物业经营管理模拟试题(题).doc

无忧培训机构模拟试题一.项选择题（请将正确答案的英文字母填入括号内。共50题，每题1分）1.物业经营管理强调为业主提供（ )服务,满足其物业投资收益或企业发展战略及主营及主营业务发展目标的需求。A.设施管理 B。运行管理 C。价值管理 D.资产管理知识点：物业经营管理与传统物业的异同和相互关系p72。物业经营管理服务的目标是在( ）的基础上，保持和提高物业的市场价值及未来发展潜力.A。延长物业的经济寿命周期 B。维持物业正常使用 C.维持该物业的物业管理 D。实现物业各期净收益最大化知识点：物业经营管理的目标p23。在物业经营管理的常规工作现金流和成本管理中，不属于物业服务支出的是( ）。A。日常维修费用 B。物业管理企业财产保险费用 C。管理人员的工资 D.法定税费 知识点：物业经营管理常规工作p7，成本管理p169。物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；物业管理区域清洁卫生费用；物业管理区域绿化养护费用；物业管理区域秩序维护费用；办公费用;物业管理企业固定资产折旧;物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用;经业主同意的其他费用.而物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用,应当通过专项维修资金予以列支,不得计入物业服务支出或者物业服务成本。4.关于物业维修和维护的开支,表述不正确的是（ ）A.在建筑物的经济寿命周期中，累积起来的维修成本可能大大超过初始投资B。业主会尽量寻找能够承担全部维修成本的租户C.物业维修的开支依法应由实际使用物业的租户承担D。对于由业主承担维修责任的物业，机构投资者可能会因此拒绝参与投资5.物业经营管理常规工作内容包括租赁管理、现金流量管理、成本管理、维护和维修计划管理、（ ）、设施设备管理和物业保险管理。A。日常维护和维修 B.确定管理标准 C。资产管理 D。构建信息基础P76。投资者进行房地产的主要目的是（ ）.A。获得作为房地产业主的荣誉 B.降低其投资组合的总体风险 C。抵消通货膨胀对其资产的影响 D.使其财富最大化7.下列关于房地产开发投资的说法中,不正确的是（ ）.A.开发投资不可能转变成置业投资 B.房地产开发投资的主要目的是获取开发利润C.开发投资可以形成房地产市场上的增量供给 D.房地产开发投资通常风险较大，但回报丰厚8。在购买住房抵押支持证券的过程中,债权的转移过程为（ ).A.银行 证券化的专门机构SPC 投资者 B。银行 投资 证券化的专门机构SPCC。投资者 证券化的专门机构SPC 银行 D。投资者 银行 证券化的专门机构SPC9。某城市地铁交通线路的建设，使得沿线房地产大幅升值,这反映了房地产投资的( ）。A。各异性 B。相互影响性 C.政策影响性 D.适应性10.与初始投入的资金相比,投资完成后，收回资金的购买力降低给投资者带来的风险称为( )。A。通货膨胀风险 B.或然损失风险 C。变现风险 D.个别风险11.下列对房地产投资中“区位”的理解,不正确的是（ ）。A。狭义的区位是指某一具体投资场所在城市中的地理位置，包括宏观位置、中观位置和微观位置B。广义的区位理解包括区位所处的社会、经济、自然环境或背景C.广义的区位理解包括在该区位进行房地产投资所需支付的成本的高低和所面临的竞争关系D.投资场所的区位不会随时间改变12。下列房地产置业投资行为中,属于流动资金投入的投资行为是（ ）.A.购买物业 B。购买电梯 C.购买中央空调 D.购买备用路灯13。某投资者向银行贷款2000万元，期限为3年,年利率为8，若该笔贷款的还款方式为期间按季度单利付息、到期后一次偿还本金，则开发商为该笔贷款支付的利息的总额是（ ）万元。