物业管理前期介入.doc

物业管理前期介入2008年11月30日 星期日 00：01“物业管理前期介入”的思想是1998年由上海万科物业率先提出的。所谓物业管理前期介入是指物业管理企业在接管物业之前，参与物业的规划设计和建设的过程。从业主(使用人）及售后服务的角度，提出一些合理化建议，促使开发商开发出的物业最大限度地满足业主的需求和物业管理服务的需要。物业管理不应舍弃前期介入阶段的工作,要想彻底搞好物业管理服务，从全程物业管理的意义上说，必须从前期介入抓起，那么物业管理前期介入有什么作用呢？一、 优化工程设计，杜绝前期设计施工阶段留下隐患，为开发商减少返修费用规划设计是决定后期物业管理能够提供高效、精简而优质的服务的关键。物业管理公司在本阶段可以根据开发商的投资预算、物业档次等前提条件，从整体环境设计、封闭管理、硬件设施设备配备及安装位置、娱乐服务的原则来提出建议甚至要求。产品(以下称物业）的设计人员不是专业的物业管理者,其在制定设计方案时，不可能将后期的物业管理中可能出现的问题考虑周到。同时由于设计阶段与物业的建成存在较长间隔,建筑技术以及人们生活水平的提高都可能是涉及方案落伍。物业管理者作为物业的维护者，在长期的实际工作中对物业可能出现的种种问题了解比较清楚，尤其提出必要的建议,即可避免因设计失误而给物业管理和开发商带来的麻烦，造成后期返修的费用浪费. 二、 有助于物业管理单位的顺利接管物业物业管理的前期介入阶段是物业管理单位熟悉物业实际情况的过程.由于其参与了物业的设计规划阶段，可以对物业的总体规划进行合理布局.由于其对工程的质量进行了监督,对物业日后可能出现的种种隐患了如指掌，在工作中就可以做到有的放矢。同时其又可以有充裕的时间进行物业管理方案的设计、人员的安排,为管理物业打下良好的基础。亦可在收集的各种图纸等原始资料的基础上建立起完善的档案文件系统，减轻日后的管理难度.物业的前期介入管理是后期物业管理的一项基础性工作。物业管理企业通过前期介入管理对物业的土建结构、管线走向、设施建设、设备安装等情况了如指掌，便于在后期管理中做好物业及其附属设施的维修养护工作。由于已对所管物业有了全面了解，就为竣工验收、接管验收打下了基础.同时，通过前期介入管理可以提出许多设计和施工方面存在的问题和解决的办法,从而大大减少物业管理工作中物业的返修工作量，增加提高物业服务质量的时间。三、 物业的前期介入管理是社区服务持续发展的保证物业管理企业对社区实行社会化、专业化和一体化的管理之后，物业管理企业一方面成了多个产权单位、产权人的总管家.另一方面也为政府各管理职能部门找到了一个社会总代管.物业管理以人为本的全方位的服务和邻里相亲为宗旨的社区文化建设相辅相成。是以社区文明氛围的塑造、社会生活服务项目的展开以及社区意识的培养，来营造“拥有一个居住安定放心、环境优美舒心、生活方便称心、文化娱乐欢心”的生活家园。四、 做好前期介入工作应处理好的几个关系物业管理的前期介入不仅仅是重要，而且是非常必要的。从过去的经验和教训,从消费者、物业公司、开发建设单位以至社会利益的角度来看都是如此。做好前期介入工作应处理好以下几个关系.1、明确介入角色和盯着主要环节.前期介入工作主要有：初期介入、中期介入、后期介入、接管验收四部分组成。初期介入要当好顾问.所谓初期介入是指在物业的规划设计阶段，物业公司派出专业工程师参与项目规划设计，接近物业使用者日后的实际需要。中期介入要加强监理.在指物业的土建结构接近封顶，工程进入设备安装阶段,物业公司增派一线的技术人员进入现场了解熟悉各种管线的铺设及走向，对工程质量进行监督检查,并对修改的工程做好记录。因此物业公司的介入对日后的设备维修、养护作用甚大,避免以后设备设施出现故障时束手无策,造成损失和影响。后期介入要准备接管.所谓后期介入是指物业建设工程基本结束，工程开始竣工、验收、移交、准备入伙，物业公司全面介入，开始履行“管理职责。物业管理由辅助阶段进入实际操作阶段。根据物业的规模和档次，以及开发商和物业使用人的意愿和要求，在初、中期介入中取得的经验,制订出一个切合实际的物业管理方案，为接管物业做好充分准备。2、投资单位重视和物业管理队伍建设。物业建设单位的重视是做好前期介入的基础.物业的建设是以开发商作为承载体,前期的介入工作从引入、组织、实施、协调、支付费用等,开发商起着主导作用。该项工作是否实施和有效,开发商的重视程度是关键因素.物业管理单位应从多年的物业管理实践，以及在广泛收集业主意见的基础上,对新建物业提出更适合市场和消费者要求的建议。按照各工程阶段的进展合理配置人力和物力，初期以专业工程师为主，中期逐步加入一线技术人中，后期组成一支骨于队伍，而避免一开始就盲目派出过多的人员，增加成本.3、当前物业管理利益和长远物业管理发展。向开发商提出质量要求和各种设施设备的配置、结构布局和房型、市场定位等方面的全理化建议.有的开发商只顾及目前市场情况，不考虑社会发展变化、消费者需求变化等因素，当物业经过几年的建设后，已面临滞后于市场的严重后果，因此物业公司站在消费者的立场上,以能满足发展要求为前提而提出有前瞻性的建议。4、完成物业接管和开展物业营销。在中后期要协助开发商做好物业销售、出租的推广营销工作。如沿海一些开发商在物业建设初期就引入了物业管理的前期介入，明文规定项目的建设“设计决策小组必须有物业公司的专业人士参加，并制定了一套严格、有效的工作准则，并赋予物业公司一定的权力,如施工款项的签字权，工程质量的否决权、修改工程方案的建议权等；使物业的规划设计、市场定位、施工质量都达到较高的标准，促进了物业的销售，创造了良好的业绩