物业管理费收取方案.doc

欣城国际物业管理费收取方案
俗话说：亲兄弟，明算账。谈到钱,那是关系到个人利益最敏感的地方。所以物业管理费用的收取也是难度比较大的工作，必须做出收取计划。
目录:
一、 楼宇基础居住情况分析
二、 收取物业管理费难点分析
三、 欣城国际物业管理费收取关键节点分析
四、 欣城国际物业管理费收取具体办法和步骤
五、 应急事件处理办法
一、 楼宇居住情况基础数据分析
一号楼总计196户
二号楼总计216户
三号楼总计208户
四号楼总计192户
二、物业管理费收取难点分析
1、部分业主以问题较多为理由，不愿意缴纳或者要求降低收费标准。业主目前投诉较多的问题有：
u 过道电梯监控没有安装
u 电梯、过道手机信号不通,家中手机信号时断时续或者不通。
u 燃气不通，给生活带来很多不便。特别是许多家中装了燃气热水器的,冬天来了洗澡也不方便，一直在洗冷水澡。
u 电梯响声较大，运行平稳性差
u 窗户把手问题多，把手脱落、把手松动、关不上、锁不上。滑轨稳定性不好，特别是高层，风大业主不敢开大窗。
u 门的质量比较差，钥匙转不动、卡死、打不开门、反锁不了等现象多。
u 进门口过道处墙面环境较差,是否能够重新处理.
u 噪声太大，楼层之间说话声音,吵闹声音都能听到。楼底下叫卖声音也能听到.
2、部分业主特别是三号楼的，不怀好意，妄图鼓动其他业主一起不交物业管理费或者少交.
3、没有入住的业主和没有装修的业主以没有入住为理由，不愿意缴纳
三、物业管理费收取关键节点分析
1、及时跟踪、了解部分别有用心的业主动态，及时做好沟通与说服工作。避免这部分别有用心的业主窜连、鼓动其他不明真相的业主,造成事态恶化。对于顽固不化的不讲道理的业主要孤立和打击、揭露这些业主。一定不能让这部分业主得逞.
2、对业主反应比较大和突出的问题，这段时间要集中整理解决。不能解决的及时知会各位业主。争取得到大多数业主认同。
3、对业主提出的一些常见问题和要求开会研究，能解决解决,不能解决要统一口径，对业主做出合理解释。争取得到大部分讲道理的业主支持。
4、将业主进行分类，支持我们物业管理的和明大理的业主分为一类,不明真相,对我们存在误解的分为一类,经济困难的分为一类，胡搅蛮缠的，捣乱闹事的分为一类。按类别进行分类自然就有了突破口。
5、不断规范和提高我们团队物业管理水平，给业主看到希望。同时也提高自身的社会竞争力。不断学习物管理的法律法规，可以帮助我们如何回答业主的一些刁钻问题并保护自己。
四、收取物业管理费的具体方法和步骤
1、收取前的准备工作
1。1提前沟通告知业主
1。2对业主进行分类，并在业主档案中体现。
1。3制定并计算出各户业主物业管理费明细表，准备好收据.制作催缴通知单、缴费通知单、最后催款通知单等单据。
1。4对楼宇存在的可以解决的如窗户修理、门修理、漏水问题、门禁问题等要在收取前就开始集中解决.保证在物业管理费收取期间电梯正常运行。不给想投机的业主以任何理由和借口.
1.5对业主的一些困难可以帮助解决。感动业主.千万不可和业主发生口角.对业主做好解释和说明工作,及时回答和解决业主提出的问题。
1.6熟练掌握物业管理费相应法律法规,知道什么是物业管理费，它包含哪些内容。熟悉业主手册（业主公约)和物业管理合同。熟悉物权法和物业管理条例.
2、收取工作
2.1由楼宇管家和后方支持人员男女搭配，两人为一团队上门进行收取。要做到有礼有节，不能粗鲁。对业主提出的问题要及时回答和解决。
2.2能当场收取的当场收取,不能当场收取的千万不能强求，但必须告知业主物业管理费收取金额和时间限制。以及法律规定相应滞纳金规定。发催缴通知单后半个月未缴纳的业主按千分之三开始收取滞纳金。
2。3对于不在家中业主择适当时间再上门或者在大厅中遇到时收取.
2。4对于长期不在的业主和未装修、未入住的业主电话通知并告知相应信息.
2.4第一次上门收取完毕后，应该根据业主分类信息对一二类业主进行跟进和电话跟踪.以取得突破。
2。5对于通知后超过一个月未缴纳的业主发催缴单。发完催缴单半个月后仍然未缴纳的发最后催缴单.如果还是不缴纳可走法律程序。
2。6当天收取的物业管理费当天由物业管理人员上交财务.
五、应急事件处理办法
1、收取半个月后,效果不好，只有少部分缴纳.
1.1采用刺激政策.如规定时间内缴纳送礼品、免除一个月物业管理费等.具体附件制定。
1。2如果采用1.1刺激政策仍然不能起到效果的要及时分析原因和业主进行谈判。由公司高层出面收缴。
1.3如果谈判仍然不能解决问题，就采取停止物业服务办法再次谈判.