异地置业行业策划方案样本.doc

异地置业行业策划方案目录序言第一章 中国房地产异地置业市场分析及前景估计第二章 本中心定位宗旨及发展目标第三章 中心组织架构及各部门职能确定第四章 营销推广模式确定第五章 媒体宣传推广策略第六章 年度发展阶段划分及工作内容第七章 提议总结序言 中国房地产在经历了“人适应房子”到“房子适应人”转变后，进入了新发展阶段，这就是“房子引导人”。在这个阶段，原有市场观已经不能够满足市场真正需求，我们必需要以科学发展观来指导房地产业，在新、更高层面上选择和确立适应产业发展市场观。传统房地产市场理论认为房地产是不动产，所以目标用户往往以项目所在地为圆心，设定一个半径不等区域，作为市场研究范围。现在这种“原住地”概念局限市场观完全不适应社会发展。汽车时代来临带来活动范围大大超出了“原住地”限制，社会10大阶层形成使“物以类聚，人以群分”需求强烈冲击着原有居住观念，大家自觉不自觉地向各自品牌小区“归队”。经济发展，使异地置业成为可能。于是我们能在海南三亚看到一批又一批来自内陆，来自东北购房群体。从这个意义上说，谁树立了开放市场观，谁就拥有了开放市场.异地置业兴起，是中国居住消费发展到一定阶段肯定，其所带来居住消费领域革新和改变，将是对整个房地产业界一次不小震动。而传统置业观念也伴伴随社会经济发展，区域间经济联络加深和交通情况改善,也在发生着改变。部分“成功人士”开始选择那些经济发展快速、环境优越、城市配套齐备、就业机会充裕异地城市进行置业，传统房地产市场地域性特征逐步弱化：北京已售高级商品房中近半数被外地人购置；大连高级住宅约13属于外地人；海南五成以上商品房落在异地购房者名下；杭州、福州、太原等省会城市房产亦有二分之一非当地人全部 河北”中京异地置业中心”正是在这种市场背景中应运而生, 作为一个创新跨地域消费平台， 意在搭建一座异地推广桥梁，这座桥梁两端负担着用户和开发商双重责任，并为广大市民和投资用户打造一个全方位异地置业资讯平台和沿海风景住宅展示网络，让更多异地置业者能够更全方面、集中地欣赏到优异风景住宅风貌，帮助更多用户实现异地置业梦想。同时深入推广异地置业投资理财新观念，加速房地产“第二流通渠道”发展。第一章中国房地产异地置业市场分析及前景估计中国房地产市场自从取消福利分房,而进入按揭贷款购房以来,中国房地产市场也真正走入了商业运作轨道,并进入高速发展时期,伴随93年房地产行业泡沫经济以后,中国房地产市场运作更趋理智,加之近几年中国政府对房地产市场深入规范和一系列针对房地产行业政策出台,现在中国房地产市场正在朝着健康有序方向蓬勃发展,并成为中国第三大支柱产业。进入二十一世纪,传统房地产行业也正在发生着悄然改变,这种改变是伴伴随中国中国生产总值及国民经济收入大幅度提升和消费者居住观念改变而来,另外中国自加入WTO以后,传统房地产行业也将面临着外资房地产企业巨大冲击, 依据以往资料分析，外商投资行业中房地产和公用服务业约占23，在工业以后，居第二位，是外商投资热点。但从某种意义上讲这也为中国房地产行业带来前所未有发展机遇,相关教授认为，入世后,中国房地产业将保持20年左右兴旺。而现在摆在中国地产人面前首要问题是怎样应对这种改变,我个人认为最近异地置业新起为现在中国房地产市场注入了新活力,也为中国房地产市场发展寻求到了一个新出路。现在中国异地置业市场还处于起步阶段,很多运作上步骤还有待完善,但能够确定是中国房地产开发企业已经注意到了这个市场所孕育着巨大商机,而作为房地产销售代理企业也正在进军异地置业市场,不过大部分现在还处于一对一传统代理阶段,并未将其专业化和规模化经营运作,也所以造成现在中国异地置业市场供需相对失衡, 作为购房投资者，因为缺乏了解异地楼盘信息桥梁,大部分对异地房地产市场信息并不太了解,从而抑制了部分市民异地购房热情,而作为房地产开发企业也因为缺乏外地交易平台而无法在最短时间内将自己楼盘有效销售出去,从而造成现在异地置业市场买家找不到卖家,卖家找不到买家局面,在客观上限制了异地置业市场快速发展。但必需认可,任何一个新生事物全部将经历一个成长过程,房地产异地置业市场也不例外,巨大消费潜力将给这一市场带来前所未有发展机遇,这也是它能够快速发展基础.