房地产企业融资计划书31.doc

房地产企业融资策划书
曹
县
项
目
浙江省奉化市琳峰房地产开发有限公司
二0一0年十二月十八日
项目融资策划书
     目录 
      一、公司介绍 
      二、项目分析 
      三、市场分析 
      四、管理团队 
    五、财务计划 
    六、融资方案的设计 
   七、项目经济效益评估及融资方案
一、公司介绍 
 1、公司注册 资本金:浙江奉化市琳峰房地产开发有限公司成立于2001年,注册资本金2000万元。
2、公司专业经营：房地产楼盘开发、房屋买卖、房屋租赁、代理、房产开发策划评估，本着诚信快捷为原则，办理装修贷款、住房抵押贷款、公积金（组合）贷款、个人住房按揭贷款、增贷还贷、等。
3、公司宗旨与战略:房地产综合开发服务商。公司以“帮助别人、成就自我”为价值观，以“为您，我不懈努力"　为服务理念，秉承“同心协力、务实求精”的企业精神，为客户提供公开、公平、公正、热情、周到、便捷的服务，公司始终以重视人才的培育及发展为主，并提供专业、规范的为客户服务。     4、 公司定位及优势: 琳峰公司现定位为房地产投资开发与房产销售、义乌式商业广场运营、租赁、物业管理并重的市场定位. 公司是一家区域性房地产开发公司，拥有区域性优势，本地政策扶植，融资渠道广泛,流动资金充足等优点.     5. 琳峰房产公司拥有品牌价值: 在本地城市扩大基础建设、拆迁安置、、房地产销售积累的大量客户群，建立了琳峰公司良好口碑，这必将为琳峰房产带来丰富的经济效益和社会效益。      6. 公司拥有强大的市场化运作能力以及独特的服务特点: 公司现拥有专业团队运作项目,对于各种项目有很强的操作经验同时又累积了过往以来的房产经验，形成系统化的服务内容。
7。 项目前期阶段：与山东省曹县政府洽商,开发曹县城区温龙区房地产项目，现有实力股东合作开发，其中一股东为当地工商业界背景良好的投资者投入该项目的8%地产和相当数量现金投入作股份。
8。董事会决议: 公司在董事长王忠芳主持下，召开曹县房地产开发项目需要融资的专题会，经过公司决策层调研的同意本项目开发融资。准备以项目的土地产权作为股权向社会公开招股筹资开发该房地产商住项目.

二、项目分析
一、项目的基本情况 
A、开发范围：
1、东片区东至　青荷　路,西至约石香炉街　,南至 新安江　路，北至闽江　路。出让面积约为111 亩（以实际测绘面积为准），出让土地性质为商住用地。
2、西片区东至石香炉街 ,西至黄山 路，南至新安江　路,北至 闽江　路，出让面积约为130亩，鼓楼家园除外(以实际测绘面积为准）.出让土地性质为商住用地。
B、 规划要求及有关约定
1、该项目区内应合理设置公共服务设施，按规范要求配置足额的物业管理所、卫生室、幼儿园、文化活动室和公共停车场、垃圾中转站、公厕等市政公用配套设施，建设应符合曹县城市总体规划，道路退线、遮光洗漱、公共服务设施配建等指标要达到现行国家规划设计规范要求和规划部门的要求。
2、西片区住宅高层、小高层占项目用地土地面积的60％左右.容积率≥2。5≤3。0，以确保安置回迁，建筑面积≥18万平方。
3、东片区商业主体占项目用地土地面积的40％左右。容积率≥1。5≤2。0,建筑面积≥13万平方。 
4、该项目经当地工商界名人与山东省和当地市、县政府所属的资产中心洽谈,在合法、平等、互惠互利的基础上正在洽商优惠政策事宜之中. 项目的土地证、用地规划许可证、项目规划许可证、开工证和销售许可证等五证在摘牌后办理。 
  5、资金投入概况 ：
一、首先开发西片区的130亩的商住用地，住宅楼建筑面积18万平方,造价大概1100元/平方，总造价1.98亿。房产公司自有资金27000万，融资一部分，考虑建筑公司垫资30%（0。6亿)，±0。000开盘，可回收部分资金。
二、然后再开发东片区的111亩的商住用地，酒店公寓及商业广场，建筑面积13万平方,造价大概700元/平方，总造价0。9亿.房产公司融资一部分,考虑建筑公司垫资30%(0。27亿），±0。000开盘,可回收部分资金。 自有资金的数额、投入的比例、其他资金来源及所占比例、建筑商垫资情况、预计收到预售款等情况等，方便了解项目的资金状况。   
130亩项目评估投资与产出构成比例表
序号
名称
数额
占总销售收入比例
单位：元/平方米地上建筑面积
一
土地取得成本
22，854
2%
1087.7
二
前期费用
1，984
0％
94。4
三
建安成本\基础设施\配套设施
37,774
4%
1797。9
四
销售费用
19，277
2％
917.5
五
管理费用
1,878
0％
89.4
六
财务费用
8，129
1%
386。9
七
应交税金
259,313
27％
12342。1
八
税后净利润
598,641
63%
28492.5
合计
销售收入
949，849
100%
45208。3
111亩项目评估投资与产出构成比例表
序号
名称
数额
占总销售收入比例

