二重项目物业管理招标文件(部分)(DOC).doc

第二章 标 的 物
一、基本情况：
二重集团公司成都工程研究中心办公大楼（以下简称“大楼")座落于成都市成华区龙潭总部经济城航天路320号。由中国建筑西南设计研究院有限公司设计,是一座超高层建筑。总建筑面积108562㎡,建筑主体高度140.6m；地上33层（其中裙楼5层），地下2层;建筑类别为一类高层建筑，建筑设计使用年限为50年；建筑结构形式为全现浇钢筋混凝土框架—-多核心筒结构，抗震设防烈度为7度。大楼共设14部电梯，低区（—2至18层）6部、高区8部(其中2部为消防兼无障碍电梯）.楼层分布及功能如下:
1、地下室：
地下一、二层：建筑面积分别为10136㎡，是小汽车库和设备用房，其中地下一层夹层设有非机动车库；
2、裙楼:
一层：建筑面积4605㎡，是大楼入口、大厅;
二层：建筑面积2880㎡,主要是会议、办公及物管用房；
三～四层：建筑面积分别为4018㎡、3172㎡，为多功能厅、接待、会议用房；
五层:建筑面积4076㎡,为会议、办公及其他用房。
3、主楼：
六层：建筑面积2759㎡，是避难层兼设备用房;
七～二十五层：每层建筑面积分别为2541㎡,是科研办公用房.其中,二十层是避难层兼设备用房；
二十六～二十九层：建筑面积2478㎡，是科研办公用房；
三十～三十二层:建筑面积分别为1786㎡、1750㎡、1750㎡，是科研办公用房；
三十三层:建筑面积474㎡，是设备用房、屋顶花园。
（特别说明：29~31层为高层领导办公区,32层为备用房，7～16层为对外出租楼层。）
4、具体楼层结构及房间分布详见楼层平面布局图（附件1:电子版图纸)。
5、大楼主要功能系统：
（1）生活给水系统；
（2)生活排水、排污系统;
（3）视频及多媒体会议系统；
（4）供配电系统;
(5）照明控制系统；
（6）信息发布系统;
（7）消防控制系统；
(8）楼宇自控系统；
(9）应急指挥系统；
（10）背景音乐及紧急广播系统；
（11）中央空调系统;
（12)监控系统；
（13)电梯系统;
（14）网络系统；
（15）通讯系统；
6、设备、设施及图纸(附件2:电子版图纸）;鉴于业主利益及国家保密规定，部分图纸仅提供可供投标方有关人员到招标方现场电子阅览查询。
另，拟计划建设职工餐厅（按照600人集中就餐，6个包间，1个便利小超市规模建设）。
二、物业管理要求
1、基本要求
1）物业公司应具备物业服务企业一级资质证书,并从事专业的物业管理3年以上,在本行业中形象好、口碑佳、无投诉.能接受业主单位的统一管理，具有规范而完善的为该项目量身定做的管理方案和管理细则。质量管理、财务管理、档案管理、岗位职责管理等各项规章制度健全,能为业主单位开展的各项工作、活动提供优质服务。
2）物业服务人员须取得《物业管理职业资格证书》或《岗位技能培训合格证书》,专业设备、设施技术操作人员还应取得相应的《专业技术证书》或《职业技能资格证书》。从业人员均应接受过相关岗位的技能培训，掌握物业管理相关的法律、法规和政策，熟悉物业的基本情况和特点,能正确使用和维护相关设施、设备.
3）人员配备要求:热爱祖国,拥护党的基本路线,遵纪守法.具备“用户至上、服务第一"的服务意识和强烈的责任感和良好的职业道德，爱岗敬业、诚守信誉,优质高效服务用户。知识与能力并重，有一定的物业管理工作经验及相应岗位的技能:项目经理要求有相关物业管理经验，管理人员要求具有大专以上学历;特殊工种技术工人持专业上岗证、服务员持《健康证》等；保证100％持证上岗.充分利用人力资源,减少开支，降低成本。员工要求统一着装,员工服装按业主要求配置.
4）服务人员定点定位定责定编准确合理.
5）环境卫生和室内卫生的清扫保洁覆盖率达100％,合格率达100％；
6)秩序良好，杜绝各类安全责任事故；
7）设施设备运行良好，完好率达99％以上；维养合格率100％；
8）各项服务做到快捷、周到,综合满意率达到96％以上。
