大厦全赢商务平台运作模式策划案样本.doc

全 面 激 活，掌 控 商 机

某某大厦全赢商务平台运作模式策划方案

1. 序言
策划目标篇

2. 市场研究篇
普陀区办公楼市场调查
长寿路沿线公寓房调查

3. 策划推广篇
项目概况
位置分析
市场定位
用户定位
具体营销实施战略

4. 结束语

本篇 系敝司受贵方之委托特为某某大厦项目而编制，叙述了敝司代理该项目标总体思绪框架和具体提议。

本篇 经过有针对性市场研究，分析本项目这一特定地域内物业供求、价格水平及用户群体，使本项目营销更切合目标用户需求。

本篇 在客观说明了本项目标利弊原因后，结合目前市场整体情况，对项目标目标用户、产品定位、价格定位和整体营销推广策略提出初步之提议和构思。

本篇 为初步汇报，在综合贵方想法及配合本案定位调整具体实施过程，本司将再提供相关可行性汇报。

策 划 目 标 篇

委托标：六个月内去化1.4万方委托销售住宅、办公楼。均价不低于5800元/平方米。

总体抗性分析：
1、 交易价格市场难以控制和锁定----小业主有可能借本司策划产生市场影响，同时出售售后用房。其中交易价格搀杂人为原因。
2、市场推广力度受到限制-----本案体量较小，包装费用总额投入受制，。
3、用户定位不统一---因为办公层面分散在1号楼、2号楼，办公和居住相混合，且先期入住了各类买家。
4、楼盘档次和品质平平：仅表现产品原态，其潜在效力和价值未经专业包装而突显。
5、景观均衡性欠佳：因为本案楼层结构八卦状分布，朝向、景观造成产品层次不均。

总体优势分析：
1、 绝对位置、周围环境、交通配套成熟。区域高级住宅中用户群形成本案潜在购置群。
2、 本案价位处于5000-6000元间，是现在市场需求量最大价格区域。

上海商品房成交均价改变情况表

时间
一季度
四季度
一季度
价格
4738元/平方米
5213元/平方米
5316元/平方米

市 场 研 究 篇

一、 普 陀 区 概 况

普陀区在上海西北部，总面积54。83平方公里，人口83。49万，全区辖10街道，3个镇，是上海中心城区之一。

普陀区地理位置优越，交通便利，是上海陆上要津。新客站紧邻东侧，铁路沪宁、沪杭线串连石泉和太平桥两大货场：距虹桥国际机场12公里；华东“黄金走廊”—沪宁高速公路入城段，以“申城第一路”形象横贯区内，沪嘉高速公路和之南北映衬；区内起点312和204国道可达新疆和辽宁；高架内环线、轻轨、地铁、连通市内各区，上海市内运输根本—苏州河流经14公里，水运便利。

普陀将关键建设中山北路、长寿路、曹杨路三条商业街，开发建设真如、武宁两个商业文化娱乐中心城；开发建设宜川、真光等小区中心；高起点建设以“九路七桥一轻轨”为主干交通网络。全方面展示上海“西大堂”风貌。

二、长寿路区域分析：
本案所属长寿路区域是普陀区今或几年计划建设发展关键区域之一。长寿地域功效定位为——“双龙嬉珠”即深入完善和这里是普陀区距市中心最近区域，到南京西路商务区、到上海火车站、到地铁１号线、２号线全部只有１０分钟左右车程，又有轨道明珠线两个站点，不管远近，出行全部很便捷。以“商住第一街”著名长寿路，经多年培育已颇具商业气氛，亚新生活广场著名遐迩，很多一流品牌专卖已纷纷入驻；家乐福、乐购、麦德龙、农工商、好美家等大卖场引进，更使这里生活极为便利。早在９０年代中期，这里就诞生了当初沪上著名高价楼盘世纪之门，前两年，该楼盘推出“ＭＹＣＩＴＹ”小户型住宅，成为最早白领服务公寓。随即上海知音以板式小高层登场，连接１万平方米河滨公园，设有亲水休闲码头，价格却比马路对面静安达安花园低了近１０００元，从而引发年轻白领更广泛关注。
恒隆广场、中信泰富等南京西路商务楼群崛起后，部分跨国企业、全球５００强企业纷纷入驻，引来了旺盛白领购房需求。假如家离企业太近，出门随时可能遇见同事，私密性较差，一个起步价车程距离才刚刚好。长寿路－苏州河这片有绿地、有水岸城市公寓小区，恰好符合她们需求。
而日益浓郁白领聚居气氛，又激活了长寿路上商务楼。这些新楼在智能化、办公环境方面均达成较高标准，因不属于中央商务区而相对价格较低，恰好成为中、小企业及投资者追捧对象。这又带来了新购房、租房需求。这些白领“就业中心”，就是这片白领聚居区最好支撑。

