防费
二
工程费用
2.1～2.2之和
2.1
市政工程及环境
2.1.1～2.1.3之和
2.1.1
硬地工程
150元/㎡，以总占地面积扣除基底面积、绿化面积后的面积计算 （道路、广场）
2.1.2
绿化工程
80元/㎡，按绿地面积计算，含水体
2.1.3
室外工程
50元/㎡，按总用地面积计算（给排水、气管道、供电等）
2.2
建安工程费用
2.2.1～2.2.4之和
2.2.1
地上建筑
本项目为高层建设均安装电梯，层数相差不大，地上建筑均按同一标准收取建安工程费用，
2.2.1.1
土建费用
840元/㎡
2.2.1.2
安装费用
360元/㎡，含电梯费用
2.2.2
地下建筑

2.2.2.1
人防面积
2300元/㎡，含安装费用，本项目需做人防设施的面积为17797（小高层基地面积）＋21218×4％（多层建筑面积的4％）＝18606㎡
2.2.2.2
其余面积
1500元/㎡，
2.2.3
会所
地上面积
2.2.3.1
土建费用
620元/㎡
2.2.3.2
安装费用
80元/㎡，含电梯费用
2.2.3.3
装修工程
500元/㎡
2.2.3.5
其它工程（除网球场）
800元/㎡，带家具，智能化网络，消防
三
不可预见费
(一+二)*3%
四
营销费用
4.1～4.2之和
4.1
营销代理费
销售总额的1.2%
4.2
广告推广费
销售总额的2%
五
管理费用
5.1～5.2之和
5.1
运营管理费
工程费用的3%
5.2
项目监理费
工程费用的1%
六
土地费用
根据各地块的拍卖费用计算
七
总投资成本
一至六之和
根据以上的计算内容和方式，我们目前暂时以其他项目的标准，来作为计算这次拍卖地块的（除去土地费用后）整体房地产项目投资的成本费用，约为
1800元/㎡
四、地块的价格计算
1、楼面地价计算
总建筑面积=占地面积（亩）×666.7×容积率
楼面地价=总金额×10000÷总建筑面积
当成交单价为230万元/亩~800万元每亩时，楼面地价如下表计算所得：
成交价（万元/亩）
占地面积（亩）
占地面积（㎡）
总金额（万元）
容积率
预计总建筑面积（㎡）
楼面地价（元/㎡)
236
123.588
82396
29167
6.0
494376.72
590
300
123.588
82396
37076
6.0
494376.72
750
400
123.588
82396
49435
6.0
494376.72
1000
450
123.588
82396
55615
6.0
494376.72
1125
460
123.588
82396
56850
6.0
494376.72
1150
480
123.588
82396
59322
6.0
494376.72
1200
500
123.588
82396
61794
6.0
494376.72
1250
520
123.588
82396
64266
6.0
494376.72
1300
580
123.588
82396
71681
6.0
494376.72
1450
600
123.588
82396
74153
6.0
494376.72
1500
700
123.588
82396
86512
6.0
494376.72
1750
800
123.588
82396
98870
6.0
494376.72
2000
2、利润率计算
税前利润率=（销售单价－总成本价）÷总成本
税后利润率=税前利润率－利税率（18.8%）
当成交价格为236~800万元/亩时，成交价格如下表计算所得：
成交价（万元/亩）
236
300
400
450
460
480
500
520
580
600
700
800
楼面地价（元/㎡）
590
750
1000
1125
1150
1200
1250
1300
1450
1500
1750
2000
加上楼面地价的总成本（元/㎡)
2590
2750
3000
3125
3150
3200
3250
3300
3450
3500
3750
4000
税前利润率
85.3%
74.5%
60.0%
53.6%
52.4%
50.0%
47.7%
45.5%
39.1%
37.1%
28.0%
20.0%
税后利润率
66.5%
55.7%
41.2%
34.8%
33.6%
31.2%
28.9%
26.7%
20.3%
18.3%
9.2%
1.2%
不同率润率下的成交单价
最合理价格
上限价格
小结：
由上图可以看出当成交单价为480-580万元/亩时利润率为在20%-31%区间之内，较为合理。当价格等于580万元每亩时，利润率为20%已经较低，因此不建议在580万元及以上价格时取得该地块。
通过以上分析可以明显的看出，该地块最合理的价格约为480万元/亩，总价为约5.9亿。此时利润率为30%，利润较高。从目前市场行情来看，该地段位置较好，且容积率较高，因此预计竞拍者较多。

第三部分：地块项目近期周边市场分析
一、大学路板块主要在售楼盘的价格情况
楼盘名称
折后均价
优惠
销售进度
嘉汇馨源
4400
——
剩余4套楼中楼，面积约120㎡
瀚林华府
9000
当天预约9折，开盘当天购买再送2个点
6月27日三期公开预约
百汇华庭
4800
按揭98一次性97
剩余部分二房、三房、四房物业
嘉华绿洲
4250
按揭98，一次98×99折
两房售罄，在售105㎡的三房以及楼中楼
骋望骊都
5300
按揭0.99 一次性0.98
在售A2号楼、三单元、二梯四户、25层（二单元除外）栋170-190㎡蓝组团
西湖东郡
5400
折扣为（总价-1.5万-2000）*0.99；一次9.8折，按揭9.9折
A2（二单元除外）栋170-190㎡蓝组团双水景物业在售
振宁·现代鲁班
4600
6月21日前，预约100平米以上户型，10000抵18000元，100平米以下户型，10000元抵15000元
二房售罄，三房月89㎡、110㎡，暂时无新物业推出，新物业正在预约。
瀚林雅筑
4300
预约当天9折
6月27日预约6#、7#号楼，价格未定
盛天熙园
7500
10000元预约金可抵30000元购房款
预约E2#
水岸华府
4800
——
湖居臻品5月10开盘，推出7#、8#楼，目前预约9#（106-122平米主流三房）
（数据来源：宝资通事业二部/市场数据部/09.08月数据库）
大学路板块地处学府密集区，同时又是老城区，因此人口密度较大，人员相对复杂。该区域楼盘定位差距较大，其中瀚林华府定位较高，有相当部分客户为大学教师，其折后价格较高为9000元/㎡。而振宁·现代鲁班则定位于周边个体经营户及工薪阶层，因此价格较低，折后单价4600元/㎡。本地块与振宁鲁班较为临近，但项目临江，因此价格比振宁鲁班高。
二、大学路板块主要楼盘09年价格走势
09年南宁及大学路板块价格走势

随着部分楼盘销售价格的上升，5月，大学路板块均价已经超越南宁市整体价格，成为推动南宁楼市价格上涨的板块之一。6月南宁大学路板块均价达到4900元/㎡，而到目前为止，8月大学路板块均价为5210元/㎡。从价格上涨趋势看来，消费者对大学路板块认可度较高，片区发展潜力较大。