单位:元/平方米地上建筑面积
一
土地取得成本
22，302
0％

1593.0
二
前期费用
1，796
0％

128。3
三
建安成本\基础设施\配套设施
14,148
0％

1010.6
四
销售费用
25，317，887
2％

1808420。5
五
管理费用
1，147
0％

82.0
六
财务费用
6,469
0％

462.0
七
应交税金
399，756,467
32%

28554033.4
八
税后净利润
840,760,121
66％

60054294。4
合计
销售收入
1，265，880,337
100％

90420024。1
二．主要规划指标
土地面积:241亩，建筑面积:39，895.5万平方米.
用地性质:商住宅用地.
容 积 率:西区2.5-3。00。东区1。5—2.5
三．地块周边规划
项目所处位置为中心城区与新区近接，有县府办公区外，还有多所中小学校、中专院校。体育运动中心、县人民医院，生活菜蓝子综合城、汽车总站，火车站及国道,省道,环球公园，人民广场,四季河公园等公共设施，项目旁诚鹏公司投资开发的110万方住宅和现代国际星级酒店的和国际商业中心。
四．周边配套设施档次与项目档次存在差异，有待提高
⑴． 目前地块周边商业没有大型市场和超市和商业经营,无法满足项目住宅中高档品位的需求，需要全面提升；
⑵． 项目距城市中心0公里，#路和＃路及＃路公交车将本项目和市区相连。项目的外部交通优势很明显，紧靠105、220国道，向东可达济南，向西可通徐州，向北直达郑州。项目紧邻火车站,而且汽车总站客运将大大带动本项目周边的人气；
⑶． 教育、医疗等社会配套有所不足。
⑷． 其他配套设施现状;
①． 政府机构：项目南面临近县政府行政服务中心和市委市政府新办公大楼.
②． 教 育：项目北面澳洲洒店，环球花园，中央财富广场。
③． 医 院：项目向西有县立中学，县人民医院.
④． 娱 乐:项目东面是火车站及国道，省道,国际商业中心,现代国际广场。
⑤． 景 观：项目向北是新城市规划区.
五．环境分析:
（1）区域环境:地块位于政务区，汽车站,火车站广场附近，是规划确定的城市发展方向,周边新建住宅项目渐趋增多,区域整体形象看好。
（2） 居住环境：地块所处区域为中心城区与新区近接，交通条件十分便利通达,但生活配套完善，临近花园广场对居住条件十分好。
（3） 景观环境:项目北边有二个公园，享有景观优势。
（4） 商业环境：火车站的客运开通将为本项目制造一定的商业气氛,尤其是住宿、餐饮产业等.
（5） 竞争环境：作为居住高级区，规划建造一批品级高体量较大的住宅项目，后期市场较激烈竞争中有优势。
（6） 类比环境:目前区域市场新增楼盘定位均为中档住宅,有8个在建住宅区项目，约300万平方米。已建成的有5个小区，约100万平方米，销售价为2300-12000元/平方米不等。
三、市场分析 
一、SWOT分析
1．优势
⑴．地段优势
项目地块位于城中老区，近接火车站,该区域为未来建设重点，尤其是县政府迁在本区域,各种新建项目和配套设施将逐步提高、完善、成熟。
⑵．交通优势
项目地块紧邻火车站和105、220国道，火车站客运业务将于近期运营，对外交通便捷。
⑶．后发优势
本项目所在区域为提升县城区，各种市政配套和规划可以从一个较高的起点进行,而无任何历史遗留的负担,这样可以使设计、规划从一个科学合理的角度出发.
⑷．规模优势
本项目用地面积241亩,建筑面积超过39.4万平方米，社区规模在曹县本地属前列。大规模社区有其集约优势，规模推广优势,各种配套诸如商场、幼儿园等在社区内部就可实现，满足区内居民各种生活需求.同时大型居住社区也为区内商业设施带来了大量的终端消费者.
2．劣势（WEAKNESS）
⑴．项目所在区域尚处于开发初期，目前各种配套设施并不齐全，特别缺乏商业及娱乐餐饮设施及居民日常生活配套设施.同时本地居民对老城区还有一定的依赖度，因此目前本项目所在区域人气尚显不足。
⑵．毗邻商业街道,对居住区产生噪声影响较大。
3．机会点（opportunity）
⑴．社会经济发展迅速,外出务工者多,而且收入也在逐年提高，使城区市民购买力得到了有效的提高。
⑵．目前当地住宅、商业房产市场产品较为单一，雷同性大，这就为本案细分目标市场，提供差异化产品、顺利入市提供了较大的契机.
⑶．曹县城本地家庭代际数少，年轻人成家多会另购新房,为市场提供了有效的客源。
⑷．本地政府旧城改造的力度逐步较大，为房产市场的发展提供了有力的支撑。
4．弱点（threaten）
⑴． 曹县城本身对周边地区辐射力较小,客源局限性较大，尤其临近济南,削弱其作为区域中心城市的辐射力。
⑵． 近年来曹县城经济有了很大的发展，但相对而言曹县城本地居民对房价的承受力还相当受限。而购买力较强的客源选择在济南投资购房可能性较大.
⑶． 2010年为曹县城大盘开发上市最集中的一年,同时也是市场供应量放大关键时期,市场供给方将会重视对客户的争夺，稀缺的客户资源将会加剧市场激烈的竞争局面，将使本项目面临较大的市场压力。本案附近天锦绣江南已经先期入市，且预计在本案开盘时该案恰好已经全部竣工,济南水利开发和曹县城四季河水利自然风景的开发有利本案的开发,但也有个案将会对本案的销售会产生一定影响。
⑷． 区域住宅三级市场并不活跃，购房自用仍然是曹县城市民的主要购房目的,同时对房产的增值保值作用无明确认识,房地产投资意识薄弱。
⑸． 宏观调控政策的影响:随着政府通过金融手段与政策控制对房地产市场调控力度的加大，市场操作不成熟的地区受到较大冲击，居民形成房价迟早要降的判断，加剧了持币观望心态
⑹． 曹县有撤县设市预期，成为山东省西南部是最大的期望.
二、 客户分析
1、目标市场定位与分析
1），目标消费群定位
先前（市场分析及产品建议报告中)经过我们的阐述,已经确定了产品走中档偏高的路线，而作为一个中高档楼盘，它所面对的客户群也必然是有选择性的。由消费群金字塔的结构也可以看出，中高档消费群数量并不为多，但要求并不为低，可以说对于“质”与“价"的平衡与协调,他们是几类消费群体中最头痛的族群.介于本项目为大盘属性，市场客户定位方面应尽可能扩大客源，故此，客源基本上以中等，中高等阶层客户为主，一网打尽式客户定位，现从区域上作逐一分析:
⑴．客源区域
①．一级区域: 曹县主城区内；
②．二级区域：曹县主城区以外的其它县乡及车程在1小时内的周边城镇。
⑵．客源职业
①． 私营业主、个体经营者；
②． 曹县城在外务工者；
③． 曹县本地政府公务员;
④． 企业高级管理人员；
⑤． 学校、医院、银行等企事业职工；
⑥． 曹县本地效益较好的企业职工;
⑦． 富裕进城的农民。
⑧． 外来投资者
⑨． 预期潜能炒房客
⑶．客源购房目的
1。新增型:新婚或分家的购房，拆迁购房，外出务工返乡购房；
2， 改善型:改善原有住宅环境和居住层次的；
3， 工作型:因为工作原因来曹城,为了工作方便的人群。

年龄
职务
年收入
家庭结构
30-45岁
企事业中层干部
3-4万
新婚夫妇或有未独立子女家庭
46岁以上
企事业领导
4万以上
未独立子女家庭或独立子女家庭
25-45岁
私营主
3万以上
独身、新婚夫妇未独立子女家庭