9)接受业主方每月、每季度、每年度组织的对物业服务的综合性考评。考核按100分计，得分须达95分以上。年度综合考评90分以下时，招标人不再与其续签合同。
三、具体要求
本项目的物业管理服务标准至少应达到《四川省物业管理优秀大厦标准》。
1、房屋维护管理
1。1建立健全房屋维护管理档案，检查、督促和指导使用人正确使用房屋，并遵守房屋安全使用规范、政策、法规。
1.2对房屋进行日常管理和维修养护,保证使用功能正常，检修和保养记录齐全。
1.3房屋需要维修时，属于小修范围的，应及时组织修复；属于大、中修范围的，应及时编制房屋维修计划和维修资金使用计划，向房屋所有人提出报告与建议，并根据房屋所有人的决定,及时组织维修。
1。4大楼外玻璃幕墙每年清洗二次.
2、房屋检查
根据房屋实际使用年限，每年应定期对房屋进行一次全面的安全状况检查,并做好日常的巡检工作，建立健全检查记录。发现问题应及时报告,并接受委托安排专项修理.遇紧急情况时,应及时采取必要的应急措施。
3、房屋管理
3．1保证房屋完好率98％以上.
3．2房屋及配套设施应完好整洁，无乱搭建、乱悬挂现象.
3．3外墙无乱贴和锈迹、破损、污渍。
3．4室外招牌、引路标识整洁统一美观。
3．5楼内墙面粉刷无明显剥落开裂,墙面砖、地坪、地砖平整不起壳、无遗缺，修补墙面的粉刷层及面砖应保持与原墙面色差、材质一致。
3．6发现有防水层气鼓、碎裂,隔热板有断裂、缺损的，应在规定时间内安排专项修理。
3．7道路应保持路面平整、无开裂和松动、无积水。窨井、积水井不漫溢，积水井及窨井盖无缺损，发现损坏应在规定时间内修复。
3．8卫生间、茶水间保持设施完好、正常，水龙头及便池出水正常,不漏水，地漏畅通不堵塞。保持管道畅通与安全使用,发现损坏应及时修复。
电梯间应保持设备设施正常运转、电梯按钮无缺损、标示清晰完整，发现损坏应立即修复.
3．9绿地、花台水龙头出水正常、无滴漏现象，水管无堵塞、无漏水现象,花坛保持完整,绿化养护达到规定标准。
4、设施、设备的运行管理、维护服务要求
4.1符合国家规定的节能降耗减排及环保安全要求,维修工程质量合格率及回访率达100％。
4.2所有维修工程都必须有详细的维修及验收记录。
4。3日常维修：每日巡视，房屋、水电及专项设施设备等发现故障和安全隐患须及时维修;桌椅门锁等公物、灯具、水龙头等日常损坏随报随修，维修合格率达100％。一时不能修复的要说明情况,修复后要有维修验收签字记录。大修、中修停止水电及专项设施设备运行时应提前三天通知相关部门。
4。4主要维修工程建档造册,并由管理人员签署验收合格单。
4。5每项维修工程完工后,应对用户进行回访,并针对回访情况提出整改措施，达到用户满意。
5、应急供电系统
5。1按规定周期对发电设备进行检查、维护,保持设备的完好。
5。2定期启动及维护备用发电机(组）,确保随时应急启用。
5。3发电机控制柜手动及自动启动正常,各类表计显示正常.
5。4自动转换开关状态显示完好，动作正常.
5。5定期对应急照明（带蓄电池)设施进行检查、维护，使其处于有效待命状态。
5。6定期对蓄电池组进行充放电试验，进行蓄电检查及保养。
6、空调系统
6．1集中空调通风系统应符合国家卫生标准要求。各设施部件应按照《公共场所集中空调通风系统卫生管理办法》及相关要求进行维护.
6。2设备工作正常、安全装置有效。
6。3定期巡查设备运行状态并记录运行参数。
6。4定期检查循环泵、冷却泵电机及泵体，进行添加更换润滑脂、清洁叶轮、基础紧固、除锈刷漆等维护保养。
6。5定期对空气处理单元、新风处理单元、风机盘管、滤网、加（除)湿器、风阀、积水盘、冷凝水管、膨胀水箱、集水器分水器、风机表冷器进行检查、清洗和保养。
6.6定期对空调系统电源柜、控制柜进行检查,紧固螺栓、测试绝缘，保证系统的用电安全.
6.7定期对空调循环水进行水质处理和水质分析，保证系统水质符合空调设备的要求。
6.8压力表、真空仪、传感器等测量装置按规定进行周期检定。
6。9定期对空调系统设施设备进行能耗（水、电等）统计和分析，做好节能工作。
