房地产估价师考试-开发经营与管理(全).doc

房地产开发经营与管理笔记 2008冲刺第一章 房地产投资与投资风险第一节 投资与房地产投资一、投资(概念、分类、特性和作用）投资概念:指经济主体(个人或机构）以获得未来货币增值或收益为目的，预先垫付一定量的货币或实物，经营某项事业的经济行为。理解3个角度：通俗角度：是用钱来获取更多的钱;金融角度:是为了获得满意的预期未来收益而购买金融产品或其他有价资产的行为;经济角度:是利用资源或通过购买资本货物，来增加未来产出或收益的行为。投资分类 按投资期限或投资回收期长短，分为短期投资和长期投资按投资人能否直接控制其投资资金，分为直接投资和间接投资按投资对象存在形式的不同,分为金融投资和实物投资按投资的经济用途,分为生产性投资和非生产性投资【判断】在一定条件下，短期投资和长期投资之间是可以转化的,如股票。()投资4特性:投资是一种经济行为；投资具有时间性；投资目的是获取报酬；投资具有风险性。投资4作用:投资是一个国家经济增长的基本推动力：增加投资可为经济发展提供必要的要素和动力;投资是国民经济持续快速健康发展的关键因素.投资与企业发展密切相关；投资可促进人民生活水平的提高；投资有利于社会稳定和国际交往。二、房地产投资（掌握） 房地产投资及其目的房地产投资的概念:指经济主体以获得未来的房地产资产增值或收益为目的,预先垫付一定数量的货币或实物，直接或间接的从事或参与房地产开发与经营活动的经济行为.房地产投资的目的：为了实现其财富最大化。通过房地产投资，投资者可以：获得业主的荣誉；获得收益和资本增值;降低投资组合的总体风险，抵御通货膨胀的影响。房地产投资的特点区位选择异常重要。房地产的不可移动性，决定了房地产投资收益和风险特征，不仅受到地区社会经济发展水平和发展状况的束缚，还受到其所处区位及周边市场环境的影响。位置决定了房地产的投资价值.当房地产所处的区位对开发商、置业投资者和租户都具有吸引力，投资具备基本的可行性。房地产所处的宏观区位或区域对投资者也很重要。房地产投资价值的高低，不仅受其当前净租金水平的影响，且与其所处地区的物业整体升值潜力密切相关.进行投资决策时,不仅关心某宗房地产及其所处位置的特性，而且十分重视分析与预测区域未来环境的可能变化。适于进行长期投资：投资者的土地权益通常在40年以上，且该权益的期限还可依法延长,地上建筑物及其附属物也具有很好的耐久性，故房地产投资非常适合作为一种长期投资。房地产同时具有经济寿命和自然寿命。自然寿命一般要比经济寿命长得多.许多房地产投资者都把房地产投资作为一项长期投资,从开发建设开始，就重视其长期投资价值的创造、维护和保持，以使得房地产投资项目的全寿命周期利益最大化。3。需要适时的更新改造投资:要适时调整房地产的使用功能以适应市场环境变化。按照租户意愿及时调整或改进房地产的使用功能十分重要。投资价值难以判断因而易产生资本价值风险：房地产的异质性，导致投资价值不易判断,投资面临价值风险,需专业人员判断，还要结合自身的眼光、能力和经验进行独立判断。变现性差:房地产的流动性差，致使房地产的变现能力较差。偏好与价格的匹配易受政策影响：指房地产投资容易受到政府宏观调控和市场干预政策的影响。不可移动等特性的存在,使房地产很难避免这些政策调整所带来的影响。依赖专业管理:指房地产投资离不开专业化的投资管理活动。存在效益外溢和转移：房地产投资收益状况受其周边物业、城市基础设施与市政公用设施和环境变化的影响。房地产投资的物业类型1。物理形态划分:土地、建成后的物业和在建工程。2.按使用目的划分：居住物业、商用物业、工业物业、酒店与休闲娱乐设施、特殊物业.居住物业：公共住房（廉租房、经济适用房、限价商品房、经济租赁房）和商品住房（普通住宅、公寓、别墅等）。居住物业的市场最具潜力，投资风险相对较小。开发投资商用物业（经营性、收益性、投资性物业）：写字楼、零售商业用房（店铺、超市、购物中心）和出租公寓等。商用物业建成后长期持有或整体出售给机构投资者，越来越成为一种趋势.商用物业市场的繁荣除与当地整体社会经济状况相关外,还与工商贸易、金融保险、顾问咨询、旅游等行业的发展密切相关.位置对商用物业有特殊的重要性. 工业物业：工业厂房、仓储用房、高新技术产业用房、研究与发展用房(工业写字楼）等。