二手楼转按揭担保业务操作规.doc

深圳市华圳担保投资有限公司 National guarantee & investment co.,ltd深圳市華圳擔保投資有限公司文件 二手楼转按揭担保业务操作规定一. 业务定义1.本办法所指二手楼转按揭担保业务包括：交易型转按揭（称买卖转按）、非交易型转按揭（称个人转按加按）担保业务。2.交易型按揭担保业务，又称买卖转按担保业务，是指房产卖方将其已抵押给某银行的房产转让给买方时，根据卖方或买方的申请，由担保公司提供担保，银行向申请人发放担保贷款，用于偿清原按揭/抵押贷款，赎出房地产证注销原抵押登记，以便办理过户、买方按揭/抵押贷款银行的再次抵押登记（或由买方一次性付款）的业务。3.个人转按加按担保业务，是指房产业主为增加贷款额度、延长还款期限或更换贷款银行等原因，申请由担保公司提供担保，银行向其发放担保贷款，用于偿清原按揭/抵押贷款，赎出房地产证注销原抵押登记，再次在银行办理二手楼按揭/抵押贷款的业务。二. 基本要求1.买卖转按担保要求买卖双方具有真实交易，交易房产有红本房地产证并除抵押外无其他权利限制（如查封等）的、从抵押银行赎出后可继续抵押的商品房产。2.对于尚未办理房地产证、按揭中的商品房产，需在国土局信息中心或房产所在区国土局产权科查询可以办理房地产证的前提下，并由发展商出具办证承诺才能办理买卖转按担保。3.对于房产更名及增加或减少房产权利人，无实际交易行为的转按揭业务，要求原房产按揭借款人不得有三期以上逾期还款记录，不得有套现行为，原则上再次按揭贷款金额不高于赎楼金额。三.操作流程 1. 买卖转按担保业务的基本操作流程：1.1买方贷款担保操作流程图：买卖双方提交资料，担保调查，按要求办理委托公证，房产查档买方申请贷款担保，买卖双方与担保公司签署转按贷款担保服务合同、收取担保费房产买卖双方签署购房协议办理首期款手续银行放款至担保公司指定账号，担保公司赎楼，并取得注销抵押登记后的房产证银行调查，出具买方按揭贷款承诺书，并同意放款至担保公司指定帐户办理担保审批手续，担保公司向银行出具保证合同抵押完成，贷款银行出具解除担保通知书担保公司担保责任解除担保公司取得受让方新房地产证，协助贷款银行办理抵押登记手续，五个工作日后出件担保公司办理房产过户，取得过户回执，五个工作日后出件1.2卖方短期赎楼贷款担保操作流程图：买卖双方提交资料，担保调查，办理委托公证，房产查档房产买卖双方签署购房协议办理首期款手续卖方申请赎楼贷款担保，买卖双方与担保公司签署赎楼贷款担保服务合同、收取担保费银行发放卖方赎楼贷款至担保公司指定账户，担保公司赎楼，并取得注销抵押登记后的房产证银行对买卖双方贷前调查，出具卖方赎楼贷款承诺函(同意放款至担保公司指定帐户)及买方按揭贷款承诺书办理担保审批手续，担保公司向银行出具保证合同抵押完成，银行发放买方按揭贷款，结清赎楼担保贷款，出具解除担保通知书，担保公司解除担保责任担保公司取得受让方新房地产证，协助贷款银行办理抵押登记手续，15天后出件担保公司办理房产过户取得过户回执，20天后出件注：对于买方一次性付款的，过户成功后，银行按资金监管协议将买方购房款划入卖方账号，结清赎楼担保贷款，出具解除担保通知书，担保责任解除。2.个人转按加按担保业务操作流程办理担保审批手续，担保公司向银行出具保证合同客户申请，与担保公司签署个人转按担保服务合同银行调查并出具按揭贷款承诺函担保调查，办理客户委托公证银行放款至担保公司指定账户，担保公司赎楼并取得注销抵押登记后的房产证抵押完成，贷款银行出具解除担保通知书，担保公司担保责任解除银行办理抵押登记手续，五天后出件四操作细则1.业务受理1.1面见交易双方，确定交易的真实性和可操作性。1.1.1了解房产状况，包括房产来源、业主状况、房产现状等；1.1.2了解交易状况，包括出让原因、成交方式、成交过程、成交价格等。