A。160 B。240 C。320 D。48014.（ ）是业主十分关心的问题,也是考察物业管理企业的物业管理工作成功与否的主要方面。A.潜在毛租金收入的最大化 B。税前现金流的最大化 C。净运营收益的最大化 D。税后现金流的最大化15.下列关于房地产投资的现金流的说法中，不正确的是( ）.A.有效毛收入=潜在毛收入+其他收入B.净运营收益的最大化是考查物业管理企业管理工作的成功与否的主要方面C.准备金通常用于支付物业经营过程中的资本性支出,包括房屋及设备、设施的大修理和更新D.收益性物业的运营费用是除抵押贷款还本付息外，物业发生的所有费用16。关于名义利率与实际利率关系的下列表述，不正确的是（ )。A。实际利率比名义利率更能反映资金的时间价值B.名义利率与实际利率的考虑只在按复利计息时才有意义C。名义利率越小，计息周期越长,实际利率与名义利率的差异就越大D.当计息周期数为1时，名义利率与实际利率相等17。设名义利率为r,若借款年限为P，在一年中计息m次，则实际利率i与名义利率r的关系式为（ )。A。i = (1+r/m ） m-1 B. i = （1+r/m ) m-1 C。 i = (1+r/m ） m1 D。 i =1 (1+r/m ） - m18。下列关于设备磨损的表述,不正确的是( ）.A。设备有形磨损是设备在使用或闲置过程中发生的实体性磨损B。由于社会经济技术环境变化造成的设备贬值是设备有形磨损C。设备有形磨损使设备精度降低,设备最终丧失使用价值D。无形磨损不表现为设备原始价值的贬值19。下列关于房地产投资中投资回收和投资回报的叙述中，不正确的是（ ).A.投资回收通常用提取折旧的方式获得 B.投资回报常常表现为投资者所获得的或期望获得的收益率C。在公式A=Pi (1+i）n/ (1+i)n1=Pi+Pi/ （1+i）n-1中，Pi就是投资者投入资本P后获得的投资回收D.在公式A=Pi (1+i)n/ （1+i)n-1=Pi+Pi/ (1+i)n1中,Pi/ （1+i）n-1就是投资者投入资本P后获得的投资回收20。下列关于内部收益的表述，正确的是（ )。A.内部收益率在数值上等于基准收益率 B。内部收益率是到项目寿命期终了时所有投资可以被收回的比率C。如果贷款利率高于内部收益率，项目投资就会面临亏损D.内部收益率小于基准收益率时，项目在财务上是可接受的21。下列关于静态盈利指标的叙述中，不正确的是（ ）。A。房地产开发项目用于销售时,不计算借款偿还期 B.当偿款备付率小于1。2时，表示当期资金来源不足以偿付当期债务,需要通过短期贷款来偿还已到期的债务C.可用于还本付息的资金，包括可用于还款的折旧和摊销，在成本中列支的利息费用，可用于还款的利润等D。资产负债率高,则表示企业的资本金充裕，企业应变能力强22。下列哪一项最能衡量物业区位的好坏（ )。A。空间直线距离 B.交通路线距离 C.交通时间距离 D。空间垂直距离23.物业价格构成中，土地取得成本一般是由购置土地的价款和( ）等构成。A.契税 B。土地占用税 C。土地增值税 D.土地出让金24。（ ）是指某类物业在市场上的平均水平价格，是该类物业大量成交价格的抽象结果。A.理论价格 B。总价格 C.市场价格 D.单位价格25。运用市场法估价的步骤不包括（ ）.A.搜集交易实例 B.对可比实例成交价格进行处理 C.选取可比实例 D。求取积算价格26.评估同一物业时,有投资价值和市场价值,下列各项中对此说法正确的是（ ）。A。投资价值总是高于市场价值 B。评估投资价值与评估市场价值的假设前提是相同的，采用的方法是不同的C.评估投资价值时采用的折现率一般要低于评估市场价值时所采用的折现率D.在净收益方面,评估投资价值时通常要扣除所得税，而评估市场价值时通常不扣除所得税27.