一般来说,重工业厂房通常只适合特定用户使用,不容易转手交易。高新技术产业用房和研究与发展用房则有较强的适应性。轻工业厂房介于上述两者之间。酒店与休闲娱乐设施:酒店、休闲度假中心、康体中心、赛马场、高尔夫球场等。特殊物业。指物业空间内的经营活动需要得到政府特殊许可的房地产,包括高尔夫球场、汽车加油站、飞机场、车站、码头、高速公路、桥梁、隧道等。多属长期投资。第二节 房地产投资的形式与利弊房地产投资分为直接投资和间接投资两类.直接投资包括开发投资和置业投资.间接投资包括：投资房地产企业的股票或债券,投资房地产投资信托基金,购买住房抵押支持证券。一、房地产直接投资房地产开发投资短期投资开发投资增量供给。建成后的房地产用于出租或经营,短期开发投资长期置业投资。 房地产置业投资 置业投资的两个目的:自用；投资.置业机构投资者的选择：缺乏投资经验且具有低风险偏好的投资者，购买黄金地段优质成熟物业，购买价格高，收益水平低，风险小;具备投资经验又有风险偏好型的投资者，购买优良区位的新竣工甚至尚未竣工的物业，初始投资和收益水平低，增值潜力大。二、房地产间接投资投资房地产企业股票或债券 房地产投资企业通过资本市场直接融资，以支持其开发投资计划，不仅解决了资金短缺问题,为投资者提供了间接投资房地产机会,使其分享房地产投资的部分收益,成为房地产间接投资者.形式：首次公开发行、配股、公开增发或定向增发、发行可转换债券。投资房地产投资信托基金（REITs)概念：是购买、开发、管理和出售房地产资产的金融工具。投资者把资金交由信托投资基金，基金由专业人士进行投资组合，将资金投入房地产业，基金机构将收益再分配给投资人。优越性：收益相对稳定主要来源于租金收入 流动性很好-可进行交易类型：权益型、抵押型、混合型。REITs选择投资的领域广泛，其投资涉及到许多地区的各种不同类型的房地产权益和抵押资产。因有专业投资管理者负责经理管理，其收益水平高于一般的股票收益,REITs股票，成了个人、机构投资者间接投资房地产的重要工具.REITs作为一种创新的房地产金融工具，已经出现了若干雏形。预计随着中国相关法律制度的完善,REITs很快将成为中国投资者现实的投资工具. 购买住房抵押支持证券把金融机构所持有的个人住房抵押贷款债权转化为可供投资者持有的住房抵押支持证券，以达到筹措资金、分散房地产金融风险等目的。主要做法是：银行将个人住房抵押贷款债权，出售给专门设立的特殊目的公司（SPC）,由该公司将其汇集重组成抵押贷款集合,每个集合内贷款的期限、计息方式和还款条件大体一致，通过政府、银行、保险公司或担保公司等担保，转化为信用等级较高的证券出售给投资者.住房抵押贷款证券化兴起于20世纪70年代，现已成为美国、加拿大等住房金融市场上的重要筹资工具和手段,泰国、韩国、马来西亚、香港等新兴国家和地区也开始了住房抵押贷款证券化的实践，使住房抵押支持证券成了一种重要的房地产间接投资工具.中国推行住房抵押贷款证券化的条件已日趋成熟，住房抵押支持证券将出现在中国的投资市场上。三、房地产投资的利弊房地产投资之利适于长期投资、能从公共设施的改善和投资中获取利益。优点包括：相对较高的收益水平。开发项目成本利润率20，有效使用信贷资金、充分利用财务杠杆，其权益投资收益率会更高.置业投资持有期内权益收益率每年可达1012.这相对于储蓄、股票、债券等其他类型的投资来说，收益水平是相对较高的。易于获得金融机构的支持。由于可以将物业作为抵押物,所以置业投资者可以较容易地获得金融机构的支持,得到其投资所需要的大部分资金，金融机构都愿意提供抵押贷款服务,给置业投资者提供了很多选择.金融机构通常认为以房地产为抵押物，是保证其能按期安全收回贷款最有效的方式。除了投资者的资信情况和自有资金投入的数量外，房地产是一种重要的信用保证，且租金收入就能满足投资者分期还款对资金的需要,金融机构提供的抵押贷款比例相当高,可达到7090，且常常还能为贷款者提供利率方面的优惠。在西方，甚至可获得超过90100的融资.能抵消通货膨胀的影响。通货膨胀分类：预期通货膨胀（Expeted Inflation)和非预期通货膨胀（Unexpected Inflation）。房地产投资能有效抵消通胀，尤其是预期通货膨胀的影响.