4， 投资型： 预期外来投资炒房客
⑷．吸引客源种类
①． 以个体买家为主，集团客户为辅;
②． 立足于中高收入阶层,争取吸引工薪阶层。
2．主力客源分析
本案体量11。4万平方米，客源定位为公务员阶层、当地富裕阶层、工薪阶层、返乡置业者四大主力群体。一期确定以公务员阶层为客源群体的引导者，以吸引带动主力群体和其他购买力
群体的购买，从而达到提升本案品质形象和顺利去化目的；
⑴．公务员阶层收入状况：公务员阶层在当地属于中高收入人群,年收入如图。
②．居住现状：目前公务员居住环境以单位自建经济适用房和定向公务员商品房为主,中心区域内＃#集团开发国贸中心住宅客源定向公务员，住宅体量2万平方米左右，不对外发售，公务员购买享有政府补贴政策,现已结构封顶，二次交易价格2180—2350元/平方米。
③．未来居住需求:
25岁以下人群：一般是处于工作起步阶段，经济基础薄弱,购买商品房承受能力有限，这类人群大部分暂时没有考虑购买商品房，少数在父母经济支持的情况下考虑购买，是市场的潜在需求者，主力房型需求为二房，面积90平方米左右.
25－35岁人群：一般是事业处于发展和稳定阶段,在父母经济支持的情况下，打算购买商品房作婚房使用或从原父母家中分离，独自生活.这类人群不全部是目前的需求者，但是很明显他们具有更强的购买力,是市场的潜在需求者,主力房型需求为二房和三房，面积90—110平方米。
年龄
职业
年收入
家庭结构
25岁以下
公务员
1-2万
独身
25-35岁
公务员
1-3万
独身或新婚夫妇或未独立子女家庭
36-45岁
公务员
2-4万
有未独立子女或独立子女家庭
46岁以上
公务员
4万以上
有独立子女家庭或子女已成家

最需要关注的人群是36—45岁的年龄段群体:这类人群事业已经稳定，并有较大的发展，他们已经有了较为牢靠的经济基础，开始打算购买商品房以改善目前的居住条件,因而这部分人群是现实的主流需求者,主力房型需求为三房,面积110—120平方米.
另一较为值得关注的人群是46岁以上人群：他们多在国家机关部门担任领导职务，家庭年收入一般在4万元以上，收入水平在曹县城属于高层阶级，二次置业购买商品房以改善居住品质的愿望较为强烈，主力房型需求为三房以上，面积130平方米以上及别墅产品。
⑵．富裕阶层:
①．收入状况:富裕阶层包括私营主、事业单位领导、中层干部和效益好企业的领导、中层干部等。年收入如图.
②．居住现状:企事业领导及中层干部居住环境以单位自建房为主，为改善居住环境，现已有相当数量的企事业领导及中层干部购买了商品房.私营主自建房屋和与父母同住比例较高,为追逐更高生活品质，购买商品房的比例逐年增加。
③．未来居住需求:
企事业领导家庭年收入一般在4万元以上,二次甚至多次置业购买商品房以改善居住品质的愿望较为强烈，主力房型需求为三房以上，面积130平方米以上及别墅产品.
企事业中层干部收入相对已步入稳定期，因此存在购买大面积户型的经济实力,但同时存在由于要抚养未成年子女、需要负担一笔很大的支出，因此不确定因素较大，从而导致在对购买商品房的面积及户型需求上相对均匀分布.其中由于家庭人口的要求该类家庭对三房需求比重稍大，面积100-130平方米.
私营主家庭年收入3万元以上，由于年龄结构及收入的不等，需求户型也不尽相同。25—35岁区间相对需求户型以三房为主，面积110平方米左右；36—45岁区间相对需求户型以三房及以上为主，面积110-120平方米及以上。少数私营主会考虑购买别墅。
⑶．工薪阶层
①．收入状况:工薪阶层年收入1—3万元，包括企事业单位基层员工、教师、退休职工等。
