东方新天地可行性分析报告.doc

威海东方新天地项目可行性分析报告威海，三面环海,上千公里的海岸线，及多个岛屿和70处天然海滨浴场,碧海蓝天,风光秀美，现已建立以韩国为主的直达口岸;具备完善的的海外发展网络和立体的交通网络，与全球162个国家和地区都已经展开经贸往来，在环渤海经济圈中占据了极其重要的位置,被联合国人居署评为“最适合人类居住的地方”,并两度颁发“迪拜国际改善人居环境最佳范例；这个以旅游、环保、宜居和海岸线著称的城市，依靠科技和环境在复苏它的活力，一个全新的风光旖旎的海滨度假城,正在徐徐展现。一、工程概况：本项目占地21.5亩,建筑容积率3。98（不含地下一、二层），总建筑面积81099.97，其中公寓式酒店:39317.17，地上商业：17102。83，地下商业：10337.71，地下车库：14282。26，公厕:60,这样相应能增加商业面积10337。71,能增加开发商经济收入2亿多元.地下一层设计为商业(可办产权证),地下车库设计在地下二层。目前本项目地下室基坑土方已基本上开挖完毕，基坑支护砼桩基已全部施工完毕，桩头清理工作已完成。现有政府批文、国有土地证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证正在办理之中。1、地理位置优势：威海新天地项目属于高区和威海市重点工程项目,该项目座落于威海市高技区中心最繁华地段,周围与山东大学威海分校、哈尔滨工业大学威海分校、威海商贸城、利群大型商场、金海湾医院、自由东方休闲中心、海悦国际五星级大酒店毗邻，距威海国际海水浴场、金海湾五星级大酒店、高区管委会火炬大厦以及万亩松林的天然氧吧林海公园不足千米，周边全是居住小区,人口密集、交通方便,多路公共汽车站点就在附近,周边生活配套一应俱全:医院、学校、超市、酒店、公司等近在咫尺；能为业主提供非常完备便捷的运动、休闲、娱乐、美食等生活设施;上述一切优越的地理位置为本项目提供了得天独厚的发展条件和区位优势。实为经商、居住之最佳位置。2、转让价格优势:2011年向国土局交土地费用和纳税合计1。5774亿元，两年银行平价贷款1。5774亿元利息就是2千多万元，再加上土方工程300万元基本已完工,基坑支护桩基700多万元已完工，变压器已安装完，工地围档已完成、项目公司办公室全部装璜好,一切办公用品全部齐备，向政府交纳各种行政收费1000多万元，建筑工程规划许可证已办理完毕，项目前期工地已投入2300多万元。现在甲方真金白银已投入了1.8亿之多，而且融资利息还未计算在内，即使按平价贷款，土地款这两年光利息就有2000多万元，这些均未计算。3、时间优势：转让方式较好.威海东方新纪元置业公司连同土地整体打包，股权转让,变更法人，这样既时间短、效率高，而且规避税收，只要一次性付清1。8亿元之后,10天内工商变更登记即可完成，工地马上即可接手续建。要是新项目，从征地开始，到一切建筑规划手续办好以后,至少需要一年多时间,这样直接转让，至少能节约一年的时间。4、销售优势:原准备签合同购买的闫总，对这个项目运作了很长时间，但是他的资金不足，未能一次性买断，但是前期他已联系了多家商家，而且一些国际品牌大商家也有购买或租赁意向，该项目北面的利群商场就有购买意向，而且沃尔玛、星巴克和大富源这些大的商家都有购买和租赁意向.而且闫总有自己的销房公司,如你们需要也可以签合同包销该项目以解后顾之忧。隔10米南面的798工程现主体快完工,它们公司销售情况良好，住宅现已卖到8600元/，商业5万元/已卖完。如果需要他们公司也可以包销该项目。5、政府支持优势：该项目是高区重点工程项目，高区领导非常重视,各方面给予开绿灯，大力支持，所有该项目配套费收费减半，现已拿到该项目人防易地建设费免交的政府批文，光这一项目能为开发商节省2亿多资金，这个优势更不能忽视.6、建筑施工优势:该工程项目要能凑齐转让款1.8亿元，别的施工费用就都好解决。我们都是威海建筑界的老人，能协助办理一切有关该项目各种手续，也可以帮忙寻找有经济势力、能垫资到地上五层的施工单位,到那时就能办理商品房预售许可证，就可以一边卖楼收购房款，一边用购房款支付工程进度款.也可以采用另一种方案：有的大型建筑公司可以从开工一直垫资到主体封顶，除施工正常费用外，外加300元/平方米的垫资利息。两种方案任你们选择,基本上是只要1.8亿元转让到手，施工费用可以借鸡下蛋。7、设计优势:该工程项目规划设计由威海市规划设计院设计。地下一层半均为商业，发改委批文也有，将来地下商业都能办理房产证，这又能增加很多销售收入,这也是区别于其他工程的一大优势。8、利润优势：该工程项目利润空间很大，扣除转让成本以及施工全部费用以及各种开支，该项目净利润7亿元左右,确是一个时间短,利润高的好项目。项目具有的八大优势，是根据各方面实际情况进行了实实在在的分析论证，供贵司决策时参考.三、经济效益测算：1、工程成本:一次性购买价格:1。8亿元建安成本:81099。972800元/=2。27亿元行政办公费用等：0。2亿元计4。27亿元2、销售总额：公寓式酒店：39317。178500元/=3。34亿元地上商业：17102.834万元/=6。84亿元地下商业：10337。712。5万元/=2。584亿元公厕:60地下车库:14282。262800元/=0。4亿元(注:考虑卖出的停车位收入与建安成本相平)合计:13.164亿元3、净利润：销售税:13。164亿元12=1。58亿元净利润：13.164亿元4.27亿元-1。58亿元=7。314亿元依据威海地区材料的实际价格，经过详细地成本核算，该项目利润空间很大，净利润高达7亿之多。四、其他：1、本项目的经济分析依据是近二年来该项目所在位置,结合近二年来的建材价格及销售情况综合考虑计算成本及销售价格。各种计算数据真实准确。2、由于该项目地处高区中心地带，决定了它的销售方向和进度，销售方向主要为：威海高区许多高新技术公司的外聘技术人员及公司员工，来威的外地经营者以及山大威海分校和哈尔滨工业大学威海分校的教师.（该两所大学每年进入新教师200多名,目前已有500多名教师无住房）同时考虑临近单位:如公安、消防及商场的经营商户等.主要是装饰材料销售商及一些国际品牌商家入住，沃尔玛、大福源、大润发、利群商场、肯德基、麦当劳、星马克、家家悦等商家都有购买和租赁意向.由于有良好的区位优势和地理位置,预计开盘销售火爆，销售周期不会超过2年。3、目前该项目地段的土地价格已升值为每亩900万元左右。该项目占地21.5亩，仅土地价值就近2亿元，现土方工程基本挖完，费用300多万元，基坑支护桩基已完成费用700多万元，办理建筑工程规划许可证、政府行政收费1100多万元，并且变压器已安装完，工地围档已完成,项目公司办公室全部装璜好,一切办公用品全部齐备，又花费200多万元，不包括土地价值工程的前期实际投入就有2300多万元。该项目手续完备，经济测算利润空间巨大,净利润高达7亿之多,欢迎投资商前来洽谈。6