商业项目物业费收费标准测算.doc

峨眉项目一期费用测算（A1） 方案构建目的：1、根据一期按时间节点前后开业情况，制定前期物业介入方案。2、一期物业前介方案+物业费用测算。 方案适用范围：该方案适用于“XXXX广场”项目整体辖区内的物业管理方案、物业费收取标准制定、装修管理、增值物业需求、水电费代缴、设施设备维护、安全秩序管理、环境绿化维护、执行物业管理制度等的内容。 方案主要组成：1、市调当地水晶广场物业条件。2、测算一期按计划开业的人员架构及进人计划。第一章 当地已开项目 水晶广场大致面积情况：商铺名称面 积（平方米）备 注好家乡超市23000馆内自备物业盛大百货20000项目物业公司管理水晶酒店14000馆内自备物业苏宁电器3800馆内自备物业中影雅图影城3500馆内自备物业MUSE酒吧1350馆内自备物业宝乐迪KTV2600馆内自备物业健身俱乐部3000馆内自备物业其余商铺及车库38750项目物业公司管理合计面积110000 物业人员配置及工资情况：岗位名称数量工资班次情况备注物业经理170009：0018:00/双休物业客服322009:0018:00/周轮休一天工程主管145009:0018:00/双休/部门值班轮休工程领班335009:0018:00/周轮休两天工程专员152500维修：9:0018:00/周轮休两天运行：12H/上一休一25003000秩序主管136009:0018:00/双休/部门值班轮休秩序领班4320012H/月休4天内场秩序专员20240012H/月休4天外场秩序专员35260012H/月休46天外包/包两餐保洁主管134009:0018:00/双休/部门值班轮休公区保洁员4516208H/月休4天外包/包一餐收费员0暂未收费合计配置129 人均建面：110000平方米/129人=853平方米/人。 专业人员人均管理面积（110000平方米/人数）：专业名称岗位人数人均管理面积月工资测算工程专业195800平方米/人52500保洁专业462500平方米/人76300秩序专业601840平方米/人155400物业客服337000平方米/人6600物业经理111万平方米/人7000合计129853平方米/人297800第二章 XXXX物业情况 一期管理面积：XXXX，物业人员配置：岗位名称数量配置说明班次情况物业主管1环境及安全管理9:0018：00周休两天两人相互轮休工程领班1工程及装修管理工程专员3公区设备维护维修8:00-16:00（1人）、15:00-23:00（1人）+1秩序领班2公区安全秩序、停车场管理9:30-21:30（1人）+1秩序专员68:30-20:30（3人）、20:30-8:30（2人）+1保洁专员5公区环境卫生作业8:00-16:00（2人）、15:30-23:30（2人）+1合计18 配置说明：1、物业主管/工程领班（8H工作制）：相互担任部门管理，相互值班轮休，月休八天；2、工程专员（3人/维修/8H工作制）：早晚班各一人值班、无夜班配置、剩余一人轮休顶班，月休八天；3、秩序领班（2人/12H工作制）：每日通班开闭店管理、无夜班配置、每日保证一人，月休四天；4、秩序专员（6人/12H工作制）：每日白天三人、夜间二人、剩余一人轮休顶班，月休四天；5、保洁专员（5人/8H工作制）：每日早班二人、中班二人、剩余一人轮休顶班，月休四天。第三章 物业成本一、月人力成本（61890元/月）：岗位名称级别基本工资福利工资合计企业社保月人均人力成本配置人数月人力成本合计备注物业主管629805003480公积金150保险760439014390工程领班629805003480保险760424014240工程专员526504503100保险7603860311580无夜补秩序领班526504503100保险760386027720秩序专员218807702650保险7603410620460保洁专员116902501940保险7602700513500无夜补月合计1861890年合计742680工装13人*700元/人/套（保洁外包不提供工装）9100年年会2000年生日13人*200元/年2600年过节礼品11个法定节假日*100元*13人14300年培训2000年年总计772680772680/12=64390元/月 