德州广场项目商业运营整合方案样本.doc

德州锦胜广场项目商业运行整合方案

烟台嘉老实业广告部

执 行 策划人：王   维  

2 0 0 3 年 6 月 12 日

目   录

一、 企划实施目标
二、“德州锦胜广场”项目--卖点寻踪
三、项目本身优势、劣势对比分析
四、项目现场气氛装扮策略
五、售楼部装扮策略及售楼工作人员
六、广告传输组合策略
七、招商及售楼工作运行管理
八、后期物业管理
九、招商工作时间步骤表
十、项目本身运行修正方法
十一、项目招商运行成本预算
十二、附  件：
多种广告文案及设计版式要求

一、企划实施目标
（一）战略目标：
1、经过“德州锦胜广场”项目，创建烟台嘉老实业在德州良好企业形象和品牌效应，进而取得最大经济效益和社会效应；
2、在德州政府和社会各界中塑造嘉诚企业实力和信誉，使“德州锦胜广场”成为嘉诚企业在德州市场发展立足之基石；
3、在取得最大化经济效益基础上，我们更应该在商务和物业等多元化发展方面取得更多业绩；
4、经过在德州项目运行，使“德州锦胜广场”成为嘉诚事业在京、津、山东、河北等区域市场产生良好发展辐射最好标兵客观基础；
5、“德州锦胜广场”不不过嘉诚事业前驱性发展延伸项目，更是嘉诚企业开拓华北、华东事业试金石和效益模盘。
（二）战术目标：
1、经过商业运作，使“德州锦胜广场”项目成为德州之一大商业亮点；
2、人、财、物及市场所理战术利用，使嘉诚企业在发展过程里得到最科学规范化运作提升；
3、不管是广告传输策略组合、还是楼盘租售招商，我们全部应该站在业主角度和需求层次上考虑给予满足，并在最务实工作步骤上给业主最大满足和物业服务提供；
4、综合化运行本项目，实现最大化经济效益目标和最好化社会效应；
5、用最小投入产生最大效益，用最简化运作步骤，取得最优化工作效果；
6、超前思维、科学组合、优化配比将是最符合本项目标运行思绪；
7、积聚实力在招商、租售楼盘最关键时刻将会产生意想不到奇特效果；
8、综合策略出击，对于我们压制、击败竞争对手，取得良好经济效益和工作运作业绩是最大工作推进力量保障；
9、全部商业运作，最终成败和企业形象塑造、树立取决于我们最终对业主后期物业服务和真情满足程度。