1.1.3考察交易双方的信誉、债务及其他资产状况。 1.1.4考察交易双方的职业背景及家庭背景。如果业主为私企老板、公司股东或公司主要管理人员（尤其是财务主管人员）时，要进行详细调查，主要调查其是否为公司贷款提供了个人无限反担保，或是否有其他生意债务。1.1.5了解客户有无其他委托代理的情况。1.2确定贷款银行。在受理业务之初，首先要与合作银行联系，取得银行认可。尤其是非常规业务，在向银行报告业务情况时，必须保证如实、全面，并共同商定业务操作的细节，防止对个人和公司的信誉造成负面影响。1.3联系赎楼银行。各家银行赎楼政策不一致，受理业务时，必须和赎楼银行取得联系，确定联系人、赎楼时间、方式、手续、注销以及房产涉及的其他事项等要求。1.3.1了解赎楼银行的“提前预约”的规定、确定可否提前赎楼及赎楼时间，提前落实提前还款事宜，防止放款后无法赎楼的情况发生。1.3.2了解办理赎楼手续的人员及资料的规定，避免赎楼业务障碍，提高办事效率。1.3.3了解赎楼银行的赎楼划款方式，对于将赎楼款转入业主还款帐户的业务（非四大银行），必须提前收取原供楼存折及卡的原件，华夏银行还需提供供楼存折密码。如特殊原因拿不到原件时，须由房产管理部核实情况，告知风险管理部。1.3.4确认赎楼金额。对于赎楼金额大于担保金额的，提前向客户说明并要求要求客户提前补齐差额款。1.3.5了解注销抵押的规定，确认赎楼银行是“授权注销”还是“自行注销”，并在审批事项中注明，便于赎楼业务的工作安排。1.3.6确定取房产证等相关资料的时间及注意事项。尤其对赎楼银行与原按揭银行不一致及赎楼银行与取证银行不一致的情况要全面掌握，避免为以后的手续办理带来麻烦。1.3.7了解该房产涉及的其他事项，包括拖欠开发商款项等。1.4受理业务时需履行必要的告知义务1.4.1业务及资料收集方面的介绍。1.4.2工作流程及所需时间的介绍。时间介绍，主要是业务在正常状态下所需时间，介绍外部因素（银行、国土局）对业务办理时间的影响，尤其强调资料收集过程对时间的影响，促使交易双方及房产中介公司积极配合资料的收集，并可避免因外部因素影响业务进程导致与我司的纠纷。1.4.3费用介绍。要详细介绍办理业务全过程所需要的费用，并告知相关费用情况。2.签订担保服务合同2.1掌握服务合同种类，熟知服务合同内容及其作用。2.2了解业务类型，根据业务类型签订相应服务合同。卖方贷款赎楼的，签订赎楼贷款担保服务合同；买方按揭贷款赎楼的，签订转按贷款担保服务合同。2.3面签担保服务合同并加按指模，客户委托他人代签的，受托人需提交经公证处公证的授权委托书（公证书里必须有“代签担保服务合同”相关条款）且须将公证书全部收由我司执管（房产部分部经理核实公证书委托份数）。其它应提交文件中有客户代理人代签的，按此规定办理。2.4担保服务合同由客户代理人代签的，须签署连带责任条款。2.5规范填写合同，不得涂改。2.6担保服务合同一式三份，放款帐户为对公帐户的，需签四份。2.7所有合同必须随申报资料一起提交，客户要求留存担保服务合同的，需经风险管理部审核，且必须在客户缴纳担保费及完成赎楼之后方可交给客户。交给客户的合同必须填写准确，不得空白。 2.8合同需增加附加条款的，必须提前告知风险管理部审核批准，客户经理不得擅自增加任何条款。2.9客户签字与公证书上之签字不符的，须提交签字样本原件。3.委托公证3.1按照业务类型，使用公司规定的标准委托书版本。业务类型及委托书种类如下：业务类型委托书备注一般买卖转按实质交易卖方委托书首期款低于20%卖方委托书、买方委托书买卖双方均需做公证非实质交易（更名过户）非实质交易卖方委托书、买方委托书买卖双方均需做公证2过1卖方（2人）委托书、买方（1人）委托书房产一般原为夫妻或朋友的共有财产，分手后进行财产分配，双方均须做委托公证；买方若提供过户保证金，可免除委托公证N过M卖方（多人）委托书、买方（多人）委托书房产一般合伙公司股东共同出资购买，当有人退出或新股东加入时财产重新分配的方式，双方均须做委托公证继承、转赠房产卖方委托书、买方委托书主要是亲属之间的馈赠行为，公司房产转入私人名下卖方委托书、买方委托书主要是公司大股东为方便融资或再投资，将以公司名义购买的房产转入个人名下3.2添加或删减委托内容须经风险管理部审核批准。