在商品房销售中，往往会听到起价、标价、成交价、均价等名词，下列对此说法正确的是（ )。A.起价高的楼盘均价也高 B。标价就是成交价C.成交价的平均价格一般可以反映所销售商品房的总体价格水平 D.成交价是指现货交易中的实际交易价格28。采用市场法对物业进行估价时，要求对可比实例进行修正以求出估价对象的客观合理价格或价值，下列可比实例中修正系数小于1的是（ ）.A.可比实例的价格是在卖方急切想要出售的情况下形成的B.可比实例是精装修的房子,而估价对象是毛坯房C。可比实例中的卖方在不了解行情的情况下盲目出售D.可比实例采用的是协议出让方式，而估价对象是经过激烈拍卖形成的交易价格29.报酬率可视为包含无风险报酬率和（ ）两大部分。A。投资风险补偿报酬率 B.缺乏流动性补偿报酬率 C。管理负担补偿报酬率 D.风险报酬率E。可比实例采用的是协议出让方式，而估价对象是经过激烈拍卖形成的交易价格30。在采用收益法评估物业价值时，报酬率（折现率）是指( ）.A。社会一般的收益率 B。收益法中的资本化率 C.投资者要求的满意收益率 D.投资者要求的最低收益率31。有关制定物业管理计划的基本原则，下列说法中不正确的是（ ）。A。实际参与物业管理工作的人员必须参与工作计划的制订 B。发挥物业管理人员的集体智慧C。可由物业管理人员参加和主持物业管理计划的制定 D.鼓励物业管理人员参与32。在物业管理中最常用的预算是（ ).A。年度运营预算 B。资本支出预算 C。长期预算 D.短期预算33。下列对制定物业经营管理计划的基础内容说法不正确的是（ ).A.要分析物业所处的宏观市场环境和相关物业类型的市场状态B。要了解物业经营管理企业本身的运营能力状况C.要准备把握物业所处邻里区域的特征和物业本身的状况 D.要认真分析领会物业业主的相关目标34.物业管理企业首要责任是物业维护、维修、服务的质量标准和达到这些标准所需要的成本之间进行适当的平衡，制定建筑物业管理计划。下列选项中，不属于建筑物管理计划的是( )。A.建筑物维护的标准 B。物业检查计划 C。公共设施服务的内容 D.物业绩效评估指标35。下列选项中，不属于物业管理计划中租赁计划里面出租策略的是( ）.A.物业维修预算限制 B。租户类型的匹配策略 C.租期长 D。优惠与补贴方式选择36.下列属于市场交易指标的是( ）。A。空置与空置率 B。吸纳量与吸纳率 C.平均建设周期 D。国内生产总值37。( ）是物业管理中最常见的租赁形式.A.居住用房租赁 B。自动延期租赁 C.公房租赁 D.定期租赁?38.下列哪项不是物业使用过程中所发生的主要费用( ）。A。税费 B.物业管理费 C.承租单元内部的能源使用费 D.功能折旧费39.下面不属于租赁方案与策略主要涉及的工作内容的是( ）.A.确定可出租面积和租赁方式 B.编制经营预算 C。定位目标市场 D.租约谈判和签约管理40.在市场经济条件下,物业租金水平的高低主要取决于( ）.A.物业出租经营成本 B。业主希望的投资回报率 C.物业自身的状况 D。同类型物业的市场供求关系41.物业管理成本按照（ ）进行分类，有助于揭示物业管理成本升降的原因，从而可为降低成本，加强成本管理指明方向。A。按照经济性质分类 B.按照经济用途划分 C。按照与业务量的关系划分 D。按照计算依据不同划分42.( )是最具综合性的成本控制中心服务质量评价指标。A。绿化率 B.物业增值率 C。业主满意率 D.维修及时率43.成本预算以( ）为基础。A.其他预算 B。各项定额 C。技术经济措施 D.资金使用收益44.物业管理企业与众多的业主、非业主使用人发生物业管理的法律关系,最根本的依据是( ).A。物业管理企业规章制度 B.业主公约 C.物业服务合同 D.政府政策法规45.