由于存在通货膨胀，资产的重置成本不断上升，说明房地产投资具有增值性。房地产是人类生活居住、生产经营所必需的，即使在经济衰退过程中,其使用价值不变，因此具有保值性.一般情况下，房地产价格的上涨率都会大于总体物价水平的上涨率。美国和英国的研究资料表明，房地产价格的年平均上涨率大约是同期年通货膨胀率的两倍。房地产投资可以抵消通胀，正是置业投资者能够容忍较低投资收益率的原因.房地产投资能够增值，是在正常市场条件下从长期投资的角度来看的。短期内房地产价值的下降，并不影响其长期的增值特性，从房地产市场的长期景气循环规律来看,房地产价格总是随着社会经济的发展不断上升的.提高投资者的资信等级.拥有房地产是占有资产、具有资金实力的最好证明.房地产投资之弊流动性差或变现性差.缺点还包括：投资数额巨大.大量自有资本的占用，使得在宏观经济出现短期危机时，投资者的净资产迅速减少。投资回收周期较长。除了开发投资在项目竣工后在35年能收回投资外，置业投资的回收期，少则十年八年，长则二三十年甚至更长，要承受长时间的资金压力和市场风险，要求投资者资金实力强，与机构投资者合作.需要专门的知识和经验。房地产开发涉及的程序和领域复杂，直接参与房地产开发投资就要求投资者具备专门的知识和经验，因此限制了参与房地产开发投资的数量。置业投资者要想达到预期投资目标，也对其专业知识和经验有较高的要求。第三节 房地产投资的风险一、房地产投资风险的概念风险的定义定义:未获得预期收益可能性的大小.风险涉及到变动和可能性，变动可用标准差来表示,用以描述分散的各种可能收益与均值收益偏离的程度.标准差越小，各种可能收益的分布就越集中，投资风险也就越小。标准差越大，各种可能收益的分布就越分散,风险就越大。还可用标准差与期望值之比来表示单位收益下的风险大小.当实际收益超出预期收益时，称投资获取了风险收益；实际收益低于预期收益时，称投资发生了风险损失.较预期收益增加的部分通常被称为“风险报酬”。风险条件下决策时，可使用决策树或决策表法，用最大期望收益作为决策准则.不确定性和风险有显著区别。如果说某事件具有不确定性，则意味着对于可能的情况无法估计其可能性.在这种情况下，常用定性方法估计未来投资收益，可选用的决策方法包括：小中取大法；大中取大法；最小最大后悔值法.风险分析的目的是要帮助投资者回答下述问题:预期收益率是多少，出现的可能性有多大？ 相对于目标收益或融资成本或机会投资收益来说,产生损失或超过目标收益的可能性有多大？ 预期收益的变动性和离散性如何？房地产投资的风险：投入资金的安全性;期望收益的可靠性；投资项目的变现性;资产管理的复杂性。二、房地产投资的系统风险(不可分散风险、市场风险） 含义：指对市场内所有投资项目均产生影响、投资者无法控制的风险,个别投资风险中无法在投资组合内部被分散、抵消的那一部分风险。包括：通胀风险、市场供求风险、周期风险、变现风险、利率风险、政策风险和或然损失风险等。通货膨胀风险(购买力风险）指投资完成后所收回的资金与初始投入的资金相比，购买力降低给投资者带来的风险。投资周期较长,只要存在通货膨胀因素,就要面临通胀风险.收益是通过其他人分期付款方式获得时，投资者就面临着最严重的购买力风险。不管是以固定利率借出一笔资金还是以固定不变的租金长期出租一宗物业，都面临着由于商品或服务价格上涨所带来的风险。以固定租金方式出租物业的租期越长,投资者所承担的购买力风险就越大.通货膨胀将导致未来收益的价值下降,按长期固定租金方式出租其所拥有物业的投资者,承担了本来应由承租人承担的风险.由于通货膨胀风险直接降低投资的实际收益率，所以房地产投资者非常重视此风险因素的影响，并通过适当调整其要求的最低收益率来降低该风险对实际收益率影响的程度。但房地产投资的保值性,又使投资者要求的最低收益率并不是通货膨胀率与行业基准折现率的直接相加。 市场供求风险指投资者所在地区房地产市场供求关系的变化给投资者带来的风险。 从总体上来说,房地产市场是地区性的市场，当地市场环境条件变化的影响比整个国家市场环境条件变化的影响要大得多。只要当地经济的发展是健康的,对房地产的需求就不会发生大的变化。房地产投资者并不像证券投资者那样有较强的从众心理,每一个房地产投资者对市场都有其独自的观点。