6。10在每个供冷期或供热期交替运行之前,或系统停机一段时间后又重新投入运行时，必须对系统所有设施设备（如冷却水循环管道、冷冻水循环管道风管、新风系统等的管件、阀门、电气控制、隔热保温等）进行严格细致的检查、清洗、测试和调整,确定正常后方能投入运行。
7、给排水系统
7.1设备、设施完好率达99％。
7.2用水、供水制度完善，给排水设备系统运行良好，排水通畅，无大面积堵塞及漏水现象。
7.3定期检查卫生间、开水房、管道井内的上下水管道、阀门、减压阀，室内外排水沟渠（井)。设备运行正常，压力符合要求，仪表指示准确,无跑、冒、滴、漏现象。
7。4生活水泵、管道、阀门定期进行维护保养;化粪池、室内外排水沟渠(井）定期疏通清掏；排水畅通无堵塞。
7.5生活水箱入口封闭,加盖加锁，溢水管、泄水管、通气口要加金属网，室外的通气口要有防护设施。
7。6每半年应对二次供水水箱进行全面清洗消毒.计划停水按规定提前通知业主.
8、电梯系统
8。1建立健全设备安全技术档案，制定完善设备管理制度和操作规程,制定电梯及扶梯事故应急救援预案。
8。2须经国家核准的特种设备检验机构定期检验（检验周期为一年)，取得安全检验合格标志,并在检验有效期内运行。
8.3电梯运行的基本技术要求：运行平稳、平层准确，轿箱照明、内外呼梯按钮完好，楼层显示正常,轿箱内整洁无污染.警铃或其它救助设备功能完备,称重装置可靠，安全装置有效无缺损,电梯运行无异常。
8.4应当与取得相应特种设备许可的电梯维修保养单位签订电梯维修保养合同，不得使电梯脱离维修保养。电梯维修保养合同应当约定维修保养的期限、项目和救援责任等内容。
8。5应要求电梯维修保养单位对电梯及其安全设施至少每15日对电梯进行一次维护保养，保证其维修保养的电梯安全技术性能符合国家规定的标准和安全技术规范。
8。6应要求电梯维修保养单位设立24小时维修值班电话,保证接到故障通知后60分钟赶到现场，采取积极措施消除事故隐患,配合电梯的使用单位采取正确有效的救援方法。
8.7要求电梯维修保养单位落实维修保养过程中的现场安全防护措施，保证施工安全。应当做好维修保养记录，并归入电梯维修保养档案.
8。8应要求电梯维修保养单位为其介绍必要的管理知识、安全技术知识、安全规章制度;协助电梯使用单位建立电梯技术档案.配合电梯的使用单位采取有效措施确保电梯安全运行。
8。9电梯发生故障时,应第一时间启动应急预案，同时立即停止使用,及时通知维修保养单位进行维修保养,及时消除安全隐患,保证安全可靠使用。　　
8.10电梯机房专人管理，机房空气温度应保持在5~40℃之间,温度应保持在设备安全运行所允许的范围内；机房通风、照明良好,配备应急照明、灭火器材，盘车工具及标识齐全、方便醒目.
9、锅炉系统
9。1锅炉的使用管理
9。1.1严格执行《特种设备安全监察条例》和有关安全生产的法律、行政法规的规定，保证锅炉的安全使用。
9。1。2建立管理机构，制定各种安全管理制度、操作规程、记录表卡及锅炉的安全技术档案。技术档案应包括：①锅炉的设计文件、产品质量合格证明、使用维护说明等文件以及安装技术文件和资料。②特种设备的定期检验和定期自行检查记录。③锅炉的日常使用状况记录。④锅炉及其安全附件，安全保护装置、测量调控装置及有关附属仪器仪表的日常维护保养记录(主要安全附件:安全阀每年校验一次、温控仪每半年进行一次检测、压力表每半年检定一次）。⑤锅炉运行故障和事故记录.⑥锅炉管理人员、操作人员的安全教育和技能培训记录。
9。1.3每月对使用锅炉进行一次自行检查，发现问题及时处理.
9。1.4锅炉管理人员及操作人员应当经特种设备安全监管管理部门考核合格,取得由国家统一格式的特种作业人员证书，从事相应的作业和管理工作。　　
9。1.5在用锅炉安全检验合格有效期届满前1个月，向特种设备检验检测机构提出定期检验要求（在用锅炉定期检验一般每年进行一次外部检验,每两年进行一次内部检验，每六年进行一次水压试验）。　　　
9。1。6制定锅炉的事故应急措施和救援预案。　　
9。2锅炉日常维护保养
9。2。1每年对锅炉及附属设备进行一次全面二级保养，按规定更换气喷嘴、润滑电机、校验安全阀，发现问题及时处理.　　
