商业项目物业费收费标准测算.doc

峨眉项目一期费用测算
（A1）
Ø 方案构建目的：
1、根据一期按时间节点前后开业情况，制定前期物业介入方案。
2、一期物业前介方案+物业费用测算。
Ø 方案适用范围：
该方案适用于“XXXX广场”项目整体辖区内的物业管理方案、物业费收取标准制定、装修管理、增值物业需求、水电费代缴、设施设备维护、安全秩序管理、环境绿化维护、执行物业管理制度等的内容。
Ø 方案主要组成：
1、市调当地水晶广场物业条件。
2、测算一期按计划开业的人员架构及进人计划。

第一章 当地已开项目
Ø 水晶广场大致面积情况：
商铺名称
面 积（平方米）
备 注
好家乡超市
23000
馆内自备物业
盛大百货
20000
项目物业公司管理
水晶酒店
14000
馆内自备物业
苏宁电器
3800
馆内自备物业
中影雅图影城
3500
馆内自备物业
MUSE酒吧
1350
馆内自备物业
宝乐迪KTV
2600
馆内自备物业
健身俱乐部
3000
馆内自备物业
其余商铺及车库
38750
项目物业公司管理
合计面积
110000
㎡
Ø 物业人员配置及工资情况：
岗位名称
数量
工资
班次情况
备注
物业经理
1
7000
9：00~18:00/双休

物业客服
3
2200
9:00~18:00/周轮休一天

工程主管
1
4500
9:00~18:00/双休/部门值班轮休

工程领班
3
3500
9:00~18:00/周轮休两天

工程专员
15
2500
维修：9:00~18:00/周轮休两天
运行：12H/上一休一
2500~3000
秩序主管
1
3600
9:00~18:00/双休/部门值班轮休

秩序领班
4
3200
12H/月休4天

内场秩序专员
20
2400
12H/月休4天

外场秩序专员
35
2600
12H/月休4~6天
外包/包两餐
保洁主管
1
3400
9:00~18:00/双休/部门值班轮休

公区保洁员
45
1620
8H/月休4天
外包/包一餐
收费员
0

暂未收费

合计配置
129

Ø 人均建面：110000平方米/129人=853平方米/人。
Ø 专业人员人均管理面积（110000平方米/人数）：
专业名称
岗位人数
人均管理面积
月工资测算
工程专业
19
5800平方米/人
52500
保洁专业
46
2500平方米/人
76300
秩序专业
60
1840平方米/人
155400
物业客服
3
37000平方米/人
6600
物业经理
1
11万平方米/人
7000
合计
129
853平方米/人
297800

第二章 XXXX物业情况
Ø 一期管理面积：XXXX㎡，物业人员配置：
岗位名称
数量
配置说明
班次情况
物业主管
1
环境及安全管理
9:00~18：00周休两天
两人相互轮休
工程领班
1
工程及装修管理
工程专员
3
公区设备维护维修
8:00-16:00（1人）、15:00-23:00（1人）+1
秩序领班
2
公区安全秩序、
停车场管理
9:30-21:30（1人）+1
秩序专员
6
8:30-20:30（3人）、20:30-8:30（2人）+1
保洁专员
5
公区环境卫生作业
8:00-16:00（2人）、15:30-23:30（2人）+1
合计
18

Ø 配置说明：
1、物业主管/工程领班（8H工作制）：相互担任部门管理，相互值班轮休，月休八天；
2、工程专员（3人/维修/8H工作制）：早晚班各一人值班、无夜班配置、剩余一人轮休顶班，月休八天；
3、秩序领班（2人/12H工作制）：每日通班开闭店管理、无夜班配置、每日保证一人，月休四天；
4、秩序专员（6人/12H工作制）：每日白天三人、夜间二人、剩余一人轮休顶班，月休四天；
5、保洁专员（5人/8H工作制）：每日早班二人、中班二人、剩余一人轮休顶班，月休四天。
第三章 物业成本
一、月人力成本（61890元/月）：
岗位名称
级别
基本工资
福利
工资合计
企业社保
月人均
人力成本
配置
人数
月人力
成本合计

备注
物业主管
6
2980
500
3480
公积金150
保险760
4390
1
4390

工程领班
6
2980
500
3480
保险760
4240
1
4240

工程专员
5
2650
450
3100
保险760
3860
3
11580
无夜补
秩序领班
5
2650
450
3100
保险760
3860
2
7720
秩序专员
2
1880
770
2650
保险760
3410
6
20460

保洁专员
1
1690
250
1940
保险760
2700
5
13500
无夜补
月合计

18
61890

年合计
742680

工装
13人*700元/人/套（保洁外包不提供工装）
9100
年
年会

2000
年
生日
13人*200元/年
2600
年
过节礼品
11个法定节假日*100元*13人
14300
年
培训

2000
年
年总计
772680

772680/12=64390元/月

二、行政办公费：
序号
项目
月支出
年支出
备注
1
办公用品
200
2400
办公用品
2
电信宽带
169
2028
e169套餐
3
差旅费
1600
19200
成都往返两次
4
招待费
500
6000
计划招待费
5
员工宿舍租金
1300
15600
安保宿舍
合计

