物业服务收费标准.doc

综合管理服务标准与收费标准
级别
序号
内容
服务要求
每平方米建筑面积月最高收费标准(元）
四级
1
服务机构
（1）小区内设置管理处。
(2）办公场所整洁有序.
（3)配置办公家具、电话、电脑、打印机等办公设施及办公用品.
0.20

2
管理人员要求
（1）小区经理有物业管理员上岗证和小区经理上岗证，有一年以上小区经理任职经历。
(2）管理人员服装统一,挂牌上岗，仪表整洁规范。
3
服务时间
周一至周日每天12小时在管理处进行业务接待，并提供服务。
4
日常管理与服务
（1）按行业服务规范要求进行。
（2)24小时受理业主或使用人报修。急修半小时内到现场处理，一般修理一天内完成(预约除外).做到投诉有受理、有记录、有处理、有回访。
（3）对业主或使用人的投诉在24小时内答复处理.不能及时修复的，约时修理.
（4）制定小区房屋装修申请、审批、巡视、验收等装修管理制度，建立业主或使用人房屋装修档案，对不符合规定的行为、现象及时劝阻、制止或报告。
(5）建立健全的财务管理制度，对物业服务费和其它费用的收支进行财务管理,做到运作规范，账目清晰。

公共区域秩序维护服务标准与收费标准

级别
序号
内容
服务要求
每平方米建筑面积月最高收费标准(元）
四级
1
人员要求
（1)专职保安人员中45周岁以下的人员占总数的40%以上，身体健康，工作认真负责并定期接受专业培训。
（2）能处理和应对小区公共秩序维护工作，能正确使用各类消防、物防、技防器械和设备。
（3)上岗时佩带统一标志，穿戴统一制服，仪容仪表规范整齐。
（4）配备对讲装置和其他必备的安全护卫器械。
0。35
2
门岗
(1）各出入口24小时值班看守，其中主出入口双人值勤，6:00—20：00立岗，并有详细交接班记录和外来车辆的登记记录。
（2）外来人员进入小区，通过对讲系统联系住户，决定是否放行.
（3）对进出小区的车辆进行管理和疏导，保持出入口环境整洁、有序、道路畅通；对大型物件搬出实行记录。
3
巡逻岗
（1）保安人员手持巡更采集器，按指定的时间和路线每二小时巡查一次，重点部位应设巡更点。监控中心有巡更记录（如无巡更器，巡逻时二人一组）.
（2)接到火警、警情后五分钟内到达现场,协助保护现场,并报告管理处与警方。
(3）在遇到异常情况或住户紧急求助时,五分钟内赶到现场，采取相应措施.
公共区域清洁卫生服务标准与收费标准
级别
项目
序号
内容
服务要求
每平方米建筑面积月最高收费标准（元）
四级
楼内公共区域

1
地面和墙面
每日清扫一次,其中门厅每日清扫二次，地面每日拖洗一次以上；大堂、门厅花岗石、大理石每二个月保养一次，保持材质原貌，干净、无灰尘.
0。21

2
楼梯扶手、栏杆、窗台
隔日擦抹一次,保持干净、无灰尘。
3
消防栓、指示牌等公共设施
每周擦抹二次，目视无灰尘、无污渍。
4
天花板、公共灯具
每月除尘一次，目视干净，无蜘蛛网。
5
门、窗等玻璃
每半月擦拭一次，其中门厅玻璃每周一次，目视洁净、光亮、无灰尘.
6
天台、屋顶
保持清洁、无垃圾。
7
垃圾收集
按楼层设置垃圾收集点，每日清理二次,收集点周围地面无散落垃圾、无污迹、无异味。
8
电梯轿厢
每日擦拭、清扫一次以上；每月对电梯门壁打蜡上光一次，表面光亮，无污迹。
楼外公共区域
9
道路地面、绿地、明沟
道路、地面、绿地每日清扫二次以上，广场砖地面每半月冲洗一次；目视地面干净,地面垃圾滞留时间不能超过二小时；明沟每日清扫一次,明沟无杂物、无积水。
10
公共灯具、宣传栏、雕塑小品等
每周擦抹二次，目视无灰尘、明亮清洁（2米以上部位每半月擦抹、除尘一次）。
11
休闲娱乐健身设施
每周一次保洁，设施表面干净，无灰尘污迹，场地无果皮、纸屑等垃圾.
12
水景
每周二次打捞漂浮杂物，保持水体清洁，水面无漂浮物；定期对水体投放药剂或进行其他处理，保持水体无异味。

13
垃圾厢房
有专人管理。生活、建筑垃圾封闭存放,垃圾厢（房)每日清理、冲洗二次以上,垃圾厢（房）整体清洁、无异味，灭害措施完善。

14
果皮箱、垃圾桶
合理设置。每日清理二次，擦拭一次,箱（桶)无满溢、无异味、无污迹。
15
消毒灭害
每月对窨井、明沟、垃圾房喷洒药水一次，每半年灭鼠一次.