②．居住现状:目前工薪阶层绝大部分居住环境以经济适用房为主，居住品质较低.政府开始对2.3平方公里的老城区分块实施改造，首期启动老城改造面积0。84平方公里，先后改造地块3个，拆除各类旧房屋面积61万平方米，工薪阶层商品房的需求较强。
务工类型
年限
年收入
家庭结构
体力型
10年
1—2万
单身、新婚夫妇或有未独立子女家庭
专业型
5年
4万以上
有未独立子女家庭或 已婚
技术型
5—8年
2—4万以上
已婚夫妇或有未独立子女家庭
③．未来需求：工薪阶层鉴于家庭收入的不足，需求主力户型以二房及三房为主,面积90—120平方米.
单身人群：由于家庭人口单一以及购买力约束的问题,相应的对户型及面积要求相对较小，主要集中在二房户型，面积需求主要集中在90平方米左右区间。
新婚夫妇家庭：购买力较单身人群稍胜一筹，该类家庭人口以两人为主,因此面积需求属于中下等,但部分家庭考虑到今后不久的时间内存在由于生儿育女使家庭人口有扩展的可能，因此该类家庭对户型及面积需求上也有一定向上扩展的要求。另一部分家庭由于家庭成员年纪较轻总体收入不高,受总价约束,在户型面积需求上也存在向下缩小的空间，综合而言，该类家庭对面积的需求主要集中在90—110平方米这个需求空间，户型主要需求为二房或小三房，但受今后家庭发展空间的影响在110-130平方米这个面积范围内也存在一定需求.
子女未独立家庭:该类家庭由于主要家庭成员工作及收入相对稳定，但同时存在由于要抚养未成年子女、需要负担一笔很大的支出，因此不确定因素较大，从而导致该类家庭在对购买商品房面积及户型需求上相对均匀分布。其中由于家庭人口的要求该类家庭对三房需求比重稍大。
· 子女已成家的家庭：由于子女已经成年并独立成家，原有之家庭进入了空巢期,多数家庭的人口又回复至两人,因此受居住人口减少及退休后收入减少的影响，该类家庭户型需求主要集中在110—130平方米区间。
⑷．返乡置业者
①．收入状况:曹县是一个劳务输出大市，全市外出务工人员达到70万人，返乡置业者为一潜在的有效需求群体。外出务工人员以体力劳动为主，决定了这个阶层主导是中低收入阶层，但从中分化出来的置业者，其外来收入高于一般曹县人均收入,相对曹县的房价水平，具备较强的购买力，同时处于对外出城市的向往和生活的习惯，往往会选择在城市安居.
②．居住现状:目前外出务工群体的在六安的居住条件是以原有私房为主，且以农村居民为主，居住条件较差。随着城市化步伐的加快，曹县城市人口将从目前的不足20万人达到2010的30万人，在这一过程中，对照曹县经济发展的背景,返乡置业者占有绝对大的比重。
③．未来需求:外出务工家庭，需求商品房主力户型以二房、三房及带阁楼的大面积住房为主90-120平方米,部分面积在130平方米以上.
⑸．具体房型的目标客户：
①．二居室：新婚夫妇、单身一族、老年夫妇等；
②．三居室：经济较好的企事业职工、私营企业职员、一般公务员、两代同堂家庭；
③．四居室：经济收入超高阶层、追求家居舒适型及两代同堂家庭的家庭。
目标消费群购买心理及行为分析
本案的中等及中高等阶层目标消费群应当定位于改善住房的再次购房消费群或多次置业者中，他们的消费需求不低,对房型、小区的生态、文化环境的有一定的要求,但在房价方面却表现出相当的谨慎，因为目前曹县城的不同的楼盘和地段的选择具有一定的差异性.现将着重分析他们对住宅产品的购买心理及行为.
1． 宽敞舒适的房型；
2． 高质量的居住环境；
3． 有一定规模的小区；
4． 高标准的社区文化需求；
5． 追求自由个性和实际效用的统一.
三 产品策略
1, 目标消费群需求分析
策划思路
公务员阶层：
90～120二房、三房