3.3转委托需收回所有原委托公证书（房产部分部经理核实公证书份数）。落实转委托原因，原则上转委托手续须在原公证处由原公证员办理。3.4公证书原件必须由我司人员执管。过完户、办理抵押登记后方可交与中介公司办理其他业务。3.5公证书的有效期至少一年。4.收集资料4.1受理业务时须收集的资料及作用4.1.1交易型按揭担保业务须收集的资料及作用交易方资料名称作用买方身份证复印件买方主体资格证明*婚姻证明复印件婚姻状况证明是否为共同财产或共同债务*户口本复印件同上收入证明复印件买方财务现状及还款能力证明买卖合同(协议)复印件确认交易真实性及交易金额资金监管协议(或保证金证明)复印件/原件证明交易的真实性,同时作为风险发生时可供我方追偿的财产线索.如果监管资金作为卖方赎楼贷款来源时,必须提供原件首期款证明复印件同上担保服务合同原件证明与我司的法律关系及确立双方的权利义务银行贷款承诺函复印件/原件证明借款申请已获银行初步认可,是我方出具保证合同的前提,确认保证金额,以及财务赎楼的依据.若卖方做短期赎楼贷款,买方贷款是其还款来源时,必须提供原件公证委托书原件证明是否委托我方办理相关手续,执持相关权利文书,防范客户单方违约的风险,确保业务顺利完成*个人资产及负债清单复印件证明买方的财务状况及资信情况*个人信用报告复印件买方的财务状况及资信情况证明贷款款项存入确认书复印件确认贷款类型、优先还款权及存入帐户卖方身份证复印件卖方主体资格证明*婚姻证明复印件婚姻状况证明是否为共同财产或共同债务*户口本复印件同上房地产证/原房产买卖合同复印件证明该房产权利现状况,是否存在查封或其他限制情况还款记录原件证明卖方以往还款情况,从而说明其资信状况*还款清单原件确认赎楼金额原按揭贷款合同复印件证明该房产贷款情况,并确认赎楼银行担保服务合同原件证明与我司的法律关系及确立双方的权利义务公证委托书原件确认我司的权利是否得到保障*个人信用报告复印件买方的财务状况及资信情况证明（卖方还款记录不良时须提供）*个人资产及负债清单复印件证明买方的财务状况及资信情况余款帐户确认书原件确认余款支付帐户，避免法律纠纷过户价格确认书原件确认过户价格，确保办理过户手续*不可撤消保证书原件证明与我司的法律关系及确立双方的权利义务（买方一次性付款，不签三方担保服务合同时签署此保证书）。4.1.2个人转按加按担保业务须收集的资料及作用资料名称作用身份证复印件业主主体资格证明*户口本复印件婚姻状况证明是否为共同财产或共同债务*婚姻证明复印件同上收入证明复印件业主财务现状及还款能力证明房地产证复印件证明该房产权利现状况,是否存在查封或其他限制情况个人信用报告复印件业主的财务状况及资信情况证明*还款清单原件确认赎楼金额还款记录原件证明业主以往还款情况,从而说明其资信状况原按揭贷款合同复印件证明该房产贷款情况,并确认赎楼银行银行借款承诺函原件证明借款申请已获银行初步认可,是我方出具保证合同的前提,确认保证金额,以及财务赎楼的依据.货款款项存入确认书复印件确认贷款类型、优先还款权及存入帐户公证委托书原件确认我司的权利是否得到保障担保服务合同原件证明与我司的法律关系及确立双方的权利义务余款帐户确认书（附存折或卡复印件）原件确认余款支付帐户，避免法律纠纷4.2资料收集必须齐全、完整。4.3原件资料必须验证,复印件必须核对资料原件，核对正确后加盖“与原件相符章”，并签名确认。4.4凡与我司签订的文件，客户签字处都须加印指模。