二、“德州锦胜广场”项目―[卖点寻踪]
现代社会商业大型卖场通常经营管理和发展，无外乎取决于以下多个关键原因和客观环境条件：
（一） 时尚原因：
时尚是一个永恒时尚专题，每个事物演绎和发展循环发展，总是时尚在引领市场历史巨轮。“德州锦胜广场”从时尚这个标准出发，不管在建筑或营销推广中、广告传输上应紧抓时尚做文章。表现自己得天独厚时尚资本。
“繁荣德州商业，再掀商务风情”----------这个应该是“德州锦胜广场”商业卖场时尚正确定位。
（二） 品牌原因：
嘉诚在烟台口碑和良好企业形象，我们应该在“德州锦胜广场”项目上，使德州各界好友和广大消费者用心、用眼、用身心感受和体验到嘉诚企业现代风貌和企业精神，并为之深深感动和心心响应。
我们应使德州各界层好友及广大消费者,能具体从以下多个方面感受和体验到嘉诚企业形象和品牌,。
1嘉诚企业文化；
2嘉诚企业发展足迹和历史；
3嘉诚入住德州战略意义；
4嘉诚企业包含行业实力及综合实力展示；
5嘉诚商务新概念及项目功效化强力宣传。
（使用图文及简便手段向德州广大公众推广嘉诚企业）
（三） 价值原因：
价值原因关键表现在以下多个方面：
1商业营运价值   
未来商业是否能在本项目周围或本项目本身产生一个兴旺发达客观表现，投资本项目后，商户能否得到一个超值和商业兴盛等收获。
2增值价值
是否能增值，这对于“德州锦胜广场”项目招商运行将是一个关键性关键问题。我们在招商运行工作中，更应该从多个工作方法上使客商有一个满意讲解对词和放心心理感觉。
（四） 服务原因：
1招商服务：
招商工作中，从我们最基础工作人员每句话和每个举动全部会给客商留下深深影响。所以做好我们招商工作人员素质教育和专业培训将是很关键基础工作任务。
2本项目招商结束后，进入商业物业管理运行期服务：
我们在招商结束后，将直接进入商业物业管理服务期，业主满意是否也是考验我们项目能否长久得到最好经济效益一个关键时期。更有是招商后进入“德州锦胜广场”经营和办公客商，是否能依法经营，是否能为最终消费者提供真诚服务和高质量商品，也是对于本项目成功商业运行一个考验。
 真诚恒久远，德州锦胜广场―真心、真情永远！
（五） 商品数量、质量原因：
现代化商业卖场成功之处就在于商品真和多、质量高和品牌聚集数量等经营管理辨证关系。一个立足于现代商业竞争环境空间商业卖场不管在商品数量上、品牌档次上全部应该是满足不一样档次消费目标人群超级商业卖场。
但假如在规模上达不到这个层次，也能够考虑到特色经营和特色服务以区分于竞争对手，锁定一定量目标消费人群，使之成为我们关键稳定消费基础人群，这么方能确保在我们“德州锦胜广场”内入住客商和我们风雨同舟，取得双赢可喜结局。
三真确保：
真-----品牌！  真----商品！   真----服务！
（六） 促销原因：
增加本项目本身促销原因或可深挖掘促销资源，将亮点主动给商业传输和大众诉求，使更多公众了解我们，了解我们，产生心理、思想共鸣。进而取得招商及未来商业物业经营管理成功。
“德州锦胜广场”天天一个新亮点！
（七） 文化气氛原因：
一个好商业卖场基础上要含有良好文化气氛，时尚时尚和高雅文化气息是一个现代化商业场所所要含有文化立足基础。“德州锦胜广场”需要装配最含有北方文化气息文化体系，应以大气、端庄、高雅为关键基点。
具体表现为：
一是人文气息；
二是最大化展现亲和力；
三是名品名牌企业文化和超前商业气息；
四是满足亲人、暖心文化格调等。
总而言之合起来一句话：款款商品满意您，点点服务周全心！
“德州锦胜广场”项目在招商运行过程中，也应该遵照这个市场规律，满足业主不一样需求和服务提供，使客商真正从思想、心理、客观上享受到“上帝”真正感受和体验。
（八） 优雅环境原因：
营造最适合业主需求内部使用环境，打造最能满足消费者娱乐、休闲、购物消费环境，不管从功效到环境气氛我们全部应该做到使业主满意，消费者舒心。这么我们项目商业运行就有了切实硬件、软件双辅完整运行基础了，再加上我们不停创新和创意举动，“德州锦胜广场”将在德州商圈所能覆盖范围内成为商业尊者地位。
不仅环境保护，且更安全、舒适、休闲----德州锦胜广场！
（九） 不可预见及其它原因等：
实际招商运行工作中，我们应尽可能将很多外在原因考虑在内，通常情况下包含以下多个方面：
1竞争对手压制性恶性竞争；
2周围客观性影响运行环境态势；
3当地本土企业或个人无意、有意制造人为阻难；
4当地政府、商界或其它阶层阻碍原因等。
将更多不可预见原因考虑在内，势必提升我们防范风险及意外事件处理能力，使项目运行达成极高安全性运行程度。
（十） 德州商业气氛市场扫描及分析：
现在德州市已经形成了以专业批发市场为主商业龙头，大型中抵挡次商业卖场为辅商业运行格局。因为德州市政府及当地各界层人士对投资商欢迎和城市建设快速改变，德州商业价值将以后得以大跨步走上竞争快车道，这是不可争辩事实。
不过德州商业即使很发达，却没一个含有经营特色、深具文化气氛一个商业卖场，基础上处于原始物流和贸易经营水准。
嘉诚企业投资开发“德州锦胜广场”恰好填补了这个商业（新商务概念项目）经营空白点，所以说本项目标正式立项就是营运成功最基础保障，只要招商工作到位，“德州锦胜广场”将更含有没有以伦比竞争发展强势。
（十一） 德州商圈辐射半径分析：
德州商业覆盖范围从半径看，达成了200公里辐射面积，尤其以辐射河北、山东省东部、河南东北部为关键市场区域。不过伴随德州市深入改革开放力度加强，德州将真正成为影响京、津经济生活内陆南大门，所以投资德州商贸开发区，建设“德州锦胜广场”是一步最具战略意义举动。
更何况“德州锦胜广场”是一个在德州商贸开发区举足轻重高级次商业卖场，本项目标招商运行将带动德州商业向高级次层次变革。
（十二）“德州锦胜广场”卖点科学定位及意境韵味定位：
1、项目卖点（诉求）科学定位：
环境幽雅、功效齐全综合性商贸卖场，同时又集购物、居家办公（SOHO概念），电子信息平台交易及相关娱乐、休闲一体化新概念商务广场。
2、意境韵味文化定位：
轻松休闲--不仅仅是商业卖场，更是以满足消费者精神享受、心理体验生活空间；
超前时尚---时尚一个表现，生命愉快激情奔放自由场所；
多层次满足人类需求高级次公共空间，环境典雅、魅力无限融合点；
商务沙龙会所---成功人士会聚、故交亲朋交流舞台；
事业快车-----现代化商务人士办公居家理想基地，成就事业快速商务列车。
时尚旋转舞台-----音乐天堂、天鹅梦想，载歌载舞漂亮空间。

