一个工程可行性研究报告.doc

XXX工程可行性研究报告
一、项目概况
（一）项目建设单位情况
北京XXX建设工程由北京西鲁置业有限公司开发建设。
北京西鲁置业有限公司成立于2011年2月14日，注册资本金为3.3亿元,该公司是由西鲁集团、西鲁房地产有限责任公司共同投资组建的房地产开发有限公司，出资比例为各占50％股份，注册地在 北京 xxx路870号，法定代表人苟加军.
(二）项目基本状况
该项目位于 北京瑞海北路17号，距离北京市火车北站不足2公里，毗邻XX大道.该项目总规划用地面积55418平方米,总建筑面积147039平方米，其中地上116380平方米，地下30659平方米,框架剪力墙结构。共分二期建设。我公司洽谈工程情况如下：
1、工程名称:北京XXX建设工程；
2、建设地点:后海欢乐城内;
3、工程情况:7号楼3层、5＃、8＃楼6层，1—3＃楼11层，4＃、9#楼14层,6＃、10＃楼18层,11#、12#楼27、28层，地下车库一层.
4、工程承包范围：施工图纸内的全部土建以及安装工程（发包人另行发包的除外）；
5、合同价款：暂定2。2亿元（含甲供材），最终以双方认可的竣工结算价款为准。
二、承揽项目的基本条件
(一）本工程采用可调价格合同，即执行现行有关定额标准及配套文件据实结算，具体结算方式如下：
1、结算依据:施工图纸、图纸答疑纪要、设计变更、联络单、工程签证、施工合同、施工合同补充协议及其他洽商文件等资料，依照现行的《 省建筑、安装工程消耗量定额（2003年）》及相应配套的定额解释及补充定额，《 省建筑、安装工程量计算规则》，《 省建设工程费用项目组成及计算规则》（2011年），《 省建筑工程价目表》（2011年），《北京市建筑、安装工程价目表》（2011年），机械单价执行《 省建设工程价目表材料机械单价》（2011年），建筑面积按GB/T50353—2005《建筑工程建筑面积计算规范》计算；《北京市工程结算资料汇编》（2011年）。
2、结算方式：按实结算.在计取税金前，所有需下浮的项目先下浮5％，然后与不需下浮的项目(发包人供材、发包人确定综合单价项目、发包人定价材料及总包协调、配合、保护费不下浮）合并计取税金作为工程结算价款（即承包人需开据发票的数额）,工程决算价款扣除发包人供应材料、设备价款后的余额作为承包人应得含税工程价款。
3、人工单价土建、安装:56元/工日，装饰：60元/工.
4、工程类别的确定：全部车库土建工程为Ⅱ类工程，其他工程类别按定额规定执行。
5、承包人结算范围：土建工程至残疾人坡道、台阶 、花池、散水；安装工程至建筑物外墙皮1。5m处,但紧邻建筑物外墙有台阶、花池、坡道等构筑物的，应出构筑物外沿1。5m。
6、发包人分包项目：土石方、桩基础、塑钢门窗、防火门、消防门、入户门、栏杆(楼梯栏杆除外）、电梯及电梯安装工程、楼宇对讲系统（含单元防盗门)、弱电系统、智能化系统、自动喷淋系统、火灾报警及消防连动系统、通风排烟系统。但楼宇对讲系统、弱电系统和智能化系统的埋设穿线管及嵌入墙内的接线盒、空箱体安装工程计入单体楼承包人结算中。自动喷淋、火灾报警及消防连动、通风排烟等系统的穿墙、穿楼板预留洞及穿外墙预埋套管均由单体楼承包人施工，计入单体楼承包人结算中。
7、承包人应发包人的要求配合好上述全部分包工程的施工，发包人按建筑面积5元/m²为承包人计取保护、配合、服务费.