4.5余款帐户管理的特殊说明4.5.1余款支付必须使用公司标准的帐户确认书，由业主本人填写相关内容并签字确认（必须面签）。房产的业主为2人及2人以上的，必须同时在付余款确认书上签字确认。收款帐户为非业主户名帐户，业主须到公司在风险管理部审核员监督下面签余款帐户确认书。4.5.2余款支付帐户确认书必须在业务报批前收取，并同时将帐户存折或卡清晰的复印件粘贴于确认书下方的粘贴处。4.5.3业务报批时，将余款支付帐户确认书一同提交审核，且留存复印件备支付余款时使用。资料提交前还需将该帐户开户行、户名、帐号准确录入软件系统中并提交。4.5.4余款帐户尽量提供深圳建行帐户，不能提供中国邮政储蓄的帐号及信用卡卡号。尽量避免提供异地银行帐户。确须提供异地银行帐户的，需让业主清楚写明收款银行及支行名称。4.5.5余款支付前业主要求更换帐户的，必须由业主重新签署帐户确认书，提交房产管理部及风险管理部审核批准后，交软件管理员修改。5.收取担保费5.1 担保费按担保额的1%收取，正常优惠费率为0.8%，最低收费2000元，关外业务可另外收取300元的受理费。银行推荐的同名转按业务按0.3%收费。垫资类业务原则上占有资金不超20天（含20天），最低收费不低1.2%，超过约定日期，每天加收0.1%。5.2担保业务的存续时间为3个月，如自公司与贷款银行订立保证合同之日起3个月届满，公司的保证责任未解除，则每延长3个月（未满3个月，按3个月计算）加收担保费一次。5.3担保费须在赎楼前收取，特例情况要求在余款中扣收的，事先要确认贷款金额大于赎楼金额且够收，并保证银行贷款优先发放到我公司帐户。5.4收取担保费后,如果该业务审批未获我司通过，需填写退保申请单，审核批准后，可由客户前来领取或者存入客户指定存折（客户需在指定存折复印件上签字确认）。对于我司已受理并已进行客户审查的业务，因客户单方违约，无论我司是否已向贷款银行出具保函，已收取的担保费不予退还。如遇特殊情况确需退还的，必须经权限审批。5.5收费浮动权限：本收费标准为最低收费标准（已签署合作协议的收费优惠除外），任何业务收费低于本收费标准的，须由总裁批准，其他人无下浮权限。 5.6特殊业务收费不得低于1%，具体收费由风险管理部确定。资信不佳或逾期三期以上的客户离婚及朋友关系结束无首期款或首期款不足其他被风险管理部界定为特殊类的业务。5.7非实质性交易业务出保函前收取担保费。6.业务报审6.1按要求正确填写担保项目审批表，工作单位及电话等填写详细可查。6.2担保项目审批表中的申请表，必须详细填写，由业务受理人员监督，由交易双方当面签字，并加按指模。6.3按公司规定填写审批意见，具体包括：交易是否真实，买卖双方是否诚信可靠。资料是否真实完整，复印件是否与原件已核实。卖方还款记录是否良好。担保合同是否面签。赎楼银行提前还款要求。委托公证书份数、执管人。其他委托代理情况说明。其他特殊情况说明等。6.4非实质交易业务，必须打印个人征信报告，如信用记录不良或无其它资产作保证，则须提前收取过户契税。6.5公司内部审批流程如下：房产部分部经理复核业务人员提交资料房产部经理初审风险管理部审核员初审主管副总裁审核总裁审定，并签署贷款担保合同及保证合同风险管理部经理复审6.6业务审核6.6.1房产管理部分部经理核实交易真实性核实资料的真实性审核操作的规范性核对业务软件录入基础资料的正确性6.6.2房产管理部总经理审核业务的可操作性审核风险可控性。6.6.3风险管理部审核资料的齐全性、准确性，业务的可操作性，风险的可控性、提出风险防范建议、落实反担保措施。6.6.3.1个人信用报告。重点审核客户工作单位、任职及收入情况；审核负债及支付情况。6.6.3.2担保服务合同。重点审核合同版本与业务类型是否相符；填写是否规范正确（客户名称、身份证号码、房产地址、房产号码等）、无涂改；签名是否与审批表及公证书相符。6.6.3.3还款记录。