物业交接方案.doc

物业交接方案
更换正在实施管理的物业管理公司是一件艰巨的事务,除需要院方各部门的支持，原物业管理公司的有效支持配合，更需要接管单位有策略有步骤的实施运作
  根据我司以往经验,在更换前首先将必须考虑如下几个重点：
  一、交接程序主体
  医院院务处是代表物业产权人、使用人利益,负责监督检查物业管理工作的主管部门，是解决物业管理问题的关键。所以所有交接工作必须在院务处的领导和支持下进行.另一个是有关更换事宜，要经院务处知会各科室护士长、科室主任等相关部门，使更换物业公司的行动在各相关部门支持和配合下有序开展.
  二、具体交接工作安排
  1．院务处负责书面通知,现在管物业公司解除合同日期，确认后与新入驻物业公司签署物业管理合同。
  2．双方物业公司确认交接步骤及内容.
  3．以书面形式发给各个科室及相关部门更换物业通知。
  4．在最大限度减低对客户服务影响的情况下,按步骤进行物业交接工作,并由院务处进行监督。
  5．院务处与原物业公司的合同缮后事宜。
  四、交接内容
  交接中涉及的内容繁多：物资准备，具体大块如下:
  （一)工程交接
  1．成立接收小组，由交、接双方专业人员组成，指定工程验收负责人及各专业交验人员，一般由以下专业人员组成：电气、给排水、土建、电梯、锅炉，司乘,导诊和挂号收费。
  2．召开工作会议，布置各专业组接收要求及具体事项。
  3．接收工作要求
  参照国家及行业标准,规范及设计要求,对接收工作内容中各条款逐项核对，确保文件资料手续齐备，工程质量及各项技术指标符合标准.
  4．物业交接工作程序
  （1)接双方签定物业接收委托书,确定接收程序接收人员及接收时间。
  （2）交方应提供的资料、文件。
  1）图纸资料、文件、交接清单。
  2）设备清单。
  3)能源消耗情况(列表、双方共同确认电表水表、燃气表、热水表、热力表等计量仪表交接时的表计数字）。
  4）备品备件、材料物品库存登记表。
  5）设备运行记录。
  6）交接班记录。
  7）值班记录。
  8）工具、仪表，维修设备登记表。
  9）人员花名册。
  10）设备维保合同（有效期内)。
  11）维修费使用情况及盈亏。
  (3）交接工作开始时,双主应签定物业交接协议书。
  明确双方交接人员名单、交接内容、交接时间和日程安排等.
  (4）交接工作中，双方交接人员应就交接物品的位置、数量、性能进行清点检查,并认真填写物业交接清单和运行试验记录。
  （5）交接工作结束，双方共同签署交接报告。对交接中发现的问题，双方应认真记录,协商解决办法，对交接中遇到的工程遗留问题,若不能马上解决，双方应签署备忘录,说明存在的问题，产生的原因、责任、解决的方法和时间等。
  (6）钥匙移交
  （7）设备交接顺序
   1）变配电设备（变配电室）。
   2)热力设备（锅炉房）。
   3)泵房（生活水泵、消防泵、污水泵）。
   4）维修设备（工程维修用如电焊机、钻床、砂轮机、套丝机等）。
   5)其它设备（电脑、办公设备、电开水器等)。
  (二）财务交接
  确定财务交接的日期，在正式交接之前，交接双方均应做好充分的准备。交付方应对帐、物、资金进行清理造册；接受方应对原物业管理的财务会计工作有定性的了解。在交接日始业务人员对口进行交接。
  交接内容主要包括核实资产与负债；清理债权、债务；重新认定未执行的合同；银行、税务等业务口的结束和新建、会计档案的必要说明和交付；原管理工作中遗留的财务问题的说明和拟定解决方式等。
  交接方式上，应做到交付方对交接内容真实、明确；接收方对交接内容查证、清楚。同时,接收方要同交接内容涉及的第三方见面，落实交接内容,并履行必要的法律手续。
  （三)文档交接
  文档依据为三级文件中作业指导书目录索引。如未通过,则文档依据为办公室文档管理文件目录索引。
  双方交接按目录内容进行签收即可.
  文档中重点文件为各项法律文本和承诺性文本,主要包括:维修管理公约、客户手册、物业管理费核定标准、政府批准文件、与相关服务管理部门的合同文本。
  (四）人事安排
  １．岗位交接
  根据我公司的交接方案及原物业管理公司所提交的交接内容目录,我公司派人对原物业管理公司的工程部一进行岗位交接，并以文字说明交接完毕，经双方确认签字.
  ２．人事安排
  在原有人员人事安排上,本着”双向选择，择优安排，加强培训"的原则，充分考虑原有员工的各人意向与职业特长，合理安排，调动其工作积极性与主动性,发挥潜能，实现企业与个人利益双赢.对于工作热情高但管理水平或岗位技能尚未过到岗位要求的员工，要组织培训、考核,使其达到上岗要求，确保服务质量,维护物业管理公司的声誉.对于员工的合理流动，积极做好人事的各环节工作，手续齐备、快捷。做到"留者安心，离者舒心"。
  ３．劳动关系
  对考核及经培训考核通过达到上岗要求的人员，应办理相关的人事手续，即终止与原物业管理公司的劳动关系，与盛利达物业管理有限公司签定劳动合同，并根据我公司的整体工作布置，安排在原项目部或我公司其它项目部的相应工作岗位。
  关于接管工作的其它说明
  1．接管工作需提前30日进行安排,其中二周时间进行接管机构、干部的组建抽调员工招聘等筹备工作。
  二周时间的全员培训。
  2．岗位移交在二个工作日以内完成，移交保驾需3-5个工作日.
  3．物资文档等其它交接约需5个工作日完成。
  4．财务交接按划线制进行交接，我司承诺可进行全程顾问，所需时间暂无法确定。
  5．我司同意接收开办费所购置的固定资产及递延资产。
  五、风险防范
  更换物管企业的过程中,经常出现的”风险”有5种情况：
  （1）原物管企业拒不退出，导致新物管企业难以进入.
  （2)原物管企业提出高额补偿。
  （3）交接不配合，导致物业管理工作无法延续。
  （4）因管理真空导致导致管理混乱。
  （5）引发法律讼诉。引发法律讼诉不是坏事，但在客观上给交接工作造成波折。
   所以要做好风险防范工作，避免业主和使用人工作、生活受到影响。
六、物业工程资料移交 (内容)清单