工薪阶层：
90～120二房、三房
返乡置业者：
90～120和130以上，复式
富裕阶层：
90～120二房、三房、和130以上四房复式
主力：90～120m2二房、三房；部分130以上的四房、复式

通过调查发现，目前曹县城已经面市的住宅产品尚在发展阶段（特别是中高档产品、大型住宅社区）,另外消费者的消费理念相对不是很成熟,大部分居民认为“小区的绿化、景观、环境是一个中高档小区必须具备的基本硬件条件”。我们的项目地块地处曹县城郊区，空气清新,舒适安静，结合我们项目特点，项目概念定位为:
人文品质 清新健康
结合区域的市场环境分析，针对本项目周边尚有规划和在建的大面积的竞争体量(接近100万方），因此确定本项目的产品定位为:
中高端的“品牌社区”路线
据此
我们的目标：提升地段价值、创新生活理念。
我们的策略:由人文景观引入、塑造华府高端品牌形象。
赢得消费者认同
借品牌与地域规划之势而上，撬动区域市场
项目自身胜出
同时通过行为主张，产品、景观差异性跳出周边竞争楼盘
品牌认同

我们的品牌在曹县乃至济南市场三级跳
一,精神感受:（生活）
地段价值 社区品质

二,行为主张：（领导品牌)生活品位增值空间

三，物理感受：(建筑）
1．“阳光化”的生活
由于气候的原因，区域居民对住宅的朝向要求较高，因此我们在产品概念中，应该营造出一种“阳光化”的生活，在建筑单体设计时,可以设置一些公共阳光会客室、阳光书房等设置，另外在底层（一层）部分与宅前绿化结合，营造阳光花园环境;顶层(阁楼)适当面积设置露台，让住户享受更多阳光,打造空中花园概念。
2．优美的人文环境
百花汇聚，唐诗宋词景观小品营造古典文化意境。
在我们的网络调查中了解到(不成熟的），区域居民对小区的人文环境要求较高，大家认为小区居民的层次要大致相同,小区的环境、配套都要满足居民“人性化"的要求。但现在区域的楼盘基本没有在这方面做的比较好的，导致区域居民不知道什么是好的人文环境,我们要做的就是告诉我们居民:什么是“好的生活"，什么是“高品质生活"。我们在小区的环境建设时,应重点提倡社区的文化营造,给居民足够的活动空间和交流空间,用大面积的绿化、清新的空气、充足的阳光、邻里之间浓浓的友谊，打造一种好生活、好文化的理想居家环境，提供住户一种高品质的生活.
3．提供大众运动空间、创造健康生活
社区居民提供开放的运动场地，把健康的群众体育、运动、休闲开展在自家庭院，倡导现代人健康文明的新生活。
总体规划构思
小区的规划及建筑设计以创建21世纪居住水准为目标,充分体现“以人为本"的设计理念,创造出具有良好居住环境、配套设施齐全的“百花汇聚,诗情画意"的住宅社区(以四季不同的观赏性花卉和寓意唐诗宋词的景观小品，以及大面积的绿化构成景观体系）。住宅室内外功能齐全的环境综合体，使“人、建筑、环境”这三者有机统一。考虑区域实际的消费模式及习惯,根据区域的气候条件，结合我们对住宅建设发展潮流、趋势的研究与判断，总结确立了以下几条设计原则：
1．以人为本：
贯彻“以人为本"的思想,以建设生态型居住环境为规划目标，创造一个布局合理、功能齐备、交通便捷、绿意盎然、生活方便，具有文化内涵的住区.注重居住地的生态环境和居住的生活质量,合理分配和使用各项资源,全面体现可持续发展思想，把提高人居环境质量作为规划设计、建筑设计的基本出发点和最终目的.充分考虑现代人的生活方式，形成一种绿意盎然，自然和谐，经典高尚的居住环境.
2．尊重自然:
贯彻“尊重自然"与“可持续发展”的思想.贯彻生态原则、文化原则与效益原则，强调绿脉与居民生活活动的融合.以点状的组团绿地、带状的林荫步行道和局部集中块状的绿地为主的居住区绿化系统，最大限度地发挥了绿地的均好性功效，满足不同层次的居民活动的需求，将住宅群与绿色和水活动空间融为一体,贯穿可持续发展原则。
3．经济开发：
规划以满足开发建设的客观规律为宗旨，加强规划的弹性与灵活性,使规划设计便于分期实施和房地产的经营,形成良性循环、滚动发展的机制。
4．人文内涵：
通过景观以百花汇聚，唐诗宋词景观小品节点营造使小区赋予厚重的文化内涵.唐宋是中国古典文化的全盛时期，这一阶段留下的诗词作品数量丰富，内容包罗万象,是中华民族文化的瑰宝。通过寓意唐诗宋词的景观小品，和四季不同的观赏花卉,塑造风花雪月、诗情画意的意境,使项目的人问内涵饱满,充满张力.
