如何看待“房地产热”.doc

如何看待“房地产热”目录论文提要1一、序论2（一）概述2（二）写作目的2二、论文正文2（一）房地产过热的现状21、房地产过热基本含义及特征22、城市化进程33、房地产投资稳步上升，地域热点显现34、销售率空置率高，地域分化明显45、价格基本平稳，结构变化突出5（二）房产热引发的问题51、炒地圈地热，成为房地产业发展的隐忧52、房地产信贷发展有喜也有忧6（三）国家宏观调控政策实行的必要性，实施情况及效果分析61、加强政府宏观调控的必要性62、我国目前房地产业宏观调控政策实施情况及效果分析7（四）房地产过热反思和对策81、稳定住房价格，降低商品房的成本构成问题92、调整供给结构，解决房地产市场的供求矛盾问题103、加大保障性住房的建设力度，主要解决中低收入者的问题104、利用信贷的杠杆，遏制房地产市场的投机需求115、理顺政府部门的关系问题11三、结论11四、参考文献12论文提要住房是人类最基本的物质需要,虽然至今世界上仍然没有哪一个国家真正做到其对住房的需求能和它的供给达到完全均衡,但中国房地产特殊的“过热”现象确值得我们去深化研究、审视现实情境可以看到,我们对房地产“何为过热”，“为何过热”，“过热如何”等问题上认识、研究和运作层面还存在诸多的问题,尤其房地产经济“牵一发而动全身”,住房条件的好坏还是衡量居民生活水平高低的重要标志,同时也是我国全面建设小康社会的重要内容。本文通过对国内外应对房地产过热的现状，引发问题，政策措施进行研究，主要对政府宏观调控进行分析，采用事实求实的方法对我国房地产过热进行深层次的解剖，对其本质问题进行反思，保证我国的房地产事业健康可持续的发展下去，保证我国和谐社会顺利发展。 关键词： 房地产热 宏观调控政 政策措施一、序论（一）概述2002 年以后，我国房地产进入到一个快速发展阶段，并与汽车产业一起成为拉动国民经济发展的主要力量。2006 年到 2007 年间，房地产吸引了大量民间投资，不少实体企业纷纷涉足楼市，并造成又一次市场热潮。中国的房地产行业在最近的十年时间得到了快速的发展，然而在快速发展的同时却存在着不少的问题，房地产过热的现象在我国已经是十分的突出。投资商大量囤地盖楼售楼，有的人却买不起房子，有的人却同时拥有很多的房子。尤其是国家的宏观调控政策出台之后，国内大量的房地产企业的库存逐渐多了起来。我们应该清醒的看到，目前我国的房地产行业的发展存在着投资规模增长过快，房价居高不下，房地产企业参差不齐等不利于我国房地产行业健康发展的情况。这些不好的表现影响力我国的城镇化进程，影响了我国所提倡的建设和谐社会的进程，和普通民众的生活水平。（二）写作目的目前国家对房地产的调控正在进行中，然而即使在国家的宏观调控之下，中国的楼市热多仍然是不减。如何保证房地产的可持续发展，加强保障房建设，保障普通民众的生活水平，依然是房地产领域的重要课题。针对这种情况，本文通过对房地产行业现状的概述，对中国房地产过热引发的问题，以及这种表现的原因进行分析，对目前中国的房地产行业有一个清楚的认识，从而对房地产过热进行反思，从中寻找相应对策。二、论文正文（一）房地产过热的现状近几年，我国经济的发展、城市化进程加快、居民收入水平提高及政府启动内需的政策，都为房地产业的发展注入了新的活力。总体分析我国的房地产业仍处在绿色景气区内运行，但是，局部过热和结构性问题应引起足够的重视。1、房地产过热基本含义及特征房地产业，是为国民经济的发展提供生活资料和生产资料，反映人民生活水平和社会经济发展状态的一个重要标志性产业之一。随着改革地不断深入，住房制度改革也逐步深化，房地产正成为一个新的经济增长点。房地产过热基本含义包含两层意思：一方面指指房地产市场的繁荣，民众参与度高；另一方面指房地产市场的不应有的异常过热现象，是一种经济学上的非正常市场状态。房地产过热通常有以下几大特征： 商品房市场供不应求，民众购房热情高涨。 吸引大量社会闲置资金、投机资金、企业资金入市。 房价持续上涨，价格严重偏离价值。 商品房购买后空置率高，二手房交易火热。 形成投机市场，泡沫化风险加大。