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商品房预售资金监管流程

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商品房预售资金监管流程

一、 资金账户开立
在办理商品房预售许可证前，房地产开发企业要选择一家商业银行作为预售资金监管银行，开立预售资金监管专用账户，一个预售许可证对应一个资金账户，该账户不得支取现金。
-办理流程
房地产开发企业向开发科提出账户开立申请——提交资料——受理审核——开发科向监管银行出具开户通知书——开立监管账户——监管银行反馈监管账户确认书
-提交的资料
1、 预售资金监管账户开立申请表
2、 房地产房地产开发企业营业执照及资质证书
3、 房地产房地产开发企业委托书及房地产房地产开发企业经办人身份证明
4、 监管银行营业执照、介绍信及银行工作人员身份证明
二、 签订监管协议
开立预售资金监管账户后，房地产开发企业、监管银行、监管单位（房管局）三方应及时签订《上饶市商品房预售资金监管协议》，《资金监管协议》是申请办理商品房预售许可证的必备要件之一。
-办理流程
房地产开发企业到房管局领取《上饶市商品房预售资金监管协议》——提交资料——受理审核——签订监管协议
-提交的资料
1、 《上饶市商品房预售资金监管协议》
2、 施工合同及建筑材料、设备购销合同等
3、 资金使用计划表
4、 项目成本概算
5、 银行经办人员委托书及身份证明
6、 与资金监管相关的其他资料
施工合同及建筑材料、设备购销合同发生变更的，房地产房地产开发企业应当自变更之日起15个工作日内向开发科提供变更后的相关资料。
三、 监管账户变更
商品房预售资金监管账户开立后，因特殊情况确需变更的，应当征得原监管银行和监管单位书面同意。
-办理流程
房地产开发企业向开发科提出账户变更申请——提交资料——受理审核——开发科向监管银行出具变更通知书——办理变更
-提交的资料
1、 《上饶市商品房预售资金监管账户变更申请表》
2、 证明监管账户需要变更的相关材料
3、 原监管银行出具同意变更监管账户的证明材料
4、 新监管银行营业执照、介绍信及银行工作人员身份
证明
要求变更监管账户时，已签订了《监管协议》的，房地产开发企业还应当交回《监管协议》原件，解除原《监管协议》，并与新监管银行签订三方《监管协议》。
四、 购房款交存和监管资金入账
监管项目办理了商品房预售许可证后，房地产房地产开发企业出售商品房所取得的所有购房款必须交存到监管账户，开发科见购房款已交至监管账户的证明材料后，对商品房买卖合同予以备案。
-办理流程
购房人向监管账户缴交购房款——签订商品房买卖合同——房地产房地产开发企业向开发科申请商品房买卖合同备案—提交资料——办理商品房买卖合同备案
-提交的资料
经监管银行和房地产房地产开发企业盖章确认购房款已进入监管账户的商品房买卖合同备案申请表
-缴款方式
1、银行柜台缴款
2、专用POS机缴款
如发现购房款不是直接缴交到预售资金监管专用账户，而是先缴交至其他账户后转至监管账户，或除首付款外其他购房款不缴交到预售资金监管专用账户的，房管局将责令房地产房地产开发企业限期整改，不整改到位的，将暂停该房地产房地产开发企业网签备案及资金拨付。
五、 监管资金的申请和拨付
监管项目取得商品房预售许可证后，建成的房屋进度达到总层数三分之一以上的，房地产房地产开发企业可以开始申请使用预售资金。
-使用节点
1、施工进度达到规划设计总层数三分之一以上不到一半的，可以申请不超过已收到商品房预售监管资金35%的资金额度；
2、施工进度达到规划设计总层数一半的，可以申请不超过已收到商品房预售监管资金50%的资金额度；
3、主体已封顶的，可以申请不超过已收到商品房预售监管资金70%的资金额度；
4、完成室外基础配套设施的，可以申请不超过已收到商品房预售监管资金85%的资金额度；
5、已办理房屋所有权首次登记并达到购房人可单方办理房屋转移登记条件的，解除资金监管。在解除监管前，监管账户余额不得少于已交存资金总额的15%。
为保证房地产房地产开发企业正常开展业务，可以向监管单位申请不超过已收存预售资金余额10%的备用金，备用金申请应在监管项目施工进度达到规划设计总层数三分之一以上时。需要补充备用金的，房地产房地产开发企业应当提供已使用的备用金用途证明。
预售资金申请金额为：（所有已交存监管账户的资金-所有已使用的资金）*可使用额度
达到使用节点的预售监管资金，房地产房地产开发企业每个月向开发科申请一次拨付。
-使用节点
房地产开发企业向开发科提出资金使用申请——提交资料——受理审核——查看施工现场--开发科向监管银行出具拨付通知书——银行拨付资金
-提交的资料
1、《上饶市商品房预售监管资金使用申请表》
2、委托书、经办人身份证明
3、资金使用节点证明材料，以监管项目现场照片及监理公司出具的施工进度说明为准
4、根据不同申请款项提供下列材料
①申请使用工程款的，提供监理公司出具的造价证明
②申请使用材料款、设备款、设计、监理费用的，以签订三方监管协议时提供的合同为准
③ 申请法定税费的，提供相关通知证明
④ 申请支付保证金的，应当提供按揭贷款保证金支出的相关证明
⑤ 申请拨付不可预见费用的，提供相关用途证明
⑥ 申请归还银行贷款的，应当提供银行要求还款的证明材料
4、银行盖章确认的监管账户资金余额明细表
为减化程序，房地产房地产开发企业在申请使用50%的监管资金前，每次申请用款只需要向开发科提供《上饶市商品房预售监管资金使用申请表》、监理公司出具的施工进度证明材料和银行盖章确认的监管账户资金余额明细表。在申请使用50%以上的监管资金时，还需要根据不同使用款项提供相应材料，在每次申请用款时要提交上一次用款事项的收款票据。房地产房地产开发企业用自有资金购置土地又未进行项目贷款的，在主体封顶后，可申请拨付土地购置款，但监管帐户余额不得少于已交存资金总额的15%。
六、 监管账户的解除
-办理流程
房地产开发企业向开发科提出解除申请——提交资料——受理审核——开发科向银行出具解除监管通知书
-提交的资料
1、《解除预售资金监管申请表》
2、委托书及经办人身份证明
3、监管项目已完成首次登并已缴纳销售税款的凭据
4、银行盖章确认的监管账户资金余额明细表

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