9.2。2每季度对锅炉及附属设备进行一次一级保养，对防爆门及泄爆装置进行安检,清理燃烧器、鼓风机风叶、烟管通灰,对机械设备更换或添加润滑油,超压、超温保护试验,安全阀自动排气一次。　　
9。2.3每月对管路过滤器进行一次清洗，对安全连锁装置的安全性能进行一次试验.　　
9.2。4锅炉安全附件及仪表齐全，动作灵敏可靠,其中安全阀需经常启动排气。　　
9。2.5在额定的流量范围内，系统各设备不得超压运行。
9。2。6气、水管道完好,阀件及仪表齐备，无跑、冒、滴、漏。
10、消防系统
10.1消防设施、设备完好率达98％，消防事故发生率≤1‰.制定消防应急预案,每年至少进行一次消防演练。配备专兼职消防人员,实行物管全员义务消防员制,严格制度,落实责任,定期训练义务消防队，加强消防宣传.
10.2消防系统设备完好，灭火设备配套齐全，定期养护,记录完整.
10。3紧急疏散通道畅通，指示照明与线路图标识齐全完好。
10。4周密制定灭火方案,值班员应熟悉业务，保持通讯畅通，反应快捷。落实防火责任人，实行巡视制度,建档记录，物管经理监督执行，并定期维护和检修以确保消防设施完好无损、正常使用。
10。5建立健全消防工作制度，对重点部位制定出防范措施，定期由专人负责对消防栓及其它消防设施进行检查测定，并填写检查标示及记录。
10.6设立安全督察员日常巡视，做好巡视检查记录,发现隐患及时下达整改通知书，并填写消防隐患整改验收报告。
10。7消防系统须由具有相关专业资质的消防维保公司对其进行维护保养.
10.8消防系统工作人员须经消防培训考试合格,持证上岗.
10.9消防设备除检修外,必须处于正常运行状态.
10。10发生一般性故障，应即时通知专业维修公司在规定时间内到达现场,进行维修；发生重大故障时，物业服务人员应及时采取相应措施应急处理，专业维修保养人员应在30分钟内到达现场进行抢修。
10。11监督专业消防维护保养公司做好消防设备月、季、年度检查工作，按时段和设备数量比例，抽查、检测系统设备，全年覆盖所有系统设备。
10。12配合专业消防公司制定消防设备年度保养计划,并监督完成情况。
10。13消防应急照明、疏散指示标志的应急时间应大于90分钟。室内消火栓每月检查一次，保证消火栓箱内配件齐全完好,阀杆每年加注润滑油并放水检查一次.
10.14联动控制台工作正常、显示正确，系统误报率不超过3％.-防火水泵每月启动一次，每年至少保养一次.
10。15火灾探测器至少每二年进行一次专业清洗.
10。16消防管道、阀门至少每二年进行一次除锈刷漆。
10.17保证消防用水的基本储备，确保火灾时不低于10分钟的消防灭火用水量。
10。18消防通道要畅通。
10.19室外消火栓和消防水泵应保证完整好用，并有明显标志。
10。20建筑灭火器应按相关规定配备，并保证完好有效。
10.21防、排烟系统应保证处于正常运行状态。
10.22防火门和防火卷帘门应保证完好，具备防火分隔功能。
10。23门警系统应保证在火灾等紧急情况下，释放所有门警装置,做好疏散门的畅通。
10.24消防电梯应保证24小时运行。
10.25当主电源断电时,消防备用电源应当能自动投入运转;当主电源恢复时能从备用电源自动转入主电源状态.
11、安全监控防范系统
11。1监控画面分割器工作正常、整洁。
11.2监控录入设备工作正常、整洁。
11。3监视器工作正常、图像清晰、色彩良好、整洁。
11。4监控器矩阵工作正常、线路整齐、标识清楚.
11.5监控录入资料应至少保持15天，有特殊要求的参照相关规定或行业标准执行。
12、照明系统及光彩工程
12。1所有室内外照明及光彩工程完好率(含路灯亮灯率）达99%。
12。2落实责任人，实行专人巡视和物管经理监督执行制度，做好建档记录。保障照明随时处于完好状态，在二十四小时中无论任何时间出现故障，能做到及时修复。
12。3制定照明节能管理制度，照度应符合GB50034《建筑照明设计标准》。