公共区域绿化日常养护服务标准与收费标准
级别
基本条件
内容
要素
养护要求（植物）
每平方米绿地面积年最高收费标准（元）

五级

1、绿地总体布局均衡，生态、景观效应显著，集中绿地率20％以上。
2、运用植物、山石、水体等设置景点,且与环境协调，效果好。
3、乔、灌、地被、草配植科学，层次丰富、季相分明。集中绿地布置全冠大树；花坛、花景面积占绿地总面积1％以上；植物品种多样（1万平方米以上绿地不少于80种，2万平方米以上绿地不少于100种）。
4、绿地保存率100%。乔、灌、草等保存率98％以上。绿地设施及硬质景观保持常年完好。
草坪
修剪
草坪常年保持平整，边缘清晰，草高不超过6cm.

0.14

清杂草
及时清除杂草,做到基本无杂草。
灌、排水
常年保持有效供水,草地充分生长，有覆沙调整，地形平整、流畅。
施肥
按肥力、草种、生长情况,适时适量施有机复合肥二到三遍。
病虫害防治
预防为主、综合治理,严格控制病虫害。
其它
绿草如茵,斑秃黄萎低于5％.
树木
修剪
乔、灌木修剪每年三遍以上，无枯枝、萌蘖枝；篱、球、造型植物按生长情况，造型要求及时修剪,做到枝叶茂密、圆整、无脱节；地被、攀援植物修剪、整理及时,每年三次以上,基本无枯枝。
中耕除草、松土
常年土壤疏松通透，无杂草。
施肥
按植物品种、生长、土壤状况适时适量施肥.每年普施基肥不少于一遍,花灌木增追施复合肥二遍，满足植物生长需要。
病虫害防治
预防为主、生态治理,各类病虫害发生低于5％。
扶正、加固
树木基本无倾斜。
其它
乔灌木生长健壮，树冠完整，形态优美；花灌木按时开花结果;球、篱、地被生长茂盛,无缺枝、空挡。

花坛花境
布置
每年中有四次以上花卉布置，四季有花.

灌、排水
保持有效供水，无积水。
补种
缺枝倒伏及时补种。
修剪、施肥
及时清除枯萎的花蒂、黄叶、杂草、垃圾。每年施基肥一次,每次布置前施复合肥一次，盛花期追肥适量。
病虫害防治
适时做好病虫害防治。
共用部位、共用设备设施日常运行、保养、维修服务标准与收费标准
项目
类别
内容
运行、保养、维修服务要求
每平方米建筑面积月最高收费标准（元）
备注
公共部位

三类

房屋结构
每年二次以上对房屋结构进行检查，涉及使用安全的部位每季检查一次,并有记录，发现损坏及时安排专项修理并告知相关业主、使用人。

0。08

门窗
每天巡视楼内公共部位门窗，保持玻璃、门， 窗配件完好，门、窗开闭灵活并无异常声响。
楼内墙面、顶面、地面
墙面、顶面粉刷层无剥落,面砖、地砖平整不起壳、无缺损.
管道、排水沟、
屋顶
每月一次对屋面泄水沟、楼内外排水管道进行清扫、疏通,保障排水畅通（6月至9月每半月检查一次），每半年检查一次屋顶，发现防水层有气臌、碎裂，隔热板有断裂、缺损的，应及时修理。
围墙
每半月一次巡查围墙，发现损坏立即修复，铁栅栏围墙表面无锈蚀，保持围墙完好。
道路、场地等
每周一次巡查道路、路面、侧石、井盖等，发现损坏及时修复，保持路面平整、无破损、无积水，侧石平直无缺损.
休闲椅、凉亭、
雕塑、景观小品
每日一次对休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品等进行巡查，发现损坏立即修复，保持原有面貌，保证其安全使用。

室外健身设施、
儿童乐园等
每日一次巡查，发现损坏立即修复,保证器械、设施的安全使用（如需更换的除外〕。

安全标志等
对危险隐患部位设置安全防范警示标志，并在主要通道设置安全疏散指示和事故照明设施，每月检查一次，保证标志清晰完整，设施运行正常.
项目
类别
内容
运行、保养、维修服务要求
每平方米建筑面积月最高收费标准（元）
备注
供水系统

二
类

叠压供水
1、保证供水设备的供电设施、线路安全运行;
2、每周对泵房及供水设备进行清理打扫,确保卫生、干净；
3、保证泵房内干燥无积水，保证通风；
4、每周对供水设备检查三次以上，每季对水泵润滑点加油，每季一次对泵房、管道等进行除锈，油漆,每年保养一次水泵；
5、每天对设备按规范巡查一次,做好记录。
0。06
供水系统成本构成:
（1）供水运行（电耗)。
（2)供水设备保养。
(3）过水设备清洗。
（4）水质抽样化验。
供水系统
公共照明
项目
类别
内容
运行、保养、维修服务要求
每平方米建筑面积月最高收费标准(元）
备注
公共照明
三类

公灯
及时修复损坏的灯座、灯泡、开关等，保持灯具完好，小区内楼道灯、街坊灯亮灯率在99％以上。
0。07
1、公共照明成本构成：
(1)公共照明运行（电耗）。
（2)零星更换灯泡、灯头、灯座、开关等。
（3）设备的养护。
2、楼道内使用感应灯的按收费标准酌减0。01元计费.

