公寓经营运作方案样本.doc

水晶岛公寓经营运作方案目 录一、 产品分析.11、 产品概述2、 产品优劣势分析二、 投资型物业市场分析.31、 产权式物业现实状况分析2、 租务市场分析-谁是用户？1） 消费群分析2） 物业品种分析3） 家庭、个人投资现实状况三、 经营策略.111、 房地产创富新模式-产权式分期交付方法2、 家庭理财投资新模式-少投入、低风险、高回报3、 建立投资者安全确保四、 投资理财方案.141、 一般公寓方案2、 酒店式服务商务公寓方案3、 产权式酒店方案五、 经营提议.171、 建立业主委员会，建立产业投资基金2、 成立高新地产投资俱乐部水晶岛公寓经营运作方案一、 产品分析1、 产品概述本项目在西安高新开发区西南部二、三期计划开发交汇处，东依唐延路隔路为木塔寺苗圃公园，南临科技七路，西临大学生物园, 北临科技六路和西北工业大学产业园一路相隔。整个地形呈长方形，南北长280米、东西长145米，占地面积为38688平方米，总建筑面积10万平方米。由一栋弧形状五层钢结构商务办公楼、一栋22层钢筋混凝土抗震墙结构酒店式公寓楼和玻璃体建筑造型水晶石等单体组成。其中商务办公楼建筑面积4万9千余平方米，酒店式公寓楼建筑面积5万平米。商务办公楼以销售为主，酒店式公寓楼一、二层为商业裙楼，三至十层计划为投资型酒店式公寓，十一至二十一层为一般公寓，以销售为主。其中公寓户型面积分布见下表：（资料起源企业企划部） 表1户 型单位面积（平方米）套 数面积小计（平方米）售价（元/平米）未定10638402843007118127843008714812876430049410043001233745514300553619804300883631684300从楼盘套数配比来看，本物业主打户型为49平米小户型（410套）和87平米中小户型（148套）。为使面积配比愈加丰富，满足不一样用户层面需求，还兼顾了其它户型结构。2产品优弱势点【优势分析】地段优势-是西安高新技术产业区未来高科技产业基地及高尚人文小区，未来中央商务区（CBD）周围。地域优势显著，发展潜力和升值空间巨大。环境优势-周围环境优美，东侧为木塔寺公园，南邻省奥林匹克中心、妇女儿童活动中心，西侧是正在计划高新运动休闲中心和大学生物园，北边是西北工业大学产业园。产业优势-经济连续发展，是高新区成为中国外商业科技精英聚集地，高级次物业产品必将为企业商务活动发明便捷、高效、优美工作环境。这三点相对于其它区域楼盘有显著优势，但在高新区域内楼盘中，此优势共享。计划优势-集酒店、公寓、商务办公、商业、休闲娱乐等多项配套功效于一体。服务优势-全新经营理念，全新管理模式，借助中国著名酒店式管理企业参与经营管理。产品优势-小户型为主打户型，南北朝向，建筑风格新奇、现代，科技含量高，计划有专题，可塑性强。以上是产品本身所含有特征，对于高品质用户有一定说服力，符合投资型物业特征，也是挖掘市场潜力之所在。企业优势-十年开发使高新地产奠定了行业地位，开发思维理念超前，拥有枫叶系列品牌优势，企业市场美誉度高。这对用户有一定影响，但非决定性原因。【弱势分析】位置弱势-因为本项目地处二期计划开发区内，周围城市基础配套还不完善，开发建设尚需时日，市场不可预见原因较多，投资者存在一定风险。 商业气氛弱势-正处于开发阶段，周围缺乏大型购物中心、成熟小区及商务办共气氛，人气商气还未聚集。竞争威胁-现有正在发售和立即开发和各个科技产业园开发个性化办公写字楼、公寓楼对本项目造成了直接或间接竞争威胁。假如能抓住本产品潜在优势，能够有效地避免、弱化产品弱势点，经过开发差异性产品，占领市场份额，获取良好开发利润。二、 投资型物业市场分析1、 产权式物业市场现实状况分析依据现在所掌握资料表明，现在中国投资型产业有产权式公寓、产权式酒店、产权式商铺等，不管哪种投资类型，全部是开发商融资和促销一个手段。