2、城市化进程城市化的涵义分为狭义和广义两个方面。狭义城市化指农业人口不断转变为非农业人口的过程；广义城市化是社会经济变化过程，包括农业人口非农业化、城市人口规模不断扩张，城市用地不断向郊区扩展，城市数量不断增加以及城市社会、经济、技术变革进入乡村的过程。城市化进程本质上是经济社会结构变革的过程。加快城市化进程的本质并不是到处出现城市，而是要使全体国民享受现代城市的一切城市化成果并实现生活方式、生活观念、文化教育素质等的转变。即：实现城乡空间的融合发展，包括产业的融合、就业的融合、环境的融合、文化的融合、社会保障的融合、制度的融合等，以期真正实现城市和农村人民群众的共同富裕、共同发展、共同进步。3、房地产投资稳步上升，地域热点显现 任何国家来说，如果没有稳步地增长房地产的投资，都不可能实现从原始农业话向现代化和的工业化转变。对于中国这样一个人口快速增长的发展中国家来说，保持一定的投资规模就尤为重要。从总量分析，在20082013年间，全社会投资增长率分别为25.9%，30.3%，28.6%，25.4%，19.6%和18%，房地产开发投资增长率分别为 26.5%，30.8%，30.4%，26.0%，20.0%和18.7%，房地产开发投资增长率略高于全社会固定资产投资增长率，但并没有出现过热现象。从房地产持续投资热点的分布来看，它主要集中在以广州、上海和北京为主导的三大城市群，各线城市中一二线城市市场房地产持续投资继续增加，三四线城市房地产持续投资增长趋势有所放缓。4、销售率空置率高，地域分化明显有关住房空置率的争论已经有一段时间了。社会普遍对黑灯调查数据表现出极大的关注，空置率之所以如此长时间受到关注，因为它是衡量房地产市场发展的一个重要指标，是影响土地及住房有效供给、制定相关调控政策的一个重要参考因素。住宅空置率是反映住宅市场运行情况的重要指标，世界上有很多国家和地区都在统计住宅的空置率，从美国、欧盟到香港都从很早就开始定期收集和发布住宅空置率的数据。但国家统计局2010年8月公布的数据显示，2010年6月末全国房地产开发企业商品房待售面积为19182万平方米，同比增长6.4%。这个空置率还是比较高的，因为国际上普遍认为合理的空置率为3%5%。譬如，美国的住房空置率从来没有高于3%，英国也基本在4%以下。近几年媒体普片报道，不同的城市出现“鬼城”，“空城”现象，表明了不同的地域房产空置有很大差别。即便是在国内，不同地区经济实力的强弱，其对空置商品房屋的承受能力也大不相同。1998年东亚危机爆发后，海南空置商品房425万平方米，给当地房地产业和银行业带来重创，留下的是满目疮痍的“烂尾楼”，而当时上海的空置房屋接近700万平方米，占全国的七分之一，却能使之化险为夷，绝处逢生。5、价格基本平稳，结构变化突出2011年11月国务院总理温家宝在俄罗斯圣彼得堡接受国内外媒体记者采访时表示，中国实行房地产调控政策是坚定不移的，下调房价是国家坚定的政策，使得下调后的房价能够让全国老百姓接受，这样房地产结构市场才能平稳健康的发展。目前全国房地产市场仍处于“僵持”的局面，从现阶段房地产调控政策背景下，北京、上海、深圳、广州等地在“金九银十”商品住宅销售热季出现“零”销售的情况。在十八大会议政府工作报告中，我们观察到关于房产结构化的表述发生了重要的变化，首次提出了城镇化、工业化、农业现代化和信息化四化同步发展的理论，综合来看，将工业化、农业现代化和信息化和城镇化进程捆绑在一起，已经成为未来我国促进更有质量城镇化的基本国策。在此情况下，未来我国城镇化将为房地产市场创造更多真正意义上的有效需求，对于房地产行业发展来说，尤其是三四线城市来说，或许才是真正的春天。（二）房产热引发的问题1、炒地圈地热，成为房地产业发展的隐忧在当今的媒体新闻中，炒地圈地热引起众人的广泛关注，全国各地几乎都在毁地、圈地、囤地、卖地、炒地，急功近利，想方设法攫取财富。炒地皮，将地价炒成天价，炒得普通百姓没有立足之地，圈地炒地让地产巨头从中获得了暴利，地价经多次转手越抬越高，房价也就跟着上去了，这种圈地炒地热对我国房地产业的发展可以说是贻害长远。