景观灯、节日彩灯、大堂吊灯等
保持灯具完好,亮灯率在99％以上。
公共电气柜
每日一次巡查室内、室外公共电气柜,每月一次保养室内、室外公共电气柜,每年一次电气安全检查,保证电气设备运行安全正常。

消防系统
项目
类别
内容
运行、保养、维修服务要求
每平方米建筑面积月最高收费标准（元）
备注
消防系统
二类
消防设施、设备
1、消防泵每月启动一次并作记录，每年保养一次，保证其运行正常。
2、消防栓每月巡查一次，消防栓箱内各种配件完好。
3、每天检查火警功能、报警功能是否正常。
4、每年试验一次探测器,并对全部控制装置进行一次试验，火灾探测器投入运行二年后，应每隔三年全部清洗一次，不合格的应当调换。
5、每半年检查一次消防水带、阀杆处加注润滑油并作一次放水检查.
6、每月检查一次灭火器，临近失效立即更新或充压。
0。03
1、消防系统成本构成:
（1）消防设施、器材保养。
（2）消防设施年安全检测。
（3）灭火器更换（首次配备不计入本费用中）。
2、地下车库或其它非共用部位设置的消防报警装置维修养护费用未计入此费用中.
避雷系统
项目
类别
内容
运行、保养、维修服务要求
每平方米建筑面积月最高收费标准(元)
备注
避雷系统

避雷设施
每年二次检查避雷装置，18层以上的楼宇每年应测试一次，保证其性能符合国家相关标准
0。01
避雷系统成本构成:（1)避雷系统保养.(2）避雷系统年安全检测费。
弱电系统
项目
类别
内容
运行、保养、维修服务要求
每平方米建筑面积月最高收费标准（元）
备注
弱电系统
二类
楼宇对讲系统（可视）
不定期进行调试与保养，保证其２４小时运行正常，对讲主机选呼功能正常，且选呼后的对讲（可视)功能正常,语音（图像）清晰，对讲分机开锁功能、门体的闭门器自动闭门功能正常。
0。08
成本构成：
（1）系统运行。
（2）日常维护保养。
（3）系统设备的维修。
（4）每减少一项，费用减少0。01元.
住户报警
不定期进行调试与保养，保证其２４小时运行正常，中心报警控制主机应能准确显示报警或故障发生的信息，并同时发出声光报警信号。
周界报警
２４小时设防并正常运行，不定期进行调试与保养,保证该系统的警戒线封闭、无盲区和死角，保证中心控制室能通过显示屏、报警控制器或电子地图准确地识别报警区域，收到警情时，能同时发出声光报警信号。
监视系统
不定期进行调试与保养，保证各项监控设备２４小时正常运行，能清楚显示出入人员的面部特征和车辆的车牌号，录像功能正常.
电子巡更
根据需要设定巡更路线、时间，不定期地进行调试与保养，保证其正常运行,保持巡更时间、地点、人员和顺序等数据的显示、归档、查询和打印等功能正常，巡更违规记录提示功能正常.
升降系统（电梯)

 项目
内容
运行、保养、维修服务要求
每平方米建筑面积月最高收费标准（元）
备注

升降系统
电梯
1、保证电梯24小时运行,轿厢内按钮、灯具等配件保持完好，轿厢整洁。
2、委托专业维修保养单位进行定期保养，每年进行安全检测并持有有效的《安全使用许可证》，物业公司应有专人对电梯保养进行监督,并对电梯运行进行管理。
3、电梯发生一般故障的,专业维修人员二小时内到达现场修理,发生电梯困人或其它重大事件时,物业管理人员须在五分钟内到现场应急处理,专业技术人员须在半小时内到现场进行救助.
4、电梯门无安全关闭装置、无自动称重感应装置或无紧急呼叫装置须设专人驾驶的，或由业主大会要求专人驾驶的，驾驶员应坚守岗位不脱岗,保障安全运行。
5、电梯维护保养提前一天通知业主或使用人，并尽可能减少对业主或使用人正常生活的影响。
6、建立电梯运行档案，记录电梯运行情况和维修保养工作内容。
0.35
1、电梯运行费用包括:（1)电梯运行(电耗）。
（2）电梯定期常规保养。
（3）零星配件及维修（每台电梯年支出1000元内）。
（4）电梯年安全检测.
2、底层或原始设计不停靠的,不支付此项费用；如需使用按合同约定结算与分摊.
3、配置电梯驾驶员的,人工费另按每平方米建筑面积0。08元计算。