西安市现在借鉴此理念有：1） 德利邦国际假日中心（投资型酒店）关键特征：位置：北郊未央湖规模：120间酒店客房工程情况：已完工，正在实施装修，按四星级酒店标准建设。投资方法：投资一万元，年回报10%，年无偿居住13天，5年后返还本金；投资二万元，年回报10%，年无偿居住30天，5年后返还本金；投资五万元，年回报10%，年无偿居住60天，5年后返还本金。特点：回报高，无产权确保，开发商采取一个纯融资方法，设置会员卡制，借助北郊未央湖“景观”特征吸引投资者。本项目是西安市较早引用酒店式休闲公寓管理模式和分时度假式休闲物业经营模式项目之一。本项目强调是投资回报、假日休闲享受，在项目定位上和本产品有一定错位，加之开发较早，地域差异较大，故不能对水晶岛公寓造成竞争威胁。2） 世贸大厦（产权式商铺）关键特征：位置：东关正街规模：12.8万平方米，包含商场、办公楼和公寓工程形象：准现楼写字楼销售价格：起价4000元/平米，均价4200元/平米商铺销售价格：一层14300元/平米；二层9000元/平米；三层8000元/平米；四层6000元/平米写字楼投资方法：返租三年，年回报10%商铺投资方法： 返租五年，年回报15%特点：回报率较高，有产权，投资额相对较“自由”（可多可少），投资者不用到银行贷款，通常人全部能投资置业。地理位置优越，开发商对投资者三至五年返租期高回报承诺，加大了投资者投资信心，同时开发商经过此法达成了加速资金回笼目标，但本项目因为前期开发上资金问题和对产品包装宣传运作不力，造成了产品销售情况不是很理想，加之周围安顺广场（帝标）、东方星座等项目标开发，形成了对本案较大竞争。因为地域差距和项目标定位差异，此楼盘出售产权式经营模式不能组成对我方竞争。3）宏府大厦（酒店式商务大厦）关键特征：位置：北大街；单元面积：49平米-130平米多个面积配比，共260多套，主打面积60平米；工程现实状况：正在进行装修，外立面靠近尾声；销售均价：5600元/平米，起价5300元/平米；投资方法：售后返租，1-租约方法；特点：有产权，位置相对较佳，吸收传统酒店优点，一改常规经营理念，开发出现在市场较稀缺小户型，在“小”字上做文章，利用有利地理位置，租价较高优势，赢得了市场先机，加之戴德梁行作物业顾问，增强了投资者信心，销售情况不错，现在可供散户投资单元只有20多套，同时强有力广告宣传也对本产品销售起到了很好作用。此物业在开发经营理念上有很多值得可取之处。总而言之：由以上三个经典楼盘分析，能够发觉：1）产权式商铺、商务办公楼、公寓和投资型酒店全部是投资型物业品种，开发商从不一样角度挖掘用户心理形成自己产品卖点。2）产品一改现在市场追求大户型结构，做到了户型小，房价低，首付无需贷款，使投资意愿较强家庭、个人及中小企业全部能支付起。3） 产品个性化较强，很重视开发区域特征，如德利邦借“景”做假日休闲度假酒店；世贸借“地段”优势开发商业用房，依据投资者能力自由划分投资面积；宏府更是吸收了传统酒店精髓，以小户型、“租价大于月供款”等优势，开发出现代化商务楼。4） 全部产品全部向投资用户承诺低投资、高回报，和传统开发经营理念不一样，很多项目经过售后返租统一管理、统一经营来实现给投资者承诺。以上很多优点值得我们在开发经营水晶岛项目时加以借鉴2、 租务市场分析-谁是用户？物业和投资行为相结合，产生了投资型物业形态，其特征是将开发商、经营者、投资者、承租者及银行等行业有机结合，形成了一个新兴行业产业链，但各自有着不一样利益追求，多方演绎着博弈之局。从整个市场来看，有什么样市场需求，才可能有什么样产品，从这个意义上说，租务情况决定投资型产品成功是否，是产业链上源头。