三、项目本身优势、劣势对比分析
（一） 优势概述：
地处德州政府极力提倡开发和当地百姓极度推崇商贸开发区，四面新开发居民点遍布于本项目周围，极具商业购置潜力地段。是未来德州商贸开发区内举足轻重商业卖场，更是名牌产品和实力企业产品进驻高级商业卖场。周围商贸批发业（专业批发市场）遍布，更具商业超强物流气氛，上下班人流量也极为庞大。况且本项目周围竞争对手对本体产生不了大竞争压力。
（二）劣势概述：
刚开始招商工作难点关键是：
1停车位缺乏和道路扩建后交通工具停放；
2因为本项目在此区位内属于高级次商业卖场，如在招商时机未能引进高级次品牌或高级次商业及产品，恐会对本项目标后期运行产生不良影响；
3本项目周围环境打造是极具长远意义举措；
4项目先期运行周围综合环境不是很好，且周围购置人群关键购物地点集中在德州一百、华联、城隍庙等老商业区或卖场周围。
（三）对比分析概述：
以上优、劣势假如进行对比分析话，本项目标未来内在商业价值是无可比拟，不过我们应该更清醒看到，本项目所要做是快速加紧资金周转率，实现经济效益最大化，不过我们更应该冷静看待德州商业区域开发和转换过程中，我们项目本身所含有优势是最大招商吸引力和营运资本。
我们要避免陷入长久招商征途中，尽可能快、早结束招商工作，进入地产商业后期服务和管理轨道上来，只有这么我们项目才能取得经济效益最大化，同时取得最好社会口碑效应，塑造嘉诚企业德州市场区域最好形象树立和塑造。

四、项目现场气氛装扮策略
（一） 建设前气氛装扮策略
在拆迁三通一平后，应该在项目工地现场立即插上彩旗和悬挂条幅，并在施工现场围墙外围墙面上，进行本项目标文字说明及图文并茂强力宣传，以期起到先期局部宣传和项目形象树立效果。
备注：（具体文字、图案见附件[文案]部分）
（二） 在建设中气氛装扮策略
在建设过程中，我们也应该注意到现场装扮关键性。
比如：1彩旗及条幅和企业实力和形象张扬、项目标渲染等。
2在建设同时，其实也正是招商工作开始同时，应该从项目标大型“现场图文标牌”上展示更多项目标风貌。
3业主在我们招商过程中（建设过程）能够立即看到本项目在建效果图，将能愈加好表现出我们项目标未来辉煌前景，使业主从内心里感受到项目标未来美好及增值潜力和吸引力。
（具体文字、图案见附件[文案]部分）