三、普陀区办公楼市场调查

案 名

地 址

租/售价格（元/平方米/天）
音乐广场
长寿路江宁路
0.9
申汉大厦
金沙江路1060号
1．1
昆仑商城
长寿路393号
1．4
长久大厦
胶洲路941号
1．42
中环商务大厦
长寿路亚新广场边
1．47-1．5
中期大厦
中山北路号
1．5-1．7
中友大厦
曹杨路1040弄1号
1．6
亚新生活广场
长寿路胶洲路
1．6
丽晶亚洲企业中心
长寿路武宁路
1．8-1．9
富丽大厦
普陀路江宁路口
2.0含物业费8400-8800元/平方米
恒达广场
长寿路285号
2-2．2.0
SOHO时代（小户型商务楼）
中山北路3058号
6000-6500元/平方米
长寿苑锦海大厦
（商住楼现房）
长寿路433弄
7000元/平方米，物业1.76
绿地科创大厦
宁夏路201号
1．8-2.0/10000元/平方米
办公楼租赁情况综述：
1、 周围总体租赁价格分析：
普陀区长寿路区域凭借其计划不停推进已初步形成高级住宅、中高级商务市场气氛。尤其是该区东南部由轻轨、地铁、苏州河围合成区域，集中了普陀大部分办公楼和高级住宅区。其中以绿地科创大厦、亚新生活广场、恒达广场、中期大厦等为标志。其租赁价格平均价位在1.6元/平方米/天，物业管理费在4.5元-6.5元/平方米/月，平均价为5.5元/平方米/月。

该区域办公楼较分散，商务办公气氛相对较弱。档次不高，规模不大，通常为商住楼较多，或乙级写字楼。因为没能形成诸如徐家汇、淮海路、陆家嘴、南京路CBD中心，所以其办公楼租赁价格总体受地段影响不大，决定其价格上下起伏关键原因是该办公楼本身周围小环境（如汽车进出道路方便否）及装璜、房型、楼盘外立面等等品质内涵。商务楼租客定位是国营、民营、个体等中小型企业，且多为区域用户。

2、 本案情况分析：（以相距仅百米[富丽大厦]为参考系数）

项目 案名

富丽大厦

某某大厦
景观原因

处于两条道路交界点，无特殊景观。
西侧可观赏长寿公园。
外出动线
江宁路入口交通便利。
普陀路、澳门路两处入口，有效分流。抵消道路狭窄抗性。
产品性质
商住两用楼，13-20住宅楼不可注册，1-6群房为卖场，6-12为办公楼
1-4层酒店、健身房等，5-19层办公楼，20-25层酒店式服务公寓
大堂
挑高5米，大理石面装潢，其它层高3米，人员配置到位
无挑高，视觉不开阔。基础为裸房，楼道无灯光，层高低，人员（保安、销售）没配置。
其它配置
智能办公控制系统、高速网络系统、二十四小时电信业务、共享IT服务。
酒店式服务公寓有顶层会所、小型集中空调、每户独享净水系统。
基础物业服务。办公区三部电梯直达。主宅区独立入口两部电梯专用。1号楼已入驻企业仅用油漆简单刷饰电梯，降低品质。
面积
99-939平方米，可自由分割