房地产市场投资的强度取决于潜在的投资者对租金收益、物业增值可能性等的估计，即房地产投资决策以投资者对未来收益估计为基础。投资者可通过密切关注当地社会经济发展状况、科学地使用投资分析结果，来降低市场供求风险的影响。周期风险 指房地产市场的周期波动给投资者带来的风险。房地产市场存在周期波动或景气循环现象。房地产市场周期波动可分为复苏与发展、繁荣、危机与衰退、萧条四个阶段.研究表明，美国房地产市场的周期大约为1820年,香港为78年,日本约为7年。当房地产市场从繁荣阶段进入危机与衰退阶段，进而进入萧条阶段时，房地产市场将出现持续时间较长房地产价格下降、交易量锐减、新开发建设规模收缩等情况，给房地产投资者造成损失。房地产价格的大幅度下跌和市场成交量的萎缩，常使实力不强、抗风险能力较弱的投资者因金融债务问题而破产。变现风险 指急于将商品兑换为现金时由于折价而导致资金损失的风险.房地产属于非货币性资产，具有独一无二、价值量大的特性，销售过程复杂,其拥有者很难在短时期内将房地产兑换成现金。当投资者由于偿债或其他原因急于将房地产兑换为现金时，由于房地产市场的不完备，必然使投资者蒙受折价损失。利率风险 利率调升会对房地产投资产生两方面的影响：导致房地产实际价值的折损，利用升高的利率对现金流折现,会使投资项目的财务净现值减小,甚至出现负值；会加大投资者的债务负担，导致还贷困难.利率提高还会抑制房地产市场上的需求数量，从而导致房地产价格下降。 我国商业银行所提供的住房抵押贷款几乎都采用浮动利率。政策风险 政府有关房地产投资的土地供给政策、地价政策、税费政策、住房政策、价格政策、金融政策、环境保护政策等,均对房地产投资者收益目标的实现产生巨大的影响，从而给投资者带来风险。避免这种风险的最有效的方法,是选择政府鼓励的、有收益保证的或有税收优惠政策的项目进行投资。政治风险房地产的不可移动性,使房地产投资者要承担相当程度的政治风险。政治风险一旦发生，直接给建筑物造成损害，会引起一系列其他风险的发生,是房地产投资中危害最大的一种风险。或然损失风险 指火灾、风灾或其他偶然发生的自然灾害引起的置业投资损失。尽管投资者可以将这些风险转移给保险公司,然而在有关保单中规定的保险公司的责任并不是包罗万象，因此有时还需就洪水、地震、核辐射等灾害单独投保，盗窃险有时也需要安排单独的保单.三、房地产投资的个别风险仅对市场内个别项目产生影响、投资者可以控制的风险.收益现金流风险 指房地产投资项目的实际收益现金流未达到预期目标要求的风险.开发（置业)投资都面临着收益现金流风险。开发投资：未来房地产市场销售价格、开发建设成本和市场吸纳能力等的变化，会对开发商收益产生巨大的影响；置业投资：未来租金水平和房屋空置率的变化、物业毁损造成的损失、资本化率的变化、物业转售收入等,会对投资者收益产生巨大的影响。未来运营费用风险指物业实际运营费用支出超过预期运营费用而带来的风险。新建成的甲级物业投资也会面对着建筑物功能过时所带来的风险。评估房地产市场价值时,要注意到未来的重新装修甚至更新改造所需投入的费用对当前房地产市场价值的影响.其他未来会遇到的经营费用包括由于建筑物存在内在缺陷导致结构损坏的修复费用和不可预见的法律费用。资本价值风险资本价值在很大程度上取决于预期收益现金流和可能的未来运营费用水平。即使收益和运营费用都不发生变化，资本价值也会随着收益率的变化而变化.这种变化使得预期资本价值和现实资本价值之间的差异，即资本价值的风险，在很大程度上影响着置业投资的绩效。比较风险（机会成本风险） 指将资金投入房地产后，失去了其他投资机会及其相应可能收益，给投资者带来的风险.时间风险 指房地产投资中与时间和时机选择因素相关的风险。强调在适当的时间、选择合适的地点和物业类型进行投资,才能使其在获得最大投资收益的同时使风险降到最低限度.其表现在：选择合适的时机进入市场，物业持有时间的长短、物业持有过程中对物业重新进行装修或更新改造时机的选择、物业转售时机的选择以及转售过程所需要时间的长短等。持有期风险 指与房地产投资持有时间相关的风险。投资项目寿命周期越长，可能遇到的影响项目收益的不确定性因素就越多.置业投资实际收益和预期收益间的差异是随持有期的延长而加大的.上述所有风险因素都应引起投资者的重视，而且投资者对这些风险因素将给投资收益带来的影响估计得越准确,他所做出的投资决策就越合理。