五、售楼部装扮策略及售楼工作人员
（一）招商或售楼现场：
1门 头：
以现代派写实手法，采取写真画面及高级次原材，将本项目效果图外在风貌真实展现在售楼部门上。具体尺寸以实际测量为准。 “德州锦胜广场招商部”以“金色、楷书字体”制作在门头上方为最好。
2彩 旗：
A以红、黄、蓝、绿四色为基准彩旗制作基调。
B材料以现代广告制作布料为最好，防雨、耐腐蚀、色泽鲜艳。
C尺寸以50CMX60CM为最好。
D具体文字以“德州锦胜广场”和标识为准。
E数量以能插遍广场项目现场周围地带为准，以取得良好气氛造势效果。
F彩虹门一座：
跨度以24M为佳，关键作用是以彩旗作为基础衬托项目标宏伟气势，增强眼球吸引力。
3条 幅：
   以红、黄色为基准色调。规格以实际需要为准，不过必需印制上项目徽标及依据需要创作广告语。
4物业模型 ：
招商部现场空间内，以中心位置放置“德州锦胜广场”沙盘模型，增强招商部工作现场真实感和规范化感觉，尺寸以实际需要为准。
使客商在亲临招商现场时能够能看到项目标计划立体效果。
（二） 环境部分：
A内-现场气氛：
1专业讲解步骤及讲解词语
见到客人光临时，应立即上前答话并引导至项目立体模型前，紧接着递上项目相关宣传资料，并详尽和客商交流，了解对方需求和对本项目标评价和关注程度。
关键礼节性用语：
欢迎您光临！
谢谢您工作指导！
您现在贵干呢？
您对我们项目有何评价啊！
您入住本项目做何项目经营呢？
您事业一定不错！
您感觉本项目还缺乏那些功效和服务呢？
请您慢走，不送了，真诚欢迎您再次考察和工作指导，再见！等等。
（此时作为招商工作人员，应该立即并真实将客商意见和需求统计下来，做好第一线信息整理和后期挖掘利用）
2项目讲解关键
A项目标投资建设对于德州商贸竞争拉动；
B项目标未来经营特色及档次；
C投资和增值比率及增值潜力；
D物业管理特点及服务方法；
E项目商业运行时时尚休闲、文化娱乐、购物商务电子商务交易等功效性；
F以后项目商业正式开启后集体式商业营销推进思绪；
G其它和项目相关介绍等。
B外-现场气氛：
1条 幅
红色、黄色、蓝色条幅悬挂，使项目现场达成热烈、欢庆气氛，配合彩旗遍布周围，使项目标眼球吸引力越来越强，给公众和客商将留下深刻心理美好印象。
2彩 旗
彩旗分为两种：
A大型彩旗制作规格和制作设置要求相关篇章已经作过介绍。  
B小三角彩旗：
这里小三角彩旗关键是用作招商部现场装扮和气氛渲染，能够依据实际需要进行斜拉和悬空式设置，以符合现场气氛渲染需求为准。
3音 响
以轻音乐为主，关键是为了提升招商部现场轻松和人文气氛，不至于使客商在光临招商办公现场时感觉到商业气氛太浓，减轻心理防范意识，使双方能愈加好深层次交流和沟通。
4气球模型
以氢气球（直径150CM-180CM0为准，关键作用是悬挂项目宣传悬空式广告条幅，更使项目得以眼球吸引力加强再次策略。
（1） 站姿风貌、仪表及接待技巧：
良好仪容仪表是展现我们良好企业形象基础工作步骤，每个招商工作人员全部应该做到以下几点：
A见到客商光临立即迎接并礼貌引导至项目立体模型前；
B同时给客商倒茶和理性沟通；
C服装整齐，个人卫生良好，不得着奇装异服和有碍观瞻奇异发型和局部小动作等。
（2） 服装风格
以现代化企业文化和素养表现出嘉诚企业文化现象：
A女职员制服：
职员帽子（售楼小姐）：
航空小姐帽子：
以红色和兰色相搭配为关键特色，加以嘉诚企业标识为帽徽。
制服以传统西式职业套裙为关键制式，色彩以深兰色为主基调。
绶带：猩红色---镶金黄色边，上绣（前部）“德州锦胜广场”，（后部）“嘉湖商贸企业”字样。以艺术体为佳。
B男职员制服：
       以职业西装为准（西装色彩应为藏蓝色为好），白色衬衣，深色领带为最好搭配。
7保安和车辆现场管理及秩序维护
A整个项目现场（包含施工现场和招商办公现场），应该配置4-6名保安为最适合安全保卫工作人员配比。尤其是招商部现场应该在正常8个工作小时内有2名保安人员正常值勤，确保招商工作科学有序正常进行。
B在贵宾进入招商部前几分钟，保安应该将客人交通工具立即引领到适宜停放位置，以省得影响其它客商光临招商部速度和时间。