没有房子住，大量的公民沦为“房奴”，这绝非好事，这样会增加社会的不安定因素，人民不能够安居乐业。一旦“泡沫经济”被炒破、吹破，国民经济将是怎样的一种状况呢？炒地圈地热，成为房地产业发展的隐忧，带来的危害那就难以想象。2、房地产信贷发展有喜也有忧由于房产属于耐用品，且价值相对于一般商品更高，对大多数消费者而言，一次性付清房款都是比较困难的。因此，住房贷款是消费者实现住房消费需求最主要的方式，而购房的首付比例和贷款利息率就成为影响需求的重要因素不过与投资需求相比，消费需求者对信贷成本的上升更敏感。因为即使信贷成本上升，只要投资可以获得收益，投资者也会选择购房，而消费需求者则不然。房地产是一种投入大、价值高的资产，无论其投资与消费都不离开金融的支持。从住宅消费信贷方面分析，将抵押信贷机制引入住宅市场，个人住房抵押信贷的迅速增长，不仅改善了银行资产结构，提高了银行信贷资金的“安全性、盈利性”，也促进了住宅生产与消费的良性循环。在现代信用经济社会，银行借贷作为一种融资的手段，其本身并不是泡沫，能否诱发泡沫取决于资金的投向和使用效率，如果将资金投向市场需求潜力大的中、低档普通住宅，投资的结果可以满足社会需求，增进社会的财富。因此，分析房地产业是否存在泡沫，银行信贷的规模、增长速度只是一个变量，关键是看资金的投向和资产的质量。（三）国家宏观调控政策实行的必要性，实施情况及效果分析1、加强政府宏观调控的必要性房地产业作为中国经济的一个新生长点,对国民经济增长发挥着乖要的带动作用,如果政策过猛,调控力度过大,有可能引起连锁反应,抑制经济增长，因此政策力度选择应适当。政府对房地产经济的宏观调控是以政府为主体，通过经济、法律、并辅之以计划与行政的手段和机制，对整个房地产行业和房地产经济运行所进行的宏观调节和控制，以发挥房地产经济在国民经济中应有的作用，保证其健康可持续的发展。在市场经济条件下，有些领域存在市场失灵，必须通过政府干预来纠正。房地产业本身的特点决定了它的市场必然是特殊的，要发挥其在资源配置中的基础性作用，又要注重克服市场缺陷和防范其可能引发的经济的较大波动，努力实现经济持续稳定快速增长，这决定了政府必须在促进经济发展方面发挥更积极、主动的作用。而我国当下的房地产市场状况已迫在眉睫，老百姓甚至达不到“居者有其屋”的简单标准，更是需要政府实施宏观调控的最重要的原因2、我国目前房地产业宏观调控政策实施情况及效果分析近两年的房地产热，在一定程度是政府宏观调控政策刺激下形成的。在经济紧缩时，低息、减免税政策有利于刺激有效需求，本无可非议，但是，长期实施一种政策，或无视受益对象实施同一政策，就可能给市场一种错误的信号：多次降息、资金成本低会诱使许多企业、个人涉足于高风险的投资，从而导致市场资源配置的失误。为引导企业投资与开发更符合市场的需求，政府应适时调高投资别墅、高档公寓、高档娱乐设施、商厦写字楼的贷款利率，调高个人非自住房的贷款利率，使低息政策更好地向中低收入者倾斜;各城市政府还应对高档不动产开征不动产税，并可采取累进税。这对于中国一个仍处在发展阶段的国家来说，有利于抑制奢靡之风泛滥，而将有限和宝贵的资源用在实现城镇和工业化上。此外，完善市场信息的供给，也是政府调控市场的重要内容。（四）房地产过热反思和对策1、稳定住房价格，降低商品房的成本构成问题撇开利润不谈，在工人工资、办证费用和税收基本不变的情况下，商品房的可变成本就是土地成本和建筑成本。也就是说，要降低商品房的成本，主要是降低土地成本和建筑成本。各级政府要承担起调控房地产市场的主要职责，尤其是国土、建设、规划、建材、物价等部门，更要充分认识稳定房地产市场的积极意义，充当起调控房地产市场的主要力量，严格控制土地、建材的价格，为稳定住房价格打好基础。要控制土地价格，就要改变土地出让的交易方式，由现行的“招、拍、挂”方式改为类似于建筑工程招投标的方式，将出让地的土地利用率、容积率、绿化率和拟建成商品房的房价等因子作为标的，进行综合评标，最接近标底的为中标单位。这样，出价最高的不一定是中标单位，政府应以此方式来控制土地出让价格。