12。4每天一次巡检大厅、电梯间、通道等公共部位照明及光彩工程，如有缺损及时更换。
12.5每周一次巡检公共照明电源柜,发现问题及时处理,保证设备正常运行和安全用电.
13、避雷系统
13.1每年雨季前委托专业机构对建筑避雷系统进行检测，留存检测合格报告,同时开展对重要设施设备的防雷检测。
13。2保持避雷系统完整性，不得擅自拆除、迁改避雷设施。
13.3每半年对楼顶避雷针、避雷带、避雷线、避雷网、屋面设备、其它金属物体的接地装置进行全面检查,发现问题及时解决。
13。4每季度对强、弱电井、设备间内的机电设备、配电柜接地装置进行检查；每月对变配电设备接地装置、避雷器进行检查，保证所有机电设备、配电柜（箱）、管道、金属构架物接地良好.
14、标识管理系统
14。1保证大楼所有标识、指示牌清晰完整,维护得当.
14。2紧急出口、消防通道、禁烟区等危险、隐患部位应设置明显的警示性标识.
14。3配置并在适当时使用“维修进行中”、“小心地滑"等临时性服务状态标识.
14。4各类标识的格式统一、文字规范。悬挂（摆放）应安全、正规、醒目、便利、与环境协调。
15、秩序维护服务
总体要求:严密防范、杜绝发案，力争做到零发案。
15。1门卫
15。1。1主出入口实行24小时值班。值班人员应仪表端庄，举止文明，态度和蔼，用语规范,礼仪周到,按时到岗,坚守岗位,无脱岗、离岗行为。
15。1。2保持个人仪表整洁、门岗周围环境清洁，注意观察人员、车辆进出情况,发现疑点应当及时询问。
15。1.3对进出的各类车辆进行有效疏导，引导车辆在指定地点有序停放，保持院内及出入口的安全畅通.
15.1。4对外来办事人员实行进出登记。对非工作时间进入的外来人员应进行身份证登记。
15.1。5对物品进出实施分类记录，大宗物品进出应进行凭证审验，坚决拒绝危险物品进入。
16、巡逻
16。1科学、合理安排巡逻路线，排除各种不安全因素和隐患,发现违法、违规行为应及时制止,发现疑点应及时排查，同时视情况报告有关部门。
16。2巡视中发现异常情况，应立即通知有关部门并在现场采取必要措施，随时准备启动相应的应急预案.
16.3收到监控室的指令后，巡逻人员应及时到达指定位置,并采取相应的有效措施.
16.4对物业区域内设置的消火栓（箱）、窨井盖、安全警示标志等涉及公共安全的设施、设备进行巡查，发现缺失、损坏或不能正常使用等情况，应及时报告并记录.
17、监控室值守
17.1监控设施应24小时值守，保证对安全出入口、内部重点区域的安全监控，保持完整的监控记录,值守情况记录应规范完整，并按规定备查.
17。2监控中心收到火情、险情及其他异常情况报警信号后,应及时报警，并通知相关人员及时赶到现场进行处理。
17.3监控录像资料应至少保持15天（特殊情况除外)。
17。4保持值班电话畅通,接听及时（铃响三声内应接听）.
18、消防安全协助
18。1协助驻楼单位建立健全并落实消防安全责任制及消防设施专人管理制度。
18。2对易燃易爆、危险物品等应设立专人专区管理及消防设施专人管理制度。
19、安全生产与灾害预防
19。1建立健全安全生产规章制度和操作规程，普及安全用电、用水知识。
19.2如遇暴雨或其他灾害性天气时，应及时采取应急措施：①对露天设施的抗强风能力进行检查和加固。②对排水系统进行检查疏通,清除杂物，确保排水畅通。③提前准备必要的抢险物资。④安排值班人员,加强巡查。
突发事件处置
19。3制定突发性公共事件处置应急预案,每年根据实际需要组织1～2次应急演习。
19。4建立火灾反应应急预案，确保火险、火灾发生时能进行有效扑救、疏散工作，最大限度减少损失。
19。5当发生突发性事件时，在向有关部门报告的同时应同时启动应急预案进行处置，同时全力配合有关部门，保护人、财、物的安全。
20、环境卫生维护
总体要求：实行清洁、保洁责任制，达标率99%.
20.1保洁区域
20。1。1所有楼道、卫生间、办公室、会议室、活动室、接待室、绿化带、地面、喷水池、连廊、楼层屋面等公共环境清洁维护。
20。1。2标牌标识、会议桌椅（茶几）、楼梯扶栏、公用灯具、电梯轿箱等部位的清洁维护.