重点审核有无逾期及逾期期限。6.6.3.4房产证/原房产买卖合同。重点审核房产地址、房产证号码、权利人名称、身份证号码及登记价格。6.6.3.5个人二手住房按揭贷款承诺书。重点审核客户名称、身份证号码、房产地址与号码、借款金额及是否有优先偿还赎楼贷款的条款。银行贷款承诺函若卖方做短期赎楼贷款,买方贷款是其还款来源时,必须提供原件。6.6.3.6二手楼交易资金委托监管协议。重点审核客户名称、身份证号码、房产地址与号码、监管金额、监管期限及监管资金释放条件是否正确。如果监管资金作为卖方赎楼贷款的还款来源时,必须提供原件。6.6.3.7监管资金收据。重点审核金额、客户名称与监管协议是否相符。6.6.3.8买卖合同。重点审核客户名称、身份证号码、房产地址、房产证号、交易金额。6.6.3.9原借款合同。重点审核客户名称、身份证号码、房产地址、房产证号、借款金额。6.6.3.10身份证。重点审核名称及号码。6.6.3.11公证委托书。重点审核公证书的版本，客户名称、身份证号码、房产地址与签名。6.6.3.12余款支付帐户确认书。重点审核是否使用公司统一的版本、签名、开户行、帐号（包括核对业务软件的余款帐号的核对工作）。6.6.3.13贷款款项存入帐户确认书。重点审核填写内容的规范准确性。6.6.3.14过户价格确认书。重点审核签名、名称、房产证地址号码及过户价格。6.6.3.15还款清单。重点审核还款余额，确认是否有赎楼差额，提示赎楼差额的补交工作。7.首期款的要求7.1首期款必须监管于银行。7.2买卖转按揭业务，原则上要求买方首期款达交易金额20%以上，首期款低于20%或无实际交易（如更名）的业务，要求买方必须办理全权委托公证。8.出具保证合同8.1风险管理部审核员审核资料，填写意见，打印保证合同。8.2保证合同核对无误后，提交风险管理部总经理审核，报总裁核批签字及盖章。9.放款9.1经办人向银行递交保证合同，跟踪银行审批情况，确定放款准确时间后通知风险管理部并查档，将查档单原件交给结算部。9.2风险管理部向银行传送放款确认单并通知结算部安排赎楼事宜，属于赎楼前收费的业务，须在确认担保费已收后才传送放款确认单。9.3中行直通车业务，风险管理部在与结算部确认已查档且无查封的情况下才予以传送放款确认单。如24小时无放款，结算部通知业务人员二次查档。如发现有查封，立即通知中行停止放款。9.4查档24个小时内有效。为了保证查栏的时效性，当日下午赎楼的，当日上午查档；次日上午赎楼的，当日下午查档；以此类推。10. 赎楼10.1结算部确认银行放款后，根据赎楼贷款入帐时间、赎楼地点等情况，综合安排赎楼时间及路线，并通知业务人员提前办理赎楼手续。10.2赎楼必备条件：内部审批表银行放款到帐确认查档单委托公证书业主身份证（复印件，必须清晰可辨）原供楼存折(卡)10.3结算部提前确认查档单的时效性、没有查档或查档失效，通知相关人员查档。10.4结算部确认是否有赎楼差额或担保费是否够扣，不足时提前通知业务人员补齐差额。10.5正常业务的赎楼须在放款后的3个工作日内完成。10.6赎楼员完成赎楼后，当日将“结清证明”及划款证明原件交与结算综合员及财务部登记跟踪。10.7中行直通车业务不须赎楼，但结算部须每日根据风险管理部的放款清单核查赎楼的扣收情况，如当日没有扣收，须通知房产管理部分部经理二次查档直至赎楼款扣收，并领取结清单交结算综合员及财务部登记入帐。11.原房产证抵押注销11.1银行“授权注销”的，业务人员根据银行的要求领取房产证，办理注销抵押登记手续。11.2银行自行办理注销抵押的，业务人员须确定银行办理注销抵押的时间及领取房产证的经办银行（部分银行有赎楼银行与取证银行不一致的情况），并将相关情况及时告知风险管理部登记跟踪。12.