六、广告传输组合策略
（一） 电 视：
选择德州市级电视台在黄金时段和收视率较高栏现在后做“德州锦胜广场”TV形象塑造和强力传输，以期在最短时间内引发市场品牌认知感，进而经过综合广告传输策略利用创建“德州锦胜广场”较为牢靠品牌基础。
A从时间段选择：
晚上7：35左右为最好时间段。
B从栏目段选择：
以晚上中央新闻联播后。天气预报前空挡时间段穿插播放“德州锦胜广场”系列广告为最好栏目空间。
C从传输专业角度决定播出频率和脚本类型：
此时段收视率和观看人数最多，所以千人成本很低，且发明传输效果更强。不过“德州锦胜广场”TV广告片是一个系列，我们要从招商正式开始，就连续播放我们电视广告，应该有序进行。以下列频率组合最为科学：
形象篇---自招商正式开始播放30次为好；
商务篇---招商期间加强播放频率，以26次为好；
至尊（地位）篇---招商后期为了保持“德州锦胜广场”商贸至尊地位，并为了保持项目本身优势得以形成品牌积累效应，增强播放频率，以25次为佳。
增值篇---这属于招商后期为了拉强、巩固“德州锦胜广场”价值潜在吸引力，使广大公众和入住本项目标客商能稳定心理及思想，增加传输次数，以30次为好。
（二） 报 纸：
选择省级报媒（最好报刊以“齐鲁晚报”为好）进行“德州锦胜广场”品牌创建和招商宣传。也能够考虑到招商市场区域范围当地较著名报刊进行硬性广告宣传传输。
A硬性广告实施频率和版面选择：
硬性广告以招商工作开始每七天一、周五各半版为最好发表实施，一直至招商工作结束后为准。
B软文广告实施频率和版面选择：
结合硬性广告充足挖掘好项目本身可促销因子，加大力度进行感情诉求。以招商工作开始，硬广告发表开始每七天最少一次软广告感情传输，以周六为最科学实施配合。（版面标准以1/5通栏）
C文化感召软文实施频率和版面选择：
在软硬广告同时推进同时，加强研究本企业内在“商德文化”，并进行传输宣传，使广大公众和客商牢切记得“德州锦胜广场”划时代经营和发展理念、文化和发展趋势。
每个月可进行三次正版介绍，以企业和新闻媒介关系运作这件事情，能够起到少花钱，办大事效果（即是有偿新闻）。
（三） 售楼或招商彩报--P O P：
 A德州市固定市区关键宣传栏内张贴；
B招商部内墙面和项目工地现场墙面张贴；
C随机赠予相关业主和潜在入住客商；
D在省内及河北省其它项目招商能够包含到城市进行张贴。
（四）楼 书（招商书）：
  A向光临招商部客商发送；
  B向其它商业、行业协会商函专业投递；
  C招聘当地大学生向各商贸批发市场内大型商户派发；
  D结合招商海报及楼书一起进行关键市场区域潜在客商发放等。
（五）其它策略或手段等：
A、DM专业商函投递：
B、关键招商市场宣传合作方特色宣传手法：

七、招商及售楼工作运行管理
A营销工作开启部分：
（一） 招商工作时间选择：
1、 项目招商工作开启动员大会
2、 项目商业运行方案论证
3、 项目工作小组组建
4、招商工作开启时间正式确立
（二） 招商工作策略工作中心思绪确立：
1立项目运行工作小组职员名单
2确定各岗位职职员作职责及工作范围
3项目商业运行工作关键及策略中心会议召开
B营销或招商―售楼专业工作展开部分：
营销或招商工作将结合广告宣传策略进行紧密战略、战术配合，使工作得以有效、科学规范、系统性向前推进。
1工作目标：
“德州锦胜广场”项目品牌及市场影响力炒作和稳力推进
2工作准备：
前期项目工作组组成及各项基础性工作准备完成。
3工作推进：
   （以工作步骤表所列具体工作内容进行实施）
4工作综合手段组合利用：
超强力度性广告手段和优惠政策及多范围渠道搜寻目标人群
5广告策略及多个公益、有偿新闻、公关手段利用，并加强广告系列延续性传输。
6联谊会、新闻会、行业峰会及品牌（商业促进会）工作配合策略。
（相关联谊会、新闻会、行业蜂会、品牌―商业促进会，将依据实际需要另供具体实施文本方案）

八、后期物业管理
由招商部具体负责起草：
（物业管理要求及具体实施条款和细则、客商管理条例、卖场管理及管理经营规章制度等）

A、 招商协议书文本：
“德 州 锦 胜 广 场”
租 赁、售 合 同 协 约 书
                    协议编号：XXXXXXX
甲方：
乙方：

备注说明：
   本协议书应该由专业人士依据本项目商业运行特征，进行专业撰写。

B、 优惠方法及政策具体条款：
入住“德州锦胜广场”能够享受以下优惠政策：
一、租赁经营：
二、 买断经营：
三、 分层分面积买断经营：
四、 整层租赁经营：
五、 入股经营：
六、 整体买断经营：
备注说明：
企业招商部应该立即依据项目标科学合理性、市场承受力及一定利润点进行优惠政策制订，使“德州锦胜广场”尽早进入商业运行工作步骤。

