北京市丰台区-------小区物业服务委托合同.doc

精品文档就在这里-各类专业好文档，值得你下载，教育，管理，论文，制度，方案手册，应有尽有-北京市丰台区恋日花都小区物业服务委托合同委托方（甲方）： 北京市丰台区恋日花都小区业主大会常设机构： 北京市丰台区恋日花都小区业主委员会受委托方（乙方）：北京市新时特物业管理有限公司 根据中华人民共和国物权法、中华人民共和国合同法、物业管理条例等法律、法规的规定，甲乙双方在自愿、平等、公平、诚实信用的基础上，就物业服务有关事宜,协商订立本合同。1、 物业1.1 物业名称：恋日花都（地名办：草桥欣园四区9#-14#楼）1.2 座落位置：北京市丰台区草桥欣园四区1.3 总建筑面积：144437.58平方米国有土地使用证明文件政府批文号：京丰国用（2004）字第001873号、京丰国用（2004初）字第001983号2、 委托2.1 乙方确认，该小区共同管理权属于全体业主。甲方是由全体业主决议设立的共同决定机构，北京市丰台区恋日花都业主委员会（以下简称业主委员会）为北京市丰台区恋日花都小区业主大会的常设机构。2.2 业主委员会代表甲方与乙方签订本合同。如果甲方通过决议，共同决定委托乙方为甲方提供物业服务，则本合同对乙方有效。本合同生效后对全体业主有效。2.3 乙方按照本合同约定为甲方提供服务。乙方在提供服务过程中，遵守小区的管理规约以及小区业主大会、业主委员会作出的相关管理决定。2.4 乙方承诺以自己的资源完成受托事项。乙方对转托第三方服务承担责任。2.5 全体业主作为共同受益人和合同主要义务承担者，有权依据本合同对乙方提出抗辩或者诉讼。2.6 乙方应当委派具有专业经验的经理人为甲方提供服务，经理人应对甲方负责。业主委员会有权要求乙方更换项目经理人。3、 委托事项3.1 甲方与乙方协商制订物业管理方案、工作计划并按照本合同约定组织实施：3.1.1 根据法律、法规和北京市丰台区恋日花都小区管理规约(以下简称管理规约)的授权制订物业服务的有关制度；3.1.2 根据管理规约制定物业管理区域内建筑物及附属设施管理方案及应急预案；3.1.3 根据小区管理方案和预案制定物业费预算案，经与业主委员会协商确定；或者双方共同委托第三方机构评估确定；3.1.4 建立小区物业费分摊表；3.1.5 建立业主公有部位、业主共有建筑明细（图、表），做到图、表相符；3.1.6 建立业主公用设施设备台账以及维护维修档案；3.1.7 编制公用设施、设备、共有绿地的养护方案；3.2 甲方授权乙方行使以下管理职权：3.2.1 管理相关的工程图纸、档案与竣工验收资料等；3.2.2 按照法律、法规和管理规约对业主装饰装修活动进行管理。3.2.3对物业区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规、规章的行为，应当及时告知、建议、劝阻，并向有关部门报告。 3.3 甲方委托乙方提供以下服务：3.3.1 房屋等建筑物共用部位的日常维修、养护和管理，防止出现安全事故和责任事故造成他人损害。3.3.2 小区共有房屋、场所、设施设备的日常维修养护、运行和管理，保障业主共有设备运行安全，杜绝安全责任事故发生。3.3.3 公共绿地、树木的养护，防止树木倾倒、折断或者果实坠落致人或者他人财产损害。3.3.4 清洁服务，包括物业共用部位、公共区域的清洁卫生，垃圾的收集等。3.3.5 协助维护物业管理区域秩序，对小区内车辆（包括自行车）停放和运行秩序进行管理。3.3.6 协助做好安全防范工作。发生安全事故，及时向有关部门报告，采取相应措施，协助做好救助工作。3.3.7 按照业主委员会的要求负责小区消防设施、设备的维护与养护、管理；建立公共区域和公有部位、共有建筑物和公共场所、场地的消防管理。4、 质量标准4.1 甲方授权乙方按照小区管理规约的规定，参照北京市住宅物业服务标准DB11/T 751-2010中规定的一级标准制定服务方案。4.2 乙方应当按照ISO9000规范以及北京市物业服务一级标准，建立完整的小区物业服务质量控制标准和控制体系。5、 预算与物业维护基金5.1 双方确定，双方根据物业服务成本制定物业服务预算，该预算作为基本物业维护基金归集的基础。物业维护基金属于全体业主共有资金。5.2 物业管理所需费用由全体业主按照预算确定的标准进行归集。