20。1.3各类垃圾的收集处置。
20。2保洁要求
20。2.1所有楼道、卫生间、办公室、会议室、接待室、绿化带、地面、喷水池、楼层屋面，包括桌椅、茶几、地面、窗户、墙面、天花板、灯具等保持整洁、干净,无卫生死角，无污垢，无积尘，无杂物.
20。2.2遇重要会议、重大活动或特殊天气随时清洁。
20。2.3大楼内外垃圾桶外层表面无积污，桶内垃圾日产日清。
20.2.4办公垃圾、生活垃圾、建筑垃圾等应有专人负责,做到日产日清.
20.2。5屋顶、露台、路灯、扶栏、楼梯平台无积尘，无杂物。
21、会议室、接待室使用保持实时清洁。
如有特殊要求另行约定。
22、消毒灭害
22。1由有关部门发放或使用低毒高效安全的药剂进行,并符合国家、行业标准。消毒灭害时间应安排在上班前、下班后或者利用节假日，尽量不影响正常工作秩序。
22。2灭鼠、灭蟑、消杀等消毒使用的毒饵、药剂应妥善保管。施放、回收均有记录。在消毒过程中注意做好个人防护。
22.3在环境卫生维护中，如出现自来水爆管、化粪池外溢、公共性疫情等情况,应启动相应的应急预案，全力配合有关部门，保障人员安全，减少财产损失。
23、综合服务　
23.1总体要求
设置总服务台或服务窗口，提供咨询、服务受理、投诉接待、引导等服务.要求服务员做到服务规范、及时、礼貌、热情、文明,有效投诉率≤5‰,投诉处理率≥95％，投诉处理回访率≥95%，满意率≥95%。
23。2接待、会议及展厅服务
接待人员应衣着整洁、端庄,文明、热情,接待行为标准、规范；回答咨询确保100%答复率。
23。3前厅服务
前厅服务人员应注意维护前厅的整洁、有序和安全，为外来人员提供办事指南、接待等咨询服务。
23。4报修服务
及时受理各类保修,并在规定的时间内到场处理。小修项目宜当天完成，大修项目应按照规定时间完成。遇特殊情况，一时不能修复的，应说明原因，并明确修复时间。
23。5收发服务
23.5。1报刊杂志和挂号信、包裹、汇款单等均应正确分理、及时送达，并进行分发、签收登记。
23.5.2特殊邮件，如：机要函件、特快专递、电报等应在收到邮件后的10分钟内送达.收件人因故不能按时接收的应做好相关记录.
23。5。3收件人迁离本物业后，应提供一个月的邮件保管服务，并尽力通知收件人领取。对无法联系收件人的邮件，要按照相关程序,及时退回邮局。
23.6会务服务
根据会议主办方要求做好会标定制、会场布置、文件分装、席卡制作、鲜花定制、投影、音响设备调节、空调调节、水果定制、茶水、毛巾等服务.
23.7特约服务
23。7。1公司领导办公室每天定时保洁一次。遇会议、活动、接待等随时保洁.
23。7.2指定区域加强秩序维护和安全监控.
23.7.3双方约定的其它服务事项。
24、业主满意度
24.1积极开展服务质量的意见征询工作。征询项目应包括：会议服务、房屋和设施设备运行维护服务、办公楼秩序维护和安全服务、环境保洁服务、绿化摆放养护服务等方面。
24。2可采取电话联系、走访、恳谈会、问卷调查、联系函、服务满意度测评等多种形式，主动征求意见.
24.3意见征询中发现的问题，应及时整改，并对整改结果进行回访、登记。
25、投诉处理
25。1物业管理服务机构直接受理的投诉,应核实情况，及时处理,并在一个工作日内将处理结果回复投诉者，最长不得超过三个工作日。属于物业管理责任的投诉，应向投诉者道歉并及时纠正;属于无效投诉的应耐心做好解释工作。物业管理服务机构与投诉者无法协商解决的，应及时报上级主管部门处理。
25。2投诉者直接向上级主管部门的投诉,或者上级部门转送来的投诉，应尽快查明事实,确认证据，分清责任，并如实反映情况或上报书面材料。
25.3向公安机关的投诉,应积极协助公安部门处理。
25。4涉及依法裁决的投诉,应严格按照按法律程序处理.
25。5受理、处置各类投诉应做好记录，并妥善保存.
另，按照标的物中的计划职工餐厅规模，提供相应的餐厅服务方案。
26、物管人员配置
人员岗位配置指导意见
类别
岗位
人数
小计
岗位说明
管理人员
项目经理