5．科技生活:
强调高科技在建设、管理和生活中的运用，以科技为向导，适应时代的发展和科技的进步，e生活（宽带等）不仅是一种时尚，且已上升为必需，小区内按照国标进行智能化配备为此提供基础.
6．安全节能：
为居民提供健康、舒适、安全的居住和活动空间，同时在建筑全寿命周期中高效的利用资源,最低限度地影响环境。此外,在建筑材料的选择上，选用那些占地少、排污少、安全又环保的建材,减少建筑耗能,以及对环境资源的破坏。
7．配套完善：
项目所在区域目前的配套设施较少，因此功能齐全、高起点的配套设施将成为我们打败竞争对手的王牌之一.根据曹县城市民的生活特点，在项目内配备商业、娱乐、休闲、文化、养生、餐饮等一系列的功能建筑,为客户提供舒适、便捷的生活环境。
8．管理周全:
对于大体量的住宅项目而言,管理一直是业主关心的问题，直接决定了业主后期入住的品质。因此，本案的物业管理分两步走。
⑴．硬件
在小区内安装红外线周界和可视系统；并在每栋楼的入户口安装对讲系统，确保安全。
⑵．管理公司的提前介入
在项目开发的前期即选择一家在区域内或是国内有声誉的物业管理公司作为管理顾问，提早物业管理的介入时机,同时也借助其品牌优势，强强联合，提升项目的附加值和市场形象。
同时兼顾
1．多样性
在小区建筑规划设计中贯穿多样性原则：小区品质体现文化多元化;住宅类型多样化；住宅形式多样性;小区功能多样化,包括围绕居住生活的娱乐、休闲等系列化的功能；环境设计多媒体化，包括建筑媒体、绿化媒体、水域媒体、音乐媒体、光媒体等。
2．合理性
理性原则体现在对小区功能区块分析，路网的布置设计,对户型的精心调整，对造型时尚的分析和重新创作等诸多方面,对各项感性及理性指标综合进行量化的理解贯彻，由理性途径到达合理性目的.合理规划商业、会所、幼儿园、居住等功能区,各功能分区明确，互不干扰，平面组织科学，结构造型经济合理，使用方便.
3．安全性
为保证良好的居住环境，合理地组织人流、车流,正确处理好人流与车流、人流与环境的关系,处理好住宅与周围环境的关系.在设计中，采取人车相对分流的方式，以减弱对居民生活干扰，人流、车流的入口位置与数量要合理规划，以方便、安全、经济为主要要求。闭路电视监控系统、防盗报警红外线闯入报警系统、出入口控制系统、24小时电子巡更系统，利用先进的保卫系统，做到安全无误.
4．生态性
对自然条件的关注成为在设计中情趣与感性表现的基础。人类的外在环境已不再是过去的自然生态系统,它是一种复合人工生态系统.自然形态与建成形态之间的界线变得日益模糊，自然要素透入建筑，建筑构成景观的框架。而对自然条件的理解，现在已经扩展到对人文、历史等因素的关注.应充分考虑区域气候特点和项目地形地貌的特点,利用低洼水塘，挖掘水景资源，创造出优美舒适的现代居住环境景观。以及结合地域气候特征,注重环境景观朝向及通风采光朝向与基地合理的结合，建筑单体布局上使每户都有一定的日照和景观要求.
差异化选折--产品规划
1．产品定位
⑴．品质定位
根据对周围竞争楼盘及该区域客户潜在市场的判断，将产品定位为中高档品质，中高级物业管理，中档偏上价格的商品房。
⑵．形象定位
政务别苑——针对公务人员,新政务中心的后花园，形象正面、高贵，又不失浪漫主意情调。
文化宅苑-—针对富裕阶层，利用其对“权利、文化”的特殊情结,满足其“与官亲近、附庸风雅”的心理需求.
都市花园--针对工薪阶层，迎合普通民众的“趋同、攀高”心理,糅合现代、时尚元素,营造都市、花园的新生活空间.
精神家园——针对劳务输出阶层，在前期产品形象饱满、丰富的基础上，利用已 经形成的家园氛围，为其带来强烈的“自豪感、满足感和归属感”。
⑶．形态定位
开发多层为主，小高层为辅,多层以6+跃层为宜，小高层11+跃层。为了小区的环境优美，日照充足,应适当降低建筑密度，把容积率控制在1。5—1.8,高层住宅不宜开发过多，宜主要集中在北部和后期开发的地块东部，充分利用日照间距有利条件，但相对会增加销售的难度.建筑的层数要结合天际线美观错落设计.
⑷．功能定位
由于建筑体量较大，功能上以居住为主，商业为辅，沿二端适当放大商业面积,内部商业以背靠背的形式，与车库相结合,商业与住宅分离。