【租务市场消费群分析】1） 单身白领：这部分用户大多数上班时间不长，个人积累资金不多，家不在当地或在当地但期望有一个自己独立空间，所以她们租房只是属于一个临时性过渡，因为经济条件限制，对房屋品质要求不是很高，面积在30-60平米左右，租价在1000元以下轻易接收，再加上水、电、暖及物业管理费等，月住房支出费用不菲，通常将自己月收入10%-20%作为上限。下为高新区从业人员收入情况：岗 位劳动力成本（元/月）蓝领工人500-800通常技术人员和高级维修工800-1200中级技术人员和管理人员1500-高级技术人员和高级管理人员3000-5000其它高收入者5000元以上月收入在3000-5000元能拿出1000元以上作为个人住房消费人不多，月收入4000元以上者大部分是企业中高层管理者或是IT行业、通讯、生物制药高科技企业职员，后者通常是较为著名大企业，如大唐电信等企业，企业福利待遇很好，为职员提供住宿（通常为租公寓楼），为高级管理人员提供星级宾馆。这部分消费人群占到整个租户50%，正是本项目锁定用户群体。如能在价格定位、配套设施、环境计划上深层次挖掘分析，必将会吸引更多用户。2） 外籍、外来人员：开发区内合资企业有不少外来管理人员和工作者， 她们即使有企业提供住宅补助，但大部分人已“本土化”，宾馆居住没有公寓居住自由、经济，所以更愿意居住环境优雅、洁净整齐、价格适中公寓楼。但这部分人群较少，据相关资料显示，在西安市长久居住外籍人士1700人，因为市场缺乏她们所期望户型面积（40-50平米）和对应物业配套及服务功效，大多数人仍选择传统宾馆，宾馆相对配套服务完善，周围商业、娱乐设施较齐全，购物、娱乐、消费、休闲等很方便。所以不管是在西安长久居住外籍人员还是来此观光旅游人士，近期内宾馆仍是她们首选。这部分人群有可挖掘潜力，占到承租客5%。3） 机构、办公用房：对于较小企业和机构，不管是当地还是外来企业，因为企业起步很快或才到西安开拓市场，在各方面全部会尽可能压缩开支，降低成本费用，在选择物业方面，尽可能择用商住房，这么既处理了办公又处理了住宿，既不影响企业形象又经济实惠，月租在3000-6000元左右较轻易接收。一百平米以上户型可供她们选择。这部分用户是本项目可挖掘消费群体，占到总承租客30%。4） 给老年人：伴随开发区功效建设日益完善，相对于市区其它地段，环境很优美，是个修身养性好地方，较富裕家庭儿女愿意为老人在此租一套户型不大房间作为长久居住用。但这部分用户群相对较少占到总承租户3%.5） 临时居住：为了给孩子发明一个良好学习环境，一部分区外住户专门在开发区内租房，为方便孩子上学，星期一至星期五临时居住在区内，周末回到自己家。有一部分租户是在区内上班职员，因为家距开发区较远，企业平时多加班，晚上不方便回家，索性就在区内寻求房子居住，一人或多人合租一间房。还有一部分承租客因现在未找到适宜房屋，在购置之前，临时在区内租房居住。这些用户相对较多占到总承租客10%，也是本产品锁定消费群体。下为租务市场租客百分比图：总而言之： 1、单身白领类占50%，有绝正确优势； 2、租商务公寓楼占30%，次之。结论：从企业提供资料来看，结合产品物业特征和现在高新区大环境用户群消费情况，假如物业定位为纯公寓楼或商务式公寓楼市场前景很好。【租务市场物业品种分析】依据本产品定位特点，研究关键为区内公寓楼、商住楼、写字楼及西安市场三、四星级酒店。公寓、商住楼： 表2物业名称物业定位平米。月。租价（元）主打套面积（平米）装修情况配套设施物业品质欧锦园公寓30-40120精装齐全、有地热通常枫叶大厦公寓40-45164精装齐全、带家电通常红叶大厦公寓30-40240精装齐全、带家电很好亚美大厦商住30-35160-200简装齐全通常枫叶广场商住30-35175-190简装无宽带通常瑞欣大厦商住30-35200以上简装齐全通常从上表能够看出：1）公寓楼精装带家电和一般商住楼简装价格相当；2）二者单元面积全部较大，但商住楼面积相对更大；3）商住楼通常是简装，物业管理相对公寓楼低；4）地段基础无差异，在高新区内位置较优越。