公众责任保险，是一种（ )保险,安承保的是投保人的损害赔偿责任，没有实际标的。A。有形财产 B。无形财产 C.固定资产 D.动产46.物业管理绩效评价的类型不包括( ).A。政府评价 B.业主评价 C。社会评价 D。企业集团内部评价47。（ ）是物业管理报告中最常见的类型，也是最为公开的报告。A.向物业业主、租户提交的物业管理报告 B.向高层次管理者提供的物业管理报告C。向投资者或董事会提交的物业管理报告 D。年度物业管理报告48.从管理的角度讲，确保物业资产保值率和升值率最大化的关键措施是做好（ ）。A。与客户关系维护工作 B.与行政管理部门的协调 C。与开发商、施工企业的合作 D。房屋与设备维护工作49.（ ）是零售商业物业经营管理的核心内容。A。现场管理 B.代收代缴 C.策略与运行管理 D。主力商50。（ ）是指企业为了生产和持续发展而拥有或租用的房地产。A.企业资产 B。企业物业资产 C.企业不动资产 D.企业流动资产二、多项选择题(请将正确答案的英文字母填入括号内。共25题，每题2分）1.人们主要依照写字楼（ ）等对其进行等级划分.A。收益能力 B.所处的位置 C.楼宇设计和装修状况 D。使用时间 E.投资者类型2.房地产资产管理公司的主要工作任务和目标包括（ ）A。负责管理物业管理企业和设施管理公司B.监督物业管理企业和设施管理公司的行为C。指导物业管理企业和设施管理公司为物业发展制定战略计划D.使管理范围内的物业在所处的子市场内实现价值最大化E.满足业主、租户和物业管理企业的要求3。房地产投资的特性除位置固定性或不可移动性、寿命周期长,还包括( ）等A。各异性 B。消费性 C。政策影响性 D.相互影响性 E.专业依赖性4。投资者在进行房地产投资决策时，应( ）A.根据项目风险大小确定相应的投资收益水平 B.根据风险管理的能力选择投资方向C.根据风险周期变化的特点把握投资时机 D。避免机会成本E。尽量选择政府鼓励的项目进行投资以降低政策风险5。选择写字楼物业投资区位时要考虑的主要因素有（ ）A。当地提供主要原材料的可能性B。技术人才和劳动力供给的可能性 C。易接近性D.周围土地利用情况和环境 E。与其他商业设施接近的程度6。在房地产投资分析中，把某一项投资活动作为一个独立的系统，把一定时期各时点上实际发生的（ ）叫作现金流量.A.资金流入 B。资金流出 C。资金的投入 D.资金现值 E.资金将来值7。空置和收租损失是指（ )A.空置的面积不能产生租金收入 B。租出的面积没有收到租金 C.出租面积的变化导致租金减少 D.租金水平的变化导致租金减少 E.可出租面积的减少而少收的租金8.下列关于房地产置业投资过程中现金回报率的表述，正确的有( ）A。是指每年所获得的现金报酬与投资者初始投入的权益资本的比率B.该指标反映了初始现金投资或首付款与年现金收入之间的关系C。税前现金回报率计算中，年现金收入等于净运营收益扣除还本付息后的净现金流量D。现金回报率属于动态盈利能力指标E。现金回报率即资本化率9。下列关于资产负债率的叙述正确的有（ )A。资产负债率高，则企业的资本金充足,企业应变能力强B.是反映项目各年所面临的财务风险程度及偿债能力的指标C。属短期偿债能力指标D。资产负债=净资产合计/负债合计100E.可以用来衡量客户在清算时保护债权人利益的程度10.物业价格构成中包括了（ ）A.土地取得成本 B.开发成本 C。投资利息 D.物业折旧 E。开发利润11.物业价格不同于一般物品价格的特征包括( ）A。物业价格受区位的影响很大B。物业价格实质上是物业权益的价格 C。物业价格受供求因素的影响D.物业价格形成的时间较长 E。物业价格受交易者个别因素的影响12.运用市场法估价时，选取可比实例应符合的基本要求包括（ ）A.可比实例物业应是估价对象物业的类似物业 B.