2．道路和停车系统：进入小区后的机动车在小区主环道上行驶，分流到支路上进入各组团。
3．绿化景观环境：原则是努力改善小区的生态环境。小区绿地分三个层次，即庭院绿地、组团绿地和中心绿地.
4．社区生活理念:“文化、阳光、自然、金色生活"
与开发商企业文化和开发理念高度契合：营造都市中的纯自然空间，现代化舒适家园，人与自然和谐相处，人与人之间礼貌关怀，人与自我协调统一的有着浓郁文化气息的高品质社区（详见产品规划设计建议书）。
卖点梳理
1．卖点提炼
⑴．曹县城规模最大的社区—本项目是曹县城目前规模较大的住宅社区，也将成为曹县城房产开发项目的典范。
⑵．区位—-位于政务区住宅板块的核心地段，未来的城市核心，市政规划的重点，区域发展潜力大且具有较高的投资价值，市场前景看好.
⑶．建筑规划设计——交通组织合理，功能分区明确（商业配套设施与住宅相互促进)，住宅布置合理，景观系统明确，公建配置完善.
序号
阶层
卖点
一
公务人员阶层
⑴．塔尖阶层人群的聚居地
⑵．政务新区理想的居所
二
富裕阶层
⑴．与政府官员为临,有事业发展基础
⑵．购买能力强
三
工薪阶层
⑴．一次置业享受一生
⑵．社区品质与自身生活需求相匹配
⑶．受口碑宣传影响大
四
劳务输出阶层
⑴．强调性价比
⑵．跟风及攀比心理
⑶．虚荣心强
⑷．渴望被尊重和认同
⑸． 户型——大社区,多样化、人性化的户型设计,可以提升购房者的居住品质.
⑹． 品牌开发商，品质有保障-—琳峰公司具有较高知名度，品牌企业、品牌开发、品质保障，是购房者愿意接受的信息。
⑺． 人文-—唐诗宋词将人们带入中国传统文化的鼎盛时期，为人们构造一幅华丽、多样、繁荣、淳厚、雅俗共赏的人文画卷。
⑻． 配套-—高起点的配套功能，满足人们日常生活物质和精神层面的双重需求.
⑼． 管理——专业管理公司的统一管理，为人们的生活提供安全、妥帖、管家式的多样性服务，营造舒适、宁静又不失私密的生活空间
2．卖点营造：客户聚焦
针对四大阶层的不同心理需求，结合每期推出的迎合某一特定阶层心理需求的不同产品；
⑴． 考虑到小城镇大众的心理趋向（对政府服务人员的先天好感)，一期推广以公务员为核心人群，塑造“政务别苑(新政务中心后花园）"的项目形象，即气质高贵，又不失浪漫主意情调.
⑵． 在一期项目形象确定之后，利用“官、商"之间的微妙联系，吸引富裕阶层,以“文化宅苑"的二期形象，即有助于事业发展，又满足其附庸风雅的心理，一举数得。
⑶． 三期以百花为主推卖点,利用普通民众（工薪阶层)的“趋同和趋高”心理，同时糅合现代时尚元素，塑造一个“都市花园”理想生活空间。
⑷． 由于前期的推广和业主的入住,四期产品已经形成了丰富、饱满的多层次形象,和浓郁的生活氛围,此时以“精神家园“为题,营造强烈的家的气氛,吸引返乡置业人群，使其有充分的自豪感、满足感和归属感。
6、市场定位  中高档商住区。包括项目的物业类型、档次、项目的目标客户群等有相当有品质
7、建造的过程和保证  项目的建筑安装过程，如何得到保障可以如期完工。而不会耽误工期，不会导致项目无法按期交付使用。 
四、管理团队 
  1、人员构成:    公司主要团队的组成人员为董事长:王忠芳高级工程师,经营企业十五年，其中经营房地产行业五年,具有丰富的企业发展战略规划,稳健的运营工作特点，项目公司副董事长：李国防,经营企业八年，经历丰厚,成为曹县著名企业家,工作特点为精练能干，为人恭敬，人脉丰富。公司副总理：王雪意,高级会计师，理财能手,公司专设项目经理部有经营人才:张国明，陆昌安,中级工程师，经营管团队有十年的成功经验，对企业发展和投资的安全有很大的保障。 
2、组织结构 企业内部设置：总公司董事长办公室常务办公二人、财务部：总会计，常务会，出纳三人：总公司设置:分公司、工程部、项目经理部、材料商务部、综合部投资部等机构、公司文化为公司以“帮助别人、成就自我”为价值观，以“为您，我不懈努力”　为服务理念,秉承“同心协力、务实求精”的企业精神，为客户提供公开、公平、公正、热情、周到、便捷的服务。 
3、管理规范性  公司经营管理结构。可以由专门管理顾问公司来评价和说明。  
4、重大事项   对于企业产生重要影响的需要说明的事项。 