宾馆酒店：表3西安市三、四星级宾馆酒店价格表酒店名称等级标准间价格长包房价格协议价格常包房面积房间数酒店位置新纪元宾馆三星级540元/日250元/日380元/日22平米100多高新区内钟鼓楼饭店三星级460元/日160元/日368元/日25平米市中心秦全部酒店三星级350元/日180元/日320元/日21平米180玉祥门骊苑酒店四星级540元/日250元/日380元/日25平米100多劳动南路口东方大酒店四星级580元/日无290元/日21平米398子午路好世界酒店四星级684元/日280元/日480元/日28平米100莲湖路 从上表3能够看出：1） 地段、品质是第一，一样等级酒店，价格不一样，新纪元优于钟鼓楼饭店和秦全部酒店，好世界优于骊苑和东方大酒店；2） 协议价格是专门为不定时用户制订，大部分是企业和酒店之间签署协议价格，此价格在标准间和常包房之间；3） 酒店房间面积普遍小于公寓、商住楼，在市调时，发觉最合理酒店套数应设定在200-300套之间；4） 地理位置全部相对优越。总而言之：投资型物业应有鲜明特征：1）地段：区域经济连续发展，围绕关键行业开展很多大中小企业，形成完整产业链，对物业需求很大；2）成熟商圈：周围有完善商业配套、商业气氛，写字楼、商务区环布其中，拥有强大租房需求市场支持；3）交通便捷：发达交通体系会促进经济快速发展，是投资物业关注问题之一；4）产品满足使用者功效需要：结构合理，物业管理完善，对待商务楼宇还应提供智能化配置和商务服务系统。结论，提议水晶岛公寓应结合商住楼和酒店二者优势：1） 本物业定位户型面积在公寓、商住楼和宾馆酒店之间（49120平米）； 2） 摒弃传统物业管理模式，注入酒店式服务理念；3）月租价在35-45平米之间较为适宜；假如物业定位是一般酒店，入市租赁价格应低于市场价格，假如是酒店服务式商务公寓，租赁价位应居于公寓和酒店二者之间，低于酒店略高于商住楼，起租价低于一般写字楼市场，拉开价格定位档次，确保服务质量；4） 依据全国产权式酒店特点，全部居于城市边缘，风景独好地方，拥有大量旅游资源和游客支持，如新加坡国氏集团在秦皇岛市建造维多利亚酒店；北京三元企业在延庆县开发金色假日酒店；西安北郊德力邦假日国际酒店等，这类物业以“假日、休闲”为专题。水晶岛项目不含有此优势，也不含有通常星级宾馆酒店所处城市繁荣地段，我们地段优势在于周围分布大量商务办公楼和含有高素质用户群。本物业定位为商务公寓或酒店服务式商务公寓较为适宜，一般公寓也可考虑。3、家庭、个人投资现实状况分析现在很多家庭和个人资本有强烈投资需求，民间游资一直在寻求投资出口，经济发展需要投资拉动，全社会全部在寻求投资新大陆，现在可供一般家庭投资领域，关键有证券投资、邮票投资、保险投资、国债投资、古玩投资、银行储蓄等，也有商铺投资、写字楼投资等。尽管其中不乏投资受益机会，但不是风险过大，就是机会难以捕捉；不是投资额不菲，就是回报莫测，真正适合个人、家庭投资机会不多。伴随大家创富观念全新建立和了解，部分符合新经济创富理念逐步深入人心，改变革新了传统投资观念，大家投资心态正在成熟和理性，尤其从去年下六个月以来证券市场连续低迷，市场呼叫新投资品种。地产投资逐步成为被广大投资者看好一个新兴领域，购置物业已经超出其固有概念范围，首先不仅可用于消费，还可在市场行情看涨时出售而取得高回报。物业不动产性决定了其投资性较其它产业更为优越。今年房屋交易价格仍呈稳中有升态势，前景十分乐观，国家已将房地产业作为一个新经济增加点，又将物业交易费税有意调低，并出台按揭贷款支持，为规范一、二级市场良性发展，立即制订了二手房交易相关法规，这些全部为家庭、个人物业投资发明了有利条件。从相关资料显示，现在大家购房目标有三种：一、30%消费者是为了处理住房；二、50%消费者是为了改善居住环境；三、15%消费者是用于投资。