九、招商工作时间步骤表

时  间 工作内容 工作目标设定 修 正 措 施及管理要素 主 要 工 作责 任 人
年月日-年月日 项目开启动员会 调动全体职员主动性，发明良好参与意识。 严谨、求实、不浮夸，讲真话，做实事。 企业高层领导、项目所包含部门经理
年月日---年月日 售楼职员培训 达成每个职员全部能明白并了解本项目标全程运行概念和程序 真实、专业、扎实、多实际、少理论 招商部责任人
年月日--年月日 广告传输方案定稿和摄制、设计及其它宣传材料制作完成 科学高质量完成广告全部所需脚本和材料制作完成 成本管理艺术质量把握科学监督 广告部责任人
年月日-年月日 招商工作时间确定 项目组组合及工作人员确定 科学设定工作岗位职责，确立合理管理推进方法 德州锦胜广场―项目经理
年月日-年月日 招商工作正式开启 广告宣传、招商部职员专业知识培训 将专业知识高质量灌输给职员，在招商和广告传输上把握好相互配合和推进。 1、广告责任人（负责广告传输事项）2、招商部责任人（负责招商工作科学运行）
年月日-年月日 TV广告片传输（形象篇） 效果检测和效果分析 媒介成本投入管理 广告部责任人
年月日-年月日 报纸硬广告一传输实施（事业舞台，宏图风景！----德州锦胜广场！） 效果检测和效果分析 媒介成本投入管理 广告部责任人
年月日-年月日 TV广告片传输（商务篇：京津要塞、古今战场CFTV15//） 效果检测和效果分析 媒介成本投入管理 广告部责任人
年月日-年月日 报纸硬广告二传输实施（京津要塞新商机---德州锦胜广场粉墨登场！） 效果检测和效果分析 媒介成本投入管理 广告部责任人
年月日-年月日 TV广告片传输（至尊（地位）篇：CFTV20//      百姓乐园、王者风范） 效果检测和效果分析 媒介成本投入管理 广告部责任人
年月日-年月日 报纸软文传输实施（手拉手----锦绣篇章！） 效果检测和效果分析 媒介成本投入管理 广告部责任人
年月日-年月日 报纸软文传输实施（肩并肩----共创未来！） 效果检测和效果分析 媒介成本投入管理 广告部责任人
年月日-年月日 报纸软文传输实施（心连心----风雨同舟！） 效果检测和效果分析 媒介成本投入管理 广告部责任人
年月日-年月日 TV广告片传输（增值篇：CFTV10//      建商业金厦、留后代子孙） 效果检测和效果分析 媒介成本投入管理 广告部责任人
年月日-年月日 报纸软文：文化感召系列（商德文化）一：情和心结、商和魂续！ 效果检测和效果分析 媒介成本投入管理 广告部责任人
年月日-年月日 报纸软文：文化感召系列（商德文化）二：诚信立天下，双赢求共荣！ 效果检测和效果分析 媒介成本投入管理 广告部责任人
年月日-年月日 报纸软文：文化感召系列（商德文化）三：漂亮商务魅力风-----德州锦胜广场！ 效果检测和效果分析 媒介成本投入管理 广告部责任人
年月日-年月日 招商工作推进及售、出租楼盘工作 工作效果管理工作目标检测 投入和产出分析及成本管理 招商部责任人
年月日-年月日 客商管理竞争对手调研 客商资料登记及竞争对手调研 资料数据正确率、客观实际情况利用 招商部责任人
年月日-年月日 招商工作阶段性总结 分析以前工作失误，不停改善工作策略 严禁求实、科学高效 企业高层领导、项目所包含部门领导、招商部职员
年月日-年月日 保卫工作：关键是负责招商现场和施工现场安全保卫秩序和环境 财产安全环境保卫现场秩序维护 严格管理认真负责 保安部责任人
年月日―年月日 项目本身需要安排临时性工作 协调、平衡是项目科学稳健运行 以招商部为主，其它部门为辅助工作管理特点 以招商部责任人为主；其它部门责任人为辅运行标准
其  她 其它随机性工作。。。。。。 其它随机性工作。。。。。。 其它随机性工作。。。。。。 其它随机性工作。。。。。。

十、项目本身运行修正方法
一个项目标科学规范化运作，就必需在管理和控制（营销、宣传）等方面做好计划运行体系，建立专业项目事业部进行正常工作合理有序整体推进：
（一）、工作失误修正方法：
A调查、探讨失误原因及客观造成损失；
B严厉追究责任人责任，严厉处理；
C表彰优异，激发职员工作激情，发明最大工作效率；
D表率起先行，落后要挨打，使每个身处要职上领导及职员从心理、思想上有所重视本身工作质量和工作效率等。
（二）、工作偏离修正方法：
正常召开工作修整会，由企业高层给项目部进行科学工作整理，必需时能够开展压制力约束处罚方法，是确实确保工作不离开根本轴最好手段。
（三）、项目运行保障方法：
A项目经理实施责任制是确保项目科学成功推进关键关键保障方法。
B给责任人必需权利是调动基层职员主动性和能力最大化发挥科学之举。