四、风险对房地产投资决策的影响风险对投资决策的第一个影响，是令投资者根据不同类型投资风险的大小，确定相应的目标投资收益水平。投资决策主要取决于对未来投资收益的预期或期望,不论投资风险的高低，只要同样的投资产生的期望收益相同，则无论选择何种投资途径都是合理的,不同的投资者,由于其对待风险的态度不一样，因而采取的投资策略会有差异。按风险大小和收益水平高低，将房地产投资分为收益型、收益型加增值型和机会型。能承受低风险、收益水平的,选择收益型投资稳定租金(优质收益性物业）;能承受中等风险、收益水平的，选择收益型加增值型投资租金收益和增值收益(未进入稳定期或刚竣工）；能承受较大风险、期望较高收益的,选择机会型投资开发投资风险对投资决策的另外一个影响,是使投资者尽可能规避、控制或转移风险。投资者应该是风险管理的专家，投资成功与否在很大程度上依赖于投资者对风险的认识和管理.在日常工作和生活中，几乎每一件事都涉及到风险管理,涉及到风险的识别、分析和管理。房地产市场是动态变化的,房地产投资者通过对当前市场状况的调查研究得出的有关租售价格、成本费用、开发周期及市场吸纳率、吸纳周期、空置率等有关估计，都会受各种风险因素的影响而有一定的变动范围。随着时间推移,这些估计数据会与实际情况有所出入。为规避风险，分析者要避免仅从乐观的一面挑选数据.对于易变或把握性低的数据,最好能就其在风险条件下对反映投资绩效的主要指标所带来的影响进行分析，以供决策参考。第五节 风险与投资组合一、投资组合理论投资组合理论的主要论点是：对相同的宏观经济环境变化，不同投资项目的收益会有不同的反应.在高通胀的时候投资项目甲的收益增长可能会超过通胀的增长幅度，而投资项目乙的收益可能会有负增长。在这种情况下，把适当的投资项目组合起来，便可以达到一个最终和最理想的长远投资策略。换句话说，目标是寻找在一个固定的预期收益率下使风险最低，或是在一个预设可接受的风险水平下，使收益最大化的投资组合。大型机构投资者进行房地产投资时,非常注重研究其地区分布、时间分布以及项目类型分布的合理性,以期既不冒太大的风险，又不失去获取较高收益的机会.风险是由系统风险(例如宏观经济因素，国家金融状况等）和个别风险（个别投资项目因素、建筑物类型、地点等)所组成。通过投资组合理论的原则，虽可以将个别风险因素减少,但系统性市场因素仍然存在。由于这个原因,市场性风险率变成了某一种投资项目相对于整个市场变化反应幅度的评估。通过适当的投资组合选择，投资者所面对的个别风险差不多可以完全抵消，但系统市场风险仍然存在(见图16所示）。投资者的应得收益便以补偿这个风险率为主。为:投资项目的数量 图16 投资组合使风险降低从公式中可以看到相关系数，是代表系统性风险率的参考指标.假如市场整体平均预期收益率是10%，无风险资产收益率为5,一个投资项目的相关系数是0。5，则其预期收益率为7。5.假如系数是1。5,则其预期收益率是12.5%。假如系数是1，代表该投资项目的变化幅度和市场平均变化一样.要求取这个相关系数，一个常用方法是利用回归模型，因为这个系数大体上与某一投资项目的收益与市场整体平均收益的回归公式之斜率相同。二、资本资产定价模型由投资组合理论引伸出来的资本资产定价模型 (Capital Asset Pricing Model） 便能更好地分析这个风险与收益的关系。资本资产定价模型与公式的意义是一致的,在该模型分析下，一个投资项目在某一时间段上的预期收益率等于市场上无风险投资项目的收益率再加上这项投资项目的系统性市场风险的相关系数（这里假设应用了适当的投资组合）乘以该项目的市场收益率与无风险投资项目收益率之差.很巧合,这个概念与房地产估价学中有关折现率的其中一个选择标准，即机会成本标准，十分相似。基于这个原因，我们可以进一步把这一分析方法应用到房地产市场上。在房地产投资评估过程中，一个影响很大但又很难确定的因素是折现率.确定折现率的理想方法是采用机会成本加适当的风险调整值.机会成本是资本在某一段时间内最高和最安全的投资机会的收益。这个收益应等于上述无风险的收益，如国债收益率或银行存款利率等。投资者所期望的收益应至少等于机会成本再加上该项目的风险报酬（Risk Pemium).