过户/新房产证抵押登记12.1备齐过户资料，过户须提交的资料如下：转移登记申请表现售合同房产证原件卖方身份证复印件买方身份证复印件（本人到场，验原件留复印件）委托公证书原件受托人身份证复印件预售合同日期满2年，但房产证登记日期未满2年，要免征营业税的房产，须提供预售合同原件12.2银行“授权注销”的，注销抵押与房产过户须在当日内完成。若遇特殊情况如法在当日完成房产过户手续的，必须在下个工作日内完成。12.3银行“自行注销”的，业务人员须详细了解银行的办事程序，确认注销完成时间并在第一时间领取房产证，并及时办理过户手续。12.4过户递件后，过户回执必须由我司掌握，交给风险管理部登记保管。12.5因特殊原因导致不能及时办理过户手续的，房产证必须交与风险管理部登记、保管及跟踪。12.6业务人员及风险管理部根据“过户回执”的“办文答复时间”跟踪办文情况。办理加快手续的，业务人员须提前告知风险管理部及时进行办公结果查询。12.7确定办文完成后，业务人员从风险管理部领取回执，安排办理缴纳税费、领取房产证事宜。12.8在办理缴税取件手续之前，须首先与贷款银行联系办理抵押手续的时间，再与地产中介公司和客户联系确定办理缴税取件的时间。若银行不能及时办理抵押的手续，则缴税取件的时间须相应拖后。12.9我司经办人员将已过户的房产证交于贷款银行工作人员时，须要求对方开具签收单据，并将签收单据交与风险管理部登记保管。12.10抵押登记完成后，将房产证复印及抵押登记回执复印件，交与风险管理部登记保管。12.11买方一次性付款的，业务人员携带新房产证直接到资金监管理银行办理转款手续。若不能及时办理转款手续的，业务人员将新房产证交与风险管理登记、保管。12.12各种回执最迟于次日交回风险管理部登记保管。13.解除担保责任13.1办理完成抵押手续后，业务人员及风险管理部跟踪抵押办理情况。13.2确定抵押办结后，业务人员及时与银行联系，取得解除担保通知书，解除风险责任。卖方短期赎楼贷款业务，还须同时取回结清证明。13.3最迟于担保责任解除的3个工作日内将解除担保通知书与结明证明交与风险管理部登记保管。14.余款划付14.1业务人员根据解除担保通知书或抵押回执（风险管理部电话核实已办结）或贷款结清单原件办理业主余款支付的审批手续。如遇客户急于付款，无法取回原件时，可先提供货款结清单复印件，但原件须在一周内交给风险管理部。14.2财务部根据余款支付审批表及余款支付确认书复印件，核对业务软件信息相符后付款。五. 风险控制与责任1.风险控制1.1业务受理1.1.1客户调查必须面见交易双方，通过了解房产状况及交易状况，确定交易真实、可操作后方可受理。1.1.1.1必须考察交易双方的信誉、债务及其他资产状况。对信用不良，资产状况不好的客户，不予受理。1.1.1.2必须考察交易双方的职业背景及家庭背景情况。当业主为私企老板、公司股东或公司主要管理人员（尤其是财务主管人员）时，要重要调查其是否为公司贷款提供了个人无限反担保，或有其他生意债务，防止其房产物业被其他债权人查封的风险。1.1.1.3对于交易双方该意隐瞒身份的业务，不得受理。1.1.2资料审查1.1.2.1严格审核各类资料，按规定受理业务。1.1.2.2原件要初步验证，复印件必须与原件核对。对于未验原件而签名原件相符的经办人，由此而造成的公司损失由该经办人自行承担。1.1.3联系银行了解“提前预约”的规定，提前申请，保证赎楼的顺利进行。1.2签订担保服务合同1.2.1二手楼转按揭担保申请表及担保服务合同必须面签，并加按指模。1.2.2合同填写规范正确，涂改处必须签名、按指模。1.2.3返给客户的合同，需详细正确填写，经风险管理部核对无误后，申请用印后返给客户。1.2.4严禁代客签字、弄虚作假，否则严肃处理，直到追究法律责任。1.3委托公证1.3.1在确保银行和我司可以操作的情况下才进行委托公证，避免因退单而产生公证费方面的纠纷。1.3.2根据业务类型确认公证书的版本，修改委托内容必须经风险管理部的审核批准。