十一、项目招商运行成本预算
项 目 规   格 数   量 个/价格/元/人民币 小计/元/人民币
CFTV形象篇摄制 8“ 1个 25000.00 25000.00
CFTV商务篇摄制 15“ 1个 30000.00 30000.00
CFTV至尊（地位）篇摄制 20“ 1个 35000.00 35000.00
CFTV增值篇摄制 10“ 1个 28000.00 28000.00
CFTV形象篇传输 8“ 30次         30000.00
CFTV商务篇传输 15“ 26次         40000.00
CFTV至尊（地位）篇传输 20“ 25次          45000.00
CFTV增值篇传输 10“ 30次                35000.00
报纸硬广告--事业舞台，宏图风景！----德州锦胜广场！ 23CMX11CM 2次 29000.00 58000.00
报纸硬广告-京津要塞新商机---德州锦胜广场粉墨登场！ 23CMX11CM 2次 29000.00 58000.00
报纸软文-手拉手―锦绣篇章！ 最好采取有偿新闻方法，版面随意安排。 1次 1500.00 1500.00
报纸软文-肩并肩―共创未来！ 最好采取有偿新闻方法，版面随意安排。 1次 1500.00 1500.00
报纸软文-心连心―风雨同舟！ 最好采取有偿新闻方法，版面随意安排。 1次 1500.00 1500.00
报纸软文―（商德文化）系列1-情和心结、商和魂续！ 利用和新闻媒介关系，采取商业文化报道形式发表，版面随意。 1次 1500.00 1500.00
报纸软文―（商德文化）系列2-诚信立天下，双赢求共荣！ 利用和新闻媒介关系，采取商业文化报道形式发表，版面随意。 1次 1500.00 1500.00
报纸软文―（商德文化）系列3-漂亮商务魅力风-----德州锦胜广场！ 利用和新闻媒介关系，采取商业文化报道形式发表，版面随意。 1次 1500.00 1500.00
德州锦胜广场招 商 书 大16开-12P铜版纸，封面、封底200克铜版纸，内页157克铜版纸。 5000份     1.15   5750.00
招商海报 50CMX80CM 5000份     1.05  5250.00
物业模型 以实际需求为准 1个 10000.00  10000.00
氢 气 球 直径1.5m―1.8m 6个 -------------- 1000.00
花    卉 --------------- ---------------- ---------------  1000.00
条 幅 宽90CMX长300CM―600CM  120条1、 其中3M60条3MX60条=180M；2、6M60条6MX60条=360M3、累计180M+360M=540M 6.00/M 3240.00
彩 旗 60CMX68CM/1/2 180面 4.00/面 720.00
音 响                1套  .00 .00
彩拱门 18M―24M跨度  1个 ----------- 3000.00
挂历（艺术画） 48CMX60CM  每份10版 5000份  2.50  12500.00
现场广告牌 长700CMX280CM   离地面高度200CVM―280CM为佳。 2个 5000.00  10000.00
职员服装（女） 制服和帽子 8套 300.00 2400.00
职员服装（男） 西装\、夏季服装 6套  300.00 1800.00
小三角彩旗 M     200M 0.8元//M 160.00
小礼品：文化衫、淑女包、指甲剪、香囊等适量                               0.00
不可预见费用（机动费）                                   50000.00
总预算计为：人民币大写：伍拾贰万壹千捌百贰拾元整；
小写：521820.00元整。

十二、附   件：
多种广告文案及设计版式要求

（一） TV---形象篇、商务篇、至尊（地位）篇、增值篇；
1、形象篇：CFTV8//
专题：商机无限、创意宏图----脚本
创意说明：
       以能量和时代变幻瞬间展现出“德州锦胜广场”迷人魅力、超前商业意识，使画面表现力突间增强，使观看本则广告片公众产生牢靠心理记忆力。
音乐背景：
清新、中速节奏进行曲。
以雄浑、厚重感为主旋律基调。
摄制要求：
三维十两维
镜头一、一个积聚最大能量高级城市版块快速旋转，在天地之间忽然改变成德州市地图，进而在德州市地图上一个呼幻着金光珍宝爆灿而出。
镜头二、瞬间，珍宝带着无限阳光和温暖闪现出“德州锦胜广场”建筑物（效果图）展现在金黄色底版中心。
镜头三、无数双手在快速被“德州锦胜广场”吸引而去，同时闪现出--“德州锦胜广场”楼内功效层幽雅环境画面。
镜头四、静画面：德州锦胜广场―图；
画外音：“商机无限在锦胜，创意无限展宏图”
同时推出“德州嘉湖商贸”企业名称及“锦胜广场”标徽！

