东川金江雅苑项目建筑设计建议书.doc

金江雅苑项目设计建议书
第一、 设计依据
1、 本项目立项计划批文
2、 规划概念方案会议确定的相关内容
3、 本项目地质勘查资料
4、 开发商前期提供的规划红线图及开发商确认的规划修改方案
5、 国家及昆明市东川区现行有关法规、规范、准则
第二、 项目地块现状条件
“金江雅苑"项目位于昆明市东川区火车站旁古铜路与金水路交叉口，金沙路是本项目的低点,沿古铜路直上到金水路为项目的高点，项目高差约7米，从古铜路至拆迁房方向一期规划节点长约为185米，东西长约为174米。地形趋向基本表现为：北高南低,地形局部有起伏，层次分明，地块内的高差被2处台阶分解,北部地块较为平整。地块临近城市湿地公园—石头公园，占据了城市西南方向的门户位置，周边市政配套完善，交通便利。
第三、 项目经济指标:
1、 用地：项目用地面积约58亩，分两期完成,一期规划用地约49亩（请设计院和开发商核实一期具体地界）。
2、 项目一期以商业步行街为依托，住宅以景观小高层和部分酒店公寓物业组成.
3、 总建筑面积:根据具体的方案布局计算
其中商业及公建配套:24000—28000㎡
超市：4000㎡左右（入口广场负一层)
会所:1500㎡左右（入口广场处)
家居、装饰、灯饰主力店：8000㎡左右（靠近二期部分的负一层）
步行街：14000㎡左右（特色餐饮、特色酒吧、特色冷饮、品牌服饰、皮具箱包、男士挂件、女士饰品、内衣、窗帘布艺、珠宝、钟表、等）
4、 停车位:考虑地下车位为主，考虑部分路面停车位,(可根据当地小区停车位数量要求下限设置）
5、 绿地率：符合控规要求
6、 建筑密度:符合控规要求
7、 容积率：符合控规要求
第四、 项目市场定位
市场定位：
根据地块自然条件和周边条件，以及当地房地产市场调研分析、当地消费者需求分析和当地城市经济发展规划分析,将本项目打造成为东川一站式购物中心,生态宜居美宅，代表新的城市名片。
商业功能定位:
l 为消费者提供以建材、家私为主、将购物、休闲、娱乐等多种元素有机结合的一站式购物中心。
l 依托主力店的品牌和特色,构建真正的“商业复合体” 概念，充分适应现代化综合消费的趋势，满足和提升消费者的生活品质。
l 打造东川特有的商业步行街,提升商业整体氛围,增加商铺的商业价值.
建筑模式定位：
以“逛”字为中心
构建以步行街体系为中心以主力店为龙头的链式商业.
交通形式定位：
商住分离，商物分流，物仓结合
通过形成多层的交通体系,不仅将商住干扰解决，形成商住相互促进的良性循环。
住宅功能定位：
l 为客户提供具有生态、环保、科技、人文等特色的绿色家园。
l 努力营造温馨、舒适、美观、高雅、尊贵的家居文化。
l 打造东川特有的和谐宜居社区.
建筑模式定位：
以人为本，以“宜居”为中心
秉承生态环保的开发理念，打造邻里和谐的现代宜居生活社区。
交通形式定位：
提供充足的停车位，通过多层的交通体系，方便小区里每一个住户的出行，将“宜居”与“和谐”落到实处。
第五、 项目规划设计条件及要求
1、 总平面布局
（1） 按照用地红线及相关规划许可条例进行总平面设计
（2） 考虑项目内部以商业步行街为主、两个主题广场为商业服务的前提下，最大限度地考虑建筑、景观与周边环境的协调关系,确保大部分建筑能面向优质景观,保证建筑、环境相互协调统一。同时，兼顾小区内外景观资源的互补与共享，形成内外呼应的环境氛围。
（3） 总体布局要充分考虑绿地景观视野，应满足采光、日照、通风、视线的要求，合理控制楼间距，争取最大的活动空间和视觉空间.
（4） 合理利用地块固有的地形地貌及景观元素,实现小区内步行街的人流流动流畅,小区建筑群体的组合构成轮廓线有韵律变化,实现小区各物业形态层次感与梯度感的和谐统一。
（5） 道路交通组织做到商住分离，商物分流，物仓结合,交通路线简洁流畅、安全高效，动静态交通组织合理；另外要充分考虑规划道路和城市主干道的交通衔接，住户停车要充分考虑“停车、入户”的便利性，停车位数量将按照当地小区停车位数量要求下限设置.
（6） 对小区入口处需重点处理，要具有明显标识性，塑造小区的窗口形象，另外，小区的主入口或集中式商业会所,尤其是项目开发前期将作为销售中心和样板示范区，故这个区域建筑和景观施工上能独立处理，进而先期启动。
（7） 对金水路部分住宅考虑可持续发展的需要，在开发周期内留有适当微调余地，以更好地适应市场变化.
2、 环境设计：
（1） 围绕项目以商业步行街为主:两个商业广场为吸引人流，带动整个商业步行街展开.
（2） 住宅部分考虑围合的水系景观为主，商业部分屋顶绿化，充分利用周边有利的景观资源，形成内外互动，以达到景观资源利用最大化，给整个住宅部分打造户户有景的品质小区展开.
（3） 充分考虑环境的人景互动,即可实用性、参与性、体验性,尤其商业部分的环境营造应着重考虑可持续停留时间的延长。
3、 户型设计：
（1） 应注重考虑其均好性，强调户户视野景观通透性,通风采光条件良好.
（2） 户型分配,以景观条件最好的方位布置客厅和主卧，依次排列为原则。
(3） 标准层户型以方正、实用为原则，注重房间空间尺度的合理性、舒适性。
（4) 跃层式及大户型除方正、实用的原则外，还应充分考虑空间的可利用性.
部分顶部跃层式和高层住宅可考虑“空中花园"（20～30m2左右）。
（5) 户型平面空间布置合理紧凑，功能分区满足人的生理需求，符合人的行为轨迹;面积配比恰当，尺度适宜，交通面积控制在最小；公私、动静、干湿分区；朝向、采光、视线、通风良好;无视线干扰;户内空间尽可能有可改变的特质及灵活性，应趋于人性化居住需求的深化挖掘.
（6) 客厅朝向景观视野好,尽量做到有穿堂风,避免楼与楼之间的遮挡，紧连观赏阳台，与卧室关系协调,避免穿越，墙面完整无门洞.厨房设计为独立式，有直接采光，设垂直抽油烟道，靠近入户门，紧邻餐厅。主卧朝向、采光、通风良好，无对视、私密性好。开间尺寸不小于3。6m。考虑满足节能的条件下，尽量增加室内采光面积,尤其保证主卧和客厅采光.
户型配比建议:
户型
户型代号
户型面积（建面/㎡）
户型套数占总套数比例％
酒店公寓
1
35—40
15％
小计
15%
两房
1
60-70
15％
2
65—75
10％
小计
25%
三房
1
90—100
15％
2
100—110
25％
3
110—120
15％
小计
55%
跃层
-—
145以上
5％

小计
5％
合计
100%
第六、设计成果要求
1。 规划方案说明，含经济技术指标、户型面积明细表等。
2. 图纸:
规划总平面图
商业部分功能结构分析图
居住区功能结构分析图
交通系统分析图
绿化系统分析图
景观分析图
综合管网图
单体方案的平、立、剖面图
代表性的局部效果图
鸟瞰图
城市主干道方向立面效果图