接待、会议及客服主管

秩序维护主管

设备维护主管

环境维护主管

餐厅主管

秩序维护人员
门岗

巡逻岗

监控岗

办公区安保

保洁人员
专项(接待、会议、领导办公室等）清洁

公区清洁

工程人员
高低压配电房值班兼房屋及设备维修

锅炉工兼空调工

万能工

餐厅人员
厨师

厨工

服务员

采购员

客服人员
大厅接待服务

会务服务

相关服务

投标人认为需配置的其他人员

合 计

备注：以上为指导性配置标准。
人员配置要求
1、秩序维护人员:男，身高1.70M以上；女，身高1。58M以上,高中及以上文化程度.
2、电梯、消防、监控、中央空调等特种设备、设施运行维护人员应具有相关技术专业上岗证，并提供相关证明材料；餐厅人员按照餐饮业从业人员国家管理相应规定配置.
3、物业公司应按照国家劳动法及成都市的用工规定，聘用物业管理服务人员，并对其疾病和人身安全等完全负责，人员工资标准不得低于成都市的最低工资标准,招标人对此不承担任何的责任和义务。
27、其他
27。1投标人应加强该项目运行的水、电、气及消耗品(会议、接待、维修类的大宗批量消耗)的使用管理和节能降耗减排工作。其中能耗部分及消耗品的费用由招标人负担.
27。2物业管理考评、考核标准依据本项目物业管理要求,由招标人制定具体实施办法，按百分制实行季度考评、年度考核。
27。3本项目其它未尽事宜，由双方另行协商约定.
28、物业管理服务时间
物业服务时间周期为1年，经年度考核(综合考评达到90分以上），并经双方同意可续签下一年度合同。业主方在物业合同期内每月对物业管理工作进行考核,如达不到要求，业主方有权按照合同约定扣减物业费用;累计三次考核不合格，视为年度考核不合格,业主方有权单方面终止合同，由物业公司承担违约和赔偿责任。