对待投资型物业，假如在物业开发经营中能从投资者角度出发，降低投资门槛和风险，提升回报率，以规范化经营克服传统物业交易中弊端，用全新经营服务理念打开个人、家庭投资市场，投资型物业在现阶段投资领域市场潜力巨大。三、 经营策略借鉴外埠和本市多个经典产权式投资楼盘经验，挖掘本项目标优势。1、 房地产创富新模式- 产权式分期交付方法房屋产权包含全部权和使用权，全部权和使用权二者能够统一，也能够分离。产权分期交付投资方法就是经过将按揭期内房产使用权交给专业管理企业进行统一经营、统一管理、统一支付供楼款，从而实现投入几万元，回报百万元高额回报。分期回收产权投资方法，是专门为物业投资者量身定做，让投资者能以最少资金进行物业投资，即投资者仅需付对应首期，在签署房地产买卖协议和办妥银行按揭等全部手续后，即拥有所购房产全部权，永不供楼，按揭期内将使用权委托给专业管理企业统一经营管理，按揭期满后可收回使用权，从而完全拥有所购房产全部权和使用权。这种模式在较为发达大城市如深圳、广州、北京、香港地利用得较多较成功，全部取得了较为客观收益。从开发商角度出发，这种模式不仅有利于加速资金回笼，而且将开发商、经营者、银行、投资者等利益有效整合在一起，同时也将开发、管理、经营、服务有效结合，产生了新型产业链和经济链。2、家庭理财投资新模式-少投入、低风险、高回报从现在西安市场来看，产权式投资型酒店公寓还未真正出现，水晶岛公寓假如能占领这个市场先机，必将会收到很好投资收益。同时也将成为个人、家庭投资理财全新投资模式。能够从以下几点入手：1）少投入：降低投资门槛，开启拥有10万元家庭；2）高回报：首期投入少，一次性投资以后，无需再付供楼款，每十二个月能够取得稳定投资回报和其它优惠方法，突破传统房产投资回报不稳定、回报形式单一局限，使业主成为“房东”，实现真正坐享其成，以吸引投资市场；3）低风险：首期数万元不应成为投资者负担，心理压力小，假如企业能建立设计灵活退出机制，将会打消用户投资顾虑，降低投资风险；4）企业可引进优异产权式酒店公寓管理模式，提供星级酒店服务水准，确保投资者投资物业保值和升值。聘用中国著名酒店管理企业提供专业管理指导，并提供特色星级装修和个性化酒店管理服务，吸引投资者，增加投资者信心。3、投资者安全保障 依据外埠优异城市酒店式公寓开发经验，企业能够和银行联手合作争取银行为提供高额授信资金，吸引投资者投资公寓，以企业强大实力和信誉为投资者安全提供了坚实保障，让投资成为一个获取财富享受。安全第一！在社会保障体系并不完善现阶段，个人、家庭投资者抗风险能力是相对脆弱，所以，作为一个新投资型房产，公寓投资风险保障体系设计显至关关键。建立高新地产水晶岛项目灵活便捷退出机制，满足投资者个性化选择需求。 “退出机制”能够从两方面展开：其一，假如投资者在投资满三年后选择自住，可向高新地产提出退出计划，即提前收回所委托房产使用权，并自行向银行偿还按揭款，从而成为一名水晶岛酒店（公寓）长住来宾，享受后小康时代时尚生活。其二，投资者在投资满三年后，因资金周转或出国定居等原因，可向高新地产提出退出计划，此举将确保投资者投资低风险和灵活性。高新地产为了确保“退出机制”安全运行，能够在保险企业尤其设置了“退出机制”专题保障基金，如广东旭飞好时光酒店等。这种灵活“投资者退出机制”可使公寓产权投资计划含有了“少投入、低风险、高回报”特征。在现在投资市场，假如水晶岛公寓为投资人士设计“低风险机制”得以实现，无疑也为高新地产铺就了一条低风险快速发展之路！四、投资理财方案依据总企业策划部提供资料显示，公寓楼成本价格3020元，房屋销售价锁定在4300元/平米（含地价、工程造价、内装修、财务费用、销售利润等）。假如对物业再投资800元/平米作为室内装修和家俱配置，则成本价格3820元/平米，销售价格可定在5000元/平米,由此计算利润率：开发成本利润率：（5000-3820）/3820=31%；假如根据现在行业利润率15%左右，返算销售价格应为4393元/平米。