8、费用计取：社会保障费、工程排污费由发包人交纳，承包人不计取;已完工程保护费、总承包服务费按23。2(4)条约定计取；住房公积金、环境保护费、二次搬运费、夜间施工费、冬雨季施工增加费、危险作业意外伤害费按定额规定计取，与实体工程同等下浮;文明施工费、安全施工费、临时设施费按定额规定计取，内容涵盖省发布的安全防护、文明施工措施项目清单中的所有内容，其中文明施工费、临时设施费与实体工程一同下浮，安全施工费不再下浮。
9、商品砼泵送:本项目混凝土工程均采用商品混凝土。商品混凝土优先采用汽车泵泵送，采用汽车泵泵送时，不再套用泵送配合子目，但相关配合工作仍由承包人负责，汽车泵泵送费用按发包人定价,由发包人承担;在无法采用汽车泵泵送的情况下方可采用地泵泵送（现场根据实际情况办理签证），泵送费用按定额套用，与单体楼工程一同下浮.
10、水电费:水、电由发包方提供并先行代缴费用，承包人必须装表计量。工程竣工时，发包方、承包方共同认可确定总水、电表用量（考虑线路的损耗)，结算时按以下两种情况办理:⑴若表的计量总水、电用量小于结算中的定额水、电用量，按表的计量水、电用量乘以政府有关部门规定收取的水、电价格计入税前，扣除结算中的定额水、电费数额，再将结算中的定额水、电费数额与表的计量水、电费数额的差额80％计入税前。⑵若表的计量总水、电用量大于定额结算水、电用量，则按结算中的定额水、电用量及政府有关部门规定收取的价格据实调差.
11、合同签订以后,合同执行期间出现的工程定额及费用的政策性调整和人工、材料、机械台班价格的变化一律不再调整.
12、本工程如发生零星用工100元/工日计取,数量根据现场实际签证
（二）、材料设备采购、供应
1、发包人供应材料设备
1。1、发包人供应材料范围:钢筋、水泥、设备、开关、插座、电线电缆、桥架、配电箱、弱电箱、水暖管材（含雨水、冷凝水管材，不含钢制管件及地暖管材、管件)、暖气片、消防箱。
1。2承包人按发包人供应价格计入结算中，除设备外,可按结算中发包人供材料价款的2.5%的40%计取采保费,除此之外不再计取其他费用(因发包人供材价格为落地价,如发生发包人委托承包人卸车时，另按实计取卸车费),并在税后扣除发包人供材料价款。若发包人供材料量大于承包人实际结算量，按实际结算量找差价，若发包人供材料量小于承包人实际结算量，按发包人供材料量找差价.
2、承包人供应材料设备
2。1、承包供应不含施工费用的发包人定价材料：商品砼、直螺纹套筒、砖、瓦、竹（木）胶板、内墙腻子、内墙乳胶漆、外墙防水保护板、屋面保温板、屋面地砖、地面砖、花岗岩板、加气砼砌块、排烟道、钢丝网、电气配管、接线盒、灯具、镀锌扁钢、安装工程中的保温材料等。
2。2、发包人确定综合单价项目：外墙保温、地下室顶板保温、外墙涂料、外墙石材、外墙面砖、内墙面保温颗粒、防水工程、内墙界面剂、内墙抹灰抗裂网、地暖、吊顶等。
2。3、其他主要材料(含地材价格）:模板材、砂、石、珍珠岩按施工期间《北京工程造价—北京材价》上的北京市区价格作为完全预算价格调差。
（三）、 工程款的支付
1、 多层工程工程进度款拨付控制点分为：
1。1 主体完工付至已完工程量基准价款的75％；
1.2 其他建筑工程和安装工程完成总工程量的50％付至已完工程量基准价款的70%；
1.3 由质监站参与的竣前检查完成后付至已完工程量基准价款的83％。
2、11、12＃高层住宅工程款拨付控制点分为:
2。1 首次付款为主体工程完成9层（含地下车库）、其余主体工程每5层一次均付至已完工程量基准价款的70％；
2。2 主体结构（不含砌筑）完工付至已完工程量基准价款的75％；
2.3 其他建筑工程和安装工程每完成三分之一，付至已完工程量基准价款的70％;
2。4 由质监站参与的竣前检查完成后付至已完工程量基准价款的83%。
3、其他小高层、高层住宅工程款拨付控制点分为：
3。1 首次付款为主体结构达到±0。00，付至已完工程量基准价款的70%；
3.2 其余主体工程每5层一次均付至已完工程量基准价款的70%；
3。3 主体结构（不含砌筑)完工付至已完工程量基准价款的75％；
3.4 其他建筑工程和安装工程每完成三分之一,付至已完工程量基准价款的70％;
3。5 由质监站参与的竣前检查完成后付至已完工程量基准价款的83％；
4、备案验收完成且工程结算完毕10日内拨付至承包人应得工程结算价款的95％，余款为工程质量保修金。
5、自保修期起算满两年后，付清除防水和外墙保温外质保金;保修期满付清质保金.