3769
45228

三、设备设施维护费及杂项
序号
项目
计算方法
月支出
年支出
备注
1
电梯维保
3台*600
1800
21600

2
电梯年审
3台*600
150
1800

3
强弱电系统维护
预估200元/月
200
2400

4
空调系统维护
预估500元/月
500
6000

5
建筑本体

100
1200

6
照明灯具
预估200元/月
200
2400

7
洗手间给排水
预估100元/月
100
1200

8
其他公区维修
预估200元/月
200
2400

9
商业保险
预估5000元/年
417
5000

10
工程开办工具
预估15000
1250
15000

11
化粪池清掏
每季每次600元
200
2400
每季度一次
12
内场消杀
每月每次200元
200
2400
每月一次
13
垃圾清运

1200
14400

14
灭火器充装

150
1800

15
电脑1台（4000）、打印机1台（2000）、办公桌3张（900）

6900

16
物业值班室装修

20000

合计

8908
106896

第四章 数据汇总
项目
说明
月支出
年支出
人力成本

64390
772680
行政办公

3769
45228
设备维护及杂项

8908
106896
小计
77067
924804
不可预见费
小计*1%
770.67
9248
企业利润
小计*10%
7706.7
92480.4
企业税金
小计*6%
4624.02
55488.3
总计
90168.4
1082020.7
月物业成本：
1082020/12个月/4500平方米=20元/月/平方米。

　三观就是世界观、价值观、人生观，这「三观」不合的人是不太可能做朋友的，勉强不来的。
　　物以类聚，人以群分。三观，才是人和人之间最大的障碍！
　　三观不合的人，所说的话难有交集，更谈不上碰出火花，寒暄片刻尚可，相处时间稍长，便如鸡同鸭讲，彼此都觉得索然无味，甚至有可能互相伤害。
　　有一则寓言说，青蛙和老鼠成了好友，想时时刻刻都在一起。于是，它们把脚绑在了一起。
　　刚开始，它们在地面上行走正常，还能吃到谷子。
　　当它们来到池塘边时，青蛙一下就跳进了水里，把老鼠也拖下了水。
　　青蛙在水里玩得高兴，而可怜的老鼠不会游泳，淹死了。
　　最后，老鼠的尸体浮上水面，它的脚仍然和青蛙绑在一起。
　　一只老鹰发现了老鼠，便冲向水面，抓起老鼠，而青蛙也跟着被提出水面，成了老鹰的美食。
　　三观不同的人密切来往，就像寓言中的青蛙和老鼠，只会给双方带来伤害。
　　摸不透的心就算了，不必费力去揣摩；看不清的人就远躲，不必劳神去猜测。人生短暂，精力有限。我们应该将所有倾注于所爱的人、相处愉快的人。
　　对于那些志不同道不合的朋友，我们大可以选择悄悄离开。毕竟，谁的生活里也不会缺了一个人就不行。
　　所谓打交道，交在其次，重要的是有相同的道，也就是「三观」要合。
　　二、大路朝天，各走一边
　　人与人之间互相理解并不容易，观念差异大的人则更难。
　　贪婪的人怎么也无法理解有些人视钱财如浮云，势利的人怎么也不会相信有些人对待别人可以做到一视同仁。
　　人都容易以自己内心所想的为标准，以此来分析和判断他人。
　　如果有人的言行跟自己内心的标准不一致，则认为他人是装腔作势，虚伪透顶，这实在是自以为是！
　　在这个世界上，总有一些人是看你不顺眼的。没关系，你走你的阳关道，我过我的独木桥，相安无事便好。
　　朋友，没有必要强求，意气相投就真心相处，看不惯的就拂袖而去，大路朝天，各走一边。
　　不必把太多人，请进生命里。若他们走进不了你内心，就只会把你的生活搅扰得一地鸡毛。生活无需过多陪衬，三观不和的朋友多了，越热闹反而越让人感到冷清。
　　三、圈子不同，不必强融
　　人是群居动物，怎么可能离开群居而独自生存？这是圈子存在的必要性。
　　对我们平常百姓来说，处世方式相近，三观较为一致的，自然就在同一个圈子，相互帮助，同进同退。
　　如果我们一路同行，那便风雨同舟；如果我们只是彼此的过客，那便淡淡一笑，无需多言。
　　以利相交，利尽则散；以势相交，势败则倾；以权相交，权失则弃；以情相交，情断则伤；唯以心相交，方能成其久远。
　　朋友不在多，而在是否能同道，是否能知心。同道则能共行，知心则能互信。
　　当然，志同道合指的并不是完全一样，而是求同存异，互相包容。
　　人生就像一列行驶的列车，中途陆陆续续有人上车，也有人下车。