加之其它费用后，销售价能够锁定在4500元/平米较为合理。从本产品户型面积配比来分析，大致可归纳为：小面积49平米/套-55平米/套两种；中等面积70平米/套-87平米/套三种；大面积：106平米/套-123平米/套两种户型。银行利率按5.04%，起租价为25元/平米。对本产品设定以下二种投资方案，首推方案-酒店服务式商务公寓方案：（酒店+办公+休息）酒店式商务公寓不仅提供酒店式服务功效，而且融入了商务办公功效，使公寓内涵愈加丰富，不仅能商能住，而且还有送餐、叫早、购票、洗衣、代购物品等酒店服务。经营形式：产品销售时，投资者分别同销售企业签署销售协议、置业企业委托经营协议，置业企业寻求对应酒店管理企业提供增值服务（酒店式服务、商务服务）管理，对外出租经营获取利润。投资形式：投资者首付3成，坐享其成，不用交按揭贷款，且可取得年8%投资回报，20年收回物业使用权，或可继续交由投资管理企业进行经营获取高额回报。投资回报见附表一至附表四【对企业而言：】从附表一-四盈亏平衡表能够看出：1） 当按揭期为，首付三成，平米月租价为45元，出租率56%时，经营者就可盈亏持平，出租率达成81%时，就能够达成给投资者年8%投资分成，经营收入略有盈余。2） 当按揭期为20年，首付三成，平米月租价为40元，出租率53%时，经营者就可盈亏持平，出租率达成75%时，就能够达成给投资者年8%投资分成，经营收入略有盈余。3） 当按揭期为20年，首付三成，平米月租价为45元，出租率47%时，经营者就可保本，出租率达成67%时，就能够达成给投资者年8%投资分成，经营收入略有盈余。4） 当出租率达成71%时，扣除17.5%租赁税金及给投资者8%投资分成，经营收入略有盈余，71%出租率比较靠近市场水平。总而言之：1）伴随月租价递增，盈亏平衡点越低，经营者盈余空间越大； 2）20年按揭还款比经营风险小；3）确保了投资者投资利润及按揭还款，市场吸引力较大；【对投资者而言】1） 年8%“稳定”投资回报率，含有很大市场吸引力；2） 投资者在按揭期内，无需月供，实现了真正意义坐享其成。结论：40元/平米-45元/平米月租价格，比市场公寓、商住楼价格略高，比纯写字楼低，利用价格差提供增值服务，提升物业品质和酒店式服务管理。依据区域功效特点，开发出针对性强产品和对应配套功效，形成锁定用户群体规模聚集，此价位对于租务市场才有吸引力，不然，和同质物业竞争，本产品无优势。由此可见，酒店服务式商务公寓比纯公寓楼更含有可经营性。（说明：本产品全部基础数据未见到企业详实资料，计算仅作参考，未计算投资回收期等）次方案-一般公寓方案：经营形式：企业统一出租，提供增值服务。投资形式：投资者首付3成购置一般公寓楼后，无需再缴纳任何费用，坐享其成，将物业交给置业企业，20年内自动收回物业使用权。盈亏平衡及收益见附表五至十【对企业而言】1、 从附表五至附表七盈亏平衡表能够看出，伴随售价增加，月供款也伴随增加，企业为投资者付银行按揭款，年经营利润额下降很大，出现负值。售价4500元年经营收益均为正，20年按揭期较按揭期风险小。售价5500元时，年收益额均为负。2、投资者无需月供款，经营者为投资者付按揭款，只有经营收入大于月供款时，企业才盈利，才能确保给投资者承诺，所以房租价格尤显关键，从附表八、附表九能够看出，当月租价在25元/平米时，出租率在100%时经营者方可盈亏持平，当月租价在30元/平米时，出租率在85%时经营者就可盈利。2、 从附表八和十能够看出，当售价4500元/平米，首付三成，月租25元/平米，按揭期需要100%出租率企业方可盈亏持平，20年按揭期85%出租率企业就可达成盈利。