125-800平方米可自由分割
租金及售价
1. 7元/平方米/月 8400-8800元/平方米
低楼层送装修。
1．1-1.2元/平方米/月 5700元/平方米（1号楼）
物业费用

6.5元/平方米/月
5元/平方米/月

结论：
本区域租赁市场相对较廉价，而出售价格较高。如[富丽大厦]租金1.7元/平方米/月，以8%年回报计算，其价格定位应为：售价= 租金×365÷8%=1.7×365÷0.08=7756元/平方米。而其现在定价为8400-8800元/平方米。本案按现在租金额，其售价=1.2×365÷0.08=5475元/平方米，也低于我们预期均价。

所以本企业认为，本案如将大堂及入口、通道部署完成、保安、售楼人员配置到位后，再以新盘形象推向市场进行出售或租赁，将大大提升本案市场价格，达成甚至超出贵斯委托标目标。

三、长寿路沿线公寓房调查：
案 名
售价
地 址
销售动态
其它
苏堤江宁苑
5037-6496元
安远路12号
总建筑面积16万两栋高层（24、27）两梯五户5/26开盘推出130户
绿化30%得房率78%
秋月枫舍（二期）
均价6800元
中山北路、镇平路路口
建筑面积10万方7栋高层、1栋多层、一栋联体别墅。
三月开盘，销售基础售磬
上海知音
7000-8500元
长寿路1012号近武宁路
建筑面积17万平方米三房130-147M，复式106-120M
基础售完
中远两湾城三期（晶彩视界）
7238-8708元
中山北路1878号
16万方四期开发，一房85M两房115M三房130-150M现在多剩三房、四房全部是高层三梯六户
绿化49%得房率77%-78%正对活水公园
秋水云庐（二期）
6580-9080元
长寿路28弄（昌化路口）
销售率85% 现在推保留房104两房138三房，总建面10万方
绿化51%得房率78%高层79%小高层
河滨围城
7300-9300元
澳门路280号
销售过80%总建面12万高层一梯三户
绿化率45%得房率78%
圣天地
均价10000元精装修代家电
长寿路江宁路1139号
六月开盘，小户型首推500套酒店式公寓30-50M
一栋25层一栋23 室内泳池
光明城市公寓
9000-1元
澳门路671号
2栋32层建筑面积8。8万M剩15套两房116M三房143M，156M
今年四月已交房两梯三户，得房率77%只剩14楼143-152M 两套
音乐广场（三期）
未定
江宁路1220号
7、8月开盘建筑面积11万方、7栋高层22-28层两房最小110M四房168M
绿化44%得房率77%-79%

住宅楼综述：
多年来，普陀区政府出巨款兴建大型公共绿地，使整个区域成为名副其实"绿色家园"。毗邻4万平方米长寿绿地光明城市公寓、连接1万平方米河滨公园绿地上海知音等楼盘一路热销。计划总建筑面积约160万平方米中远两湾城，苏州河沿线“活水公园小区”概念和绿化面积超出西郊公园等原因，吸引了众多买房人。

该区域总体价格在8000元/平方米以上，而本案旁边[光明城市]则售价高达9000-1元/平方米，且基础售磬。但因为本案小区规模不大，商住全部有，绿化低，小区气氛不浓，大大减低了本案市场价格。而一号楼售价5700元/平方米，还是很实惠。

结论：
本企业认为因为该区域住宅楼售价显著高于办公楼价格。本案住宅区域和公用形象抑制了房价走势。在以往销售中，仅从单位数量上考虑，未有周围整体策划谋略，（如未充足利用高级盘[光明城市]及长寿公园优势宣传）。
同时，敝司提议采取住宅和办公楼联动租售，快速去化，加紧资金回笼率。