三、成本测算及分析
（一）土建工程测算
1、实体部分成本测算
1）在分包班组价格的基础上计取10％的分包管理费组成分包劳务价格。
2）分包班组价格
钢筋650元/t 砼25元/m3 砌筑190元/m2
抹灰16元/m2 楼地面细石水泥砂浆13元/m2
钢筋砼地面25元/m2 屋面找平找坡保温9元/每层
3）根据分包劳务价格、定额含量材料费、定额含量机械费组成人材机，在人材机的基础上计取10％的管理费及利润.
4）大临及安全文明
根据工期及进度，临时设施摊销及维护、安全文明投入测算。
（二）安装工程测算
根据同类工程，按常规考虑16％毛率预计。
（三）、测算结果
1、11＃楼27层、12#楼28层,檐口高度为80.5米，工程类别为一类，建筑面积35713.95m2,根据同类结构形式反测本工程测算合同收入5378.9万元，成本测算4868.57万元，净利率9.49％,毛利率12。81％；
2、6＃楼18层、10＃楼18层，檐口高度为52。2米,工程类别为二类，建筑面积36342.18m2，根据同类结构形式反测本工程测算合同收入5281.33万元,成本测算4961。48万元，净利率6。06％,毛利率8。20%;
3、4#楼14层、9＃楼14层，檐口高度为40.6米，工程类别为二类，建筑面积25192.19m2,根据同类结构形式反测本工程测算合同收入3631。02万元，成本测算3437.73万元，净利率5.32％，毛利率7。46％；
4、1＃楼11层、2＃楼11层、3#楼11层,檐口高度为31。9米，工程类别为二类，建筑面积37183。52m2，根据同类结构形式反测本工程测算合同收入5306。57万元，成本测算5072。97万元，净利率4.4%,毛利率6。52％；
5、5＃楼6层、8＃楼6层、7#楼3层，檐口高度为17。4米,工程类别为三类，建筑面积12607。06m2，根据同类结构形式反测本工程测算合同收入1413。0万元，成本测算1390。4万元，净利率1。6％，毛利率4.96％;
6、综上各楼座测算结果，XXX项目整体合同收入测算为21010。92万元，成本测算为19731。16万元，净利率6.09%，毛利率9.57％；
四、项目经营状况的分析
1、营业收入的分析：
该项目按定额计算预计营业收入21010。92万元.
2、效益的预测：
预计营业总成本支出19731。16万元，其中材料费11415.23万元、机械使用费1900.02万元、其他直接费570。76万元、间接费用380。51万元,人工费(包括劳务分包成本)4752。37万元，税金712。27万元。
预计毛利：2010。75（万元)
预计毛利率：9.57%
预计纯利润：1279。57(万元)
五、现金流的分析：
1、项目本身现金流情况：
该项目合同工期628天,预计2013年4月开工， 2014年10月完工。预计2013年9月前可收回826。74万元,现金流出1113。26万元。2014年2月前可收回2795.78万元，现金流出2779。01万元。2014年5月前可收回2228。24万元，现金流出1855。3万元。2014年11月前可收回1889。67万元,现金流出3066.52万元。2014年12月至2015年2月之间收回3885.61万元，现金流出1699.7万元。
2、项目对公司现金流影响情况的分析
根据项目本身现金流情况分析，该项目过程中需要部分垫资。对于此部分垫资款，北京分公司将根据自身情况,加强清欠工作力度,积极筹措资金。
六、项目对公司资产质量影响的分析
根据大约75%收款比例和垫资条款考虑，2013年年底应收账款和存货-已完未结余额会增加4800万元，分公司资产总额会增加4800万元。
七、综合评价
该项目预计效益符合总公司相关要求,施工过程中需要部分垫资。如果充分利用较有实力的分包和材料供应商,垫资额度会降低,效益情况也会更好.