总而言之：1） 假如物业定位为纯公寓楼，租价回报是个门槛，经营者资金压力大，经营风险高，不能实现开发计划；2） 伴随高新区域内同质、同类产品不停推出，在经营早期租价极难提升，在一样区域，用户会选择较低价位产品；3） 假如一味提升房屋售价，前期对于开发商有利，回报较高，但偿还银行按揭贷款也随之增高，假如没有租务市场预期租金支持，后期管理经营困难。【对投资者而言】即使企业为投资者交纳了银行按揭贷款，但投资者并没有在按揭期内享受到投资所带来受益，只有产权无经营权，投资吸引力不大。结论：此方法不是最好经营方案。产权式酒店方案：1） 依据企业提供资料，本产品非酒店物业定位，未见到酒店相关成本计算；2） 从所得资料看，外埠城市产权式酒店全部依景观而设，所谓产权式酒店，就是假日酒店，建造这么物业在高新区，和周围大环境很不相当，不符合投资物业经营理念。附：五、经营提议提议一、成立业主委员会，建立房地产产业投资基金因为本产品用户定位为中高端消费群体，投资用户和入住者层次相对较高，在一定情况下，成立业主委员会，向多数投资者发行基金份额设置地产产业基金，由业主委员会自任基金管理人或另行委托基金管理人管理基金资产，从事创业投资、企业重组投资和基础设施投资等实业投资，也可用此基金确保为本产品业主利益服务。建立产业基金好处有：首先，此基金能够成为业主专用资金，激励业主独立创业和追求上进，企业能够和银行联手，当业主交纳了首付款后，就可向银行申请小额贷款支持，渡过难关，此方法有利于促进本项目产品销售。其次，企业能够用房地产产业基金减小企业债务负担。因为房地产项目标资金需求巨大，稍微运作不善就有可能陷入资金周转困境，财务成本负担重，造成企业利润对应较少，不利于企业下一步发展。若企业取得房地产投资基金投资，能够大大减弱对银行贷款资金依靠性，有利于企业步入良性发展。最终，企业能够用此基金投资于企业新建项目或其它工程，处于小股东地位投资者肯定会愈加关注企业规范化运作，以保障其本身利益，这么就会对企业运行起到一个外部监督作用，有利于企业操作规范化。企业在基金支持下将得到愈加快速发展，经过吞并、收购等手段加紧同行业企业间联合，有利于企业做大做强，实现资源优化配置。提议二、成立高新地产投资俱乐部企业可利用企业强大服务平台和资源优势，成立高新地产投资俱乐部，以会员形式加盟。此俱乐部也可和高新生活会结合利益共享，同时也可成为企业开展行业论坛平台。加盟会员条件1、 凡投资本项目标投资者将会自动成为本俱乐部会员。2、 已经含有较为宽松经济实力，并有意将房地产作为新投资品一般消费者；3、在房地产投资领域已经拼打多年，并初步尝到房地产投资乐趣业余投资者；4、已经拥有多处房地产投资型物业，计划将房地产投资列为长久性行为专业投资者。加盟会员享受服务：1、 俱乐部可无偿向加盟会员提供西安市房地产市场投资型房产最新信息和资料。2、 俱乐部可邀请房地产研究教授、法律界人士成立房产投资顾问团，不定时地举行知识讲座，帮助会员提升对房地产业、西安房地产市场、各类商品房屋计划、设计、修建、营销、物业管理等知识，增加房地产投资专业技巧，提升房地产投资中抗风险能力；不定时地将会员组织在一起，开展多种沙龙活动，促进会员间相互了解，互通信息，形成战略同盟伙伴，在投资领域争取更大利益。3、 为加盟会员提供西安房地产投资市场相关情况及预售及内部认购楼盘最新信息，并可优先安排参观样板房、选购房产、挑选房号、朝向，取得优先服务。4、 俱乐部将不定时地组织会员，对公认含有较大投资空间楼盘进行集体选房、集体砍价，争取较为优厚折扣优惠，并提供选楼咨询及售后维权服务，保障会员投资利益。5、 加盟会员可申请本俱乐部常设律师顾问团提供相关法律咨询、购房投诉、维权索赔等法律支援。经过以上方法，以此来吸引投资者，能够快速提上本产品市场著名度，加速市场认知度，促进销售，加速资金回笼，一直保持占领市场制高点，引领地产物业市场发展方向，获取很好利润，建立新兴行业链，深入提升高新地产品牌美誉度。