假设整个投资市场的平均收益率为20%，国家债券的收益率为10,而房地产投资市场相对于整个投资市场的风险相关系数是0.4,则房地产投资评估的模型所用的折现率按上述公式的分析应为： r10%0.4(2010%）14【例题】某投资商欲进行写字楼置业投资。其目标收益率为12，当前整个市场的平均收益率为15%，国债的收益率为3。5.此时,该地区写字楼市场相对整个投资市场的风险相关系数是( ）？ A。0.57 b。0。74 c。0。80 d.1。04 【答案】b 解析：由公式知：123。5 j（15 3。5）,故j0.74 新西兰的布朗教授(g。r。brown）把这种分析应用到不同房地产子市场来测算风险报酬。首先假设在1984年英国房地产市场相对于整体投资市场的风险相关系数为0。2，通过回归模型，计算出各子市场的风险系数为：零售商业用1。16、写字楼0。87、工业物业0。69.由于资本资产定价模型是基于整个市场环境的变化而做出分析的,上述的这些系数也要分别乘以房地产市场本身的风险系数而转化为个别子市场相对于整体投资市场的风险系数。结果如下：零售商业用房0。23、写字楼0。17、工业物业0。14。通过这个模型的计算，再假设新西兰当时的国家债券的收益率9，则可测算出每一个子市场应利用的折现率为：零售商业用房11.07%、写字楼10。53、工业物业10。26%。第二章 房地产市场及其运行规律第一节 房地产市场概述一、房地产市场的概念房地产市场可理解为从事房地产买卖、租赁、抵押、典当等交易的活动以及一切交易的途径和形式。房地产经济学对房地产市场的定义:指当前潜在的房地产买者和卖者，以及当前的房地产交易活动.二、房地产市场的运行环境包括社会环境、政治环境、经济环境、金融环境、法律制度环境、技术环境、资源环境和国际环境.社会环境:指一定时期和一定范围内人口的数量及其文化、教育、职业、性别、年龄等结构,家庭的数量及其结构，各地的风俗习惯和民族特点等。政治环境：指政治体制、政局稳定性、政府能力、政策连续性以及政府和公众对待外资的态度等，它涉及资本的安全性，是投资者最敏感的问题.经济环境:指在整个经济系统内，存在于房地产业之外，而又对房地产市场有影响的经济因素和经济活动。如城市或区域总体经济发展水平、就业、支付能力、产业与结构布局、基础设施状况、利率和通货膨胀等.金融环境:指房地产业所处的金融体系和支持房地产业发展的金融资源，主要指所能提供的金融服务、金融支持的力度和状况等.房地产法律制度环境：指与房地产业有关的正式规则，包括现行法律与相关政策等.技术环境：一个国家或地区的技术水平、技术政策、新产品开发能力以及技术发展动向。资源环境：指影响房地产市场发展的土地、能源、生态等自然资源条件.国际环境：指国外发生的事情、状况或关系。国际环境是一种动态的过程，是国家以外的结构体系对一国的影响和一国对国家以外结构体系的影响所做出的反应两者之间的相互作用、相互渗透和相互影响的一个互动过程。由社会环境、政治环境、经济环境分别决定的社会因素、经济因素和政策因素,是影响房地产市场发展的基本因素。其中：社会因素：传统观念及消费心理、社会福利、人口数量及状态、家庭户数与规模、家庭生命周期等因素;经济因素：经济发展状况、家庭收入水平及分布、物价水平、工资及就业水平、房价租金比等；政策因素：土地供给政策、城市发展政策、住房建设和消费政策、房地产金融政策、房地户产权与交易政策、房地产税收政策.三、影响房地产市场转变的社会经济力量包括：金融业的发展。房地产业在作为产业出现时，金融资本供给方的决策会直接影响房地产市场的价格，进而影响市场供给及人们对房地产租金价格水平的预期，从而导致市场空置情况及实际租金水平的变化。信息通讯技术水平的提高和交通条件的改善。生产和工作方式的转变。人文环境的变化.自然环境的变化.政治制度的变迁。住房问题的社会政治性特征,使得任何政府均将住房政策作为其施政纲领中的重要内容.四、房地产市场的参与者由市场中的买卖双方及为其提供支持和服务的人员或机构组成。包括：土地所有者或当前的使用者、kfs、政府及政府机构、金融机构、建筑承包商、专业顾问、消费者或买家.1。 土地所有者或当前的土地使用者.在我国,政府垄断了国有土地使用权出让的一级市场，当前的土地使用者对有关土地的交易有着至关重要的影响.2. kfs。