二、行政办公费：序号项目月支出年支出备注1办公用品2002400办公用品2电信宽带1692028e169套餐3差旅费160019200成都往返两次4招待费5006000计划招待费5员工宿舍租金130015600安保宿舍合计376945228三、设备设施维护费及杂项序号项目计算方法月支出年支出备注1电梯维保3台*6001800216002电梯年审3台*60015018003强弱电系统维护预估200元/月20024004空调系统维护预估500元/月50060005建筑本体10012006照明灯具预估200元/月20024007洗手间给排水预估100元/月10012008其他公区维修预估200元/月20024009商业保险预估5000元/年417500010工程开办工具预估1500012501500011化粪池清掏每季每次600元2002400每季度一次12内场消杀每月每次200元2002400每月一次13垃圾清运12001440014灭火器充装150180015电脑1台（4000）、打印机1台（2000）、办公桌3张（900）690016物业值班室装修20000合计8908106896 第四章 数据汇总项目说明月支出年支出人力成本64390772680行政办公376945228设备维护及杂项8908106896小计77067924804不可预见费小计*1%770.679248企业利润小计*10%7706.792480.4企业税金小计*6%4624.0255488.3总计90168.41082020.7月物业成本：1082020/12个月/4500平方米=20元/月/平方米。三观就是世界观、价值观、人生观，这三观不合的人是不太可能做朋友的，勉强不来的。物以类聚，人以群分。三观，才是人和人之间最大的障碍！三观不合的人，所说的话难有交集，更谈不上碰出火花，寒暄片刻尚可，相处时间稍长，便如鸡同鸭讲，彼此都觉得索然无味，甚至有可能互相伤害。有一则寓言说，青蛙和老鼠成了好友，想时时刻刻都在一起。于是，它们把脚绑在了一起。刚开始，它们在地面上行走正常，还能吃到谷子。当它们来到池塘边时，青蛙一下就跳进了水里，把老鼠也拖下了水。青蛙在水里玩得高兴，而可怜的老鼠不会游泳，淹死了。最后，老鼠的尸体浮上水面，它的脚仍然和青蛙绑在一起。一只老鹰发现了老鼠，便冲向水面，抓起老鼠，而青蛙也跟着被提出水面，成了老鹰的美食。三观不同的人密切来往，就像寓言中的青蛙和老鼠，只会给双方带来伤害。摸不透的心就算了，不必费力去揣摩；看不清的人就远躲，不必劳神去猜测。人生短暂，精力有限。我们应该将所有倾注于所爱的人、相处愉快的人。对于那些志不同道不合的朋友，我们大可以选择悄悄离开。毕竟，谁的生活里也不会缺了一个人就不行。所谓打交道，交在其次，重要的是有相同的道，也就是三观要合。二、大路朝天，各走一边人与人之间互相理解并不容易，观念差异大的人则更难。贪婪的人怎么也无法理解有些人视钱财如浮云，势利的人怎么也不会相信有些人对待别人可以做到一视同仁。人都容易以自己内心所想的为标准，以此来分析和判断他人。如果有人的言行跟自己内心的标准不一致，则认为他人是装腔作势，虚伪透顶，这实在是自以为是！在这个世界上，总有一些人是看你不顺眼的。没关系，你走你的阳关道，我过我的独木桥，相安无事便好。朋友，没有必要强求，意气相投就真心相处，看不惯的就拂袖而去，大路朝天，各走一边。不必把太多人，请进生命里。若他们走进不了你内心，就只会把你的生活搅扰得一地鸡毛。生活无需过多陪衬，三观不和的朋友多了，越热闹反而越让人感到冷清。三、圈子不同，不必强融人是群居动物，怎么可能离开群居而独自生存？这是圈子存在的必要性。对我们平常百姓来说，处世方式相近，三观较为一致的，自然就在同一个圈子，相互帮助，同进同退。如果我们一路同行，那便风雨同舟；如果我们只是彼此的过客，那便淡淡一笑，无需多言。以利相交，利尽则散；以势相交，势败则倾；以权相交，权失则弃；以情相交，情断则伤；唯以心相交，方能成其久远。朋友不在多，而在是否能同道，是否能知心。同道则能共行，知心则能互信。当然，志同道合指的并不是完全一样，而是求同存异，互相包容。人生就像一列行驶的列车，中途陆陆续续有人上车，也有人下车。