相信在很快未来,伴随中国房地产业繁荣发展和中国地产人对这异地置业领域不停探索实践,异地置业市场也将逐步走上成熟。第二章 本中心定位宗旨及发展目标一、 中心定位:现在中国北方房地产行业跨地域投资、跨地域消费概念已经形成，但尚缺一个平台，一个系统资源整合方案。而中京异地置业中心建立，能够在河北地域搭建一个比较大平台，把外地部分含有自然资源项目引入河北,同时也要以此形成一个完整、拥有异地购房服务体系。所以本中心因定在： “创中国房地产行业北方城市跨地域消费第一平台”,在具体运作上应本着高起点,高标准、专业化及规模化运行标准实施.二、 创办宗旨 房地产业要发展成为一个稳固支柱型产业，需要时间和空间。在时间上，形成一个支柱型产业不是一、两年事情，而是需要十年、二十年甚至三十年长久可连续发展；在空间上，作为一个支柱型产业，它应该满足不一样层次、不一样类型消费需求，比如居住、投资、度假等。中京异地置业中心应将旅游、度假、投资、居住等多重概念嫁接在一起，以满足不一样消费群体异地置业需求。对于消费者而言，中京置业帮助她们实现了“异地置业”梦想，提供全程服务和相关保障，而对于异地开发商及政府而言，经过展交中心不仅能够帮助异地开发商快速、完全进入河北市场，而且扩大了影响力，树立了产品品牌形象。综上所诉,本中心创办宗旨应为两个方面:第一:向广大异地购房者提供一条最为合理异地购房路径并提供一个安心异地投资、置业平台。第二: 为外省市开发商营造一个能够进入石家庄异地物业展示交易平台,对于开发商而言，本中心不仅只是一个代理机构或媒体宣传机构，它更应该成为开发商最值得信赖合作伙伴。 三、 发展目标本中心发展应首先应确立一条发展根本,那就是利用产业优势、媒介优势、专业营销技术优势，搭建一个以整合取胜异地置业模式框架,并立足省会,逐步辐射周围城市消费群体,以点带面, 1-2年内,在全国各大旅游风景城市设置分支机构, 逐步形成较为完善用户服务体系及置业体系, 最终成为房地产异地置业行业中领军企业并形成品牌效应. 第三章中心组织架构及各部门职能确定 总 经 理副总经理副总经理总经理办公室财务部业务部行政部策划部广告部人 事 部 策划部：部门关键职能负责企业形象策划及产品营销策划工作广告部：部门关键职能负责媒体广告公布及实施工作人事部：部门关键职能负责中心人员招聘培训工作行政部：部门关键职能负责中心用户档案及日常行政管理工作业务部：部门关键职能负责寻求筛选合作项目及中心和开发商之间协调沟通工作财务部：部门关键职能负责中心财务管理工作第四章营销推广模式确定 模式一：“专题风景物业结盟” 现在现阶段我们关键以推广沿海海景楼盘为主,楼盘形式比较单一,难以满足广大异地置业者消费多样化需求,所谓“专题风景物业结盟”推广模式，关键是依据对自然景观筛选，沉淀四大专题卖点，初步确定以山、河、湖、海等四个景观专题进行物业类别划分和界定，并在媒体上形成山、河、湖、海四大专题系列，分别进行推广。此种推广模式，隶属于中国“山、河、湖、海景居文化”一部分。 因为当大家物质生活水平越来越高，便不再只满足于外在物质上享受，转而开始关注本身内在需求，开始关注生活品质。住房外延功效得到深入扩展，东南沿海地域景观住宅正吸引着大批投资者眼光。经过采取“专题风景物业结盟”推广模式，将中国各地优异风景楼盘根据“山、河、湖、海”四大主体进行整合，在经过包装后进行推广，使之以统一系列展现在广大市民和投资用户面前，方便广大市民和投资用户在对项目标景观形态、地理位置等作出综合判定和理性选择。模式二：“城市专题结盟”作为“ 异地风景住宅整合平台”，采取单一推广模式，不能完全发挥本中心作用及优势，达成全方面展示中国各地优异风景住宅目标。所以，本中心还应在“专题风景物业结盟”推广模式基础上，增加一个推广模式，即“城市专题结盟”推广模式。“城市专题结盟”就是整协议一城市数家风景特色楼盘(基础细分多种物业形态并各自遴选一个代表性项目)，然后以本中心为载体，采取“统一包装、统一风格、统一上市”三位一体营销模式进行集中亮相和推广，从而形成专题城市楼盘风景线，同时和“山、河、湖、海”专题风景物业结盟推广模式形成相互补充由此形成一个完善风景度假住宅推广网络，在全方面展示中国各地风景楼盘同时，也为消费者提供了一个更大选择空间。同时节省了实地考察费用及以后往返差旅费，使消费者能在一个城市欣赏到多个不一样类型风景住宅风貌。 