私自添加或删减委托内容造成业务无法正常进行的，当事人负全责，造成的公证费等多支费用也由当事人自行承担。1.3.3公证书必须由我司人员执管。1.3.4客户委托人的委托公证书须全部收回并与报批资料一起上交公司管理。1.3.5转委托须在原公证处、由原公证员办理，且须确认原委托公证的份数，并全部收回。1.4收集资料1.4.1按规定收集资料，严禁编造虚假资料，无论对银行或公司，凡提供虚假材料者，公司必将严肃处理，直至追究法律责任。1.5收取担保费1.5.1按规定收取担保费，担保费在赎楼前收或余款中扣收的，赎楼人员须确认收取或够收时，方可赎楼。1.5.2财务部必须按时作帐，定期核对。如果发现担保费应收未收或余款中不够扣的，一周内必须跟进，否则与赎楼人员共同承担担保费收取的责任。1.6业务报审1.6.1业务人员必须按收集资料，提交的报批资料必须齐全真实。1.6.2房产业务部审核业务的真实性与可操作性，尤其要对业务的真实性进行核查。1.6.3风险管理部审核业务的可操作性、风险可控性，对于风险业务提出与落实反担保措施。1.6.3.1严格审核各种文件的签名，对于签名式样不一致的，要求业务人员提交签名样本原件。签名不符的不予审批。1.6.3.2严格审核各种文件的名称、身份证、房产证地址、房产证号码，相符一致后方可审批。1.6.3.3严格审核客户的信用及负债情况。1.6.3.3.1对于客户还款逾期三期以上的客户，业务人员必须到原按揭银行现场调查情况，尤其了解银行的处理态度，避免出现业务在受理过程中被查封的情况出现。而且必须对客户资信进行调查，内容包括客户职业背景、有无其他债务等情况，防止业务操作过程中出现风险。1.6.3.3.2对做生意、开公司的客户，必须进行详细调查，要详细了解其公司负债情况及其是否为公司债务做了反担保等情况，防止因公司债务，造成公司风险。1.6.3.3.3对婚姻破裂等客户，也必须进行详细调查，了解原因及财产分配情况，防止诉讼风险发生。1.6.3.3.4原则上不受理上述各类业务。特殊情况受理时，必须落实反担保措施。反担保合同须要求担保人来我司面签，且须风险管理部审核员参与。反担保物必须是红本在手的房产，且须查档确认期为无抵押无查封，必要时必须做实质性抵押。特殊情况无法提供红本在手房产的，可用按揭中房产做为反担保物，但房产净值须大于担保额）。1.6.3.4严格审核公证委托书版本及公证书的内容的规范性，确保公司的权利。1.6.3.5严格审核银行出具的各种文件，防范公司风险。如资金监管协议与银行贷款承诺函中必须有款项优先清偿短期赎楼贷款方面的条款。1.6.3.6严格控制余款支付帐户，防止支付风险。余款支付帐户必须由客户签名确认（附上存折或卡的复印件）且使用公司统一版本。1.6.3.7不按交易价格过户的，必须提交交易价格确认单，防止过户风险。1.6.3.8严格审核各类文件，弄清交易原因，理清内在关系（买卖合同资金监管协议监管资金收据、定金收据原借款合同等），确保交易的真实性，防范运作过程中产生风险。1.6.3.9禁止我司员工代理客户在买卖合同、担保服务合同、借款合同、余款支付确认书、价格确认书上签字。1.6.3.10除客户另行公证给代理人代收监管资金外，监管资金的收款帐户为第三方的情形下，禁止我司员工代理客户在资金监管协议上签字。1.7首期款1.7.1首期款不低于担保金额的20%，且须监管于银行帐户，资金监管协议的期限不少于3个月。1.8出具保证合同1.8.1风险管理部必须仔细核对合同相关内容，准确无误后方可打印。1.9放款1.9.1放款前收取担保费的业务，风险管理部必须事前确认担保费的收取后才向银行传送放款确认单。1.9.2传送放款单前，事先确认放款时间及确认查档有效且为正常状态。1.10赎楼1.10.1赎楼前，结算部须确认24小时内房产查档单，对于未查档或已超出查档时效的，坚决不予办理赎楼业务。