业主归集的费用形成小区物业维护基金。物业维护基金归全体业主共有，委托乙方按照信托原则代管。5.3 本小区的业主大会经费、物业费按照管理规约的规定和本合同约定从维护基金中支付。5.4 每年度结束后2个月内，乙方应当制作物业维修基金决算，该决算应当向全体业主公告。年度结算后结余部分，转入下一年度继续使用。5.5 乙方应当开立独立的账户对本小区的物业维护基金进行管理和核算，该基金不得与乙方的自有资产和他人资产混同。5.6 业主应当按照小区管理规约确定的时间和周期缴纳应分摊的费用。业主可以将应分摊的费用直接归集到指定的账户，乙方也可以根据管理规约和本合同向业主收取。5.7 乙方收取业主的物业费必须全额归入物业维护基金账户，不得私自留用。5.8 乙方应当根据本小区规约和本合同的规定，制定物业维护基金管理制度，该制度在业主委员会批准后执行。5.9 乙方为业主提供的日常性特约服务不收取费用。乙方利用本小区配备的资源完成并收取的特约服务费，归入物业维护基金。6、 费用、酬金6.1 本小区支付的物业费由物业服务支出、服务酬金组成。6.2 物业服务支出包括以下部分：6.2.1 乙方在本项目员工的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；6.2.2 物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；6.2.3 物业区域内清洁卫生费用；6.2.4 物业区域内绿化养护费用；6.2.5 物业区域内秩序维护费用；6.2.6 本项目的办公费用（包括为本小区服务的律师费、审计费、第三方评估费）；6.2.7 乙方企业拥有的用于本项目的固定资产的折旧（租金）；6.2.8 物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；6.2.9 业主大会经费；6.2.10业主大会及业主委员会同意的其他费用。6.3 服务酬金是业主大会按照约定的比例向乙方支付的报酬。乙方的酬金按照每月发生的物业服务支出的6%从基本的物业维护基金中支付。6.4 乙方垫付的物业费为业主大会负债。7、 专项维修基金与共有物业的更新改造和大中修7.1 乙方应根据小区建筑物以及配套的附属设施、设备的运行状况提出每年的大中修或者更新改造计划（如果需要），并提出使用专项维修资金的预算和分摊方案。方案经业主大会表决或者业主共同决定后实施。专项维修费用按照相关规定和管理规约规定列支。7.2 如果因基金维修需要，乙方垫付的大、中修费用，作为甲方负债。相关责任人应但通过装修维修资金能，共有部位收益等途径归还。8、 物业交接8.1 甲乙双方和开发建设单位确定交接方案，交接方案应当确定具体时点。交接时点后相关权利和义务转移给甲方。甲方委托乙方提供物业服务并按照本合同进行的委托进行管理。8.2 开发建设单位在约定时点将物业区域内的档案资料、物业服务用房移交给乙方，并将属于本物业区域内的物业共用设施设备、公共区域管理权移交给乙方。8.3 移交的资料不全的，乙方应当采取必要措施通过档案管理机构获得相关资料。9、 设施、设备的完善及改进。9.1 本合同签订生效后应当建立和完善设施、设备完善和改建方案。每年10月份制定下一年度维修、维护方案。10、 管理事项完善与公示10.1 自合同生效之日起2个月内，乙方完成小区业主专有部位权属调查与核实，完善小区业主产权清册，并在此基础上以建筑物为单位建立物业维护基金分摊表。物业维护资金分摊表以及业主缴纳物业维护基金的情况允许所有业主查阅。物业维护基金以及业主缴费状况每月向业主公示。10.2 自合同生效之日起3个月内，在10.1工作的基础上，乙方完成本小区建筑物业主共有部位、小区业主共有房屋、共有场所、空间、设施、设备调查登记工作，并结合本合同9.1的工作，完善相关登记档案和维护档案。该项工作要做到表、图相符。相关图、表允许业主查阅。11 共有物业经营11.1 乙方应当在10.2工作的基础上，根据小区的共有物业状况，提出共有物业的使用和经营方案，方案经业主委员会同意后实施。涉及改变物业规划用途的，业主大会批准后方可以实施。11.2 经营业主共有物业取得的收入，归全体业主所有，扣除乙方的酬金后归入物业维护基金，用于小区的环境改善和公共事务。