策 划 推 广 篇

1 项目概况
性 质： 20层点状高层

功 能： 一楼为大堂
1-12层为纯办公楼，每层为1000平方米
13-20层为住宅楼（不可注册企业）

结 构： 三梯八户，八卦型围合式结构分布。

销售情况： 1号楼处于现房销售阶段，基础售磬。

2 位置分析
l 项目在澳门路，陕西南路、普陀路之间，属于长寿路商圈，大楼开有华联吉百盛，和长寿公园一街之隔，人流较多，商机繁荣。但同时因为滞留多年，未推广，著名度较弱。
l 虽靠近西康路、长寿路等，但具体开门杂普陀路、澳门路全部是小路。居家较理想，但办公形象打折。
l 可依靠长寿公园4万平方米绿化景观。

3 市场定位
l 公寓式办公楼（商住两用）
l 毛坯交房。

4. 用户定位
l 含有一定经济实力国营、民营中小型企业。
l 部分个体投资老板商住。
l 以长寿路商圈为主营市场区域投资用户。
l 消费能力和个性品位处于中等水平，月租金承受能力在4000-5000元企业。

5、 营销实施

1、销售道具准备
售 楼 处： 提议和发展商联手协作，在底楼大堂统一设售楼处，预防用户产生迷惑。同时售楼处必需做简单装饰，提升该项目形象，给用户良好第一感觉和信任度。
单 页：重新设计印刷，强调其商住特征，以简练明了为风格。
道 旗：营造新盘热销盛况。
样 板 房：拟装修两套样板房，以办公楼用途为主，给用户直观感受。 提供样板装修展示，提供菜单式买房装修服务。
2、营销专题：（选择其中一条）
产品定位：
办公楼： “长寿路商圈，成长型企业全赢商务平台”
住宅楼： “长寿公园旁，稀有成熟高层景观宅”

推广案名：
A、[白金领地]
说明：“白金”----暗示财富丰盛，及白领和金领转换升级商业平台。“领地”指明专署性。

B、[某某*新视界]
说明：[某某]：保留原案名，强调1号楼2号楼联络。“新视界”即暗示本案重新包装新盘亮相，同时也符合本案
群体创业打开事业新局面口彩。

精神口号：

A、 决胜[新视界]，发明新未来！
B、 创业固定资产，让睿智为财富保险。
C、事业和家，联袂演出。

3、营销周期控制
本案为现房销售，各方面条件已成熟。以立即去化房源为目标，拟订以下销售进程：
进场准备期
将一层面取样分割，测绘（估计1.5个月）。
期间2周时间单片设计印刷，售楼处部署，户外广告准备。公寓房先行销售。

强销期 4个月 现场销售专员四名，策划人员配合。
续销期 2个月 外围配合，现场强攻清盘。
（资金回笼时间为续销期后再延长1个月）
4、营销推广手段
综合测评本案，广告投入不宜过大。推广计划上努力争取以户外广告为主，兼有针对性SP活动，吸引目标用户群。

l 户外广告
张拉横幅： 在长寿路、西康路、中山北路，长寿公园门口、大卖场等拉横幅宣传。
楼体广告： 在本案楼上挂巨副宣传横幅。

5、 营销推广费用
本项目推广费用：
l 市场推广费用
l 总代理顾问费

市场推广费用=销售总收入1.0%
总代理顾问费（含策划费）=销售总收入2.5%。
具体收取百分比：
在六个月内完成90%销售，收取销售总收入2.5%；
在六个月内完成80%销售，收取销售总收入2%；
在六个月内完成70%销售，收取销售总收入1.8%；
在六个月内完成60%销售，收取销售总收入1.5%。
在六个月内完成60%销售以下，收取销售总收入1.2%。

结 束 语

在本提议书得到确定后，敝行将提供具体实施计划 ，并在实施过程中依据营销进程作对应调整，以期达
到预期所设定营销目标。敝行坚信，在双方共同努力和相互配合基础上，结合敝行房地产营销专业优势和全球用户资源系统，能够取得良好推广业绩，加紧资金回笼。敝行本着同舟共济宗旨，和贵方共担风险、共享成功。