1.10.2赎楼前，结算部须确认是否有赎楼差额或担保费是否够扣，不足时提前通知业务人员补齐差额才予以赎楼。1.10.3中行直通车业务不须赎楼，但为了防范风险，每日结算部须根据风险管理的放款清单，核查中行赎楼款扣收情况，为放款当日没有赎楼，则通知房产管理部分部经理二次查档，直到赎楼款扣收为至。1.11原房产证抵押注销1.11.1银行自行办理注销抵押手续，业务人员须与赎楼银行确定只有我司公证受托人可以领取房产证，并及时与取证银行联系领取房产证等相关资料，严格禁止业主或地产中介人员领取房产证，导致业务产生风险。1.11.2赎出房地产证后，必须立即办理注销抵押登记和办理房产过户手续。原则上要求注销抵押登记和过户当天完成，当天若不能完成，必须在下个工作日内完成。注销后的房产证原件必须由我司经办人员执管。1.12过户/新房产证抵押登记1.12.1过户递件后，回执由我司经办人执管，并交回风险管理部登记保管。1.12.2取证时新业主房地产证必须由我司经办人执管。1.12.3尽可能要求银行经办人在取得房地产证日办理抵押登记手续，并必须将贷款银行的签收单据及抵押回执复印件交至风险管理部登记管理。1.12.4风险管理部全程跟进业务进展情况，收执各类回执文件，防止操作风险。1.13解除担保责任1.13.1经办人必须及时取回银行出具的解除担保通知书，并及时交回风险管理部登记管理，确保担保责任的解除，防范法律风险。1.14余款划付1.14.1解除担保责任后，方可支付余款。1.15特别条款1.15.1所有员工必须遵守公司的管理规定，凡违反公司规定，给公司带来经济损失的，相关人员须承担相应的经济损失，公司还将依法追究相关人员的法律责任，直至追究其刑事责任。2. 风险责任2.1客户经理2.1.1承担资料完备及真实性的责任。对于弄虚作假、欺骗公司的行为，公司将严肃处理，直到追究法律责任并承担相关损失。2.1.2承担操作规范性的责任。对于违反操作规定者，公司将严肃处理，直至追究法律责任并承担相关损失。2.1.3对于客户经理违反本2.1款规定导致公司损失的，应赔偿损失（包括但不限于赎楼或售楼款无法收回损失，银行短期利息、买卖双方或一方解除合同或违约的违约金，担保费损失等），对构成刑事责任（包括但不限于诈骗罪、金融诈骗罪等）的，公司将依法向司法机关请求追究刑事责任。2.2房产业务部分部经理2.2.1确认交易的真实性与资料的完备性。2.2.2提出业务操作建议。2.2.3负责跟进业务办理过程。2.3房产业务部总经理2.3.1审核资料的完备性及真实性。2.3.2审核业务的可操作性与风险可控性。2.4风险管理部审核员2.4.1审查资料的合规性、完备性。2.4.2 审查签署的各项法律文件是否符合要求，风险防范措施已落实。2.4.3审查担保费的收取合规性。2.4.4审查操作程序合规性。2.4.5审核业务是否符合本管理办法所列范围。2.5综合管理员2.5.1负责保后监管工作，跟进业务进展状况，催收管理各类文件、证件。2.6额度控管员2.6.1负责银行额度的监管工作，确保资金高效运作。2.6.2负责赎楼前收费的控制工作，确保赎楼前收费已完成后才放款。风险管理部总经理2.6.1审核业务可操作性。2.6.2审核风险可控性。2.6.3审核反担保措施及各项风险防范措施。2.7财务部2.7.1承担所有担保费用的收取和监管工作。2.7.2负责余款支付工作，保证余款支付准确无误。2.8结算部2.8.1负责所有的赎楼工作，保证公司资金的安全。2.8.2负责赎楼前收取及余款中扣收担保费和赎楼差额款收取的确保工作。2.9财务总监2.9.1审核担保额超过60万以上的业务可行性及风险可控性。2.10总裁审批2.10.1对业务的操作、风险控制以及收费等各环节作出决策。2.10.2批示特殊业务及特例优惠收费。2.10.3签批担保合同。 深圳市华圳担保投资有限公司 2009年4月6日 20