 五、 财务计划 
 一个好的财务计划，对于评估项目所需资金非常关键,如果财务计划准备的好,会给投资者以企业管理者好的印象和评价.对投资计划的财务设置合理的规划，以及对未来现金流量表、资产负债表、损益表的预测。资金的来源和运用。 其中，对于企业自有资金比例和流动性要求较高. 
一, 房地产项目开发融资方法
房地产开发是一种资本、技术、管理密集型的投资行为,开发一个房地产项目所占用的资金量是非常庞大的，如果不借助于各种融资手段,开发商将寸步难行。同时,融资渠道作为产业链中的首环,一直以来便是房地产开发的瓶颈,需要金融业和健全的资金市场作为后盾.然而房地产开发的不同项目、不同环节或不同的房地产公司有着不同的风险和融资需求，因此必须对房地产的融资途径进行分析，确定最优的融资结构。
1．自有资金
利用企业自有资本金,或通过多种途径来扩大自有资金基础.例如关联公司借款，以此来支持项目开发.通过这种渠道筹措的资金开发商能长期持有，自行支配，灵活使用；必要的自有资金也是国家对开发商设定的硬性“门槛”.121号文件规定,自有资金比例必须超过30％。全国房地产企业的数量多，但有规模和有实力的企业少,随着投资规模的不断加大，对自有资金的需求也会变得越来越大,众多实力不足的中小房地产