11.3 公共物业经营收入包括广告收入、地面停车收入、共有房屋租赁收入等，乙方按照共有物业收入的10%取得经营报酬。本合同另有约定的按照约定。12 对业主的监督12.1 乙方按照管理规约的授权，对业主履行法律、法规、规约的义务进行监督。12.2 乙方对业主违反法律、法规和规约规定的行为可以采取劝告的方式进行。必要时可以通过书面形式要求业主改正，也可以采取管理规约许可的任何方式。12.3 乙方应当及时将发现的业主违反法律、法规、规约的行为向业主委员会和相关行政管理机关报告。乙方向业主委员会报告时，应当提出解决的建议及依据。12.4 如果经乙方书面要求，业主仍不改正侵犯业主共同利益的行为的，乙方应当依法及时向人民法院起诉。13 乙方的报告义务13.1 乙方采取的任何管理措施应当依据管理规约进行，乙方依据授权制定的各项管理制度均应当向业主公告。13.2 乙方应当在每一个月完了后10日内向业主委员会报送上一个月的物业维护基金财务报告（该报告应包括业主缴费的详细资料）。乙方向业主委员会报送的财务报告应同时在小区向全体业主公示。13.3 乙方应当允许单个业主对物业维护基金收缴以及使用情况进行查询，回答业主对收支情况的质询。13.4 乙方应当定期整理小区管理管理制度、工作规范和标准性文件，并将经业主委员会审查后的文件印制成册分发给业主。13.5 每年终了后，乙方应当向甲方提交上一年度物业管理与服务执行情况的报告，该报告应提交业主大会通过。14 业主的知情权与对乙方监督14.1 业主有权对物业服务企业的管理、服务活动进行监督。乙方有义务提供行使相关权利的依据；乙方有义务向业主提供自己履行了相关义务的证据。14.2 业主拥有对共有物业使用、收益等情况的知情权，乙方应当为业主实现该权利提供便利。14.3 业主对乙方的批评、建议可以直接向乙方直接提出，也可以向业主委员会提出。乙方应当指定专门人员听取业主的批评和建议，并将相关处理结果按照规程向业主反馈。乙方应当将采纳业主建议的情况向业主委员会通报。14.4 每月业主委员会，监督委员会和乙方共同对公共设施、设备进行检查一次。检查中发现的问题，乙方应当及时改进。15 服务的监督15.1 为提高服务监督效率，成立服务监察小组。监查小组由业主代表3人，并邀请居民委员会负责治安、环境卫生的委员2人组成。监察小组设组长一名由组员推选。15.2 监察小组的职责包括：15.2.1 检查受托人以及服务提供者服务质量；15.2.2 检查物业维护基金（物业费）预算的执行情况；15.2.3 检查受托人执行业主大会、业主委员会决议的执行情况；15.2.4 对业主委员会、受托人提出改进物业服务或者提高物业管理水平的建议。15.2.5 接受业主对物业服务标准以及服务质量的意见和建议。15.3 监察小组的监察方式15.3.1 定期或者不定期察看服务状况；15.3.2 定期或者不定期查验服务记录和财务帐册；15.3.3 听取业主对物业管理和服务的意见和建议；15.3.4 听取派出所、居委会、街道办事处对于物业管理执行情况的意见和建议。15.4 监察小组的工作方式和监察建议15.4.1 监察小组每两个月召开物业服务实施评价会议，对于需要改进的地方提出监察建议。该建议应同时送交业主委员会和受托人。15.4.2 监察建议应当明确现存问题以及改进意见和方案。15.4.3 监察小组会议可以邀请小区项目经理以及其它管理人到会接受质询。15.4.4 监察小组会议可以邀请片区民警和业主代表、居民代表参加。15.5 监察建议的处理15.5.1 监察意见涉及到管理预算调整的，受托人应当将有关管理方案和预算调整情况报业主委员会。15.5.2 业主委员会同意调整预算的，受托人按照业主委员会决议执行。15.5.3 业主委员会不同意预算调整的，受托人应将该情况通报监察小组。监察小组仍然认为有必要调整管理方案和预算的，应当邀受托人共同讨论方案和预算调整的可行性，并提出建议将方案交业主大会表决。业主委员会接到建议20日内应当召开业主大会，表决监察建议案。监察建议案被通过的，受托人按照业主大会决议执行。16 乙方的赔偿责任16.1 乙方不得用业主共有的物业维护基金为自己的或者他人提供担保。造成维护基金损失的，应当赔偿。16.2 乙方不得将物业维护基金挪作他用。如果出现挪用情况，乙方除返还挪用资金外，还应当按照挪用金额的10%支付违约金。