为逃避税收订立的房屋买卖合同是否有效？.doc

为逃避税收订立的房屋买卖合同是否有效？案情简介：原告李某与被告杜某出于少缴税费等原因，于2008年7月和8月就同一套房屋签订二份买卖合同,将房屋价格分别定为27万元和55万元。价格55万元的合同约定，被告应该在2008年8月31日前向原告预付购房款27万元，在原告收到预付款2日内将房屋钥匙给被告,其余28万元房款在2009年3月底付清。该合同还载明：交至房地产交易主管部门，房屋总价为27万的买卖合同只是为了应付办理房屋产权证过户之用,不作为双方买卖房屋的正式合同,无任何法律效力.被告在办理过户手续前后，共向原告支付45万元房款，尚欠10万元房款，以种种理由迟迟不予付款。于是原告李某起诉，请求法院判令被告立即支付10万.被告杜某则辩称，双方虽然订立了两份合同，但双方去房地产管理部门办理房屋买卖过户手续，是按房价为27万元的合同申报的，该合同应受法律保护.而房价为55万元的房屋买卖合同，未获有关部门登记批准，因而无效,现原告已得到45万元,其中18万元属不当得利,应予返还.焦点问题:本案的焦点是李某与杜某签订的两份房屋买卖合同哪一个是有效的？律师观点:如果第一个合同是有效的，则房款的价格是27万元,被告不仅不应该支付给原告10万元,而且应该追回原告18万元的不当得利.如果是第二个合同是有效的,则被告应该支付余款10万元.其中隐含的法律问题是登记是否是合同成立、生效的要件，同时还按涉及到以合法形式掩盖非法目的的合同的效力问题。 一、登记是否是合同成立、生效的要件 首先应该区分合同的成立与生效。成立的意思是指当事人就某件特定的事项自愿达成合意，只要双方当时人意思表示一致,合同既已成立；从表面上看,双方当事人在书面合同上签字或是盖章就可以证明双方意思已经表示一致,达成合意,合同既已成立。可见,登记无法影响合同的成立。合同的生效是指依法成立的合同在当事人之间产生法律约束力，合同受到法律保护。一般来讲，合同成立时即以生效.但是也有例外，这是因为合同的生效还包含真法律对其正当性的肯定评价。登记是国家对特定事项进行书面记载、予以确认的行为，其中包括着国家对合同的肯定性评价，因而可能影响某些合同的效力。我国城市房地产管理办法第60条规定。房地产转让或变更时,应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记但这只说明我国对房地产转让或变更实行登记制度,未办理房地产变更登记不产生物权变动的后果，即房地产所有权不转移，但对于房地产交易合同是否已登记未生效要件，我国法律并没有明确规定。本律师认为，登记只是物权变动的生效要件，而不应该是债权变动生效要件.合同行为是一种债权行为,其后果是在当事人之间产生债权债务关系,其成立、生效不应当以登记为要件。变更房地产的产权登记是一种物权行为，物权行为有独立性，不应当受到债权行为的影响。双方当事人签订房屋买卖合同后未办理房屋产权变更登记只是不产生物权变动的后果,对合同的效力，双方当事人之间的债权债务关系不会产生影响。最高人民法院通过关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干解释的第6条规定:“当事人之间订立的有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定和当事人另有约定外,自合同成立时生效;为办理物权登记的不影响合同效力。”因此，本案中被告所述房价为55万元的房屋买卖合同未获有关部门批准，因而是无效的,其理由不能成立。二、以合法形式掩盖非法目的的合同效力问题所谓以合法形式掩盖非法目的是指当事人的合同在形式上是合法的,但在缔约目的和内容上是非法的。从本案的具体情况来看，双方当事人的真实意思是以55万元的价格订立房屋买卖合同,但是双方当事人为了规避法律的税收而另立一个房价为27万元，并以此合同进行了房屋过户登记,从形式上看，双方的合同是合意的结果，并且进行了登记，应该产生房屋所有权转移的效果，既是说在形式上，双方合同和登记行为是合法的，但是这个合同之下还掩盖了另外一个合同.在另一个合同中双方明确约定“房屋的买卖价格为人民币55万元,被告应该在2008年8月31日前向原告预付购房款27万元,在原告收到预付款2日内将房屋钥匙给被告，其余28万元房款在2009年3月底付清”。该合同还载明：“交至房地产交易主管部门，房屋总价为27万的买卖合同只是为了应付办理房屋产权证过户之用，不作为双方买卖房屋的正式合同，无任何法律效力”。可见，体现当事人真实意思的是被掩盖的合同,27万元的合同只是当事人掩盖合同真实目的的一个手段。根据我国合同法的规定，以合法的形式掩盖非法目的的合同绝对无效、自始无效。所以该27万元的合同应该是无效的。但是被掩盖的合同是当事人的真实意思表示，并且并不违反法律、行政法规的禁止性规定，同时登记不是合同生效的要件，所以应该认定为是有效合同，当事人应该按照该合同各自履行义务。