模式三：“定向集合购置” 定向集合购置模式。基础上和团购形式差不多，所不一样应该是在此基础上加入了“按需定制”新内容，“定向集合购置”模式在于本中心在楼盘未开发前就已经在开发商和用户之间建立沟通、联络，并达成一定购房意向。在具体操作过程中，本中心会把开发商对于楼盘初步定位传达给用户，同时把用户对于住宅要求(包含房型结构、户型、面积、心理价位、小区计划等)传达给开发商，开发商则在综合考虑用户要求基础上对自己设计进行调整。经过此种模式运作，对于开发商来说，能够进行有目标开发，降低了开发成本和风险，避免了因为后期楼盘滞销而可能引发资本循环不顺畅，有利于开发商长远发展，同时也节省了楼盘开发成本，节省了后期楼盘异地宣传推广、销售等费用；而对于用户来说，则不费吹灰之力，投入较少资金就能购得自己理想中住宅.当然此种推广模式只是一个设想,还有待完善. 以上是针对中京置业定位而作出三种营销推广模式.在以后具体操作中还需经过实践来逐步加以完善和改善。第五章媒体宣传推广策略一：推广专题: 1、“创异地置业第一平台，帮您不动产动起来”2、“加盟河北中京置业叩开城市和项目“双赢”之门” 3、“河北中京置业中心 依靠实力打造河北异地置业第一平台”本案以以上三个推广专题作为主打广告语。力使本案著名度上升，在大家心目中建立一定地位和积累一定广告势能，就广告延伸度来说，在正式推广阶段，能够有效使品牌形象得以延续和扩展，巩固本案在大家心目中地位，达成事半功倍最好宣传效果，从而节省广告支出。二：异地媒体联动策略所谓”异地媒体联动”是经过版面选题、联合推广、共同主办房展会等形式将房地产业和媒体业联合起来，经过进行双方资源整和，利用当地媒体优势将周围城市好项目引进河北。我们知道,任何事物传达全部是依靠媒介作为载体, 房地产业需要借助“媒体”力量为其进行舆论造势和宣传，以达成推广产品和树立品牌形象目标，而房地产对于“媒体”而言，不仅是新闻报道起源之一，更为关键是它是调整读者结构一个关键手段，房地产广告不一样于医药广告，它受众群体除通常一般读者，还包含高端消费群体。经过“房地产”和“媒体”之间双向依靠和需求，形成了一条新“产业链”,经过这条产业链,以期达成房地产业、媒体业、购房消费者三方共赢局面. 假如这一体系，这一形式能够很好地运作起来话，它将开启全国地产资源良性互动，具体操作方案以下:1、 和河北省房地产行业支会取得联络,得到协会支持。2、 以河北省房地产行业支会及主办方名义,和异地媒体接洽,共商合作事宜，在媒体选择上应以当地主流报纸杂志媒体为主。3、 就异地置业领域,应和当地媒体形成战略伙伴关系.以上是我个人对异地媒体联动策略提议,具体实施方案,还需论证. 第六章年度发展阶段划分及工作内容 我们目标定位是“创中国房地产行业北方城市跨地域消费第一平台” 依据这一目标定位，展交中心内工作，关键分五个阶段来运作：第一阶段，4月5月，这是中京置业中心理论探索和准备期。关键工作是创建运作模式和部门组建及人员招聘。第二阶段，6月7月，这一阶段是中京置业中心定点传输期。其一是为使中心更具专业化和权威性，应制订印刷中京异地置业完全实用手册，对于意向用户可无偿发送，手册内容含盖置业中心近期动态，包含活动安排、异地新项目标推广信息、已推广楼盘建设进度、异地购房时注意事项等；二：寻求35个异地楼盘作试点销售,并对实施效果做出有效评定,方便立即对推广运作模式立即改善和完善.第三阶段，7月10月，将是中京置业中心扩张期，经过强势媒体平台宣传，开启消费者购房新观念，深入扩大其影响力和规模，首批展示项目关键针对沿海区域内物业，要让更多市民有机会了解异地置业模式；第四阶段，10月，组织实施由中心组织异地房产项目参与,向市民集中展示大连、威海、三亚等地风景楼盘,深入奠定和树立本中心影响力和著名度.第五阶段，11月以后，将是本中心业务进入全方面拓展时期,拓展目标为逐步形成一个有一定规模异地置业市场体系。以上是我对本中心发展在时间上划分,具体实施情况应按实际发展情况而随时作出对应调整。 第七章 总结和提议 以上是我对本中心定位所作出相关运作推广模式及媒体宣传策略等方案，异地置业领域在房地产行业是一个全新领域，怎样成功对这一市场进行整和运作，还有待我们在实践中不停探索和改善我们工作思绪及方法。