可比实例的成交日期应与估价时点相同C。可比实例的交易型与估价目的吻合 D。可比实例的成交价格应为正常市场价格E。对一宗物业进行估价，一般应选取13个可比实例13.商品住宅需求的影响因素主要有（ ）A。收入的变化 B.政府的税收政策C.国际市场住宅价格 D.对未来的预期 E.政府的住房政策14.房地产市场需求分析时一般从以下哪几个方面进行（ ）A。需求预测 B.市场占有率分析 C.竞争分析 D。吸纳率分析 E.市场租户对产品功能需求15。如果采用净租金的形式，业主需要明确的事项有（ )A。承租人要支付哪些用 B.哪些费用是属于代收代缴费用C.哪些费用是按租户所承租的面积占整个物业中可出租面积的比例来收取D.所有的经营费用要从其所收取的租金中全额支付E。哪些费用主要取决于租户对设备设施和能源使用的程度16.在租赁管理中实施CRM主要涉及到( ）方面的工作A.建立详细的租户档案 B.租赁期内的服务C。租金缴交的管理 D。竞争对手分析 E。个性化服务P150（了解）在租赁管理中实施CRM涉及到的工作1建立详细的租户档案2租赁期内的服务3租金缴交的管理4数据统计与分析5个性化服务17。按现行财务制度的规定，不得列入成本的支出主要有（ )A.购置和建造固定资产、无形资产和其他资产的支出 B.对外投资支出C.物业管理企业支付的管理用房有偿使用费 D。支付的滞纳金、罚款、违约金、赔偿金E.企业的赞助、捐赠支出P170 知识点：本题考查的是物业管理成本构成的规定。物业管理企业财务管理规定和施工、房地产开发企业财务制度规定，按现行财务制度的规定,以下支出不得列入成本： （1)购置和建造固定资产、无形资产和其他资产的支出； (2）对外投资的支出： (3）被没收的财产,支付的滞纳金、罚款、违约金、赔偿金以及企业的赞助、捐赠支出； (4）国家法律法规规定之外的各种付费; （5)国家规定不得列入成本、费用的其他支出。 18.考核物业管理企业成本制中心服务质量的定量指标,主要有( ）A.重大事故发生率 B.房屋完好率 C.物业增值率 D.成本（费用）降低率 E。保洁率19。风险控制的手段有( ）A。调整 B。回避 C。自担或保留 D。预防与控制 E。转移?20。关于公众责任保险表述正确的有( ）A.被保险人所有的机动车辆引起的损害事故属于公众责任保险的范围B.为被保险人服务的雇员受到的伤害属于公众责任保险的范围C。公共责任保险直接保险的对象是被保险人，受害人无权直接向保险人索赔D.公共责任保险的被保险人依法应承担对第三者人身伤害不包括受害人的精神伤害E。公共责任保险直接保险的对象是被保险人，受害人可以向被保险人索赔，也可以直接向保险人索赔21.物业管理绩效评价以（ ）等四个方面的内容作为评价重点.A.物业管理企业的盈利能力 B.资产运营水平C。偿债能力 D.物业管理企业 E.后续发展能力22。企业绩效评价的计分方法分为（ ）A.基本指标计分方法 B.修正指标计分方法 C.评议指标计分方法D.偏差指标计分方法 E.定量和定性相结合计分方法23。在一定的市场条件下，某宗写字楼物业的整体租金水平主要取决于( ）A.当地房地产市场状况 B。物业本身的状况 C.物业所处的位置D.业主希望达到的投资收益率目标 E。其可接受的最低租金水平24。经营零售业的经营成本不仅包括租金、公共设施使用费和建筑物内营业空间的维护费用,还包括（ ）和广告费用等支出.A。组合租金收入 B.存货和流动资金占用利息C。职员工资 D.货架及收款设备折旧 E.商店设计25.可持续发展的物业管理具备的要素包括：控制空气质量，提高大气洁净度；加强雨水、污水的排放、处理和再利用；垃圾分类处理和（ )等。A.配套程度 B。注重采用新型建材饰材和自然能源 C.提高物业管理的信息化水平 D.建立生态绿化系统，美化住区环境 E。控制噪声