2、调整供给结构，解决房地产市场的供求矛盾问题简单地看，解决房地产市场的供求矛盾，一是增加供给，二是抑制需求，两种手段都能使房地产市场的供需矛盾趋于平衡。一方面，是要适当增加供给，而且是适当增加普通商品住房、经济适用住房的供给比例。同时，根据我国当前及今后的家庭结构，大力发展 6090m2 的中小户型住房，严格控制大户型、大面积的住房建设，更要严格控制高档住宅及别墅的开发建设。另一方面，是要正确引导消费，缓解需求压力。3、加大保障性住房的建设力度，主要解决中低收入者的问题住房是公民的基本权利，国家应该提高保障水平。十八大报告中，胡锦涛同志表示，要“建立市场配置和政府保障相结合的住房制度，加强保障性住房建设和管理，满足困难家庭基本需求”。这也是“保障房建设”首次被写入党代会报告。在保障住房方面，国家应省四个层次的义务：尊重、保护、促进并实现国内人民实现住房的基本愿望。中央政府虽然提出大力建设保障性质的廉租房和限价房并要求地方政府落实，但出于对土地财政的依赖，这个政策到地方政府执行的层面转变成了与商品房地块的简单捆绑.2013年政府工作报告指出，2013年城镇保障性住房基本建成470万套、新开工630万套，继续在住房问题上，解决中低收入者住房难的问题。最近国家的政策也开始逐渐废除经济适用房，全面推进廉租房等保障性住房。从全国来看，面向最低收入家庭的廉租住房和面向低收入家庭的公共租赁房正成为住房保障的主要方式，各地不论在制度建设还是在实践探索中都取得了明显突破。同时，各项配套制度改革稳步推进。4、利用信贷的杠杆，遏制房地产市场的投机需求 利用信贷的杠杆，遏制房地产市场的投机需求，一方面是要整顿和规范市场秩序，坚决打击虚假和炒作行为。另一方面是要建立和完善金融制度和税收制度，规避金融风险。中央实行紧缩的房贷政策，这样有利于遏制房地产过热，但仅从金融上做功夫那还是不够的，如果紧缩的房贷政策过重，那样反而会影响银行业的发展，不利于房地产和银行业长期的发展，因此，我们应该继续实行紧缩的房贷政策，政府再加大宏观调控，各地政府必须有长远的利益规划，不要贪图一时的政绩或利益而牺牲本地区乃至国家的粮食安全，从土地的审批上下功夫，采取严格的审批制度，严厉打击幕后操作，根据市场需求调整信贷这一杠杆。5、理顺政府部门的关系问题 政府宏观调控对于地产热有一定的作用，但是也需要理顺在这一问题中主要是房地产的管理机制问题。目前，地方政府管辖的国土局、规划局、建设局（建委）、房产局、发改委、财政局以及有关建筑材料主管部门，都与房地产企业有着或多或少的联系，都有权参与房地产市场的调控工作，都有义务为房地产市场的稳定发展作出贡献。三、结论住房是人类最基本的物质需要,虽然至今世界上仍然没有哪一个国家真正做到其对住房的需求能和它的供给达到完全均衡,但中国房地产特殊的“过热”现象确值得我们去深化研究、审视现实情境可以看到,我们对房地产“何为过热”，“为何过热”，“过热如何”等问题上认识、研究和运作层面还存在诸多的问题,尤其房地产经济“牵一发而动全身”,住房条件的好坏还是衡量居民生活水平高低的重要标志,同时也是我国全面建设小康社会的重要内容。本文通过对国内外应对房地产过热的现状，引发问题，政策措施进行研究，采用事实求实的方法对我国房地产过热进行深层次的分析，对其本质问题进行反思，保证我国的房地产事业健康可持续的发展下去，保证我国和谐社会顺利发展。四、参考文献1 徐滇庆等,“泡沫经济与金融危机”，中国人民大学出版社，2000年8月版。2林毅夫,“东南亚金融危机值得推敲斟酌的几点经验教训”,经济学消息报， 1998-05-08。3 刘树成、汪利娜、常欣,“中国经济趋势分析”，经济研究，2002年4月4 蔡金水：圈地运动及房地产热的后果、影响与对策土地、房地产业的发展与社会经济安全，香港传真，2004年11月8日。5程建胜：目前的房地产价格形势分析J,南方金融,2005年第6期。6赵永刚： 浅谈住宅产业的发展趋势J，建筑管理现代化，2004年第4期。7王 薇：国家政策对房地产经济波动的影响J,天津成人高等学院联合学报, 2005年第4期。8徐滇庆：“泡沫经济与金融危机”，中国人民大学出版社，2000年8月版。