2、商务篇：CFTV15//
专题：京津要塞、古今战场（商战）----脚本
创意说明：
加强战争危机感，塑造“德州锦胜广场”商界至尊地位，使观看本则广告公众能感到现代商业竞争和选择经营场所关键性，从而衬托出“德州锦胜广场”无可比拟商业经营场所战略高度品牌效应。
音乐背景：
民俗古筝曲。
以“十面埋伏”为最好。
啸杀之风和危机四伏韵味和意境，更能渲染出现代商海竞争无情，从而衬托出“德州锦胜广场”商业要塞及尊者地位。
摄制要求：
三维十两维十特技
镜头一、王侯将相鱼贯而出，在每个人表情上充满了关注和焦虑神情。
镜头二、多双透着精明和睿智眼睛在扫描着祖国美好河山，最终将眼光定位在德州版图上。
镜头三、忽然，一声带着浑厚嘹亮声音划过长空：“现代商贸竞争并不亚于军事战争！”
镜头四、此时忽然向外推出“德州锦胜广场”（效果图）画面！
镜头五、很多眼睛和身影向“德州锦胜广场”聚集、蜂拥而至。
镜头六、忽然画面上闪现出：“古之京全部要塞，现商贸之重地”
镜头七、画外音：“德州锦胜广场”―新概念大型商务广场！
镜头八、最终推出“德州嘉湖商贸”企业名称及“锦胜广场”标徽！

3、至尊（地位）篇：CFTV20//
     专题：百姓乐园、王者风范---脚本
创意说明：
祥和吉庆，载歌载舞画面加上更多不一样类型手，代表了不一样阶层在入住“德州锦胜广场”商业经营和消费后收获，极强地造就了品牌和本商务广场地位提升要素性。
音乐背景：
唢呐曲，“百鸟朝凤”
吉祥友好欢快旋律，使“德州锦胜广场”在祥和气氛空间得以真正丰硕感觉。
拍摄要求：
   三维十两维十平拍
镜头一、载歌载舞和祥场景。
很多人在一起相互祝贺发财、吉祥寓意。
镜头二、原来大家在相互透露着在“德州锦胜广场”取得成功后喜悦心情（最好用抽象画面表现）
镜头三、另一个整新画面叠加而入---更多消费者在购物和休闲环境里品尝和体验着新概念商业卖场舒适和高层次满足表情特写！
镜头四、成功者手、消费者手、嘉湖人手瞬间凝聚成一份最大成功焦点！
镜头五、在成功焦点基础上，忽然之间变幻出“德州锦胜广场”魅力无限出色效果图！
镜头六、最终推出企业图文：“德州锦胜广场”及其徽标！
       画外音：老百姓乐园，成功者舞台！

4、增值篇：CFTV10//
     专题：建商业金厦、留后代子孙-----脚本
创意说明：
黄金珠宝画面转换成“德州锦胜广场”，无形中加深了本商务广场增值，无以伦比概念，使更多商界或消费者简单明了取得了“德州锦胜广场”黄金宝地概念性记忆。
音乐背景：
西洋乐曲，“五洲和美”。
快进感觉，漂亮无限风光独悠悠神仙体验，使“德州锦胜广场”成为“钻石、黄金、珠宝”象征意义聚集点。
拍摄要求：
   三维十两维十特技
镜头一、珍珠、玛瑙翡翠、黄金钻石等珍宝从天而泻，形成金碧辉煌吉庆场面。
镜头二、珍宝在聚集，形成了很多山丘。
镜头三、忽然之间，珍宝山丘在快速推进变幻，幻化成“德州锦胜广场”物样。
镜头四、“德州锦胜广场”大门忽然大开，从内走出很多成功人士及其家人，大家把喜悦表情和“德州锦胜广场”企业旗帜联想在一起！
镜头五、最终推出企业图文：“德州锦胜广场”极其徽标！
       画外音：成功就在入住“德州锦胜广场”以后！

（二） 报纸：
1、 风采系列（硬）广告：

报纸硬广场一：
设计风格：
大气、超前，不落俗套！
 最好用人生事业和舞台画面作为压题背景图！
 专题：事业舞台，宏图风景！----德州锦胜广场！
到最具商贸发展活力地方去！
到新概念商务广场去！---德州锦胜广场盛大招商！
           一座新生代时尚商业卖场，最具商业超前思维和优雅环境“德州锦胜广场”已盛大登场！
投资---入住、置业、商业经营！取得人生新成功基地----德州锦胜广场----令您不悔经典成功人生！
项目功效性介绍：
优惠政策：
招商范围：
开业时间：
地址：
电话：
网址：
电子信箱：

报纸硬广场二：
设计风格：
     最大化展现现代商业竞争气氛，用最具冲击力画面作为本则广告背景及专题画面。
     思绪不要局限在常规平面设计上，要做新奇和超前逆向思维！
专题：京津要塞新商机---德州锦胜广场粉墨登场！
德州古为京全部货物周转要塞，伴随中国加入WTO后市场整合，德州在中国经济布局上更是占据了独特优势。德州商圈覆盖范围现在已经达200公里，最远已经辐射到天津、北京、河北、河南、山东省等省市地域，形成了以批发、商贸为主流货物集散特征