16.3 未经业主大会决议，乙方不得处分归业主共有的任何共有物业所有权或者用益权。16.4 任何业主可以对乙方的擅自处分行为提起诉讼，诉讼结果对全体业主有效。17 甲方以及业主的责任17.1 在本合同履行中，乙方认为管理事项需要业主大会表决的，应及时向业主委员会提出，业主委员会应当在收到建议后，及时按照小区业主大会议事规则将决议事项交业主大会或者相关业主表决。业主委员会应当及时将业主大会决议或者相关业主共同决定交乙方执行。17.2 因为业主怠于履行相关程序，造成物业管理与服务不能正常进行的，乙方不承担相关责任。17.3 业主大会或者业主委员会决定变更相关管理事项及标准，涉及预算调整的，乙方应当及时提出预算调整方案。预算调整方案需要追加预算的，在调整方案获得批准后，方可实施。因为甲方没有批准预算调整，相关管理和服务事项不能按照业主大会、业主委员会决议调整的，乙方不承担责任。17.4 业主委员会有义务督促业主按照预算和约定的期限缴纳物业维护基金。18 停车管理18.1 规划建造的车位、车库应当保证业主的法定用益权。归业主共有的车位和车库应当合理规划和使用。18.2 乙方应当按照地上、地下分别制定详细的停车管理方案。18.3 乙方应当在地上施划停车位，并按照约定进行地面停车管理。18.4 地下停车收费中应当确定划分车位租金、管理费。车位租金归车位业主所有，停车管理费归入物业维护基金。地下停车位管理费收入扣除管理成本以外的赢余归入物业维护基金。18.5 车库车位属于单个业主专有的，业主应当分摊物业费。业主共有的车位的租金以及专有车库业主的物业费应当归入小区维护基金。19 配套公共建筑管理19.1 按照规划配套的商业设施不能改变规划用途。19.2 配套建设的商业设施已经作为专有部位出售给个人或者单位的，买受人享有业主权利并承担业主义务。配套商业的业主按照管理规约和本合同的约定归集物业维护基金。19.3 按照法律、法规规定确定的配套公建的所有人、使用人应当依照业主大会决定的预算和本合同约定交纳物业费。该物业费归入物业维护基金。按照与开发建设单位的合同、协议适用业主共有部位的，在没有做最终处理之前，应当按照物业费标准缴纳物业费。收取的费用归入业主维护基金。20 委托期限20.1 本合同期限自业主大会决议通过之日起生效计算，第一个有效期确定为3 年。如果本条规定的期限届满前，业主大会没有做出解聘决议，本合同自动续期。20.2 业主委员会认为乙方服务不能满足合同要求，可以向业主大会提出解除本合同的建议；业主大会通过后，解除通知送达乙方时生效。20.3 本合同首期届满前，如果乙方无重大过失甲方决定解除本合同的，应当赔偿给乙方造成的损失。21 合同终止后的移交21.1 业主大会解除合同的决议送达乙方时，本合同终止。21.2 合同终止后，乙方应当将本小区的管理权移交给业主委员会或者业主大会选聘的新的物业服务企业或者其他管理人。21.3 乙方移交管理权的同时，还应当同时将本合同约定保存和完善的相关管理资料和档案同时移交。21.4 乙方移交管理权时，应当移交小区物业维护基金账册并办理债权、债务移交手续。21.5 乙方已缴管理权时，乙方管理期间用物业维护基金购置的物料应同时移交给业主委员会或者业主委员会新选聘的物业服务企业或者其他管理人。21.6 如果乙方不能按照本条规定移交，应当以上一年酬金收入的50%的金额赔偿甲方。22 争议解决22.1 就本合同发生争议，业主委员会与乙方协商解决，协商不成的，业主委员会和乙方均可以向人民法院起诉。22.2 业主拒绝交纳或者欠缴物业费达到管理规约规定的追索条件的，乙方应当向人民法院起诉追缴。 22.3 业主认为乙方擅自处分业主共有财产的或者认为乙方故意或者有重大过失给业主共有利益造成重大损失的，可以依据本合同约定对乙方提起诉讼，请求乙方赔偿。诉讼获得赔偿归入小区物业维护基金。23 合同效力与文本23.1 本合同已经经过乙方权力机构批准，自甲方业主大会会议通过后生效。23.2 本合同附件是合同的一部分。23.3 本合同正本一式两份，双方各执一份，效力同等。23.4 本合同制作副本若干，业主有权获得和查阅。23.5 在本合同履行期间，业主大会有权决定本小区物业管理事宜。 甲方 北京市丰台区恋日花都小区业主委员会 乙方 北京市新时特物业管理有限公司 -精品 文档-