kfs的主要区别在于其开发的物业是出售还是作为一项长期投资.居住物业：开发完毕后一般都用来销售,这是由居住物业的消费特性所决定的.开发商根据自己的特点、实力和经验，所选择的经营方针有很大差别。开发商的经营管理风格也有较大差异.有些kfs从规划设计到租售阶段,均聘请专业顾问机构提供服务；而有些kfs则从规划设计到房屋租售乃至物业管理，均由自己负责.3。政府及政府机构。政府及政府机构在参与房地产运行的过程中,既有制定规则的权力，又有监督、管理的职能，在有些方面还会提供有关服务。4.金融机构。开发过程中需要两类资金建设贷款、长期资金或“抵押贷款.房地产的生产过程和消费过程均需大量资金，没有金融机构的参与，房地产市场就很难正常运转。5。建筑承包商。 6。专业顾问:建筑师、工程师、会计师、估价师及经纪人、律师。7.消费者或买家:自用型购买者、投资型购买者。购买能力是自用型购买者的主要约束条件；投资型购买者拥有物业后所能获取的预期收益的大小往往决定了其愿意支付的价格水平.第二节 房地产市场结构与市场指标一、房地产市场结构从宏观上说,房地产市场结构包括总量结构、区域结构、产品结构、供求结构、投资结构和租买结构。总量结构:从房地产市场整体出发,分析开发和销售之间的数量结构关系，考察房地产供求之间的总量差距。区域结构：分析在全国不同地区之间，房地产市场发育情况的差异和特点，考查不同区域或城市之间，房地产市场的开发规模、主要物业类型、房价水平和政策措施的差异。产品结构：从经济发展阶段出发，考查房地产市场中住宅、写字楼和商业用房等不同物业类型之间的投资比例关系，分析其产品结构布局的合理程度。供求结构:针对某一物业类型，分析其市场内部不同档次物业的供求关系;并从市场发展的实际情况出发,判别供给档次和需求水平之间是否处于错位的状态。投资结构:根据投资者参与市场的不同投资目的和投资方式，具体分析不同投资方式的适用空间,以及彼此之间的动态协调关系。租买结构:指当前使用中的房地产空间中,租住空间和购买自住空间的比例关系.二、房地产市场细分方式房地产市场细分依据：地域范围、房地产类型、增量存量、交易形式等标准.按地域细分：是房地产市场划分的主要方式。最常见的是按城市划分，还可按照城市内的某一个具体区域划分，还可按省或自治区所辖的地域划分.市场所包括的地域范围越大,其研究的深度就越浅,研究成果对房地产投资者的实际意义也就越小。按房地产用途细分:居住物业市场（含普通住宅、别墅、公寓市场等)、商业物业市场（写字楼、零售商场或店铺、休闲旅游设施、酒店市场等)、工业物业市场（标准工业厂房、高新技术产业用房、研究与发展用房、工业写字楼、仓储用房等市场）、特殊物业市场、土地市场等.按存量增量细分:一级市场（出让市场）、二级市场（土地转让、新建商品房租售市场)、三级市场（存量房地产交易市场）。更加清晰的划分是按照增量存量的方式，将土地划分为一级土地市场和二级土地市场，将房屋划分为一级房屋市场（增量市场)和二级房屋市场（存量市场）.房地产增量和存量市场之间是一种互动关系，存量市场的活跃，利于存量房地产资源的有效配置，房地产市场中存在的“过滤现象，能促进增量市场的发展。按交易形式细分:房地产交易包括房地产买卖、房地产租赁和房地产抵押。依不同房地产交易形式对市场进行划分,土地的交易包括土地买卖、租赁和抵押等子市场，土地交易实质是土地使用权的交易；新建成的房地产产品交易，存在着销售（含预售)、租赁（含预租)和抵押等子市场；存量房屋的交易,存在着租赁、转让、抵押、保险等子市场。按目标市场细分.从营销角度出发，可将房地产市场按照市场营销过程中的目标市场,来细分房地产市场.可将某种物业类型按其建造标准或价格水平,细分为低档、中低档、中档、中高档和高档物业市场;也可以按照目标市场的群体特征进行细分。上述的五种划分方法是相互独立的，不同的市场参与者通常关注不同的子市场。根据研究或投资决策的需要，可以将五种划分方式叠加在一起，得到更细的子市场。三、房地产市场指标反映和描述房地产市场状况的指标，包括供给指标、需求指标和市场交易指标3种类型供给指标新竣工量（NCt）,指报告期内新竣工房屋的数量，单位为建筑面积或套数，可按物业类型分别统计。中国竣工量统计指标是竣工面积,指报告期内房屋建筑按照设计要求已全部完工，达到入住和使用条件,经验收鉴定合格（或达到竣工验收标准）,可正式移交使用的栋栋房屋建筑面积的总和。灭失量（t），指房屋存量在报告期内由于各种原因（毁损、拆迁等）灭失掉的部分.存量(St），指报告期期末（如第 t年或半年、季度、月)已占用和空置的物业空间总量,单位为建筑面积或套数；数值上，报告期存量=上期存量+报告期新竣工量报告期灭失量.空置量(VCt），指报告期期末房屋存量中没有被占用的部分.中国目前空置量的统计是不完整的,是指 “报告期末已竣工的可供销售或出租的商品房屋建筑面积中，尚未销售或出租的商品房屋建筑面积，包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面积，但不包括报告期已竣工的拆迁还建、统建代建、公共配套建筑;房地产公司自用及周转房等不可销售或出租的房屋面积。空置率（VRt），指报告期期末空置房屋占同期房屋存量的比例，VRt=VCt/St；在实际应用中，可以根据房屋的类型特征和空置特征分别进行统计,包括不同类型房屋空置率、新竣工房屋空置率、出租房屋空置率、自用房屋空置率等。可供租售量(HSRt），指报告期可供销售或出租房屋的数量，单位为建筑面积或套数。可供租售量=上期可供租售数量上期吸纳量+本期新竣工量。实际统计中,可按销售或出租、存量房屋和新建房屋、不同物业类型等分别统计。某时点的空置量通常大于该时点可供租售数量。房屋施工面积（BUCt）指报告期内施工的全部房屋建筑面积.包括本期新开工的面积和上期开工跨入本期继续施工的房屋面积,以及上期已停建在本期恢复施工的房屋面积.本期竣工和本期施工后又停建缓建的房屋面积仍包括在施工面积中，多层建筑应为各层建筑面积之和。房屋新开工面积（CSt），是指在报告期内新开工建设的房屋面积，不包括上期跨入报告期继续施工的房屋面积和上期停缓建而在本期恢复施工的房屋面积。房屋的开工应以房屋正式开始破土刨槽(地基处理或打永久桩)的日期为准。平均建设周期（CPt），指某种类型的房地产开发项目从开工到竣工交付使用所占用的时间长度。在数值上，平均建设周期房屋施工面积/新竣工面积.竣工房屋价值（VBCt）,指在报告期内竣工房屋本身的建造价值。竣工房屋的价值一般按房屋设计和预算规定的内容计算.包括竣工房屋本身的基础、结构、屋面、装修以及水、电、卫等附属工程的建筑价值，也包括作为房屋建筑组成部分而列入房屋建筑工程预算内的设备 (如电梯、通风设备等)的购置和安装费用；不包括厂房内的工艺设备、工艺管线的购置和安装,工艺设备基础的建造,办公和生活用家具的购置等费用，购置土地的费用，迁移补偿费和场地平整的费用及城市建设配套投资。竣工房屋价值一般按工程施工结算价格计算.需求指标国内生产总值（GDP)，是按市场价格计算的一国(或地区）所有常住单位在一定时期内生产活动的最终成果。三种表现形态:价值形态、收入形态和产品形态.价值形态：是所有常住单位在一定时期内生产的全部货物和服务价值超过同期投入的全部非固定资产货物和服务价值的差额，即所有常住单位的增加值之和；收入形态:是所有常住单位在一定时期内创造并分配给常住单位和非常住单位的初次收入之和；产品形态：是所有常住单位在一定时期内最终使用的货物和服务价值减去货物和服务进口价值。三种计算方法,即生产法、收入法和支出法.三种方法分别从不同的方面反映国内生产总值及其构成.人口数，指一定时点、一定地区范围内有生命的个人总和，包括户籍人口、常住人口、现有人口.其中，户籍人口是在某地户籍管理机关登记有常住户口的人；常住人口:指经常居住在某地的人口;现有人口:指在规定的标准时点下，在这个地区居留的人口。常住人口与一个地区的社会经济关系更为密切。城市家庭人口，指居住在一起,经济上合在一起共同生活的家庭成员.凡计算为家庭人口的成员其全部收支都包括在本家庭中。就业人员数量,指从事一定社会劳动并取得劳动报酬或经营收入的人员数量，包括在岗职工、再就业的离退休人员、私营业主、个体户主、私营和个体就业人员、乡镇企业就业人员、农村就业人员、其他就业人员(包括民办教师、宗教职业者、现役军人等）.这一指标反映了一定时期内全部劳动力资源的实际利用情况，是研究国家基本国情国力的重要指标.就业分布。指按产业或职业分类的就业